在泰国买公寓:外国人永久业权全攻略

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外国投资者在泰国购买房产最简单和最安全的方式是购买一套公寓不动产,因为其法律要求最低,详见下文。

个人要求

有资格购买一套公寓不动产的外国投资者只需满足以下法律要求:

  • 合法入境;以及
  • 证明其用来购买公寓的资金是通过海外外汇。

若没有这样的证明,土地部门(Land Department)将不允许公寓的所有权转让外国买家。

Richard注解:

根据泰国移民法案(Thai Immigration Act),外国居民只要拥有蓝色居民证就无需通过海外外汇资金购买公寓。泰国合法外国居民可以泰铢购买公寓,甚至可以通过泰国银行借款融资购买。

外国所有权配额要求:

而且,在任何一栋公寓大楼建设,在任何时候,外国买家所能购买的公寓面积(外国所有权)只能占公寓楼总面积的49%。

因此,在同意买一套公寓前,请与法人或共同业主协会核对外国所有权配额是多少。

外汇要求:

从海外外汇资金时,你应该遵循以下规则。

外币:

  • 金额至少相当于公寓采购价格,或者公寓评估价格;以及
  • 从国外汇出;以及
  • 进入泰国;以及
  • 在泰国汇兑;以及
  • 从外国买家的银行账户中转出,或是转到外国买家在泰国的银行账户。
    当你要求银行开始外汇时,让他们在电汇表备注处加上以下细节:

“款项用于购买[000]公寓大楼[000]单位”。

公寓的单位号和名称的填写并不是强制性,但建议写上去。

与泰国本地居民共同买公寓时的汇款要求

如果外国买家与一个泰国人共同购买一套公寓,比如其在泰国的配偶,如果公寓单位所有权证书转移、注册到双方名下,那么外国买家只需要外汇公寓一半的购买价格。

另一半公寓价格可以以泰铢支付,因为这部分金额是泰国买家为那部分共同所有权所需支付的部分。

Richard注解:

泰国合伙买家可以用泰国银行申请贷款融资支付他或她所需要支付的公寓购买价格。然而,在这种情况下,银行将希望抵押贷款能适用于整个公寓单位。

外币兑换表格和外汇贷记报单

外国公寓买家将不得不使用其银行出具的外汇信贷报单(Foreign Exchange Credit Advice),以证明其已经外汇了购买泰国公寓的资金。

如果外汇金额低于2万美元,银行可应外国投资者的要求出具外汇信贷报单。

每当外汇金额等于或高于2万美元,外国投资者在申请外汇信贷报单之前,首先要填写外币兑换表格(Foreign Exchange Transaction Form)。

Richard注解:

若外汇金额超过2万美元,在外国投资者提交外币兑换表格之前,将由银行保管。外汇金额超过2万美元,只有收到币兑换表格,银行才会将外汇资金兑换成泰铢和记入收款人账户。

如果你直接外汇到开发商或律师的银行账户,开发商或律师将代表您处理这些手续。

Richard注解:

记住,如果你外汇到泰国的资金转移到第三方账户(开发商或律师),资金将会从你的帐户中转出,为了让你有资格购买一套公寓不动产。不要直接从基金或公司中转移资金到开发人员或律师账户。一定要以个人账户转账。

如果你将外汇资金转入你在泰国的个人账户,你必须照顾自己申请外币兑换表格。每次汇款都要小心,不要等到最后一分钟,因为银行出具一份外币兑换表格平均需24至48小时。

Richard注解:

如果你在泰国的个人账户执行汇款时,你不在泰国,你需在空白处签署一份外币兑换表格空白并汇给你的律师。如果不能够满足这个要求,汇入的资金将被搁置。

如今,最低金额已经不再适用,无论是外汇金额多少,泰国银行都将出具外汇信贷报单 (包括每月500或1000欧元这类金额较小的分期付款),出具外汇信贷报单收取约有200泰铢的费用。

绝对不能做的事情

汇款时必须避免以下事项:

  • 不要在国际市场上以你的外币兑换泰铢,因为这将令你丧失购买一套公寓不动产的资格。
  • 如果你在直接汇款到泰国开发人员或是经由律师的账户,不要把资金从非个人账户(公司账户、养老基金和信托基金等等)转出。你必须是交易的一方。

(译自Rene-Philippe DUBOUT律师的英文原文《Buying a Condominium: Foreign Freehold Ownership》)

 

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