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为什么投资英国：英国国家概况
【国名】 大不列颠及北爱尔兰联合王国（The United Kingdom of Great Britain and Northern Ireland），简称联合王国（United Kingdom），通称英国。 【面积】24.41万平方公里（包括内陆水域）。英格兰地区13.04万平方公里，苏格兰7.88万平方公里，威尔士2.08万平方公里，北爱尔兰1.41万平方公里。 【人口】6605万（2017年）。官方语言为英语，威尔士北部还使用威尔士语，苏格兰西北高地及北爱尔兰部分地区仍使用盖尔语。居民多信奉基督教新教，主要分英格兰教会（亦称英国国教圣公会，其成员约占英成人的60%）和苏格兰教会（亦称长老会，有成年教徒59万）。另有天主教会及伊斯兰教、印度教、锡克教、犹太教和佛教等较大的宗教社团。 【首都】伦敦（London），人口882.5万（2017年）。最热月份为7月，一般气温在13-22℃；最冷月份为1月，一般气温在2-6℃。 【货币】英镑（1英镑约合1.24美元，8.86元人民币）（2019年9月） 【国家元首】 女王伊丽莎白二世（Queen Elizabeth II），1926年4月出生，1952年2月即位，1953年6月加冕。 【地理】 岛国，位于欧洲西部，由大不列颠岛（包括英格兰、苏格兰、威尔士）、爱尔兰岛东北部和一些小岛组成。隔北海、多佛尔海峡、英吉利海峡与欧洲大陆相望。海岸线总长11450公里。 【气候】属海洋性温带阔叶林气候。通常最高气温不超过32℃，最低气温不低于-10℃。北部和西部的年降水量超过1100毫米，其中山区超过2000毫米，中部低地为700-850毫米，东部、东南部只有550毫米。每年2-3月最为干燥，10月至翌年1月最为湿润。 【政治】2016年6月，英举行英欧关系公投，脱欧派获51.9%支持率，英在加入欧盟43年后决定脱离欧盟，卡梅伦随后宣布将辞去首相职务。7月，特雷莎·梅接任保守党新领袖，成为继撒切尔夫人后英国历史上第二位女首相。梅上任后，强调要促进社会公正、维护国家统一、促进经济增长。2017年6月，英提前举行大选。梅领导保守党继续保持议会第一大党地位，但未能赢得过半席位，在北爱尔兰民主统一党支持下，梅组建新政府并连任首相。2018年11月，英国和欧盟达成《脱欧协议》和《未来英欧关系框架政治宣言》，需经英、欧议会和欧盟理事会批准后生效。2019年以来，《脱欧协议》在英国议会下院三次被否决。4月，欧盟特别峰会决定延迟英脱欧期限至10月31日，其间如《脱欧协议》在英议会通过，英将于次月第一天正式脱欧，启动英欧未来关系谈判。6月，梅正式辞去保守党领袖职务。7月23日，鲍里斯·约翰逊当选保守党领袖并于次日出任首相。 【行政区划】 分为英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰四部分。英格兰划分为43个郡。苏格兰下设32个区，包括３个特别管辖区。威尔士下设22个区。北爱尔兰下设26个区。苏格兰、威尔士议会及其行政机构全面负责地方事务，中央政府仍控制外交、国防、总体经济和货币政策、就业政策以及社会保障等。 伦敦也称“大伦敦”（Greater London），下设独立的32个城区（London Boroughs）和“金融城”（City of London）。各区议会负责各区主要事务，但与大伦敦市长及议会协同处理涉及整个伦敦的事务。 【经济】 英国是世界上第六大经济体，欧盟内第三大经济体，仅次于德国和法国。私有企业是英经济的主体，占国内生产总值的60%以上，服务业占国内生产总值的3/4，制造业只占1/10左右。受国际金融危机影响，英金融业遭受重创，经济收缩7.2%，为20世纪30年代大萧条以来最大衰退。2018年主要经济数据如下： 国内生产总值：2.03万亿英镑 人均国内生产总值：30750英镑 国内生产总值增长率：1.4% 通货膨胀率：2.3% 失业率：4.1% 【教育】英格兰、威尔士和苏格兰实行5至16岁义务教育制度，北爱地区实行4至16岁义务教育制度。义务教育归地方政府主管，高等教育则由中央政府负责。 英重视教育和科研水平的提高，目前正进行教育改革，允许高校增收学费，同时继续加大教育投资。中小学公立学校学生免交学费，约占学生总数的90%以上。私立学校师资条件与教学设备较好，但收费高，学生多为富家子弟，约占学生总数的7%。英文盲率仅为1%。 约40%中学毕业生能够接受高等教育。全国有110多所大学和高等教育学院。著名的高等院校有牛津大学、剑桥大学、帝国理工学院、伦敦政治经济学院、圣安德鲁斯大学、伦敦大学学院、华威大学、曼彻斯特大学、爱丁堡大学和卡迪夫大学等。目前有30多万海外学生在英大专院校学习。 英是世界高科技、高附加值产业的重要研发基地之一，其科研几乎涉及所有科学领域。以世界1%的人口，从事世界5%的科研工作，所发表学术论文占9%，引用量达12%，仅次于美国。获国际大奖人数约占世界的10%，迄已涌现出90多位诺贝尔科学奖得主，居世界第二。在生物技术、航空和国防方面具有较强的竞争力。 【旅游业】英国旅游业收入居世界第五位，是英最重要的经济部门之一，从业人员约270万，占就业人口的9.1%。2017年，赴英游客达3923万人次。伦敦是外国游客必到之处，且旅馆众多，但旅馆房间多为豪华型，经济型房间较为紧缺；而餐馆在数量和风味上都有很大增加，可满足不同口味的需求。主要旅游地区有：伦敦、爱丁堡、卡迪夫、布赖顿、牛津和剑桥等。主要观光景点有：歌剧院、博物馆、美术馆、古建筑物、主题公园和商店等。 【交通运输】 英交通基础设施较齐全。陆路、铁路、水路、航空运输均较发达。伦敦有十分发达的地铁网。1994年英法海底隧道贯通，将英国与欧洲大陆的铁路系统连接起来。近年来的交通运输情况如下： 铁路：英国共有2563个火车站，铁路总长15878公里。日均发送旅客300万人次，货物周转量6000万吨公里。全国铁路和伦敦地铁分别承担了铁路系统运输量的49%和44%，其余由轻轨承担。 公路：英国公路总长达39.4万公里，其中3540公里为高速公路，承担着19.8%的交通量；3.08万公里为A级公路，承担44.3%的交通量。截至2013年底，注册的机动车辆总数为3500万辆，新增机动车272万辆。 水运：英内河航道共3200公里，其中620公里用于货运。泰晤士河是最繁忙的内陆水运河，其次为福斯河。海运承担了95%的对外贸易运输。英国大小港口众多，其中100个为重要商业港口，有52个港口年吞吐量在100万吨以上。吞吐量超过1000万吨的港口有：格里姆斯比-因明翰、伦敦、蒂斯－哈特浦尔、福斯、米尔福德-黑文、南安普顿、利物浦、萨仑沃、菲利克斯托、多佛等。通过发展航运金融和海事服务，英国保持了全球航运定价中心和管理中心地位。伦敦是国际海事组织、国际海运联合会等国际航运机构总部所在地。 空运：英国所有的航空公司和大多数机场均为私营企业。目前共有50多家航空公司。英国航空公司（British Airways）是世界最大航空公司之一，拥有300多架飞机，其航线覆盖90多个国家和地区约220座城市。英共有462家机场，其中35个机场年客流量在10万人次以上。英最大机场是伦敦希思罗机场，也是世界最大最繁忙的机场之一，客流量6590万人次；盖特威克机场是英第二大机场，客流量3300万人次。 【人民生活】 实行公共保健、社会保险等福利制度，是最早实施福利制度的西方国家。实行五天工作制。 国民医疗服务体系（National Health Service, NHS）是英国福利体系的标志。1948年由当时的工党政府创立，并一直延续至今，为全民提供免费医疗服务。由于初级健康保健实施良好，英人均寿命与其它发达国家相当，但正逐步走向老龄化。 【文化】 英国是世界文化大国之一，文化产业发达。全国约有2500家博物馆和展览馆对外开放，其中大英博物馆、国家美术馆等闻名于世。英国皇家芭蕾舞团、伦敦交响乐团等艺术团体具有世界一流水准。每年举行约500多个专业艺术节，其中爱丁堡国际艺术节是世界上最盛大的艺术节之一。当今世界80%的信息以英语传播。 2019年英国房产投资的8大优势 1、英国脱欧事件的影响 英镑汇率下跌，为外国投资者们提供了一个最佳的英国房地产买入良机。 2、对于私有财产的保护明确和稳定 英国大多数的房产皆是长期产权，或125年、250年到999年不等的产权，且还有着千年传统背书。英国法律更是明确规定了，业主在使用权快到期的时候是有权缴费予以延续的。 3、高收入居民的上涨之势迅猛 从而亦促使了房产的刚性需求更加旺盛。按照英国官方数据的预测，伦敦人口总量将在2020年达到940万；到2029年，伦敦人口总数将超过千万。按照伦敦市政府等权威机构的预测，伦敦中高收入的工作岗位在未来的5年时间里将新增加36万8千个。此外，预计未来20年之内，伦敦地区的住房缺口将达到36万套。于可预期的未来，伦敦房价依旧还将持续予以增长。 4、房产持有成本低，收益率高 伦敦房产的首付款仅仅只需百分之十、贷款比例则可以高达百分之75，贷款利率低等优势，更是吸引了诸多的国际富豪以及投资者。按照权威机构的统计报告显示，在过去的十年时间里，伦敦房产的年均净收益率大概在9.4个百分点。在二战之后的70年时间里，伦敦房产的年均净收益率一直皆稳定于7-10%之间。 居外网上出售的英国伦敦肯辛顿区豪华公寓Garden House，1卧1卫1车库，房价约¥1,137万。点击图片查看详情 5、税费合理 无论是英国公民还是海外投资者，在英国买房，总是会产生各类的成本，但无论是购买期间的中介、律师等费用，还是购买之后的房产持有费用以及今后出售房产的收益税费，英国的税费在全世界发达国家之中皆属于较为低廉的。 6、公共设施和高校云集 伦敦不管是自整体金融地位，教育文化行业及传媒，体育等各个方面来说，相较之于国内还是有着其一定的优势的。不仅仅可以让子女受到世界级优秀的高等教育，同时又能够给予家人买下一个安全且舒适的居所。假如选择伦敦房产自住的话，则更能够体会到伦敦诸多免费剧院历史人文名胜、各大公共绿地、博物馆以及图书馆的便利配套设施。 7、作为海外资产配置的投资产品 房产的流动性是非常之重要的。伦敦房产市场可以说是全球所有房地产市场之中透明度颇高的市场之一，其流动性亦显得十分强劲。按照英国房产网站专业的统计数据显示，民用的伦敦住宅平均出售时间一般皆在41天左右。 8、交易市场的成熟 英国房产市场经过多年的发展，已经形成了较为成熟、完善的体系。英国的法律法规体系较为健全，对消费者的保护非常完善，投资者支付首付以后，首付会一直放在银行的监管账户，开发商动不了。一旦楼盘烂尾，这笔钱就会原封不到的返回投资者，规避了国内房产投资存在的烂尾风险，这也是投资者青睐英国房产市场的一大原因。 来源：中国驻英国大使馆丶新浪财经 责编：Zoe Chan
日本北海道二世古房价暴涨66%！
在以粉雪闻名的日本北海道二世古（Niseko），在中心地段的餐饮店工作的日本女性抱怨：“房租涨了，不得不从郊外开车1小时来上班。”这是因为由於滑雪度假村的访日外国游客增加，地价上涨在持续。 北海道汇总的基准地价显示，二世古所在的倶知安町桦山地区的涨幅2019年达到66.7％，连续4年高居日本首位。在日本的地方的街道中，是罕见的上涨。 北海道滑雪度假村比全球首位低6成 但从全球范围来看，仍显得偏低。熟悉滑雪度假村的英国房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）数据显示，从2019年10月每平方米住宅价格来看，二世古为8139欧元（98万日元），在世界范围内仅排在第31位。比达到2万3030欧元（276万日元）丶排在首位的法国高雪维尔（Courchevel）低6成以上。 日本北海道二世古的Setsumon 301号公寓现代奢华，设有两房，经过精心设计。靠近所有的餐馆和商店，距离滑雪山（可乘坐Ace Fa滑雪缆车）只有120米。房价约¥688万。点击查看房源详情 第二位是美国科罗拉多州的阿斯彭（Aspen），其后是瑞士的圣莫里茨（Saint-Moritz）和法国霞慕尼（Chamonix）等世界着名地区。二世古的物业投资收益率“在好的时候达到7％”（当地房地产公司），与仅为5％左右的世界滑雪度假村平均值相比显得划算。在二世古提供户外娱服务有24年的NAC公司的社长ROSS FINDLAY表示，“与欧美的一流度假胜地相比，二世古仍然便宜。” 位于美国科罗拉多州阿斯彭的山景观豪华别墅，占地面积2372平方米，建筑面积840平方米。6卧9卫的超大空间，3层层高的开阔视野，为居住提供了极佳的体验。房价约¥1.18亿。点击查看房源详情 日本企业也成为收购对象 海外资金的流入正在推高日本资産和服务的价格。虽然对日本人来説显得偏高，但从海外来説仍偏低。如今“企业”也不例外。 一家中国的基金最近收购了涉足电子零部件业务的日本关东地区的中小企业。相关人士透露，“在招标中没有其他买家，包括工厂在内，最终以低价收购。” 据日本RECOF公司的统计显示，2018年中国企业对日本未上市企业的并购（M&A）件数增至2008年的6倍，达到25件，创出过去最多。近年来突出的是收购因经营困难和缺乏接班人而濒临停业的中小企业。一名并购的仲介业者表示，一些面向制造业的日本零部件厂商和消费品企业等虽然具有技术，但因日本大企业没有兴趣而被海外企业低价收购。 依赖外需的增长也是一种战略。对地方来説，还是迈向全球化的契机。 点击查看在售日本房源 “おいしい怎麽说？”“好吃”。在人口不到8千人的北海道白糠町。坐落在山间的“茶路小中学校”的教室里传出响亮的中文。在该町，从保育园到高中的全部公立学校都教授中文。虽然是除了渔业之外没有优势産业的地区，但如果前往钏路和札幌，在水産加工企业等的工人和游客中，很多都是中国人。白糠町教育委员会表示“如果懂语言，将来的工作机会将增加。” 但是，难以判断今后日本是否持续受青睐。婴儿用品企业贝亲12月2日以中国访日游客减少为由下调了业绩。该公司常务执行董事板仓正表示，“访日游客需求触及天花板”。SMBC日兴证券的宫前耕也指出，“关於对访日游客的过度经济依存，国际局势和汇率波动成为风险”。日本仰仗“便宜”的增长同时存在脆弱性。如今是应该日本点检限制放宽等国内改革是否停滞的时期。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本移民、留学或房产投资的机会。 来源：日经中文网 责编：Zoe Chan
为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？
对于很多精明的投资者来说，购买海外房产的目的往往有两个：潜在的经济收益固然很重要，但生活方式的因素也是必不可少的。这就是日本及其房产的优势所在。 日本的社会稳定，生活质量高，气候、文化、美食的多样性很强... 日本拥有的优点多不胜数。 这也是它成为世界上增长最快的旅游目的地之一的部分原因，2019年到达日本的游客达到3190万人次，连续七年创下新纪录。 日本的经济因素使其对购房者更具吸引力。即使新冠疫情在全球肆虐，日本的金融基础仍然具有较强的抗疫能力：今年一季度日本的3.4%负增长年率，与同期美国的4.8%和中国6.8%的经济萎缩相比，更胜一筹。 因此，我们总结出七大理由，让您尽早考虑在日本投资房产。 1. 不封国而有效遏制疫情扩散 尽管日本毗邻中国，老龄人口多，城市密度大，但还是成功地减轻了新型冠状病毒爆发初期的灾难性影响。 在报告首宗病例5个月后，日本的确诊病例不到2万例，死亡人数不到1000人。紧急状态解除后，生活迅速恢复正常。 G7国家冠状病毒相关死亡病例（截至2020年6月22日） 美国 119,975 英国 42,717 意大利 34,634 法国 29,643 德国 8,895 加拿大 8,482 日本 955 由日本网根据约翰-霍普金斯大学整理的数据创建 与一些西方国家一样，日本政府也以价值近1万亿美元（相当于日本GDP的20%）的大规模救济方案来挽救经济，以帮助该国度过这个前所未有的艰难时期。 相关文章： 居外说第十七期：“新冠”影响下的日本买房和移民机遇 疫情之后，东京房价会不会跌？ 2. 全球聚焦东京，直到2021年 鉴于新冠疫情，2020年东京奥运会将延至2021年夏天举行。共有339个项目将在东京举行，是现代奥运会历史上最多的一次，大部分赛程和场馆不变。 分析人士认为，延期对日本经济短期内影响有限。 东京是《财富》500强企业的所在地，比世界上任何一个城市（除了北京）都要多。这对基础设施以及房地产和建筑项目的需求产生了重大影响。 根据房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute）2019年1月发布的数据，自2014年以来，东京23区新建公寓的销售价格每年都在增长，2018年的每平方米的平均销售价格更实现了27.6%的涨幅。 除了上述投资机会外，东京被认为是一个充满活力、安全和独特的宜居城市。 3. 稳定而强劲的经济 日本的GDP排名世界第三，去年连续71个月增长，在日本投资，代表着踏足强大而稳定的经济体。 从经济规模来看，大东京所在的关东地区的GDP比巴西和意大利还大；北部的北海道、东国地区的GDP也接近土耳其的水平。 日本的房地产市场也很稳定和成熟。在过去的6年里，无疑受益于首相 "安倍经济学"的经济政策，全国各地的住宅物业价格都在上涨。 4. 房产的负担能力和融资能力 与纽约、伦敦、香港、上海等世界主要城市的房价相比，东京的房价还是很实惠的。 例如，在东京市中心，一套中档公寓的价格约为每平方米1.5万美元；而在香港，类似的房产价格要贵一倍。 东京公寓的面积也可能比您想象的要大：在大东京地区，新公寓的平均专用面积为66平方米（约710平方英尺）。 此外，大华银行、中国银行、华侨银行等银行的抵押贷款，使日本的购房融资变得前所未有的容易。 5. 优秀的租赁机会 在东京的中心区，毛租金收益率从3.4%到5.4%不等。小型公寓在的投资回报上要更高一些，可是这些公寓往往需要更多的维护。 从2019年4月到2020年3月，东京23区公寓的平均月租金上涨了5.8%，从2012年年底的谷底开始，整整上涨了约30%。 这些都是令人鼓舞的数字。加上在东京中心区很容易找到长期、专业的租客，我们不妨来看看一些非常适合出租投资的公寓吧。 6. 对外国人友好的房产所有权法 所有的外国人都可以在日本拥有房产，不受任何限制。 购房者不需要拥有公民身份或居住权。与泰国、菲律宾等亚洲国家不同，日本对土地的所有权没有任何限制。 而且，所有权没有期限。财产可以在外国人之间自由买卖和继承。 与加拿大、澳大利亚等国家不同，日本对外国买家也没有额外的费用和税金。外国人在购买房产时所缴纳的税金与日本人相同。 但是，需要注意的是，外国人在日本拥有房产并不会获得居留签证。 7. 这是一个适合度假，甚至养老的好地方！ 日本一直以来都是热门的旅游目的地，而近年作为世界各地外籍人士的养老地，日本也越来越受欢迎。 如果您想在日本购买房产，以旅客的身份享受各种文化和自然之美，日本提供了非常好的度假条件。拥有一套度假屋，您就有理由一次又一次地回来——而且每趟旅程都能为您带来惊喜！ 除了上述所有因素外，日本全国各地都有完善的医疗设施，在经合组织国家中，日本每1000人的医院床位数排名第一。同样，日本也是世界上寿命最长的国家，接近85岁。 它也被广泛认为是一个非常和平的地方。在"2020年全球和平指数"中，日本在亚洲排名第二。 此外，日本在经合组织的 "美好生活指数"中表现良好，特别是在人身安全、收入和财富、住房、教育和环境质量方面。 在日本投资是否存在挑战？对于外国人来说，日本的语言、文化、购房法、金融法规等都可能会变得很陌生，试图独自驾驭这些障碍难免会产生困难。好消息是，居外已准备好为您提供支援！您只需填写下面的咨询表格，就能够免费获得专业建议。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售日本房源，或致电 400-041-7515 谘询日本留学、移民或房产投资的机会。 责编：Zoe Chan
美国房产抄底正当时 随手给你10个理由！
美国在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面临着重重挑战，但可喜的是购买房地产的黄金机会已经到来。随着抵押贷款利率降至历史低点，标普500指数处于历史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐惧，那麽您获得好买卖的机会就更高了。 现在大家在家里呆的时间比较多，因此，房子的内在价值已经上升了很多。然而，鉴于 房贷利率已经崩盘，负担能力自然攀升。在大众媒体大肆宣传人口从大城市流向小城市的情况下，精明的投资者是时候反其道而行之，重新关注大城市的房地产了。不过，鉴于较低的估值、较高的净租金收益率和较低的整体密度，二线城市（也俗称“18小时城市”）也是非常有吸引力的。 让居外为您详细解释为什么现在和2021年便是购置美国房地产的好时机。 1. 全国各地房价走软 根据美联储经济数据（FRED），2017年美国房屋销售价格中位数开始走软。由此可见，一些定价的通缩早被释放出来了。 如果我们看一下2006年底上一个峰值之后发生了什么，我们看到销售价格中位数在2.5年的时间里从25.5万美元下降到21万美元（-17%）。2009年的下半年的，房价触底。 从2009年底到2012年，房价逐渐走高，然后在2017年下半年从22万元爆发式上涨约55%至34万元。 此后，销售价格中位数从34万美元下降到2019年第四季度的约31万美元，跌幅为9%。 随着价格和贷款利率双双下降，负担能力上升。 美国房屋销售价格中位数（美元） 美国房屋销售价格中位数（同比变化%） 2. 超低的房贷利率 房贷利率处于历史低位，现在一些贷款人甚至为自住房提供了低于3%的30年抵押贷款。如果房子对您来说是刚需的话，看到这么低的利率，很难坐着不下手。 视乎情况，这样的低利率可能会让买房比租房更实惠。而房贷很可能是购房者最高的一项成本，低利率肯定会推动购房。 但利率也是一把双刃剑。如果未来抵押贷款利率上升——短期内肯定是很大的一个“如果”，因为美联储已经承诺在2022年之前保持低利率——那么可能会影响房价。但是，由于低利率使得现在的房子更实惠，买家可能会认为未来的加息是值得担心的事情。 30年定期按揭的平均利率 3. 股市处于历史高位 标普500指数在2019年收盘时涨幅达到了惊人的31%。在2020年，标准普尔500指数和纳斯达克指数在经历了2020年3月的艰难时期后，已经反弹到历史高点。因此，股票投资者非常富有，特别是科技投资者。 股市创造了如此多的财富，难免会有一部分财富转移到2019年滞后的房地产上。将红利变成实际资产的传统将继续下去，特别是现在。我们都渴望一种安稳的感觉，而拥有一套房子或更大更好的房子会有帮助。 同时，我们也在寻求投资获利。鉴于房地产价格比股票走得慢，分散投资于美国中心地带的“18小时城市”会是可靠的策略。 相关文章：【美国楼市火热程度媲美股市！】 4. 2020总统大选年 如果我们只知道一件关于权力欲强的政客的事情，那就是为了继续执政，他们会尽一切可能帮助确保经济持续增长。 股市和房地产市场往往会因为总统候选人的所有竞选承诺而被炒作起来。重点是，无论谁胜出，股市和房市往往都会表现良好。 假设投资标准普尔500指数1,000美元的增长情况 5. 租金持续走高 房产的价值最终取决于其租金收入。一些沿海城市由于房价上涨速度加快，资本化率上限会较低。而中心城市的资本化率上限将更高，这为追求收入的投资者提供了巨大的价值。 随着冠状病毒的大流行，数百万人需要就地避难的地方。不过，多亏了经济刺激支票、各州丰厚的失业救济金和工资保护计划，相信很多美国人都能挺过封锁期，继续支付房租。在一些州，您每月可以赚到5,000多美元以上的失业救济金。 相关文章： 【新冠疫情蔓延 纽约租屋市场有利房东】 【疫情令美国楼市冰火两重天：房价上涨，租金“断供”】 6. 千禧一代正处于黄金购买期 千禧一代现在大多在30岁左右，这意味着他们有10多年的时间来攒首付。他们也正处于安家立业、生儿育女的阶段。 拥有房产的最大催化剂可能莫过于孩子。当您追求稳定时，您的筑巢本能就会超常发挥。此外，可能没有比来自千禧一代的需求更大的房地产投资的多年催化剂。 如今，千禧一代几乎占到了购房者的40%。 1985-2019年各代人的住房拥有率 从下图由全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors®）房屋买卖者代际趋势（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究报告中可以看出，已婚夫妇在购房人群中占主导地位，其次是单身女性。毫不奇怪，单身男性在购房方面远远落后于单身女性。 购房家庭的成人构成 下面是另一个有趣的图表，显示了千禧一代在哪里买房最多。 他们当然不会在加利福尼亚州或华盛顿、夏威夷、佛罗里达、纽约、新泽西、华盛顿特区或波士顿购买太多房屋。这种购买趋势能给予您信心，在非沿海城市购买房产是一个良好的长期趋势。 千禧一代在哪里买房最多（与最少）？ 就像股票投资者不应该对抗美联储一样，房地产投资者也不应该对抗多年来的人口趋势。自2019年以来，谷歌在内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州和内布拉斯加州的房地产上花费130亿美元。Uber在德州达拉斯的综合开发项目The Epic内签订了45万平方英尺的租约，其办公室将于2022年开业。向中心地带发展的趋势如日中天。 7. 工资增长再创新高 家庭实际收入中位数终于在2017年突破了历史新高。最新数据是2018年底的63179元，相信当2020年2019年的数据出来后，家庭实际中位数收入会进一步上升。 美国家庭实际收入中位数 8. 国外热钱降温 在2017年之前，许多沿海城市的买家不得不与富有的外国资金竞争，尤其是来自中国的资金。外国买家引起了竞价战，并对本地潜在买家造成了很大的竞争。此后，中国政府严厉打击热钱外流。因此，2019年中国买家购买美国房地产的人数同比下降超过50%。 现在，人们对2020年的冠状病毒感到担忧，中国富人正想尽一切办法从中国经济走向多元化。 最终，外国资金会再次涌入美国，特别是如果贸易战得以解决的话。对美国房产的需求已经积压了两年多，当需求最终被释放出来时，很可能会再次引发全现金的竞价战。 过去几年美国住宅物业的主要外国买家 相关文章：【外国买家在美国购房连续两年减少 中国人仍主导市场！】 9. V型经济复苏 在2008-2009年金融危机期间，美国的中位数房价在2.5年内下降了约17%。美国不会经历类似幅度的衰退，因为2008-2009年经济衰退后，贷款标准一直非常严格。 自2009年以来，只有信用分数优秀的人才能获得抵押贷款，负摊销贷款已经消失了。买房首付20%以上也再次成为普遍做法。信用度高的借款人积累了如此多的房屋资产，大多数房主应该能够比过去更容易地度过金融危机。 自2016年底的峰值以来，美国的销售价格中位数已经下降了约9%。即使房价继续下跌，达到与上一次经济衰退相同的幅度，也只剩下8%了。 2020年为对抗冠状病毒而自发的衰退意味着，由于美国有能力开放经济，所以复苏应该会更快。这次的经济衰退与上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好几年的时间才把系统的过度杠杆作用化解掉。 10. 贷款限额提高 美国联邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美将收购的抵押贷款的最高贷款限额。 在美国大部分地区，2020年一单元房产的最高标准贷款限额将为510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。 在高成本地区，房利美和房地美收购的抵押贷款最高贷款限额将为765,600美元。更高的贷款限额意味着购房者能够在相同的贷款利率下购买更多的房子。 此外，更高的限额意味着政府认识到房地产价格还有上升空间，因为他们的贷款限额是跟着通货膨胀率走的。因此，连政府都认为是时候在大流行期间买房了。 来源：Financial Samurai 编译：Zoe Chan 尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性，但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。 居外锦囊：房地产投资的价值大多来自于长期持有，让时间增长您的财富。 有兴趣抄底美国房市吗？欢迎您留下联系资料，免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。
在英国以房养老靠谱吗？
以房养老的话题本身并不新鲜，但在采访过程中感受到华人对以房养老的满怀信心，还是多少有点吃惊。 旅英华人在英国社会起步较低，从早期的海员、洗衣工做起，到最近几十年中餐外卖业遍布英伦，再到最近10年开始向英国中上等行业逐渐渗透并遍布金融财会、学术科研、医疗卫生等行业。随着华人职业的向上发展，旅英华人在财务方面也愈加自由，再加上有经济实力日渐强大的祖国做后盾，在英国购房置业，并投资出租房产的现象变得普遍。 先是购房自住满足生活需要，接下来是投资出租理财开源。华人在房地产投资方面很快就进入状态，并发现英国市场的美妙。于是，在广大华人中，“以房养房，以房养老”的投资观逐渐形成。 通过日常的交流和采访调查，笔者总结出英国“以房养房，以房养老”投资观念的几个基础： 首先，英国房产的保值增值功能强，抗市场风险的能力相对要高于其它投资产品。资金相对富裕的华人总会面对投资理财的问题，在银行利息持续低迷、股市起伏大幅波动的行情下，房地产是不多的保值增值的投资产品。 根据多年来的统计，以伦敦、牛津、剑桥为主的英国房地产投资旺地房产的波动比股市小，收益却比股市高不少；尽管房地产比债券市场波动大，但是房地产的收益率要明显好于债券。 其次，英国房产的出租回报率让人满意。根据英国房地产代理服务机构LSL公司最新的数据显示，在房租快速上涨以及房价飙升的带动下，近些年，买房出租这一投资的获利颇丰。过去一年内房东出租房屋的投资回报率达到12.7%，其中包含8,233英镑的租金收入至和13,066英镑的房价增幅。LSL的统计还显示，在2001年到2007年的房地产黄金时期，出租房的平均收益超过15%。而且伦敦等几大旺地的收益率还要更高。 第三，英国出租房租金收入稳定增长，能够成为养老时期可靠的收入来源。在英国，整个房地产行业需求远远大于供应的现象是一个不争的事实，因此，只要业主不对租金的高低斤斤计较，出租房产空置的可能性几乎为零。 在当前按揭利率相对较低的情况下，房租的收益远远能够偿还按揭贷款还款。而租金本身的增幅也要高于通货膨胀率，LSL数据显示，截止今年8月的过去12个月内，英格兰和威尔士地区房屋租金上涨了2.4%，伦敦地区的涨幅超过3%。 如果在40岁购置一套出租房，到65岁法定退休时，以房养房的过程基本完成，意味着房产按揭贷款全部还清。意味着退休后的房产租金收益扣除日常维护成本后即为纯现金收入。按照当前全英国平均月租金761英镑的水平，相当于每月490英镑政府基本养老金的一倍半，将是基本养老金之外一笔不小的额外收入。 第四，从英国房地产的产权和建筑质量等方面看，在英国以房养老绝对地靠谱。绝大部分英国房产是永久产权，即使部分房产不是永久产权，通常也不会低于70年，绝对不会有中国国内70年产权的担忧，也就是国内房产的实际价值随着产权年限的减少越来越低的情况发生。 另外，建筑质量对于房产长期收益非常重要。根据今年8月召开的国际绿色建筑与建筑节能大会的一份报告显示，英国建筑的平均寿命达到132年，远远高于国内建筑平均只能维持30年的寿命。仅从建筑寿命一项来看，在英国以房养老是靠谱的，相对而言，中国爆炒的以房养老仅仅是造梦而已。 或许正是这些原因，越来越多的华人对英国出租房资产趋之若鹜。英国最知名的出租房投资商福格斯和茱迪•威尔森夫妇在9月19日和20日分别接到来自中国投资者的竞购，希望购买他们在英国东南部肯特(Kent)区域阿斯福德(Ashford)和梅登斯栋(Maidstone)的1000套优质出租房资产组合。可见一斑。 浏览居外【名家专栏】栏目之英国，了解英国房产投资独家专业解读。
三大投资策略，助您入门英国房产市场！
房产投资者，听起来门槛很高，但实际操作起来并没有想像中那么难。万丈高楼平地起，只要开始投资了第一套房产并成功将其出租，那么恭喜你！你已成功将这个国家80%的人甩在了身后。如果投资策略合宜，运作恰当，你的资产将随着你的经验一起“滚雪球”，早日实现财务自由。 接下来我们总结和分析一下市面上行家们常用的三种房产投资策略，希望能够通过具体的数据让大家对房产投资的投入和回报有更具体的了解，并因此产生兴趣。 >>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国房源 开始之前，先科普几个相关概念： 毛收益率=年租金收入/房产总价 净收益率=年租金利润（年租金收入-年成本）/房产总价 投资回报率：年租金利润/投入资金总额。 假设房价是£100,000，年租金收入是£8000，那么毛收益率是8%，其中利润是£5000， 那么净收益率是5%。 但如果实际投入的资金其实只有£20000，剩余部分是银行按揭贷款，刨除房贷利息后的利润是£4000，那么投资回报率就是£4000/£20000=20%。 投资汇报率（ROI， Return on Investment）是我们在投资时最常讨论的概念。 策略一：买房出租，再买房再出租 —就是这么简单粗暴！ 目标： 在20年中构建起稳定健康的收入租金收益渠道。 策略总结：集中火力购买一套收益率较高的房产并将其出租；在家庭积累充裕的情况下逐渐增加房产数量。 前期资本需求：中等 需要投入精力：前期较低，后期由于数量的增多而略有增加。 持续性的投资需求：高 适宜人群：有一定的积蓄，稳定的工作和较为可观的收入，家庭收入每月有一定结余，希望能够进一步拓宽收入渠道。 这个策略的适宜人群一般本职工作比较忙，又有家庭要照顾，所以能花在房产管理上的时间和精力比较有限。这两方面的缺失需要通过前期较大的资金投入来弥补。 一起来算笔帐：假设有£25000存款作为启动资金。使用曼彻斯特Eccles 地区一栋三居室连体房产为例。该房产的售价是£80000，内部状况良好，看起来不需要进一步进行大规模装修就能出租。 购买这套房产前期需要投入的资金列举如下： 首付：£20000 (售价的25%) 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£2400（根据今年四月出台的最新政策计算） 装修费用：£1000（简单的打扫，安全证书，其他小物件的添置等） 该区域内同类型房产出租的价格约£595/月，保守估计我们取£577/月作为估算值。而出租该房产所产生的运营费用为： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10%– £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 那么这个房产带来的税前月净收入为£191.75. 该类型的房产以家庭型长期租用为主，所以每年预留2周时间作为空置成本。这样算下来一年的利润为£2212.47, 以投入£25000做计算，年投资回报率为8.8%! 这是最简单省力的房产投资策略，准入门槛相对较低。如果存钱够给力的话，每过18个月再买一套，坚持15年的话税前租金收益可达£22000。虽然个人所得税的缴纳会稍微阻碍节奏，但是一旦这个雪球滚起来，通过租金收益进行的再投资速度会越来越快。 策略二：巧妙使用贷款，让现金流起来 目标：在起始资金投入有限的情况下创建租金收入。 策略总结：同等条件下选择价格便宜但需要重新整修的房子，通过内部改造来增加其价值，再向银行申请抵押贷款来套活现金流。 前期资本需求：中等 需要投入精力：较高 持续投资需求：低 适宜人群：有一定的空余时间和精力进行房产整修和贷款转换工作。 一起来算笔账：以下这个位于利物浦的三居室房产，售价约£55000，内部装修方面有待于进一步修整。预计需要花费£10000英镑的人工和材料费用能达到比较合适的水平。而同一区域内差不多时间相同类型的房产市面价格为£80000售出，如果整个装修项目进度和预算控制合理可能获得£15000的毛利润。 这个策略成功的关键是何如尽量压低旧房子的买入成本，以确保重新装修后的利润空间。因为买房所需要的原始贷款时间比较短，而银行通常只愿意将贷款发放给“可居住”房产，买家通常会先使用过桥贷款（Bridging Loan）来完成购买,利率在0.75%-1.5%每月，另外加上贷款总额2%的费用。而由于在装修完成后，短期之内就会把房产进行再次抵押贷款（Refinance）。 购买这套房产所需要的资金投入： 首付：£16500 (售价的30%， 剩余的£38500使用过桥贷款) 贷款费用：£3850（按每月1%的利息共8个月，并加收2%手续费） 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£1650 装修费用：£10000 总投入：£33500 通常在拥有房产6个月以后，可以向银行申请抵押贷款, 而贷款的额度是装修完以后市场价值（£80000的75%）： 抵押贷款获得：£60000 偿还过桥贷款：£38500 结余：£21500 原始总投入£33500，通过抵押贷款后将结余的£21500先收回，那么实际捆绑在这个房产投资上的金额仅为£12000。 将房产出租估计可以获得房租£577/月，其他支出： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 如之前一样，每年预留两周的空置成本，那么每月的税前净利润为£184.37, 相当于£2212.47每年。但由于总投入资金仅为£12000，通过巧妙的使用和转换贷款以及装修精力的投入，这笔投资的汇报率将近18.5%, 比第一种策略高了将近10个点。 策略三：看准时机出手，坐等房价增值 目标： 长期投资，等待房产增值作为主要收入 策略总结：选准潜力房产出手，虽然兼顾租金收益和房产增值潜力，但以租金收益覆盖日常开支，主要等待房产增值 前期资本需求：较高 需要投入精力：低 持续投资需求：低 适宜人群：手头有较多可用资金，有耐心放长线掉大鱼 一起来算笔账：以下这个位于南安普敦的两居室公寓售价£142000： 购买这套房产需要投入的资金为： 首付：£35500（总价的25%） 印花税：£4600 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 总投入：£41600 该区域内同类型房产的月租金收入为£850/月，其他相关支出： 房贷：约£443.75/月 物业费：约£100/月 房屋保险：£0/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £85 维修基金：月租的5%（公寓所需的个人维护费用相对较低）£42.5 保险起见，每年预留一个月的空置成本，该房产可以带来£165/月的税前净收入。虽然该房产的前期投入比以上两个案例高而收益没有那么高，但由于该公寓的地理位置佳，房产自身的条件好以及周边的设施完善，其在增值方面的潜力比以上两个房产要大。 根据英国房价的历史增长趋势，每9年平均房价增长将近两倍，最长的翻番速度不超过14年。因此，虽然有些长远，但预计该房产在20年时间内价格翻番应该是很有希望的。 这个投资策略的重点是需要思考买什么样的房子买哪里的房子能够带来最大的增值。选对投资的地点很重要，这种选择应该以对房产的刚需为导向。通常经济和贸易活动比较活跃，公司比较密集的城市是首选。而在城市内部，最先和最快的增长点一般都出现在各项设施都比较完善的高端，中心区以及学区内。 （互联网综合整理）
全英留学性价比最高的城市居然是它！
2018年英国留学秋季申请即将来临，有着英国留学计划的你，此刻正忙于刷新语言成绩，准备PS等材料，还是仍犹豫彷徨于对城市和学校的选择？一组数据供你参考~ 它是全英最适合留学的城市之一 在QS发布的2018全球最适合出国留学的城市中，全英共有三个城市入围前三十。这份榜单主要参考了城市的大学排名、就业活动安排与安全性、城市教育负担能力，以及城市发展动向和期望指数等。这份世界排名中，伦敦拿得头筹，爱丁堡排名第十六，曼彻斯特位列第二十四，曼彻斯特市和2016年相比排名上升了十三位。 相比于冠军之席的伦敦，曼彻斯特生活费是其的五分之三，相比低40%。其留学成本之低、性价比之高，见微知著。 它是蒸蒸日上的魅力之都，也是因足球兴盛的留学热地 曼彻斯特是座极富潜力的留学城市，它是英国西北部的交通枢纽、经济文化就业中心，是英国第二大金融城市。这个人杰地灵的地方有着鸿篇巨制的工业革命历史，有着无与伦比的音乐会场、热闹非凡的夜生活、琳琅满目的美食。 曼城同时拥有着全欧洲最多的留学人口。拿曼彻斯特大学来说，这里国际生数量极多，仅2017年就有3100名中国学生前来留学。这归因于城市本身的优渥条件，和当地杰出的教育资源、势如破竹的就业前景也犹为相关。 世界上最受欢迎的足球俱乐部也让曼彻斯特成为留学生呼声最高的城市之一。曼联是有着神话般创举的队伍，是英格兰足球史上最为成功的俱乐部之一，也是欧洲乃至世界最具有影响力最成功的球队之一。 土生土长的曼彻斯特本地居民多是曼城队的球迷，而外来移民及其后代则多是曼联的拥趸。在曼彻斯特职业球员的工资待遇非常高，这是小孩追逐足球梦想的最大动力之一，也是曼彻斯特足球能够长盛不衰的重要原因。风靡全球的足球俱乐部给这座城市增添了更多活力，也吸引了众多年轻留学生的目光。 它有着最受顶级雇主欢迎的高校 曼彻斯特市有五所大学，分别是曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、波尔顿大学、皇家北方音乐学院、索尔福德大学。曼彻斯特大学是英国第二大高等学府。 在英国研究机构High Fliers Research发布的2018年英国毕业生就业报告可见，在最受英国顶级雇主招聘青睐的目标院校中，曼彻斯特大学位列头筹，紧跟其后四所大学分别是：伯明翰大学、华威大学、布里斯托大学和伦敦大学学院。 众多优势有目共睹，使得留学生们近年来路转粉，直接pick曼城。 居住在曼城留学，你获得的将不仅仅是学位 在过去的25年里，英国为租而建的地产表现出强势劲头。据估计，英国每年需要至少240,000套新房才能满足日益上涨的需求。 过去十年，这一数额并未达到，由此导致房价持续上涨。可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港，其中曼彻斯特尤为吸引投资者的目光。 自2014年起，曼城租金已上涨25.4%；2014-2017年，曼城房价上涨37.6%。预计至2021年，曼城平均房价将进一步上涨28.2%，预计至2021年，曼城房屋的月租金收益率还将近一步上涨20.5%。投资者在曼彻斯特可以看到持续上升的租金收益。 居住在曼城留学，你不仅是在为教育投资，曼彻斯特市的房产更会为你带来稳健的价值回报。在坐拥房产大幅增值外，也能获得不断增长的租金收益。 种草曼城优质公寓，坐拥潜力之城的CBD，物业编号39268301 源舍·怡尊雅苑位于曼彻斯特西曼城湾（EMBANKMENT WEST）,是尚选地产全新大型项目源舍的旗舰楼盘，专为出租、投资而建，融合超高建筑品质和优越地理位置。由于房屋供应极度紧缺，在过去的25年里，曼彻斯特为租而建的地产表现抢眼（可持续增值及稳定高收益）。 西曼城湾地处Exchange车站历史遗址，如今已成英国最大商业和零售中心区，房价和租金保持良好势头，着实为强势潜力地段。 源舍.怡尊雅苑共147间，有开间、一居室、二居室、三房等不同房型，自住、租赁、出售皆宜。付款方式灵活，可选择按揭贷款或一次性付款。尚选地产提供多种租赁与管理选择，并拥有专业的投资租赁团队委托管理，确保客户尊享一站式投资。 除此之外，源舍·怡尊雅苑还享有居外瞩目倍致的独家优惠：现在购买，总价立减1%，您有没有心动呢？ 來源：居外原創 排版：Fern Wang
日本进一步放宽移民政策 吸引外籍劳工及企业家
2017年，全日本仅有94.6万个新生儿出生，为1899年日本有统计数据以来新生儿出生最少的一年。 同年，有134万日本人去世。也就是说2017年一年，全日本本土人口规模净缩减约40万。 整个20世纪，日本的人口规模从1900年的4400万增长到2000年的1.28亿。上个世纪70年代，日本的人口出生率曾冲到一个高峰值，平均一个日本女性生育2.1个孩子，而现在，这个数字跌倒了1.4个 （略高于2017年中国的人均1.24个），远低于相对富裕的美国和瑞典。 日本统计局曾经预测，日本如果不改变自己的移民政策，又或者日本女性如果不提高自己生孩子的平均数量，那么到2050年，全日本人口将跌至1亿左右（2017年日本人口规模约为1.27亿）；而联合国的预测是截止到2100年，全日本的人口将跌至8500万。 日本将实施三大措施来减缓人口规模缩减： 1. 调整外籍劳工日语资格测试（JLPT） 为了解决日益加深的劳动力短缺问题， 日本对外籍劳力保持进一步开放。 2019年4月，日本政府外交部将调整外来劳工日语语言测试内容，该测试包含听力和阅读， 以后会增加写作和口语测试。测试的内容将从以前的偏学术转向偏重工作场所的实用日语表达，侧重测试申请人在日本的日常生活以及商业环境中的理解和日语使用能力，例如拨打电话和安排工作会议。该测试是评估在日本求职的外籍人士的主要考核标准之一。日本本土和海外地区都可以考， 首先将从越南、菲律宾这些东南亚廉价劳动力输出国举行，测试结果将由计算机评定。 目前日本雇主和工作项目使用的日语能力测试，多是针对学术环境和学生生活中使用的语言。参加JLPT的人中仅有三分之一是在日本留学的交换生，很显然，JLPT有必要为其他的三分之二的非日本交换学生做适当改变。 2. 推出5年长期工作许可 取消行业限制 为了解决建筑，农业，护理和其他劳动密集型行业劳动力短缺问题，日本将在明年4月制定一份五年工作许可证，不再对申请人的就业行业做限制。 日本政府还计划在全日本，尤其外籍就业人士较多的城市开设30多个外籍劳力协助中心，帮助小型企业吸纳更多的外籍劳力。此外，还将在日本不同地区举办研讨会，以提高日本雇主的外籍劳力雇佣法律知识，并提供咨询服务。 为了实现上述目标，日本政府（METI）在2019年的预算当中预留了近88万美元的预算 （约1亿日元）来扶持本国中小企业吸纳外籍劳工的工作。外国劳力协助中心的核心能力主要为：如何将农民工有效培训为建筑业工人，并提供日本的劳动力管理和在日本生活的技巧常识辅导。 2018年上半年里，日本外籍居民增加了2.9％达263万，为历史新高。尤其是技术类实习生以及新增的护理工作者类别显示出显着的增长。 而在2007年，全日本的外籍劳工人数总规模不过30万，2017年也不过接近130万人。截止到2018年上半年， 263万的外籍居民占全日人口比重约为2％左右；其中以已经接受过技术实习培训的外籍人员增速最多，达4％以上，这一群体的规模为28.6万人左右；另一个外籍劳工迅速增长的行业是护理业，这是日本在2017年11月新增加的对外籍劳工开放的行业。 日本政府将于明年4月开始向非熟练外国工人发放签证，以帮助改善日本小企业和农村地区严重的劳动力短缺，预计日本的外籍劳工规模仍将保持上升。 在日本的外籍永久居民和韩台血统的“特殊永久居民”占外籍人士比重约四成。有学生身份的人占12.3％，即32.4万人左右，而技术实习生占比10.8％。 3. 放宽商务高管签证要求 吸引外籍企业家 2018年8月《日经亚洲评论报》报道指出，日本将很快放宽对商业高管人员签证的资格要求，寻求吸引更多有才华的企业家。申请人目前必须在日本有一个线下办公场所，即使申请者租赁的是共享办公室亦可。租用共享办公空间一方面降低运营成本，同时外籍企业家还能与其他商业机构多些交流机会与场所。 此前，阻碍外籍人士申请日本商务高管签证障碍主要在于日本的非共享办公室租金昂贵，或需要日本担保人。 不过，日本商务高管签证申请者的公司须经营至少3年，并在共享办公空间有注册记录。此外，还需要得到日本对外贸易组织的支持；申请该签证的外籍人士创立企业需要拥有至少500万日元（约4.5万美元），并雇佣两名全职员工。 2016年，约有2万名非日籍人士以日本商务高管签证留在日本，这一人群的规模在持有中长期居住日本签证的外籍人士当中占比不到1％。日本政府也在考虑修改签证要求，以支持有计划在日本开办企业的人。 在2018年上半年中，进入日本的外国人增加了15％，达到1538万。以商务高管签证以及工程、人文和国际服务专家签证进入日本的人数显著增加。 统计在中国大陆、中国台湾和菲律宾的游轮上停留在日本的外籍游客，持有临时登陆日本许可证的入境者在2018年上半年里上升了12.2％至115万。 据日本卫生、劳动和福利部统计，日本政府在革新自己的移民政策上走出来喜人的第一步。 今年9月，大摩发表蓝皮书，表达了对日本经济的乐观看好。原因是日本的平均每工时生产率已经跃升至 G7国家榜首，超英美；而每工时平均生产率增长是一个重要的衡量经济体长期发展的指标。 此外，日本的实际私人资本支出增速创新高，已经连续7个季度保持增长。由于在人工智能、大数据以及高新技术制造的大投入，日本大型企业的资本支出预计在今后的2年里，仍将保持7%的年增长速度。 大摩如此看好日本， 定论日本已经走出了连续三十年的低经济增长和低股权回报率阶段。日本宏观生产效率的增长和微观层面企业的表面走强，将推动MSCI日本股的股权收益率（ROE），预期到2025年MSCI日本股的ROE将升至12%，优化的生产效率将抬升日本的实际利率，增加持有海外资产的成本，令日元实际有效汇率走强。 读了这么多，有考虑开始投资日本吗？居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上日本在售房源，或致电 400-041-7515 谘询日本留学丶移民和投资的机会。 参考来源： 《日经评论网》 《福布斯》 《日本从落后者成为领导者》 撰文：HY 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
泰国房子值不值得投资？实地考察告诉你有哪些坑！
作者：樱桃 之前不断有人问我泰国的房子能不能投资，因为我也没有去过泰国，对于我没有实地调研过的城市，我是不敢给大家推荐的，所以3月份我专门去泰国首都曼谷做了考察，把大家关心的一些问题了解清楚，如实作出报告。 为什么会选择泰国？ 我之前也不明白，为什么那么多中国人会选择去泰国投资，直到去了后，跟当地的投资人士深入了解，才看懂。 大家都知道中国人是最喜欢买房的。中国的钱去哪个国家，哪个国家的房价就涨的快。 一般中国人走了，房子想大涨就很难了！所以投资一定要跟着中国的热钱走！ 欧美国家的投资门槛较高，且前几年上涨一轮后，中国人撤离加拿大、澳大利亚、新西兰等国家，当地楼市已进入调整期，此时再进入已经不合时宜。 而东南亚这两年开始成为中国投资者追逐的热土，一方面是中国制造业近几年在向东南亚转移，那边经济增速较快，基本面较好；另一方面是距离中国近，直接落地签，未来还会修高铁，有地理优势。 而在东南亚中，政局稳定，包容性最好的又首选泰国，人妖的存在就足以证明，走在大街上，谁也不会对人妖持有异样的眼光。 而且泰国是中国人最喜欢去的旅游之地。在2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次，其中中国游客量超过980万人次，占比最高。很多人过去买房，平常放租，冬天自己度假用。 曼谷的国际化程度非常之高，甚至超过了北京上海，这个你一到机场就能感受到，外国人多，所以房子租金很高。 泰国人口6900万，曼谷早在2010年人口数量就达到了1200万，首都至少有人口支撑，曼谷的地铁不排队四五轮你是挤不上去的，比北京还恐怖。而曼谷面积又非常小，才1568平方公里，比深圳还小四百多平方公里。 柬埔寨整个国家才1500万人口，对比之下立见分晓。菲律宾和马来西亚总感觉不太稳定。 而泰国签证又非常简单，拿着护照，买张机票，到泰国直接落地签。机票又便宜，所以去泰国，跟在国内飞行基本上没有什么区别，以后昆明还会修高铁到泰国，所以中国人过去非常便利，中国人直接推动曼谷的房价上涨。 中国现在已经成为泰国房产最大买家，只要你具有中国大陆的护照，就都可以买。 但是几年之前还不是，泰国房产的买家一向很多元化，在此之前日本才是泰国最大买家，还有专门的日本区，再之前是台湾。只不过中国经济发展快，财富积累快，所以出国做资产配置的也多了。 为什么会有如此多的国家买呢？这应当算是日本经验，或者俄罗斯经验了。 在2014年7月30的时候，当时人民币兑卢布的汇率是5.7784.然而到了2014年12月份的时候，人民币兑卢布的汇率最高时到了11.3343的水平。也就是说俄罗斯卢布贬值了49.02%。 当时俄罗斯赚钱的其实就只有3种人。一种是持有俄罗斯房产的。一种是提前囤积了进口物资的。一种是换了美金，资产到了国外的。但是他们的收益率不同，其中持有俄罗斯房产的，在这期间是收益率最低的。虽然以卢布计价的价格涨了，但是以美金计价的价格跌了很多。 这就和目前委内瑞拉的房子一样，因为其恶性通货膨胀了十万倍的原因，其房价以其本国货币计的话，价格确实上涨了。但是拿美金计价，价格下跌有7到8成。 而俄罗斯、委内瑞拉最赚的是哪批人呢？ 提前把钱转出国，而且购买了他国不动产的。不仅是因为挂钩美元赚了升值的钱，还赚到了不动产升值那部分的钱。 所以当中国这几年严格限制资金外流时，显然是面临着外汇流失，RMB贬值的压力，不得不做出的管制，而聪明的资金看透了本质后，肯定会出国寻求安全庇所，像李嘉诚他们那种大资金四五年前就去了欧美抄底，而作为普通百姓来说，小钱就只能找个发展前景还不错，政局又稳定，买了之后能放心的国家配置点房产了。 点击查看居外网上近3000套泰国在售房源 在泰国的投资门槛有多高？ 1、面积 泰国的房子都是按套内面积算，主力户型段在25-50平米间，28平米就能做到一房一厅，35平米可以做到两房两厅，使用率非常高。 因为泰国都是小家庭为主，小夫妻都不会和父母住一起，而且他们也不喜欢在家里做饭吃，整个泰国的房子厨房都没有燃气，朋友会客也是在外面。 2、价格 泰国曼谷新房的价格也是分地段的，从每平米人民币1万多到7/8万人民币都有，最贵的超过十万。 素坤逸商圈是曼谷中心商圈，聚集着Terminal 21购物中心、“贵妇”商场、私立医院等配套，属于顶级豪宅区。地段的稀缺性决定着高房价，房价人民币要5.6-7.8万/㎡。但好在房子面积不大，总价250万人民币左右。 北部的新CBD区、南部的金融使馆区、西部的文旅体验区等，价格就便宜不少。 总价四五十万、七八十万及上百万的房子都有。 居外推荐曼谷素坤逸房源：Serio Sukhumvit 50精装公寓 地段：曼谷素坤逸沿线，On Nut天铁旁350米 精装：全屋精装，送全套家私 均价：仅2.5万人民币，超高性价比 项目类型：两栋八层公寓，永久产权 总户数：154户，每层11户 停车位：77个 项目完工时间：2018年底 户型： 单间 22.5平米 一房 27 ~ 38平米 两房 49 ~ 50平米 项目周边： 250米到大型百货商场莲花百货 600米到在建商场Century Movie Plaza 800米到Big C超级百货商场 1公里到Wells International School国际学校 项目设施： 接待大堂、一楼休闲区、图书室、中心泳池以及Club会所，健身房、中庭泳池及花园 居外物业编号：46058042 点击查看房源的更多信息 曼谷房子回报率大概有多少？ 1、可以贷款 曼谷买房，一般总价80万以上的房子，就能按揭贷款。这意味着，只要支付2-3成首付，剩下的等到交房前一个月再办理按揭就可以，大大拉长了资金使用年限。 2、租金很高 我们这次考察特地了解了房子的租金。国外的租金普遍都比中国高很多，曼谷因为国际化程度高，租金也很高。 比如这次参观的热门楼盘，一房总价60万左右，楼对面的老小区，同样户型的月租金在2800元左右。 我们自己住的酒店式公寓，两房一厅，一晚的租金就是1000元，如果是冬天旺季，可以租到2000元一晚，而买下来大概是250万-300万之间，租金回报率比较高，在4-8%之间，而国内一线城市只有1%多。 3、可以更名 泰国的房子从第一次销售开始算的话，大概交房期是3年。房屋的尾款是等到交房时候才需要缴纳的款项。在这个3年期间，可以任意到开发商那里更名。 通常楼盘还没有交付，你的房子就已经上涨了百分之二十多，因为新开盘都是第一期卖的便宜，后面一期比一期贵，这个跟国内一样。 泰国房市虽然没有暴涨，但是每年上涨8%到10%还是有保障的，可能有的人嫌少，但是你只付了20%到30%的首付，有杠杆撬动，而且租金很高。 4、全是精装房 泰国卖房只卖精装，而且精装标准不是刷个墙，贴个地板，是全部配备家具家电。这个制度不但是在泰国，在欧美都是这样。 而且小区配套设施非常完善，全部免费使用，我们这次去参观的一个小区（下图），有游泳池，健身房，阅览室，私人电影院、会议室、BBQ等等区域，甚至还可以种菜，而且这些全都是免费的哦，连地下停车场都是免费停车。 这座曼谷精装共管公寓内设1个卧室和1个浴室，位于Emporio Place，奢华无比，坐拥素坤逸（Sukhumvit）24号中心地段。此住宅采用现代装饰格调，配有宽敞的起居室，时尚厨房内设全套电器，奢华卧室附带内置衣柜。社区内设施包括：游泳池、儿童泳池、健身中心、蒸汽浴室、图书馆、游戏室、花园。房间大小不一，采用精美设计，紧邻轻轨站澎蓬站（Phrom Phong）。房价约¥235万。 居外物业编号：46147861 点击查看房源的更多信息 国内开发商真的应该学学，别人服务甩我们几条街。物业管理费10块钱一平米，虽然单价比我们贵，但每一户面积小，所以每个月物业费也只要两三百块。 曼谷买房要注意哪些坑？ 1、不要买太便宜的房子！ 穷人区的房子，基本上跟升值无缘，可能一万年都不涨。要随着整个社会可支配收入的增加，才会增长，想跑赢收入很难。 因为泰国的土地是永久私有制，私人财产神圣不可侵犯，财富一代代继承，穷人富人之间的鸿沟基本一生都无望越过。 但泰国是佛系国家，他们佛教宣扬的是今世的果，都是源于前世的因。你今世过得差，是因为前世做了不好的事。今世那些富人，是因为前世修行好。今生你好好修行，多做好事，来世你也就会成为富人的。 所以穷人并不仇富。也不会造成社会动荡。也就是说，通过宗教，泰国完美解决了这一切问题。 贫富差距带来的就是穷人区和富人区，你住什么样的房子，就代表着你是什么样的社会阶层。 这在很多城市都是这样，俄罗斯的莫斯科是这样，印度的新德里也是这样，连纽约和东京都是如此。 因为核心区的土地是有限的，而社会财富的积累者是不断增加的。有钱了谁都想挤进富人区。 2、不要距离地铁和商圈太远！ 地铁重塑地块价值，这句话到哪里都适应。确实是越靠近地铁或BTS的房子，会得到越快升值。 中介说，因为泰国很热，泰国人又很懒，他们一分钟都不愿意走路，怕晒太阳怕淋雨，所以能住在地铁和BTS旁边会更方便，在大堵车的时候，BTS和地铁可以快速到达想到达的地点。基本上重要的商场和地点都基本上在BTS和地铁的节点旁边。 居外推荐毗邻曼谷天铁站房源：The President Sukhumvit 81公寓 项目性质：永久产权公寓 离BTS距离：On Nut 走一步到达 公寓地点：Sukhumvit 81 室内面积：35 平米 房型：1卧1卫 售价：450万泰铢 项目亮点： 楼盘邻近BTS On Nut天铁站，交通十分方便 大型发展项目，完美的设计，时尚的搭配，生活方便 公寓设施包括电梯，停车场，24小时保安，中央电视台，游泳池，健身房，花园/烧烤，无线网络连接 位置便利，距离On Nut仅200米或约3分钟步行路程。如果您开车，最近的高速公路入口距离公寓有1.3公里 居外物业编号：45427809 点击查看房源的更多信息 为什么要去曼谷买房？ 根据我们的调查了解，去曼谷买房的主要有三类人： 1、为了投资，保值增值。如我上述所说，除了每年有稳定的增幅外，泰国的租金回报率高。 2、为了孩子读书，家长方便陪读。曼谷的国际学校非常多，而且价格比国内便宜一半，东南亚25%的国际学校资源，集中在泰国，曼谷又占了泰国的80%。曼谷国际学校资源富足，是因为外国常驻人口多，随迁子女需要享受本国的教育。很多买家看中海外置业，有些是冲着小孩读书去的，家长跟过去陪读。 点击查看居外网上更多曼谷精品房源 3、最后值得称道的是泰国的美食和气候，所以非常适合旅游度假养老。因为泰国的医疗条件也很好，很适合养老。据统计，截至2017年2月底，中国大陆通过JCI认证的医院也不过73家。而泰国面积这么小，就有42家医院和诊所获得JCI认证，位居东盟国家第一。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多泰国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国房产的投资机会。 来源：樱桃大房子 责编：Zoe Chan
柬埔寨的买房税费都有哪些？
随着东南亚房产市场的崛起，投资门槛降低，吸引了越来越多世界投资者的目光。 柬埔寨由于房价低、税费少、不限购、永久产权、美元资产等优势成为新兴的房产投资热土。火热的房产市场，不仅有较低的投资门槛，房产税也十分的低，这为寻求高资本增长跟租金收益率的投资者们创造了一个机会之窗。 那么今天我们就来详细了解下柬埔寨买卖房产所需要的税费。 购买阶段 印花税： 跟新加坡一样，在柬埔寨买房之前也需要支付印花税，印花税大概是房产价值的4%，交房时一次性支付。 房产税： 买房支付印花税的同时还需要额外支付一定额的房产税，房产税费用为房产价值的0.1%。支付频率为年度支付。 如果在购买房子之前你需要贷款买房，那么你还需要缴纳房贷申请费及律师费。 房贷申请费和律师费： 当你申请房贷时，银行或贷款机构会在评估和贷款过程中收取一笔费用。你需要支付总贷款金额的1%给银行或贷款机构。 此外，还要支付150美金给律师，作为服务报酬：法律咨询、财产清点和法律程序等。 房屋保险费： 柬埔寨的金融和经济部门要求买家在向银行贷款的同时购买房屋保险。房屋保险费依据房子的大小和价值而定。如果房价超过10万美元，那么每年至少支付100美金。如果房价低于10万美金，那么每年保险费则不会超过100美金。 持有及买卖/转售 过户税： 这个税费产生在卖方将房产过户到买方名下，需要支付给房产所在的省或市级单位。买家除了需要支付4%的过户费，还需要向地税局支付1000美金作为服务费。通常情况下，地税局办理硬产权过户需要12周。 就过户税而言，在证明文件经过土地部门审核通过之后，同样的文件以及其它表格需要提交给税务总局。地税工作人员会根据既定的范围和计算方式来评估房屋价值，然后会出具一份缴税清单列明具体缴费金额。税务总局出具买家的缴税证明后，土地部门就可以完成产权过户。 租金收入所得税： 年度租金收入的10%。 租赁税： 在进行房屋租赁的同时，需要支付一定的租赁税，这个税额会根据国籍的不同而有不同的支付比例。通常是外国投资者有责任支付每年总租金的14％，而当地人需要支付总租金的10％。一般是每年一支付。 物业税： 每年物业价值的0.1％。该价值由不动产评估委员会决定。 税收减免 外国人是否有税收减免或其他激励措施来购买您所在辖区的房地产？ 由于只有柬埔寨国民可以无条件购买柬埔寨的房地产，因此外国人在柬埔寨购买房地产没有税收减免或激励措施。但是，外国人可以通过柬埔寨政府提供的经济土地特许权在柬埔寨拥有和使用房地产。在这些土地上转让财产免征印花税。 正如我们所介绍的，柬埔寨的购房及持有税费十分的简单且低，作为投资项目实属性价比最高。虽然说像泰国、日本等国的房产回报固然稳定且高，但是其持有成本较柬埔寨来讲还算蛮高的。因此，想选择投资性价比高，且持有间断轻松的投资项目，柬埔寨是不二的选择。
