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日本房产投资终极指南（三）东京购房好区
日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此，在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，不一而足。 在本指南中，我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及，也不会涉及日本的农村。 请记住，日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而，小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此，我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少，你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是，对于2020年代以后的房地产市场，以及日本的小城市，我们不做任何推荐。 东京 东京拥有3000多万人口，是目前世界上最大的都市圈。因此，东京拥有比地球上其他地方更多的住房选择也就在情理之中了。 坦率地说，在一篇文章中涵盖所有东京地区是不可能的。我们的指南是关于在日本购买房产的，而不仅仅是东京，你可以用东京这样规模的城市的信息填满多本书。 如果我们把东京的所有信息都写出来，那么就没有时间来介绍日本其他的房地产市场了。 以下将东京的概况分为四个部分。新宿、涩谷、港湾、千代田是历史上被认为是东京的中心区——它们是我们指南的第一部分。 同样，东京的一般东、西、南区也有一节。西东京由中野及其周边地区组成，东区则是中央区及其他地区。千代田和涩谷以南的地区被定义为东京的南区。 虽然横滨严格来说是独立的城市，不是东京的一部分，但也包括在这里。毕竟，它大部分被大邻居的密集城市扩张所吞噬。比起成田机场，横滨更接近东京的中心地带。 新宿/涩谷/港湾/千代田（东京都中心） 东京中心三区的房产价值仍然远高于全国其他地方。而且这里的市场动态与其他城市完全不同。 关于在东京市中心拥有房产的好消息是：无论是商业、住宅还是其他，你可能不会受到任何需求不足的影响。 日本整体人口减少，对于供应有限的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说，这不是问题。像新宿和千代田这样的地方，后者包括六本木山（东京的 "比佛利山"），永远不会缺少租客。 坏消息是什么？东京市中心豪宅的租金收益率很低，你要支付每平方米1万美元以上的房价。 在东京市中心购买房产，虽然可能是一个不错的“战利品资产”，但绝对不是一个最佳投资。你可以考虑向东京的外区看齐，这些地方到市中心往往只需十几分钟的路程。 中野/杉并/西区 如果您想寻求合理的价格和中心位置的组合，东京西区可能是购买房地产的好地方。 例如，中野区是一个非常中心的位置。乘坐地铁到新宿只需10分钟左右。然而，这里的房价却只有东京内区的一半左右。 国分寺、武藏野、秋岛等远离东京中心区的地区，房价更便宜。 这些地区基本上是东京都内的通勤城市，让工人们用方便来换取实惠。预计这里的房产价格约为5000美元（每平方米）。 不过，从投资者的角度来看，在东京市中心以外的地方购买房产，是要冒长期风险的。如果日本大城市的人口减少，“卧室社区”的入住率将首先受到影响。 中央/台东/东区 严格来说，中央区和台东区并不在东京的三个中心区之列。但是，与新宿和涩谷相比，这两个地区的交通同样便利。 特别是中央区和台东区，如果您经常往返于东京成田机场，那么这两个地区是最合适的。从上野站出发的京成Skyliner是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式。 从位于台东区的上野站出日本，比在市中心附近的其他地方更容易。包括东京站等竞争性的交通枢纽。 江户川区虽然距离稍远，但也越来越受到外籍人士的青睐。从江户川区到东京市中心大约20分钟的路程。但与东京CBD相比，江户川区的房产价值仍然较低。 点击查看日本在售精品房源 品川区、太田区、南区 南区是东京都内交通便利性和经济性兼备的地区。与东京东部和西部一样，在这里购买房产的价格是涩谷和千代田等中心区的一半左右。 此外，值得一提的是，如果您经常出差或离开日本，东京南区是最方便的居住地。因为你从东京羽田机场开车或坐地铁就能到。 羽田机场是都市圈第二大机场，比成田机场明显更靠近市中心。羽田机场被当地人普遍认为是东京最容易出国的机场。 在日本购买房产的外国人应该考虑东京南部到羽田机场的交通便利性，以及其相对较低的房产价值。 横滨 虽然横滨在几十年前就被同化为 "大东京都市圈"，但横滨绝对是自己的城市。事实上，它是日本“”真正的”第二大都市圈，而不是大阪。 横滨的房地产价格远低于东京本土。在横滨，土地价值平均徘徊在每平方米25万日元（约合2500美元）左右。相比之下，许多东京郊区的土地价格都在50万日元（约5000美元）以上。 面对现实吧。横滨的房价不会比东京贵，也不会比东京好。同样，即将到来的人口减少将影响日本郊区、乡村和二线城市的房地产，而不是影响东京中心或大阪。 无论如何，在整个2020年代，你仍然可以在横滨房地产市场上赚钱。而且这个城市有很多理想的街区，升值潜力很大。 尤其是横滨现在正有大量的中国投资涌入。东京本身连唐人街都没有，房地产价格仍然是其两倍。相比之下，横滨价格便宜，如果你是中国人，更容易交到朋友。 编译自Invest Asian
怎么在日本买房？请收下这份全能指南—外国人专用！
作为亚太地区最发达的国家之一，日本是最受国际企业和房产买家欢迎的投资目的地之一。外国人认为日本是安全的，所有权的规定也很透明和有利。 不要忘了，日本也是一个非常适宜居住的国家。很多人决定在这里定居，或者购买生活用的房产作为度假或出租用途。请阅读本文，了解在日本买房的最佳时机。 外国人可以在日本购买房产和土地吗？ 这个基本问题的答案是“可以”。外国人在日本买房没有任何法律限制。事实上，同样的规则和法律程序都适用于日本人和非日本人的购买者。 在日本买房不需要拥有国籍或在留资格。但是，在日本买房并不能获得日本在留签证。 此外，日本是亚洲少数几个外国人可以永久拥有土地的国家之一。许多投资者认为这非常诱人，我们看到北海道新雪谷（Niseko）等地对度假房产的需求非常强烈。 在购买土地时，您可以选择以永久产权或租赁方式购买。 选择永久产权物业还是租赁产权物业？ 在日本，永久产权（Shoyuken）是指土地和土地上的建筑物的完全所有权。而购买公寓时，则是建筑物和下面一小部分土地的共同所有权。 日本出台法律，规定初始租赁期为30年，包括所有房产类型。在第一个租赁期满后，您可以再延长20年的租赁期。 看看这两种所有权方案，各自带来了什么好处。 优点 缺点 永久产权物业 土地和实体结构的直接所有权 更昂贵 土地资本增值的利润 较高的房地产税 更快的购买过程 需缴交附加税 租赁产权物业 比永久产权便宜30-40% 每月需向土地所有者支付租金 无土地税 更难转售 较高的租金收益 有时更难申请房产贷款 在日本买房的具体流程 我们将多年的经验提炼成分为八步的日本购房最佳实践指南。 第一步：寻找日本的房产中介 对于投资房产这样的重大决定，外国人需要得到日本当地房地产专家的指导。他们可以在很多方面帮助您，包括： 法律安全 文件翻译 关于价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询 当地居民区的知识 看房协助 与卖方的谈判和正式程序 您的第一步总是应该咨询代理，并概述您的首选位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的经纪佣金是3%。 要找日本的房产中介，您可以： 在网上查询： Juwai.asia，一个“帮助亚洲买家走向全球”的平台，现时提供约20个代理的资料，将是一个很好的开始。 询问您认识的朋友和其他联系人。 联系您的商会。 第二步：查看和比较房产 一旦您决定了您梦想中的房子的基本条件，就可以四处选购了。我们建议您在理想社区找到类似的房产，并了解这些房产的最新价格。 日本国土交通省有一个网站可以帮助您找到房产交易的可比价格。当地的房产中介当然是非常宝贵的资源，您也可以从Juwai.asia上虚拟看房和比较房源开始。 此外，尽可能参加开放日也是必要的，这有助您了解什么因素对您才是最重要。 第三步：表达购房意向 购买新房时，需要填写由开发商或房地产公司制作的“购入申込书（kounyuu moshikomisho）”。新建房产通常会根据收到的申请数量进行抽签，因此请考虑到您的购买申请可能被拒绝的可能性。申请费为2万-10万日元。 如果是购买二手房的话，可以向卖家提交“购买意向书（kaitsuke shoumeisho）”。目的是为了表达自己购房的诚意，并作为谈判的起点。 第四步：支付定金 买方向卖方支付定金，即所谓的“手付金”（tetsukekin）。它通常占总购房价格的5-10%，并在交易结束时作为总购房价格的一部分计算。 第五步：获得房贷的预批复 当您提交了意向书后，就可以和银行协商您的贷款方案了。银行会对您的记录进行单独评估，并要求您提供一些文件，比如：。 身份证明文件，如护照和当地驾照 最近的健康证明 年度税收收入 请记住，除非您是永久居民，否则外国人很难在日本获得房产贷款。我们将在后面的文章中详细探讨。 第六步：详阅《重要事项説明书》 《重要事项説明书》（juuyoujikou setsumeisho）是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。 作为由卖方代理人准备的法律披露文件，它应该包含所有买家需要的信息，以做出明智的购买决定，例如： 任何现有的抵押登记的财产 其他留置权或抵押权 与邻居的边界纠纷 破损物品 管理费 根据日本法律，这份通常有20-100页的综合文件必须在买方执行购买协议之前交付给买方，并进行口头解释。 第七步：签订购买协议 当您对《重要事项説明书》的内容感到满意时，就可以签署具有法律约束力的购买协议了。 需要包括的文件和信息有： 您的护照复印件 印花税价值 登记证 印鉴 您从检查报告中获得的信息，例如，关于害虫的信息 第八步：最后结算交收 最后的结算通常在买方的银行进行，由司法书士（shihoushoushi）处理。买方将把余款转到卖方的账户上，然后房产的所有权将转给买方。完成后，卖方将所有钥匙交给买方，所有权的转移就完成了。 让专业人员来办理每一步手续，现在就联系居外吧！ 日本的房产购买成本 经纪费 经纪费包括购买价格的3%+6万日元+消费税。 购置税 产权登记后2至3个月一次性缴纳。它是根据政府对土地和建筑物价值的评估而征收的。 登记和执照税 购房者要想获得房产的合法所有权，必须要有登记许可证。 税率从土地和建筑物评估价值的0.4%到2%不等，取决于转让的方式。 印花税 对合同和协议文件征收印花税，在产权登记时缴纳。 1000万日元 - 5000万日元 = 1万日元 5000万日元 - 1亿日元 = 3万日元 1亿日元 - 5亿日元 = 6万日元 司法书士费 司法书士的作用是协助客户办理财产登记手续。聘请司法书士的费用根据财产类型、评估价值以及是否需要抵押登记而有所不同。 外国人在日本可以贷款买房吗？ 日本的一些银行能够向在日本居住的外国人提供贷款。如果您有永住权或与日本人结婚，您最有可能得到贷款人的青睐。有的银行还向在日本有长期工作经验的外国人提供贷款。 如果您不是日本人，需要融资，我们建议您在本国寻找一家在日本有分支机构的银行。像瑞穗、信诚这样的日本银行，在澳大利亚、中国大陆、中国香港、新加坡、马来西亚、越南等地都设有办事处。 这些银行会对您进行个人评估和检查您的： 目前的工作和工作经历 总体财务状况 目前的工资。一般来说，银行要求您的收入至少在200-500万日元之间，但也有不同。 年龄 您目前有哪些抵押贷款 其次，您要决定的是采用固定利率贷款还是浮动利率贷款。目前，固定利率贷款在日本很受欢迎，因为利率正处于历史低位。 东京房价和租金收益率一览 房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute）发布了2020年大东京地区新建公寓市场供应和价格趋势的谨慎乐观预测。 大东京地区整体（2019年1月至11月）新公寓的平均销售价格为6060万日元，同比增长2.4%。这也是价格第二次突破6000万日元大关（第一次是在1990年）。 东京23区：平均售价7247万日元，同比增长1.5%；每平方米113万日元，同比下降0.7%。 东京西郊：平均售价57,040,000日元，同比增长9.0%；每平方米834,000日元，同比增长11.9%。 神奈川县：平均售价5298万日元，同比下降2.9%；每平方米768万日元，同比下降0.1%。 埼玉县：平均售价4563万日元，同比增长6.0%；每平方米642万日元，同比增长3.7%。 千叶县：平均售价4,450万日元，同比增长3.3%；每平方米609,000日元，同比增长4.1%。 租金正在上涨。根据第一太平戴维斯的数据，东京23区的中端市场平均租金要价同比增长5.8%，达到每平方米4,044日元，同样，东京中央五区的平均租金要价按年上升6.2%，至每平方米4,842日元(44.9美元)。 根据Global Property Guide的调查，东京中心区的总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率往往较高，不过另一方面，需要更多的维护。 在日本农村买房 年轻的日本人大量迁往东京等大城市，这给外国人带来了很多在日本乡郊找到好房的机会。 如果您想找一处房产作为储蓄或度假休闲，您可以在农村地区找到便宜的传统房屋，例如在冲绳或北海道。 这些房子很多是老房子，可能会有些破烂，所以要准备好下些苦功或请专业人员翻新。 由于日本的房子供过于求，所以乡下的房子价格会低得出奇。事实上，在2019年2月，日本的废弃房屋估计已经累计超过1000万套! 如果您在北海道的农村地区搜索，您一定可以找到4-6间卧室的房子，价格仅仅是138 - 208万元人民币！ 在日本寻找您的理想住宅，或与居外联系，我们将提供全面的支持。 作者：Zoe Chan
谁说泰国房价要崩了？曼谷房价增长提速 这类房产最吃香
2020年第二季度，泰国全国房价同比强劲上涨8.16%，较上年同期2.44%的涨幅大幅提升，也是2013年第三季度以来的最大增幅。最新一季度房价环比增长2.38%。 市场供求双双上涨 根据泰国央行（BoT）的数据，2020年5月，房地产信贷未偿总额同比增长6.1%，达到3.22万亿泰铢（6,943.5亿元人民币），继2019年全年增长5.2%之后。 同样，目前住宅建设活动也在激增。根据BoT的数据，2020年前5个月，全国公寓注册量较上年同期大幅增长33.6%，达到32,443套。在曼谷大都会，同期公寓注册量同比激增近80%，达到21,792套。 曼谷租金收益率达8% 曼谷公寓价格适中，每平方米约3,638美元（约24,712元人民币）；收益率不错，为8.05%。 泰国市中心公寓（120平方米） 曼谷 买入价格 月租金 每月收益率 $ 436,560（约¥ 296.5万） $ 1,837（约¥ 12,478） 8.05% “学区房”引领市场复苏 世邦魏理仕（CBRE）泰国公司认为，随着买家的询盘増加，教育机构附近的豪华独立屋和公寓引领了泰国住宅市场的疫后复苏。 董事总经理Aliwassa Pathnadabutr表示，世邦魏理仕曾担任营销和销售顾问的项目的销售数据表明，豪宅市场是最快从新冠疫情初期影响中恢复的市场之一。 “世邦魏理仕目前是曼谷市中心、中城区和郊区9个豪华独栋住宅项目的唯一代理，价格从2,590万至1.5亿泰铢（约558.5万至3234.5万元人民币）不等，”她说。“买家以泰国人为主（93%），其余7%是居泰的外籍人士。他们在疫情过后按照‘新常态’的方式生活，考虑到生活空间以及内外功能，寻求更多生活空间和隐私的新居。” Aliwassa女士表示，世邦魏理仕还发现，教育机构附近的公寓市场受疫情危机的影响较小，经历了迅速的复苏。“大学附近的公寓项目有明确的目标客户，因为那里有真实的需求，”她说。 “除了自住或父母为上大学的孩子购房外，对于投资者来说，“学区房”是一个很好的选择，因为它是一个低风险的市场，易于租赁。在转售方面，相比其他公寓市场的投资者来说，大学附近的公寓流动性更强，尤其是那些设计现代、适合下一代的新项目。” 整体经济又怎样？ 由于新冠疫情对国内活动和旅游业的冲击，泰国经济继第一季度下降2%后，2020年第二季度经济同比大幅收缩12.2%。这是自1998年亚洲金融危机以来最大的一次萎缩。因此，国家经济和社会发展委员会（NESDC）最近将2020年经济预测从早先估计的下降5%至6%下调至收缩7.3%至7.8%。 2020年8月，泰国央行在今年连续三次降息后，将基准利率维持在0.5%的历史低位不变，以尽量减缓冠状病毒大流行对经济的影响。 延伸阅读： 【泰国房产投资火爆，哪些人最适合泰国买房？】 【房产科技公司居外IQI拓展泰国版图 开设IQI Phuket】 【泰国欲向外国旅客推出最高9个月的长期“特别签证”】 【曼谷捷运线地价不停涨！绿色北线5季领涨】 来源：Global Property Guide, ReTalk Asia 编译：Zoe Chan 在疫情来袭前搁置购房计划的买家，现在又重新回到泰国的公寓市场上，等待合适的价位和促销便会出手。 立即与居外联系，获取免费专业咨询，迎接泰国房市复苏的最佳入市时机！
你知道吗？近90％的澳洲房主都赚到了，平均获利超百万！
据市场导报（The Market Herald）报导，2020年12月季度，随着全澳房地产价格持续飙升，近90%的澳洲卖房者都实现了盈利。这个好消息来自CoreLogic最新的“痛苦与收益（Pain and Gain）”报告，该报告分析了截至12月季度的9.8万宗销售的情况。 根据观察，89.9%的销售在12月季度之前出现了名义上的收益，而在截至6月的三个月中，这一比例为87.4%，创下了近期的新低。截至12月季度，全澳转售利润中位数为23万澳元（约合114万元人民币），高于上一季度的20万澳元（约合99万元人民币）。自住业主普遍享有较高的收益率，达到92.2%，而投资者则为84.9%。 “受11月之前现金利率下调的提振，12月季度各州和领地的房产价值上涨，利润值也大幅增加。12月季度来自转售的总收益从上一季度的248亿澳元上升至319亿澳元，9月至12月季度来自转售的综合损失也从12亿澳元缩减至10亿澳元。”CoreLogic研究主管伊丽莎•欧文（Eliza Owen）说。 盈利能力增加的同时，全国各地的房市表现也出现了转机。房屋中亏损销售的房产比例从截至9月的三个月的9.3%下降到7.3%，而公寓亏损销售的比例从19.6%下降到18.7%。 从地方政府区域（LGA）的最高获利销售率来看，在各主要州份的五大LGA中，30个之中有20个均位于澳洲的区域市场内。 新南威尔士州和维多利亚州最赚钱的地区都位于区域市场，包括非沿海地区中心，如巴瑟斯特（Bathurst）、米尔杜拉（Mildura）和巴拉瑞特（Ballarat）。这与12月季度巴瑟斯特3.5%、米尔杜拉4.5%、巴拉瑞特3.4%的季度增长率相吻合，也与新州和维州房价较低的区域中心在2020年大部分时间内的广泛升值相一致。在各首府城市中，盈利率最低的是达尔文，有51.4%的房产是亏损出售的。 随着整个澳洲房市价格的持续上涨，CoreLogic预计，获利销售的比例也会随之上升，但也提醒说，非常事件会迅速改变房地产的盈利前景。 延伸资讯： 悉尼楼市暴涨中！了解澳洲购房条件趁現在 居外IQI报告：过去10年中国对澳房产投资强度是对美6倍以上 2021年在澳洲如何买房？ 澳洲房价涨势如虹，升值率高！ 点击查看澳洲在售好房，或立即与我们联系，免费获取项目咨询和独家优惠，抓紧时间置业获利。
越南房产投资热： 胡志明市能否再造浦东传奇？
第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示，受大量高端楼盘成交推动，该市房价指数在2016年快速升高，并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓，主要因为高端楼盘成交下降，但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺，第一季度此类住宅占总销售额的62%，环比升高10%。 一些敏锐的投资者对越南楼市的投资机会日益关注。 2015年，越南《住房法》修正案正式生效，取消了外国人在越南购房的诸多限制。大批专为海外买家打造的高端住宅项目应运而生，在2016年底将胡志明市的住房价格指数推至历史高位，同时吸引了不少热爱投资“砖头”（房产）的华人买家。 点击查看越南更多精品房源 近日，在一场于中国香港铜锣湾某高级酒店内举办的越南胡志明市某房产项目投资推介会上，演示地图中的河内（越南首都）被标注了“北京”字样，而南部胡志明市对标的则是上海。“胡志明市的第二区将是另一个‘浦东’。”房产经纪一边滑动着iPad展示上海浦东新区三十年前和如今的照片对比，一边对21世纪经济报导记者说道。 据该经纪介绍，中国香港买家反应热烈，此次代销的约100余套房在推介会第二天已所剩无几，其中较小户型的单位大部分在第一天已销售一空，其中不乏连买几套的“大手买家”，“一些Banker（银行家）早就开始行动了。”她说。另据居外网海外房产行业分析师Adam Yang早前的表述，该海外置业信息网站2016年收到越南房产问询较2015年上升10倍以上；潜在买家中，超过八成打算为投资而买房，而胡志明是最受关注的投资地点。 越南成为“下一个中国”的增长潜力是吸引投资客关注的最重要理由：近十年来，越南的国内生产总值（GDP）平均增速在6%上下、快速扩大的外商直接投资和制造业规模和本地中产群体的逐渐形成等因素令这种憧憬变得真实起来；而大致上6%－7%的租金收益率也属亚洲范围内的较高水平。 越南经济正快速增长 业界认为，从宏观层面看来，越南正在为房产投资客提供一波结构性的增长机会。 综合国际货币基金组织（IMF）、世界银行及海通国际研究的数据，越南近十年来平均GDP增速在6%以上；而2010年至2016年该国人均GDP每年平均增速为8.4%，在东南亚主要国家之中处于首位（其次为柬埔寨7.8%、菲律宾5.7%、印度4.2%等），于2016年已达2200美元左右水平。越南政府预测，越南富裕家庭数量将会从2016年的25万上升至2020年的53万，而中等收入的家庭将会从2016年的316万上升至2020年的483万，增幅高达52.8%。越南的通胀指数目前稳定在4%-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。 不断涌入的外资为越南经济增长提供了重要动力。21世纪经济报导记者查阅越南计划与投资部的官方数据显示，2017年前7个月，越南吸引到的实际外商直接投资（Disbursed FDI）额已达90.5亿美元，同比增长5.8%；同期已注册FDI（Registered FDI）总额达219.3亿美元，同比增长52%。 在今年8月初的一次公开发言中，越南计划与投资部副部长Dang Huy Dong表示，有信心今年越南的实际外商直接投资可超过160亿美元（即超越2016年创下的158亿美元的历史最高水平），而已注册FDI可望从去年的244亿美元增加至280亿美元。“今年至今，FDI的增长非常令人瞩目，我们认为这个趋势将继续下去。希望吸引更多FDI投资出口导向的行业，以及能源和高科技领域。”他说。 从行业看，今年前7个月，进入越南的FDI对加工与制造业的投资继续占据主要地位，以110亿美元的注册投资总额占49.4％；其次为发电与配电，占23.98%，及矿业，占5.86%。以外商投资者国别划分，韩国以56.2亿美元的投资占总FDI的25.63%；其次是日本，以54.6亿美元注册总投资占24.92%；新加坡占17.3%。 此外，中国“一带一路”倡议在东南亚地区的推进也将进一步强化中越两国的贸易合作和基础设施建设水平。截至2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易夥伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场。根据越南至2020年的铁路发展规划，越南将重点发展城市铁路交通及连接城内与郊区的铁路运输。据新华社报导，8月9日首列发往越南河内的“中越班列”已从广州大朗站启动，该班列较海运能节省一周时间，运输成本比公路低50%，将成为联通粤港澳大湾区和东盟国家的快速运输通道。 胡志明市去年房价涨至五年高位 综合以上情况来看，随外商投资外派到越南的白领阶层及本地逐渐富裕的家庭带来的新增和改善型住房需求，成为越南地产需求增长的两支主导力量。尽管财富有所增加，当地工薪阶层依然无法承受高端住宅的售价，因此，本地家庭住房改善需求主要由每平米价格小于2000美元的中低端物业消化，而外派而来的白领阶层则主要或买或租于高端物业之中。 数据显示，2016年，河内市房地产成交价相对温和，高端公寓价格上涨到每平米3000美元至4000美元。胡志明市房地产市场火爆，诸多中级和高级房地产项目进入市场，房价猛增，该市核心地段的高端公寓价格已上涨到每平米4000美元至5000美元，一线地段每平米3000美元至3500美元，二线和未来新区每平米2500美元至3000美元。 在前述于中国香港推介的胡志明市第二区项目中，一间约80平方米的精装修两居室公寓定价约为200万港元（即约每平米3200美元）。 第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示，受大量高端楼盘成交推动，该市房价指数在2016年快速升高，并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓，主要因为高端楼盘成交下降，但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺，第一季度此类住宅占总销售额的62%，环比升高10%。 在今年第二季度的报告之中，该机构表示期内胡志明市整体住宅销售交易达到2011年以来最旺水平，共录得1.16万笔交易，其中单位价格在每平方米1200美元至2000美元的B类住宅与每平方米售价在1200美元以下的C类住宅成交升势较为显著。该机构表示，2017年三季度起到2018年，胡志明市约有4.8万个单位将推出市场，其中46%将为C类住宅。 海通国际宏观研究部董事总经理黄少明与助理副总裁薛媛元在其日前发表的调研报告中指出，从2012年到2016年，胡志明市的中低端住房成交量实现了8倍的增长，而结合对人口结构与收入结构的分析，未来需求更多会集中在此类住房。 他们同时提示，目前住房需求与供给层次的错配可能形成风险：目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。举例而言，胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。 租赁市场方面，根据位置和类型不同，越南房地产的整体租金收益大约在6%至7%水平，远高出目前北京上海等一线城市的回报率，在亚洲范围内也算较高水平。不过需要注意的是，随着高端住宅项目不断进入市场，作为主要承租人的外商外派白领群体是否能产生相应需求，也会对海外投资者主要购买的高端住宅租金水平产生影响。 净租金回报约6.5%， 须防范政策变动和汇率风险 据越南2015年生效的《住房法》修正案，目前外籍人士在越南购房的限制包括：一、房屋产权非永久产权，年限为50年，但有一次延长50年的机会，而与越南公民结婚的外籍人士即可拥有房屋永久产权；二、外籍人士每位在一个公寓小区或一个坊级行政区划内，最多只能拥有一套房屋。虽然外籍人士所购房屋的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区内外籍人士拥有的住房总数不能超过30%， 每个坊级区划内外籍人士拥有的别墅不能超过250套。 此前，越南政府规定只允许外籍业主以居住为目的买房，而新出台的《住房法》修正案则允许外籍人士将房产出租、抵押、折算成资本投资、赠送、遗赠或置换其他房产等，但规定了买房时必须通过银行转账。因此外籍人士如需购房，必须在越南当地开设银行户口，也必须赴越南签订正式买卖合约。 另外，外籍人士只获准购买一手住宅，而不能购买二手住宅，因越南当地人不被允许出售住宅给外籍人士。在出售时，外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售，如售予越南当地人，则自动转换为永久产权。 税费方面，买入时，外籍买家需支付10%增值税、0.5%印花税以及2%的管理费基金，不过增值税与管理费基金通常已计入售价之中，因此无需额外缴纳。以前述胡志明市第二区高端楼盘为例，持有期间的物业费约为0.5%每年。出售时，需支付房屋售价2％的个人所得税（越南政府允许期房楼花买卖，卖出楼花时，按楼花售价的2%纳税，无需按整体房价缴税）。 贷款方面，原则上，除非持有越南工作签证，越南的银行暂时没有向外籍人士提供房屋按揭服务；也并未有其他国家的银行提供相关按揭。不过，从事相关地产业务的人士表示，相信不久的将来向外籍人士提供按揭贷款的政策就将开放。 付款方式上，一种常见的期房付款方式是，签订购房订金协议起每半年，向开发商支付10%的购房款直至达到房款总价50%，待房屋交付后一次性支付另45%，剩余的5%则等房契办理完成之后再支付。 出租安排上，租期通常是两年，净租金回报约6.5%上下。可寻求中介管理公司处理租赁事宜，通常每次签订新租约时，房主需要支付首年租金的12%作为中介费。承租人大部分是跨国企业外派人员。某些项目亦提供包租选择，但租金收益就相对较低。 风险方面，黄少明与薛媛元提示到，新兴市场投资需注意政策与法规风险，越南2011-2013年的楼市崩盘与政府2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外籍人士开放，整个房地产市场还处在上升期，如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成楼价的波动。 此外，汇率风险也是需要关注的因素。越南实施浮动盯住美元的汇率制度，即货币盯住美元，同时允许汇率在一定范围内浮动，这与2015年“811”汇改前的人民币汇率制度类似。2011年以来，越南盾兑美元汇率一直保持在较为稳定的水平。但整体市场容量小，外汇储备少，越南央行的干预能力有限，在极端市况下容易产生较大波动。不过随着越南政府对外汇政策的规范和加强，以及“去美元化”的实施，进出口贸易趋于平衡，外商投资力度加大，越南盾在2008至2011年间经历的大幅贬值趋势目前已经得到遏制，但总体上对新兴市场的投资仍需特别关注汇率风险。 相关资讯：居外看点：越南房产所有权限制松绑 外国人能入境就能买房！ （据21世纪经济报导）
2019年《CBRE全球生活报告》：全球35座城市房价租金大比拼
2019年《全球生活报告》近期出炉，该报告由国际地产及物业咨询公司世邦魏理仕(CBRE)发布。 今年，报告对全球35个城市进行了调查，这些城市包括了美国的纽约、洛杉矶、迈阿密、芝加哥，加拿大的多伦多、温哥华、蒙特利尔，以及中国的北京、上海、深圳，以及香港等地。 全球房价排名 报告显示，香港以套均123.5万美元的成交均价蝉联全球房价最高城市榜首，其次是新加坡的87.4万美元，上海和温哥华紧随其后。排在前十名的美国城市有洛杉矶和纽约。 全球十大最昂贵的房地产市场 房价涨幅最大的城市有五个，都柏林、上海和马德里均出现了两位数的增长，洛杉矶涨幅6.1%排名第九位。 随着长达10年的房产市场周期接近尾声，全球房产市场正在放缓。相比之下，房价最高的前10名城市相对没有变化。生活成本最高的4个城市，香港、新加坡、上海、温哥华的排名与去年持平，新增城市深圳排名第5。巴黎从去年的第13位升至第10位。 全球住宅租赁 报告同时分析了全球住宅租赁市场，世界各地对灵活租赁物业的需求持续上升，影响了租赁成本。租金最高的城市是纽约，香港位列第三，加拿大的三大城市，温哥华、多伦多和蒙特利尔均在前十位。 有趣的是，在去年租金增长最快的10个城市中，有7个城市进入了今年的前十名。里斯本、马德里、都柏林和巴塞罗那这些欧洲城市都走在了前面。与此同时，加拿大城市的空置率也接近历史最低水平，多伦多、温哥华、蒙特利尔位列前排。伦敦和香港也以6%和8%的年增长率进入今年的前十名。 日常消费 报告对具体城市的分析中也有一些有意思的日常消费数据。 比如，阿布扎比一张电影票的价格为$10.28，北京是$8.64，香港$12.77，洛杉矶$15.00等等。 一杯卡布奇诺的价格：洛杉矶$2.70，米兰$1.59，巴黎$3.75，上海$4.32等等。 全球房产税 住宅地产是一种非常受欢迎的资产，被视为一种安全的长期投资。不过与购物一样，房产买卖也会产生税收行为。每个国家的经济和住房市场不同，房产税也不同。 报告比较了各国房产税的差别，可以为购房者提供参考： 房产税的实施有些是在国家一级，而另一些是地方城市或州政权。在美国，税收不是在联邦一级征收，而是通常在州和市一级征收。例如，纽约市的购房者需缴纳约0.4%的州购置税和1.4%的市购置税。 各国之间的税收政策也有所区别： 有些政府可能会提高印花税，以控制过度投机，稳定物价通胀，限制外国投资。越来越多的全球知名城市吸引了海外买家的投资，在许多情况下，这被归咎于价格的快速上涨。作为回应，有些国家的海外买家将面临额外的税收和限制。 在悉尼，海外买家被限制购买新建房产(通常是公寓)，并需额外缴纳8%的购房税。此外，购买超过300万美元的物业须缴付物业税。 自2012年以来，香港在印花税的基础上又加征15%的印花税。 在英国，无论买方国籍如何，税收制度都是一样的。任何拥有一套以上房产的买家都要额外缴纳3%的印花税。 下面我们摘取了报告中美国及加拿大的部分城市的数据详情，供大家参考： 美国 纽约 纽约是美国的金融、商业、文化、体育、娱乐和时尚中心，这里的生活节奏是世界上其他任何地方都无法比拟的。布鲁克林、皇后区、曼哈顿、布朗克斯区和斯塔顿岛五个区组成了美国人口最密集的城市。 纽约经济蓬勃发展，住宅物业一直供不应求，截至2018年9月平均房价达到67.45万美元。不过，平均房价掩盖了整个城市广泛的价格区间。在曼哈顿的翠贝卡区(Tribeca)和苏豪区(Soho)等最昂贵的街区，平均房价接近300万美元。 纽约大数据： 平均房价(美元)：$674,500；私人租客比例(%)：50%；去年房价增长(%)：5.4%；平均每月租金(美元)：$2,844；平均收益率(%)：5.1%。 现有人口：20,320,872；2人用餐，中档餐厅：$80；出租车1公里：$2.88；每月健身俱乐部会籍：$82；幼儿园月费：$2,328 点击查看居外网上1.8万套纽约在售房源 洛杉矶 洛杉矶是好莱坞和全球电影业的大本营，地中海气候。这里有800多家画廊和博物馆，高端零售区，以及绵延数英里的风景如画的海岸线。 报告显示，洛杉矶的平均房价为67.92万美元，在所有城市中排名第六。高昂的房价，使得洛杉矶成为了租房者城市，超过一半的家庭选择租房。该地区租赁市场表现良好，租金增速略有加快，增幅3.4%，而空置率则收窄至3.5%。在今年的报告中，洛杉矶的房价和租金增速都超过了美国其他城市。 洛杉矶大数据： 平均每月租金(美元)：$2,312；去年房价增长(%)：6.4%；平均房地产价格(美元)：$679,200；私人租客比例(%)：51%；平均收益率(%)：4.1%；去年租金增长(%)：3.4%。 现有人口：13,353,910；去年GDP增长(%)：2.4%；2人用餐，中档餐厅：$69；卡布奇诺咖啡：$4.34；出租车1公里：$2.70；电影票：$15.00 洛杉矶同时还是2028年夏季奥运会的主办城市。该市正在开发一系列基础设施项目，以改善整个城市的交通和互联互通。这将创造许多新的就业机会，同时缓解洛杉矶的交通拥堵。 居外网现有近万套洛杉矶在售房源，马上查看！ 加拿大 多伦多 多伦多是加拿大人口最多的城市，也是商业、金融、艺术和文化中心。南靠安大略湖，西北岸4有6公里长的滨水岸线，市中心核心地带的高层建筑与约克维尔(Yorkville)和罗斯代尔(Rosedale)等美丽的住宅区兼容并蓄。 2017年4月，在15%的外国买家税实施后，该城市住宅房地产市场形势变得不稳定。同年，利率上升趋势开始显现，加拿大央行将利率从2017年的0.5%逐步上调至2018年的1.75%。2018年出台的旨在控制价格的新借款规定，也证明对目前正在降温的市场产生了影响。 多伦多大数据： 去年租金增长(%)：4.8%；平均房价(美元)：$575,557；平均收益率(%)：3.9%；私人租客比例(%)：34%；去年房价增长(%)：1.4%；平均月租金(美元)：$1,026。 现有人口：6,419,713；平均全职年薪(美元)：$41,919 点击查看居外网的多伦多精品房源 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多美国房源，或致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。 来源：北美购房网 责编：Zoe Chan
泰国买房好不好？
“低房价，高收益”，这是泰国房产非同凡响的最好概括，目前选择泰国投资置业已经成为一种风潮。过去五年泰国房产价格持续高涨，曼谷的核心地段、商务圈均价已经超过了4万元，其他在BTS、MRT轨道线附近的优质项目大多已经超过了2万。未来泰国房价还会一直涨下去吗？泰国房产还值得投资吗？跟着居外小编从以下几个方面来看看吧。 看国家政策 一带一路的中泰铁路建设和东部经济走廊EEC对接起来后，曼谷的房价与经济走势便以良好的势头不断上涨。海外投资客以及中国大型企业同时看好这里，纷纷进行大额投资。之后也将会有越来越多的企业入驻泰国。 泰国铁路局近日宣称：邦苏特区火车站整体工程已完工65%，预计2021年完工投入使用。泰国政府将在建的邦苏特区火车总站定位为曼谷和周边地区的交通枢纽，同时也是泰国最大的交通中心和东南亚陆上交通中心之最。在“一带一路”战略的继续拉动下，也将助力泰国房产迎来全新的购房热潮。 点击查看居外网上近3,000套泰国在售房源 看供给需求 泰国最值得投资的城市——曼谷，已经是开发强度非常高、土地极度匮乏的地区，还想要有大量的土地供应几乎是不可能的，土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。泰国是一个特别注重私产保护的国家，土地是不能随便开发的。不仅是皇家用地不可随意开发，就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以，所以因为土地资源的稀缺加上重建的困难，人多地少，泰国房屋空置率仅有1.5%左右，使得泰国房产价格上涨成为必然。 随着一带一路的发展，中国的一批商人进泰国资本市场后，未来曼谷的CBD即将涌入大量工薪阶层，那么第一步自然是解决住房问题！ 据房产市场行业不完全统计，2017年曼谷新公寓的需求量约为57300套，比过去五年的平均销量高出14%，且总销售率为90%。根据CBRE市场调查，2017年曼谷在128个项目中总共推出了62700套公寓，而且推出的新盘公寓数量达到了十年来的最高水平，供应量与过去五年的平均量相比（即每年约53600个单位）多出15%。 另外泰国本身还处于人口红利期，曼谷2017年人口在961万人左右(还不包含数百万外籍人士、外县市的流动人口)。根据相关机构的预计，2020年时，曼谷会超过1千万人口。但据最新统计，曼谷常住人口加上外籍人士已经达到1200万左右的人口数了。由此推断，今后的住房需求是相当强劲的。 再就是根据泰国政府的统计，泰国房产近一半是由外籍人士持有，并且目前有180万的外国退休人士在泰国养老生活。可见除了投资的因素，养老因素也不容小觑。 看租金回报 根据“全球房产指南”上全球各大城市租金收益率的数据，泰国成为东南亚首选的高租金回报国之一。其租金回报率平均达到6.49%，位居东南亚国家租金回报率的第三名，比马来西亚都要高。 而且随着曼谷机场的高铁轻轨完成，高铁沿线的城市房地产市场前景大好。 看位置区域 中央伦披尼、素坤逸区、是隆/沙吞区等重要CBD区域，可用于开发大型房产项目的土地少之又少，资源稀缺。素坤逸区更是外国人(以日本人最为集中)和泰国人最重要的居住区，占据了曼谷市区面积的31%。这里的公寓项目自然就成了热门抢手地带!随着曼谷市中心目前的土地供给量快速减少以及地价不断飙涨，2018年开始已经得到相当多消息，曼谷的大型开发商将要把推案逐渐往外围区移动。 看房价走势 根据数据，过去五年泰国曼谷新房公寓平均每年上涨9%。其中，Pathumwan（暹罗广场）和Ratchathewi（MBK至机场快线站）地区公寓价格涨幅最高，由于需求强劲，涨幅达16%。此外，在曼谷市中心区域，平均售价上升了12%。而在曼谷郊区，由于正是城市轨道交通建设期，这些离主城区略为偏远的地区，平均价格也能上涨5%左右。 看旅游发展 万事达于9月25日公布了年度全球目的地城市指数：2017年，仅泰国首都曼谷吸引了逾2000万游客，超过伦敦（1983万）和巴黎（1744万），再次成为全球访问量最大的旅游目的地，人流量决定了曼谷房产租凭市场的供不应求和房价走势继续拉高！新加坡南洋商报报道未来曼谷周边区域房价应投资首选城区轨道交通区域，曼谷人流量带来的曼谷主城区交通拥堵瘫痪会给市民带来上下班不便，会造成有非常多的市民搬至城区轨道交通附近居住，这样轨道周边房产价格应声而涨，附近生活配套齐全的房价上涨幅度会更大。 综上所述，在多方面的促进条件下，泰国近几年的房产都很被看好。但是现在曼谷买房也要看区域、看地段、看配套、看交通、看户型、看楼层、不是简单买一套坐等升值就可以了。还是老观点，能卖核心区域就买核心区域、能买轨道边就买轨道边、能买大开发商就买大开发商、能买高楼层就买高楼层。物以稀贵为，拥有地段和轨道两个核心资源，一定不会错的。
泰国主要城市普吉岛热门买房区域介绍
作为知名的旅游度假胜地，普吉岛每年接待的游客数量超过1000万人次，酒店、酒店式公寓以及短租房十分火爆，为此，岛上游客集中光顾的区域成为最主要的购房区域。岛上适合置业投资的区域主要有3块： 1、西北部富人区 位于普吉岛西北部拉古纳区域内，涵盖邦涛海滩，区域内以高端海滨别墅为主，海滩上椰林密布、安静祥和，且周边拥有众多风格迥异、精彩的酒吧、餐厅等休闲娱乐设施，是购买度假别墅的首选区域。 2、中部西海岸三大海滩 位于普吉岛中部西海岸，包括芭东、卡塔、卡伦三大海滩，也是游客最为集中的区域，三大海滩的景色优美，区域内汇集了酒店、餐厅、商城，十分繁华。为此，该区域内多以出租、短租为主的租赁物业如酒店公寓为主，经营得好能获得很高的租金回报率，如果想“买房-出租”获取稳定租金回报，可以关注本区域。 3、普吉岛南端旅游区 位于普吉岛南端，包括拉威、奈汉两大知名海滩和神仙半岛等知名旅游景点，其中奈汉海滩为高山环绕的深水海滩，是东南亚排名前五的顶级海滩。与热闹繁华、游客熙熙攘攘的中部三大海滩相比，南部区域的景观毫不逊色，且更为清静，为此是普吉岛买房的重要区域，无论买房出租、养老度假，都有很多选择。 普吉租赁市场 为介绍普吉租赁市场，我们把普吉岛分为三个区域：卡图、他朗、普吉镇中心。卡图区主要位于普吉中部地区，包含芭东、卡马拉等海滩；他朗区多为普吉的偏北部，主要海滩有迈考、邦涛、奈扬海滩；普吉镇则是以市中心为主。 普吉岛大多数的房产项目都有包租服务，直接给开发商包租，每年固定收益最低为6%；然而也有很多投资者选择日租，租金也取决于每个区域和淡旺季，如下图所示。 无论在任何季节，他朗区的日租租金是整个岛最高的，尤其是从12月到1月这个期间，每天租金可达15,000泰铢。除了该区有多个豪华酒店之外，它也毗邻普吉国际机场，交通便利，而且景色优美，因此这里的公寓也备受投资者青睐。卡图区是普吉岛最受欢迎的旅游中心，特点就是外国游客很多，公寓租赁需求旺盛。这里的公寓月租约为18,000-70,000泰铢，日租的话，约为4,000-7,000泰铢，仅次于他朗区。 入住方面，2017年普吉岛旺季全岛酒店及公寓入住率达到了90%，经常会出现一房难求的现象，即使淡季也达到了40%以上。普吉岛每年千万的游客不仅保证了高入住率，也支撑得起那样的房租，收益率自然可观。 可以看出，卡图区不仅是普吉岛的旅游中心，也是收益率最高的区域，全年租金收益率高达8.4%，全岛的酒店式公寓租金年收益均可达6%以上，这样的租金回报极具吸引力。普遍情况下，回报率超过5%的被认为具有投资价值的，而像普吉岛这样的，更是难得，每年房产升值7%-14%，这意味着，购买一套普吉岛的房子几年内可以收回所有成本。 重点海滩介绍 普吉岛三面环海，但是宜居的区域主要集中在西海岸十几个海滩。而值得投资的区域则是游客集中去往的几个海滩：从南至北奈涵海滩、卡塔海滩、卡伦海滩、芭东海滩、卡马拉海滩、苏林海滩、邦涛海滩、奈扬海滩、迈考海滩；以及东南角的拉威海滩。每个海滩都有其特色和规划，小编整理了一下各个海滩的投资价值，以供参考。 1、芭东海滩 最繁华最热闹设施最健全的海滩莫过于芭东了，在这里，可以说是吃喝玩乐一应俱全。游客在这里可以进行各种休闲活动，包括海上活动、跳伞、水上摩托艇、游艇以及夜生活等。这里聚集了全岛70%的酒店、度假村、餐厅：海滩周围遍布餐厅，从本地餐厅到米奇林星级餐厅应有尽有；各种类型的酒店鳞次栉比，大型购物中心如江西冷购物中心也在该区内，可以说是岛上的“黄金地段”。 芭东是开发时间最早、最成熟的区域，目前来看该区域可开发土地越来越少，尤其是靠近海滩的土地，且大部分都是长期持有，地价非常高，平均约4,000-5,000万泰铢/莱，因此靠近海滩的区域基本上没有住宅楼盘，只有在离海滩较远、地价较低的位置有一些楼盘，价格则相对来说便宜一点。 此区域A级公寓售价在100,000泰铢/平方米以上起，海景公寓售价在130,000泰铢/平方米以上起。芭东也有高端酒店，但大部分还是民宿和公寓，Airbnb（爱彼迎）上的租金显示是每晚平均价格为￥439。由于开发较早，房产升值的空间不大，但从租金来看，这里的租赁性价比无疑是全岛最高的，尤其是在半年多的旅游旺季里，游客、背包客很多，基本不愁没有租客，因此该区域房产比较适合每年偶尔来自住度假，并且以租金回报为主要目的的长线投资人群。 2、卡马拉海滩 卡马拉区域位于西部偏北，紧邻普吉最繁华的芭东，有较多中小型酒店、泰餐厅和西餐厅、水疗馆、小酒吧、银行、BigC超市和夜市，著名的普吉幻多奇乐园（Phuket Fanta Sea）也在此区域内，而且物价、消费水平不高，生活便利，适合长居。 卡马拉海滩区享负盛名，被当地人视为普吉岛的“百万富翁之路”。区域内的地段多是皇家领地，有多家皇室私家别墅及超五星级酒店、度假村坐落于此，如Himalai旁的五星级安达拉度假村（Andara Resort）。重要的是，此海滩独具原始风情，海蓝沙白，随处可见穿着比基尼、休闲度假的欧美人。 这个海滩还处于相对未开发的状态，是普吉岛西海岸地区重点开发的区域，对于想要购房用于度假自住的买家，该区域无疑是性价比最高的区域，极具投资价值。该区域住宅大部分是依山而建的别墅，山上可看到海景，视野开阔，价格从200万到1200万人民币。公寓以酒店式公寓为主，因为地价较高，房价尤其是海景房的价位处在高位，平均售价约为2-2.5万人民币/平方米。 3、最南部奈涵、拉威海滩 这两个海滩都是普吉岛最南端的海滩，奈涵是所有在普吉常住和当地人最爱的海滩，非常小的海滩，人少，特别干净。从奈涵沿公路开，可以绕到东南角的拉威海滩。拉威有普吉岛第二有名的拉威海鲜市场，这个海鲜市场的海鲜更新鲜，现捞现做。 普吉岛南部环境非常舒适，许多奢华别墅、高端公寓楼也都往这边造，这里已经定位于发展成为普吉高端度假区。奈函上的地产项目相对较少。拉威海滩的地产项目别墅居多，售价约2万左右。这两大海滩的缺点就是较远，商业配套、基础建设还不够完善，目前在这片区域已经开工建设的有游艇码头、轻轨车站，是一个值得期待的区域。 4、奈扬海滩 距离普吉国际机场非常近，约5-10分钟车程，奈杨海滩海岸很长，现在已经被规划为西里纳国家公园的一部分，隔条马路就是一处森林公园，非常适合度假。该区域已经被越来越多的海外富豪推崇，奈杨海滩旁度假公寓价格不断走高，房价均值在￥2万左右每平方米，Airbnb（爱彼迎）上的租金显示是每晚平均价格为￥420。 5、迈考海滩 迈考海滩也算小众沙滩，不过这里也一个特色，就是可以观看海龟产卵（有时节性）。海滩靠近机场和西里纳国家公园，离市区、购物中心和娱乐场所较远，海滩游客更少，私密度高，拥有多家五星级酒店如万豪、万丽等。此地段被认为适合开发高端项目和五星级酒店，目前该区域内的住宅项目不多，均价在人民币2.2-3万/平方米。近两年，迈考海滩整体发展火力全开，是普吉不可多得的“潜力股”地区。 6、卡塔海滩 卡塔是普吉岛著名海滩之一，沙粒洁白细腻，海滩上可以进行各种休闲活动，游客来自世界各地。而且海水清澈，海面较平静，适合潜水和游泳。该区域生活、娱乐配套设施完善、便利，虽然没有芭东热闹，但是可以满足基本需要。卡塔距离普吉最有名景点之一的神仙半岛，车程十分钟左右，傍晚时分可以观赏最美日落。 卡塔是目前普吉岛最有投资价值的区域。住宅区主要在分布在山脚和山坡上，既有公寓也有别墅，可看到开阔的海景和相邻的卡伦海滩。 7、卡伦海滩 卡伦也是游客聚集的地方，其特点与卡塔海滩相似，但却是岛上最长的海滩，由于海面的风浪比较大，不太适合游泳戏水。水上活动不多，但有因为浪头较高，是冲浪的理想地点。这一带有从大到小各类酒店包括精品酒店，可满足国内外游客的需求。为适应外国人全家度假的需求，该区域的公寓房间面积都比较大。 8、邦涛海滩 邦涛景色也不错，附近是高端度假区。目前该区域内开发了享誉全球的大型项目--普吉拉古娜小区(Laguna Phuket)。小区内各种设施齐全，包括高尔夫球场、MICE会展中心和众多五星级酒店，房产类型有别墅和公寓，投资者购房者可出租，短租长租皆可。别墅价格为200万至2000万人民币之间，公寓因包含酒店的服务而价格较贵，平均售价约3万人民币/平方米，缺点是交通不太方便。 9、苏林海滩 这是一个小而精致，安静悠闲的海滩，紧邻卡马拉和邦涛，海面风大浪急，岸边又有陡峭的山峰，不适宜游泳嬉水。海滩岸边的小路上，有各种古典式酒吧，小旅馆和商店，可以轻松漫步，适合一日游。因为面积小，目前该区域公寓项目不多，但是有一些富人别墅和酒店、度假村，能满足游客度假居住。 每个海滩区都有它的优劣势，或纯投资或度假自住，根据自身需求找准好的地段好的项目，年回报率达10%以上不是不可能，这，就是普吉！
为什么投资英国：英国国家概况
【国名】 大不列颠及北爱尔兰联合王国（The United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland），简称联合王国（United Kingdom），通称英国。 【面积】24.41万平方公里（包括内陆水域）。英格兰地区13.04万平方公里，苏格兰7.88万平方公里，威尔士2.08万平方公里，北爱尔兰1.41万平方公里。 【人口】6605万（2017年）。官方语言为英语，威尔士北部还使用威尔士语，苏格兰西北高地及北爱尔兰部分地区仍使用盖尔语。居民多信奉基督教新教，主要分英格兰教会（亦称英国国教圣公会，其成员约占英成人的60%）和苏格兰教会（亦称长老会，有成年教徒59万）。另有天主教会及伊斯兰教、印度教、锡克教、犹太教和佛教等较大的宗教社团。 【首都】伦敦（London），人口882.5万（2017年）。最热月份为7月，一般气温在13-22℃；最冷月份为1月，一般气温在2-6℃。 【货币】英镑（1英镑约合1.24美元，8.86元人民币）（2019年9月） 【国家元首】 女王伊丽莎白二世（Queen Elizabeth II），1926年4月出生，1952年2月即位，1953年6月加冕。 【地理】 岛国，位于欧洲西部，由大不列颠岛（包括英格兰、苏格兰、威尔士）、爱尔兰岛东北部和一些小岛组成。隔北海、多佛尔海峡、英吉利海峡与欧洲大陆相望。海岸线总长11450公里。 【气候】属海洋性温带阔叶林气候。通常最高气温不超过32℃，最低气温不低于-10℃。北部和西部的年降水量超过1100毫米，其中山区超过2000毫米，中部低地为700-850毫米，东部、东南部只有550毫米。每年2-3月最为干燥，10月至翌年1月最为湿润。 【政治】2016年6月，英举行英欧关系公投，脱欧派获51.9%支持率，英在加入欧盟43年后决定脱离欧盟，卡梅伦随后宣布将辞去首相职务。7月，特雷莎·梅接任保守党新领袖，成为继撒切尔夫人后英国历史上第二位女首相。梅上任后，强调要促进社会公正、维护国家统一、促进经济增长。2017年6月，英提前举行大选。梅领导保守党继续保持议会第一大党地位，但未能赢得过半席位，在北爱尔兰民主统一党支持下，梅组建新政府并连任首相。2018年11月，英国和欧盟达成《脱欧协议》和《未来英欧关系框架政治宣言》，需经英、欧议会和欧盟理事会批准后生效。2019年以来，《脱欧协议》在英国议会下院三次被否决。4月，欧盟特别峰会决定延迟英脱欧期限至10月31日，其间如《脱欧协议》在英议会通过，英将于次月第一天正式脱欧，启动英欧未来关系谈判。6月，梅正式辞去保守党领袖职务。7月23日，鲍里斯·约翰逊当选保守党领袖并于次日出任首相。 【行政区划】 分为英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰四部分。英格兰划分为43个郡。苏格兰下设32个区，包括３个特别管辖区。威尔士下设22个区。北爱尔兰下设26个区。苏格兰、威尔士议会及其行政机构全面负责地方事务，中央政府仍控制外交、国防、总体经济和货币政策、就业政策以及社会保障等。 伦敦也称“大伦敦”（Greater London），下设独立的32个城区（London Boroughs）和“金融城”（City of London）。各区议会负责各区主要事务，但与大伦敦市长及议会协同处理涉及整个伦敦的事务。 【经济】 英国是世界上第六大经济体，欧盟内第三大经济体，仅次于德国和法国。私有企业是英经济的主体，占国内生产总值的60%以上，服务业占国内生产总值的3/4，制造业只占1/10左右。受国际金融危机影响，英金融业遭受重创，经济收缩7.2%，为20世纪30年代大萧条以来最大衰退。2018年主要经济数据如下： 国内生产总值：2.03万亿英镑 人均国内生产总值：30750英镑 国内生产总值增长率：1.4% 通货膨胀率：2.3% 失业率：4.1% 【教育】英格兰、威尔士和苏格兰实行5至16岁义务教育制度，北爱地区实行4至16岁义务教育制度。义务教育归地方政府主管，高等教育则由中央政府负责。 英重视教育和科研水平的提高，目前正进行教育改革，允许高校增收学费，同时继续加大教育投资。中小学公立学校学生免交学费，约占学生总数的90%以上。私立学校师资条件与教学设备较好，但收费高，学生多为富家子弟，约占学生总数的7%。英文盲率仅为1%。 约40%中学毕业生能够接受高等教育。全国有110多所大学和高等教育学院。著名的高等院校有牛津大学、剑桥大学、帝国理工学院、伦敦政治经济学院、圣安德鲁斯大学、伦敦大学学院、华威大学、曼彻斯特大学、爱丁堡大学和卡迪夫大学等。目前有30多万海外学生在英大专院校学习。 英是世界高科技、高附加值产业的重要研发基地之一，其科研几乎涉及所有科学领域。以世界1%的人口，从事世界5%的科研工作，所发表学术论文占9%，引用量达12%，仅次于美国。获国际大奖人数约占世界的10%，迄已涌现出90多位诺贝尔科学奖得主，居世界第二。在生物技术、航空和国防方面具有较强的竞争力。 【旅游业】英国旅游业收入居世界第五位，是英最重要的经济部门之一，从业人员约270万，占就业人口的9.1%。2017年，赴英游客达3923万人次。伦敦是外国游客必到之处，且旅馆众多，但旅馆房间多为豪华型，经济型房间较为紧缺；而餐馆在数量和风味上都有很大增加，可满足不同口味的需求。主要旅游地区有：伦敦、爱丁堡、卡迪夫、布赖顿、牛津和剑桥等。主要观光景点有：歌剧院、博物馆、美术馆、古建筑物、主题公园和商店等。 【交通运输】 英交通基础设施较齐全。陆路、铁路、水路、航空运输均较发达。伦敦有十分发达的地铁网。1994年英法海底隧道贯通，将英国与欧洲大陆的铁路系统连接起来。近年来的交通运输情况如下： 铁路：英国共有2563个火车站，铁路总长15878公里。日均发送旅客300万人次，货物周转量6000万吨公里。全国铁路和伦敦地铁分别承担了铁路系统运输量的49%和44%，其余由轻轨承担。 公路：英国公路总长达39.4万公里，其中3540公里为高速公路，承担着19.8%的交通量；3.08万公里为A级公路，承担44.3%的交通量。截至2013年底，注册的机动车辆总数为3500万辆，新增机动车272万辆。 水运：英内河航道共3200公里，其中620公里用于货运。泰晤士河是最繁忙的内陆水运河，其次为福斯河。海运承担了95%的对外贸易运输。英国大小港口众多，其中100个为重要商业港口，有52个港口年吞吐量在100万吨以上。吞吐量超过1000万吨的港口有：格里姆斯比-因明翰、伦敦、蒂斯－哈特浦尔、福斯、米尔福德-黑文、南安普顿、利物浦、萨仑沃、菲利克斯托、多佛等。通过发展航运金融和海事服务，英国保持了全球航运定价中心和管理中心地位。伦敦是国际海事组织、国际海运联合会等国际航运机构总部所在地。 空运：英国所有的航空公司和大多数机场均为私营企业。目前共有50多家航空公司。英国航空公司（British Airways）是世界最大航空公司之一，拥有300多架飞机，其航线覆盖90多个国家和地区约220座城市。英共有462家机场，其中35个机场年客流量在10万人次以上。英最大机场是伦敦希思罗机场，也是世界最大最繁忙的机场之一，客流量6590万人次；盖特威克机场是英第二大机场，客流量3300万人次。 【人民生活】 实行公共保健、社会保险等福利制度，是最早实施福利制度的西方国家。实行五天工作制。 国民医疗服务体系（National Health Service, NHS）是英国福利体系的标志。1948年由当时的工党政府创立，并一直延续至今，为全民提供免费医疗服务。由于初级健康保健实施良好，英人均寿命与其它发达国家相当，但正逐步走向老龄化。 【文化】 英国是世界文化大国之一，文化产业发达。全国约有2500家博物馆和展览馆对外开放，其中大英博物馆、国家美术馆等闻名于世。英国皇家芭蕾舞团、伦敦交响乐团等艺术团体具有世界一流水准。每年举行约500多个专业艺术节，其中爱丁堡国际艺术节是世界上最盛大的艺术节之一。当今世界80%的信息以英语传播。 2019年英国房产投资的8大优势 1、英国脱欧事件的影响 英镑汇率下跌，为外国投资者们提供了一个最佳的英国房地产买入良机。 2、对于私有财产的保护明确和稳定 英国大多数的房产皆是长期产权，或125年、250年到999年不等的产权，且还有着千年传统背书。英国法律更是明确规定了，业主在使用权快到期的时候是有权缴费予以延续的。 3、高收入居民的上涨之势迅猛 从而亦促使了房产的刚性需求更加旺盛。按照英国官方数据的预测，伦敦人口总量将在2020年达到940万；到2029年，伦敦人口总数将超过千万。按照伦敦市政府等权威机构的预测，伦敦中高收入的工作岗位在未来的5年时间里将新增加36万8千个。此外，预计未来20年之内，伦敦地区的住房缺口将达到36万套。于可预期的未来，伦敦房价依旧还将持续予以增长。 4、房产持有成本低，收益率高 伦敦房产的首付款仅仅只需百分之十、贷款比例则可以高达百分之75，贷款利率低等优势，更是吸引了诸多的国际富豪以及投资者。按照权威机构的统计报告显示，在过去的十年时间里，伦敦房产的年均净收益率大概在9.4个百分点。在二战之后的70年时间里，伦敦房产的年均净收益率一直皆稳定于7-10%之间。 居外网上出售的英国伦敦肯辛顿区豪华公寓Garden House，1卧1卫1车库，房价约¥1,137万。点击图片查看详情 5、税费合理 无论是英国公民还是海外投资者，在英国买房，总是会产生各类的成本，但无论是购买期间的中介、律师等费用，还是购买之后的房产持有费用以及今后出售房产的收益税费，英国的税费在全世界发达国家之中皆属于较为低廉的。 6、公共设施和高校云集 伦敦不管是自整体金融地位，教育文化行业及传媒，体育等各个方面来说，相较之于国内还是有着其一定的优势的。不仅仅可以让子女受到世界级优秀的高等教育，同时又能够给予家人买下一个安全且舒适的居所。假如选择伦敦房产自住的话，则更能够体会到伦敦诸多免费剧院历史人文名胜、各大公共绿地、博物馆以及图书馆的便利配套设施。 7、作为海外资产配置的投资产品 房产的流动性是非常之重要的。伦敦房产市场可以说是全球所有房地产市场之中透明度颇高的市场之一，其流动性亦显得十分强劲。按照英国房产网站专业的统计数据显示，民用的伦敦住宅平均出售时间一般皆在41天左右。 8、交易市场的成熟 英国房产市场经过多年的发展，已经形成了较为成熟、完善的体系。英国的法律法规体系较为健全，对消费者的保护非常完善，投资者支付首付以后，首付会一直放在银行的监管账户，开发商动不了。一旦楼盘烂尾，这笔钱就会原封不到的返回投资者，规避了国内房产投资存在的烂尾风险，这也是投资者青睐英国房产市场的一大原因。 来源：中国驻英国大使馆丶新浪财经 责编：Zoe Chan
日本北海道二世古房价暴涨66%！
在以粉雪闻名的日本北海道二世古（Niseko），在中心地段的餐饮店工作的日本女性抱怨：“房租涨了，不得不从郊外开车1小时来上班。”这是因为由於滑雪度假村的访日外国游客增加，地价上涨在持续。 北海道汇总的基准地价显示，二世古所在的倶知安町桦山地区的涨幅2019年达到66.7％，连续4年高居日本首位。在日本的地方的街道中，是罕见的上涨。 北海道滑雪度假村比全球首位低6成 但从全球范围来看，仍显得偏低。熟悉滑雪度假村的英国房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）数据显示，从2019年10月每平方米住宅价格来看，二世古为8139欧元（98万日元），在世界范围内仅排在第31位。比达到2万3030欧元（276万日元）丶排在首位的法国高雪维尔（Courchevel）低6成以上。 日本北海道二世古的Setsumon 301号公寓现代奢华，设有两房，经过精心设计。靠近所有的餐馆和商店，距离滑雪山（可乘坐Ace Fa滑雪缆车）只有120米。房价约¥688万。点击查看房源详情 第二位是美国科罗拉多州的阿斯彭（Aspen），其后是瑞士的圣莫里茨（Saint-Moritz）和法国霞慕尼（Chamonix）等世界着名地区。二世古的物业投资收益率“在好的时候达到7％”（当地房地产公司），与仅为5％左右的世界滑雪度假村平均值相比显得划算。在二世古提供户外娱服务有24年的NAC公司的社长ROSS FINDLAY表示，“与欧美的一流度假胜地相比，二世古仍然便宜。” 位于美国科罗拉多州阿斯彭的山景观豪华别墅，占地面积2372平方米，建筑面积840平方米。6卧9卫的超大空间，3层层高的开阔视野，为居住提供了极佳的体验。房价约¥1.18亿。点击查看房源详情 日本企业也成为收购对象 海外资金的流入正在推高日本资産和服务的价格。虽然对日本人来説显得偏高，但从海外来説仍偏低。如今“企业”也不例外。 一家中国的基金最近收购了涉足电子零部件业务的日本关东地区的中小企业。相关人士透露，“在招标中没有其他买家，包括工厂在内，最终以低价收购。” 据日本RECOF公司的统计显示，2018年中国企业对日本未上市企业的并购（M&A）件数增至2008年的6倍，达到25件，创出过去最多。近年来突出的是收购因经营困难和缺乏接班人而濒临停业的中小企业。一名并购的仲介业者表示，一些面向制造业的日本零部件厂商和消费品企业等虽然具有技术，但因日本大企业没有兴趣而被海外企业低价收购。 依赖外需的增长也是一种战略。对地方来説，还是迈向全球化的契机。 点击查看在售日本房源 “おいしい怎麽说？”“好吃”。在人口不到8千人的北海道白糠町。坐落在山间的“茶路小中学校”的教室里传出响亮的中文。在该町，从保育园到高中的全部公立学校都教授中文。虽然是除了渔业之外没有优势産业的地区，但如果前往钏路和札幌，在水産加工企业等的工人和游客中，很多都是中国人。白糠町教育委员会表示“如果懂语言，将来的工作机会将增加。” 但是，难以判断今后日本是否持续受青睐。婴儿用品企业贝亲12月2日以中国访日游客减少为由下调了业绩。该公司常务执行董事板仓正表示，“访日游客需求触及天花板”。SMBC日兴证券的宫前耕也指出，“关於对访日游客的过度经济依存，国际局势和汇率波动成为风险”。日本仰仗“便宜”的增长同时存在脆弱性。如今是应该日本点检限制放宽等国内改革是否停滞的时期。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本移民、留学或房产投资的机会。 来源：日经中文网 责编：Zoe Chan
