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三大投资策略，助您入门英国房产市场！
房产投资者，听起来门槛很高，但实际操作起来并没有想像中那么难。万丈高楼平地起，只要开始投资了第一套房产并成功将其出租，那么恭喜你！你已成功将这个国家80%的人甩在了身后。如果投资策略合宜，运作恰当，你的资产将随着你的经验一起“滚雪球”，早日实现财务自由。 接下来我们总结和分析一下市面上行家们常用的三种房产投资策略，希望能够通过具体的数据让大家对房产投资的投入和回报有更具体的了解，并因此产生兴趣。 >>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国房源 开始之前，先科普几个相关概念： 毛收益率=年租金收入/房产总价 净收益率=年租金利润（年租金收入-年成本）/房产总价 投资回报率：年租金利润/投入资金总额。 假设房价是£100,000，年租金收入是£8000，那么毛收益率是8%，其中利润是£5000， 那么净收益率是5%。 但如果实际投入的资金其实只有£20000，剩余部分是银行按揭贷款，刨除房贷利息后的利润是£4000，那么投资回报率就是£4000/£20000=20%。 投资汇报率（ROI， Return on Investment）是我们在投资时最常讨论的概念。 策略一：买房出租，再买房再出租 —就是这么简单粗暴！ 目标： 在20年中构建起稳定健康的收入租金收益渠道。 策略总结：集中火力购买一套收益率较高的房产并将其出租；在家庭积累充裕的情况下逐渐增加房产数量。 前期资本需求：中等 需要投入精力：前期较低，后期由于数量的增多而略有增加。 持续性的投资需求：高 适宜人群：有一定的积蓄，稳定的工作和较为可观的收入，家庭收入每月有一定结余，希望能够进一步拓宽收入渠道。 这个策略的适宜人群一般本职工作比较忙，又有家庭要照顾，所以能花在房产管理上的时间和精力比较有限。这两方面的缺失需要通过前期较大的资金投入来弥补。 一起来算笔帐：假设有£25000存款作为启动资金。使用曼彻斯特Eccles 地区一栋三居室连体房产为例。该房产的售价是£80000，内部状况良好，看起来不需要进一步进行大规模装修就能出租。 购买这套房产前期需要投入的资金列举如下： 首付：£20000 (售价的25%) 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£2400（根据今年四月出台的最新政策计算） 装修费用：£1000（简单的打扫，安全证书，其他小物件的添置等） 该区域内同类型房产出租的价格约£595/月，保守估计我们取£577/月作为估算值。而出租该房产所产生的运营费用为： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10%– £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 那么这个房产带来的税前月净收入为£191.75. 该类型的房产以家庭型长期租用为主，所以每年预留2周时间作为空置成本。这样算下来一年的利润为£2212.47, 以投入£25000做计算，年投资回报率为8.8%! 这是最简单省力的房产投资策略，准入门槛相对较低。如果存钱够给力的话，每过18个月再买一套，坚持15年的话税前租金收益可达£22000。虽然个人所得税的缴纳会稍微阻碍节奏，但是一旦这个雪球滚起来，通过租金收益进行的再投资速度会越来越快。 策略二：巧妙使用贷款，让现金流起来 目标：在起始资金投入有限的情况下创建租金收入。 策略总结：同等条件下选择价格便宜但需要重新整修的房子，通过内部改造来增加其价值，再向银行申请抵押贷款来套活现金流。 前期资本需求：中等 需要投入精力：较高 持续投资需求：低 适宜人群：有一定的空余时间和精力进行房产整修和贷款转换工作。 一起来算笔账：以下这个位于利物浦的三居室房产，售价约£55000，内部装修方面有待于进一步修整。预计需要花费£10000英镑的人工和材料费用能达到比较合适的水平。而同一区域内差不多时间相同类型的房产市面价格为£80000售出，如果整个装修项目进度和预算控制合理可能获得£15000的毛利润。 这个策略成功的关键是何如尽量压低旧房子的买入成本，以确保重新装修后的利润空间。因为买房所需要的原始贷款时间比较短，而银行通常只愿意将贷款发放给“可居住”房产，买家通常会先使用过桥贷款（Bridging Loan）来完成购买,利率在0.75%-1.5%每月，另外加上贷款总额2%的费用。而由于在装修完成后，短期之内就会把房产进行再次抵押贷款（Refinance）。 购买这套房产所需要的资金投入： 首付：£16500 (售价的30%， 剩余的£38500使用过桥贷款) 贷款费用：£3850（按每月1%的利息共8个月，并加收2%手续费） 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£1650 装修费用：£10000 总投入：£33500 通常在拥有房产6个月以后，可以向银行申请抵押贷款, 而贷款的额度是装修完以后市场价值（£80000的75%）： 抵押贷款获得：£60000 偿还过桥贷款：£38500 结余：£21500 原始总投入£33500，通过抵押贷款后将结余的£21500先收回，那么实际捆绑在这个房产投资上的金额仅为£12000。 将房产出租估计可以获得房租£577/月，其他支出： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 如之前一样，每年预留两周的空置成本，那么每月的税前净利润为£184.37, 相当于£2212.47每年。但由于总投入资金仅为£12000，通过巧妙的使用和转换贷款以及装修精力的投入，这笔投资的汇报率将近18.5%, 比第一种策略高了将近10个点。 策略三：看准时机出手，坐等房价增值 目标： 长期投资，等待房产增值作为主要收入 策略总结：选准潜力房产出手，虽然兼顾租金收益和房产增值潜力，但以租金收益覆盖日常开支，主要等待房产增值 前期资本需求：较高 需要投入精力：低 持续投资需求：低 适宜人群：手头有较多可用资金，有耐心放长线掉大鱼 一起来算笔账：以下这个位于南安普敦的两居室公寓售价£142000： 购买这套房产需要投入的资金为： 首付：£35500（总价的25%） 印花税：£4600 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 总投入：£41600 该区域内同类型房产的月租金收入为£850/月，其他相关支出： 房贷：约£443.75/月 物业费：约£100/月 房屋保险：£0/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £85 维修基金：月租的5%（公寓所需的个人维护费用相对较低）£42.5 保险起见，每年预留一个月的空置成本，该房产可以带来£165/月的税前净收入。虽然该房产的前期投入比以上两个案例高而收益没有那么高，但由于该公寓的地理位置佳，房产自身的条件好以及周边的设施完善，其在增值方面的潜力比以上两个房产要大。 根据英国房价的历史增长趋势，每9年平均房价增长将近两倍，最长的翻番速度不超过14年。因此，虽然有些长远，但预计该房产在20年时间内价格翻番应该是很有希望的。 这个投资策略的重点是需要思考买什么样的房子买哪里的房子能够带来最大的增值。选对投资的地点很重要，这种选择应该以对房产的刚需为导向。通常经济和贸易活动比较活跃，公司比较密集的城市是首选。而在城市内部，最先和最快的增长点一般都出现在各项设施都比较完善的高端，中心区以及学区内。 （互联网综合整理）
美国买房首付最低多少 美国贷款买房的基本知识
买房是很多中国人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。（美国买房首付最低多少？） 1. 美国房贷的种类 Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变让人觉得安心，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。 所谓 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。 ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢？ ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后，ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据，从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed，不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险：如果市场行情在走高，固定利率期结束之后你的利率可能会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不会。 除以上两点之外还有一个重要因素要考虑：准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款，所以在选择贷款的时候，需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。 2. 如何拿到最低的房贷利率？ 信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数；一般来说： FHA 贷款要求的最低信用分数是580。 Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。 大部分传统房贷（conventional loans）要求最低660；低于这条线通常只能拿到次级贷款（2008年金融危机的罪魁祸首就是它），并且利率要高不少。 从历史行情来看要想拿到最好的利率，信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验（流程参见这裡），房贷公司通常会使用最保守的model，他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多，因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750，千万不要沾沾自喜觉得足够了。 如果你的信用分数有760以上，通常来说就能拿到最好的利率了。当然，如果你的分数在800以上，也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。 首付比例不能太低 20%或以上：通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线，比如20%、10%、5%等，如果你准备的首期付款只有19%，最好想办法再找点钱、凑够20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。 10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%，最好凑齐10%。 5%-10%：对于 Fannie Mae 房贷来说，首付最低为5%；巨额贷款（Jumbo Loans）首付不低于10%。 3.5%：这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。 贷款金额也会影响利率 FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布 Conforming Loan 的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司，尤其是规模比较小的那种，并不是从自己兜里掏钱给所有客人，而是转手打包卖给其他财团，而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买，最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多，另外利率会更高。 过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000（1 unit），2017年第一次上调，变成$424100。这是什麽意思呢？ 总额在$424,100以下的房贷，是标准的 Conforming Loan，通常可以拿到最好的利率。 房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布，灰色部分为$424100，黄色部分为$424100-500000；粉色部分为$500001-636149；橙色部分为$636150；红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150，这被称为 Super Confirming Loan。 超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款（Jumbo Loan），选择会少很多，利率会较高；以我所在的NOVA 为例，总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans，如果你需要贷款的额度正好超过这条线，最好想办法把贷款总额到这条线内，可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。 若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，有两种方法： 打开联邦住房金融局官网的这个地图，把鼠标放到地图上，在左上角的搜索框裡输入 zipcode 查找。 下载联邦金融局的表格，包含全美3000多个郡和城市的数据。 3. 申请房贷的三种常见用途 如果按贷款目的来看，房贷可分为 Purchase（购买）、Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。 重新贷款（refinance）是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单： 假设一支基金的平均回报为9%，用房子抵押贷款出钱利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间，如果用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。 另外，小型Business Loan 通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资贷款时间为30年，这样压力就会小一些。 4. 贷款买房的几点提醒 第一、不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。 第二、贷款之前至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（Traceable）的 Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批淮。 第三、银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 第四、贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程，觉得房子有著落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出而银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。 第五、有些贷款公司有专门针对外国人的项目，还有些贷款不查收入、但是利率较高因此适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证，也可以向房贷公司谘询。E/H/L 签证通常可以申请房贷，F/J/M/B等签证一般银行不接受。
全英留学性价比最高的城市居然是它！
2018年英国留学秋季申请即将来临，有着英国留学计划的你，此刻正忙于刷新语言成绩，准备PS等材料，还是仍犹豫彷徨于对城市和学校的选择？一组数据供你参考~ 它是全英最适合留学的城市之一 在QS发布的2018全球最适合出国留学的城市中，全英共有三个城市入围前三十。这份榜单主要参考了城市的大学排名、就业活动安排与安全性、城市教育负担能力，以及城市发展动向和期望指数等。这份世界排名中，伦敦拿得头筹，爱丁堡排名第十六，曼彻斯特位列第二十四，曼彻斯特市和2016年相比排名上升了十三位。 相比于冠军之席的伦敦，曼彻斯特生活费是其的五分之三，相比低40%。其留学成本之低、性价比之高，见微知著。 它是蒸蒸日上的魅力之都，也是因足球兴盛的留学热地 曼彻斯特是座极富潜力的留学城市，它是英国西北部的交通枢纽、经济文化就业中心，是英国第二大金融城市。这个人杰地灵的地方有着鸿篇巨制的工业革命历史，有着无与伦比的音乐会场、热闹非凡的夜生活、琳琅满目的美食。 曼城同时拥有着全欧洲最多的留学人口。拿曼彻斯特大学来说，这里国际生数量极多，仅2017年就有3100名中国学生前来留学。这归因于城市本身的优渥条件，和当地杰出的教育资源、势如破竹的就业前景也犹为相关。 世界上最受欢迎的足球俱乐部也让曼彻斯特成为留学生呼声最高的城市之一。曼联是有着神话般创举的队伍，是英格兰足球史上最为成功的俱乐部之一，也是欧洲乃至世界最具有影响力最成功的球队之一。 土生土长的曼彻斯特本地居民多是曼城队的球迷，而外来移民及其后代则多是曼联的拥趸。在曼彻斯特职业球员的工资待遇非常高，这是小孩追逐足球梦想的最大动力之一，也是曼彻斯特足球能够长盛不衰的重要原因。风靡全球的足球俱乐部给这座城市增添了更多活力，也吸引了众多年轻留学生的目光。 它有着最受顶级雇主欢迎的高校 曼彻斯特市有五所大学，分别是曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、波尔顿大学、皇家北方音乐学院、索尔福德大学。曼彻斯特大学是英国第二大高等学府。 在英国研究机构High Fliers Research发布的2018年英国毕业生就业报告可见，在最受英国顶级雇主招聘青睐的目标院校中，曼彻斯特大学位列头筹，紧跟其后四所大学分别是：伯明翰大学、华威大学、布里斯托大学和伦敦大学学院。 众多优势有目共睹，使得留学生们近年来路转粉，直接pick曼城。 居住在曼城留学，你获得的将不仅仅是学位 在过去的25年里，英国为租而建的地产表现出强势劲头。据估计，英国每年需要至少240,000套新房才能满足日益上涨的需求。 过去十年，这一数额并未达到，由此导致房价持续上涨。可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港，其中曼彻斯特尤为吸引投资者的目光。 自2014年起，曼城租金已上涨25.4%；2014-2017年，曼城房价上涨37.6%。预计至2021年，曼城平均房价将进一步上涨28.2%，预计至2021年，曼城房屋的月租金收益率还将近一步上涨20.5%。投资者在曼彻斯特可以看到持续上升的租金收益。 居住在曼城留学，你不仅是在为教育投资，曼彻斯特市的房产更会为你带来稳健的价值回报。在坐拥房产大幅增值外，也能获得不断增长的租金收益。 种草曼城优质公寓，坐拥潜力之城的CBD，物业编号39268301 源舍·怡尊雅苑位于曼彻斯特西曼城湾（EMBANKMENT WEST）,是尚选地产全新大型项目源舍的旗舰楼盘，专为出租、投资而建，融合超高建筑品质和优越地理位置。由于房屋供应极度紧缺，在过去的25年里，曼彻斯特为租而建的地产表现抢眼（可持续增值及稳定高收益）。 西曼城湾地处Exchange车站历史遗址，如今已成英国最大商业和零售中心区，房价和租金保持良好势头，着实为强势潜力地段。 源舍.怡尊雅苑共147间，有开间、一居室、二居室、三房等不同房型，自住、租赁、出售皆宜。付款方式灵活，可选择按揭贷款或一次性付款。尚选地产提供多种租赁与管理选择，并拥有专业的投资租赁团队委托管理，确保客户尊享一站式投资。 除此之外，源舍·怡尊雅苑还享有居外瞩目倍致的独家优惠：现在购买，总价立减1%，您有没有心动呢？ 來源：居外原創 排版：Fern Wang
英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心？
城市概述 英国第二大城市，人口与面积仅次于伦敦 连续3年被评为“英国最佳生活质量城市” 2018年房价中位数：公寓2万英镑 独立房20.1万英镑 随着伯明翰基础设施、商场、娱乐和住宅区的升级，这个英国第二大的城市开始崭露头角，因其可承担的房价成为伦敦的替代选择，也因此成为投资者投资英国的第二选择。本文为《南华早报》相关报道，内有居外网提供的独家数据，为此刊发全文，作为投资参考。 伦敦，伯明翰可是要赶超你了。 租房中介称，原本倾心于伦敦房市的中国香港和大陆投资者现在将投资兴趣转向英国第二大人口城市伯明翰，给该城市带来了一股投资热潮。 伯明翰位于伦敦西北部约202千米（126英里）处。全新的高级基础设施、可承担的房价以及更可观的租金收益为该城市吸引了越来越多的中国香港和大陆投资者。 低总价高租金 70%买房为投资 第一太平戴维斯香港负责人Gavin She表示，“香港购房者对伯明翰的兴趣始于两年前……此前，他们主要感兴趣的是伦敦。但这几年来，伦敦的房价越来越贵。”去年，Gavin She的团队迈出了100所伦敦的公寓。 这些购房者中的一部分人将伯明翰视为更好的租金收入来源。 他表示，“这些人只是希望拥有一栋房产并获得租金收益，因此他们会考虑伯明翰，因为伯明翰的房价区间在其可承受范围内。该城市一间公寓的价格在200万港币（约174.4万元人民币）到300万港币（约261.6万元人民币）之间。香港的公寓需要花费1,000万到1,300万港币（约872万-1,133万元人民币）。伦敦的公寓则需要700万到1,000万港币（约610万-872万元人民币）。” 伯明翰的房价也处于增长之中：英国土地注册局数据显示，今年5月，住宅房产的平均价格相比去年同期增加了6.9%，达到180,032英镑（约158.8万元人民币）。同期，伦敦住宅房产平均下跌了0.4%，达到478,853英镑（约422.3万元人民币）。 全球最大的中文海外房源门户网站居外网的总裁罗雪欣（Carrie Law）表示，今年前五个月，公司接收到的伯明翰房产询价数量同比增加了65%。该公司建立了一个网络平台，旨在向中国大陆购房者出售世界各地的房产。 她指出，“我们公司三分之二的伦敦购房者在伦敦买房是用来自己居住。但伯明翰购房者中仅有四分之一是出于这个目的购房的。”她补充表示，这反映了购房者对伯明翰作为投资市场的期待。 总部位于香港的房地产中介和开发商FMI公司面向香港人出售伯明翰“The Curve”项目下的1卧至3卧公寓。该公司的销售负责人Stanley Cheung表示，过去一年，该项目公寓的房价增长了5%左右。 他表示，“这与该城市去年4%左右的年均增长趋势相近。这些购房者中70%是出于投资购房，而其余的则主要是为其孩子在伯明翰读书而置房。” 全面升级 从工业城市到潜力之都 伯明翰是18世纪世界上第一台蒸汽机的诞生地，享有深厚的工业文化底蕴。投资者对其兴趣的增加得益于政府对老区的振兴发展，以及大公司认识到其降低办公成本的潜力。 第一太平戴维斯国际住宅部负责人马克·艾略特（Mark Elliott）表示，“一直以来，伯明翰都给人的印象都是一个惨淡的工业城市。但现在政府对其进行大规模的内部重建升级，对大型火车站及进行维修，并建设了全新的购物中心。” 艾略特补充道，“预计在基础设施、餐饮、购物、娱乐和住宅区等方面还将投入更多资金，投资金额可达数十亿英镑。” 2016年底，伯明翰市政厅颁发了一份发展蓝图，旨在对市中心14英亩的土地进行再开发，预计将建成建筑面积达30万平方米（323万平方英尺）的新建筑以及2000栋住房。该项目的投资金额约达5亿欧元。 另一增强伯明翰投资吸引力的主要原因是该城市在建的高铁项目。 这条伦敦-伯明翰高铁快线计划于2026年底建成，届时伦敦与伯明翰之间的往返时间将从81分钟大大缩短至49分钟。第二期项目计划在2033年将线路拓展至曼彻斯特，以将曼彻斯特和伯明翰的往返时间从128分钟缩短至68分钟。 高素质人口迁移 首选伯明翰 2015年，汇丰国际银行宣布在2019年年初将其英国非投资银行业务的总部从伦敦移至伯明翰。新总部将落户伯明翰市区21万平方英尺的新建筑中，可容纳2500名员工。 艾略特表示，“企业及其员工在伯明翰工作和生活的成本更易承担。”他补充表示，汇丰银行的这一举动和花旗银行在2016年将其在香港的总部从市中心移至东九龙一样，是旨在降低成本，提高员工的工作环境。 18个月前，会计和咨询公司普华永道也宣布在2019年年中落户伯明翰市中心在建中的全新One Chamberlain Square大楼，一举拿下该大楼共15万平方英尺的面积，以作为其1400名员工的工作场所，并可能另接受1000名新员工。 BBC和卫报在对英国国家统计局的数据进行分析后得出，2014年中期至2015年中期，约6000人从伦敦搬至伯明翰。2015年中期至2016年中期，这一数据增加至6400人。 这两大时期，离开伦敦而移居其他英国城市的人口中，选择伯明翰的人数最多。 艾略特表示，“对我们而言，伯明翰比曼彻斯特更具有吸引力，因为其房价要低得多……伯明翰尚未得到完全发展，而且还靠近伦敦。这个城市颇具潜力，且房价出于可承受范围内……而伦敦虽然美丽而独特，但房价却很贵。” 原文：南华早报 翻译：LPS 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
英国置业常见问题Q&A｜居外专栏
1. 在英国购房对海外投资者有何限制？ 英国对海外投资者没有限制，只要年满⼗⼋岁，不论国籍和签证类别，都可以在英国买房。 2. 在英国买房可以移民吗？ 不可以的。在英国购房是不能用于抵消移民要求的资金。我们和英国具有多年经验和权威性的移民律师行合作，如果您需要在移民英国事宜上进行咨询，我们可以为您推荐专业的移民律师。 3. 没有英国账户可以购房吗？ 可以。如果是现⾦购买房产，则不需要。购买资⾦可以从国内或其他海外账户直接转给买⽅指定的律师，由律师来操作⼀切买房程序。如果是按揭贷款，需要在英国开一个账户。（中国海外汇款的额度为每人每年5万美元） 4. 没有英国⾝份可以贷款吗？ 可以。中国银⾏伦敦分行、汇丰、渣打银行可以为国内客户在英国购房办理贷款业务。我们可以为您引荐贷款银行的信贷经理和置业贷款顾问。 5. 如果人不在英国，可以买房吗？ 可以的。购房程序由买卖双方指定的律师来操作的，所有事宜皆可通过线上操作完成，无需本人在场。英国房产市场法律严谨、条例清晰、监管性强，允许海外买方不在英国的情况下投资英国房产。您委托的律师可以和您沟通买卖进程，并接受您的委托进行房产交易。交房后，您可以委托房产中介帮您跟进购房流程（代表您与律师及开发商保持沟通）、验房，并安排入住、出租管理等各项事宜。 6. 在英国购房需要准备哪些材料？ 1. 身份证明：护照（个人信息页彩色扫描件），身份证（正反面彩色扫描件） 2. 住址证明：最近三个月的地址证明一份（国内/外长期住址，标注全名，用于接收来往信件），包括但不限于：近三个月水、电、燃气费账单或近三个月信用卡账单/个人流水账单，物管费账单等 3. 资金证明：买家本人最近三个月到一年的银行账单；根据个人资金状况会要求提交补充材料，如股票、理财收益、工资、分红、房屋出售合同等 7. 可以从中国大陆汇款去英国买房吗？如何汇款？ 根据目前的国家外汇管理制度，每人每年可以向英国汇5万美元的资金。购房所用款可经由购房者本人及其直系亲属的英国帐户转给律师。 8. 购房的资金转款程序安全吗？ 英国房产市场是一个法律健全的市场，一切的购买程序的都是由买卖双方律师来操作。除了预定金（￡2000-￡10000) 要直接交给开发商，其他所有的资金都必须要从购房者的银行直接转入到买房指定的律师账号里，在买卖双方确定交换合同时，再由买方律师转给卖方代理律师的账户。随后，在完成整个交易过程后，买方律师会代表您在英国国家土地局进行登记，您可以上网查询登记结果。 9. 在英国买房需不需要出示相关文件，以证明财产来源？ 这不是必要的。但是在英国，所有的律师都必须按照法律要求，确保他们的客户没有通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产，因此他们必须了解他们的客户，确保私人买主的合法身份。律师也会问及购买房产的财产的来源，必要情况下，购房者需要出示资金来源证明，证明包括但不限于以下几类： 1. 工资收入证明（至少提供一种材料）：工作存款（工资、奖金）；工资单或奖金款项；雇主信；如果是自雇人士，请提供公司审计过的银行单 2. 股票投资或投资组合（至少提供一种材料）：认证过的投资或存款证明，合约和投资账户现金证明；银行单能显示投资款项；会计师出信证明 3. 物业出售（至少提供一种材料）：认证过的合约；中介出信证明；律师函 10. 在英国购房流程中，律师的职责有哪些？ 1. 尽职调查：律师会代表您展开尽职调查，与卖方律师以及地方政府部门沟通，尽可能多的找到房产相关信息以及潜在的不利因素，还会向对方律师提出疑问。律师会就潜在的不利因素，询问地方政府及其他法律部门，例如，附近的开发项目是否会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施，是否会制造噪声污染。此类信息检索可确保天然气、水、电的正常供应，并证实房产获得相应的规划许可。 2. 法律文件：律师将审核对方律师拟定的合同，并进行必要的修改以保护客户利益。 3. 房产报告：拿到调查及问询结果后，律师会出具一份邮件解释房产以及合同要点，并将合同一并交予您签署，报告包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括。（此调查结果会影响贷款机构的决策） 4. 消费明细：律师还会出具缴费明细表，列清花费项目及每一项的费用，一般包括首付、律师费用、地方土地调查费、印花税等。 11. 在英国买房要交税吗？需要缴纳哪些税？ 是的，在英置业一共需要缴纳两种税： 买房时：在注册房产时要交印花税（SDLT） 持有房产时：如果是自住，需要交市政税（Council Tax）。市政税是根据您所住的区域而定，收费范围在每年￡1100-￡3000，学生免税。如果是出租，市政税则由租客来支付。 12. 印花税是什么？需要缴纳多少？什么时候需要缴纳？ Stamp Duty Land Tax（SDLT）又称为印花税。是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。最新印花税征收门槛为12.5万英镑（自住房），15万英镑（非自住房产和土地）。在伦敦地区，如果购买的是全球首套自住房，总房价在50万英镑以下，则无需缴纳印花税。印花税需在完成购房交易后的30天之内，由指定律师代表您把印花税交给税务局。 Hampstead Manor所在区域非常著名，邮政编码为NW3。该项目距伦敦市中心仅不到30分钟车程，附近的汉普斯特德公园为社区提供了近800英亩绿地。这个独一无二的开发项目提供多种房型，购房者可在出众的工作室及1、2、3、4卧室房型的豪华住宅中进行选择。供应量有限，仅有156套单元房待售。 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 13. 购房时还需交纳哪些费用？ 律师费：根据总房价而定，约在￡1500-￡3000之间，不包括20%的增值税 杂费：包括房屋调查费、房屋注册费等，约需￡1000（律师会提供详细的缴费明细） ＊在英国购置新房不需要支付任何中介费用 14. 入住时需要缴纳哪些费用？ 物业费（Service Charge）：根据项目的配套设施、服务标准和地理位置而定。收费标准按照每年每平方尺来计算。 地租（Ground Rent）：根据户型而定，一般为￡350-￡800每年 15. 交房后，如何安排房屋出租和管理？ 关于租赁管理，建议找一家能提供中英双语服务的中介，代表您安排租赁及房屋管理事宜，并且与您保持联络。根据服务内容，收费大约是每月租金的10％－12%（不包括20%的增值税）。 16. 转售房产的手续时什么，需要支付哪些费用和税金？ 在英国出售房产时，您可以亲自转售，也可以委托中介来寻找买家，但是这个交易程序需要通过买卖双方的指定律师来完成。出售房产时需要考虑的费用为：中介费（房产总价的1%－1.5%）、律师费（依据售出的房价而定，通常为￡1500-￡4000）、资本利得税（Capital Gain Tax）只针对出售投资租房获得的增值收益而言，通常是净利润的18%。如出售的是自住房，则不需要缴纳资本利得税。 17. 在英国买房必须要通过中介吗？ 在英国购买一手房，您可以直接和开发商联系，也可以找开发商的代理中介来协助您购房。中介公司的服务内容包括：推荐项目、安排看房、商议价格（争取最大折扣）、购房过程中全程提供帮助、推荐律师及贷款银行、验收房屋、配置家具等售后服务。而开发商的服务仅限于购房事宜，交房后的任何问题都不在服务范围内。中介作为开发商的项目代理，不会从买方处收取任何费用，而开发商的出价也不会因为是否借助中介而有所不同。 责编：Zoe Chan 英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
英国脱欧带来议价空间 成为欧洲房地产投资首选
欧洲人可能对英国的政治没有太多考虑，但他们仍然锺情于她的房地产。 据一项针对管理超过5000亿英镑房地产的高管进行的一项调查显示，即将脱离欧盟的英国成为明年主要欧洲投资者抢购商业地产的首选目的地。超过五分之一的受访者表示英国将是他们的首选，由去年只有约12%大幅上升。当时德国是他们最喜欢的目的地。 自2016年英国退欧公投以来，英国最优质房地产的价格基本持平。因此，英国已经变得比法国和德国等市场便宜。近年来随着买家涌入，收益已经萎缩；加上英镑贬值的影响，使外国买家的投资更便宜，帮助了英国市场在长期的政治和经济不确定性面前保持了极大的弹性。 “英国作为2019年欧洲市场首选的结果很有意思，这表明很多人认为其定价很有吸引力，” 莱坊欧洲区董事总经理克里斯贝尔（Chris Bell）说。这家总部位于伦敦的房产代理公司根据对155名投资者的回应进行调查。 英国脱欧=议价空间 欧洲投资者表示英国房地产是2019年的首要目标 居外推荐英国房源：伦敦泰晤士河畔‘滨江千禧’（Upper Riverside） ‘滨江千禧’是七个居住区之一，为您提供世界级一流的海滨生活。此房产由五栋设计风格一致的独立建筑组成，项目诚邀世界顶级建筑设计事务所SOM倾力设计，其代表作包括上海金茂大厦和世界第一高楼——迪拜哈利法塔，此房产必将为伦敦的天际线地标增添一抹亮色。 ‘滨江千禧’坐落于泰晤士河畔，毗邻知名的英国雷文斯本大学（Ravensbourne University）和创意工作区（Design District）。建筑外观采用阶梯式棱镜玻璃设计，映照着河面的粼粼波光，楼下设有咖啡厅和餐厅，四周环绕着全新景观和步道。室内采光充足，可将城市景观和泰晤士河美景一览无余，另外还配备共享天台花园、餐厅、酒吧及自然景观等元素，为您打造新式河滨生活理念。 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 原文：彭博 编译：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
加拿大的房屋贷款有哪些种类｜居外专栏
寻求房屋贷款是大多数人在加拿大购买房屋的一种选择；在寻求房屋贷款前，很多人都会产生这样的疑问：“我能拿到什么样的房屋贷款？”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢？”；那么，在回答这些问题前，你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢？又了解哪些金融机构可以提供房屋贷款呢？这些金融机构所提供房屋贷款的产品和服务又有哪些差别呢？在寻求房屋贷款的方式方面，你又有哪些选择呢？ 如果你对这些问题有了一个全面的了解，那么，你获得适合自己情况的房屋贷款的几率就会高很高；这样，也会通过获得合适的房屋贷款为自己节省很多资金，并提高自己的生活质量。本文就加拿大的房屋贷款种类做一些简单介绍。 一，提供房屋贷款的金融机构 在加拿大有哪些金融机构可以提供房屋贷款呢？一般地，绝大多数人都认为加拿大的六大银行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, National Bank)都可以提供房屋贷款。不错，在加拿大，许多人都是从这些大银行获得其房屋贷款。可是，也有不少人并不知道除了这些大银行以外，在加拿大还有很多其他种类的金融机构能够提供房屋贷款。根据加拿大有关机构的统计，有资格提供房屋贷款的金融机构的数目超过100家。 面对如此众多的金融机构，你又如何选择适合自己的房屋贷款呢？这就必须明白在加拿大能够提供房屋贷款金融机构的分类 加拿大的金融机构又如何分类呢？ 1，根据金融机构的性质，可以把在加拿大提供房屋贷款金融机构分为四大类：银行、金融信托公司、信用社和房屋贷款投资公司。 第一类：银行。各位所知道的加拿大六大银行属于这一类；但是，除了这六家大银行外，还有很多家银行可以提供房屋贷款，例如，Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank，等等。 第二类，金融信托公司(Trust company)。在这类中，也包括一些大家所熟知的保险公司可以提供房屋贷款。例如，Manulife Bank, Industrial Alliance。 第三类，信用社(Credit Union)，信用社基本上是由省政府管理的金融机构。例如，在安大略省的信用社有Meridian, Alterna Saving/Bank, DUCA, 等都可以提供房屋贷款。 第四类，房屋贷款投资公司。在加拿大有一些房屋贷款信托投资公司，她们专门投资于房地产业，主要就是通过提供房屋贷款的渠道投资于房地产行业。这类公司的英文名称：Mortgage Investment Corporation. 在街上，人们都可以看到加拿大这六家大银行的各类分行，可以直接走进这些银行的分行咨询有关房屋贷款的事宜；可是，如何联系到其他各类金融机构去咨询房屋贷款事宜呢？ 房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)是联系其他金融机构（银行、信托公司和信用社，等）的唯一渠道。在加拿大，房屋贷款经纪业(Brokerage)是一个非常特殊的行业；这些贷款经纪的主要工作就是帮助借款人获得最优房屋贷款方案；一般地，这些房屋贷款经纪是免费为贷款寻求者服务；而且是站在借款人的角度为借款人获得最好的贷款条件，而不是为这些银行服务。 2，根据房屋贷款产品的风险程度高低，还可以将提供贷款的金融机构分为以下三类：1）专门提供优质房屋贷款产品的金融机构，2）提供包括优质和次级房屋贷款的金融机构，3）提供私人房屋贷款的金融机构。 加拿大的六大银行专门为优质客户提供房屋贷款；那么，什么是优质客户群体呢？一般地说，这类群体的具有良好的信用记录，信用分数最低为650分，具有稳定的工作收入，负担房屋的债务和家庭收入的比率在39%以下，各类总债务与家庭收入的比率在44%以下，如果申请人是自雇人士，也需要至少两年的从业经验和稳定的收入。可是，在加拿大想通过申请房屋贷款购买房屋的人士中，有很多人士无法满足这样的条件。如果按照这样的批准贷款的条件，有很多人就无法通过获得房屋贷款购买到属于自己的房屋。因此，也就出现了其他一些金融机构愿意为这部分人士提供房屋贷款。 第二类和第三类的金融机构就是为那些无法满足六大银行的贷款要求的客户提供房屋贷款服务。此外，与第三类金融机构不同，第二类金融机构同样也可以为具有优质信用资格和收入资格的优质客户群体提供房屋贷款服务。她们的房屋贷款产品在很多细节方面与六大银行有所区别，可以满足各类人群的房屋贷款需求。 与加拿大的六大银行提供房屋贷款的渠道有所不同，第二类和第三类提供房屋贷款的金融机构也主要是通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)提供房屋贷款产品。所以，对于试图获得更多房屋贷款产品选择的人士来说，通过房屋贷款经纪寻求房屋贷款也就成为一个很好的选择。 从这里，我们也可以了解到，在加拿大寻求房屋贷款时，除了直接联系能够在大街上看到有分行的六大银行获得贷款咨询外，房屋贷款经纪公司是为客户提供更多房屋贷款产品选择的一个重要渠道。对于那些不了解加拿大房屋贷款体系的人士来说，往往忽视了从房屋贷款经纪获得更多房屋贷款信息的渠道。 二，房屋贷款的产品种类 在加拿大，房屋贷款的产品很复杂，品种也很多，我尽量用下面几种分类方法给各位介绍。 1，按在贷款期间的利率是否浮动可以分为浮动利率房屋贷款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋贷款(Fixed Rate Mortgage) 2，按在贷款期间，借款人是否可以完全偿还所有的贷款可以分为开放型房屋贷款(Open Mortgage)和封闭型房屋贷款(Closed Mortgage)。开放型房屋贷款是指在借款合同期间，借款人可以根据自己的收入情况随时可以偿还房屋贷款，对偿还房屋贷款的数量没有任何限制。封闭型的房屋贷款是指在贷款合同期间，借款人只能按照合同的规定的数额增加偿还房屋贷款，而不可以任意增加偿还贷款的数量。 3，按借款人首付资金的比例高低，可以分为普通房屋贷款(Conventional Mortgage)和高比率房屋贷款(High Ratio Mortgage)。首付资金低于20%，属于高比率房屋贷款；而首付资金高于（包括）20%，属于普通房屋贷款。 4，按房屋贷款是否获得保险，可以将房屋贷款分为已经获保的房屋贷款(Insured Mortgage)和未获保的房屋贷款(Uninsured Mortgage)。 5，按是否有资格获得保险，可以将房屋贷款分为可以获得保险的房屋贷款(Insurable Mortgage)和不可以获得保险的房屋贷款(Uninsurable Mortgage)。 6，按房子抵押登记的程度，可以将房屋贷款分为抵押房屋贷款(Collateral Mortgage)和普通房屋贷款(Conventional/Standard Mortgage)。 7，按是否可以利用房产净值的程度，可以将房屋贷款分为把净值变现的房屋贷款(Equity Take Out Mortgage or HELOC)和普通的房屋贷款(Standard/Conventional Mortgage) 8，按房屋贷款的风险程度高低，可以将房屋贷款分为一级房屋贷款(A or prime Mortgage)、二级房屋贷款(B or subprime mortgage)和私人房屋贷款(Private Mortgage) 9，按照利用净值变现的程度，可以将房屋贷款分为一般的Equity Take Out mortgage (HELOC)和逆向房屋贷款(Reverse Mortgage) 10，按照房产的性质，可以将房屋贷款分为住宅型房屋贷款(Residential Mortgage)和商业型房屋贷款(Commercial Mortgage) 11，按照房产是否产生收益，可以将房屋贷款分为自住型房屋贷款(Owner occupied or residential Mortgage)和出租型房屋贷款(Rental property mortgage) 12，按申请人的收入类型，可以将房屋贷款分为工薪阶层的房屋贷款(Salaried Mortgage)和自雇型房屋贷款(Business For Self Mortgage) 13，按照申请人之间的关系，可以将房屋贷款分为普通的房屋贷款、家庭互惠型房屋贷款(Family Plan Program)和合伙人型的房屋贷款(Partnership Program) 14，按照申请人在加拿大的公民身份，可以将房屋贷款分为Residence mortgage, non residence mortgage, New comer to Canada, Temporary residence program 15， 按照房屋贷款(Mortgage)在房产业主投资和融资中的作用，可以分为Bridge Mortgage, Blend mortgage, Blanket Mortgage, Portable Mortgage, Assumable Mortgage. 其实，加拿大的房屋贷款产品种类的名单还可以继续往下写。通过这一连串的名单，你会发现加拿大的金融股机构所能够提供的房屋贷款产品非常丰富；不能一概而论，哪种产品好，或者哪种产品不好；只有适合自己财务状况的产品才是好产品。如何能够获得适合自己财务状况的房屋贷款产品呢？请联系专业房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent). 如果您对在加拿大投资置业感兴趣或有任何疑问，欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。 责任编辑：Adam Chen 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
柬埔寨西哈努克港买房要当心的陷阱
近两年来，柬埔寨经济发展势头迅猛，早在2016年7月1日，世界银行就宣布，柬埔寨正式脱离最不发达国家（LDC），与印度、越南、菲律宾等51个国家一道居于中等偏下收入国家，自2011年以来，GDP增速不曾低于6.9%，放眼亚洲，其增速连年保持前三。因其基础薄弱，人均GDP达到1429美元，在东南亚与老挝、缅甸处于垫底的集团。 由于中柬两国传统友谊以及柬埔寨政局一向稳定，吸引了越来越多中国买家的兴趣。说起柬埔寨，基本上就是金边、西港、暹粒三大旅游城市。柬埔寨西哈努克港买房有哪些要当心的陷阱呢？ 在柬埔寨外国人不可拥有土地所有权，外国人买房享有的是50年+50年的租借期。 作为新兴市场，开发商/中介佣金相对较高，辨别靠谱开发商很重要。 西哈努克港产业单一，主要支撑就是博彩业。旅游业也没有发展起来，根据近年数据甚至因为中国游客过度涌入挤走原本的欧美日韩泰国游客。 目前地价被炒得较高，房价以建筑面积计算，单价已经2000-3000美元/平米起了。 目前在售的项目施工进展缓慢，有一些本来许诺今年底交房的项目，房子主体都没见到（据推测建筑师/施工劳动力不足），项目烂尾的风险大，何时交房须得到保证。 租金也被炒的非常高，租赁的需求大部分都是博彩公司租来做员工宿舍。项目都有包租，收益7%甚至以上，但可见的市场住房需求看不到（本地人承担不起）。但邻近博彩业、中国餐饮业等相关的地段，以中国游客、商人、劳工为住户的地段，是目前主要的高端出租市场。 买了可能租不出去，包租承诺须得到保证（以避免假包租），本地需求少，都是投机客，后期转手是较大问题。 中国人除了过去从事博彩业，还有一些过去做餐饮，类似于沙县小吃，正新鸡排这类的低端餐饮。
中国抵押澳洲贷款？内保外贷实例与跨境合规｜居外专栏
在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上，有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。 其描述为“内保外贷业务是指在境内企业（“申请人”）向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下，由该银行向我行（“受益人”）开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资、融资租赁等）的业务。 该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争，促进投资便利化，有效解决中国境外投资企业融资难等问题。 目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度，在额度内，我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批，程序简单、快捷。” 因此从以上官网介绍看，我们可以得出在以往的境外投资项目中，内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。 在资金出境受到较强外汇管制的情况下，内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利，从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本，有效地促进企业的境外发展与投资。 中国工商银行“内保外贷”的操作实例 1）实例介绍：根据工行在2017-2018年所公布的信息，工行在境内企业（贷款申请人）出具无条件、不可撤销反担保的前提下，可为申请人在境外注册的全资附属企业（实际借款人）、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证，由受益人向借款人提供融资（包括贷款、贸易融资或融资租赁等）的业务。 2）申请条件： 贷款申请人：状况良好，具有充足的反担保能力；符合融资类保函申请人的基本条件；愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。 实际借款人：符合国家关于境内机构对外担保的有关规定；已在境外依法注册；已向外汇局办理境外投资外汇登记手续；有健全的组织机构和财务管理制度；工行要求的其他条件。 3）业务流程：申请人向工行境内分行申请开立保函，工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况，受益人进行信贷审查，工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证，受益人向借款人提供融资。 境外（澳洲）投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议 1）澳洲债务人主体资格审查：在以往内保外贷中，经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查，而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求，澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定，在办理内保外贷业务前，应多次审核其主体自身资格的真实合规性，并留存历次变更记录以备查。 2）境外借款资金用途审查：在实务操作中，澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体，因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源，内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果，应切记符合借款资金申请用途，且获得中国境外投资管理部门的相关核准，以防违约贷款合同。 3）借款人还款来源的审核与还款期限的确定：在内保外贷业务中，境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”，因投资项目往往周期较长，项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。 因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性，在银行内保外贷业务中，境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期，评估项目收益和风险，确定合理的贷款期限，而此类贷款一般是中长期贷款。 4）保证金与汇率风险：由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险，错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮，或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
投资越南房产该选择哪座城市？（四）岘港
越南可以说是一个半经济化半旅游化的国家。既有繁华商业繁忙都市，也有悠闲海岸恬静度假村，因此越南的房产投资也被分为了两大部分——经济房产投资&旅游房产投资。那么最具代表而且房产市场最为火热的可以说是河内、胡志明市、芽庄以及岘港。 岘港 概况 位于越南中部，古都顺化的附近，地理上属越南中部。岘港是越南第四大城市，仅次于胡志明市、河内市和海防市，是越南中部最大及重要的城市之一。岘港是越南中部的商业和教育中心，也是该地区最大的城市。岘港位于1A国道和南北铁路的位置使其成为交通枢纽。 经济：越南中部主要的工业中心 岘港是越南中部的主要工业中心。2007年人均GDP为1900万越南盾，是越南最高的国家之一（仅次于H?ChíMinh市，河内，BìnhD??ng省和??ngNai省）。到2009年，这已经增加到2730万越南盾。 旅游：越南主要旅游中心 岘港是一个旅游业发展潜力巨大的城市，是该国的主要旅游中心。这座城市的北部被高山环绕，海湾通道被称为“最伟大的地方”。 估计游客总数参观，在2016年岘港之旅迎来551万人次，其中国际游客估计为166万，国内游客估计为384万，总集旅游业估计为16,000亿。2017年，游客总数参观，欢迎游客660万人次，其中国际游客估计为230万，国内游客估计为430万，总旅游收入估计为19,403亿越南盾。 人口：移民促动人数增长 岘港的人口增长在2.5％和3％，2005年至2011年，比全国平均人口增长水平高1％至1.2％以上，自2009年以来，移民一直是该市人口增长的关键因素。 交通：进入越南中部重要门户 岘港国际机场位于市中心，是越南第三大国际机场。它是进入越南中部的重要门户。 教育：越南中部高质量教育的代表 岘港是中部高地地区最大的高质量教育和培训中心，是该国三个高等教育中心之一。目前，全市有15所大学和研究所。 房产：富豪最爱的度假地 岘港是富裕的外国买家和退休人员最受欢迎的城市之一。即使居住面积较小，但是这里的品牌住宅比河内或胡志明市更多。喜来登，凯悦等国际品牌已在岘港设立了condotels。它们仍然是越南最昂贵的物业之一。 这座城市收到越来越多尤其来自日本和中国的投资，这里还是以其度假村和美丽的自然景观出名因此房产价格偏高，涨幅十分迅速。 2017年5月，岘港机场修建了一个新的国际航站楼，预计每年将接收600万人次的乘客。岘港每周有136个国际航班，有效连接了亚洲的主要空港中心，其中每周都有30次直飞韩国的航班。岘港的高端海滨酒店和度假村已成为国外游客度假和休闲的首选目的地。因此岘港的度假地产尤其受投资者喜爱。 投资建议 如果你是纯粹的资产配置，建议首选河内&胡志明市。快速增长的经济，高速发展的建设，使得这两个城市发展愈发完善。更多的高薪高技术岗位的提供及高度国际化的教育也吸引了众多海外优秀人才及留学生前往，房产涨幅较大而且租金收益十分可观。 如果你希望置备一套养老房或度假房。那么芽庄&岘港的房产当然是不二之选。有不输于芭提雅的沙滩，不逊于普吉岛的海浪，房价却只有他们的一半，实在是性价比最高的选择。 来源：房天下 责编：Zoe Chan
