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大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”、“学区房”受青睐

近年来越南发展势头迅猛,日益受到海外资金追捧,按照其他成熟市场的经验,其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。 4月初的越南恰逢雨季,证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘,实地考察越南目前房地产行业的发展现状,以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。 海外资金掘金越南楼市 和中国类似,境外人士在越南可以通过合法渠道买房。 来自浙江的吴疆在越南创立了公司,立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍,越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的,它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证,外国人就可以购买公寓、办公楼,以及店面别墅等各种类型的不动产。 新住房法的推出,对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者,新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。 越南外商投资促进局(FIA)资料显示,截至2018年末,外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三,中国排在第七位。 记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客,他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River,五星级等级,胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区,位于西贡河边的黄金独有位置,并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。 居外物业编号:42254251 点击查看房源信息 需要注意的是,外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示,对于单一的公寓项目来说,外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%;对于别墅或者是联排别墅来说,一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外,外国人拥有房屋所有权的期限,与越南人不同。对于外国人来说,自获得房产证起,所持房屋所有权最多不能超过50年,另外可以依据政府的规定申请延长一次,即100年。 据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍,“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期;同时,如果在不到50年把房子卖给了越南人,产权又变回永久的。” 在越南买房,外国人普遍不可以办理按揭,须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里,分7~11次付款,并在没有领取房产证之前一共交付95%。 一位中资银行相关负责人对记者表示,越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如,一些韩国人可以在韩国银行按揭,是因为大量韩国人在越南工作,可能有3~5年的工作签证,因此银行可以做一笔3~5年的贷款。 在交易税费方面,据吴疆介绍,首先购买的时候需要交房屋的保固费,有点类似于国内的维修基金,是房价的2%;另外在办理房产证的时候,需要支付0.5%的印花税;另外一个牵涉到的税项是增值税,这个是房价的10%,一般直接计入楼价。 “简单来说,买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税,加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。 他进一步补充称,持有期间是没有房产税的,但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%,其中5%是VAT增值税,另外5%是个人所得税;到最后把房子卖掉的时候,要交2%的交易税,按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税,也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的,这一点最好在购买之前与开发商进行确认,一般来说,将来转让的时候,是需要向开发商交一定的费用,但是这笔费用相对来说不高。 中国买家比例持续攀升 新住房法放宽了外国人在越南的购房条件,让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中,中国买家的比例在攀升。 吴疆说,“特别从去年开始,外国人中可能有40%左右来自中国。” 世邦魏理仕(CBRE)数据显示,2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中,以自住为目的的购房行为占比逐年下降,2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中,海外投资者占比为77%,其中中国国籍投资者占比居首位,高达47%。 由于越南房地产市场没有限购政策,中国买家不仅比重攀升,出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称,位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完,其中一位来自中国的买家一口气买了10套。 中国买家还把投资理念带到了越南:租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。 越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市,是越南的经济、金融中心,同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心,地位相当于中国的上海。它原名西贡,在1975年改成胡志明市,在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。 胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入,目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来,诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖,地段好、品质高的楼盘往往一房难求。 阮汉娜介绍说,胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元,最大的户型达170平方米左右,目前外国人的指标已经售罄。 在胡志明第二郡,记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘,预计今年的8月份左右开盘,预计售价在2600美元/平方米起。 需要提及的是,在越南同样也有学区房的概念。例如,胡志明第四郡虽然毗邻第一郡,但由于没有国际学校,第四郡的房价远低于第一郡,一个距离第一郡约3公里的新楼盘,单价为2200美元~2750美元,不到第一郡均价的一半。 点击查看居外网上的越南胡志明市在售房源 河内市是越南的首都及政治中心,也是越南第二大城市。记者了解到,河内全部住宅均价在1300美元/平左右,市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵,单价在5000美元左右。 吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间,售价约1600美元/平,户型从单房至三房不等。 吴疆表示,经过研究对比后发现,无论是看经济发展程度还是房地产市场,河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始,大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。 值得注意的是,河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。 “按照中国的经验,买房选择地铁沿线,错不了。”吴疆说,越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵,河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩,发展公共交通是大势所趋,地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。 不过,一位当地中资企业负责人补充称,地铁沿线买房上略有文化差异,越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘,“他们觉得地铁附近比较乱和吵。” 世邦魏理仕数据显示,通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%,而为了增值仅占不到20%。 的确,越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计,2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%,包括6%的资本利得和4%的租金收入;河内市的回报为8%,包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。 河内新商业中心的一次绝佳投资机会!越南最大的开发商之一HD Mon Holdings最新地产项目。河内市My Dinh区最大的开发项目,已在建造中,预计2021年初完工。 居外物业编号:45927405 点击查看房源信息 吴疆介绍说,越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%,河内地段好的总价80万人民币的两房公寓,租金在3700~4400元人民币左右,空置期约一个月,其中6、7月份是租房淡季,春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多,他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高,达10%~15%,不过一般不卖,租金也很贵,河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平,对面的大宇商务中心也要40美元/平。 炒房有风险 海外资金,特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨,但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。 吴疆认为,首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间,开发商的实力不一,楼盘品质以及管理有一定差别,因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。 吴晓蓉说,此前在胡志明发生过一些买房纠纷,楼市火了以后项目太多,监管跟不上,但是很多人交了定金楼盘建不起来,甚至交了房但是一些项目不达标,没法办理房产证等。 据了解,越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为,项目如果卖得好,资金链一般不会有问题,但如果开发商步子迈得太大,挪用其他项目,一旦销售情况出现问题满盘皆输。 第二,是关于房产证的风险。阮汉娜表示,目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。 据当地房地产市场人士介绍,最近三年左右,在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人,正常情况下,购房后只需要半年左右就能领到证。 不过,河内市的情况要稍微好一些,吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时,现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内,外国人是可以拿到房产证的,不过不一定所有楼盘都可以,需要甄别。”她说。 由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了,越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。 吴疆强调,这里存在较多的风险,产权在别人手里,如果开发商偷偷拿去抵押,买家没有任何的保障;或者一房多卖;再或者升值之后不配合转让等等,皆有可能。 一位中资券商负责人告诉记者,一旦发生纠纷,在越南打官司的维权成本相对较高。 在证券时报记者采访过程中,多位业内人士均表示,到新的市场,应当了解和遵守当地的法律,按照法律法规合法合规投资。 点击查看居外网上更多越南精品房源 第三,是来自法律以及政策变动的风险,一位中资银行相关负责人介绍,越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步,当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期,2009年1月份越南政府发布了一个新政,引爆了当时的房地产泡沫,使整体房价下跌了30%左右。 近年来,海外资金大量涌入,房价涨幅明显,越南政府也开始出手调控楼市,主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导,流通环节暂时没有措施。 第四,是汇率风险。与中国一样,越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家,它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此,我们需要及时关注越南的经济基本面,包括进出口状况、外资流入状况(不要忽视侨汇的因素),以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元,2018年进出口额近5000亿美元。 第五,流动性也是投资需要考虑的重要风险因素,越南的二手房市场尚处于萌芽状态,记者在越南走访的几天时间里,几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。 一位中资企业负责人透露,一位中国人创办了越南版链家,但目前发展缓慢。 此外,记者在一周的调研过程中发现,在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产,主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。 一位在越南从事地产工作的业内人士认为,二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来,但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右,这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源,或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。   来源:证券时报 责编:Zoe Chan

日本有没有学区房

终于发现日本也有学区房,当然学区房不是说重点学校附近可以划分区域入学。私立小学纯粹自由自愿报名,比起免学杂费、国家补贴伙食费的公立学校,不是钱多得冒油、来不及晒是不可能问津的。 日本小学私立占5%以下,小学生上学不允许家长接送,必须排队步行,所以这里所谓学区房的概念便是有钱交高昂学费的同时,最好在私立学校附近购房,由于私立学校选址不仅在市中心附近且大多靠近名胜古迹、较大公园,环境最佳,造成了房源奇缺贵得惊人。不是普通大众择校范围,包括一些老板也不会特意垂青。倒是医生、律师家长一来收人高且稳定,二来尝到受好的教育的甜头会更在意一些。 因为比例少,小学也择优录取,不像公立学校连智障都不能拒之门外。占95%以上的公立小学,学校确实不教多少文化知识,中午在学校吃完饭打扫教室卫生,一点钟放学、作业可有可无、可做可不做、考试不好不找家长,注重公德教育、培养动手能力、通过体育运动提高身体素质和合作精神。好在日本人没有职业歧视,小朋友的理想很多是做厨师,加上不是独生子女,不必寄所有梦想希望于一人,且子女成人经济独立,跟父母切身利益几乎没有瓜葛。小学生的任务就是玩,愉快的童年大致不会造成长大后的戾气,日本社会显得平和有礼貌,这是原因之一吧。 公立学校老师工资统一标准,不会有地区差和学校差别。所以不会发生教师因待遇或蜂拥而至或避之不及的择校。也会就近上班,儿子有个教日本史的班主任教学水平之高业界公认,因为同事关系差,得罪学生家长被“发配”来外地,倒是绝无怨言继续发挥他特长,也坚持他的较低情商 。举这个例子一是说明不能降低工资奖金作为惩戒,只能调离远的学校受些奔波,二是说明老师不会因教学水平高就抢手,日本社会更估量综合素质、道德品德。 说到我国的天价学区房,上海北京均价四到六万一平方,冠军房价20万一平米,中国人万般皆下品惟有读书高的余毒、人多竞争激烈、对独生子女极端望子成龙、开发商钻政策空子、师资力量薄弱、城乡差别、地区差距、教育经费短缺、学校升学率和教师工资奖金挂钩、家长盲目攀比不因材施教、对自己小孩的智力不做准确评估、贫富差距拉大带动学区房价格呈天文数字。 诸多原因造成学区房这样的怪胎形成,根本原因是不是教育制度?如果教育部门不设重点小学、均衡师资力量、工资待遇不与升学率挂钩,做政府能做到的,让政策改变了客观事实,家长主观观念会作潜移默化的自我调节。而如今的教育制度只会助纣为虐、逼良为娼。 取消择校原为公平竞争,结果出现了学区房,不公平的是小学入学不是考智力、择优录取,而是学区房的比家长钱多,既然学校分档次、师资不匀,学区房奇贵,穷人的教育资源更加匮乏,贫富差距不仅拉大还传代延续,如果说优胜劣汰,则更应该在非义务教育阶段体现,小学初中是普及教育,起点差别是贫富差别,取消择校,择校费的贫富差别几万块,而学区房的差距则是上百万,这样的政策岂不是加重了不公平竞争?许多一般家庭的优异孩子本来可以举债择校有个适合的平台,而天价学区房让普通人想都不敢想,而去一般的学校可能因为没有负责任的老师、正常的学习气氛,而毁了人才。

投资英国学区房该如何避免踩坑?

现如今,国内学区房价居高不下,“以房养学”热潮兴起,有些家庭开始考虑,同等的价格,不如送孩子出国留学,开阔视野,增长见识。 近年来,英国留学一直是主流,国人去英国留学,相较之前来说,变得更加注重生活质量以及精神融入。 但是在这个以绅士著称的国度,各种费用相比国内都开销不小,若没有奖学金支持,留学成本更是一笔高额支出。也正因为如此,不少家庭为了子女在外顺利留学,为了给孩子提供一个舒适的生活环境外,选择开启了海外“以房养学”模式,随之英国房产中的学区房市场倍受青睐。 根据伦敦区域报刊Evening Stander最新的研究报告显示,优质学区周边三居室或以上的房子价格差异巨大。如位于Marylebone区教学质量“优秀”的Ark King Solomon Academy 中学附近的房价从高达248万英镑,而位于Wallington 区教学质量同样备受好评的Wilson's boys' school,房屋均价在40.6万英镑左右。 在英国房产市场中,同样是教学质量“优秀”的校区周围房价差距如此之大,选购学区房要考虑哪些因素呢? 1、先确定学校 对于广大“孟母”来说,在选择学区房之前,首先要明确目标学校的位置。而这一点英国从政府到商业机构在数据统计和共享方面都已经非常完善和成熟。在英国寻找当地的重点学校工作,进程上面相对比较透明,也比较容易。 >>>英国置业百科:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国更多精品房源 英国的Bromley、Kingston、Barnet、Richmond、Harrow 以及Wimbledon都是优秀学区,也是80%家长的首选。此外,在伦敦以外,牛津、剑桥等地区也是最受关注的学区。 英国的每个区都会有政府官方网站,客户找到地区政府官网后,可以通过网站上Education and Learning(教育与学习)页面,找到符合学生年龄层的学校。 2、学区的地理交通 如果您不想住在远离地铁交通网的地方,花费巨大的通勤成本,就得多留心学校的地理位置。以下几处学区虽然拥有顶尖中学,但是远离市中心,通勤上会受一定影响。 High Barnet 地区有一间教学水平优秀的男校Queen Elizabeth's School。该校位于Northern line上的5区,虽然位于伦敦郊区远离市中心,但是周边基础设施完善,所以平均房价在£650,000。 Finchley区的St Michael's Catholic文法学校,在距离镇上几站远的地方,同样位于的Northern line上。优质学区的原因使这里的房价稍高于其他伦敦4区的地区,平均房价为£765,000。 而学生成绩最好的中学是位于伦敦市郊区Hampstead Garden的一所女子中学——The Henrietta Barnett School。地处偏远的伦敦郊区,附近并没有地铁站。但此处一套乡村小屋风格的房产平均价格仍然高达137万英镑。 而Northern line 3区的Golders Green,上下班高峰期时段交通总是异常繁忙。该学区内基础设施建设的非常完善,有许多味道不错的餐厅和咖啡馆。加之Henrietta Barnett's 作为名校声名远播,学校内所有学生GCSEs的数学和英语水平都较高,想在这个学区购买一套三居室的房产平均需要支付£800,000-£825,000。 3、学区的投资价值 除了考虑学校教学水平,英国房产投资者还应考虑每处学区的升值空间与投资价值。 位于伦敦Orpington地区的优质女校Newstead Wood School就是一个非常不错的选择,一年内的房价涨了15%,平均房价达到£508,180;五年内连续升值,涨幅达53%。 而位于伦敦东南部的Townley文法学校附近的房产除了经济实惠,还兼具很大的升值空间。最新报告显示:Bexleyheath的房价在去年飙升16%,过去五年增长了45%。 而五年内涨幅最大的学区当属Tiffin女校周边地区。该学区位于Kingston,学区内的房产价格五年涨了65%,现在平均房价在£929,948左右。 据自汉普顿研究分析师David Fell的报告显示:无论经济发展趋势如何,一个优质学区的总是会吸引无数买家前来。而这些房产价格都不会下跌。 综上所述,在英国房产投资中,买家们可以根据自身情况综合考虑,选择一个优质学区进行投资,收益将会无限大。 来源:新浪海外地产英国站 责任编辑:Shelly Du

怎么选择英国学区房?过来人来教你

孩子上学是很多英国年轻父母买房换房的主要原因之一,选学区自然就成了买房的主要考虑因素。笔者曾经花了两年左右的时间,进行了系统的筛选和实地考察,由此也总结出了一套系统的选择方法。笔者即将在本文中和您分享这些经验。 我总结的系统选择学区的方法就是从大往小选,即先选地域(Region), 再选区(Local Authority), 最后选学校。 先选地域 我在选地域时考虑的因素就是通勤时间。因为我和太太两人都是全职工作,在地域选择上无非是或者离我公司近,或离她的公司近。我们能接受的最大通勤半径就是乘火车或地铁门到门60分钟的距离。 于是我们以我和太太上班的地点为圆心,最大通勤距离为半径分别画两个圆。这两个圆的范围之内就是我们要选的地域。不过这个地域可能很大。 再选区 我在选择时,这片地域里就包括了十几个区。为了进一步缩小范围,我们又参考了当地房价和我们能够负担的房型。因为我们选择的地域在伦敦和英国东南部,我们的预算在伦敦城通勤30分钟的半径内只能买到两居公寓,在40分钟的半径内我们能买到花园较小的三居室连体房屋(Terrace house),在50分钟半径内可以买到花园较大的三居室半独栋房(Semi-detached house)。 至于想买到四居独栋房需要90分钟以上的通勤时间,远远超出我们可接受的范围。由于我们想买花园大一点的房子,我们选择了50分钟通勤半径的区域。通过这样的筛选,我们的选择范围缩小到了两三区。再下一步就要从这几个区中选学校了。这时您就需要用到学校宝典Ofsted 报告了。 >>>英国置业百科:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看居外网英国更多精品房源 选学区的依据:Ofsted和ISI 如果您想知道哪里有好学校,您能参考的最重要官方的文件就是Ofsted针对每个学校发布的年度评审报告。Ofsted的全称是英国教育水准办公室(Office for Standards in Education)。它是英国政府的独立于教育部的教育水准审核机构。 这个机构的任务就是对英国境内的每家学校(包括中学、小学、幼儿园)进行逐一评审,每年更新报告。所以读懂Ofsted Report 也将是您选学校的第一步。 笔者在此提醒您,大部分Ofsted报告,仅仅是择校的参考标准之一。由于考评学校大部分为公立学校,很多顶尖私立学校是不在这个报告上的。 比如大名鼎鼎的伊顿公学(EtonCollege)、哈啰公学(Harrow School)等,则是私立学校委员会(Independent Schools Council,ISC)的成员,接受私立学校督学(Independent Schools Inspectorate, ISI)的检查。您如果希望孩子进入顶尖私校,需要看ISI的报告。 实地访校 在做完所有网上研究后,您还需要到学校做现场考察。您要看学校的校园,教学楼等设施怎样。您要看学校周围的环境怎样,是否安全。 笔者尤其推荐您查看上下学时学生的言行举止如何,比如会不会大吵大叫、打架等,这些都会反应该校学生的素质。另外,如果该校为公立,您还需询问学校的招生区(Catchment Area)有多大,每年招多少人。 据笔者瞭解,一些很好学校的招生区都很小,一般直线距离在0.6英里(即一千米)以内。当您走访了几个学校后,相信您就可以最终选出几所您最想去的学校了。 然后您需要以这些学校的邮编为基础,搜素半英里或一英里范围内出现的房源。这时就需要您的运气和耐心了。 当然选择学区房除了在学区之内,还有要考虑其它条件。比如离火车或地铁站比较近,最好是在可行走的范围内。不然上下班时间坐公车万一有堵车,时间就无法保证了。除了这些地理位置的因素,您还要看房子本身的结构您是否喜欢,花园是不是够大,周围是不是有绿地等等。 综上所述,从最开始选地域到最终买下理想的学区房花两到三年的时间算是很合理了。以英国的小朋友四岁上学为准,准备买房的爸爸妈妈们要在宝宝出生到一岁左右的这段时间就要开始着手准备了。   来源:悦居英国 排版&责编:Shelly Du  

英国 | 【干货】锁定伦敦最好的公立中学 学区房房价全解读

学区房对于许多买家来说都是投资自住两相宜的选择。不管是为以后子女教育问题而提前打算,还是打投资出租用,优质的教育资源向来都是买家购买房产最重要的考虑因素之一。为了靠近更好的学校,许多父母可以放弃城市带来的种种附加值而选择通勤时间一小时以上的学区房。 一些父母为了让自己的孩子能够上一个好的学校,甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可见一个好学校的学位是多么难争取。还有很多家长雇佣家庭教师,希望自己的孩子能够在人群中脱颖而出。而对许多人来说,为了进入到一个人人羡慕的中学,许多家庭都要做出很大的努力。 一项独家研究表明,伦敦三房或三房以上的学区房房价差异很大。位于Marylebone的Ark King Solomon学院附近的平均房价为284万英镑。而位于Wallington的一所学校排名相近男子中学Wilson’s boy’s school的平均售价为 则为40.6万英镑。 女子学校 大多数排名比较靠前的中学竞争都非常大。但好处是,一般来说无论学生的家庭住址在哪里,都可以申请秋季入学。所以父母们只要在孩子们通过入学考试后确定搬迁就可以了。 单就女校而言,位于伦敦东南部Bexleyheath的Townley Gramma School周边住宅的价格相对比较低。汉普顿国际研究报告显示,这一区的平均房价在44.7万英镑左右。 Cromwells地产代理总监Peter Waters说,Wilson和Wallington的好学校,(Wallington County Grammar(男校)和Wallington High(女校))常常有开放日和入学考试。当地的四居室独立别墅起价为70万英镑。这一价位对于需要通勤的人士来说Wallington不失为是一个不错的选择。如果乘火车从这里出发,34分钟就能抵达伦敦桥站、不到40分钟就能抵达维多利亚站。 火车年票价格为2,208英镑。 对于预算更多一点的买家来说,Bromley可选择的学校包括St Olave's和St Savior's Grammar School,Orpington,这几所学校的升学率都在96%。而在学校附近的平均房价为48.5万英镑。 如果住户希望居住在地铁站附近, 那么5区的High Barnet是一个入手比较容易的选择。这一区的平均房价在65万英镑左右。或者黑线Finchley站附近的St Michael’s Catholic Grammar School,这里比5区的High Barnet离市区更近一些,平均房价是76.5万英镑。 许多父母宁愿搬到稍远一点的区域的原因比较一致。对于有一人及上就读于私立中学的家庭来说,每个孩子每年花费大约为15,500英镑,这一费用对一个普通家庭来说还是一笔不小的开支。因此许多家长宁愿搬去较远的地方从而节省开支。 其他的选择还包括3区的Golders Green。该区离市区更近,但同时交通堵塞问题也相对更加严重。然而,这里绿化非常好,有独立的咖啡馆和精品店。所有的学生都获得英语和数学GCSE在C级或以上,升学率也达到了91%。 投资高回报率区域 对于看中投资回报率的家庭来说,Townley是一个不错的选择。 报告显示,Bexleyheath的价格在去年飙升了16%,五年内增长了45%。在Orpington的Newstead Wood School附近的女子学校的房价一年内上涨了15%,达到508,180英镑,在5年内增长了53%。五年内涨幅最大的是Tiffin Girls’ School附近的房子,在那里价格上涨了65%,房屋均价为929,948英镑。 以上数据来自Hamptons研究分析师David Fell。他说,无论经济环境如何,好的学区房对买家的吸引力都是巨大的,而且这些地区的房价不太可能下跌。 放眼伦敦最昂贵的几个区域,房价的下跌可以说是买家的福音。尤其对于海外买家来说,现在则可以以更实惠的价格在伦敦的黄金地段拥有自己的住宅。数据显示,虽然整个伦敦的房产市场依然处于上涨趋势,但在脱欧公投后的三个月内,伦敦一区和二区的部分地区平均价格下降了10万英镑!【阅读原文】   张思琪专栏全集 天际投资置业创始人张思琪剖析英国伦敦房产投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。     本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

英国学区房花样多 投资者该如何甄别与避免投资风险?

韦朝贺:“好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房学区房在房地产投资中一直都是一个不错的选择,无论国内还是英国,不管政策调控也好,金融危机也罢,学区房一直是海外投资者眼中的高富帅和香饽饽,小荷才露尖尖角,楼花已被抢入手。虽然,除伦敦以外的英国其他城市的房产市场,都在过去几年里持续低迷,然而,学区房在整个不景气的大环境中房价居高不下。本期,我想聊的不仅仅是学区房的好处,根式想用多年的从业经验给大家打几个预防针,任何投资都有风险,学区房也不例外。 随着近几年来留学英国的学生数不断增多,很多实力派家长往往都不惜重金为孩子们购买靠近学校的学区房,目的无非是为了孩子将来的发展及上下学的人身安全。可怜天下父母心,特别是对于我们中国父母来讲,古有孟母三迁,现有择邻而居,一切都是为了孩子,为了能够让孩子有一个比较好的学习环境,只要家庭经济条件许可,都会未雨绸缪的选择学区房。此类经典案例有很多,最知名的要数年初时在美国纽约曼哈顿街区,一母亲为了刚刚两岁的女儿未来能顺利踏进名校而买下一套650万美元的公寓。同样的,在英国70%的外国买家中,为子女读书买房的华人占了60%。 好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房 首先诸位家长要了解,自己所要投资的房产是否真正在看中的名校录取范围之内。通过与一位在当地Council任职的朋友得知,如今多数公立学校都是按照距离来录取新生,并且申请人数及录取范围也会逐年改变,很多开发商口中的“黄金地段学区房”根本只是姜子牙的钓鱼竿-愿者上钩,不过也不用担心,很多信息其实是可以通过街道办事处(Local Council)的网站上去获取,因为这些信息在英国是公开的。 其次我们不得不了解的是,一些所谓的好区域的房产在英国未必是重点学区房。要知道什么都有例外,众所周知,英国政府对每一个开发商有着楼盘必须有部分是廉租房的要求,而且在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房,从而导致该区的部分人口结构会影响学校的学生品质。要知道即使是非常贵的Kensington and Chelsea区也有几家名声很差的学校,当然,也有可能是这个区很多的家长们都把孩子送到有名的私校也不一定。 拿Richmond的Barnes区举例,有个小学它Key Stage 2(英国公立小学生11岁是所需接受的第二关键阶段考试)的英语和数学的成绩同时达到Level 4的比例是96%;英语和数学同时达到Level 5的比例高达76%(跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多(前首相托尼布莱尔的孩子就读的小学),但Barnes附近的中学却声名狼藉,原因就是因为Barnes的中产阶级的孩子都几乎是在私校就读的。 另外值得一提的是,英国的公立中学,大部分公立中学是综合性学校(Comprehensive School),就是说录取是按“就近原则”,少部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取。这就是所谓的文法学校(Grammar School),一流的文法学校比很多私校还要好。我当年念A LEVEL的老师就是这么说的,如此一来,以考试录取而非以学区录取的话,学区房就失去了其原有的含义。 公立学校(State School)的普遍入学原则 小学 英国公立小学有三种:第一种是街道办事处控制(Local Council)的公校。入学是按就近入学的原则。过去很多小学有个catchment区,先录取catchment区的孩子,但现在很多council(特别是伦敦)都取消了catchment,这样录取完全按照申请人的住宅距离排队,每年申请的人数不同,录取的距离就不同。比如说可以找到每个小学以前录取位置的地图,虽然每年录取距离会不一样,但差别不大。申请的时候一般可按喜好申请5所,但对学校来说,所有申请都是平行的,都按照距离录取,这和中国高考现在实行的平行志愿一样,学生有一二志愿的差别但学校录取没有一二志愿的差别。 第二种是英国国教(Church of England)办的公校。录取方式同上(可在学校网站得到相关信息admission policy)。 第三种是天主教(Roman Catholic)会办的学校。该类学校一般教友优先。教会办的学校大部份都比较好。 中学 英国公立中学有两类:第一类是按照距离入学。这和小学一样,学校一般称为comprehensive(综合性学校)。所谓的community school和city academy都是这种,教会系统也有中学。有些地方的中学有link school(或者feeding school)系统,就是说一个中学和几个小学link,对link小学的学生录取优先,但现在很多council开始取消link系统了 第二类是通过选拔入学。英国的Grammar School或者Selective School一般都会使用选拔的形式,因为此类学校等同于国内的重点中学。 Grammar School的甄别方式与入取方法 大部分Grammar School的名字里面没有Grammar,名字里面有Grammar的有可能是私校。这类学校教学质量很好,一流的Grammar school教学成绩比很多私立学校还好。这类学校1940年代建立,申请Grammar school除了填council的统一的表以外还要填学校单独的表。 Grammer School入学录取有三种方法: 第一种,完全看入学考试成绩(考试时间一般在提前一年的10月份,从英国任何地方来的学生都同等对待。 第二种,把名额分成两部分,一部分保留给本council的孩子另外一部分公开招,当然都是按照入学成绩录取。 第三种,按照考试成绩录取但只录取本council的孩子,比如说Berkshire有很多Grammar School,没有太突出的但都不错,它就只收本council的孩子,外地孩子可以去考但入学之前必须搬入council地区。最后,为大家附上两个不同的学校排名,给大家自行甄别。 Guardian学校排名榜:http://www.guardian.co.uk/education/datablog/interactive/2012/dec/13/primary-school-league-tables-2012-map#table Daily Telegraph的学校排名榜:http://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/9739316/Primary-school-league-tables-2012-compare-your-schools-performance.html 避免投资风险的3大原则 我们都知道房产买卖租赁是一种特殊商品交易。有着交易金额大,周期长,流程复杂等特性,一旦出现违约,诈骗等,对于当事人的损失无法估量。而随着房地产经纪行业的发展,一些不法经纪人也浑水摸鱼,利用各种言语的技巧花招等等坑害投资人或者购房者的利益。这是在国内和海外市场都有可能出现的问题。尤其对于想要投资海外房产的投资者来说,由于距离远的问题,完全了解一国甚至一个城市的地产市场是没办法在短短的旅行期间就能完成的。加上各种媒体信息的断章取义或者模糊指引,更加让海外房产市场如雾里看花。 近期火热的澳洲投资团,美国抄底团等等,指引了不少国内投资者把资金投到海外房产市场。首先必须肯定投资海外房产一定是有盈利机会的,但是发达国家各种政策的变化频率和市场变化速度是远远快于中国的。这里有必要提醒大家对于海外房产投资的风险一定要慎重评估。原则是这样: 再好的基本面也有例外。投资者投资的每处房产会受到该国家基本政策和市场的影响。但是比如房租,落实到某一处房产的时候就是切实的价格,跟基本面有关,但是却有特殊性。周围都涨,唯独我的房子不涨,这种情况也经常出现。 再好的中介也是一锤子买卖。中介的特点在海内外还真是一样的,买房前你是大爷,买房后就会被牵着鼻子走。因为投资金额大,因此很多买家基本买一套房子就不知道下一次什么时候再买了。房产中介更加深谙此道,因此不要听任何中介的花言巧语,交订金前一定请他把所有的款项交付时间确定下来。海外买房的特点是律师交易。这点与国内有着十分的不同,律师服务的好坏也会影响购房过程的顺利实施,律师费其实不高,更重要的是服务要迅速周到。 房产中介的价值不在于给你介绍了什么房源,或者帮你要来什么好处,而在于对市场时机的把握。土豪客户这点可以忽略。对于精明的投资者来说,开发商投放市场的房子都在那里而且大差不差,自己用英文搜搜也都有了,根据你的资金情况,开发商能放出的。但是后续的服务比如律师,银行贷款,房屋再出租,装修等等才是需要注意的。 韦朝贺专栏全集: 专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资 欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件david.wei@affinityrepe.com与David零距离接触。      

深度:中国投资者怎样挑选伦敦的学区房? | 英国

在中国,抢投“学区房”已不再新鲜,诸如北京、深圳、上海这样的大城市,“天价”的学区房都是一房难求。这一方面是因为父母想让子女享受优质的教育,另一方面是因为周边的优质教育资源会为其房产保值,同时带来更大的升值空间,这道理在英国也同样适用。英国是传统的教育大国,世界各国的家长在条件允许的情况下,都想要让自己的孩子享受正统的“英式教育”。 北伦敦是以公立校教育资源著称的学区——这就这就涉及了公私立校学区房的投资选择问题。 各有所长的公立校与私立校 英国的教育自中世纪以来就形成了双轨制,贵族与平民是沿着两条不同的路径接受教育,学校大致可分为两种类型:一种是公立学校,包括综合学校、现代中学和文法学校。第二种是独立学校,即私立学校。私立学校中包含数量极少的"公学"(public school)——人称“教育的活化石”,是实行精英教育的贵族学校,学费十分昂贵(如闻名世界的哈啰公学、伊顿公学)。 公立学校对持英国身份的小朋友提供免费教育,经费主要来自地方政府税收,因此比较低廉,接受国际学生的比较少数;而部分私立学校则由私营机构或个人拥有和经营,学费普遍昂贵,但是接纳国际学生。 公立学校的特点: 1. 普遍历史悠久,政府补贴,学费低廉 2. 入学门槛相对较低,课程多样性 3. 英国当地学生多,能快速融入当地文化,英语能力提高快 4. 有学区房概念,学生就近划片入学 私立学校的特点: 1. 历史悠久,师资力量强,小班制教学 2. 丰富的课外活动,注重培养学生广泛的兴趣和开阔的思路 3. 不管是寄宿制还是走读制学校都有安全保证 4. 可以与不同国际文化背景的学生交流 虽不像国内按籍入学那么严格,但英国公立学校也是根据家庭住址(购买或长租一年以上房产均可)划分入学区域,特别是近年来大批国际留学生的涌入,使得英国顶尖教育资源的竞争也愈见激烈。 中国投资者如何挑选学区房? 在学区房的选择上。由于公立学校的学生身份限制,大多数中国买家购买公立学校学区房,用作投资的出租房,因为学校周边有稳定的出租需求。但更倾向于为子女选择优秀的私立学校。 >>>英国置业百科:英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看伦敦房源 私立学校面对全社会开放,国际学生或者当地学生都可以办理入学,没有学区房的概念。因此不少中国家长在私立学校周围置业,作自住房,方便子女上学和自己探望,同时也可考虑学校其他家长的出租需求,置业作为出租房。 北伦敦两大学区介绍  一、Barnet地区 如果您了解过伦敦的学区,那您一定听说过巴奈特区。在这个全英排名第五的知名学区中,共有88所小学、24所中学、4所特殊学校及11所私立学校。 1、区域概况 巴奈特区位于伦敦北部,是伦敦第二大区。根据2013年的人口普查显示,该区总人口369,100,占地86.74平方公里。 文化设施:区内有15个政府运营的图书馆,还有移动图书馆及家庭图书馆服务。皇家空军博物馆坐落于巴奈特区内,主要展示航空及英国皇家空军相关历史及展品。 自然环境:该区的大部分土地属于伦敦市绿化带,建有许多公园及露天公共场地。区内有16处公园、67处重要自然保护区及8处当地的自然保护区。 居民概况:该地区取得学位文凭及以上的居民占总人口的43.7%。居民的平均收入高于全伦敦及全英国的平均收入。根据2011年的人口普查报告显示,巴奈特区的英国白人在当地居民中占45.5%,华人占2.3%,高于伦敦其他区的比例。 2、优质教育资源推荐 作为伦敦最好的学区之一,巴奈特在2013年Ofsted的评估中获得优秀及杰出评价的学校占91%,远远高于伦敦及英国的平均水平。同时,无论是幼儿早期教育还是小学教育,巴奈特地区的学生表现均高于伦敦及英格兰的平均水平。 如果以在GCSE考试中至少5门科目(包括英语和数学)中取得A*-C的比例作为参考标准,那么巴奈特区在全伦敦名列第五,全英国名列第六。区内的基础教育水平可见一斑。 优秀私立学校 Mill Hill School米尔希尔中学 学校类型:私立男女混校 招生年龄:13-18岁 (全伦敦最大的寄宿学校,空间开阔、绿地广覆。) King Alfred School阿尔弗雷德国王学校 学校类型:私立走读制男女混校 招生年龄:4-18岁 (学生在音乐、艺术、体育等方面表现优秀。) St Martha's Senior School圣玛莎女子高中(北京设有办事处) 学校类型:私立天主教走读制女子学校 招生年龄:11-19岁 (学生在国家级化学比赛、数学比赛中取得优秀成绩。在演讲、戏剧表演方面表现优秀。) Keble Preparatory School基布尔预备学校 学校类型:私立走读制男子学校 招生年龄:4-13岁 (学生来自多元的种族背景,多数为学校方圆10英里内的经商家庭及白领家庭。) 优秀公立学校 Henrietta Barnett School亨丽埃塔巴尼特学校 学校类型:公立女子学校 招生年龄:11-18岁 (在2014年的GCSE考试中,五门获得A*到C的比例是100%,在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。) Queen Elizabeth's Grammar School for Boys伊丽莎白女王文理学校 学校类型:公立男子学校 招生年龄:11-18岁 (学校十分受欢迎,会招收小部分有音乐特长的学生。学生在英语、数学和科学等科目中表现优秀。) St. Michael's Catholic Grammar School圣迈克尔天主教文法学校 学校类型:公立女子学校 招生年龄:11-18岁 (在2014年的GCSE考试中,五门获得A*到C的比例是98%,在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。) 二、 Camden地区 London Borough of Camden(卡姆登区)位于伦敦市中心北部,共有42所小学,11所中学,9所特殊学校及28所私立学校。根据2011年的人口普查显示,该区总人口220,100,占地21.8平方公里。 1、区域概况 文化设施:区内有10个政府运营的图书馆,还有在线图书馆及家庭图书馆服务。区域内有伦敦最著名的集市Camden town,常有演出和集市,热闹非凡。 自然环境:区内有近70处公园及露天公共场地。伦敦动物园就位于该区之内。 居民概况:该地区取得学位文凭及以上的居民占总人口的50.5%。根据2011年的人口普查报告显示,卡姆登区的英国白人在当地居民中占44%,华人占2.9%。 2、优质教育资源推荐 优秀私立学校 University College School, Hampstead伦敦大学学院学校 学校类型:私立男子走读学校(A-Level为男女混校) 招生年龄:7-18岁 (学校新建成各类现代化教学设施。学生在体育方面表现出色,曾代表国家参加足球、游泳、帆船和武术等比赛。还有许多学生通过了国家音乐及戏剧表演的面试。) St Margaret's School 圣玛格丽特学校 学校类型:私立女子走读学校 招生年龄:4-16岁 (许多学生来自经商家庭、白领家庭及外交官家庭。) South Hampstead High School GDST南汉普斯特德高中 学校类型:私立女子走读学校 招生年龄:4-18岁 (学生在音乐、科学及爱丁堡公爵奖计划方面表现出色,曾获得年度青年发明家等荣誉。) 优秀公立学校 St George the Martyr Church of England Primary School圣乔治马特英国国教小学 学校类型:公立男女混合小校 招生年龄:3-11岁 (学校位于伦敦市中心。) St Joseph's Primary School圣约瑟夫小学 学校类型:公立男女混合小学 招生年龄:3-11岁 (学校的校长是当地教育的领头人,为其他几个学校提供管理上的帮助。) Holy Trinity and Saint Silas CofE Primary School圣三一学校和圣赛拉斯英国国教小学 学校类型:公立男女混合小学 招生年龄:4-11岁 (学校荣获艺术金奖、健康校园奖及体育活动奖。) Eleanor Palmer Primary School埃莉诺帕尔默小学 学校类型:公立男女混合小学 招生年龄:3-11岁 (学校荣获艺术金奖及生态学校奖。) Christ Church Primary School, Hampstead基督教会小学 学校类型:公立男女混合小学 招生年龄:4-11岁 (大部分学生来自英国白人家庭,少数来自多元种族背景。学校荣获健康校园奖、艺术金奖及联合国儿童基金会尊重儿童权利奖。)   相关资讯:英国大学城三年内房价增长22% (来源:悦居英国) 责任编辑:Shelly Du    

英国热门大学学区房系列——帝国理工学院Imperial College

帝国理工大学(Imperial College London)是一个开放式的大学,由众多分散的校区组成,但大部分院系位于伦敦市中心的南肯星顿校区。在生命和自然科学方面的高级研究有着世界级的声誉,是全英国入学标准最高的大学之一,也是全英国研究收入最高的大学之一,包括政府、慈善机构和商业机构的资助。   中文名:帝国理工学院 英文名:Imperial College London 简称: IC 学校类型:公立 建校时间:1907 所在城市:london,London 电话:+44 (0)20 7589 5111 地址:South Kensington Campus, London SW7 2AZ 官网:www.imperial.ac.uk 帝国理工学院本硕申请要求 本科: A-LEVEL或IB成绩(具体要求视申请专业要求而定),预科毕业成绩优秀(具体要求视申请专业要求而定)的学生也有机会入读。 硕士: 院校语言:211,85分以上;非211,90分以上;IELTS 6.5-7 专业要求:申请金融,风险管理专业最好有GMAT700或GRE1300左右成绩,数学金融无需GMAT;IC无法律、传媒、HR类硕士;IC和UCL合办运输硕士。 高申请率专业:数学、物理、化学、电子、房地产金融、法律、教育等专业 优势专业:金融、数学、航空、生化、土木、通讯、医学、遗传、计算机等。 帝国理工学院方位及周边房源查询 主校区位于: 英格兰 伦敦  周边学区: Richmond Ilford Barking

英国热门大学学区房系列——诺丁汉大学The University of Nottingham

诺丁汉大学(The University of Nottingham),建于1881年,是一所位于英国诺丁汉市的老牌世界名校。诺丁汉大学是全球百强名校,英国常春藤联盟罗素大学集团成员,M5大学联盟创始成员之一。诺丁汉在各类全球大学综合排名上常居全球前100,获得广泛声誉。   中文名:诺丁汉大学 英文名:The University of Nottingham 简称: Nottingham 学校类型:公立 建校时间:1881 所在城市:england,Nottingham 电话:+44 (0) 115 951 5247 地址:University Park, Nottingham, NG7 2RD, UK 官网:www.nottingham.ac.uk 诺丁汉大学本硕申请要求 本科申请: 高中毕业,成绩良好,英语要求IELTS6.0或TOEFL550。 高中毕业,成绩优秀,IELTS达到6.0分,可以直接申请计算机本科; 重点大学大二、三的学生,IELTS6.0分,可申请到大学二年级计算机本科; 硕士申请: 取得学士学位,成绩良好,IELTS6.5以上或TOEFL580分以上; 商学院IELTS7.0或TOEFL600分以上; MBA需要有三年的工作经验,没有达到英语要求的也可以申请,学生可以先到大学语言中心或其他语言学校学习语言,文科及其他专业的大学毕业生可转专业申请计算机研究生。 诺丁汉大学方位及周边房源查询 主校区位于: 英格兰 诺丁汉 周边学区: Beeston West Bridgford Stapleford Barton Clifton Long Eaton Trowell Carlton    

英国热门大学学区房系列——爱丁堡大学The University of Edinburgh

爱丁堡大学(The University of Edinburgh),简称爱大,苏格兰之王,全球20强顶尖名校。位于英国苏格兰首府爱丁堡市,创建于1583年,是英语国家中第六古老的大学。爱丁堡大学产生过21名诺贝尔奖获得者 、3位英国首相、4位总统和2位总理,并为罗素集团(The Russell Group)、科英布拉集团(The Coimbra Group)及欧洲研究型大学联盟(LERU)成员。 中文名:爱丁堡大学 英文名:The University of Edinburgh 简称: Ed 学校类型:公立 建校时间:1582 所在城市:scotland,Edinburgh 电话:+44 (0)13 1650 1000 地址:The University of Edinburgh, Old College, South Bridge, Edinburgh, EH8 9YL 官网:www.ed.ac.uk 爱丁堡大学申请条件 大学预科: 要求申请者高三毕业生。雅思 6.5,托福92 分。 本科: 要求申请者 重点高中优秀毕业生,平均成绩在85%以上,雅思6.5,托福 92分,每一项超过5.5,(TOEFL单科不低于23分)。 硕士: 要求申请者需持有相关专业领域本科学士学位;平均成绩在85% 以上,雅思6.5 - 7.0,托福 100分。TOEFL iBT 92,部分商科、法学、文学要求100分。 MBA: 要求申请者本科毕业生,平均成绩在80%以上,有2年以上相关工作经验,雅思 7.0,托福 100分(iBT 92分)。 爱丁堡大学方位及周边房源查询 主校区位于: 苏格兰 爱丁堡 周边学区: Musselburgh Dalkeith Currie Balerno Loanhead Tranent Roslin