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英国学区房花样多 投资者该如何甄别与避免投资风险?

韦朝贺:“好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房” 学区房在房地产投资中一直都是一个不错的选择,无论国内还是英国,不管政策调控也好,金融危机也罢,学区房一直是海外投资者眼中的高富帅和香饽饽,小荷才露尖尖角,楼花已被抢入手。虽然,除伦敦以外的英国其他城市的房产市场,都在过去几年里持续低迷,然而,学区房在整个不景气的大环境中房价居高不下。本期,我想聊的不仅仅是学区房的好处,根式想用多年的从业经验给大家打几个预防针,任何投资都有风险,学区房也不例外。 随着近几年来留学英国的学生数不断增多,很多实力派家长往往都不惜重金为孩子们购买靠近学校的学区房,目的无非是为了孩子将来的发展及上下学的人身安全。可怜天下父母心,特别是对于我们中国父母来讲,古有孟母三迁,现有择邻而居,一切都是为了孩子,为了能够让孩子有一个比较好的学习环境,只要家庭经济条件许可,都会未雨绸缪的选择学区房。此类经典案例有很多,最知名的要数年初时在美国纽约曼哈顿街区,一母亲为了刚刚两岁的女儿未来能顺利踏进名校而买下一套650万美元的公寓。同样的,在英国70%的外国买家中,为子女读书买房的华人占了60%。 好学区未必有好学校 好学校未必需要学区房 首先诸位家长要了解,自己所要投资的房产是否真正在看中的名校录取范围之内。通过与一位在当地Council任职的朋友得知,如今多数公立学校都是按照距离来录取新生,并且申请人数及录取范围也会逐年改变,很多开发商口中的“黄金地段学区房”根本只是姜子牙的钓鱼竿-愿者上钩,不过也不用担心,很多信息其实是可以通过街道办事处(Local Council)的网站上去获取,因为这些信息在英国是公开的。 其次我们不得不了解的是,一些所谓的好区域的房产在英国未必是重点学区房。要知道什么都有例外,众所周知,英国政府对每一个开发商有着楼盘必须有部分是廉租房的要求,而且在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房,从而导致该区的部分人口结构会影响学校的学生品质。要知道即使是非常贵的Kensington and Chelsea区也有几家名声很差的学校,当然,也有可能是这个区很多的家长们都把孩子送到有名的私校也不一定。 拿Richmond的Barnes区举例,有个小学它Key Stage 2(英国公立小学生11岁是所需接受的第二关键阶段考试)的英语和数学的成绩同时达到Level 4的比例是96%;英语和数学同时达到Level 5的比例高达76%(跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多(前首相托尼布莱尔的孩子就读的小学),但Barnes附近的中学却声名狼藉,原因就是因为Barnes的中产阶级的孩子都几乎是在私校就读的。 另外值得一提的是,英国的公立中学,大部分公立中学是综合性学校(Comprehensive School),就是说录取是按“就近原则”,少部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取。这就是所谓的文法学校(Grammar School),一流的文法学校比很多私校还要好。我当年念A LEVEL的老师就是这么说的,如此一来,以考试录取而非以学区录取的话,学区房就失去了其原有的含义。 公立学校(State School)的普遍入学原则 小学 英国公立小学有三种:第一种是街道办事处控制(Local Council)的公校。入学是按就近入学的原则。过去很多小学有个catchment区,先录取catchment区的孩子,但现在很多council(特别是伦敦)都取消了catchment,这样录取完全按照申请人的住宅距离排队,每年申请的人数不同,录取的距离就不同。比如说可以找到每个小学以前录取位置的地图,虽然每年录取距离会不一样,但差别不大。申请的时候一般可按喜好申请5所,但对学校来说,所有申请都是平行的,都按照距离录取,这和中国高考现在实行的平行志愿一样,学生有一二志愿的差别但学校录取没有一二志愿的差别。 第二种是英国国教(Church of England)办的公校。录取方式同上(可在学校网站得到相关信息admission policy)。 第三种是天主教(Roman Catholic)会办的学校。该类学校一般教友优先。教会办的学校大部份都比较好。 中学 英国公立中学有两类:第一类是按照距离入学。这和小学一样,学校一般称为comprehensive(综合性学校)。所谓的community school和city academy都是这种,教会系统也有中学。有些地方的中学有link school(或者feeding school)系统,就是说一个中学和几个小学link,对link小学的学生录取优先,但现在很多council开始取消link系统了 第二类是通过选拔入学。英国的Grammar School或者Selective School一般都会使用选拔的形式,因为此类学校等同于国内的重点中学。 Grammar School的甄别方式与入取方法 大部分Grammar School的名字里面没有Grammar,名字里面有Grammar的有可能是私校。这类学校教学质量很好,一流的Grammar school教学成绩比很多私立学校还好。这类学校1940年代建立,申请Grammar school除了填council的统一的表以外还要填学校单独的表。 Grammer School入学录取有三种方法: 第一种,完全看入学考试成绩(考试时间一般在提前一年的10月份,从英国任何地方来的学生都同等对待。 第二种,把名额分成两部分,一部分保留给本council的孩子另外一部分公开招,当然都是按照入学成绩录取。 第三种,按照考试成绩录取但只录取本council的孩子,比如说Berkshire有很多Grammar School,没有太突出的但都不错,它就只收本council的孩子,外地孩子可以去考但入学之前必须搬入council地区。最后,为大家附上两个不同的学校排名,给大家自行甄别。 Guardian学校排名榜:http://www.guardian.co.uk/education/datablog/interactive/2012/dec/13/primary-school-league-tables-2012-map#table Daily Telegraph的学校排名榜:http://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/9739316/Primary-school-league-tables-2012-compare-your-schools-performance.html 避免投资风险的3大原则 我们都知道房产买卖租赁是一种特殊商品交易。有着交易金额大,周期长,流程复杂等特性,一旦出现违约,诈骗等,对于当事人的损失无法估量。而随着房地产经纪行业的发展,一些不法经纪人也浑水摸鱼,利用各种言语的技巧花招等等坑害投资人或者购房者的利益。这是在国内和海外市场都有可能出现的问题。尤其对于想要投资海外房产的投资者来说,由于距离远的问题,完全了解一国甚至一个城市的地产市场是没办法在短短的旅行期间就能完成的。加上各种媒体信息的断章取义或者模糊指引,更加让海外房产市场如雾里看花。 近期火热的澳洲投资团,美国抄底团等等,指引了不少国内投资者把资金投到海外房产市场。首先必须肯定投资海外房产一定是有盈利机会的,但是发达国家各种政策的变化频率和市场变化速度是远远快于中国的。这里有必要提醒大家对于海外房产投资的风险一定要慎重评估。原则是这样: 再好的基本面也有例外。投资者投资的每处房产会受到该国家基本政策和市场的影响。但是比如房租,落实到某一处房产的时候就是切实的价格,跟基本面有关,但是却有特殊性。周围都涨,唯独我的房子不涨,这种情况也经常出现。 再好的中介也是一锤子买卖。中介的特点在海内外还真是一样的,买房前你是大爷,买房后就会被牵着鼻子走。因为投资金额大,因此很多买家基本买一套房子就不知道下一次什么时候再买了。房产中介更加深谙此道,因此不要听任何中介的花言巧语,交订金前一定请他把所有的款项交付时间确定下来。海外买房的特点是律师交易。这点与国内有着十分的不同,律师服务的好坏也会影响购房过程的顺利实施,律师费其实不高,更重要的是服务要迅速周到。 房产中介的价值不在于给你介绍了什么房源,或者帮你要来什么好处,而在于对市场时机的把握。土豪客户这点可以忽略。对于精明的投资者来说,开发商投放市场的房子都在那里而且大差不差,自己用英文搜搜也都有了,根据你的资金情况,开发商能放出的。但是后续的服务比如律师,银行贷款,房屋再出租,装修等等才是需要注意的。 韦朝贺专栏全集: 专业房产投资人韦朝贺详解英国房产投资 欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或邮件david.wei@affinityrepe.com与David零距离接触。      

非加拿大居民投资房地产六大注意

多年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”的加拿大,贷款利率比其它欧美国家低,投资风险也较小,而且房地产价格长期来看有明显上涨空间。外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产,但有几项特别规定必须注意,居外为你逐一解说。 为什么要在加拿大投资房地产? 和中国70年的产权不一样,加拿大房地产的所有权是永久性的,你可以将你的房地产一代又一代的传给子孙后代,你可以以一块钱的价格转让,同时加拿大的私人财产是神圣不可侵犯的。 加拿大是世界上七大工业发达国家之一,曾连续四年被联合国评为“世界上最适宜居住的国家”。加拿大政治清明,社会安定,法制健全,生活幸福,在世界上的形象和平友好,投资比较安全。加拿大关于投资房地产的政策优惠,贷款利率比其它欧美国家低; 投资风险较小。作为国际性大都市,房地产价格较低,长期来看有明显上涨空间。 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。对于以下几类人士,在加拿大买房是一明智选择: 在加拿大长期求学,其后有可能申请居留者; 拿工作签证(Working Visa)工作,其后可申请居留者; 有意移民加拿大者; 有意将来送孩子到加拿大求学者; 有意投资加拿大房地产者,等等。 鉴于以上原因,加拿大正日益成为许多海外人士投资房地产的首选。 加拿大政府对于非加拿大居民投资房地产有什么规定? 根据加拿大联邦政府«公民法» ,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 非加拿大居民在加拿大投资房地产的各种事宜 首先,外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房,就要每月付月供款,没有银行账户,就没法支付贷款本息。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处,可以帮助开户,但这种账户通常需要在加拿大境内激活,才可以用于支付。 其次,外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民,在加拿大已经学习和工作了多年,如果已经造成了不良信用记录,则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录,但不能有不良记录。因此,无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,养成按时偿付信用卡账单,缴纳各项公用事业费的好习惯。 第三,外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款,但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证,有收入的非居民是例外,此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。 第四,外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。如果持有访问签证来加拿大,看中了房产并签署买房合同之后,签证到期了,必须离境时,能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产,需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行,此类银行并不多,即使同意,银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此,持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求,以及交易过程中的注意事项。 第五, 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中,有两个重要环节需要从银行账户中支取款项,一是支付买房定金,二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者,无法在加拿大滞留至房产交收,因此需要事先做好与银行的约定,以便在需要支付款项时顺利完成交易。 第六,在出售房地产时, 非居民与居民的税务是不同的。居民如果符合有关主要居屋的条件,房屋出售时资本增值可以免税,而非居民则不能享受这一优惠条件,即必须交付资产增值税,一般在30-40%不等。   加拿大精品房源推荐  

在英国买房如何确保交易安全

英国房产历经百年发展,已相当成熟、完善,在买房交易的各个环节都十分安全。大家熟知的房产交易过程中可能出现的欺诈欣慰和风险,几乎都能避免。居外网将以常见的交易风险为例,介绍在英国买房时,如何确保交易安全。 1)交易金的挪用 在英国,购房款始终是由买卖方的律师经手,而不是直接从买家账号汇入卖家账户,包括买方申请的银行贷款,也是先转账到买方律师账户。购房资金必须在确认交易后,由买方直接汇入买方律师行的银行账户,只有买方律师确认所有的法律手续已完成,才会将资金转给卖方律师行。现金交易是不允许的。 房产律师必须有房产专业资格及专业保险,因此,律师私自挪用资金的案例几乎为零。一旦此类事情发生了,英国律师协会(每一个律师都是其中的成员)有义务补偿买家被骗取的资金。 2)房产注册登记不属实 在英国,房产卖家操作的欺诈案例很罕见,例如房产卖家不合法拥有所售房产, 买方律师应该在国家地产登记局(UK Land Registry)查证该房主的注册登记档案时就可以发现。即使没有发现,国家地产登记局也有相应对买家经济上补偿的相关政策。 当前,英国所有的房产在国家土地局有电子注册,任何人都可以通过国家土地局进行房产信息的查询。房产交易完成后,买方律师将帮助您向国家土地局进行登记。登记完成,您即成为房产的法定拥有者,即使丢失了房产证书,也不会对您的所有权产生任何影响。英国国家土地局的网站在:www.landregistry.gov.uk 3)期房骗局 在某些国家,曾有类似报道称买家花巨资购买期房,或因为售房本身就是个骗局,或因为开发商破产导致期房始终未交工,从而使买家蒙受损失。理论上讲,在英国买房也要承担此类风险,但现实中英国发生期房欺诈的实例极为罕见。一方面因为大部分的新建楼盘都是由实力雄厚的老牌大型开发商承办。另一方面因为押金一般由第三方信誉公司保管,以防开发商不能兑现承诺。对于降低风险的最好答案就是专业的置业团队的协助,从知名老牌开发商的楼盘中挑选心仪的房屋。 4)房屋质量问题 所购房屋有没有潜在的建筑缺陷,完全取决于买家在购房前是否聘请过专业的房屋评估鉴定师去排查可能存在的不安全隐患。在英国购买现房时,由第三方房屋评估鉴定师进行评估,是必须的程序,而且只有评估结果通过后,才能进行下一步! 对于新建的房屋建筑,几乎所有的开发商都会提供10年的质量担保,如图所示。一旦房屋质量有问题,房产开发商又解决不了的,国家房屋建筑理事会( National House Building Council )会承担相应责任。 5)相关法律条例的变更 据报道,在某些国家,有些新修法律条例严重影响了房产投资的价值。然而在英国就完全无须担心此类问题, 这要部分归功于英国有完善的法律条例和公正独立的法律机制,从而强有力的保护了买家的房产权益和其他相关利益。  

最值得中国买家购买的伦敦热点买房区域

说起到英国买房,绝大部分国内买家都会把目光投向英国伦敦。事实上,伦敦房产不仅是中国买家的最爱,更受全世界投资者青睐。这一点,从英国房价的走势图上(link房价走势),就可以看出来,伦敦房价中位数为55.2万英镑(2014年3月数据)是整个英国房价中位数25.5万英镑的两倍多!那么,火热的伦敦房市中,哪些区域最值得投资者关注呢,且看居外网的独家分析。 一、 英国伦敦各区域房产热度分布图 判定某个地区的房市是否值得购买,可以从当地房产租金水平的高低看出来。下图是以伦敦各区域平均租金的水平作为参考指标,而得出的伦敦最热地区分布图。  二、英国伦敦房产黄金地段地图 从上图中,可看到泰晤士沿岸是伦敦,乃至整个英国最为火热的房产区域,居外网为大家整理了英国伦敦房产黄金地段区位图,帮助大家更好认识其区域分布。 大家不要小看图中的区域编码,它不仅是邮政编码,跟对应的是该地段“价值”的高低,以及附近社区环境的好坏,甚至居民社会地位、财富情况。这些黄金区域内的邮政编码是非常宝贵而且具有价值,邮政编码SW6(富汉姆•Fulham)和SW10(西切尔西•West Chelsea)不超过两百米的差异,两个卧房单位在富汉姆就便宜了25%!买家往往把邮政编码作为购买房地产的一个重要准则。 贝尔格维亚Belgravia,又称为法国的美丽小树林。英国前首相撒切尔夫人住在此地区宁静的广场,与英国美女厨神Nigella Lawson、切尔西球会老板亿万富翁阿布比邻而居。 切尔西Chelsea及Brompton:英皇道通过该地区的中间,滚石乐队和时装大师Mary Quant曾经居住此地区,她帮助促进了当时伦敦的“摆动60年代”(Swingsing 60’s)。 骑士桥Kinghtsbridge:南临海德公园,更有世界著名百货店Harrods(哈罗兹),在那里几乎可以购买一切。 肯辛顿Kensington:这里是黛安娜王妃的故居肯辛顿宫(Kensington Palace)所在地,而该地区也居住着众多亿万富翁。钢铁巨头英国首富米塔尔和俄罗斯石油大亨Leonard Blavatnik分享绿树成荫的街道。南肯辛顿是伦敦博物馆最密集的地区,还有著名的帝国理工大学。 圣约翰树林St . John’s Wood:正在迅速成为伦敦最热门的地区之一,这是因为著名录音室Abbey Road Studios座落于此,甲壳虫乐队在那里录制过一些最著名的音乐专辑。   以上邮政编码所在的地区是伦敦无可比拟的黄金地段,拥有一流的交通和环境,靠近公园,或闹中取静,或高尚购物娱乐设施极为方便,是众多社会名流国际富豪或演艺明星喜欢居住以及投资之地。 这些地区的房子大多是二手物业,有的历史悠久,有的设计精良,社区附近有公园、私校、高尚饮食购物休闲设施,环境安全,交通极为便利,优质物管。这些黄金地段的两房甚至一房的价格可能就会轻松突破100万英镑,不过它们是位于伦敦最中心地段、最具保值和资产增值潜力的房子,中东、俄罗斯、希腊以及欧洲其他国家的富有海外投资者是购买这些黄金地段高端物业的主力,这些投资者看中的是伦敦作为全球金融中心以及国际大都会所具有的避险投资天堂地位,也因为这些海外投资者源源不断的投资,确立了伦敦作为欧洲乃至世界一流大都会无可争辩的地位。   本文根据英国金鼎置业资料整理而成,在此表示感谢! 英国精品房源推荐      

在新加坡买房怎么确保交易安全

在新加坡买房投资,如何确保资金、交易安全,是所有投资者共同关注的问题。还好,新加坡政府对房产交易过程中的流程、定金、买房资金、印花税等各个细节,都有着明确、细致的规定,将能更好地保护业主的财产转让利益。居外网为大家介绍的是,2011年8月1日起生效的新加坡财产转让的法律法规,细节如下: 相关术语解释 购房定金: 购房定金买方为了拿到购房表向卖方支付的金额 购房保证金: 当买方同意接受购房表中的购房方案时,向卖方支付的金额 印花税: 由买方(或有义务缴纳卖方印花税的卖方)在购房时向新加坡国内税务局(IRAS)缴纳 售方款欠款: 在按照法律规定完成房产交易后,买方应付清的欠款 售房款: 在按照法律规定完成房产交易后,卖方可得到的总金额 指定银行的交易账户: 由法律事务所持有的、在律政部指定的银行中开设的具有额外安全保护措施的特殊银行账户。用该账户取现或付款时须取得为买卖双方交易提供法律服务的双方律师的共同授权。 新加坡法律学会(SAL)交易款项服务: 由新加坡法律学会向买卖双方提供的持有交易金额的服务。 取现或付款时须取得为买卖双方交易提供法律服务的双方律师的共同授权。  

美国税收制度都有怎样的规定?

税收是美国支撑提供财政经费来源,维持经济正常运转必不可少的重要组成部分之一,其在美国国内生产总值中所占比率因美国经济兴衰、战争的爆发、政府的更迭以及立法的修改而波动。二十世纪六十年代以来,联邦税收在国内生产总值中所占比率平均为18.2%,其中,2000财政年度全部税收在国内生产总值中所占比例为20.8%,是二战以来所占比例最高的年份。而由于受经济衰退和政策影响(如减税),2004财年,该比例降至16.5%的历史低点。  经过上百年的不断修改和更新,美国的税收制度可谓是非常完善。总体而言,美国的税可分为以下几类,联邦税、州税和地方税;从税种看,有个人收入所得税、公司收入所得税、社会安全福利保障税和健康医疗税、销售税、财产税、地产税、遗产税、礼品税、消费税等;从税率看又分为单一税率、累进税率和递减率税;在税收的计量上有可分为从量税和从价税。以下简要介绍美国有关的税。  联邦税(Federal Tax)  联邦税顾名思义就是由联邦政府征收的税负。联邦收入所得税主要用于支付国防开支项目、外交事务开支、执法费用,以及支付国债利息等。在各种联邦税中,收入所得税占主要地位。主要是个人收入所得税和社会安全福利保障税,其次是公司收入所得税。联邦遗产税、礼品税和货物消费税在联邦财政总收入中所占比例则很小。以2004年为例,在联邦总税收中,个人收入所得税所占比例为43%,社会安全福利保障税为39%,公司收入所得税为10%,货物消费税 为4%,其余的4%为遗产税、礼品税和其他税收。  个人收入所得税(Individual Income Tax)  个人收入所得税又称个税,是联邦政府税收的主要来源。个税的征收原则是“挣钱就需缴税”(pay-as-you-earn)。个人收入所得税的缴付方式主要有四种:夫妻联合报税、夫妻分别报税、以家庭户主形式报税和单身个人报税。个人收入主要包括工资、年薪、小费、利息和股息收入、租金、特许使用费、信托、博采、赌博、遗产、年金、赡养费收入、投资收入和商业经营收入等。个人收入所得税采用累进税率制,税率按收入的不同分为10%、15%、25%、28%、33%和35%多个税级档次。  公司收入所得税(Corporate Income Taxes)  公司收入所得税又称公司税,是联邦政府继个税和社会安全福利保障税之后的第三大联邦税进项。该税采用累进税率制,税率分别为15%、25%、34%和35%。  各州为扩大就业水平,增加财政收入,均推出针对公司实体的投资鼓励政策,具体体现在税收的优惠措施上。一般而言,各州的经济发展促进部门欢迎无污染或较少污染、投资金额大、科技含量高、能够为当地提供就业机会和带动一方经济发展的公司实体在营业税、收入所得税、原材料购置税等方面会给以较大优惠的免抵扣额度。以佐治亚州为例,该州按宏观经济发展规划将该州划分为四类地区,第一类为最不发达地区,因而出台的鼓励措施也最优惠,该州规定,投资于制造业、通讯业、仓储分销业、研发、信息处理(如数据、信息、软件等)和旅游业的公司,所提供的每一个工作职位5年内每年可抵免750-4000美元的公司所得税。如投资于港口设施的项目可使进出于佐治亚州境内港口的运输吞吐两大幅增加,则每个工作岗位可再抵免1250美元。如投资于制造业或通讯领域,营业三年以上,且投资金额超过5万美元以上,可申请投资税收优惠,比例为投资金额的1-5%,用于抵免当年应缴的公司所得税,如投资于可回收利用设备、污染控制设备或军品转民品的生产企业,可享受3-8%的税收抵免。如投资方将公司总部或分公司设于该州,,投资项目创造至少50个工作岗位,投资金额超过100万美元,且支付给当地雇员的工资超过当地平均工资水平,则可享受设立公司总部税收优惠。如国支付给员工的工资超过当地平均工资水平的两倍,则每个岗位每年可抵免5000美元当年该公司的公司所得税。该优惠期为5年。公司用于对所雇佣员工的部分再培训费用可用于抵免当年该公司的公司所得税。另外,公司为雇员购买、建造合格的儿童看护设施和场地所支出的费用也可用于抵免公司所得税。  社会安全福利保障和老年保健医疗税(Social Security and Medicare Tax)  社会安全福利保障和老年保健医疗税又称社安税或联邦保险捐助法税。该税收入主要用于为退休工人和残疾工人及其抚养人提供福利。社会安全福利保障和老年保健医疗税占纳税人薪资收入的15.3%,由雇主和雇员各承担百分之五十,即7.65%,其中社会安全福利保障税占6.2%,老年保健医疗税占1.45%。根据美国税法,2005年社会安全福利保障税的征收适用于纳税人最先收入的90,000美元薪资,也就是说,超过该金额(90,000美元)的薪资部分免征社会安全福利保障税,但老年保健医疗税则适用于纳税人所有的薪资收入部分。社安税在发放工资或佣金时由雇主代扣。  遗产税和礼品税(Estate and gift Tax)  联邦遗产税适用于公民死亡时财产的转移。遗产税有别于继承税(Inheritance Tax)的主要区别在于遗产税的征收对象是遗产,而继承税的征收对象是即承人。遗产税税率根据遗产价值的大小从18%至48%不等。与联邦遗产税项配套的是联邦礼品税,开征该税的目的主要是为防止个人在生前以礼品赠送的名义将遗产转移给后人。根据税法,已婚夫妇每人每年可赠送给每一位子女11,000美元的免税礼品,超过部分则须交纳礼品税。由于遗产可以不受限制地转移给尚健在的配偶,或可以扣除遗产管理费用后将遗产转移给慈善机构等,因此遗产税和礼品税在联邦税收体制中所占比例很小,2004财政年度中其在联邦税收总值中的比例仅为1.3%。  货物税(消费税)(Excise Taxes)  货物税是消费税的一种形式,它是为消费某些特定货物和服务,而不是对收入,而征收的税。消费税属于联邦税,2004财政年度,联邦消费税收入约占联邦总税收的3.7%,占国内生产总值的0.6%。其中燃油税是联邦货物消费税项下最大的税种,约占该税的30.4%,其它消费税包括国内民航旅客税、烈性酒、葡萄酒、啤酒、香烟和电话服务费等。征收消费税的目的有些是为了增加收入,减少赤字,或用于高速公路的建设和道路空气污染的预防和治理。如电话服务费和燃油或用于高速公路的建设和道路空气污染的预防和治理。税,有些则是反映使用该纳税产品对社会形成污染的一种成本,如香烟消费税,还有些则是对进口商品征税,以确保国内同类商品市场不受影响。大多数联邦消费税收入通过信托基金形式用于不同的方面,最大的基金为高速公路信托基金。由于消费税税率对不同收入的消费者是一致的,低收入群体的纳税水平要相对高于高收入群体,因此该税采用递减税制。该税属于联邦税,  州税及地方税(State and Local Taxes)  美国的联邦税和州税是两个不同的概念。纳税人在报税时,需填写不同的表格。美国各州和地方的税收主要来自交易税(如按从量税或从价税征收的销售税)、收入所得税和财产税。涉及普通公民的税种主要是收入所得税、交易税、房地产税和汽车燃油税。  各州可根据本州立法机构制定的有关法律和经济发展水平和税收来源的充裕程度等设立不同的税种和相关税率。生活水平较高的州如美国东北地区州的总体税率水平要高于南部的州,而有些州,如阿拉斯加州,由于有丰富的石油资源和充裕的税源,因此该州不但没有州销售税和收入所得税,该州居民在交税后还可以获得部分税收返还的优惠待遇。有些州免征食品、药物的销售税,佛罗里达州免征个人收入所得税,内华达、南达科他、得克萨斯、华盛顿和怀俄明等州则免征个人和公司收入所得税,但可能会征收特许权税或使用税,还有些州规定纳税人可以用所交的某些州税抵扣相同的联邦税。  根据美国税收基金会最新估计,2005年美国50个州和哥伦比亚特区的州税和地方税的平均税率负担为10.10%。该基金会基于家庭收入中主要税收之和而算出的2003年各州税率排序资料显示,美国税赋最高的5个州是缅因州、华盛顿特区、纽约州、夏威夷和罗得岛,税率分别为13.0%、12.2%、12.0%、11.5%和11.4%,而阿拉斯加、新罕布什、特拉华、田纳西和阿拉巴马州的税赋最低,分别为6.4%、7.4%、8.0%、8.3%和8.7%  应税收入的免、抵、扣  税收的免抵扣指的是纳税人在填写年度纳税申报表时,可以依据有关规定将某些开支从其年度应税毛收入中扣除,以形成经调整的应税总收入,再以此为基础进行纳税。每个纳税人的免抵扣金额视其年收入水平和开支性质而各不相同。一般而言,家庭住房按揭、慈善捐赠、业务开支、被抚养人的数量,以及教育费用支出和子女看护费用等都是可作为影响纳税人税负的变量。另外,部分个人退休账户、个体经营者的退休年金计划、学生贷款利息、赡养费、某些教育费用开支以及搬迁费用等也可依据有关规定从应税总收入中予以扣除。根据1997年税法规定,每名17岁以下儿童享受可以现金返还400美元的税收抵免,后经2001、2003和2004年数次调整,目前每一儿童可享受的现金返还式税收抵免额为1000美元。照顾儿童及被抚养人税收抵免(Child and Dependent Care Credit),可将为照顾儿童支出的看护费(每一儿童最多不超过3,000美元,或两名或更多的照顾对象不超过6,000美元)的35%用以抵免应税收入。纳税人经调整后的总收入超过15,000美元时,抵免率相应下调,但最低不得低于20%。继续教育费用支出抵免,为鼓励学生接受高等教育,纳税人接受大学本科教育头两年的绝大部分学费支出 可用于税收抵免。替代最低收入税收抵免(Alternative Minimum Tax)  纳税人可根据联邦和州有关规定,以及自身收入及家庭财务负担状况,在每年的最后报税申报日(一般是每年的4月15日)之前,申请某些税收的抵、免、扣,最后根据上一年度缴税的实际情况多退少补。但此计算过程非常繁复,一般都会委托专业注册会计师来完成。  

泰国养老居留签证个人申请资料流程

如何办理泰国养老签证(退休签证)? 在泰国,年龄在50岁以上并具有一定财务能力的外籍人士均可以申请泰国养老签证(退休签证),首次办理可以居留15个月 以后每年需要续期,养老签证期为一年一签,养老签证在有效期内可允许持有者自由多次出入泰国。 在您申请泰国养老签证的2个月之前,您必须有一个泰国银行账户和资金证明,证明您的帐户至少有800,000泰铢(约合15.4万人民币),(或者您每个月至少有65000泰铢的退休金收入),这样您就具备了申请泰国养老签证(退休签证)的资格。 申请养老签证后您已是泰国居民,但您必须每90天到离您最近的移民局报到,报到是为了确认您是否还居住在泰国,并且确认您是否还是安全的。如果您还想续签您的养老签证,您需要在到期日截止前的一星期之内到移民局办理。 一、申请人需要年满50岁。 二、申请资料: 在中国需要准备的资料: 无犯罪证明,到户口所在地的派出所开。(有效期是半年) 无犯罪证明需要中国外交部和泰国驻中国大使馆的双认证。这个认证可以让外交部认可的公证处办理。一站式服务,7百人民币手续费。包括双认证和翻译费用。(无犯罪证明的公证信息在附录) 在泰国需要准备的资料: 3个月的银行存款证明和存折更新复印件 无犯罪证明到泰国外交部认证 泰国医院开的体检证明(3个月有效) 护照原件及复印件(首页,签证页,入境页) 泰国本地银行开户及汇款:(到泰国以后马上做这件事) 申请人在泰国本地的任何一家银行开户 从泰国以外向申请人的泰国银行账户汇80万泰铢 这80万泰铢需要在这个银行账户里存够3个月,并在3个月到期后到银行开存款证明,同事还要更新存折的记录。 银行的存款证明 和银行存折的更新记录的复印件作为申请资料之一。 三、入境签证: 申请人的入境签证可以是旅游签证或商务签证,落地签证不可以。 如果是旅游签证需要转成非移民签证再转养老签证。需要的时间比较长。从旅游签证转成非移民签证以后还要等2个月才能提交一年养老签证申请。 如果拿非移民签证就可以直接转养老签证了。 不管是哪种签证,转签证的话之前的签证必须有效期还有16天以上。 护照不能少于6个月 四、无犯罪证明及公证: 需要拿身份证和户口本到户口所在地开无犯罪证明。 无犯罪证明开好以后拿到可以办理涉外公证的代理处去办理涉外公证和外交部及大使馆双认证。整个过程大概2个星期。公证要翻译成泰文,因为泰国大使馆只接受泰文的文件。这个公证处应该知道。 可以办理涉外公证的机构: 北京 北京市公证处 朝外大街吉祥里206楼 100022 (010)65537113 65530180 长安公证处 北京朝阳门北大街6号 100027 65544467至65544473传真65544478 东城区公证处 东四11条83号 100007 海淀区公证处 100088 62572567 北京市国信公证处 北太平庄路甲1号 100888 62026228 82075329 上海 上海市公证处 凤阳路660号 200041 (021)62154848 62150344 徐汇区公证处 衡山路325号 200030 64370473 黄浦区公证处 延安东路1234号 63180217 静安区公证处 江宁路509号 62151695 虹口区公证处 四平路421弄20号 65074126 闸北区公证处 中华新路591弄8号 56629657 杨浦区公证处 江浦路1064弄7号 65122438 普陀区公证处 武宁路200弄22号 62546657 闵行区公证处 莘庄莘建路132号 64921430

在泰国买公寓:外国人永久业权全攻略

外国投资者在泰国购买房产最简单和最安全的方式是购买一套公寓不动产,因为其法律要求最低,详见下文。 个人要求 有资格购买一套公寓不动产的外国投资者只需满足以下法律要求: 合法入境;以及 证明其用来购买公寓的资金是通过海外外汇。 若没有这样的证明,土地部门(Land Department)将不允许公寓的所有权转让外国买家。 Richard注解: 根据泰国移民法案(Thai Immigration Act),外国居民只要拥有蓝色居民证就无需通过海外外汇资金购买公寓。泰国合法外国居民可以泰铢购买公寓,甚至可以通过泰国银行借款融资购买。 外国所有权配额要求: 而且,在任何一栋公寓大楼建设,在任何时候,外国买家所能购买的公寓面积(外国所有权)只能占公寓楼总面积的49%。 因此,在同意买一套公寓前,请与法人或共同业主协会核对外国所有权配额是多少。 外汇要求: 从海外外汇资金时,你应该遵循以下规则。 外币: 金额至少相当于公寓采购价格,或者公寓评估价格;以及 从国外汇出;以及 进入泰国;以及 在泰国汇兑;以及 从外国买家的银行账户中转出,或是转到外国买家在泰国的银行账户。 当你要求银行开始外汇时,让他们在电汇表备注处加上以下细节: “款项用于购买[000]公寓大楼[000]单位”。 公寓的单位号和名称的填写并不是强制性,但建议写上去。 与泰国本地居民共同买公寓时的汇款要求 如果外国买家与一个泰国人共同购买一套公寓,比如其在泰国的配偶,如果公寓单位所有权证书转移、注册到双方名下,那么外国买家只需要外汇公寓一半的购买价格。 另一半公寓价格可以以泰铢支付,因为这部分金额是泰国买家为那部分共同所有权所需支付的部分。 Richard注解: 泰国合伙买家可以用泰国银行申请贷款融资支付他或她所需要支付的公寓购买价格。然而,在这种情况下,银行将希望抵押贷款能适用于整个公寓单位。 外币兑换表格和外汇贷记报单 外国公寓买家将不得不使用其银行出具的外汇信贷报单(Foreign Exchange Credit Advice),以证明其已经外汇了购买泰国公寓的资金。 如果外汇金额低于2万美元,银行可应外国投资者的要求出具外汇信贷报单。 每当外汇金额等于或高于2万美元,外国投资者在申请外汇信贷报单之前,首先要填写外币兑换表格(Foreign Exchange Transaction Form)。 Richard注解: 若外汇金额超过2万美元,在外国投资者提交外币兑换表格之前,将由银行保管。外汇金额超过2万美元,只有收到币兑换表格,银行才会将外汇资金兑换成泰铢和记入收款人账户。 如果你直接外汇到开发商或律师的银行账户,开发商或律师将代表您处理这些手续。 Richard注解: 记住,如果你外汇到泰国的资金转移到第三方账户(开发商或律师),资金将会从你的帐户中转出,为了让你有资格购买一套公寓不动产。不要直接从基金或公司中转移资金到开发人员或律师账户。一定要以个人账户转账。 如果你将外汇资金转入你在泰国的个人账户,你必须照顾自己申请外币兑换表格。每次汇款都要小心,不要等到最后一分钟,因为银行出具一份外币兑换表格平均需24至48小时。 Richard注解: 如果你在泰国的个人账户执行汇款时,你不在泰国,你需在空白处签署一份外币兑换表格空白并汇给你的律师。如果不能够满足这个要求,汇入的资金将被搁置。 如今,最低金额已经不再适用,无论是外汇金额多少,泰国银行都将出具外汇信贷报单 (包括每月500或1000欧元这类金额较小的分期付款),出具外汇信贷报单收取约有200泰铢的费用。 绝对不能做的事情 汇款时必须避免以下事项: 不要在国际市场上以你的外币兑换泰铢,因为这将令你丧失购买一套公寓不动产的资格。 如果你在直接汇款到泰国开发人员或是经由律师的账户,不要把资金从非个人账户(公司账户、养老基金和信托基金等等)转出。你必须是交易的一方。 (译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》)   Richard专栏全集: 泰国房市跌宕起伏 专家教你如何把握商机 欢迎读者发邮件至 editorial@juwai.com 提问或发表评论,或邮件richard@siamrealestate.com与Richard 零距离交流。   本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。  

托福考生必看:英国签证处承认的六大英语语言考试

英国内政部决定不再与美国教育考试中心(ETS)续签合约,使得很多用托福申请英国大学2014年后入学的同学不得不放弃托福考试,转向其他英国签证处认可的语言考试。为了让同学们更明了哪些英语测试被英国签证处认可,以下整理了英国签证处承认的六大英语语言考试,希望能帮到各位备战留学的同学。 目前英国签证处承认6个安全英语语言测试(SELT)分别是: 1. 雅思考试IELTS 2. 博思考试Business Language Testing Service (BULATS) 3. 剑桥英语语言考试Cambridge English Language Assessment 4. 伦敦城市协会的IESOL考试 City & Guilds International 5. 培生PTE考试Pearson Test of English 6. 伦敦三一学院语言考试Trinity College London 在以上的六类英语语言测试中,中国学生留学英国最常选的三大考试分别是雅思考试、培生考试以及剑桥英语考试。下面就为大家详细介绍一下这三种英语语言考试。 1、雅思考试 雅思考试(国际英语语言测试系统)是听说读写四项英语交流能力的测试。雅思考试由英国文化协会、剑桥大学考试委员会外语考试部和IDP教育集团三方在全球共同组织运作。 雅思考试兼具实用性和学术性,能够精准地测评考生真实的英语沟通能力。 每年,全球共有超过200万的考生在135个国家和地区参加雅思考试。全球超过8,000所院校机构所认可。无论你想留学、移民、就业,还是检测英语水平;无论你想去英国、美国、加拿大、美国、新西兰,还是荷兰、法国、德国、新加坡、中国香港等,都可以选择雅思考试。更多信息请阅读:《2014雅思考试日期安排》 2、培生考试 PTE学术英语考试(PTE Academic)是由全球著名的教育出版、传媒集团,培生(Pearson) 旗下培生语言考试中心 (Pearson Language Testing)在全球推出的一种新型的,基于计算机的国际学术英语考试。考试对象是打算出国留学的非英语为母语的考生。PTE学术英语考试能够准确地评估每个考生的听,说,读,写等语言技能,且基于真实学术语境,让你更快熟悉国外的学习环境。 3、剑桥英语考试 剑桥英语五级证书考试(MSE),该证书由于其考试的科学性、稳定性、权威性,在世界各国获得承认,被用于入学、就业等各种用途。 剑桥英语五级证书考试是英国剑桥大学考试委员会根据欧洲委员会制定的语言教学大纲设计的英语作为外国语的五级系列考试。该系列考试是一种对考生的英语听、说、读、写能力进行考察的水平考试。对成绩及格者提供由英国剑桥大学考试委员会颁发的成绩合格证书。 英国剑桥大学考试委员会在全世界135个国家设有考点,每年参加MSE考试的人数达三十多万。 关于已经进行了托福考试、并希望申请英国签证的学生,签证要求如下: 1.在4月6日以前进行的托福考试成绩,并且已经在4月6日前递交了签证申请,在申请中仍将被认可。 2.在4月6日以后(含4月6日当天)进行的托福考试成绩,并已经递交了签证申请,签证处将联系申请者进行面谈,以确保其具备赴英留学的语言水平。 3.在4月6日以后(含4月6日当天)进行的托福考试成绩,并尚未递交签证申请,申请者需要重新进行签证处认可的语言考试,并在申请时递交签证处认可的语言考试成绩。 以上信息为考生介绍了英国签证处承认的六大英语语言考试,计划申请英国院校的考生可要注意了哦! 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。 (据太傻)

买房者需谨慎!加拿大买房如何进行产权查询

在加拿大买房前,买方要首先了解房屋的所有权,通常会通过地产经纪或律师从地政局查清楚产权是否有问题,这就是我们所说的“产权查询”(Title Search)。 产权查询主要包括以下内容: 点击查看加拿大更多精品房源 1、拥有人资料:有多少人共有这份产业?需注意offer上卖家姓名必须与此相符合,若为多人共有,所有共有人都必须在offer上签名,缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种:Tenancy in Common为有些是因资金不够充裕而合买,或因分摊风险而合买,或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的Joint Tenancy,是不可分割的,直到一方死亡时,物业自然由另一方继承。 2、法定标示:包括地号(P.I.D。),法定描述及地址,这三项是产权查询的关键。 3、抵押设定:若屋主有房屋贷款,在产权查询时会出现贷款银行及贷款号码,律师于交易时,优先还清贷款,方将余额付给卖家。 4、通行权(Statutory Right-of-Way):最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。 5、地役权(Easement):与通行权类似,但范围较广,就是认可让人使用或经过您的部份土地,例如共享车道等,或新公路将经过、或有人必须经过房屋的土地内再进入他自己的土地等。地役权往往会降低建屋容积率,甚至影响房价。 6、契约/合同(Covenant):范围更广,包含各种契约文件,大多是已过时效的文件,但一直未申请注销,这些文件仍会一直伴随着所有权,需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。 7、假扣押/诉讼:例如建筑商未能取回其建筑贷款,建筑商会透过法院申请假扣押;又如离婚诉讼中,有一方可能会申请假扣押,当产权登记时遇到假扣押的情况,卖家必须先行解除方可过户。 8、证照:有些屋主为防屋子被盗卖,会到土地局领取权状,一旦房子要再过户,必须先交回权状方可。 所有权状况的查询是安全购屋的保证,可以保护买家的权益。在加拿大买房屋过户前,一定要透过律师审慎查询处理,买家才可放心。   关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。 (据加拿大家园)

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