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城市要繁荣 安全不可少
过去三周，笔者前往美国旅行，途经八个州。因为大多数地方都是旅游胜地，只有在西雅图、盐湖城和旧金山这三个城市才能真正体验美国人的生活状况。现在可以与大家分享一些见闻！ 30年前，笔者首次来到旧金山，觉得这里气候温和，非常适合居住。唐人街规模宏大，能够满足华人的基本生活需求，饮食选择也非常丰富。难怪身边有不少人选择移民到这里。 这次旧地重游，感觉完全不一样。首先，出发前就收到朋友的警告，千万不要进入危险地区，晚上也避免单独在街上行走。抵达旧金山时，亲眼目睹情况果然恶劣。不少店铺门口都自设警卫，而在唐人街的超级市场里，许多日常商品都被上锁。顾客若要购买，必须通知店员开锁取出，非常浪费时间。 超市这样做当然有原因。当地朋友告知，由于美国加州的法律将盗取950美元以下的罪行定义为轻罪，最初只是鼓励了一些贫穷的露宿者自由取用生活用品及食物。然而，情况变本加厉，一些犯罪分子便乘机组织大群人入店抢掠，然后将赃物放上网上商店，以低价转售牟利。 首当其冲，自然是商店的商家，在无计可施的情况下，唯有关门大吉！笔者在最繁盛的商业街，也见到空置率非常高，部份街道甚至十室九空！ 由于旧金山生活容易，自然吸引了更多犯罪分子和露宿者移居到此，街上很容易见到他们的踪影。笔者也多次被他们“问候”或“要求捐款”，给居民带来了不少恐惧和担忧。结果，不少加州居民选择移居到盐湖城、拉斯维加斯和休斯顿。 这些地方的共通点是安全感强，很少有露宿者骚扰，加上房价便宜很多。朋友在加州卖掉一套房子后，在这些地方不仅可以买一套房子自住，还可以再买一套或两套用于收租，生活自然就没有什么问题了。 因此，任何一个地方要繁荣，安全必不可缺。庆幸的是，香港一直都是一个安全度高的大城市。由于篇幅所限，其他城市的所见所闻留待下次再谈！
优惠政策欠周全 爱你变成害你
上周，笔者向你们介绍了美国夏威夷居高不下的物价。近日，美国联储局官员又“放鹰”，意味着可能降息再次被推迟。 在途经东京转机前往夏威夷的漫长旅程中，笔者有大量时间观看电影。这次选择了长达三个半小时的《花月杀手》，讲述了美国白人如何巧妙地从美国印第安人手中夺取土地和资源。 在片中，罗伯特·德尼罗（Robert De Niro）主演的William鼓励让由莱昂纳多·迪卡普里奥（Leonardo DiCaprio）扮演的Ernest迎娶印第安女子Mollie，并通过一系列阴谋杀害Mollie的家人，以便将家族财产转移到Mollie名下，最终毒害Mollie以便Ernest继承这些财产。这部电影不仅是对个人悲剧的描绘，也是对历史上这类事件的反思和批评。 剧情背景是1920年的俄克拉何马亚洲，当时当地的白人互相勾结，谋财害命无法无天，原住民的惨况，这样的历史背景激发了我对夏威夷土著遭遇的深入了解。 夏威夷在1898年正式并入美国成为准州之一，虽然权力交接过程中并未发生大规模的流血冲突，但据说这是通过公投完成的。 然而，在夏威夷，我仍然看到不少土著居民在家外悬挂支持独立的旗帜。公投的实际运作过程值得深思。 此外，我发现有些地区被划成为“原居民保护区”。据导游说，这些区域楼价超平，因为买家必须拥有最低限度10%的原住民的血统！ 只需几十万美金便有交易！ 不过，此款房屋的共通点就是比较残破，因为许多买家的收入并不高，缺乏资金维修； 日积月累，自然失修令价值下跌。 这种情况，和香港的居屋情况相似，由于买家有收入限制，而且也需要补地价才能出售，令物业的价值未能有效释放。 怪不得香港有不少学者建议将居屋补地价取消，才能使市场机制有效运作！ 另一个原居民优惠是入息保障，他们的入息若低于政府设下的水平，可向政府申请补足差额；结果令许多懒惰原住民只工作半年，甚至自愿失业，以免影响政府的补贴。 有些人认为种种优惠都是糖衣毒药，包藏祸心，目的是弱化原住民，难怪现在的原住民只占总人口的10%，无论对印第安人或夏威夷土著，都是不怀好意，只是手段不同！ 香港现已回归祖国，这让大家免去了被外国人剥削和伤害的担忧。然而，我们也需要警惕政策可能带来的反效果，避免初衷良好的政策产生意料之外的负面影响。务必要在实施政策时保持审慎，以免“好心办坏事”。
楼市格局变 代理要变通
今天想先跟大家讲一个故事，沙田第一城有位资深的代理A君，他是区内数一数二好生意的经纪，主力做第一城的二手买卖。 楼市撤辣后他在与一位买家跟业主签买卖合约时，业主临场反价，结果不欢而散！ A君虽然少做一单，但也无可奈何地将客人带到九龙区一个正在热卖的新盘示范单位。 结果客人一见钟情立即成交，还非常感谢A君的介绍。因为价钱差不多，由原来买40年 楼龄的旧楼，变成买新楼。而且，不但不用付佣金，经纪还有现金回赠，明言以后会再介绍更多亲朋好友予A君。 原先业主只同意支付一半的佣金，导致与买家的总佣金仅为6万多，与此相比，新盘的实际佣金收入却高达16万多，存在巨大差距。A君威胁称将会把更多的二手客户引导至新盘。 撤销限购政策后，二手房业主对于反价封盘的现象较为普遍，但实际上，急售情况并不多见。相反，对于不急于出售的业主来说，他们更倾向于维持价格或稍作调整后再封盘。 与此形成对比的是，一手房源的供应仍然十分充裕，且价格相对较低，选择范围广泛。在当前的市场形势下，这种情况不太可能改变。 仅在三月上半月，一手房交易量就已超过了2,000套，这清楚地显示了市场对于一手房的高度需求。据市场消息透露，上半个月一手房的佣金收益已接近3亿，相较去年某些月份仅为1亿左右的佣金收入，可谓收益丰厚。 因此，那些仍然专注于二手房交易的代理人可能会遭遇较大的挑战。此外，近十年来加入行业的代理人更多地专注于为居住者提供服务，而不是处理投资者或投机者的交易。 他们对于一些问题，如客户购买多个单位、如何通过有限公司购买房产来降低风险、以及应该选择哪种类型的物业等等，可能会感到一头雾水。 除了投资客，国内买家也将成为未来的主要客户群体之一。如何吸引他们？如何跟进？这是另一门学问。国内流行微信、小红书等社交媒体，与Facebook或YouTube等平台的操作方式有所不同。 作为代理人，必须紧跟时代的变化。客户来源已经改变，购房程序也在改变，不能仅局限于熟悉的小区。扩大业务范围，可能需要与其他地区的同行合作。 数字化转型的改变使得新人更容易被认可，过去成功需要多年经验，而现在新人懂得利用各种数字化平台和社交媒体，可以更轻松地脱颖而出。然 而，有经验的从业者们必须紧跟时代步伐，快速适应新环境的变化，利用新的手段，否则就会被时代淘汰。因此，他们必须加快脚步，迎头赶上，否则只会被淘汰在后头！
2024年澳洲生活指南：签证、入境、福利、物价全秒懂！
在之前的内容中，我们对澳大利亚这个国家做了 简单介绍，并介绍 怎样在澳洲进行置业投资、如何快速移民澳洲、以及 赴澳洲留学指南，现在讲为大家介绍澳洲百科的最后一部分——澳洲生活指南。 一、澳洲福利待遇一览 福利1：护照含金量世界第6 日前，亨利护照指数 (The Henley Passport Index) 公布了2024年最强护照名单，其中，澳洲的护照排名第6名。此排名包括了 199 种不同的护照和 227 个不同的旅行目的地，并通过对各国护照可免签的国家和地区数量以获得最终得出结果。 福利2：完善的高福利补贴 澳洲是发达国家中福利最高的移民国家，社会福利和保障津贴种类多而齐全而且凡获得澳洲绿卡身份居民和公民，都可享受其应有的福利待遇。常见的福利补贴包括育儿补贴（牛奶金）、首次购房补贴、失业补助金、4周带薪假期、丰厚的养老金等，大家可以通过【澳洲移民福利一览】了解详情。 福利3：全民健康医保Medicare 澳洲建立了完善的全民医疗保障制度，包括医疗保险制度、药品津贴计划、医疗费用支出安全网三部分。Medicare基本上提供了公民日常生活中所要用到的一切，其中包括：日常基本医疗保健、住院的相关治疗以及药品福利当中，确保让你在进行重大医疗事件时，不会因为费用而欠下巨款。点击查看【澳洲医疗保险介绍】。 福利4：贴钱补假 澳洲生育补贴多 澳洲家庭生一个孩子，一次性可以得到4000澳元的生育补助。孩子出生之后，还会根据每个家庭的不同状况获得政府的相关补助金。此外，为鼓励多生，澳洲相关政策规定，符合标准的女性可享受18周的带薪产假和12个月的无薪育儿假；2013年1月后，父亲在12个月的无薪陪产假的基础上，可享受两周的有薪“父亲与配偶津贴”。 福利5：澳洲护照隐藏福利多多 除了以上福利，持有澳洲护照还能享受到一些大家平时注意不到的隐藏福利。首先，澳洲护照“买一送一”，有了澳洲护照就等于也拥有了新西兰的永居身份，可以自由往返、不受签证约束！同时，澳洲和世界上11个国家签订了医疗互助协议，澳洲公民在这11个国家看病能享受到如同在本国澳洲一样的待遇！ 相关链接：这些澳洲移民福利政策让你心动了吗？ 二、189个免签国家 海外出行说走就走 189个免签国家 走遍全球说走就走 Henley & Partners顾问公司2024年1月的研究表明，澳洲公民享有免事先申请签证进入189个国家和地区 进行短期旅游访问的权利。澳洲护照的自由权利排在世界各国中的第6位。 澳洲入境签证 办理三步走 要申请澳洲签证，大概可以分成了解签证类型、递交申请、跟踪申请进度3大步骤，一起看看具体的需求： 1、了解签证类型 大家必须先决定好签证的种类。常见的澳洲签证类型 可分成学生签证和访客签证两大类，访客签证包括旅游、商务、探亲、团体签证四大类，每种签证对应的要求不一样。大家可以通过 Find a Visa工具 来找到适合自己需求的签证种类。 2、递交申请 针对每种不同签证，备齐对应文件、表格、材料，就可以提交签证申请，费用包括签证申请费和服务费。 3、跟踪申请进度 递交签证申请之后，大家可以通过VLN号码和出生日期来 跟踪申请进度。 相关阅读：手把手教你办理澳洲旅游签证 常见签证申请材料 不管哪类签证，有些材料时必备的，包括： 护照原件 身份证 户口本 存款证明 银行卡使用流水 相关阅读：澳洲签证好办吗？三个要避免的雷区 三、全球最宜居 + 最 佳养老地相关介绍 澳洲领衔全球最宜居城市 英国经济杂志《经济学人》（The Economist）公布了 2021年最宜居的城市TOP 10 ，本次的评量标准在稳定性、医疗保健、文化和环境方面、教育和基础设施条件之外，还特别关注了对疫情的应对措施。澳洲城市依然表现突出（括号内为排名），阿德莱德（3）、珀斯（6）、墨尔本（9）、布里斯班（10）4个城市入选Top 10，澳洲成为全球公认的宜居之地！ 澳洲人自选的最宜居城市 以上是外界对澳洲城市的宜居程度的认可，但澳洲当地人却有着不一样的看法。那么，在澳洲人眼里，哪些城市最宜居呢？ 答案或许出乎大家的意料之外——阿德莱德连续3年被澳洲人选为最宜居城市 ，因为这里的人买得起房，生活质量更高！ 最适合养老的国度之一 澳洲的国民寿命都比较长，平均在83岁左右，并且很多人退休之后都选择在澳洲养老，这与澳洲生活环境与完善的福利制度密切相关，尤其是养老金和退休金。目前，澳洲老年人的养老模式也是多种多样的，共有三种可以选择，分别是养老院、退休村和居家照顾。生活环境、福利待遇及养老模式，使得澳洲成为全球最适合养老的地方之一！ 澳洲十大退休居住地 当地媒体根据生活环境、消费水平、医疗设施和房价等因素，选出了最受欢迎的澳洲十大退休养老居住地： 新南威尔士州：Tweed Heads、Port Macquarie 昆士兰州：阳光海岸（The Sunshine Coast）、Coolangatta 维多利亚州：Echuca、Mornington半岛 南澳：阿德雷德岗（Adelaide Hills）、Yankalilla 西澳：Esperance 塔斯曼尼亚州：休恩峡谷（Huon Valley） 四、了解当地习俗 让您的移居生活更美好 澳洲一个月生活费要多少钱？ 澳洲物价最贵的城市是悉尼，生活成本指数比上海高62%！在悉尼生活，你将要预备大约3000澳元（约人民币1.5万元）的生活费；如果是一家三口的家庭，则要准备约4600澳元（约人民币2.2万元）。 主要支出分类 每月平均费用（澳元） 膳食 外食：$300 – $400（每人） 自煮：$250 – $300（每人） 住房 租房：$1600 – $2100 通用開支：$250 – 350 交通 公共交通：$200 开车：$1000 – $1200（含汽车供款） 娱乐及生活杂费 $300 – $500 合计（大约） 单人：$3000（約人民币1.5万元） 二人家庭：$4200（約人民币2万元） 三人家庭：$4600（約人民币2.2万元） 相关阅读：全球生活成本最贵城市榜单：新加坡居首 悉尼前10 外汇相关那些事 出国旅行、留学、移民等等，离不开购汇，有外币收入、来华旅游的、在中国境内买房的境外人士，更关心结汇，外汇那些事儿，在日常生活、投资中必不可少。朋友们，如果你还是个外汇傻白甜，是时候升级你的知识储备了，让我们带你升级打怪，快速通关外汇那些事！ 必须了解的澳洲文化习俗 抱着留学或移居澳洲的念头，必须先搞清 当地的生活文化。本篇将从澳洲的地理、社会和交通方面，剖析当地文化。澳洲居民的人际交往方式较为随和，打招呼的方式以称呼对方名字与握手为主。需要注意的是，若在澳洲被邀请到别人家里做客，大家大多会选择带上一些酒类饮料上门，以示亲切，查看全文。 必须知道的紧急援助号码 初移居到澳洲，大家应存上当地的紧急援助号码，例如：驻澳洲联邦大使馆、紧急热线、警方帮助热线、风暴洪灾热线、生命求助热线等部门与相关机构的联系方式，以备不时之需。点击查看【移居澳洲必须了解的紧急号码】。 以上内容，对移居澳洲后必备的日常生活常识做了简单梳理，更多在 澳洲生活 的相关内容，大家可以在【移居澳洲手册】找到，该手册包括了当地风土人情、劳动法案、国籍政策等与大家密切相关的内容，欢迎点击查看。 更欢迎关注【居外百科︱生活移民】频道—— 只有你想不到，没有找不到的！
中国科技领先全球 香港示范宣传效力佳
上星期，笔者在本栏分享了，在三藩市「零元购」的经历。此外，笔者也发现，无人驾驶出租车已经在三藩市各条大街上可见，其中包括Google母公司旗下的Waymo及通用汽车旗下Cruise。笔者尝试过乘坐，但遗憾的是，由于无法在应用程序中成功注册香港电话号码，最终未能体验到这一新服务。 笔者翻查资料，发现无人驾驶出租车在当地引发了不少争议。单在2022年以来，便发生了接近600宗交通事故。其中一些事故包括无人驾驶出租车无故停在路上，妨碍消防救援行动；另有多达10辆无人驾驶出租车因通讯网络过载而无法接收和发送数据，结果被迫集体停在街上，导致交通堵塞。此外，无人驾驶出租车的普及对出租车司机及Uber司机的生计也会造成冲击，因此也曾发生过车辆被恶意破坏的事件。 反观国内，无人驾驶技术自2017年开始在公路上试行，主要集中在巴士运行上。巴士路线固定，出错机会较少，这有助于系统收集足够的数据，从而逐步改善系统的安全性。截至2024年，国内已有至少16座城市允许在公共道路上测试无人驾驶汽车。以百度旗下的Apollo为例，其自动驾驶累计行车里程已突破1亿公里，订单超过600万单；相比之下，Waymo的累计行车里程仅为1,149万公里，订单只有70万单，差距显著。 再看看香港的情况，无人驾驶出租车固然没有任何测试；相反，香港连电动单车或电动滑板在街上行走也是违法。如果出于安全考虑，可以禁止在大街或繁忙区域行驶，但若因为法律落后，无法跟上时代的步伐，就显得政府的无为。 三藩市的无人驾驶出租车，虽然起初不受本地人欢迎，但成功吸引了外国旅客的眼球。这些旅客对这一新事物啧啧称奇，无人驾驶出租车也因此增强了三藩市作为先进科技城市的形象，逐渐赢得了本地人士的接受。香港作为一个国际化城市，若能将国内成功的先进科技展示给全世界，不仅有助于提升香港的竞争力，还对提升国家形象大有裨益。 其实，北京上周已经试飞了载人低空飞行汽车——小鹏汽车旗下的「旅航者X2」。这款飞行汽车可以载两个人，并具备手动驾驶和自动驾驶两种模式。这种曾经只在电影中见过的未来城市情景，如今正逐步成为现实。香港应充分利用自身作为国际城市的优势，加入这类技术的试验行列，为香港的发展和国家的科技进步贡献力量。
一文了解英国留学
一、最新英国留学趋势 英国与加拿大在2020年首度超过美国，成为留学生的首选之地 。 为何英国能“一跃而起”？ 答案在于“毕业后的就业机会”越来越受留学生的关注，而英国这几年正好公布了一系列与留学相关的新政策，一起了解下。 ｜新学生签证政策 英国正式脱欧后，欧盟学生将和非欧盟学生一样都被视为国际学生身份，都必须申请学生签证，才能去英国学习。而针对国际生赴英留学的存款证明上调，赴英学生存款证明的数额不得低于学费加9个月的预估生活费的总和。 ｜英国院校在全球排名新变化 英国成为最热烈留学国家，而英国各大名校也极为争气，从QS / THE等权威大学排名来看，英国大学的最新排名都有不错的表现。 ｜2024QS世界大学排名 在QS大学今年的榜单中，英国共有17所院校进入世界前100。总体来说，英国大学表现优异，整体排名均有所上升。而世界TOP 10学校中，英国G5院校居然占了4所！分别是剑桥大学、牛津大学、帝国理工学院和伦敦大学学院，相较去年均有所提高。 THE排名世界TOP20院校，英国占了3所：牛津大学连续多年蝉联世界第 1 位，剑桥大学排名第3位，帝国理工学院排名第10位。 二、英国留学必读 ｜留学要求 想去英国留学，语言与高考成绩重要吗？ 这是很多学生最想了解的问题。简单说，由于中英两国教育体制不一样，当地的学校并不看重国内的高考成绩，所以如果在高考前就已经决定要出国，那就不必参加高考，英国院校一般只要求提供高中成绩单和语言成绩，点击查看完整解读。 相关阅读：英国签证处承认的六大英语语言考试 除了语言要求，不同起点的留学要求也有很大区别，本科、研究生是最受欢迎的留学选择，当前留学低龄化也开始盛行，因此，到英国读高中的学生也越来越多。 ｜留学费用 出国留学去英国的准备，已经可以开始了，其中费用的确认是需要大家提前进行的内容，那么你知道要多少钱吗？今天为大家带来英国自费留学一览表，看看高中留学、本科留学、研究生留学三类常见留学选择都有哪些必须的支出，顺便了解英国当地的生活费、学费 ，便于大家提前准备，点击查看完整费用列表。 由于英镑的强势，英国的留学费用在众多热门留学国家中是较贵的。新冠疫情下，英国已超过美国，成为最受中国学生向往的留学目的地，这与 英国最新推出的降学费、免费疫苗等福利 是分不开的。关注的英国留学费用的同学，还可以 了解下英国奖学金。 相关阅读：赴英留学太贵？7大妙招帮你省钱 ｜英国名校 英国的高等教育有着悠久的历史，享有较高的声誉。英国目前有大学90所，高等院校60多所。此外，理工科历来是国内学子海外留学时最热门的选择之一，那么 英国的理工科最强的名校都有哪些，你知道吗？ 延伸阅读： 英国留学贷款的申请及办理须知 英国名校：伦敦大学有哪些 三、英国留学申请指南 ｜留学城市选择 众所周知，对于留学生来说，除了学校和专业之外，还有一个重要的择校因素，那就是地理位置，毕竟这不仅关系到未来学习生活，还有就业发展。全球高等教育和商科教育研究机构QS（Quacquarelli Symonds）发布了2024年世界最佳留学城市排名——伦敦名列榜首，成为全球最佳留学城市！ 相关阅读：全英留学性价比最高的城市居然是它！ ｜三大申请时段 申请英国留学，时间把握很重要，只要把握好了时间，就等于成功了一大半。英国留学的申请，一般可以把时间划分为三个阶段，从每年10月到来年9月份，点击查看英国留学申请三大时间段。 ｜有利就业的10大专业 ！虽然国际学生毕业后留在英国找工作的时间由4个月延长至24个月，但并不意味着更容易找到就业机会，因为竞争变得更激烈。为此，选择有利于在英就业的专业变得十分重要。一起看看有利就业的十大专业！ ｜申请文书材料 英国留学申请所需的材料并没有美国那么多，但基本的材料还是必不可少的，尤其是文书方面，英国大学会特别看重，比如：简历 、PS(personal statement)、推荐信，这些是英国大学是否录取你的关键，学生也还是需要了解怎么书写文书，以及书写文书时需要注意的地方和关键点，这样不仅申请时占有更多的主动权，同时与申请老师的配合也会更加融洽。一起看看 专家对写好留学申请文书都有哪些建议。 ｜最强申请经验分享 每年的英国留学申请旺季学生们都会提出很多的英国留学问题，包括如何选择学校、专业、学校的申请条件等。今天将为大家整理、分享实用的英国留学申请技巧，看看已从英国留学回来的同学们是怎样去英国留学的？查看全文 相关链接：【收藏】英国留学申请避坑指南（附最新教育部认可大学名单） 四、“以房养学”让英国留学一举多得 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用，近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说，一来提早为孩子的留学做打算，二来对资产进行了妥善的全球配置，一举多得！ 要想实现“以房养学”有两个前提条件：当地房产收益高、海外名校多，而被评为“2024全球最佳留学城市”，且有着“全球资本避风港”美誉的英国伦敦，自然是大家以房养学的最佳选择。我们特意为大家选择了 伦敦周围通勤方便的十大学区房区域——既是通勤热点，也有好学校。 相关阅读：上海学区房不吃香了？英美学区房火爆内幕揭秘 以上对留学英国做了大概介绍，限于篇幅，更多留学相关的内容，如到英国留学该了解的 生活文化习俗 、 当地物价 和 必备紧急联系号码 等生活细节就不一一展开。更多、更完整的关于留学英国的干货内容 ，你可以到 居外留学百科 上查看。 之后我们会逐篇介绍英国基本概况、购房、移民、生活的详细内容，更完整、更系统的英国介绍，您还可以点击 英国居外百科 查看。 需要更全面的、个人化的英国移民置业咨询吗？立即致电或线上向我们免费查询吧！
东南亚房地产新起之秀——柬埔寨
随着时代变迁，东南亚国家的经济在近几年间发展迅速，光芒初露，尤其柬埔寨的房地产市场相当乐观，投资的潜力和回报相对较大。而这一进步主要仰赖于当地年轻化的人口结构。 柬埔寨，正式全称为柬埔寨王国，位于东南亚中南半岛的南部地区，又被泰国、老挝、越南等邻国环绕其中。 根据联合国数据，截至2024年1月10日，柬埔寨人口为1703万人，是一个国家人口仅占世界总人口0.21%的小国。 此外，该国人口的平均年龄为27.1岁，人口年轻化程度较高，劳动力充足。 外国人在柬埔寨的房地产投资方向 外国人虽被允许在柬埔寨购买或投资房产，但同时也受到了部分政策与条规的限制。 根据柬埔寨《外国人不动产产权法》，外国人不被允许购买土地和别墅，只能购置任何建筑物一层或以上的房产（非底层），且所有外国投资房比例最多只能达到一栋大楼的70%。 值得一提的是，在柬埔寨购房并无最低投资金额的限制，在不侵犯以上提及条规的情况下，外国人只需带上护照与现金便能在当地置业。 唯独需要注意的是，除了一些当地的知名开发商愿意给外国投资者提供短期融资外，外国人在柬埔寨进行房地产投资是无法申请房屋抵押贷款的。 柬埔寨的房地产投资好地方 1. 金边（Phnom Penh） 金边是柬埔寨的首都，人口多达150万人，是该国人口密度最高的地区。 有鉴于此，这里已发展成柬埔寨的经济、工业和文化中心，吸引了许多外国人前来置业投资。 近几年间，金边的房地产市场在来自当地、中国（包括香港）、新加坡和马来西亚的开发商展开大规模的开发下，从经济实惠的公寓楼到奢华的豪宅别墅皆有所发展，增长了不少。 公寓的中位价约在每平方米2000美元左右（约合12750元人民币）。取决于房产的大小、户型与地点，在柬埔寨购置公寓的平均价格大约是9万美元到30万美元（约合57万到191万元人民币）不等。 同样取决于公寓的地点、户型、家俱配置等因素，当地租赁市场的每月租金可达500美元至2000美元（约合3188至12750元人民币）。 一般来说，柬埔寨的租金收益率可以达到每年6%—8%，是东南亚租金回报率榜上排行第一的国家。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：金边 2. 暹粒（Siem Reap） 暹粒是柬埔寨第二大的城市，因其世界最大的宗教建筑——吴哥窟座落于此而闻名于世，成为亚洲最受欢迎的旅游景点之一，每年都有200逾万名来自世界各地游客慕名而来。 在旅游业的推动下，暹粒的租赁市场庞大，房屋需求高，既给当地人提供长期住宿，也为外国游客提供短期度假住房。 尽管暹粒截至目前为止没有开发太多豪华项目，但其市中心与周边地区却不乏各式房价略低于金边的公寓楼。 当地公寓的中位价须取决于房产的面积和地点而定，一般上为6.8万美元至16.3万美元间（约合42万至104万元人民币）；同样取决于公寓的地点丶户型丶家俱配置等因素，租赁市场的每月租金则是在400—450美元（约合2550—2870元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：暹粒 3. 西哈努克（Sihanoukville） 西哈努克是柬埔寨的沿海城市，距离首都金边大约4小时的车程。 凭藉其绵延不断的海岸线与海上景观，西哈努克发展为亚洲最好的海滩之一，并被评价为一流的海滨度假胜地。 此外，你还能在这里购置亚洲一些最便宜的，带海滨和海滩景观的物业。 在柬埔寨政府未禁止赌场营业之时，成千上万的中国工人、开发商和投资者纷纷涌入西哈努克工作与生活。 当时居住在西哈努克的中国人几乎占了这一城市的外籍人士人口的90%。 目前，西哈努克的公寓价格约为9万美元到18万美元（约合57万至115万元人民币）之间，中位价则浮动于11.6万美元（约合74万元人民币）左右。 延伸资讯➤ 柬埔寨城市最全的介绍：西港 柬埔寨的房地产市场在总体而言还是属于乐观的状态，仍持续蓬勃发展，并以其高速的经济增长吸引了大量资本的进入，市场自身具有无限潜力，未来可期！ 这篇文章由 居外IQI国际业务负责人Mandy Chen 撰稿。 对 柬埔寨房产 或更多投资机会感兴趣，却不知从何下手？ 别担心！敬请填写以下联系资料，让居外IQI专业团队给您提供最贴切的建议和帮助！
个人主义太浓烈 社会团结进步难
笔者在五月的美国之行中，除了三藩市，还在拉斯维加斯停留了一段时间。在那里和一位在当地工作的厨师朋友及其餐馆老板进行了深入交谈。 这位厨师朋友已经在拉斯维加斯工作了十年，但他认为近年来美国的安全状况堪忧。他的车曾被盗窃，家里也有两支手枪用于自卫。他表示，在美国赚够钱后，他计划回香港或大湾区退休。 与此相反，他的老板对当地的前景非常乐观，因为越来越多的中国人从三藩市或洛杉矶迁居到拉斯维加斯。此外，洛杉矶到拉斯维加斯的高铁即将动工，这让他对当地的房地产市场充满信心。 笔者查阅了一些资料，发现去年十二月，拜登总统宣布联邦政府将向两条重要的高铁项目提供US$30亿资助。第一条是长达351公里的“光明西线”（Brightline West），由美国的私营铁路公司负责建设和运营。 同一时间，拜登总统宣布提供US$30亿资助另一条是全长805公里连接三藩市和洛杉矶的高铁线路，这条项目早在2008年就开始动工，但至今已经过去了16年，却依然没有具体的完工日期。 铁路的建设往往依赖于政府的资助，因为仅靠旅客收入很多时候无法覆盖全部成本，尽管铁路却能带来巨大的界外效应。沿线土地因铁路而大幅升值，这种外部效应是显著的。 每个利益相关者都希望铁路能经过自己的土地，但却往往不愿意承担相应的建设成本。美国的文化强调个人利益，这使得处理和平衡各方利益的问题变得非常复杂和困难。 三藩市曾被视为全球最具创新力的地方之一，也曾是美国繁荣的象征。然而，疫情的打击以及最近科技行业裁员潮使得市面显得一片死寂。有美国传媒形容三藩市已经陷入了所谓的「死亡螺旋」。 此次，特意停留两天，感受一下三藩市的脉搏。与十年前相比，变化不大，只是少了一份活力。除了看到无人驾驶的Waymo车辆外，并未见到像香港那样普遍存在的扫地机器人或传菜机。商铺依然使用现金交易和利是，电车的使用比例也很低。 经济方面，消费动力不足，许多商铺倒闭，百货商店的顾客流量有限。街上主要是经济实惠的日本车型，物价高昂，一杯coffee latte售价高达8美元，加上税费和小费后约为10美元。 名牌商店的门口设有橱窗警卫，零售店铺甚至把部分商品锁起来防盗。市区的每条街道都有流浪者，特别是Tenderloin区几乎被流浪者占据。这种个人主义文化能否持续带来美国更长久的繁荣，是一个见仁见智的问题。 笔者曾访问盐湖城，这座城市是犹他州的首府和最大城市。它始建于1847年，由Brigham Young率领的摩门教徒开拓建成。超过半数的居民是摩门教信徒，因此盐湖城也被称为摩门教的中心。 盐湖城整体非常整洁有序，与三藩市形成了鲜明对比。据说摩门教的教义强调秩序，许多信徒愿意为教会和社区的利益放下个人利益。盐湖城恰好展示了这种理念的实际应用，成为一个典范。社会的进步需要在个人利益与大众利益之间找到适当的平衡！
市场兴奋退却 买货寻宝好时机
上周五，城市领先指数（ CCL ） 数值跌至144 ，逼近今年的低位143.02 ，周跌幅达1.4%，延续此前四周下跌趋势，累计跌幅1.97%。其实，自二月底“撤辣”之后的10周， CCL呈五升五跌，累计涨幅仅0.69%。 不少人认为“撤辣”对楼价推升的效应明显消失了！但在同一天内，一手新盘市场却出现三宗过亿元豪宅成交。 当中包括，赤柱黄麻角道的One Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房，实用面积3304呎，花园1121呎及737呎天台，呎价$44,200 。 另一单为薄扶林碧丽轩， 洋房实用面积4326呎，连接891呎平台， 775呎天台，及63尺花园，成交价为1.5亿，呎价$34,674 。 最后一单是半山的21 BORRETT，实用面积2169呎，以1.15亿售出，呎价$50,200。 其实，五月份至24号已经有9宗过亿元的成交，而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标。如无意外，又会多2宗过亿成交，本月估计会有11宗成交案，比四月份的6宗上升83%。 这类超级豪宅卖家，大多数都是国内或东南亚买家，如果仍有重税辣招的话，成交量一定大打折扣。由此可见，辣招对于外地人的影响仍然持续。 至于整个一手市场，截至24号共成交1227宗，相比四月同期的1433宗下跌了15%，情况并不太严重；大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙，占推出154间的17.5%，生意非常惨淡。 笔者发现即使撤辣后，暂时只释放了用家的购买力，而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售，成功售出750单，同区买家一下子相信已被消化。 相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推，即使加价也售出210个单位，而沙田珑珀山也在重推，沙田区新盘一向量少，相信又会吸引到用家的注意力。 撤辣后，对投资者的最大障碍已经清除，但仍未观其大量入市，高息环境相信也是主要原因。但相信在今年下半年至明年出现减息，笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。 相反，租金在需求带动下，仍会继续上升。尤其在今年夏季的高峰期，大量高才通及学生都会加入场租的行列。到明年，利息收益跟租金收益会很接近，相信买住宅收租又会引起投资者注意。 笔者估计市场上会出现两种新投资者，第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者，由于市场萎缩及在家工作的改变，无论铺位及写字楼已经出现大量空置，回报欠佳，便令此类买家要改变其投资组合。 住宅胜在租金稳定，他们可以借住宅价格低潮时，大手向发展商购入大批单位，甚至单幢物业，打做成学生宿舍，或高级老人宿舍等等！在辣招全撤的背景下，不再只买工商物业！投资组合更平衡！ 另一款新买家，可能是金融市场的基金，可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品，投资移民便合资格购买，ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家，当中有些条例可能需要配合，但只要有市场，相信政府也乐于配合，令市场出现更多买家！ 撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却，但其影响却是深远的，仍然会继续影响市场，只要减息落实，市场就会有变化；大家不要对市场看得太淡，对于个别买家，相反人弃我取，别再心灰意冷，可能就是买平货的好机会！
BLUE COAST热卖 楼市见曙光
自从二月底彻底取消楼市「辣招」以来，楼市明显活跃起来。尤其是一手房市场，在三月份总成交量达到4,123宗；不过，成交集中在中小型单位上。 三月份成交量最大的楼盘是日出康城的Season Place，共售出540套单位；其次是恒基在深水埗的Belgravia Place，售出410套单位；泰峰位于坪石区，成交324套单位，排名第三。这三个楼盘都以中小型单位为主，售价在700万以下的单位普遍畅销，一旦售价超过1,000万，需求就显得相对疲软。 上周，长实在黄竹坑站推出其上盖物业BLUE COAST，首轮发售422个单位。该物业以大户型为主，起价1,000万，平均售价为1,850万。尽管推出时的平均每平方呎售价为21,968元，相较于同区其他近期楼盘的开盘价有近三成的折扣，此举在市场上造成了不小的震动。 然而，在当前楼市主要以满足刚性需求和自住为主的环境下，对于BLUE COAST能否迅速售罄，市场意见显著分歧。 BLUE COAST首轮发售取得显著成绩，成功售出413个单位，占全部可售单位的98%。此次发售使发展商套现近75亿港元，创下了2013年4月《一手住宅物业销售条例》实施以来，单月成交金额最高的新盘记录。 此盘开售当天，人潮涌动，售楼处人满为患，排队等待登记的买家长龙甚至延伸到了商场外的天桥及对面的港铁站，场面极为壮观。 最值得关注的是大手买家的表现，项目分为F、A及B组。F组主要是购买5至8套单位的买家，共有15组客人登记，其中3组各购买了8套，其余12组各购买了5套，F组总计售出84套，约占总销售量的20%。 前线同事报告，几乎所有F组买家都是普通话使用者，其中一些已持有香港身份证，而另一些则仅持有内地身份证明。A组的买家可购买最多4套单位，此组共售出219套。F组和A组的大手买家共售出303套，占所有可售单位的72%；这两组中，内地客户的比例同样非常高。 由此可见，在「撤辣」政策的影响下，不少国内客纷纷来港寻找合适的房地产投资机会。实际上，全球很多受国内人士欢迎的大城市，都对外国买家征收相关税项：英国为2%，澳大利亚在6%到10%之间，新加坡高达60%，而加拿大的一些热门城市甚至对外国人购房设限。相比之下，香港对外国人购房并没有特别的征税措施，买卖自由且没有限售政策，这样的开放环境无疑极具吸引力。 大手客的表现给我们另一个重要启示：只要价格和份量吸引人，即使平均楼价高达1,850万，也能吸引投资者的眼球，促使他们重新投入楼市投资。这为楼市的发展注入了重要的信心！ 笔者认为，本地的购买力无疑受信心影响，目前尚未完全释放。但只要发展商的存货持续减少，降价促销的压力减轻，市场信心将逐渐恢复。这种情况下，楼市有望展现出一线曙光。
