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请收下这份外国人在日本买房的全能指南

作为亚太地区最发达的国家之一,日本是最受国际企业和房产买家欢迎的投资目的地之一。外国人认为日本是安全的,所有权的规定也很透明和有利。

不要忘了,日本也是一个非常适宜居住的国家。很多人决定在这里定居,或者购买生活用的房产作为度假或出租用途。请阅读本文,了解在日本买房的最佳时机。


外国人可以在日本购买房产和土地吗?

这个基本问题的答案是“可以”。外国人在日本买房没有任何法律限制。事实上,同样的规则和法律程序都适用于日本人和非日本人的购买者。

在日本买房不需要拥有国籍或在留资格。但是,在日本买房并不能获得日本在留签证。

此外,日本是亚洲少数几个外国人可以永久拥有土地的国家之一。许多投资者认为这非常诱人,我们看到北海道新雪谷(Niseko)等地对度假房产的需求非常强烈。

日本二世古的Foxwood Homes是位于四季皆宜的新雪谷东山(Higashiyama)的全新独立别墅项目。俯瞰羊蹄山的现代3居室住宅以1.46亿日元起售。

在购买土地时,您可以选择以永久产权或租赁方式购买。


选择永久产权物业还是租赁产权物业?

在日本,永久产权(Shoyuken)是指土地和土地上的建筑物的完全所有权。而购买公寓时,则是建筑物和下面一小部分土地的共同所有权。

日本出台法律,规定初始租赁期为30年,包括所有房产类型。在第一个租赁期满后,您可以再延长20年的租赁期。

看看这两种所有权方案,各自带来了什么好处。

  优点  缺点
永久产权物业 土地和实体结构的直接所有权 更昂贵
土地资本增值的利润 较高的房地产税
更快的购买过程 需缴交附加税
租赁产权物业 比永久产权便宜30-40% 每月需向土地所有者支付租金
无土地税 更难转售
较高的租金收益 有时更难申请房产贷款

在日本买房的具体流程

我们将多年的经验提炼成分为八步的日本购房最佳实践指南。

第一步:寻找日本的房产中介

对于投资房产这样的重大决定,外国人需要得到日本当地房地产专家的指导。他们可以在很多方面帮助您,包括:

  • 法律安全
  • 文件翻译
  • 关于价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询
  • 当地居民区的知识
  • 看房协助
  • 与卖方的谈判和正式程序

您的第一步总是应该咨询代理,并概述您的首选位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的经纪佣金是3%。

要找日本的房产中介,您可以:

  • 在网上查询: Juwai.asia,一个“帮助亚洲买家走向全球”的平台,现时提供约20个代理的资料,将是一个很好的开始。
  • 询问您认识的朋友和其他联系人。
  • 联系您的商会。

第二步:查看和比较房产

一旦您决定了您梦想中的房子的基本条件,就可以四处选购了。我们建议您在理想社区找到类似的房产,并了解这些房产的最新价格。

日本国土交通省有一个网站可以帮助您找到房产交易的可比价格。当地的房产中介当然是非常宝贵的资源,您也可以从Juwai.asia上虚拟看房和比较房源开始。

此外,尽可能参加开放日也是必要的,这有助您了解什么因素对您才是最重要。

第三步:表达购房意向

购买新房时,需要填写由开发商或房地产公司制作的“购入申込书(kounyuu moshikomisho)”。新建房产通常会根据收到的申请数量进行抽签,因此请考虑到您的购买申请可能被拒绝的可能性。申请费为2万-10万日元。

如果是购买二手房的话,可以向卖家提交“购买意向书(kaitsuke shoumeisho)”。目的是为了表达自己购房的诚意,并作为谈判的起点。

第四步:支付定金

买方向卖方支付定金,即所谓的“手付金”(tetsukekin)。它通常占总购房价格的5-10%,并在交易结束时作为总购房价格的一部分计算。

第五步:获得房贷的预批复

当您提交了意向书后,就可以和银行协商您的贷款方案了。银行会对您的记录进行单独评估,并要求您提供一些文件,比如:。

  • 身份证明文件,如护照和当地驾照
  • 最近的健康证明
  • 年度税收收入

请记住,除非您是永久居民,否则外国人很难在日本获得房产贷款。我们将在后面的文章中详细探讨。

第六步:详阅《重要事项説明书》

《重要事项説明书》(juuyoujikou setsumeisho)是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。

作为由卖方代理人准备的法律披露文件,它应该包含所有买家需要的信息,以做出明智的购买决定,例如:

  • 任何现有的抵押登记的财产
  • 其他留置权或抵押权
  • 与邻居的边界纠纷
  • 破损物品
  • 管理费

《重要事项説明书》文件样本

根据日本法律,这份通常有20-100页的综合文件必须在买方执行购买协议之前交付给买方,并进行口头解释。

第七步:签订购买协议

当您对《重要事项説明书》的内容感到满意时,就可以签署具有法律约束力的购买协议了。

需要包括的文件和信息有:

  • 您的护照复印件
  • 印花税价值
  • 登记证
  • 印鉴
  • 您从检查报告中获得的信息,例如,关于害虫的信息

日本人会在公文上盖章,以确认个人或商业交易

第八步:最后结算交收

最后的结算通常在买方的银行进行,由司法书士(shihoushoushi)处理。买方将把余款转到卖方的账户上,然后房产的所有权将转给买方。完成后,卖方将所有钥匙交给买方,所有权的转移就完成了。

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 日本的房产购买成本

经纪费 经纪费包括购买价格的3%+6万日元+消费税。
购置税 产权登记后2至3个月一次性缴纳。它是根据政府对土地和建筑物价值的评估而征收的。
登记和执照税

购房者要想获得房产的合法所有权,必须要有登记许可证。 税率从土地和建筑物评估价值的0.4%到2%不等,取决于转让的方式。

印花税

对合同和协议文件征收印花税,在产权登记时缴纳。

1000万日元 - 5000万日元 = 1万日元
5000万日元 - 1亿日元 = 3万日元
1亿日元 - 5亿日元 = 6万日元
司法书士费 司法书士的作用是协助客户办理财产登记手续。聘请司法书士的费用根据财产类型、评估价值以及是否需要抵押登记而有所不同。

外国人在日本可以贷款买房吗?

日本的一些银行能够向在日本居住的外国人提供贷款。如果您有永住权或与日本人结婚,您最有可能得到贷款人的青睐。有的银行还向在日本有长期工作经验的外国人提供贷款。

如果您不是日本人,需要融资,我们建议您在本国寻找一家在日本有分支机构的银行。像瑞穗信诚这样的日本银行,在澳大利亚、中国大陆、中国香港、新加坡、马来西亚、越南等地都设有办事处。

这些银行会对您进行个人评估和检查您的:

  • 目前的工作和工作经历
  • 总体财务状况
  • 目前的工资。一般来说,银行要求您的收入至少在200-500万日元之间,但也有不同。
  • 年龄
  • 您目前有哪些抵押贷款

其次,您要决定的是采用固定利率贷款还是浮动利率贷款。目前,固定利率贷款在日本很受欢迎,因为利率正处于历史低位


东京房价和租金收益率一览

房地产经济研究所(Real Estate Economic Institute)发布了2020年大东京地区新建公寓市场供应和价格趋势的谨慎乐观预测

东京都及周边地区

大东京地区整体(2019年1月至11月)新公寓的平均销售价格为6060万日元,同比增长2.4%。这也是价格第二次突破6000万日元大关(第一次是在1990年)。

  • 东京23区:平均售价7247万日元,同比增长1.5%;每平方米113万日元,同比下降0.7%。
  • 东京西郊:平均售价57,040,000日元,同比增长9.0%;每平方米834,000日元,同比增长11.9%。
  • 神奈川县:平均售价5298万日元,同比下降2.9%;每平方米768万日元,同比下降0.1%。
  • 埼玉县:平均售价4563万日元,同比增长6.0%;每平方米642万日元,同比增长3.7%。
  • 千叶县:平均售价4,450万日元,同比增长3.3%;每平方米609,000日元,同比增长4.1%。

租金正在上涨。根据第一太平戴维斯的数据,东京23区的中端市场平均租金要价同比增长5.8%,达到每平方米4,044日元,同样,东京中央五区的平均租金要价按年上升6.2%,至每平方米4,842日元(44.9美元)。

根据Global Property Guide的调查东京中心区的总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率往往较高,不过另一方面,需要更多的维护。


在日本农村买房

年轻的日本人大量迁往东京等大城市,这给外国人带来了很多在日本乡郊找到好房的机会。

如果您想找一处房产作为储蓄或度假休闲,您可以在农村地区找到便宜的传统房屋,例如在冲绳或北海道。

这些房子很多是老房子,可能会有些破烂,所以要准备好下些苦功或请专业人员翻新。

由于日本的房子供过于求,所以乡下的房子价格会低得出奇。事实上,在2019年2月,日本的废弃房屋估计已经累计超过1000万套!

如果您在北海道的农村地区搜索,您一定可以找到4-6间卧室的房子,价格仅仅是138 - 208万元人民币!


在日本寻找您的理想住宅,或与居外联系,我们将提供全面的支持。


作者:Zoe Chan

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