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未来澳洲这个州份最吸引亚洲房地产买家

从外国投资审核委员会(FIRB)获得的数字显示,在2018年至2019年之间,外国人购买澳洲住宅锐减11%。 尽管房地产业界悲观预测,疫情期间限制外国投资的新规定和印花税会令情况恶化,昆士兰州却有望成为中国和亚洲各地买家的下一个购房热点地。 目前,从黄金海岸从一直延伸到北部凯恩斯以外的热带地区,这个“阳光之州”在外国买家购买住宅物业方面,仍然落后于维多利亚州和新南威尔士州。 致力服务亚洲买家跨境购房的亚洲房产科技集团居外IQI预计,由于富人看中的是不太拥挤的地区,外国人对昆士兰房产的需求将会增加。 居外IQI执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)表示:“昆州的国际买家市场份额相信将会增加,因为它的负担性更好,交通拥堵更少,对疫情的应对也做得很好。” 昆士兰州拥有澳洲2560万居民中的五分之一,但到目前为止,昆士兰州仅占澳洲27399宗新冠病例的4.2%。即使在维多利亚州爆发第二波疫情,截至周二,澳洲每百万人中仍只有1,068例,而英国为11,096例,美国为24,594例。 奇米尔先生说,在疫情爆发后,澳洲将凭借其对疫情的成功防控,成为比其他富裕的英语国家更具吸引力的置业地点。 “我们相信2020年将是一个转折点,之后外国投资者、留学生和居民对澳洲的需求将会上升,而对美国和英国的需求将会下降,”他说。 根据现有规定,非澳洲公民或居民的外国人只允许购买全新的房产(不包括大幅翻新的房屋),不能购买二手房。 外国投资审核委员会(FIRB)上周透露,在2018-19财年,共销售9295套住宅给外国人,总值约75亿元。其中,昆州有1648宗涉及外国人的住宅房地产交易,而新州有3151宗,维州有3768宗。 延伸阅读: 中国买家减少 居外网主席:海外投资对澳洲楼市至关重要 大批华人涌入澳洲房市抄底 借机捡漏 悉尼呈现千载难逢的买房好机会! 来源:每日邮报 编译:Zoe Chan 想深入了解关于昆士兰州的房地产投资和移居生活吗? 留下您的联系方式,居外的海外置业团队会及时为您提供专业咨询和项目推荐。

新手买家看过来:美国购房需要什么条件?

无论您是寻找度假屋的国内投资者,还是刚开始第一次找房的新移民,在美国买房似乎都是一项巨大的工程。虽然美国的房地产惯例和抵押贷款要求可能与国内不同,好消息是,外国买家在购房流程的每个阶段都有许多资源和选择。 本文旨在让您更好地了解在美国买房时的条件及如何预先做好准备。但请记住哦,这并不能代替您在买房过程中需要咨询经验丰富的房地产经纪人、律师、房贷经纪人和会计师的专业知识。 第1步:聘用专门服务外国买家的房地产专业人士 在寻找、评估房地产和作出财务安排时,重要的是不仅要找到具有当地专业知识的持牌代理,而且要找到能够为您作为海外购房者可能面临的复杂交易提供建议的专业代理。 组建一个称职的团队需要一些时间,您可以请亲友或同事推荐,在居外网上搜索,在地产代理名录寻找当地人,并查看其履历和推荐信。这些专业人士有助于减轻您的压力,您的专业团队应该包括: 具有CIPS认证的买方代理:具有外国房地产交易专业知识的持牌代理通常都完成了额外的课程作业,成为注册国际房地产专家(Certified International Property Specialists, 简称CIPS)。这些专业代理人中的许多人都能流利地使用多种语言,还可以帮助您了解每个州份的独特规则和法规。 在一些州份,除了代理人之外,您可能还会看到“房产经纪人”。经纪人和代理人之间的区别主要在于经纪人拥有更高的执照,需要更多的课业时间和更严格的考试,房产经纪人处于督导代理人、监管交易的角色。 房产律师:有些州份要求买家聘请房产律师来处理文书工作,而其他州只要求买家的代理人。房产律师可以为您审查销售合同,检查产权和其他与您购房有关的文件,并就有关您财产的法律和税收问题提供建议。 业务遍布全球的贷款公司:选择一家提供全球服务的银行,帮助您解决货币汇率、跨国税收和在其他国家建立信贷等问题。 总部设在美国的财务顾问/会计师:虽然您可以通过当地的银行分行找到财务顾问,但找到一家专门与国际客户合作的公司可能也很方便。 税务顾问/律师:向税务专业人士咨询,他们可以建议您需要向贷款人提供什么表格来作为工作证明(如果适用)。您也要确保自己了解在美国购买房产的税务影响和相关规则。 第2步:获取个人纳税人识别号(ITIN) 您需要一个个人纳税人识别号(Individual Taxpayer Identification Number,ITIN)来在美国买房。ITIN是由美国国税局向没有资格获得社会保障号码的人发放的。要获得ITIN,您需要联系认证受理机构(CAA)填写W-7表格。 作为非公民,在美国买房需要什么? 如果您需要申请抵押贷款,您可能需要出示以下资料: 社会保障号码或ITIN 有效的外国护照、美国签证或驾照 银行对账单和海外银行的财务记录(如果适用) 储备金证明 工资单 信用评分 报税表 第3步:建立信贷记录 作为外国人在美国要想获得房屋贷款,首先要建立信贷记录,获得良好的信用分数。您的信用分数越强,未来房贷的利率就越优惠。 如果您还没有美国银行和信用卡账户,请优先考虑这一步,并预算大约3到6个月的时间来开始建立您的信用记录。联系当地银行,了解从零开始建立信用的各种方法和工具。 除了信用分数,贷款人通常还会看收入信息来确定贷款资格,但无论就业状况如何,都有许多途径可以获得抵押贷款的批准。美国的财务顾问和/或税务专家可以为您提供相关选择和所需文件的信息。 第4步:先咨询顾问,再选择房贷机构 单纯地寻找贷款公司可以帮助您获得更优惠的利率,但您可能想花时间先与抵押贷款顾问交谈,以帮助您了解个人的独特情况。您的居留身份——您的居留期限和您在美国的时间都会影响您的贷款资格和所需文件的类型。绿卡持有人、永久居民和难民有资格获得与美国公民相同的房屋贷款,但可能需要额外的文件。 根据您的情况,更多的首付可以提高您的融资资格——不妨考虑30-40%。一般来说,20%的首付被认为是理想的购房方式,但有些贷款机构甚至会提供首付只有3%的抵押贷款,所以请与您的贷款机构商讨,以确定适合您的付款计划。 常问问题解答 Q:有什么类型的房产我不能在美国购买吗? 外国买家有资格购买独栋住宅、公寓、复式别墅、三拼别墅、四拼别墅和联排别墅。 马上查看近百万套在售美国精彩房源 住房合作社或合作组织(co-ops)通常有禁止外国所有权的规定。这是因为合作社一般要求买方的收入来源必须来自美国,而且买方的大部分资产必须保存在美国。 Q:我应该以个人的名义购买美国房产吗? 外国投资者可以直接以自己的名义购买房产,也可以通过商业实体购买,如国内公司、外国公司、有限合伙企业、合资企业、房地产投资信托或有限责任公司。 如何使用该房产应成为您的决定。此外,您是否以自己的名义购买房产,可能会产生戏剧性的税务后果。您的房产律师和会计师应该能够就您的选择提供咨询。 Q:我可以用现金购房吗? 可以,全现金购买是允许的,但美国法律规定现金交易超过10000美元必须向联邦政府申报。申报的要求涉及到与交易有关的每一个人(购买者、房产中介、律师、产权公司等)。您需要证明您是如何赚取这笔钱,并且是合法获得的。 现金买家有机会节省抵押贷款申请费、贷款发放费、评估和产权保险的费用。 Q:我必须亲身前往美国完成交易吗? 虽然您应该很希望在房产交收时在场,但这不是必须的。如果您不能或选择不出席完成交易,您必须签署一份“授权书”。这是一份书面文件,授权他人代表您并代您签字。 Q:我是否需要在成交时支付额外的费用? 是的,除了您的首付款外,买方通常还需要支付产权调查和保险、法律费用和记录费用,这些费用占交易总成本的1%至2.25%。以30万美元的房屋为例,这相当于另外3000至6750美元的费用。 Q:在美国买房一般需要多长时间? 您可以预期,买房过程到您的房屋签订合同为止,平均需要4.5个月的时间,再花30到45天左右的时间完成房屋交易并入住。 Q:在美国买房会对我的税务产生什么影响? 外国业主在美国和/或其祖国的纳税义务将取决于他们的居住身份、买家的国籍以及该国是否与美国签订了税收条约。请咨询熟悉国內条约的税务律师,以获得税务相关问题的解答。 编译自Zillow 需要更深入、更全面的房产投资建议吗? 赶快在下方留言给我们,居外IQI的专业团队会尽快为您提供美国置业咨询。

你知道吗?近90%的澳洲房主都赚到了,平均获利超百万!

据市场导报(The Market Herald)报导,2020年12月季度,随着全澳房地产价格持续飙升,近90%的澳洲卖房者都实现了盈利。这个好消息来自CoreLogic最新的“痛苦与收益(Pain and Gain)”报告,该报告分析了截至12月季度的9.8万宗销售的情况。 根据观察,89.9%的销售在12月季度之前出现了名义上的收益,而在截至6月的三个月中,这一比例为87.4%,创下了近期的新低。截至12月季度,全澳转售利润中位数为23万澳元(约合114万元人民币),高于上一季度的20万澳元(约合99万元人民币)。自住业主普遍享有较高的收益率,达到92.2%,而投资者则为84.9%。 “受11月之前现金利率下调的提振,12月季度各州和领地的房产价值上涨,利润值也大幅增加。12月季度来自转售的总收益从上一季度的248亿澳元上升至319亿澳元,9月至12月季度来自转售的综合损失也从12亿澳元缩减至10亿澳元。”CoreLogic研究主管伊丽莎•欧文(Eliza Owen)说。 盈利能力增加的同时,全国各地的房市表现也出现了转机。房屋中亏损销售的房产比例从截至9月的三个月的9.3%下降到7.3%,而公寓亏损销售的比例从19.6%下降到18.7%。 从地方政府区域(LGA)的最高获利销售率来看,在各主要州份的五大LGA中,30个之中有20个均位于澳洲的区域市场内。 新南威尔士州和维多利亚州最赚钱的地区都位于区域市场,包括非沿海地区中心,如巴瑟斯特(Bathurst)、米尔杜拉(Mildura)和巴拉瑞特(Ballarat)。这与12月季度巴瑟斯特3.5%、米尔杜拉4.5%、巴拉瑞特3.4%的季度增长率相吻合,也与新州和维州房价较低的区域中心在2020年大部分时间内的广泛升值相一致。在各首府城市中,盈利率最低的是达尔文,有51.4%的房产是亏损出售的。 随着整个澳洲房市价格的持续上涨,CoreLogic预计,获利销售的比例也会随之上升,但也提醒说,非常事件会迅速改变房地产的盈利前景。 延伸资讯: 悉尼楼市暴涨中!了解澳洲购房条件趁現在 居外IQI报告:过去10年中国对澳房产投资强度是对美6倍以上 2021年在澳洲如何买房? 澳洲房价涨势如虹,升值率高! 点击查看澳洲在售好房,或立即与我们联系,免费获取项目咨询和独家优惠,抓紧时间置业获利。

在新加坡买房常见问题Q&A

1、新加坡房产产权是永久的吗? 新加坡房产产权有99年、999年、永久产权。 外国人绝对可以买到永久产权的住宅,这个是很多国家不允许的。 2、新加坡房产政策有哪些呢? 新加坡採取了政府分配与市场出售相结合的形式,即中、低收入阶层的住房由政府投资建设并实行有偿提供,高收入阶层住房由市场提供的体制。低收入阶层可以享受廉租屋(Low-rent house)待遇,中等收入阶层可以购买组屋(Low-price house),高收入阶层则可购买私人住宅。 为了防止炒房政策,购房4年内转卖需支付卖家印花税,四年后转卖不需要付税。 3、新加坡永久居民可不可以购买新加坡租屋? 新加坡规定组屋只有本国居民才能购买新房,国内规定只有本市居民可以购买。 新加坡规定永久居民(外来人口、无国籍)只能购买二手组屋,而且对其收入没有限制。 4、新加坡买房付全款可否打折? 无论买家是付全款或是向银行贷款,对于发展商来说,他们收取的都是最终售房价格。一般购买者会向银行贷款,但是发展商所向银行收取的也是最终售房价格,只是购买者需支付因贷款而产生的银行利息。所以对于发展商来说不存在打折行为。 5、外籍人士可以买HDB组屋吗? 外籍人士不可以购买HDB组屋。外籍人士也不可以买新加坡有地住宅,只能买私人公寓。但圣淘沙升涛湾有地住宅外籍人士可以买,是唯一一个例外。 6、新加坡住房面积指的是建筑面积还是实用面积? 新加坡所有售卖的住房面积指的都是套内面积,和实用(或使用)面积比较接近,但也不完全相同。它测量的是住房(单元)外牆以内的面积,也就是包括单元内房间隔牆的面积,所以比真正的实用(或使用)面积要小一些。但新加坡住房面积不包括大楼公摊面积,所以比国内俗称的建筑面积要大很多。 7、新加坡房产权怎麽理解? 新加坡的房地产产权形式被分为「永久地契」、「999年地契」及「99年租用地契」三种。政府向开发商出售土地有两个级别,即99年和999年。前者一般用于兴建诸如各类设施齐全的共管式公寓等中档住宅,后者则一般用来兴建诸如联排式别墅、独立洋房等豪宅。为了节约土地,普通老百姓居住的由政府开发建设的公寓楼一般都要建十几层甚至二十几层。在规定期限内,土地可以转让买卖,使用期满后,土地使用权连同地上物无偿归政府所有,也可以到期续用,但需按地价估值向政府付费。 8、新加坡的房子哪些是不计算建筑面积的范围呢? 突出牆面的构件和艺术装饰,如:柱、垛、勒角台阶、无柱雨蓬等。 检修、消防等用的室外爬梯。 层高在2.2米以内的技术层、夹层。 构筑物,如:独立烟囱,烟道、油罐、水塔、储油(水)池、储藏、地下人防干、支线等。 建筑物内外的操作平台、上料平台,及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 没有围护结构的屋顶水箱,舞台及后台悬挂幕布、佈景的天桥、挑台。 单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。 层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。 岗亭、警亭、书报亭等。 裡弄房屋后天井内的天棚。 利用马路、通道及隙地所搭棚架。 阁楼。 房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。 9、为什麽要购买新加坡二手房? 新加坡购买二手房有哪些好处: 如果是投资用途,马上就可以收租金。有些公寓有现成的访客租住,买过来就开始收租。如果买新的,至少要等1-2年。 通常来说,同样地段同样大小的二手公寓比新公寓便宜。同一条街上的新旧公寓价钱自然差好多,可是租金的差距就没有这麽明显。因为租金相对便宜,旧一点的公寓更容易租出去。 有被集体收购(EnBloc)的可能性。如果运气好碰到的话,可以多赚几倍。如果碰上集体收购,那就像中了奖券一样,不亦乐乎!按照概率来算,远比中奖券容易多啦。 眼见为实。你能真正的看到房子,不用从图纸上来分析房间格局和方位。模型图纸毕竟没有亲眼见到的真实。 周边环境已发展起来,容易判断它的潜在价值。二手公寓周围的基础设施建设和商业圈已经形成,而新公寓周围则需要几年的时间才能形成气候。总之,买新公寓还是买二手公寓,要根据自身的条件和用途去判断。无论买新或者买二手都不是目的,重要的是要看投资价值和回报。 10、新加坡房产交易有没有监管机构? 有。新加坡为提升房地产行业服务水准,在2010年10月22日正式成立了一个政府法定监管机构——新加坡房地产代理理事会(Council for Eastate Agencies,简称CEA)。该机构将负责审查房地产经纪的从业资格、考核、签发统一的经纪从业证,同时该机构也受理民众对房地产经纪服务的投诉。房地产经纪从2011年3月1日开始,在服务客户时必须佩带由CEA统一签发的经济证。 11、买房子的手续大概需要多久? 一般来说,买房子从下定金到全部手续办完,大概需要3-4个月的时间。有时候可以根据双方需要加快手续,但是这个要具体个案具体分析(CASE BY CASE),不是每个交易都能加快的。 购买现房,从下订金到完成买房手续需要2-3个月时间; 购买期房,从下订金直到交房,根据工程进度大约最多3年时间; 12、新加坡买房的话停车位是怎样买呢? 新加坡买房即免费赠送停车位,按所购面积大小。最少赠送一个停车位。 13、新加坡买房有没有公摊面积? 新加坡购房的面积是按实用面积计算的,无公摊面积。不过要计算阳檯面积,一般按实际面积一半计算。 14、新加坡组屋四房式、三房式是什麽意思? 新加坡的组屋是建屋发展局所负责策划和建造,提供给新加坡公民居住的组屋。 类型有一房式(没有房间间隔) 二房式(有1间房) 三房式(有2间房) 四房式(有3间房) 五房式(有2厅3间房) 15、新加坡房产有限购政策麽?限制购买数量麽? 目前新加坡还未出台限购政策,因为政府有组屋,本国的百姓都有房子住,一般外国人都去新加坡购买私宅。 16、投资新加坡房地产买家小于21岁可以吗? 如果买家没有21岁是不可以名字加入产权证书的,在新加坡法律规定,年龄没有21岁者签定的所有法律文件是无效不受法律保护的。 17、外国人不来新加坡是否也可以购买房产顺利执行产权交易?(买房可本人不亲自到新加坡吗?) 买房如果无法抵达新加坡签署相关法律文件执行交易的话,有至少两种方式成功执行产权交易,第一买方可以通过律师准备授权书由买房签名指定授权自己在新加坡的亲戚朋友全权代理执行产权交易;第二买方可以通过自己的律师或者房产中介将相关法律文件快递到买家目前实际所在地,由买方签署后在寄送回新加坡自己指定的律师。(一般执行这种交易找一个有经验的专业房产中介非常重要,能给你省下很多宝贵时间)

外国投资者购买泰国土地及别墅的法律解释

一般来说泰国法律禁止外国人个人全权拥有泰国土地。但如果外籍人士从事BOI(泰国投资促进委员会)鼓励的行业,外国投资者则可以根据《投资促进法》购买土地。同时外籍人士可以在泰国成立合资公司合法购买拥有泰国土地及别墅等带地皮的房产。 泰国《土地法典》也规定,如果一个外国人从国外携入不少于4000万泰铢的投资款,按程序申请并经泰国有关部门批准后,可以全权拥有不超过1莱土地(约合2.4亩,1600平方米)作为居住用地;土地位置应在曼谷市区、芭堤雅或其他《城市规划法》规定的地区,经营的行业必须对泰国有益且投入资金在泰国至少保留3年。 另外,泰国《组屋大厦法》规定,外国人可以持护照以个人名义购买泰国公寓,拥有永久产权,并受到泰国法律保护,一般来说面积不得超过整个组屋总面积的49%。以一栋拥有100个房间的公寓大楼为例,只有其中的49间可以卖给外国人,其他51间必须由泰国人或泰国公司持有。 但在下列情况下,外国人可以拥有超过49%的组屋面积:在2004年4月27日之前申请,组屋座落在曼谷市区或内务部法规规定的各府、县区划内,大厦座落的土地总面积不超过5莱。

泰国最炙热的全新房地产市场──清迈

21世纪前十年,清迈一直被买家和投资者忽略,他们主要将目光集中在首都曼谷和海滨度假城市芭堤雅。2011年开始这种情况有所改变,因为来自泰国本土其他地区的买家以及国际投资者开始留意到泰国第五大城市的巨大潜力。 对于任何曾经到访过清迈的人士而言,这个城市的吸引力是显而易见的。和曼谷及泰国其他主要旅游城市相比,清迈被美丽的热带雨林和乡郊环绕,其低密度的显著特性形成一片宁静的绿洲。许多人更喜欢清迈温和的气候,而不是南部全年炎热潮湿的温度。清迈是泰国少数能感受到一年中季节转变的地区。 因此清迈常被誉为亚洲,有时是全球最适宜居住的城市之一。现在许多国际访客将之视为退休后的永久居住地 – 或者来此躲避本国寒冷的冬季。清迈的外籍人口已经超过40,000,并正迅速增长,特别是来自中国大陆,家庭买家被更实惠的房价和国际学校更低廉的学费所吸引。 清迈的另一主要吸引力在于它的生活指数比任何其他较著名的泰国城市低得多 – 这包括房产价格。当论及房价时,曼谷和芭堤雅的房地产市场在过去的十年里一直不断上升,清迈比它们落后了数年,这意味着在此仍有可能以5万美元买到一套优质的公寓。清迈的房价不会在低位停留太久,目前正在迅速上升 – 速度比泰国其他地区更快,因为清迈的房地产市场正在弥补失去的时间,房价自2010年以来以每年10-20%的速度递增。 过去十年的清迈大量投资于基建,现在已拥有曼谷以外最大型的现代购物商城之一,成为游客和当地人的购物天堂。这个城市一直是10万多名学生的家园,他们遍布于十所大学。学子的住宿意味着租赁市场的蓬勃。许多学生家长也为他们的孩子购买公寓,这是清迈房价不断上升的另一个原因。  清迈因为毗邻周边国家而成为泰国最大的工业中心之一,失业率低于1%。其房地产高端市场租赁需求殷切,许多制造厂聘任的外籍经理对高品质的住房需求持续。 对清迈的大量投资不太可能会很快结束。未来几年,投资的规划是一亿泰铢扩建机场,高铁网络将穿越连接曼谷至中国的城市,另外全新高速公路连接清莱(Chiang Rai)。这条新路线连接清迈至R3A高速公路,而R3A高速公路连接南中国、老挝、缅甸和泰国。 清迈处于非常有利的地理位置,将成为东盟经济共同体的主要商业中心,通往周边国家的主要门户。前往清迈非常便利,许多飞往该市的廉价航空航班极为便宜,包括Nok Air、AirAsia 和Thai Smile,它们提供泰国的内陆航班。另外还有其他国际航空公司开通的航线,包括中国香港的港龙航空以及中国的东方航空。 清迈房地产市场的繁荣始于2011年末,曼谷洪水灾害之后。灾害导致泰国中产买家开始寻找首都以外的第二个家园作为避难所,以防这种情况再次发生。最近,国际买家表现出对清迈房地产的浓厚兴趣,尤其是来自中国大陆的买家。中国买家自2012年中国红极一时的电影《泰囧》发行后开始对清迈另眼相看。在2013年,到该市旅游的中国游客数目倍增,并且发现购买清迈的房产是上佳的投资机会,许多中国游客开始投入资金。在2013年清迈共有650万人次到访,以游客数量而言,是泰国第四个最受欢迎的城市。 所有这些兴趣产生的最终结果是,清迈现在是增长最快的房地产市场,如果不是全球,至少在泰国是这样。因此,无论您是否正在一个宁静和绿意葱葱的地区寻找度假屋或第二个家园,或者寻觅理想的退休地点,又或者是寻找出色的投资机会,享有极高的租金回报及资本增值,那么清迈就是一个无与伦比的选择。

泰国版养老计划——“退休签证”

鼓励更多中高端收入的外国人到东南亚消费、置业,以拉动经济增长,东南亚很多国家相继推出了一系列颇具吸引力的优惠政策。 泰国政府推出了“退休签证”新政策。根据该政策,符合一定条件的外国人可以在泰国申请“退休签证”。申请“退休签证”的外国人必须年满50岁。除了要符合在泰国及原居住国都没有犯罪记录、不曾感染泰国卫生部的管制疾病、不曾被泰国当局拒绝入境等要求外,申请人必须有80万泰铢以上的银行存款,或是每月6.5万泰铢以上的收入,此外,为了保护本地人的“饭碗”,申请“退休签证”的外国人也不能在泰国工作。同邻国马来西亚所要求的资金冻结不同,泰国养老签证办下来之后银行账户内的800,000泰铢可随时取出用作他用,购房或其他。 “退休签证”政策一出台,泰国就兴起了一波西方老人和日本老人的落户高潮。曼谷、芭堤雅、清迈、华欣、普吉岛等地大受青睐,芭堤雅的房价在该政策出台的当年就上涨了约50%。泰国开泰银行研究中心主任黄斌告诉记者,泰国目前还没有由政府投资的外国人养老公寓,但并不反对外资或私人投资建设。 泰国政府推出养老签证(退休签证)后,除了曼谷外,北方古都清迈、国王居住的小城华欣、喧嚣的海滨城市芭堤雅、优美的南部海港普吉都是西方老人喜选之地。受此影响,华欣、芭堤雅和普吉的房地产业传出利好消息,芭堤雅去年的楼价上涨了一半。

省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房 | 澳洲

编者按:对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说,除了购买常规房产物业外,买地造房,或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”,都是不错的投资选择。为此,居外网特邀澳大利亚持牌律师杨泱,就如何在澳大利亚买地造房和购买农场这两个话题进行讲解,首先介绍的是海外买家在澳大利亚买地造房的详情。 许多在澳大利亚投资房产的海外人士对于购买带有土地拥有权的别墅非常感兴趣,因为该土地拥有权是永久性的,且通常而言,土地升值潜力更大,买地建房的投入也要比直接购买全新别墅要经济许多。同时,买家还可以根据自己的喜好和需求选择喜欢的房型。那么,海外买家如何在澳大利亚买地建房呢?  一、海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据 海外买家首先关注的是,作为外国人,能否在澳大利亚购买土地?答案是肯定的!在我之前的文章“外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解”第3条有明确的规定:非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。简而言之,普通海外买家获得申请后,可以澳大利亚购买空地后再自建别墅!详细的解释,可阅读该文章。  二、在澳大利亚买地建房的两种常见方式 目前市场上买地建房大致分为以下两种情况: 购买独立空地。由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下,造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元(约300-500万元人民币)。 举例说明:一块价值90万澳元的独立空地加上相关咨询、设计、申请、法律及建造费约60万澳元共计150万澳元,如果购买同等类别的全新独立别墅则可能需要200万澳元以上的费用。  小区分地。在与国内小区非常类似的别墅生活区内,买家选择、购买土地,然后交由开发建造商负责统一承建(land and house package)。当然,买家也可以选择自己喜欢的户型,投入的时间和精力也相对较少。 三、在澳大利亚买地建房的好处 节省印花税   无论是哪一种方式,在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如,买一套70万澳币的公寓房,需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下;买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房,假设土地价值45万澳元,房屋造价为45万澳元,买家只需支付45万土地价值的印花税(建造部分无需缴纳印花税),约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。 初期投入较少  此外,买地建房只需较少的初期投入,并且可以分期付款,对于买家而言,准备资金的时间就比较充足。购买土地只需地价的10%作为订金,即4.5万澳元(约27万人民币)。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期,以确保自己有足够时间来准备剩余资金,办理贷款事宜。 可自选户型  在购买土地的同时,买家也可以选择自己喜欢的户型,与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付造价的5%作为订金,及2.25万澳元左右(约13万人民币)。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。 四、在澳大利亚买地建房的时间及流程 通常,在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后,开始建房。建房耗时约在6-9个月左右,具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间,买家需要偿还土地部分的贷款利息。 假设,业主购买45万的空地,首付30%(包括初期订金的10%)共计13.5万澳元(约为81万人民币),剩余70%通过银行贷款,即31.5万澳元,按目前市场年利息5%计算,每月需要偿还的利息约为1300澳元。如果造房用时6个月,在完工前买家需要支付的土地贷款利息共计约为7000澳元。相比省下的印花税部分来看还是相当可观的。 简单来说,买地造房的相关流程步骤示意图如下: 注:在澳大利亚买地建房的第二种形式——买小区分地建房的流程基本与购买新房楼花的基本一致,唯一不同的是,买家须在小区内选定地块,确定户型、装修风格。 五、居外投资建议 对于海外买家,建议选择有一定规模的成熟性社区,购买已经通过当地政府批准有独立地契的分地,以及富有声誉的建造商通过审批的设计图纸,这样会为买家节省大量时间和精力,同时也尽量降低因为政府部门审批等带来的不确定性。而周边较为成熟的社区设施和小区管理,无论您是考虑自己入住还是出租,都能带来不错的回报。   澳洲持牌律师杨泱专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

全面分析马来西亚房产投资环境

马来西亚现今的定位是一个中等发达国家,是东南亚地区经济发展非常迅速的国家之一,它占据着优越的地理位置,具备完善的社会福利体制,拥有优质的教育和丰富的旅游资源。在马来西亚,每个民族有着相当丰富的多民族和谐相处的经验。 一、马来西亚的政策支持和机会 马来西亚政府提出的2020宏图,计划2020年步入发达国家水平,大兴城市化建设和吸收外资投资,马来西亚就此提出了马来西亚第二家园计划mm2hplan。对国际人士提出了30万令吉超低资金门槛和宽松审核机制的“移民”政策,并规定外籍人士可以向银行申请最高85%的房屋贷款,将本国房屋购置的由最初不限年限的5%调整到2010年的满五年交易免收盈利税. 与此相对比的是中国国内的房地产政策,在2006年的市场低迷之后一直保有的是对营业税的免除和银行对于房地产的宽泛贷款政策,以及对购房者本身购房条件以及银行贷款征信宽松的审核制度,似乎让我们理解为现在的马来西亚房地产市场接近于2006年底的中国一样,而且受世界金融危机影响巨大的马来西亚,现在经济完成复苏,而现在的房地产市场也才处于复苏的初期,投资的潜力相对巨大。 二、马来西亚的利率优势和高回报率 我们衡量房地产投资的数据一般可以建立在几个关键词上面:GDP指数、CPI指数、年存款利率、交易成本、投资回报率。 那么这就涉及到马来西亚的一系列数据,马来西亚的现在人均GDP指数$8617.00,CPI指数2.9左右,年存款利率2.8%,年贷款利率4.2%,在房地产交易中有很多类似甚至高于国内很多的税收是需要注意的:1、房地产盈利税5%,满五年可以免收(这点与国内相同)2、印花税1%-3%(相较而言国内的房产印花税点数仅0.05%)3、租赁税是房地产置业后期所付出的巨大的成本,马来西亚的房租租赁税是26%(国内的房地产租赁税由先前的20%左右降至现在的5%) 先说税率方面,中国现行贷款利率是7.05%,与此相比,马来西亚的税率占有绝对的优势,而且马来西亚吉隆坡和槟城中心的投资回报率都在5%-7%之间,低利率大大降低了我们每月房地产现金流中的支出项,我们的房地产投资中有一个可以供我们参考的公式,这个公式给我们一个可以掌握投资风险的尺度: CPI指数和银行贷款利率≤投资回报率≥6% 另外我们的投资有两种常用公式: 月租金净收益×12÷房产总值=房地产投资回报率 月租金净收益×12÷购房首期款=房地产投资回报率 国内房地产在2009年初完全可以达到这个投资标准,但是在2010年房地产经历了几次大幅涨价后回报率基本已经在3%-4%之间徘徊,而中国的CPI实际徘徊在5%左右(此数据仅供参考),银行贷款利率也一直持续在7%左右,投资回报率远远低于上述两项,所以国内房地产“投资”中的投机性质相对较重,这恰恰是大家需要注意的,就是在马来西亚有比较稳定的房地产投资收益,而投资者要抛开国内房地产投资中的投机意识,不能盲目的只看片区升值潜力,高额的税收可能让你在短期投机中无法获利,这让你不得不权衡我说的这些数据。那么关于租赁税这一点,在国内只有商业性质物业的租赁税是无法避免,只能做到做低交易价格而降低租赁税,马来西亚也同样,在执行税收方面,马来西亚同样存在很多的漏洞和监管体系,否则26%的税率将会大大的降低我们的租金净收益!也同样降低了我们的投资回报率。 三、马来西亚的经济复苏 经历了世界金融危机之后的马来西亚同中国的2008年同样,房地产价格已经步入了上升通道,政府一直在推行房地产刺激政策,我上面说的例如外籍贷款、盈利税、以及外籍购房条件审核等等政策都是正面的在推进房地产复苏,对于我们的经历的泡沫的产生和破灭,其实马来的泡沫还未产生,或者说还未明显,这就是机会。 四、投资主导型产品—小型公寓或商业地产 马来西亚以大马人为主,以伊斯兰为主要教会群体,加之马来西亚地广人稀,这导致马来西亚的住宅设计十分的大气,100㎡左右通常只有一房一厅,而300㎡以上的住宅非常普遍,随着城市化建设和经济的发展,小户型慢慢的开始盛行,经济发展将会使城市中心的就业人员增多,马来西亚双联教育以及它的世界移民跳板地位更加推进了临时过渡性住宅产品的价值。小户型会渐渐的成为嗅觉灵敏的投资者新宠,越小的户型,相对而言,租金回报率就越高,而参考本土行情以及对升值潜力的一个评估100-200㎡左右的公寓型产品将会成为未来大众化房地产投资市场的趋势。 五、投资区域的细分 马来西亚的旅游地产相当火爆,沙巴与沙捞越以岛屿地皮交易相对热门,投资者们可以自己购买地皮进行房屋建设和经营,也有酒店商家购买地皮进行各式风格的酒店建设运营,但是这样的投资模式需要花费大量的时间精力,与此相比小型投资者将目光瞄准了西马来西亚,也就是马来半岛的两大城市,它们有政府大笔资金投入发展,而且作为马来西亚现在和未来的两大经济中心,吉隆坡和槟城有大量的CDB支撑小型公寓的出租租金,政府投资城市发展也将推动这两地的房价,升值空间相对较大,别墅投资集中在滨城的沿海区域,而且对于马来政府25亿令吉的投资和槟城第二大桥的建设,被投资者视为绝好的一个房地产投资的商机。找准区域对房地产投资来说非常重要,而相对而言房价并非泡沫化的市中心肯定是个很好的选择。  

澳大利亚太适合移民了!理由给你12个

澳大利亚太“任性”了!它虽然不是一个超级大国,不过却是一个在诸多领域表现不凡的国家。 虽然澳大利亚人口只与中国的上海市相当,但在世界多个排行榜中都处于领先位置。毫不客气的说,全世界的排行榜都被澳大利亚承包啦! 全球清廉指数:澳大利亚排名第九 透明国际的《2013年清廉指数》(Corruption Perception Index)显示,澳大利亚是全球10个最为清廉的国家之一,与加拿大并列排在第9位。丹麦和新西兰并列第一,同时进入前十位的还有芬兰、瑞典、挪威、新加坡、瑞士、荷兰。英国(14)、德国(12)、美国(19)、中国香港(15)都进入到了前20。 这个指数以专家观点为基础,对大家眼中的公共产业贪腐进行评分。这一指数涵盖177个国家。 全球最幸福国家:澳大利亚排名第十 联合国资助的研究团队“可持续发展解决方案网络”(SDSN)近日发布《2015年全球幸福报告》(World Happiness Report)。据报告调查的评分排名,瑞士和北欧三国冰岛、丹麦、挪威以及加拿大分居前五位,澳大利亚排名第十! 这份年度报告从2012年起发布,旨在帮助指导各国的公共政策、推动可持续发展。报告对全球158个国家都根据国民调查结果给出了评分,其衡量幸福的标准是:人均GDP、社会支持、健康寿命、做人生抉择的自由、宽宏大量、对腐败的看法和其他。报告结果取的是2012-2014年调查的均值。 全球最适合孩子出生长大的国家:澳大利亚排名第二 2013年,哪个国家生孩子最合适?福利会更有保障?哪个国家更适合育儿?人出生的地点将影响他的一生,就和你的父母是谁,或者你出生在哪个年代一样重要。《经济学人》杂志社的智囊团评选出了2013年全球最适合孩子出生长大的10个地方,瑞士排名第一,澳大利亚排名第二! 全球青少年幸福指数:澳大利亚排名第一 2014年,美国和国际青年基金会共同调查了全球青少年幸福指数(Global Youth Wellbeing Index),结果表明澳大利亚的年轻人(12-24岁)幸福指数非常高,澳洲的年轻人比世界其他国家的12-24岁之间的年轻人生活得更好。 全球最友好国家: 澳大利亚排名第七 根据世界经济论坛的《2015出游和旅游竞争力报告》,西班牙因景点出色、文化、娱乐和基础设施优越,成为全球游客量第三多的国家。而澳洲被指是全球世界遗产自然景点最多的国家,例如大堡礁和袋鼠等,而且休闲娱乐和交通设施完善,被评为全球第七个对游客最友好的国家。 全球最强大护照:澳大利亚排名第九 据世界旅游者网站报道,一份最新的在线护照指数评出了各国护照的“威力”。澳洲护照在这份榜单中排名第九,对澳洲免签的国家达到138个,新西兰排名第八,对其免签的国家有139个。 全球工资排行榜:澳大利亚排名第一 根据ConvergEx 集团发布最新报告显示,以绝对值来看,澳大利亚时薪达到16.88美元,高于美国的7.25美元,领先世界主要国家,高居榜首。你的工资时薪是多少? 最适合华人移民的国家:澳大利亚第二 哪些国家最适合华人移民?2013年10月福布斯评选出了十大最适合华人移民的国度(Top10Chinese Immigration Destinations)。瑞典这个北欧国家因其富裕、福利好、寿命长、社会进步指数全球排名第一,成为最适合华人移民的国家;澳洲则以温暖的气候、海滩的文化、清新的空气而排在第二位。 世界生活品质最好的国家:澳大利亚第一 经济合作与发展组织(简称OECD)发表了2013年最新的“更好生活指数”报告,对加入该组织的34个成员国家民众的生活品质作出评估。其中名列前十名的国家多数集中在欧洲,但美国也有上榜,而最令人惊讶的是澳大利亚是连续三年成为OECD成员国中生活品质最好的国家。所以有专家点评说,要想此生过上幸福快乐的生活,就到澳大利亚去。 全球人类发展指数国家:澳大利亚第二 在2013年的报告中,澳洲排在187个国家的第二位,仅次于挪威;美国排在第三,而刚果民主共和国则垫底。榜单上前十名的国家分别是挪威、澳大利亚、美国、荷兰、德国、新西兰、爱尔兰、瑞典、瑞士和日本。这个指数不仅主要对例如卫生、教育和收入等元素进行对比,还对这些元素加入了“性别不公平因素”,而不是单纯地取平均值。 全球最适合养老的十大国家:澳大利亚排名第三 法盛全球资产管理公司(Natixis Global Asset Management)全球退休指数显示,最适合养老的十大国家中澳大利亚排名第三。该指数根据世界银行、世界卫生组织等提供的数据,从医疗环境、预期寿命、金融稳定和生活质量等20个方面,比较了全球150个国家的养老情况。澳大利亚的职业养老金保障制度(Superannuation Guarantee)是该国在这一榜单上名列前茅的主要原因。 QS世界大学排名:澳大利亚八大均进入前100名 近日,总部位于英国伦敦的QS教育集团,发布了2015年最新的《QS世界大学排名》!根据最新的排名显示,澳洲国立大学(ANU)综合排名继续蝉联澳大利亚第一的位置,在全球的排名为第25位,墨尔本大学排名第33位,悉尼大学排名第37位。此外,澳大利亚八大名校全部进入了前100的榜单。 (据澳洲新快网) 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚,了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

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