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不看要血亏！澳洲房产过户给子女，哪个办法最划算？︱居外专栏
今年澳洲政府出台了新的建房补助，积极拉动房市。有的人用最省钱的方式拿到了最多的政府补助，比如父母子女间的房产过户。 在这利好政策里，子女不仅仅能从父母手里低价拿下房产，还能拿到多重补贴，比如联邦政府和西澳的建房补贴、西澳首次置业补贴、印花税补贴等等。 父母和子女之间的转让方式通常有“买卖、赠与、继承”，让我们就来分析一下哪个最划算。 房屋买卖 在澳大利亚出生的移民子女，受西方教育的影响他们相对的更加独立。从学校毕业后出来工作有了收入，便可以向银行申请贷款买房买车。 很多父母会把其中一套房子/地块过户（出售）给子女，子女就可以自行建房然后拿政府的补助。 如果其子女需要向银行申请贷款，银行会要求申请人提交一份房屋买卖合同。父母可以请房屋中介写销售合同并付中介佣金；另外父母和子女可以找过户中介拟定基本的房屋买卖合同。 然而无论合同的价值是多少，政府还是需要对此房产进行市场估值来确定买方（子女）需要按照多少房屋市值来支付印花税。 有的家庭为了公平公正，父母和子女可以各自找不同的过户律师办理过户手续。买卖双方也可以同时委托一家过户中介，当然这要事先得到双方的同意。 房产赠与 有的家庭，会直接以赠与的形式把房产转让给子女，让子女顿时间坐拥百万资产，还有可能获得政府的补助，说不羡慕是假的。 没有金钱交易，带来的好处就是过户时间快，并且赠与不需要拟定买卖合同。但是需要提交一份父母和子女双方签好字的Transfer of Land文件给土地局作为转让依据。 虽然是赠与，政府还是会对房产进行市场估值，确定买方（子女）需要按照多少房屋市值来支付印花税。 在此过程中，父母和子女一般会委托同一家过户中介来办理赠与过户手续。如果父母在此套房产上还留有贷款，需要先取消贷款才能进行赠与转让或得到贷款银行的同意。 房产继承 父母一方如果去世留下了多处房产，并且其生前遗嘱里同意把名下的某一处房产转给子女的，可以通过继承的过户方式进行房产过户交易。 因为没有金钱交易，所以不需要买卖合同，也不需要Transfer of Land文件。需要提交有效的遗嘱认证丶死亡证，并提交原件到土地局，以确认复印件和原件相符以及申请表格。 递交的继承文件符合土地局要求的，只需要支付$20印花税（nominal duty）。最后受让方委托一家过户中介便可以完成过户手续。 今天我们所谈的继承只是最简单的一种情况，具体财产怎么分配还要根据遗嘱里的内容进行分析，如有需要可以联系我们律师进行咨询。 如果子女还不是澳大利亚永久居民或者公民，无论是以上哪种情况，都需要支付外国人印花税。 建议大家在做家庭间的房产交易过户前先找会计师咨询一下税务方面的事宜，如有需要，我们的房产过户师可以提供专业的建议。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
东京住宅租金创新高！日本买房出租好处知多少？
据日经新闻报导，日本房地産调查公司东京KANTEI发布的数据显示，东京圈10月住宅平均招租租金为每平方米3163日元（约合人民币199.1元），环比上涨0.6％，已连续3个月刷新历史最高纪录。 城市地区的住宅租赁需求十分坚挺，租金水平较高的东京都的招租住宅的比例扩大，对总体起到拉动作用。 从不同都县来看，东京都上涨0.1％，达到每平米3698日元（约合人民币232.8元）。神奈川县也上涨1.7％，达到2380日元（约合人民币149.8元）。横滨市和川崎市的价格上涨明显。 近畿圈招租租金上涨0.4％，达到1945日元（约合人民币122.4元）。大阪府转为上涨，兵库县连续2个月下跌。中部圈也上涨1.6％，达到1732日元（约合人民币109.1元），为4个月以来首次上涨。 为什麽要在日本买房出租？ 日本房产市场经过了20多年的去泡沫化，价格水分被挤压，短期内很难出现巨大波动，所以无论何时买入的话，资金的风险都会小很多。房产投资可获得回报的形式，相比单纯的金融产品来说也更加多样，除了在短期获取租赁回报之外，长时间的土地升值，也是可以获得长线利益的方式。 对于不少中年投资者来说，日本房产投资无疑拥有这样一个加分项。日本的医疗、生活，甚至是自然环境都一直处于世界前列，并且日本一直是世界上人类寿命最长的国家。在一定时间进行收益投资之后，可以选择以日本作为自己养老之所，安度晚年享受优质的医疗。 日本房屋大多数为永久产权，购买之后会拥有房子和土地的永久所有权，不仅可以随意翻建，还能世代传承。这样，以后不论是出租还是开展民宿服务，从回报率上看都有一定的投资优势。随着东京奥运会，2025年大阪世博会等重大事件的到来，房价会呈现稳步上涨的势头。 在日本买房出租房屋也相当安全可靠。日本租屋契约一般需要加入保证公司，有的甚至要有连带保证人，而且基本不能租超过月薪资一半的物件；假若是学生的话，父母则为连带保证人等。递交租房申请后，一般得通过保证公司的审查后，才可以签订租房契约。因为条件严苛，所以对于房东有相当的保障。 相关资讯： 疫情改变东京租房偏好 现在这个因素最重要︱居外专栏 最新数据：新冠疫情如何影响日本房价？ 纯干货！投资日本房产的8条必备知识 综合整理自日经新闻&腾讯网 责编：Zoe Chan 在日本寻找您的理想住宅，或在下方与居外联系，我们将提供全面的支持，共您一起发掘日本房市的投资机遇及增值潜力。
多伦多房价的最新发展状况以及未来趋势！
导语：加拿大一直被誉为全球最适宜居住的国家之一，该国家的房产向来比较受欢迎。从整体发展的其实来看，加拿大的房产价格一直处于稳定上升的状态。对于大部分海外投资者来说，加拿大被选择最多的两个城市莫过于多伦多和温哥华。这两大城市各方面的发展不相上下，今天我们来详细聊一聊多伦多房价的最新发展状况以及未来房价的发展趋势。 2020年对于大多数国家来说都是波澜起伏的一年，疫情的原因让很多行业受到影响，上半年的房地产市场也不例外。即便海外房产投资受到了阻碍，也阻止不了房产投资者的各种跃跃欲试。多伦多房产市场备受关注，关于价格我们一起来看看。 多伦多房产市场的价格 2020年初多伦多的房产价格处于迅猛的上涨趋势，价格的增长率预估在1%-3%左右。多伦多公寓类型的房产价格一直都是不断上升的趋势，市中心的公寓价格已经成为工薪阶层无法负担的存在，正是因为房产价格比较高昂，所以该城市的人均负债率比较高。 从多伦多上半年的业绩可以得知，它的销售量并没有因为疫情而下降，反而还在大幅度的上升。2月份的销售数量和去年同时期相比直接上涨了45.6%左右，平均价格的涨幅也达到了16%以上。多伦多大部分地区的房产价格都在上升，上涨幅度达到了10%以上。 2020年多伦多整体的平均销售价格超过了90万加元，一半以上地区独立屋的中位数价格达到了95.5万加元，和去年相比上涨了12%以上，联排别墅的中位数价格达到了61.5万加元，公寓的中位数价格达到了59.5万加元。 从以上数据可以明显的感受到多伦多整个城市的房产价格都是上升趋势，比例在原有的基础上至少上涨了10%左右。多伦多的房产价格上涨幅度虽高，但不影响海外人士的投资，同时也不影响该城市房产类型的租金回报率——连续五年，它的回报率平均保持在4%-5%左右。 （以上图表是销售数据，而非房价） 多伦多房产价格增长趋势 根据专业机构的预测，多伦多房产价格的增长趋势很强劲。在市场需求的驱动下，2020年多伦多大多数地区房产的销售总量直接突破了9万间左右，和2019年的销售数量相比直接上涨了10%左右。销售量之所以如此之大，主要是因为半独立屋等低层中密度和公寓大厦高层中密度的房屋需求量增加。 根据多伦多10月份的数据可知，大多地区的独立屋10月份的中位数价格保持在1204844加元，比同时期10月份价格上涨了33.9%；联排别墅的中位数价格达到了747951加元，比同时期上涨了36.5%，公寓的中位数价格达到了622122加元，比同时期上涨了2.2%。从10月份的增长势头来看，今年多伦多的房产价格可能会一直处于较猛的上涨趋势。 多伦多房产价格的未来趋势 影响房产价格的因素有很多，去年多伦多大多数地区的房产价格上涨幅度只有2%左右，交通设施比较便捷的地段最多上涨了6%，今年在大家都认为不会快速上涨的情况下，2020年初，多伦多的房产价格以及销售量都出乎意料，所以未来房产价格的预测没有明确的数据，只有较大的影响因素。 多伦多是一个综合发展的城市，影响该城市房价的主要因素有人口、市场需求、经济发展、租金以及相关政策等等，就目前的房市来看，多伦多房产价格的主要驱动力来源于人口增长和经济发展。每年移民加拿大的人口比较多，首选置业城市是多伦多，正因为这样投资的人数在不断增加，使得房产价格由此步步高升，当然在未来的发展中，多伦多的房产价格也会因为其他因素致使房产价格下降。 以上就是关于多伦多房产最新价格的相关内容，是否选择投资还是看投资者自己的决策。近期内如果你有投资多伦多房产的想法，可以把相关信息留在下方，或者直接加我们的微信，我们有专业的服务团队，会为你详细介绍多伦多的房市情况，并且帮助你找到合适的房产。
首购房免印花税！2021不能错过大马“新金三角”
马来西亚政府于11月6日公布2021年财政预算案 ，其中针对房地产领域提出了多项利好新措施，包括： 1. 免除印花税 首购族的豁免印花税门槛，将从30万令吉提高至50万令吉，豁免期限为2021至2025年。 延长豁免购买搁置房屋计划的印花税，从在2021年1月1日至2025年12月31日。 2. 可负担房屋 拨款12亿令吉，为低收入群兴建舒适及有品质的房屋，包括以下部分。 增加人民房屋计划拨款达5亿令吉，以兴建1万4000间人民房屋。 拨款3亿1500万令吉给国家房屋公司（SPNB），以兴建3000间人民房屋。 拨款1亿2500万令吉以兴建廉价及中价组屋，同时也充作修复废弃房屋，及遭天灾破坏的房屋经费。 拨款3亿1000万令吉，为公务员兴建房屋。 3. “先租后买”基金（Rent-to-Own） 成立“先租后买”基金，从明年起至2022年，让首购族申请以购买5000间一个大马人民房屋计划（PR1MA）。 马来西亚房地产发展商公会表示，2021年财政预算案是一份全面丶包容和有希望的预算案；相信通过豁免印花税，将造惠更多大马人，并能鼓励更多发展商挺身而出，接受搁置房屋计划。 2021抢占吉隆坡最精华地段 事实上，马来西亚的投资环境与政策利好并不只吸引本地人。近年经济持续成长，加上具低廉成本丶转运站优势，大马已成为备受瞩目的海外置业新焦点。 马来西亚近年外来投资大翻倍，不仅因其近年经济持续成长，尤其该国释出的第二家园计画（MM2H）移民门槛低，不仅让其成为全球退休丶移居首选城市之一，更带来大量的住宅需求；位在马来西亚“敦拉萨国际贸易中心（TRX）”丶“吉隆坡118”与双子星大楼的“新商业金三角”，在国际连锁酒店投资等数个利多因素加持下，预期将在未来成为东协新的投资重心。 在旅游业因疫情冲击而低落的时刻，洲际酒店集团独具慧眼，选择敦拉萨国际贸易中心作为扩展据点，打算在2023年兴建大马首个金普顿（KIMPTON）酒店和餐厅。这为“新商业金三角”带来加持作用，彰显敦拉萨国际贸易中心这项重点发展项目，在国际间的魅力和升值潜能。 另外，疫情受到大马卫生局严格控管，全民也已经适应“新常态”的生活方式，经济活动更逐步回到正轨，反而让大马各种网络服务激励增长，催生科技媒体领域高速发展。基础建设最为先进的吉隆坡，尤其是最多商业专才聚集的敦拉萨国际贸易中心，将成国内外科技企业插旗的堡垒，这将为办公室租赁服务带来一股新助力，也带来更多就业机会，进一步激励“新商业金三角”附近区域的自住和租屋需求。目前，已有多家跨国企业确定在敦拉萨国际贸易中心插旗，当中包括滙丰银行丶英国保诚人寿，以及印尼最大商用产业发展商慕丽亚（Mulia）；当地机构则有实力相当的朝圣基金局丶艾芬银行和WCT集团等。 敦拉萨国际贸易中心由两块独立土地所组成，北面占地57英亩，将发展成国际金融中心；为保持凝聚力，让占地较小的南面也能同享地铁连结丶精明隧道（Smart Tunnel）和武吉免登的人行道，发展商正兴建一条连接双边丶70公尺的南北大桥。这座大桥除了带来通车便利之外，更允许行人通行，让南北两面可以无缝连结。敦拉萨国际贸易中心捷运站，将成为捷运第一路线（MRT1）和捷运第二路线（MRT2）的中转站，可直接连接至吉隆坡最大的地下捷运交通系统，邻近的大马城也建有隆新高铁，让当地交通更便利。 “新商业金三角”处於精致地段且商办林立，加上身处交通便利圈等种种利多，未来发展潜力十足。一旦马来西亚在疫情缓和後重开边界，预期将会有更多外国买家涌往当地抢食市场。 相关文章推荐： 居外IQI调查：2022将是马来西亚房市强劲复苏之年 “性价比之王”吉隆坡房产：哪处路段最具增值潜力？ 马来西亚柔佛特区房市前景俏 一张图秒懂5大旗舰区 马来西亚最快明年征收房产空置税，对您有什么影响？ 综合整理自IQI Global丶东方日报丶经济日报 责编：Zoe Chan 及时把握印花税豁免重大利好，入主吉隆坡房产的黄金投资区——大马“金三角”！ 现在就点击了解居外网上1800套马来西亚在售房源，或在下面提交查询，居外投资置业顾问会马上联络您。
英国10年房价涨幅排名曝光 前十名七个在伦敦，未来哪里会涨？
英国最大房地产网站Rightmove在10月连续公布了两份重要数据，分别是”英国过去十年房价涨幅排名”和” 伦敦未来五年房价可能会涨的地区”。 简单来说，过去十年英国房价涨得最多的城市是布里斯托（+120%），榜单前十里有七个隶属于伦敦，然后还有伦敦周边的肯特，这些地区近十年涨幅都在100%以上，差不多平均每年涨个10%。对于近期有意向在英国投资购房的读者来说，这一系列数据有很大的指导意义。 1、过去十年英国各地区房价变化 接下来我们先看第一份数据。过去十年，英国哪些地区房价涨幅最大？首先从整体来看，全英国过去十年平均房价上涨了 £93,046，涨幅约为 41%，差不多平均每年涨个4%。 从房产类型看，一房和二房的房价十年内上涨了39%，三房和四房的房价上涨了41%，五房及以上的房价则是上涨了32%。 从地区看，伦敦和英格兰东部的平均房价十年增长幅度最大，分别上涨了62%和48%。而威尔士的平均房价与十年前相比上涨了26%；苏格兰最低，平均房价上涨了21%。 2、过去十年房价增长最快的十大区域 从Rightmove发布十年房价增速最快前十排名来看，布里斯托房东成了过去十年的最大赢家。该市也是除伦敦和肯特外，唯一上榜房价涨幅top 10的城市。 在比较了200多万套房屋过去十年的房价变化后，Rightmove发现，布里斯托Easton地区房价涨得最大，上涨了120%。对比之下， 苏格兰的Nairn地区房价跌幅最大，达到了15% 。 目前，布里斯托Easton地区的平均房价为£283,397，相比2010年时的房价上涨了£155,000。 此外，布里斯托的Whitehall地区也冲进涨幅榜前10，排在第八名。该区域房价十年间增长了 102%，目前的平均房价为£295,574 。布里斯托的 Totterdown、Eastville、Arons Vale及Redcliffle地区的房价涨幅也很大，分别为 88%、86%、86%、82%。 对此，Rightmove分析师Tim Bannister表示，布里斯托是英国近十年发展最快的城市之一。 “究其原因，主要与布里斯托优越的地理位置（去伦敦十分方便）、良好的经济状况、多样的住房选择、优质的高等教育资源以及大型科技公司入驻有关。” 在这份榜单中，房价涨幅排名第二的是伦敦的Walthamstow地区，该地房价在过去十年上涨了 117%。Walthamstow位于伦敦东北部，不仅交通便利，且拥有多个大型重建改造项目，还临近十年间从无到有的奥运村Stratford。 伦敦Peckham地区房价涨幅排在第三名，其房价在过去十年上涨了107%。 排第四的是 肯特Swanscombe地区，该地区距离伦敦很近，乘坐火车55分钟即可到达伦敦市中心。数据显示，该地区过去十年房价上涨了 106%，目前平均房价为£327,106。 伦敦Tottenham地区排名第五，过去十年房价涨了 106% 。 伦敦Forest Gate 排第六，涨了 104%。 隶属于伦敦一区的Elphant & Castle因为过去十年经历了大规模重建，其房价涨幅 排第七，涨了 103%。过去因为治安不好而臭名昭著的Elphant & Castle，将会在政府投入30亿英镑大改造后，有了翻天覆地的变化。 前十榜单里排名第9的是伦敦 Deptford ，过去十年房价上涨了101%。Deptford之所以受欢迎，主要是因为通勤方便，价格适中，且对岸就是金丝雀码头金融城。值得一提的是，李嘉诚要建的“香港城”地块Convoys Wharf就位于Deptford核心地带。 伦敦Hackney排名第10，过去十年房价涨了100%，即正好翻了一倍。Hackney和Elephant&Castle一样，此前因为有色人种聚居而备受诟病，但由于地区离伦敦一区实在太近，这里在十年间经历了大规模的城市更新，区内某些地段已经焕然一新。Hackney靠近金融城的部分也发展成了科技城，又被称为“欧洲硅谷”，吸引了不少高科技创新企业入驻。 除了上述几个地区，伦敦的West Norwood、Leyton、Stratford 地区过去十年平均房价涨幅也很大，分别为99%、99%、98%。 点及查看伦敦房产 三、未来伦敦房价增长最快的区域Top 10 从上面的数据可以看出，过去十年基本是伦敦在带动全英房价上涨。而伦敦这些上榜的地区，大部分都是因为经历了大规模的城市更新，实现了从城中村到新区的蜕变。 未来五年，伦敦哪些地区还会涨？对此，Rightmove还发布了另一份重磅报告，预测了未来五年伦敦房价升值最快的十个区域，下为具体排名： 1、Redbridge Redbridge位于伦敦东北部，是伦敦通往埃塞克斯（Essex）的门户，目前区内部分地区同样是因为人种问题备受争议。 Redbridge其实离伦敦市中心很近，区内有10个地铁站，8分钟可达Stratford International火车站，到London Liverpool Street也只要18分钟。事实上，Redbridge虽然某些地区（比如Ilford）有争议，但其本身自然环境非常优美， 有超过四分之一的土地覆盖森林和绿植，靠北那片的学区也非常优质。 据Rightmove预计到2024年，Redbridge房价将会上涨17%。 2、Bexley 排在第二的是Bexley，预计到2024年房价会涨 14%。 Bexley位于英国东南部，是伦敦通勤人士最爱的地区之一，目前租金和房价都比较低。Rightmove预计，未来五年伊丽莎白线在附近的 Abbey Wood车站通车后， 当地交通的便利度会大大提高，房价也会随之上涨。 3、Barking&Dagenham Barking&Dagenham是伦敦著名的穆斯林聚集区之一，具有良好的通勤优势。作为政府重点更新区，许多重建项目目前正在Barking&Dagenham如火如荼地展开，正在兴建的伊丽莎白线也会在此设站。 据预计， Barking&Dagenham房价未来将上涨14%。 4、Lewisham Lewisham虽然地段优越，但此前一直是伦敦人所说的‘no go area’。 近年来，由于政府投入3.5亿英镑进行城市更新，位于伦敦东南部的Lewisham涌入了许多年轻人，其人口一直在不断增长。另外，伦敦市长将在此投资220多万英镑，重新改造街道、高街和购物中心。 Lewisham拥有伦敦东南地区最大的公园——贝肯汉广场公园（Beckenham Place Park）。2016年，该公园曾获得了政府490万英镑的修缮资金。 预计该地区未来房价会上涨 13%。 5、Barnet Barnet是伦敦最著名的优质学区之一，许多中高产人士选择在此定居。 除了优越的教育资源，Barnet的自然环境也非常好，不仅有美丽的Trent Park，周围的餐馆和酒吧也非常多。 预计到2024年，Barnet的房价将会上涨 12%。 6、Islington Islington属于伦敦核心区，也是伦敦的文化中心之一。 从历史来看，众多英国政客名流喜欢在此居住，现任首相鲍里斯就曾在此居住了很多年。 预计未来五年，该地房价将会上涨 11%。 7、Newham Newham位于东伦敦，区内拥有近几年正在经历如火如荼重建的Stratford和Royal Wharf。 Newham交通便利，距离金丝雀码头金融城和老金融城都很近。区内的Stratford曾经承办过2012年奥运会，获得了英国政府的大笔投资。 预计未来该地区房价还将上涨 11%。 8、Ealing 上面很多地方都在东边或者北边，接下来终于轮到西边了。 Ealing是在Rightmove的预测中，西伦敦里为数不多房价将在未来升值的区域区域之一。Rightmove指出伊丽莎白线将会大大缩短此地通往伦敦市中心的时间，地区人口仍将会不断增长，未来房价将会上涨11%。 9、Havering Havering位于伦敦最东端，绿地众多，距离泰晤士河口，埃塞克斯和肯特海岸线仅一小段路程，预计未来该地的房价将会上涨10%。 Havering中心城镇Romford也是政府新建保障房的主要阵地之一，目前因为治安等原因房价较低。伊丽莎白线也会在Romford设站。 10、Haringey 排名第十的是位于北伦敦的Haringey，该区通有地铁线Picaddilly Line，因此进程交通非常便利，Rightmove预计未来房价将上涨 10%。 Haringey区内有著名的亚历山大宫，区内绿化和自然环境非常不错。总的来看，英国过去十年房价总体呈上涨趋势，全英平均涨幅达到了41%。 但值得注意的是，英国也不是所有地区都在涨，苏格兰的Nairn地区房价就在过去十年跌了15%，在全英国排名垫底。上涨地区方面，布里斯托排名第一、伦敦多个地区上榜，是推动英国房价上涨的最大动力。 而从伦敦地区的十年涨幅和未来预测来看，大型改造区和交通枢纽地的投资潜力最大，值得大家重点关注。 来源：英伦投资客
Royal LePage：加拿大春季房价会适度上涨（下）｜居外专栏
上期文章提到，在最新的市场调查报告里，Royal LePage预测加拿大房屋总价格预计到2020年将同比增长3.2％。本期文章将分析加拿大主要城市与地区的现状和前景。 大多伦多地区（GTA地区） 房屋供应严重不足，人口的增长和投资者对新一年房地产前景信心的增强继续推动了大多伦多地区的房价上涨。在第四季度，该地区房屋的总价格同比增长4.8％，增至843,609加元。在同一时期，标准的双层独立屋和平层独立屋的中位数价格分别上涨4.4％和2.4％至982,944加元和806,977加元，而公寓则上涨7.8％至565,919加元。 目前大多伦多地区正处在一个转折点，我们可以看到房屋价格准备开始迅速上涨的迹象。该地区的房源供应非常少，但却有越来越多的潜在买家试图进入市场。 但同时大多伦多不同地区的房价增长差异很大。尽管有一些地区的价格目前保持平稳且价格增长健康，但包括市中心在内的许多地区在需求旺盛和房源明显不足的情况下，升值速度有可能大幅上涨。其中皮克林市 (Pickering) 和密西沙加市 (Mississauga) 的价格有显著上涨，其总价格分别同比增长9.7％和7.9％。多伦多市房屋的总价格也同比上涨了6.6％。 阿贾克斯（Ajax）和奥沙瓦（Oshawa）这两个城市是仅有的总价格同比下降的两个地区。阿贾克斯和奥沙瓦的房屋总价分别下跌1.2％和1.8％至661,049加元和524,423加元。 大蒙特利尔地区 在2019年第四季度，大蒙特利尔地区房屋的总价格同比上涨6.3％至433,993加元，这是自2010年第四季度以来的最高升值幅度。高需求和低房源推动了双层独立屋和平层独立屋的价格中位数分别上涨7.2％和5.9％，至548,374加元和336,981加元。该地区公寓的中位数价格同比增长4.4％至338,148加元，在第四季度调查的三种房地产类型中增幅最低。 从以往的数据来看，每年的第四季度是最不活跃的，但是直到今年年底，大蒙特利尔地区对于房屋的需求量一直保持在很高的位置上。竞争的加剧不仅减少了房源，而且改变了卖方的行为。卖方更有可能在找到下一个房屋后再选择卖出当前房屋。在这一点上，急于出手的卖方正遭受与买方相同的挫败感，几乎没有选择余地。面对目前价格不断上涨，并不急于套现的卖家普遍会选择观望的态度，这加剧了目前房源紧张的问题。 过去三年来大蒙特利尔地区房屋价格升值的上升趋势是由于其地区稳定且良好的经济表现，帮助推动了所有买家群体的需求增长。 对于一个竞争异常激烈的春季市场，我们目前可以说正处于“完美的风暴”中：贷款利率低；就业率也是健康的；市场上房源有限。而且，所有买家群体都很活跃，包括首次购房者，婴儿潮一代，新移民和外国买家，大家都在跃跃欲试。 大温哥华 与其他加拿大主要城市形成鲜明对比的大温哥华地区的房价继续保持同比下降的趋势，但在第四季度已经开始显示出市场正在复苏的迹象。大温哥华地区的房屋总价格在2019年第四季度同比下降4.8％至1,107,719加元。相比之下，在2019年第三季度，该地区房屋总价格下降了5.2％。 按房屋类型划分，大温哥华地区标准两层独立屋和平层独立屋的中位数价格分别为$ 1,443,918和1,195,003加元较去年同期下降了4.7％（第三季度为-4.2％）和6.7％（第三季度为-7.6％），而该地区公寓的中位数价格则为645,607加元，同比下降3.4％（第三季度为-5.9％）。 销售量增加，市场剩余房源减少。这是市场即将复苏的好兆头。在去年价格大幅下跌之后，我们很可能会再次看到温哥华房屋价格的适度增长。对于大多数的普通买家而言，买家捡漏或者以低于普遍市场价格买入房屋的机会已经逐渐减少。但是在豪宅市场上还存在有低价入手的可能性。总体来看，大温哥华地区的房地产市场在第四季度相当平衡。卖家能够顺利购买新房，然后在很短的时间内出售其现有物业。对于买卖双方来说，都是一笔双赢的买卖，同时对市场也是很大的刺激。 渥太华 房源的不足和租赁市场的紧缺继续给渥太华的房价带来上涨压力。渥太华房屋的总价格在2019年第四季度同比增长5.3％，达到493,947加元。双层独立屋的中位数价格同比增长4.4％至521,524加元，而平层独立屋的中位数价格则强劲增长，同比增长10.1％至501,195加元。在同一季度，公寓的中位数价格同比增长2.1％至329,828加元。 从现有数据来看，渥太华的房地产市场到12月为止销售情况良好。如果继续保持这种需求超过供应的状态，可以预见今年春天房价将进一步攀升。 可以说，由于渥太华强劲的本地经济，加上良好的就业机会，吸引了其他地区的加拿大人迁居与此。这也是造成房屋价格上涨的主要原因。 卡尔加里 尽管卡尔加里房地产市场的复苏步伐缓慢，但最新季度价格的趋势却令人鼓舞。2019年第四季度，卡尔加里的房屋总价格同比下降2.3％至469,916加元。然而，在2019年的最后六个月中，卡尔加里的房屋总价格与2019年第二季度的460,089加元相比，增加了2.1％。 按房屋类型划分，两层独立屋的中位数价格同比下降1.0％至514,139元，而平层独立屋的中位数价格同比下降4.1％至488,521加元。与此同时，公寓的中位数价格同比下降6.9％至265,488加元。 独立屋和联排别墅的销售均有所改善，不过也造成了市场上房源的减少。近期购入房屋的买家，基本上享受到了低于市场预期的价格，尤其是在独立屋方面最为明显。同时市场上有大量的优质公寓物业，在价格不高的情况下，无需等待交房还几乎不需要做太多维护，对于公寓买家和投资者也是一大利好消息。 点击查看加拿大在售房源 埃德蒙顿 埃德蒙顿的房价在第四季度相对持平。 埃德蒙顿的房屋总价格同比下降0.7％至379,426加元。 按住房类型细分，标准两层独立屋的中位数价格同比增长1.2％至435,426加元，公寓的中位数价格相对持平，增长0.3％至230,969加元。 同期，平层独立屋的中位数价格同比下跌5.1％至361,943加元。 从这些数据中可以看出，埃德蒙顿的购房者基本已经适应了贷款压力测试，卖方市场正在做出适当的妥协与让步。买卖双方对于目前的市场均感到满意。可以预计的是，今年春季房屋销售市场将出现小幅度的增长，但房价真正的涨幅将在2020年逐渐显示出来。 哈利法克斯 哈利法克斯的房屋总价格在2019年第四季度保持相对平稳，同比下降0.6％至318,768加元。两层独立屋的中位数价格同比上涨0.4％至 336,353加元。平房的中位数价格持平，同比下降0.2％至 267,036 加元，而公寓的中位数价格同比下降3.7％至319,897加元。 哈利法克斯的房价正如买房者的信心一样，正在逐步上涨。由于租房市场上房源过于紧张，挂牌出售的房屋比例与去年相比增加了将近一半。这就是春季需求增长时价格上涨的趋势。 温尼伯 温尼伯的房价在第四季度强劲增长。该地区的房屋总价格同比上涨7.4％至321,346加元。在同一时期，平层独立屋的中位数价格同比增长5.3％，公寓的中位数价格同比增长1.1％至306,293加元和232,875加元。标准两层独立屋的中位数价格同比上涨10.2％至353,536加元。 温尼伯第四季度独立屋市场的销售量很高，而售价超过80万加币的房屋的销售尤其活跃。尽管需求强劲，但目前市场上房源充足，可以为不同需求的买家都能提供符合他们要求的房屋。 多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
去美国买房 公寓还是独立房 | 居外课堂
去美国买房的时候，由于没有在美国生活过的经验，都会有这样的问题：美国有house和condo两种房屋类型，我应该买什么样的房子最合适？下面，居外网来跟大家讨论一下两种房屋各自的优势，看看到底哪种类型更适合你。 独立房 HOUSE 美国的House，也称独立房，简单的类比就是国内的别墅，与国内最大的区别是分布在城市各处，并非都在城郊。通常的标准是楼上四个卧房，楼下有厨房，家庭房、餐厅、客厅，大的还会有书房。地下室有全地下、半地下的，也有步出式几乎相当与三层楼房的。车库一般是两车位。House都有自己的后院，前面通常也有小片绿地。 点击查看美国精品实例房源 公寓CONDO 美国的公寓和国内的公寓差不多。不过，美国没有毛坯房，所有的房子都是有中央冷暖空调的精装修房，厨房里通常会配好了炉子、油烟机、烤箱、洗碗机、冰箱，俗称“五件套”。有一个小小的洗衣房，配好了洗衣机和烘干机。通常每个房间都会有一个壁橱（Closet），通常带一个地下车位。 点击查看美国精品实例房源 去美国买房 公寓VS独立房大PK 我们列举了一系列投资House和Condo的主要差异，但精明的投资者更乐于看到的是那些实实在在能说明问题的数字。作为投资者一定想要最大化自己的投资收益，那么美国的Condo和House哪一类房屋更适合国内的买家买房或投资呢？ 总而言之，买HOUSE还是买CONDO，要理性分析，根据个人需求和资金实力来决定，买房者应结合自身的具体情况做出明智的决定，抓住最佳投资时机，相信无论你投资House还是Condo都会有不小的财富回报。 居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答， 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商？
过去几年，澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士，尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而，许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权，价格相对便宜等优势，但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。 过去12-24个月内，澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务，政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹：我到底该拿什么来拯救你，我的澳洲房产？ 如果您也是处于这种状态下的中国投资者，那么您最好在房屋即将成交之前，仔细选择您的贷款提供方，确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了，作为一名海外投资者，您是否知道在选择房贷产品时，应该注意的关键点有哪些呢？以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。 如何选择澳洲房贷借款平台？ 1、谁是你的借款平台？ 海外买家在选择贷款渠道时，首先要问的就有以下一些关键问题：这个借款平台是谁？它的资金从何而来？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房贷业务的历史？ 目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少，但其中不免鱼龙混杂，有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说，你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时，却发现你的借款平台的资金不足。 2、他们的客户服务水平如何？ 与许多人想象的不同，作为购房者的你，与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以，你们之间的契约关系是长期的，你最好得知道他们的客户服务水准如何。 那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢？参考的标准至少有以下这些：他们的员工可以向你清楚的解释产品细节；客服人员可以用普通话与你沟通；对你提出的任何问题，都能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。 3、房贷申请的速度能有多快？ 在澳大利亚，开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以，从贷款申请者的角度来说，你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。 比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！ 有一些借款方的内部审核效率非常低，它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来，花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款，就不是什么意外的事了。在这样的前提下，投资者将会面临损失10%首付款的风险，因此，寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。 4、如果你是自雇人士呢？ 目前市场上针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。 所以，海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时，请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者，千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间。 5、申请的门槛有多高？ 对于中国投资者来说，许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。 比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说，还有许多隐形费用，如估价费，申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说，则是一笔相当大的开支。 除了利率，你还应该关注哪些？ 说起房贷申请选择，绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”，而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷，除了利率之外还有许多你要考虑的方面，这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。 1、我的房贷有对冲账户吗？ 对于还贷者来说，对冲账户（Offset Account）的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。 我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看，如果你有50万的房贷余额，并且你在该对冲账户中存入60,000澳元，那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息，你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中，这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。 2、我的房贷可以转贷吗？ 顾名思义，转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益（equity）取出来，用于下一笔投资，这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。 目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多，所以你要记得，一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。 3、可以申请只付利息的贷款吗？ 只付利息（Interest Only）的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说，是再平常不过的还款方式了。在澳洲，通常投资者可以在还款期前五年只还利息。 以一个20万澳元的房贷为例，当利息为6.5%时，如果选择本息同还，那每月的还款额为1,254澳元，而如果选择只还利，那每月还款额只有1,083澳元，两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。 虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流，但从长期来说，投资者要注意由于本金没有还，未来可能你会支付的总利息将会增加不少。 综合以上我们不难发现，对于海外投资者来说，选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉，客户服务水准，审批的效率，申请门槛等都是你需要考虑的因素；而贷款产品本身的灵活性和功能性（对冲账户，转贷，只还利息等）也是不容小觑的关键。 关于青莲贷款 青莲贷款成立于2018年，是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司，并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。
澳洲最受中国买家追捧的买地建房区：Kellyville排第一
据Realestate.com.au报道，今年，新州Kellyville是中国买家最感兴趣的买地建房区。据REA Group公司提供的数据表明，那些来自中国的IP地址搜索最多的澳洲买地建房地区正是新州的Kellyville。第二名和第三名分别是Marsden Park和Box Hill，均位于新州的西北区域。 点击查看澳洲更多精品房源 REA Group公司的首席经济学家Nerida Conisbee表示，对于Kellyville如此受欢迎，她丝毫不感到惊讶。她说：“中国买家更喜欢那些距离购物中心近的地方，Kellyville附近有Castle Towers，这里即将扩张成为澳洲第二大的购物中心。” LJ Hooker Kellyville公司的主管 Sue Tam将中国的高需求归结于当地的快速发展和社区文化。她说：“这里的社区氛围很不错，适合家庭居住。由于近几年The Hills地区的过度开发，中国买家也没有更多的选择，Kellyville则是为数不多的优质选择。” 由于澳洲政府对离岸买家的种种限制，Conisbee发现中国投资者的投资方式有很多种，而且不仅对房屋的类型有要求，还有房子的位置。 她说：“现在许多中国买家的投资目标越来越成熟了，房产的位置是首要考虑因素。一般墨尔本和悉尼是最受欢迎的两个投资地，现在其他城市也慢慢吸引了许多海外买家，例如布里斯班、珀斯和阿德莱德等等。” Conisbee还提出，如今的中国投资者跟最早的一批截然不同，她说：“第一批中国买家只买贵的，但现在越来越多的中国买家选择了价格更低、更容易负担的房产。现在买地建房的投资者们也慢慢有了更准确的目标，不再以价格决定投资了。” 下面是需要买地建房的中国买家最追捧的前十名地区： 1. Kellyville 2. Marsden Park 3. Box Hill 4. Jordan Springs 5. Schofields 6. Gregory Hills 7. Riverstone 8. The Ponds 9. Edmondson Park 10. Ryde （据Real estate）
高铁2号（HS2）带动英国多地房价上涨，下一波我们买在哪？
在经历了一连串的延期和预算调整之后，英国二号高速铁路（HS2）的建设现在正式开始。这个耗资1060亿英镑的铁路网是目前欧洲最大的基础设施项目，它将对英国上下产生重大影响。未来几年，HS2所经过地区的房价将受到影响——其实在一定程度上，这种影响已经开始浮现了。那么，HS2对英国房产投资会产生怎样的影响呢？ 什么是HS2？ HS2是一条贯通伦敦、英国中北部和苏格兰的高速铁路线。HS是High Speed的缩写，因为火车的预计时速将到达 320公里每小时，跻身欧洲最快列车阵营。高铁服务超过25个站点，包括英国十大城市中的八个，连接约3000万人口，几乎占英国人口的一半。全面运营后，它每天将运送30万名乘客，即每年运送1亿名乘客。 这条最先进的铁路线被认为对英国“绿色低碳”交通发展的未来至关重要。它将为全国提极亟需的铁路运力，是北部和中部地区铁路项目的组成部分，有助于英国经济的再平衡。HS2更可能会提升整个北部地区的房价。 相关资讯：英国高铁HS2正式开工！最高速402公里，预计2040年通车 HS2将路经何处？ 新铁路的建设分为三期进行，一共组成一个Y型的路径。 HS2的第一阶段是直线的主干，从伦敦的尤斯顿（Euston）到伯明翰（Birmingham）北部，在那里它将与现有的西海岸主线重新连接。这条线路沿线的车站计划设在Old Oak Common，以提供与帕丁顿（Paddington）、Crossrail（贯通伦敦东西的铁路线）、希思罗快线（Heathrow Express）的连接，也可能与伦敦地铁连接。第一阶段将在2029年至2033年之间开通。 第二阶段将线路分为两段。第2a期线路将在西米德兰兹（West Midlands）的弗雷德利（Fradley）和柴郡（Cheshire）的克鲁（Crewe）之间运行，在那里将与现有的高速服务连接，在伦敦和克鲁之间运送乘客。2b阶段的线路是Y型上面的分支，分为东段和西段。西段将与克鲁的高速线连接，并贯穿至曼彻斯特（Manchester）。东段将与西米德兰的高速线连接，并贯穿至利兹（Leeds）。第二阶段将分阶段完成，预计于2035-2040年全部完成。然后，在以后的几年里还会有其他线路通往利物浦（Liverpool）、纽卡斯尔（Newcastle）和苏格兰（Scotland）。 HS2计划新建的车站效果图： HS2可以大幅节省伦敦和中北部城市、以及伯明翰和中北部城市的行车时间： HS2沿线房价会涨多少？ HS2项目对房价的影响将取决于房产与新路线的位置。归根究柢，一个地区交通的任何重大升级都有可能提高其对潜在投资者和居民的吸引力，从而推高房价。 仅仅是未来铁路线的承诺就足以产生广泛的影响。在伯明翰，目前正在进行好几个重大的重建和房地产投资项目，许多投资者都视HS2为支持这些项目的动机之一。根据莱坊的数据，“HS2效应”在短短两年内推动伯明翰的房价上涨了14%。随着HS2的建成，现在投资的人有望坐享未来几年房价的大幅升值。 延伸阅读：英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心？ 伦敦的Crossrail是一个很好的例子，说明过去的基础设施项目如何影响房价。即使经历了金融危机，沿线房产的价值自2008年以来已经翻了一番，并且在2021年之前还能再增长4.7%。据《卫报》报道，Crossrail沿线车站步行10至15分钟范围内的房产，在施工期间房价可能会飙升30%至60%。 反之，根据Property Road的数据，距离新线太近的房产却可能会出现贬值。它显示，由于施工期间建筑工程的破坏性以及地区交通变得拥挤，距离线路500米以内的房屋可能会在短期内出现房价下跌。居外提醒您，在选择靠近HS2的房产时需要注意这一点。 HS2房产投资良机何处寻？ HS2计划的初衷之一是缩小南北之间的差距，为除伦敦以外的城市创造就业、居所、投资和经济增长。“北方经济引擎”（Northern Powerhouse），尤其是曼彻斯特，与利物浦、利兹、纽卡斯尔和谢菲尔德（Sheffield）一起成为北方复兴的核心城市。 近年来，曼彻斯特进行了一些重大的更新计划，现在已经取代伯明翰登上了英国第二大城市的宝座。曼彻斯特拥有世界上最大的两家足球俱乐部，一所世界顶级大学，以及英国最大的购物中心之一——这座城市无疑有着巨大的吸引力。 众所周知，曼彻斯特是一个备受热捧的居住地，繁华的市内公寓和乡村别墅的价格均只有伦敦的一小部分。根据土地登记处的数据，今年4月，新房主平均要掏出163356英镑（约142.5万元人民币）来买房。这个价格对于首次购房者和年轻的专业人士来说极具吸引力。 曼彻斯特的房价上涨速度是全国平均水平的两倍。随着高效的HS2连接，曼彻斯特见证了商业和房地产投资，吸引了大量的人和居民涌入，预计HS2通车后增长将进一步加速。此外，曼彻斯特市议会公布，大曼彻斯特的生产力提升价值每年高达13亿英镑，相当于2037年当地经济总量增长的1.7%。同时，该议会在曼彻斯特指定了6个与HS2车站相邻的新兴区域，预计其中3个区域将带来大量的住宅物业。 曼彻斯特是一个繁荣的国际大都市，可以与世界上最大的城市竞争。随着交通便利性提升的承诺（将从伦敦到曼彻斯特的行程时间缩短至1小时8分钟，节省1小时），越来越多的人将前来生活和工作将大力推升该地区的房价。对于房产投资者和购房者来说，越早投资曼彻斯特，随着HS2项目的推进，您就越有可能从房价增长中获利。 资讯推荐：认识英国房产：6大种类 2大投资方式，您要怎麽选？ 责编：Zoe Chan 居外网为您提供曼彻斯特的各类型优质房源。马上登记，我们将为您提供HS2新线附近项目的最新信息。
