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海外买家日本房产按揭及贷款详细指南|居外专栏

2014年,前日本首相安倍晋三第二度成为首相后,实行三支箭经济成长政策。日圆下跌,吸引外资,发展旅游业的同时,华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷,以减低首付资金。但传统而保守的日本银行,一般不做房贷给海外投资者,当网上搜查”海外人日本房产按揭”,大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如:https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金,可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭,但申请条件严格,要求高。能符合申请者为数不多。也因如些,本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面,现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低,大概是2.5%~3.5%,其他约3~4%。 此外,当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话,SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司,不受日本的银行法律规管,所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请,居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技,更灵活可向不同国籍人士,无论以个人或法人身份,身处哪个国家,都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类:住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一,贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定,租客走租机会低,租客周转期 (Turnover)小,所以风险比较少。曾经见过不少实例,租金越低的房产房,租客搬出搬入反而机会(Turnover)越高。所以也不太建议投资房产价低的房产,因管理,支出成本占租金比例高,结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺,写字房产,宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请,但对房产宇审查也比较严格,例如对租客的生意种类有规定。风俗事业,餐厅,宾馆等行业一般都不批,港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外,银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产,如果管理质素不好,资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说,未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责,租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本,海外业主不能参与日常管理上业务,因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品,它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司,一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话,先恭喜你,因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力,一般重视工资比资产多,日本中银就只会计算工资。因此,如果你是公务员、老师之类,有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试(Stress Test),所以没有一定的审批基准,各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6~8个星期,PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外,投资者也需要明白申请日本房产按揭时,金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明,调查抵押房产的产权,状况和市价等。基本上,无论房产的房产价是高还是低,银行花的工夫和时间都差不多,所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果,借款金额越大,越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位,也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二: 房产龄太旧,最少都35年以上 面积太小,18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时,兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系,浴室面积就更小,用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此,租金向下调压力比较大,房价也不会升得太多。碍于不利因数影响,遇上纳米房产时,最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较   海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏  

日本置业百科 | 3分钟看懂怎样在“2020奥运会举办国”买房置业

美国 | 澳洲 | 加拿大 | 英国 | 泰国 日本最新房价报告 弱势日元推动2016年的日本出口贸易,吸引了更多外来外资,2016年日本经济弱复苏,不过,日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年,东京公寓二手房均价涨9.1%,明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。>>>详细   日本重点城市租金回报率     日本买房流程 对于初次去日本置业的外国人来说,了解日本的购房流程、交易费用、房价等信息是基本的准备工作,知道了这些基本的信息后,开展后面的购房工作就变得容易许多。居外网整理了日本买房流程、费用及最新房价等方面的信息供大家参考。>>>详细   日本房贷流程 对于多数想去国外置业的国内买家来说,能否贷款买房是一个非常棘手的问题。日本的房贷办理也不例外,既要找到能对外国人提供房贷的银行,又要了解各个银行不同的贷款条件和利息。居外网整理了外国人去日本办理房贷的大致流程及可供选择的银行信息供大家参考。>>>详细   日本房产税费 各个国家房产政策不同,外国人在买房时需要缴纳的税费也不尽相同。在日本买房时,除了购房款外,购房者还需要缴纳哪些费用?后期的维护管理阶段需要缴哪些费用?出租、转让时卖家又需要缴纳哪些费用?居外网整理了日本房产在各个阶段的房产费用供大家参考。>>>详细 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

「去美元化」利人民币内 房资产增魅力

中美大国互相竞争,由美国挑起贸易战争加关税开始进入白热化,为了针对华为进行封锁,限制出售晶片,甚至强迫禁止盟国出售光刻机,是活生生的保护主义。为求进一步「去中国化」更要求供应商离开中国生产,转移至美国认为安全的地方,台湾台积电被迫在美国设厂就是一例! 随着俄乌战争爆发,美国也利用其「美元霸权」制裁俄罗斯及其认为有关的俄罗斯个体,连中立的瑞士也被牵涉其中,冻结俄罗斯人的私人财产!利用美元作为武器有深远的影响,俄罗斯固然被迫放弃美元,利用人民币进行中俄之间的贸易结算,其他国家看在眼内,自然作出相应行动回应,怕一旦被美国制裁会带来风险! 今年3月29日,中国和巴西达成协议,同意未来可以直接使用人民币和巴西货币进行结算,免除美元作为中间货币,同时巴西也会成立人民币结算行,在未来的交易中可见人民币才是主角。其实在同月10日,沙地跟伊朗在中国协调下达成协议,恢复外交关系,化解了多年来的敌对关系。沙地跟伊朗都是原油出口大国,而中国则是进口大国,可以预期在「去美元化」的背景下,中国可以加快使用人民币进口石油,将是合理的推论。上星期沙特阿美斥资243亿人民币,以溢价近亿入股国内的荣盛石化(002493.S2)。另一方面,东盟十国(ASEAN)也在讨论通过本币交易,以减少对美元、欧罗等依赖。 近期,欧美银行相继出事,加重打击各国对美元的信心!加上美债息不断上升,环球政治不稳,战争频生,都令美元地位削弱,在「去美元化」的过程中绝对有利人民币的国际化。香港在这方面也有重要角色,作为全球最大的离岸人民币中心,大家可以在香港利用人民币投资各式各样的资产,包括股票、债券、基金、保单,甚至外商可利用合格境外机构投资人(简称RQFII)直接用人民投资大陆股票式债市。 人民币日趋国际化,变相也令人民币资产更具吸引力,作为一个普通投资者,除了金融产品,内地房地产也是非常普及的资产。近年内房受到政策影响,楼价作出显著调整,「住房不炒」也是国家一贯政策,所以大家投资国内房地产,也必须选择有国家支持的城市,站在长远的角度考虑,北京、上海、深圳、广州等中国一线大城市,升值潜力远比其他二、三线城市为佳!由3月的成交量所见,一线城市按月升幅达7成,远超二、三线城市的升幅。 过往在旺市时,四大一线城市的物业都有严格的限购令,香港人想买也不容易,现在疫情刚过,放贷政策又在放宽中,利率已降至4厘以下,一线城市房地产的吸引力也越来越大了!

韩国楼市急挫租客受累破产

笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行,以资鼓励,可惜三年疫情令大家无法成行,今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此,笔者也为此行作准备,搜集一下韩国的楼市资料。 韩国楼市自2022年起连续加息七次,楼价大幅下滑,首尔地区急跌了30%-40%,成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快,令笔者感到惊讶,查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。 在韩国租楼,有一种独有的「全租房」制度,即房客不需要交租金,但需要支付业主一大笔押金,一般是房价的50%-80%不等,租约完成后租客退回物业,业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后,韩国也随美国将利率降至0.5%,业主只要找到租客便会有大笔现金,可以再买新物业,加上银行按揭的话,一间可以变两间。随着楼价急升,收到的押金又变得更多,又可以再买入更多的物业,令首尔楼市进入疯狂状态,2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。 另一边箱,租客为了支付庞大的押金,便向银行进行贷款,一旦业主不退还押金,租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下,向银行支付的利息远低于正常的租金,令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息,韩国也跟随加息后问题就来了,在利息支出越来越大的时候,租客便开始退租,业主的资金链开始出现问题,唯有出售物业来应付,去到2023年市场的卖盘越来越多,买家及租客就越来越少,一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业,根本无法应付押金的退还,唯有「走佬」逃避,而租客也变成代罪羔羊,韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀,在其遗书上写上「失去工作的我没有收入,存款早就用光了,9000万韩元的押金一直拖着不还给我,我曾经去投诉也报过警,但政府对『全租客』诈骗的对策,让人非常失望,我无法再坚持下去了,最后希望我的死能推动这个问题尽快解决,再见。」 楼市一旦出现崩塌,经济必定会再受重创,问题似乎只是开始,情况未许乐观。其实这种独有的制度出现,与政府政策有莫大关系。根据网上资料,自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力,所以限制银行为发展商及买家提供贷款,自此民间便形成了这种「自助资金系统」。 政策订立时可能是没错,但当后遗症出现却未能及时调整,就会产生严重后果。 香港的楼市辣招,也有类似情况,若不及时调整,令楼市变成一潭死水的话,业主唯有大幅减价才能承接,信心一旦摧毁,就不容易再恢复,对香港经济百害而无一利!

2024 投资展望

2023年对香港投资者而言可谓是一个充满挑战的一年,港股、房地产和债券市场都经历了显著的回落。  然而,值得注意的是,比特币却成为表现最为突出的资产之一,其价格从年初的16,670美元上涨至年末的42,288美元,涨幅超过150%。尽管比特币表现亮眼,但由于投资者对其的持有比例可能不高,其收益未必能够弥补其他资产的损失。  其次,美股也呈现出良好的表现,标准普尔500指数从年初的3,808点上升至年末的4,783点,涨幅达到25%。然而,这一涨幅主要来自七只大型股票,投资其他美股的收益有限,甚至可能造成亏损。  2023年,香港的房地产市场经历了一个艰难的时期,尤其是住宅物业,这是大多数港人持有的主要资产之一。年初,由于 “憧憬通关” 政策的恢复,楼市状况自然也表现乐观,首季市场也呈现出一定的活跃。  然而,在2023年4月,受美国利息上升和国内房地产债务危机升温等因素影响,城市领先指数(CCL)急剧上升超过7%,一度挽回了2022年大跌15%的颓势。然而,意外的是,这一乐观势头并未能持续,香港楼市随后迎来了一轮大幅回落。  2023年底,CCL指数为148.59,相较于2021年的191.34,下跌幅度超过22%,甚至超过了2008年金融海啸期间的跌幅。在2023年初,笔者曾提醒投资者,尽管这是复常之年,但中间变数仍多,不宜过于急进,且难以为2023年的楼价作出任何准确的估计。  展望2024年,从投资角度考虑,债券成为了最值得投资的戴德梁行工具。尽管十年美债已从高峰回落至约4%,但美国联邦储备系统的展望是能在今年减息0.75%,市场则估计可能会达到1.5%的减息幅度。当前投资债券不仅可以锁定4%或以上的回报,而且一旦减息幅度超出市场预期,债券价格有望迎来不俗的升幅。  影响香港住宅楼市的因素确实繁多,而笔者强调今年的关键因素主要包括利息的减幅和 “减辣” 措施。首先,美国减息的预期在3月或6月可能会实现,幅度预计在0.75%至1.5%之间。这有助于提升港人置业的信心,但对香港本地利率的实际减幅帮助有限。  预计要等到2024年底,港元的Prime利率才有机会下降。与此相反,银行间同业拆息的走势对按揭利率的影响更为直接和迅速。要使一个月拆息从当前的5%的高位显著下跌,通常需要港元资金池大幅增加。  与香港的股票IPO市场关系密切,因为IPO热潮会导致投资者需持有港元,从而增加港元供应,降低利率。因此,投资者应密切关注股票IPO市场的发展,这可作为一个领先指标来预测利率的可能变化。  另一重要的考量是2024年香港政府是否会再次实施 “减辣” 政策。在过去几年,投资者在香港的住宅市场上已经相对较少,为了大幅提升购买力,必须鼓励投资者重新参与市场。  因此,调整房产税率成为至关重要的一环。去年虽然将税率从15%下调至7.5%,但仍然偏高,必须进一步降低税率,以吸引更多投资者的关注和参与。  预计2024年香港住宅市场的仍将面临一系列困难。尤其是在上半年,由于利率仍然较高,楼市可能继续经历约5%左右的下跌。但是,希望在下半年将会出现一些利好因素,以促使楼市反弹。全年的估计升幅预计在2-3%左右,这可以被认为是相对不错的表现。

增加公屋数量 劏房问题仍在

最近,笔者参加了一个经济学会主办的讲座,主要是从经济学理论去分析香港的房地产问题,当然也邀请了政府高官讲解香港政府的房屋政策。 席间,一位来自房屋局的高级官员透露,香港政府已经为接下来十年的公共住房项目成功找到了充足的土地资源。他对于未来公共住房能够满足需求持乐观态度,这一消息为长期以来困扰大家的公屋短缺问题带来了一线希望,让在场的人感到一丝欣慰。 但是,有一位经济学教授却提出“增加公务数量,解决不了劏房问题”,引起了现场听众的高度关注和讨论。 他通过重新整理和分析2006年至2021年间的公屋数据,发现公屋单位的数量由2006年的692,160户,增加至2021年的818,280户,净增长了126,120个单位。 虽然住户的收入上限也随着时间不断增高,但2006年,符合收入上限的户数为536,180,跟2021年的521,840户,相差只有14,340户。 但超出上限的户数则由2006年的155,980 大大增加至2021年的296,800户,净增加了140,820户。换句话在2006年至2021年的15年间,增加公共房屋的单位完全被富户居住。 背后原因,公屋的租户收入随着时间而上升,但公屋的富户租金却完全脱节。 以4人公屋为例子,申请人的入息上限是$30,950,但一旦入住公屋后,收入要达到$55,841才是富户,只需要支付少量的额外租金,直至家庭收入超过$154,750,才需要搬出公屋单位。 但根据2023年第3季政府资料,月入超过$10万的公屋家庭,仍然有226,600个,富户长期占用公屋已经是常识。 所以教授进一步说明,这令劏房户无法迁入公屋,令富户迁出公屋才是解决劏房的最佳办法。 从常识出发,我们知道建设公共住房单元不仅耗费巨大资源,而且过程漫长。相比之下,通过富户搬出,能迅速为等待公屋的人群,包括众多劏房居民,释放出将近30万个住房单位。这种做法直接针对了问题的核心,避免了因富户占据公屋资源而导致的效率降低。 笔者发现,最近在居二市场,使用绿表购买公屋户的买家数量逐渐增多。与此同时,前线同事也反映,由于房屋署最近加强了对富户政策的执行力度。 笔者期望政府能够进一步审查富户的租金制度,增加他们搬离公屋的动力。另一方面,政府也应该加强执法力度,打击虚报和漏报情况。相信通过这些措施,香港的劏房问题将迎刃而解。  

加息周期见顶 楼市曙光初现

上周,美联储召开了例行会议,与预期一致地宣布维持利率不变。然而,出乎市场预料的是,联储预告2024年将会实施0.75%的降息。市场对此反应强烈,一些专业人士甚至预测明年美国可能实施1.5%的降息,并且计划在明年3月份开始实施。这一消息导致美国10年期国债收益率迅速下跌至4%以下。  与联邦储备系统在九月初首次停止升息并强调“Higher for Longer”的言论相比,当时市场普遍认为明年减息的步伐将会非常缓慢,甚至可能整个2024年都将保持不变,首次减息可能会被推迟至2025年。  仅仅过了三个月,联邦储备系统却出现了意想不到的大幅度调整。除了债券收益率的下降,美股也持续刷新历史新高,市场对明年美国经济实现软着陆、避免衰退的信心不断增强。  然而,笔者对这一情况保持谨慎态度。明年是美国的大选年,联邦储备系统可能需要创造一个有利的经济环境,以支持拜登的选情。实际情况还需进一步观察,笔者计划明年六月份赴美国,亲自了解真实情况,并在之后向大家做出报告。  无论如何,明年降息已经成为不可动摇的事实。现在的问题仅仅在于减息的幅度以及何时启动。对于香港疲弱的楼市而言,这可以算作是一些久违的好消息。  市场的反应比笔者预计的要强烈,一手市场在12月的前17天已经达成了超过千宗的成交。相较于2023年前11个月每月平均不足900宗的成交登记,这可以说是相当热闹的市况。  其中,新鸿基天荣站的成交占据了大多数,自月初以来已经连续进行了3个星期的推售,每次都成功售出近300套,总计达到了891套。本周将继续进行第4轮发售,这表明仍然存在强劲的购房需求。可以预见,减息的刺激效应是其中一个原因!  至于二手市场,成交量也出现回升。在过去的周末两天,10个主要屋苑的成交量从原本的3-4宗上升至9宗。尽管成交价和成交量仍然维持在较低水平,但潜在买家的看房兴趣显著增加。根据前线同事的反馈,买家的出价意愿也明显上升,这可以认为与对减息的期望有关。  香港楼市受到美国利率的影响之外,国内经济状况也是一个关键因素。如果国内房地产市场持续不景气,房价继续下跌,那么前来香港投资房地产的意愿和财力自然也会受到影响。上周,上海和北京相继降低了第二套房的首付和利率,希望能够促进国内房地产市场的复苏。  总的来说,笔者相信香港楼市最糟糕的时期应该已经过去,市场出现了一些曙光。明年的实际情况将取决于美国利率的变化以及中国房地产市场是否能够改善。需要密切关注这些因素的发展。 

香港发展商实力足 莫一竹篙打一船人

8月份本港楼市继续低迷,其中一个原因是国内房企继续发生债务违约,市场便不断传出国内房企要劈价卖楼套现的报导;加上利率预期会有一段时间在高位,今年减息无望令市场担心香港发展商的债务问题,会否恶化如国内爆雷事件!其实香港发展商在应付利率上升可谓经验丰富,所以不少都采用定息借贷,或已对利率上升作对冲! 以香港五大发展商来说,只有新世界的负债较多,但其背后母公司周大福企业就财务充裕得多,正透过私有化新创建,变相注资入新世界以减低其负债率,而其他发展商的大股东也是实力雄厚,随时可以为其上市公司注资,所以大发展商会因财务困难而发生烂尾楼的机会是微乎其微! 至于其他中小型发展商又如何?根据笔者了解绝大部份都是负债不高,部份负债率较高的发展商,也可以透过卖楼套现减债,除非发展项目少而且集中于豪宅,就可能出现问题。市场盛传有一南区楼王项目属于国内发展商项目,由于套现困难,出售也不容易,长江正向银主整幢洽购中。另外,何文田傲玟的业主也陷入财困,市场盛传接管人以「超笋价」每平方呎$18,000起出售,这个项目是现楼,如果银行肯按揭,业权也清晰的话,这个价钱可谓超值! 记得2003年,笔者就曾向银主购入一个业权有问题的铺位,售价自然是远低于市价,经过律师一番努力,后来业权问题解决了,笔者就可以按市价卖了铺位,赚了一笔横财。当然这些都是高难度动作,也要带点运气,只适合专业投资者。笔者只是想强调,有危自有机,要认清楚风险在哪里,买家自己能否承担,不要盲目听取其他人的片面意见! 对于用家来说,香港的发展商绝大部份都是安全的,就算保守些可以选择买现楼,发展商卖楼后是否财困,与你何干?对用家来说业主财困,肯减价卖楼,也说不定是置业良机!

定存息高过按息 垄断按揭显手段

过去一年,美国利率提高已经超过5厘,而香港的港元定期存款也普遍在4厘以上,甚至个别VIP客户可以达到5厘。然而香港物业的按揭利率仍然处于3.625至3.75厘之间,主要受益于有封顶的机制,一般封顶利率(最优惠利率)P-2.25%,在过去一年大银行的P利率只由5%加至5.875%,换句话即是升了一厘也没有。相反,银行间的同业拆息(HIBOR) 已经升至近年高位,一个月的利率已经超过5厘,令不少缺乏存款基础的银行要提高定期存款的利率去吸引资金。 这不禁令人奇怪,银行是否在做蚀本生意?客户有钱存入银行,银行要付出4至5厘的利息,而银行借钱给客户买楼则只收取4厘以下的利息。当然银行是不会做赔本生意!首先银行的贷款除了楼宇按揭之外,也有不少工商贸易贷款,大部份都没有封顶的机制,换句话说银行收取的利息是随着HIBOR而提高。而银行获得资金的途径,除了定期存款之外,活期存款也有不少,而活期存款的利率一般与最优惠利率(P)挂钩,所以现在还没有1厘! 最近,某大银行公布中期业绩,在2022年定期存款只占其总存款的7%,而2023年因定存利率提升,不少存户将资金由活期转至定期,比率也只是提升至25% ,可见大银行在此拥有非常好的优势,此类低息存款提供了足够的资金,让此大银行可以将按揭利率保持在较低的水平,提高最优惠利率(P)虽然可以收取较高的按揭利息,但活期储蓄也相应提高,对他们来说并不化算。查看其中期业绩,今年的香港净息差为1.83%,比去年同期的1.32%高出了半个百分点,因此大银行也因利率提升而获利更丰。 除此之外,由于其他缺乏低息存款的细银行,过往都是倚靠同业借资金,当大银行刻意将按揭息率保持低于同业拆息,令此类细银行的资金成本大增,无法与大银行竞争按揭生意,部份银行已经自行提升比大银行更高的按揭利率及取消现金回赠等等,以减少按揭生意成本,但变相放弃市占率。其实,近两年的楼宇买卖大减,银行之间竞争生意也更激烈,大银行掌握了大量低息存款的优势,及刻意保持按揭息率低位,相信会进一步扩大其市场占有率,令按揭业务垄断在少数大银行的手里!

减辣不足,楼价难升 人口增加利长远需求

上星期三,万众期待的施政报告出台,对于急于售楼的业主来说,并未有带来足够的好消息,由于财爷事先已扬言会有所行动,大众的期望越高,自然失望的机会就变越大。今次只有「减辣」,并非完全「撤辣」,其实并不奇怪!为官之道自然求安全为先,失撤一半,再看形势,如有需要再减辣也可。 不过笔者觉得宁愿买家印花税可以不减,而是先将香港人买第二套房的从价印花税跟首置税看齐,现在由15%减一半至7.5%属「半缩水」,根本没有作用,当今的情况是在高利率年代,存款有5%的收益,买楼收租只有3%以下的回报。越来越少人投资买楼收租,可供出租的单位自然越来越少,租金也不断在上升。政府应该优先鼓励置业收租,配合「抢人才」,大量人口将会移民香港,居住的需求有增无减,租盘现在变成奇货可居。当然,政府也有顺应民意,将合资格人才的印花税,由过去「先征后退」改为「先免后征」,大大减轻来港专才在买物业时的额外负担。 施政报告中,另外一项德政是放宽资助房屋的按揭贷款保证年期,由以往的30年延长至50年,目前市场上不少居屋的楼龄都在20至30年甚至更高,按揭年期变得很短,经此安排凡资助房屋的楼龄小于40年便可做足九成按揭,让居屋二手市场上的买家可以享受更多的选择,而不用再一窝蜂去抢购楼龄新的居屋,也有助居屋第二市场的楼价更合理化! 另一个施政报告的亮点,是人口政策。在吸睛角度自然是每位新生儿父母可获两万元的「利是」,虽然数目微不足道,但反映政府增加人口的立的立场,加上其他的辅助设施,连上楼也优先,可见政府在面对香港老龄化的问题下,开始下功夫认真地处理! 除了「谷生育」外,更有效的方法自然是吸引外地移民,所以推出了投资移民政策,虽然买房产并不计算在$3,000万要求之内,但移民始终会带来实质的居住需求。重要的是政府的目标是将香港打造成有1,000万人口的大都会,所以也推出及加强各种「抢人才」计划,包括「高端人才通行证计划」、「一般就业政策」、「输入内地人才计划」、「优秀人才入境计划」及「非本地毕业生留港/回港就业安排」,计划五花八门,相信移民也会越来越多,所以长远来说香港的房屋需求只会有增无减,楼价短期可能会受高利率影响,但利率有升有降,笔者对香港的物业前景仍然是乐观的!

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