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泰国硕士生入学要求
1. 硕士申请基本条件 *申请曼谷大学泰文授课硕士专业，学生应当具备以下基本条件： 1).完成本科阶段教育，获得本科学历和学位证书（或专升本、自考本科）； 2).泰语是本科专业或者二外，或者在泰国就读泰文授课本科专业毕业，或者中泰两国合作办学模式相关专业毕业，泰文水平优良（无泰文语言预科）； 3).身心健康； 4).在国内期间，无任何刑事处罚和行政处罚记录； 5).能够自费承担留学期间的学费及生活费（具体专业学费参照学费列表，生活费参考标准2500-3000元/月）。 *申请曼谷大学英文授课硕士专业，学生应当具备以下基本条件： 1).完成本科阶段教育，获得本科学历和学位证书（或专升本、自考本科）； 2).英文水平优良，相当于雅思5.5以上水平（有英文语言预科）； 3).身心健康； 4).在国内期间，无任何刑事处罚和行政处罚记录； 5).能够自费承担留学期间的学费及生活费（具体专业学费可参照学费列表，生活费参考标准2500-3000元/月）。 *申请曼谷大学英泰文双语授课硕士专业，学生应当具备以下基本条件： 1).完成本科阶段教育，相关专业毕业，获得本科学历和学位证书（或专升本、自考本科）； 2).泰语是本科专业或者二外，或者在泰国就读泰文授课本科专业毕业，或者中泰两国合作办学模式相关专业毕业，泰文水平优良；英文优良（无泰文语言预科）； 3).身心健康； 4).在国内期间，无任何刑事处罚和行政处罚记录； 5).能够自费承担留学期间的学费及生活费（具体专业学费可参照学费列表，生活费参考标准2500-3000元/月）。 2. 硕士专业报名材料 已毕业本科生需准备材料： 大四在读本科生需准备材料： *备注： 1. 学生毕业证上的落款时间必须在曼谷大学正式开学之前 2.学生毕业后，需要尽快向大学提交所有的正式申请材料，包括毕业证公证书，学位证公证书，四年成绩单公证书 自考本科生需准备材料： 备注： 1. 泰文版或者英文版的毕业证、学位证和成绩单可以直接使用，不需要办理公证书。 2. 上述材料为基本材料，各专业可能根据专业实际情况，增加相应的材料。 3. 硕士专业报名时间以及留学时间介绍 1月批次 学生递交申请材料时间： 09月--11月 审核录取与签证时间： 01月--12月 学生出境抵达曼谷时间： 01月上旬 专业预科课程学习时间： 01月-- 曼谷大学硕士专业开学： 01月上旬 8月批次 学生递交申请材料时间： 01月--06月 审核录取与签证时间： 05月--06月 学生出境抵达曼谷时间： 07月/08月 专业预科课程学习时间： 07/08月-- 曼谷大学硕士专业开学： 08月中旬 学期时间： 上学期：08-12月 下学期：01-05月 4. 硕士专业申请程序 01、留学咨询 学校信息了解与介绍，明确报读授课语言和专业 学生可网上进行个人报名信息登记 02、报读学生在所在行政区域地办理个人留学申请材料、递交个人材料和相关资料、视频等（递交个人申请材料可以采取直接递交给相关机构或邮寄方式） 03、办事处接收学生报读申请材料 进行验证审核 04、通过办事处一级审核 办事处发放中文通知书、国内缴费项目通知书 05、学生按入学和缴费通知书内容完成国内缴费手续 06、曼谷大学研究生学院进行学生二级录取审核（未通过二级审核的，只收取报名服务费，其他所缴费用予以退还），并通过办事处进行录取确认 07、通过研究生学院二级录取审核的由曼谷大学校本部签发学生个人使馆签证材料和签证用录取证明材料原件, 08、建立研究生学生信息档案 09、学生办理个人留学赴泰签证 10、按要求时间出境 新生安置接待 学校报到 5. 硕士留学费用简介 报名费：1500.00人民币/人 录取费：3000.00人民币/人 境外服务管理费：3500.00人民币/人 （自由选择） 大学学期学费：各专业学费相差较大，具体请参考中文网站学费列表 生活费：2500.00 --3000.00人民币 / 月/ 人 国内留学签证费：留学签证使领馆工本费 450.00 人民币/人/次 泰国移民局续签费：1900泰铢/人/次
澳洲主要城市墨尔本介绍
墨尔本（Melbourne） ，澳大利亚南部滨海城市，第二大城市，面积8831平方公里，人口超过480万（2019年），占全国人口的19.05％，是悉尼之后澳大利亚人口第二大的城市。墨尔本是维多利亚州首府，世界着名的旅游城市，世界着名的国际大都市。 墨尔本是澳洲文化丶工业中心，南半球最负胜名的文化名城，以纪念英国首相威廉·兰姆——第二代墨尔本子爵而命名，1847年由英国维多利亚女王宣告墨尔本市（City of Melbourne）成立。墨尔本是澳大利亚联邦 维多利亚州的首府，城市绿地率高达40%。大墨尔本地区面积达到3,400平方英里（8806平方公里），是南半球较广大的都会区之一。墨尔本城市环境非常优雅，曾荣获联合国人居奖，并连续多年被《经济学人》杂志评为“全球最适合人类居住的城市” 。 澳洲文化的灵魂城市 墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉，也是国际闻名的时尚之都，其服饰丶艺术丶音乐丶电视制作丶电影丶舞蹈等潮流文化均享誉全球。墨尔本是南半球第一个主办过夏季奥运会的城市，一年一度的澳大利亚网球公开赛丶F1赛车澳大利亚分站丶墨尔本杯赛马等国际着名赛事都在墨尔本举行。 华人及亚裔文化 城市远郊的博士山（Box Hill）、唐卡斯特（Doncaster）以及威福利谷（Glen Waverley）等以华人为主的区域先后云集了大量的华人商业中心，亦有越来越多的华人聚集在这些区域，形成了墨城的多个华人社区。如今的博士山和威福利谷等区域云集了大量的亚洲超级市场丶中餐馆以及其他的专营亚洲商品的商店，而食品中亦充满了中港台以及东南亚地区各国的产品。 优秀的教育资源 墨尔本聚集了本地区一些最优秀的教育机构。孩子将在这里获得终生难得的机会，从幼儿园直至大学不断学习丶成长和发展。 墨尔本的教育体系只是其一直被评为世界上最适宜居住的城市之一的原因之一： 在经济学人智库2018年全球宜居城市调查中，墨尔本在教育领域取得满分； 墨尔本在2018年QS最佳学生城市排名中排名第三； 墨尔本两所大学——墨尔本大学（澳大利亚排名最高的大学）和蒙纳士大学跻身全球百大大学之列。 投资墨尔本房产有什么优势？ 纵观墨尔本房产市场，无论是从大环境，房屋市场，法律，细节还是潮流等各方面，都具有无可挑剔的良好条件，是寻求海外投资的人士的最安全，稳妥，放心的选择。 1、生活质量高 墨尔本连续7年获得Economist Intelligence Unit（EIU）“全球最宜居城市”排名冠军，这里的生活质量明显高于其他城市。EIU’s index是全球最权威的城市评价体系，在全球140座城市中，依据城市社会稳定、医疗、文化与环境、教育、基础设施等方面评分，按照得分排名。2017年，墨尔本在总分100的宜居性指数评比中获得了97.5分。 2、超低首付，永久产权 秉承英国普通法传统，澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税，而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。 3、严格的监管 澳洲政府对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管，政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等，无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。同时，澳洲房产业信息透明化程度位列世界第一，对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，完全可以做到足不出户投资海外，即省力又放心。 4、稳定、高速的增值市场 近40年来，澳洲房产一直稳定增长，平均每七至十年即可增值一倍。而作为维州首府的墨尔本，房产市场增值更是可观。在过去的12个月里，墨尔本房产价值增长达到16.49%，增速位列全澳第一。按此速度计算，墨尔本房价在5年时间即可翻番。此外，墨尔本房产中位价低于悉尼，这使得墨尔本的投资门槛更低，增值空间也更大。 5、子女留学，实现“以房养学” 墨尔本是世界闻名的教育大城，这里有十所大学，其中墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本理工大学、维多利亚大学等，都是世界名校。每年，有将近16万国际留学生到墨尔本深造。因此，许多家长在送孩子到墨尔本留学的同时，也选择在墨尔本买房，一方面可以享受资产增值，另一方面，也可以省下在校住宿费，同时还可以把多余的房间出租，收取租金，方便留学生补贴生活费用。 6、轻松出租，实现“以租养贷” 墨尔本的人口增长速度非常快，过去的五年时间中，墨尔本的人口数量增长了12.1%，达448.5万，平均每周移民和新生人口将近1900人，增速居澳洲首位，预计在2030年将超越悉尼，成为澳洲第一大城。 然而，墨尔本的住房供应速度远赶不上人口增长速度，因此，墨尔本的租房市场也与房产市场一起，稳步增长，租房回报率达6%以上，房屋空置率低至1.5%。 墨尔本住宅市场分析 澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期，墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%。今年的房价增长率可能会放缓，但是放缓势头不太可能持续。虽然墨尔本房价近期内很难像前些年一样快速增长，但是价格的相对冷静期不会太长。SQM Research的总经理Louis Christopher与ANZ银行认为由于贷款政策收紧丶利率提升等“不利因素”，墨尔本房价涨幅会减缓，增长率将在2%到8%之间。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较，墨尔本的房价还是很亲民的。据realestate.com.au网站关于2019年4月的数据，悉尼的中位房价约为83万澳币，墨尔本的中位价约为66万澳币，而墨尔本房价跌幅为-4.1% ，远低于悉尼（-8%），说明在墨尔本购房的增力潜力更大。 根据realestate.com.au最新的房价数据，截至2019年4月，墨尔本住宅的房价中位数为66万澳元（折合约317万元人民币），较去年同期下跌4.1%，也较上一季度下降0.8%。 墨尔本的别墅和公寓房价中位数分别为72.5万和55万澳元（折合约348万元和264万元人民币）： 墨尔本最受欢迎的十大郊区 墨尔本各个地区的房价中位数及其年度与季度变化
泰国主要城市曼谷热门买房区域介绍
自从2014年泰国对中国游客开放落地签后，泰国旅游市场对中国自由行游客打开，泰国的购房市场热度已持续升温三年。加上中泰铁路动工开建，泰国房地产升值预期浓厚。 面对日益火爆的泰国房地产市场，投资者们首先要明确的就是房产所在区域的价值性。为了让大家对泰国曼谷房市有更直观的了解，居外对各大区域的特点和投资价值做了全面的分析。 曼谷市区各个区域简介 1、素坤逸区 Sukhumvit，曼谷最大住宅商业区 房价：3-4万人民币/平米以上 曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，这里配有BTS轻轨捷运，众多写字楼办公室，是重要的CBD发展区，也是外国人（以日本人最为集中）和泰国人最重要的居住区，占据了曼谷市区面积的31%。 当前，素坤逸区内BTS沿线的项目是中国买家最为青睐的投资目标。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此，毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。通常，越紧邻轻轨线、越靠近Central Lumpini的公寓的均价越高。 轻轨站Ploen Chit紧邻Central Lumpini，土地昂贵且稀有，已无大面积未开发土地。此地交通便捷、生活配套完善，毗邻贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼，公寓价格很高。 轻轨站Nana是素坤逸沿线上的两大红灯区之一。这里很受欧美游客的喜欢，生活很方便，同时此地也是印度人和阿拉伯人的聚居地。但也因此臭名昭著，泰国人不太喜欢在这里安家。虽然这个区域的公寓不太容易转售，但却因欧美住客的庞大数量而容易出租。 轻轨站Asoke是素坤逸沿线上和地铁线的换乘站。自从数年前建成了深受年轻人喜欢的Terminal 21购物中心，Asoke的人流量和人气便成倍增长。靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿线上的第二大红灯区Soi Cowboy，同样不被泰国人待见。 自从商圈The Em District（Emporium和EmQuartia）落成之后，Prong Phong地价犹如火箭一般飞涨。Prong Phong长久以来都是日本人聚居地，区域内汇集了大量日本餐厅和高端公寓。同时，Prong Phong区域内居住了很多名人显贵，如泰国前总理阿披实的宅邸便座落于此。 Thong Lo是近年来备受开发商追捧的区域。尤其是Prong Phong区域内的黄金地段越来越少，土地供应还未枯竭的Thong Lo便愈发抢手。很多明星名人居住于此，区域内的生活配套非常成熟。 轻轨站Ekkamai旁于几年前开了一个日系中端商场——Gateway，汇聚了很多日本料理和日系商店。这个区域几年前与城中心相比仍显得较冷清，但是现在已经成为了成熟的居住区，目前也有较多的新开盘公寓。 On Nut是曼谷市中心与城郊的边界，除地铁站附近区域配套稍好外，整个区域目前还有待开发。 2、素坤逸外区 Outer Sukhmvit，当前开发重心 房价：3万人民币/平米 主要是指曼谷素坤逸44-76巷和65-115巷之间的区域，正逐步成熟，住宅和商业也不断向南拓展。这里已经属于曼谷的郊区，但是由于临近地铁线，未来的发展潜力也不可小觑。虽然周边配套还不是很完善，但是由于总价较低，还是有不少人在此区域居住。 3、是隆/沙吞区 Silom/Sathon，曼谷老牌CBD金融、住宅区 曼谷最老牌、也是真正意义上的Central Business District（CBD，中央商务区），被称为“泰国的华尔街”，始建于1851年，也是现在曼谷第二大住宅区。。大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成，象征着曼谷的古老、现代，代表繁华和传统的融合与沉淀。 这里是很多泰国大型企业的聚集地，包括正大集团、曼谷银行等。后来兴建了很多高层公寓，生活非常方便，深受外国租客的青睐，居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动，住宅则是其次，这点与素坤逸正好相反。这里有众多国际金融机构，律所，保险公司，配套有多座甲级写字楼，如亚洲中心，曼谷城市大厦，Sathorn广场和AIA Sathorn等。 同时，Silom/Sathorn还是曼谷最大的红灯区，外国游客络绎不绝，同时也是国内游客非常喜欢光顾的场所。 有数个轻轨站和地铁站，其中要数轻轨和地铁交汇的Sala Daeng最为繁华，与轻轨站相连的Silom Complex也为Sala Daeng聚集了更多的人气。这里生活便利，既商务又休闲更娱乐，还毗邻数个医院。 轻轨站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi几乎为Silom/Sathorn片区繁华的边界，再下一站Surasak的人流便少了很多。 4、中心隆披尼 Central Lumpini，曼谷顶级地段，房价最高 曼谷最顶级区域，区域内集中了精华商业中心和豪宅地标，土地极度稀缺。 该区域是曼谷顶级区域，曼谷奢华豪宅及商业中心多半都坐落于该区域。现在所有空置或理论上可开发地块情况和是隆/沙吞区一样，都是由泰国皇家资产管理局所属。由于区域土地问题，几乎没有公寓项目。 1920年，拉玛六世兴建了Lumpini Park。曼谷皇家体育俱乐部和伦披尼公园就好比美国纽约的中央公园，Rajadamri大道就好比北京的长安街，已经超越了地段本身的价值，象征着“皇室、尊贵、地位”。 这一区域高档写字楼、高级公寓、大使馆、高级购物中心和豪华酒店林立，并不是传统意义上的旅游景点，但却以别致和时髦吸引着越来越多人的目光。 5、巴吞旺 Pathumwan，土地稀缺的曼谷市中心 巴吞旺于1914年规划，现主要为曼谷市中心购物商圈。北面以胜利纪念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、东面以Thanon Rajadamri路为界。 全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均座落于此。 此外，泰国最高学府Chulalongkorn University（朱拉隆功大学）、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰丝之王——Jim Thompson的故居亦座落于此。 由于地处土地稀缺的曼谷市中心，Pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站Phaya Thai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。 6、Rama III 拉玛三，市中心和湄南河中间的区域 拉玛三区是位于市中心与湄南河中间的区域，该区域距离现有的轨道交通较远，但是沿着rama 3 路有快速公交线（BRT），主要是曼谷当地人居住在本区域。 7、Riverside湄南河畔，曼谷新兴的奢华地段 曼谷是世界上少数河滨地段却发展得又慢又晚的河滨城市，通常河滨城市的沿河地段早被开发殆尽，地价也居高不下。 湄南河畔沿岸有数个闻名遐迩的古迹，最著名的要属大皇宫、卧佛寺和郑王庙了，新开发的Asiatique也为河滨生活增色不少。 由于曼谷地处湄南河下游入海口处，河岸没有棘手的岩滩，所以为河滨的开发提供了有利的先天条件。 这个地段拥有曼谷少有的五星级邻里环境——希尔顿酒店、喜来登酒店、东方文华酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐厅Sirocco，外加后来开的超奢华大盘ICONSIAM以及高贵冷艳的Four Seasons Private Residences，都将Riverside加持为曼谷新兴的奢华地段。 规划中的轻轨金色线也将由轻轨站Krung Thon Buri起始，途径ICONSIAM，最后与轻轨紫色线连接。随着城市的扩张以及各国投资客对高端公寓需求的增长，曼谷Riverside愈发繁华和奢贵将指日可待。 由于Riverside距离中央商务区Silom/Sathorn有一段距离，外加这里绝大多数的公寓都相当高端，故不太适合出租，但非常适合长线投资。
澳洲房产印花税 各州有什么规定？
什么叫印花税？ 印花税，顾名思义是政府征收的一种税，其产生于相关的交易，包括房屋买卖、机动车注册和抵押注册等。英文叫stamp duty，有些地区叫transfer duty或conveyance duty。各州、领地政府对购房者进行印花税的征收，而非联邦政府。而印花税的征收规定因州、领地而异，并根据房产的价格而定。在以下的文章，我会对澳大利亚的新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州和首领地（堪培拉）关于印花税的规定进行简单的介绍。 新南威尔士州 New South Wales 何时需要缴纳印花税 合同签订后的三个月内，如果房屋交割是在这三个月内，印花税必须在房屋交割的时候缴付。如果是期房，买家将该房产用于自住，可以额外给予十二个月的时间缴纳印花税。印花税如果延迟缴付，滞纳金一般按照应缴付的税额的12%年利率来计算。 应缴纳印花税的数额 一般为房屋价格的4%左右，以下表格是具体的计算方式（不包括超过300万的房屋买卖），根据房屋价格的不同，对应缴纳的印花税有所不同。 以50万价格的居住房屋为例，需要缴纳的印花税为$18,010。 以90万价格的居住房屋为例，需要缴纳的印花税为$36,010。 具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估： https://www.apps08.osr.nsw.gov.au/erevenue/calculators/landsalesimple.php 海外买家额外印花税 额外交付 8%左右，必须在3个月内缴付完成。 昆士兰州 Queensland 何时需要缴纳印花税 在房屋交割时交付。 应缴纳印花税的数额 以下是具体的计算方式，根据房屋价格的不同，对应缴纳的印花税有所不同，一般在4%以下浮动。 以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$15,925。 以90万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$33,525。 具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估： http://amun.osr.qld.gov.au/sap/osrqld/wd_tfr_calc_com?WDDISABLEUSERPERSONALIZATION=X# 海外买家额外印花税 额外交付 7%左右。 维多利亚州 Victoria 何时需要缴纳印花税 在房屋交割时支付。 应缴纳印花税的数额 一般为房价的5.5%左右，以下是印花税税率表用于计算印花税，便于参考。 以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$25,070。 以90万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$49,070。 具体的印花税计算器，可以点击以下链接进行自我评估： https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/calcs.nsf/landtransfer.xsp?OpenForm 海外买家额外印花税 额外交付 7%左右。 首领地 Australia Capital Territory 何时需要缴纳印花税 在房屋交割后。 由于新的交割系统的引进，印花税的交付和2017年9月之前相比简便很多，一般有14天的期间给予购房者完成印花税交付手续，其中很重要的一项是“买家身份认证”程序，之后政府会发送一份评定通知，上面成列了具体的交付金额、支付方法等，如果晚交将面临罚息。 应缴纳印花税的数额 具体的计算方式参考一下表格，可以看到对于超过145万5的交易价格将按照4.73%来计算，而低价位的房产印花税利率在2.4%左右浮动。 以50万价格的居住房屋为例，需要缴付的印花税为$12,100。 以90万价格的居住房屋为例，所需要缴纳的印花税为$32,650。 具体的印花税计算器，可以点击以下链接： https://www.revenue.act.gov.au/duties/conveyance-duty 进行自我评估。 海外买家额外印花税 没有额外印花税。 来源：H&T Realty PTY LTD 作者：Rebecca Yuan, Australia Professional Legal 责编：Zoe Chan
夫妻联名购澳房，到底写谁的名字？｜居外专栏
购买澳房，问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外，联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，配偶的名字还是孩子的名字呢？ 其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，可以是夫妻联名，夫妻一方与孩子联名，也可以是夫妻与孩子三人联名。 共同共有 - Joint Tenancy 在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。其特点是： “不分你我”：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。 “生还原则”(Principle of Survivorship)：共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。 缺点是：如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方，则需要得到另一联名者的同意。如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付，但是买房之后拥有产权的形式是共同共有，那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说，即使将来卖掉房子的收益，也必须是以50/50的比例去分配。 举例来说：王大哥和王大嫂以共同共有联名购房，则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世，则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有，即王大嫂成为唯一的业主。如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房，则三人各自拥有该房产33.3%所有权，如果王大哥过世，其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有，即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。 按份共有 - Tenancy in Common 特点是： “比例分你我”：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。 “自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。 “出资不同“的首选：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。 这种方式的缺点是：购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人，即使另外一方不同意也必须遵循。如果果联名者一方过世，房子不会自动转到另外一个人的名下，而是需要按照遗嘱来进行分配，法律手续较共同共有会相对繁琐。 举例来说：王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产，并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益，王大嫂占30%，小王占20%。如果王大嫂过世，则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承，而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。 如果买家决定以联名的方式买房，无论是共同共有（Joint Tenancy）还是按份共有（Tenancy in Common），均需要在购房合同上将所有买家的名字列明，包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时，都需要列明联名买房的方式及比例。因此，在签订购房合同时，联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师，由律师建议买家最合适其情况的联名方式。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
这些深受日本年轻人好评的区域未来资产价值更高！｜居外专栏
大家经常在各种招租住宅网站中看到诸如“最想居住的街道（车站）排名”，虽然说是街道，但实际上以车站为调查对象的排名也很多，即使是调查的同一个区域、同一个车站点附近，因不同招租住宅网站的划分标准不同，调查项目不同，评价结果可能也会有所差异，我们很难了解实际情况。 比如日本某招租住宅网站调查的《想住的街区排行2019关东版》中，横滨站排名第一，但横滨市内从哪里到哪里才算网站所说的横滨站区域却让人摸不着头脑。因此，在考虑房地产投资的位置时，我们为什么不多多参考当地政府给出的排名呢？ 最近东京市政府给出的一份地区排名前10名如下： 港区、新宿、涩谷等东京都中心的地区排在前几位在意料之中，世田谷区和杉并区等作为住宅地广受欢迎，城西、城南区的各区也列入了排行榜。除东京23区以外，神奈川县镰仓市是唯一进入前10名的非都心圈地区。 中央区位于第11位，第12位是武藏野市，第13位是千叶县船桥市，横滨市的中区和西区分别位于第15和第16位，紧随其后的是埼玉市的大宫区和浦和区，排在第19位的是千叶县的浦安市。 东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。 居外物业编号：50515746 点击查看房源详情 在当地政府看来，尽管东京的23个区位于市中心的高位，但想要住在非市中心地方的人也不在少数。 其中，神奈川县镰仓市从去年的第12位跃升至第9位，千叶县船桥市从2017年的第19位、2018年的第14位上升至2019年的第13位。 从最想居住的10个地区的支持者的居住地来看，居民投自己所在城市的比例最多。特别是所在地为东京市中心的居民。在前10强中，支持率较高的是东京都杉并区的75.5%，东京都文京区为64.9%，东京都千代田区为64.9%。 相反，神奈川县镰仓市是其他地区居民的支持率相对较高。调查表示想住在镰仓市的人中，50.2％来自神奈川县，22.0％来自东京，11.2％来自埼玉，10.2％来自千叶。可以看出不仅受到本地人认可，在市中心区也越来越受欢迎。 与此相对，东京都世田谷区、目黑区、品川区的支持者中，神奈川县居民的支持率较高，东京都文京区和新宿区则是埼玉县居民的支持率较高。究其原因，从周边居民的角度来看，因为所选的是铁路相连、地理位置比较近的地区，所以情感上可能也比较亲近。 如果考虑未来的资产价值，为什么不看看那些年轻一代支持率较高的地区呢？ 从不同年龄层次来看，前10名受欢迎地区中，20多岁的比例最高的是东京都新宿区，为36.8%。其次是东京都港区的32.3%，东京都文京区为29.8%，东京都涩谷区为29.3%。 另一方面，神奈川县镰仓市的支持者中，20岁人群比例最低，为19.5%，而40岁占47.5%，30岁占33.1%，具有较高的年龄层支持率的特点。 从长远来看，支持该区域的不同年龄段可能会影响未来的资产价值。像这样，在研究投资房地产的布局时，不要只关注目前的人气程度，而是以数据为基础，仔细考虑一下该区域的未来性如何。 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
马来西亚买房靠谱吗？
自2018年5月份以马哈蒂尔为首的马来西亚新政府上台以来，许多客户开始忌惮，关于在马来西亚投资置业凉凉的消息不绝于耳，但事实真的如传闻所说的吗？其实在居外小编看来，马来西亚现阶段房地产投资依然是可行的。 要知道，无论是停止“隆新高铁”、“东海岸铁路”建设，亦或者是最近传的火热的反对“碧桂园森林城市”（后来证实是谣言），马哈蒂尔传达给世界的信息其实并不是所谓的“反对中国人”。 恰恰相反，活跃政坛超过70年的他，此举是为了解决国家债务问题，让经济更加平稳发展。 在一个国家政局平稳、经济向好的前提下，一切利好都会直接指向房价，房地产投资者无疑是最大的赢家。 首先，马来西亚房产究竟具有哪些投资优势呢？ 投资门槛低。随着中国经济发展，海外投资不再是富人的游戏。今天的中国投资者们有很多的置业选择，在马来西亚买房无疑更经济实惠，同时也更加符合部分中产阶级家庭的投资预算。 租售比高。马来西亚作为“一带一”的重要节点国，近年来紧跟全球贸易发展脚步，成为东南亚地区出口增长最快的国家。吉隆坡的房价居于世界第99位，租金回报率排在第6位，其租金收益可达到约6%-10%，房产增值每年大约在15%-45%左右。 第二家园计划。马来西亚第二家园计划，是马来西亚为符合资格的外国人及其家人提供的一个可终身续约的社交居留身份，几乎实现零成本拥有两个身份的梦想，可拥有中国海外待遇，并享受马来西亚本地政策。 马来西亚第二家园无移民监丶终身有效，获得马来西亚第二家园身份可进出马来西亚，任意居住，无地点和时间。 华人众多。马来西亚的华人多丶优美丶生活费低又靠近新加坡，这些也是吸引中国投资者的重要因素。很多人来马来西亚买房不仅仅是一笔投资，也是对自己和家人生活质量的提升。 产权优势。马来西亚的土地多数为永久产权，买下后可以无期限搁置，甚至可以传给下一代才开始进行开发或转卖。另外，马来西亚没有遗产税，房产可永久性保值或增值并传给后代，这一点对有长期投资打算的人士来说具有吸引力。 房价这么低，是真实的吗？ 马来西亚房价也是分区域的，首都吉隆坡房价在2万-4万人民币/㎡左右不等，新山地区在1.5万-2.5万人民币/㎡左右，槟城房价在1万8-2万8不等，马六甲房价稳定在2万左右。 从投资角度来看，建议投资者还是应选择首都房产为主。毕竟作为新晋世界级一线城市，无论从经济未来、城市发展还是居住环境角度，吉隆坡远优于其他地区，房地产发展前景更胜一筹。 另外值得注意的是，目前吉隆坡低廉的房价在世界范围内来看也的确是充满优势的——城市地标双子塔核心区域房价仅是中国内地、香港、新加坡等国家/地区同等地段房价的三分之一甚至四分之一不到。 点击查看居外网上的马来西亚在售房源 伴随着接下来吉隆坡一系列利好政策（大吉隆坡计划）的落实与发展，吉隆坡房价将迎来黄金发展十年，投资价值愈发明显，它只会发展得越来越好、越来越快，所以你有什么可担心的？ 你唯一应该担心的是，现在境外投资马来西亚房产门槛相对还算较低，像外国人购房首都吉隆坡的房产仅需要100万马币以上，大部分中产阶级也还承受得起。 但也许有一天，中国国内的房子你买不起的情况下，就连马来西亚吉隆坡这样3-4W人民币/㎡的房子同样也买不起了，这个时候就真的只能望天再借五百年了…… 未来投资回报有多少？ 现在的马来西亚，就像一块大蛋糕，来自中国、新加坡、日韩等国家投资者正抓紧抢食，谁抢得多，谁就能笑得更大声。 或许有人会质疑：这么多投资者，会不会将来投资回报远达不到预期，甚至还亏损？ 其实不然，远的不说，咱们就拿中国深圳来举例吧。同样作为一线发达城市，深圳现下高昂的房价，其实有多少功劳得益于投资者之手相信大家心里都明白。但十年来你见到深圳的房价降了吗？还不是那些手握好几套房的投资者赚得盆满钵满。 大量的投资者入场其实并不影响这个房地产市场，人口才是未来城市房地产发展的关键因素。 据悉，马来西亚政府推出“大吉隆坡计划”——斥资1720亿令吉，涉及10项入口点计划，将吉隆坡提升为国际大都市。为确保在迈向2020年宏愿时有足够人力资源，大马政府将把住在大吉隆坡地区人口，从现有的600万人增至1000万人。 如此巨大的人口数量，无论是购房还是租房需求将得到大大提升，房价上涨大有可期。 责编：Zoe Chan
日本房产持有多久合适？｜居外专栏
对于多数海外投资者来说，选择购置日本房产的原因都是出于以下几点：对日本房地产市场房价、房租多年来“稳中有升”趋势的看好，对日本房屋永久产权的青睐以及对日元避险属性的认可。 在如愿持有日本房产之后，这些海外投资家们的确获得了长期稳定的房租收益，也就是“收入收益”。 房地产投资收益大致可以分为“收入收益”和“资本收益”，即租金增加和资本增值。 收入收益是指从每月的房租收入中获得的利益。需要注意的是，将房租收入中扣除修缮费、管理费、托管费等费用，最终能真正进入房东口袋的钱才算实际的现金流部分。 与此相对，资本收益指的是出售房产所获得的出售利润，也就是通过房屋增值部分带来的收益。 但毕竟多数投资人将来没有在日本长期居住和生活的打算，所以在持有海外房产达到一定年限之后，人们也会考虑将房产售出，赚取一点“出售利润”，再通过这笔资产，更换购置一套更好的日本房产。 因此，房地产投资的终点站可以算在房产的售出阶段。房产能否以我们期望的高价顺利售出，决定着我们房地产投资最终的成功与失败。那么，为了使我们的资产利润最大化，不少投资人都非常关心的一个问题是：我手里的房产是应该长期持有，还是应该一两年之后及时卖掉呢？ 诚然，短期来看，日本的房地产一般不被算作高收益资产，更相当于是一笔稳定的收益资产。想在日本“炒房”的效果肯定会令大家失望，但日本的房地产虽然不能像股票投资那样追求高回报高收益，相对的，日本房地产市场多年来价格稳中有升，一瞬间下跌的可能性几乎为零，可以说是稳健型投资的首选。 投资不动产可以降低通货膨胀的风险，因为现金其价值会因通货膨胀而下降，反观目前日本东京不动产价格稳中有升，如果我们长期持有一套甚至多套日本房产，就算当初无法以最低的价格买入，后期我们依然能够获得长期且稳定的现金流收益，为我们带来更多的被动收入。资本的保值增值也能为我们提供更多净资产，便于以后扩大投资组合，升级海外投资资产配置。 所以，每当有人问起：“我买日本房产是以投资为目的的，那我应该什么时候卖出才最挣钱呢？”，通常的回答是：长期持有是购买日本房产的最好策略之一，建议大家最少也要持有5年的日本房产。 点击查看居外网上在售日本房源 提出最少5年的这个时间节点是源于持有日本房产期限的时间长短对我们将来想要出售房地产时所支付的税费相关：拥有权限在5年以内和超过5年的增值税税率不同。5年内，增值部分的税率是 30%；5年及以上税率为15%。（增值部分可抵扣）。 例如：王先生购买的1000万日元的东京房产，5年后以1200万日元卖出。 增值部分试算：1200万日元-1000万日元-150万日元（预计可抵扣金额）=50万日元 增值税试算：50日元*15%=7.5万日元 因此，通过税费变动情况来决定什么时候出售房地产，无疑可以为我们节省一笔开支。 此外，也建议大家在最终想要出售房地产时不必一味追求“贱买贵卖”，只要出售价格达到了自己预期的目的，能维持基本的盈利，就可以算是成功的投资了。 再结合房租收入、房产本身的建筑年限、房屋本身的折旧率情况来看，假设我们以一千万日元的价格购置了一套日本房产，五年十年后，就算我们是以低于一千万日元的价格出售了这套房产，仍然可以算作盈利。简而言之，只要能达到盈利目的出售房产，就是划算的。 具体情况都需要具体分析，营销无定式，市场难定性，建议大家在房产买卖前多咨询专业人士的意见，了解最新的市场动向，及时升级自己的海外资产配置。 日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
柬埔寨新重划区 房产投资潜利大
柬埔寨东邻越南，北邻寮国，西邻泰国，西南面暹罗湾，距离中国约3个半小时的飞行距离，国土有18万多平方公里。根据2018年统计人口为1,500多万人，高棉人占90%，越南人5%，华人1%，其他4%。目前人口平均年龄约30岁，是人口红利很高的国家。 柬埔寨的首都为金边市，位在国土靠南的地方，居住人口及工作流动人口有200多万人。离首都最近的机场为金边国际机场，位於首都的西边，从机场到金边最繁华的旧市区约8公里。 长富国际地产总经理郑哲升表示，过去由各国来到金边的从商人士皆居住在旧市区，最多的地方就是知名的湄公河岸隆边区及桑园区东南侧，这里也是各国使馆的集中地，约略一个台北市的万华区大小，却挤满了各国人口，使这个区块开着各式的异国料理及各样不论是做本地生意或外国人生意的店家，但因为道路拓宽计划赶不上市场发展的规模，造成这里每天上下班时间的塞车情况特别严重。 不过，近年金边都市发展迅速且蓬勃，政府为了配合提供愈来愈多的人口移入也积极的开发新区块，故转而从原本靠湄公河金边东侧转往靠机场的方向西进。 柬埔寨国际全球地产总经理张珏铭分析，相较於旧市区中心至少每平方公尺5,000美元以上的土地价格及每平米3,000~4,000美元的房屋价格，机场旁的这个重划区目前基期较低，房价每平方公尺约2,000美元即可入主。 目前在这区的新建案中，有一个较知名的是由柬埔寨最大的企业龙头皇家集团所开发的项目皇家公寓（Royal Condo），顶着本土最大企业的光环，皇家集团在这个建案的硬体，软体上皆采用最优质的配备，气派迎宾门厅丶酒店式管理丶沙龙丶户外泳池丶俱乐部丶SKY-BAR空中景观花园等。（点击图片查看更多房源详情） 张珏铭表示，目前机场周边一房的租金行情约为每个月600~850美元，价格差距取决於建案本身的质量及外在交通便利性，机场出入口对面及连外道路沿线上的房屋，因属於住商混合的旧城区，所以纵使是新的建案，也较难提升租金报酬率。相比之下，德他拉分区的新重划区，因为城市规划的大利多带来的实质租金效益加成，使得这个区块的建案产品成为了市场新宠儿。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售柬埔寨房源，或致电 400-041-7515 谘询柬埔寨房产的投资机会。 来源：经济日报 责编：Zoe Chan
2019葡萄牙黄金签证年度数据解读：8大选项，哪种最受欢迎？
过去3年里，没有选择50万欧买房，而是选择替代性投资选项的投资者比例增长了2倍多。 葡萄牙移民局（SEF）1月9日发布了2019年全年的数据。归功于全新的数据发布要求，我们现在可以了解到关于申请人喜好的更详实的数据。就在不久前，葡萄牙移民局还仅仅公布2大类投资选项——买房和资金转移——的数据，现在它们开始发布两大类下面各小类的数据了。 葡萄牙黄金签证有8个具体投资选项（来源于葡萄牙移民局官网）： 资金转移（至少100万欧） 创造10个就业岗位 买房（50万欧） 买房（35万欧，房龄30年以上） 资助科学研究（35万欧） 资助文化遗产保护（25万欧） 风险投资/投资基金（35万欧） 商业投资，创造5个永久就业岗位（35万欧） 其中3丶4两种投资移民的方案，分别是投资50万欧元房地产（不论房龄，包括商铺），或投资35万欧元於30年或以上房龄的旧房产重建项目。申请人几乎不用“坐移民监”，只需要在首年累积居住满7天，并且分别在第二至三年累积14天，以及在第四至五年累积14天逗留在当地，加上在5年後通过简单葡语测试，同时申请永久居民身份及入籍，便可取得护照。当成功取得永久居民身份後，申请人便可以选择把物业售出。申请者获得葡萄牙护照後，就可以移居至欧盟成员国，如德国及法国等。护照持有人可选择於这些国家定居丶工作，以及享有欧盟公民的学费优惠。 葡萄牙投资房产移民项目——阿尔加维海滨的高尔夫度假村酒店式公寓，永久产权，每年净回报5%！马上点击了解 1月9日发布的数据显示，尽管传统的50万欧买房还是投资者的最爱，但是这个投资选项在所有8个投资选项中的比例从2016年的93%下降到了2019年的76%。第二火的投资选项——35万欧购买房龄在30年以上的房子——的比例在2016年以后急速增长。那一年，只有1%的投资者选择需要修缮的老房子；但是2019年，这一比例已经升到了每6个投资者就有1个选择它，有214名投资者选择买老房子。 2019年只有7名葡萄牙黄金签证投资者选择了不久前才推出的35万欧风险投资/投资基金。选择100万欧存款（选项1）的申请人数量还是稳定在5%。 在葡萄牙黄金签证7年的历史中，只有17名投资者选择了创造就业岗位这个选项，这个选项要求创造出10个全职就业岗位。选项5（科学研究）和选项6（文化遗产保护）还没有一个申请人获批。 2019年总计有1,245名主申请人连同他们2,192名家属获批，比2018年少12%，是2015年以来最低的人数。所以去年的总投资额也是下滑的；申请人2019年向这个项目注入了7亿4,200万欧的资金，而前一年则是8亿4,900万欧。 2012年11月以来，葡萄牙黄金签证筹集到了差不多4,992,253,830.95欧的资金，距50亿欧大关只差770万欧。 总的来看，中国人（54%），巴西人（11%），土耳其人（5%），南非人（4%），和俄罗斯人（4%）仍旧是最大的申请人来源国，值得注意的是2019年美国人也进入了前5。 2019年，65名美国人（总数大概5%）获得了葡萄牙黄金签证，中国人只拿走了仅仅31%的黄金签证，史上最低的比例，远远比不上4年前超过85%的比例。 来源：投资移民知情者 责编：Zoe Chan
