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限购松选择多 退休宜居大湾区
自从去年底，国内防疫政策大逆转，全国通关后香港居民对大湾区物业的查询也相当热烈。闭关三年积累了不少购买力，当然是原因之一，但中国房地产受到收紧政策影响，投资热潮已经退却，单靠真实用家为主的购买力仍然强劲，却是始料不及！ 以往港人购买大湾区，以中山及珠海为主，除了价钱较便宜之外，限购政策也相对宽松，港人基本上很容易有资格买到，也是原因之一。其实，佛山及广州在疫情前限购令都很严格，除非港人在当地长期工作，否则很难取得购买资格。就以顺德区为例，位置非常接近广州南站，往返香港非常方便，而且又属鱼米之乡，食材也是一流，不少港人籍贯都是顺德，包括笔者，在顺德有不少亲朋戚友，如果退休居住顺德也是首选之列。以往港人在当地只能选购公寓，现在却可以选择真正的住宅了！ 除了限购取消带来更多选择之外，楼市冷却都为港人带来更多机会。虽然以往香港居民在深圳可以购买一套房屋，但实际上深圳楼市一向炽热，不少楼盘在开盘当天都会沽清，热门的甚至数小时就沽清了，购买人数远超供应，要抽签决定买家，成功机会往往微乎其微！当今情况稍为好转，大家都有机会选购。 以往内地跟香港接壤的区域，如罗湖、福田都已经发展成熟，新建物业很少，二手物业也较残旧；深圳湾则单靠大桥连接，没有铁路，对没有两地车牌的大部份港人来说不太方便，加上南山区、前海区的房价都不太便宜，在屯门区置业可能更经济！ 笔者最近在考虑莲塘新口岸带来的机遇，港牌私家车可直达口岸，步行数分钟可过关至深圳的盐田区，离口岸不远也有地铁站，环境配套听说也不错！房价也远低于福田、南山等区，交通方面往返香港粉岭不用半小时，一小时可到达市中心，远远方便于中山或珠海，笔者也决定去盐田区考察一下！ 当今国内银行对楼宇按揭贷款的态度是相当积极，利率也一减再减，基本上跟香港差不少。在香港拥有物业，准备退休的话，不妨考虑沽出香港物业，套回一大笔现金，然后在大湾区置业，在金融市场动荡的背景下，「Cash is king」，进可攻退可守，而且国内环境及配套越来越完善，融入大湾区生活确实是理想的选择。
加息周期见顶 楼市曙光初现
上周，美联储召开了例行会议，与预期一致地宣布维持利率不变。然而，出乎市场预料的是，联储预告2024年将会实施0.75%的降息。市场对此反应强烈，一些专业人士甚至预测明年美国可能实施1.5%的降息，并且计划在明年3月份开始实施。这一消息导致美国10年期国债收益率迅速下跌至4%以下。 与联邦储备系统在九月初首次停止升息并强调“Higher for Longer”的言论相比，当时市场普遍认为明年减息的步伐将会非常缓慢，甚至可能整个2024年都将保持不变，首次减息可能会被推迟至2025年。 仅仅过了三个月，联邦储备系统却出现了意想不到的大幅度调整。除了债券收益率的下降，美股也持续刷新历史新高，市场对明年美国经济实现软着陆、避免衰退的信心不断增强。 然而，笔者对这一情况保持谨慎态度。明年是美国的大选年，联邦储备系统可能需要创造一个有利的经济环境，以支持拜登的选情。实际情况还需进一步观察，笔者计划明年六月份赴美国，亲自了解真实情况，并在之后向大家做出报告。 无论如何，明年降息已经成为不可动摇的事实。现在的问题仅仅在于减息的幅度以及何时启动。对于香港疲弱的楼市而言，这可以算作是一些久违的好消息。 市场的反应比笔者预计的要强烈，一手市场在12月的前17天已经达成了超过千宗的成交。相较于2023年前11个月每月平均不足900宗的成交登记，这可以说是相当热闹的市况。 其中，新鸿基天荣站的成交占据了大多数，自月初以来已经连续进行了3个星期的推售，每次都成功售出近300套，总计达到了891套。本周将继续进行第4轮发售，这表明仍然存在强劲的购房需求。可以预见，减息的刺激效应是其中一个原因！ 至于二手市场，成交量也出现回升。在过去的周末两天，10个主要屋苑的成交量从原本的3-4宗上升至9宗。尽管成交价和成交量仍然维持在较低水平，但潜在买家的看房兴趣显著增加。根据前线同事的反馈，买家的出价意愿也明显上升，这可以认为与对减息的期望有关。 香港楼市受到美国利率的影响之外，国内经济状况也是一个关键因素。如果国内房地产市场持续不景气，房价继续下跌，那么前来香港投资房地产的意愿和财力自然也会受到影响。上周，上海和北京相继降低了第二套房的首付和利率，希望能够促进国内房地产市场的复苏。 总的来说，笔者相信香港楼市最糟糕的时期应该已经过去，市场出现了一些曙光。明年的实际情况将取决于美国利率的变化以及中国房地产市场是否能够改善。需要密切关注这些因素的发展。
楼价急跌，成交大减政府宜为楼市加动力
本周地产成交的新闻，几乎全部都是利淡消息，业主劈价、蚀本卖楼、代理行减铺炒人等等，也有不少声音要求政府减辣，甚至完全取消辣招。笔者相信政府既不想楼价急升，也不想楼价急跌，香港大概有一半家庭拥有自买物业，楼价大跌对社会消费也带来负面影响，加上地产的产业键牵涉甚广，楼市不景对社会各行各业带来很多负面影响！ 笔者认为政府调整辣招只是时间问题，当今政府收到的统计数字明显有延后的问题，官方只录得10%以下的跌幅，政府自然认为幅度少，其实在市场人士都知道跌幅应该已达15%或以上，而且跌势非常急，有业内人士估计至年底，跌幅可能达到20%。跌价大而且急，会大大打击买家信心，又会进一步推迟置业决定，令楼市产生恶性循环。笔者只希望政府应主动收集更新更准确的市场资料，及时作出精确决定，以免将来更难挽救！ 除了辣招以外，笔者亦关心政府会如何调整房屋相关政策，以达至社会更和谐，更稳定！在楼价调整的背景下，推出更多鼓励政策，协助首置客上车，例如厘印费多年来都没有随通胀调整，一个500万的上车盘，厘印费已达15万，令首期由50万提升至65万，笔者建议将500万或以下楼价的物业其厘印费减至$100，其他房价的厘印费也应相应减低！ 随着居屋的楼龄越来越大，超过政府担保期的物业就越来越多，白居二买家为了可以做到925（9成按揭及25年供款期），可选择的楼盘越来越少，变相推高了白居二的成交价。以最近马鞍山锦丰苑为例，一个可以做925的432呎单位成交价达到403万，而一个不可以925的431呎单位，成交价只是315万，两者之间往往相差15-20%，所以政府也应该延长居屋的担保期，让白居二买家有更多选择，也有助压低居屋的二手价。 最后，因应香港有不少年青人移居外地，需要补充各方面的人才，笔者也建议重新开放投资移民，将投资金额提升至3000万，并将物业纳入投资范围内，以往怕会推高楼价，现在1000万以上物业市场像一潭死水，不用顾虑会推升楼价有很大的影响了！
韩国楼市急挫租客受累破产
笔者公司过往每年都会为精英同事安排一次外地旅行，以资鼓励，可惜三年疫情令大家无法成行，今年终于可以再度出发前往首尔。正因如此，笔者也为此行作准备，搜集一下韩国的楼市资料。 韩国楼市自2022年起连续加息七次，楼价大幅下滑，首尔地区急跌了30%-40%，成交量更暴跌了超过70%。楼价下跌幅度之快，令笔者感到惊讶，查其原因竟然与韩国独有的「租贷」制度令其楼市成为炒家乐园有关。 在韩国租楼，有一种独有的「全租房」制度，即房客不需要交租金，但需要支付业主一大笔押金，一般是房价的50%-80%不等，租约完成后租客退回物业，业主会全数退回押金。在2020年疫情爆发后，韩国也随美国将利率降至0.5%，业主只要找到租客便会有大笔现金，可以再买新物业，加上银行按揭的话，一间可以变两间。随着楼价急升，收到的押金又变得更多，又可以再买入更多的物业，令首尔楼市进入疯狂状态，2020-2021年间当地楼价便升了超过50%。 另一边箱，租客为了支付庞大的押金，便向银行进行贷款，一旦业主不退还押金，租客有权收楼变卖抵债。租客在低息环境下，向银行支付的利息远低于正常的租金，令租客也纷纷乐意从传统支付租金的租屋方式转为「全租房」的模式。但当2022年美国开始加息，韩国也跟随加息后问题就来了，在利息支出越来越大的时候，租客便开始退租，业主的资金链开始出现问题，唯有出售物业来应付，去到2023年市场的卖盘越来越多，买家及租客就越来越少，一下子韩国由楼市最热的国家变成最冷的国度。业主由于手上有太多物业，根本无法应付押金的退还，唯有「走佬」逃避，而租客也变成代罪羔羊，韩国仁川一位30岁的男子更因此服药自杀，在其遗书上写上「失去工作的我没有收入，存款早就用光了，9000万韩元的押金一直拖着不还给我，我曾经去投诉也报过警，但政府对『全租客』诈骗的对策，让人非常失望，我无法再坚持下去了，最后希望我的死能推动这个问题尽快解决，再见。」 楼市一旦出现崩塌，经济必定会再受重创，问题似乎只是开始，情况未许乐观。其实这种独有的制度出现，与政府政策有莫大关系。根据网上资料，自60年代韩国政府就认为房地产对出口导向的国策没有助力，所以限制银行为发展商及买家提供贷款，自此民间便形成了这种「自助资金系统」。 政策订立时可能是没错，但当后遗症出现却未能及时调整，就会产生严重后果。 香港的楼市辣招，也有类似情况，若不及时调整，令楼市变成一潭死水的话，业主唯有大幅减价才能承接，信心一旦摧毁，就不容易再恢复，对香港经济百害而无一利！
中央楼市政策转向 特区政府莫犹疑
上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向，以往一再强调的「房住不炒」消失了！取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出，之后自2019年起，每年的政治局会议都有此声明，今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门，限贷、限购、限价，每个城市都有所不同，当然以一线城市最为严格。用香港的术语，即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景，其中一个主要原因是经济不佳，自新冠疫情消退，经济没有像预期一般有强劲的复苏！房地产业能带动上下游的很多产业，包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等，房地产兴旺必定能更有效带动经济！ 其实内地经济欠佳，香港的金融及贸易生意也是乏善可陈，不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境，加上物业价格下跌，正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口，房价下跌不单是地产商或地产代理的事，而是整个社会的事！ 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策，笔者认同要保留部份辣招，以防止投机炒卖，但针对上车客、换楼客及投资者的措施，却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等，对上车客的照顾较多，但仍有可改善之处，例如可以延长政府对居屋的担保期，令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客，15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性！结果，发展商为了卖楼，又直接向换楼业主提供贷款，免压力测试，九成按揭，甚至定期按揭，花样百出，当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手，又是合理及健康吗？ 在香港买楼自住，落地生根，对「留人才」是最有效的手段，是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税，然而租金回报只率只有2-3%，高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲！可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少！疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港，今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区，当中十间屋有八间都是外国人居住，在疫情高涨时有五间都是吉的，今天已经住满回流的外国人，再没有吉屋了！每月租金也逆市不断上升，一旦更多「专才」到港，一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招，在高息的大背景下，正是减辣的好时机，估计对楼价的刺激有限，反而更能让房地产回复活力，健康发展，推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步！
代理功能仍存在？买房给佣金已过时？| 居外专栏
上星期，有一本财经杂志以「买房给佣金已过时」为题作专题报导。报导中指出在网上讨论区有网民表示，以前房价100-200万，1%佣金即是1至2万，如今房价需要700-1000万，要给7万至10万佣金，觉得太贵不合理。 报导又称，楼主引用律师费比较，20年前律师费跟佣金差不多价钱，现在代理佣金高于律师费是「畸形现象」，楼主认为当今地产市场比20年前透明化，买楼上的程序很多时候都是买家亲力亲为，地产代理的角色及价值已减少，佣金收费已过时。 笔者也明白佣金是买卖物业时一笔不少的使费，但若跟律师费比较，却有性质上的不同，物业代理是需要促成物业交易才有佣金，换句话不成功不收费。 香港的律师费是无论结果如何都要支付，打官司输了也照收，物业交易最后即使告吹，大家一样需要支付律师费。 买家及卖家可能觉得，香港物业市场上也有放盘平台，正正可以取代代理的配对角色。买卖双方藉平台撮合自己直接议价，文件由律师行处理整个流程，可以淘汰代理的角色及功能。 理论上这是可行的，市场上也有些小额成交，例如车位买卖租赁、套房的租赁，不少是由平台作媒介，当中没有代理参与。相反主流的交易，代理的参与比例仍然非常高。 其实市场上最流行的其中一个平台，在创立初期是朝向跳过代理，促进买卖双方直接交易作为其运作模式，但并不成功。随着香港物业市场的改变，慢慢地也变成代理的放盘平台，每年物业代理付出予平台的广告费超过亿元。如果没有代理参与，平台可能已经关闭。 笔者也发现资深投资者是懂得利用代理协助促成交易，并乐于支付佣金。他们懂得欣赏代理，能够替他更快速找到买家或卖家，他们明白时间就是金钱，交易的时机转眼即逝。 代理能约看一间就协助买家找到心头好，是能力的表现，替他节省很多时间。首置客反而会觉得代理工作太简单，只看房一次就收取高昂的代理佣金。 当然，随着科技的进步，代理也需要与时并进。若只做一条活动锁匙，俗称「睇楼员」，未能提供足够的价值，被无情的市场所淘汰也是必然的，因为佣金只会留给有创造价值的代理。 “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
利用房贷来做对冲日元下跌风险 | 居外专栏
最近两星期的新闻，除了俄乌战争和新冠疫情外，每天看到流口水应该是日元创出20年新低。在短短两星期里又115日元跌到129日元。主因是日本央行不打算改变金融政策，继续保持货币放松。跟其他西方国家有很大分别。 对大部分人来说，去日本旅游是每年的指定旅游地点。美食，购物，滑雪等等活动都打折。真的急不及待马上出发。疫情前，许多去旅游的人顺便在日买房产收租。目的是，以后就不再需要每次换钱也可在日消费。 如果你已拥有日本房产，你只能看着自己的资产继续缩水，无能为力。一般投资房产时都会跟银行做贷款一来减低投入资金额度，二来贷款额可做到部分的外币对冲效果。但在日投资房产，比较难做房贷，大部分投资者都是用现金投资。 要成功跟金融机构做贷款，需要符合房价，地点，收入等要求，而能对外国人做贷款的金融机构又非常少。另外，有一样非常重要但没太多人知道的贷款惯例是一旦用现金购买的房产是不能用来套现。你只能在新购买时跟银行做贷款。这条惯例我只在日本遇过，其他国家就没见过。 PropCap利用金融科技提供提供离案房贷计划。投资者可以用没做贷款的日本房产来套现。把资金暂时投资在美元产品上赚取回报。 这样做不需要卖楼，可继续收租而做到对冲效果。如日元对美元继续下跌，投资者可在低位时买回日元把房贷赎回。PropCap贷款计划一般是2年期，2年内任可时间赎回部分或全部贷款都不罚息。 日本房产按揭贷款计划 PropCap提供日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan），针对海外买家对日本楼按揭需求，减低因为日本按揭要求及程序复杂带来的影响，让已持有的日本楼的业主可以现楼现金套现（Refinance），亦设新楼贷款。 此产品主要协助客户进行日本房产贷款，客户需准备有效身分证或护照、最近3个月银行月结单、工作证明、新买物业协议、住址证明、如适用就要交埋现时转按文件。 只要你的心仪日本楼类型是新楼、二手物业、民宿、商铺、办公楼，不论是做物业按揭或现楼现金套现，PropCap都可受理东京、大坂、福冈、名古屋等城市房产，而贷款由房产价格1000万日元起，视具体情况可以再作商讨，受理楼龄超过三十年的房产。 PropCap的日本房产按揭贷款计划（Japan Property Mortgage Plan）利率为6%，视具体情况而定，按揭年期可短至1至2年（注意这是可更新的，记得先向PropCap查询清楚），设每6个月还款周期，手续费为贷款额的2%，如是香港或日本公司名义申请，均可受理。 还有“还息不还本”还款计划，贷款及利息可选择日元、港元或美元为贷款及还款货币，提前还款全部费用或部分贷款均无罚款。 想了解更多这个计划如何帮你买日本楼？不妨联络PropCap客服微信。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap房产按揭贷款专栏
投资市场 风高浪急? l 居外专栏
上周五，美国十年期债息迫近2.5厘，为两年高位。虽然债息抽升对香港的息口影响是相当间接，笔者也要在此撰文分析。但在10年债息上升同时，2年债息却冲上2.28%，而30年期债息最新也是2.59厘，令不同年期的孳息曲线趋向平坦，一旦情况继续恶化，2年债息比10年债息还要高，而10年债息又比30年债息要高的话，就出现「债息倒挂」。 一般而言，债息年期越长，意味风险越高，需要付出更高的债息，「债息倒挂」意味投资者对短期经济缺乏信心，预期经济即将陷入衰退。由80年代石油危机，2000年科网股泡沫爆破，2008年金融海啸；以及2020年疫情经济萎缩，都有出现债息倒挂现象。 美国联储局今年会将利息推升1%-1.5%，短期债息继续上升的可能性很大，「债息倒挂」似乎只是时间性的问题！ 当今美国经济仍然强劲，失业率低企，消费者信心及商业活动指标也很高，预计美国会进入衰退可能遥不可及，但危机可能已经迫在眉睫。最近笔者见有评论美国失业率低企的原因，就像香港1997年的情况，股市、楼市火红，不少投资者宁愿放弃正职，全力投入股市，天天鱼翅捞饭，当年也想不到会出现98年的金融风暴。 俄乌战争进一步破坏供应链，战争令小麦及玉米等食品、石油天然气等能源及各式商品价格大幅提升，通胀率不会轻易被息率上升而受抑制，一旦美国经济短期内大幅加息，衰退的风险就升温。 经济衰退，股市暴跌，加上过度负债，流动性不足，联储局收水救市一招，效力越来越弱。在衰退逼近及通胀高企的背景下，拿现金又会蚕食购买力，唯有采取保守的投资策略。 投资股市，宜考虑稳健的派息股，例如中移动是笔者今年的首选，物业投资也只选住宅，并要预留部份现金在手，一旦股市大平卖，可以低吸一些优质股份！总括而言，今年投资市场风高浪急，不应过份乐观，及避免借贷过高，小心驶得万年船！ “真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场
英国移民签证重要消息： 2022年3月最新大变动 l 居外专栏
2022年3月15日，英国移民局公布了最新的《Statement of Changes to the Immigration Rules, HC 1118》修订通知，宣布对多个签证类别进行调整，并推出新的签证途径。 以下为大家节录了几项重要的修订内容： 英国海外首席代表签证将会取消 海外首席代表签证(Sole Representative Visa) 将会在4月11日英国时间上午9时正式取消，此类签证旨在为公司总部在英国境外、并希望拓展英国市场、在英国成立分公司的高级管理人员而设。由于移民局考虑到近年收到不少虚假的申请，决定彻底取消这项签证。 对于已经获得这项签证的签证持有人而言，续签和永居的申请将不会受影响。至于符合这项签证条件的准申请人，如果你仍然有意计划申请这项签证，必须要在4月10号或之前递交网上申请表格，申请才会受理。 3种新的签证类别将会推出 在海外首席代表签证取消后，移民局将会推出三项新的签证类别： 1) 全球商务流动签证 (Global Business Mobility Visa) 这项签证旨在为海外公司在英国设立分公司，并委派有关的雇员到英国而设。计划包括以下五类，将会在4月11日开始接受申请： a) 英国拓展工作者签证(UK Expansion Worker) — 这项签证主要取代了海外首席代表签证，允许海外企业委派员工到英国扩展业务，并可以一次委派多名员工，但此签证不能取得永居。 b) 高级专业工作者签证 (Senior or Specialist Worker) — 这项签证旨在为大型跨国公司的高级管理人员及专业技术人员而设，员工可以通过这项签证到英国分公司工作。此签证主要取代了公司内部调动签证(Intra-Company Transfer)。 c) 毕业实习生签证(Graduate Trainee) — 这项签证旨在为大型跨国公司的实习生而设，这项签证将会取代公司内部实习生签证(Intra-Company Graduate Trainee)。 d) 境外服务供应商签证 (Service Supplier) — 这项签证同时为临时工作签证，主要为一些需要在英国境内提供服务的海外供应商而设，这样签证将会取代现时的Temporary Work – International Agreement route. e) 借调签证 (Secondment) — 这项签证同时为临时工作签证，主要为一些需要在英国履行商业合同或投资的大型跨国公司员工而设。 2）企业扩增签证 (Scale-up visa) 这项签证主要为英国快速增长的企业而设，旨在协助这些企业吸引优质的海外雇员到英国工作。英国的企业需要证明过去三年的收入或员工数目平均增长率超过20%，以及在三年期开始时，至少有10名员工，才可以为海外雇员申请这项签证。计划将会在8月22日开始接受申请。 与工作签证相比，申请人在这项签证首签的两年后，如达到相关的年薪要求，可以在雇主不需要提供担保的情况下续签三年，第五年可以申请永居。 3）高潜力人才签证 (High Potential Individual Visa) 这项签证旨在吸引海外顶尖大学的毕业生到英国而设，适用于最近五年内毕业的申请人，申请人所毕业的大学需要在以下三个指定的Global Universities List中，至少在两个名单上排名全球前50位： a) Times Higher Education World University Rankings b) Quacquarelli Symonds World University Rankings c) The Academic Ranking of World Universities 根据目前的排名，内地及香港的大学中，北京大学、清华大学、香港大学及香港中文大学，最近五年的毕业生符合申请标准，计划将会在5月30日开始接受申请，此项签证并不能取得永居。 英国大律师缪晓彤Janine 解读英伦移民大小事 【英伦移民】专注英国移民和签证服务
英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏
英国一直以来都是不少海外房地产投资者心仪国家。 投资海外房地产手续程序繁多，其中申请按揭亦是最难处理的一部份。 究竟中国投资者要如何申请英国按揭？ 银行不批就没有别的选择吗？ 文章内容 申请英国按揭的途径 英国自住 （Buy-to-Live） 与购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭 合资格申请按揭人士 按揭利率及成数 申请英国按揭基本文件 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 申请英国按揭途径 申请英国房地产按揭主要向银行直接申请或通过按揭经纪 （Broker） 代办，亦可向香港金融机构 -PropCap 提出英国按揭申请。 英国当地银行 英国当地银行会向海外购买家提供按揭服务。 例如一些香港银行汇丰（HSBC）、中银（BOC）、东亚（BEA） 等的英国分行都有提供。 主要接受房地产地区包括英格兰及苏格兰城市，不论自住或出租，申请者的年薪要求是 GBP £50，000 - GBP £75，000，前者最高批80%，还款期最长30年，后者最高批75%，还款期最长 25年。 银行会向申请人收取杂费，例如东亚银行（英国分行），就申请费（GBP £300）、安排费（GBP £600起）、征收房地产价值的 0.1 - 0.15% 作估价费等。 也有部分银行会收电汇费、估价费等。 香港本地银行 华侨永亨银行则直接在香港分行处理英国按揭审批，主要接受伦敦 Zone 1 及 Zone 2作投资用途的住宅房地产，而贷款金额要求最少 GBP£200，000。 按揭经纪 （Broker） 你亦可以通过英国按揭经纪 （Broker） 代办，经纪会帮你同时向英国多间银行申请，免去自己周围碰钉的机会，通过经纪代办亦有机会比自己申请取得更优惠利率。 英国按揭经纪一般向申请人收取 GBP £1，500 - GBP £2，000 的申请费用。 费用分两期支付，第一期为咨询费，为申请人初步审核是否可以做按揭;第二期为接受按揭申请费，申请人在确实贷款条件后支付。 要注意缴付咨询费后，按揭亦有机会不被英国银行接纳，但咨询费并不设退回。 香港金融机构 PropCap 是香港海外房地产按揭配对平台。 目前为香港唯一同时可向英国置业者直接提供按揭及转介服务的金融机构，为英国自住 （Buy-to-Live） 及购买房产出租 （Buy-to-Let） 类型房地产提供合适的按揭组合方案。 接受按揭申请地区包括伦敦、伯明翰、曼彻斯特、列斯、剑桥、雷丁等。 整个审批过程在香港完成。 服务收费将跟据申请人是选用那项服务而定。 转介服务费用为 GBP 1，700，亦分两期支付，第一期 GBP £600 为申请人审批文件，申请人确认接受按揭条件后，将收取余下费用。 如最后不接受按揭条件或按揭申请不成功，将发还第一期费用。 如选用 PropCap 按揭服务，将向申请人收取会员年费 （首年 HK $5，000;其后每年 HK $3，000） 及一次性平台手续费（最高贷款额 3%)。 英国自住（Buy-to-Live）与购买房产出租（Buy-to-Let）按揭 英国自住 （Buy-to-Live） 按揭申请人需要向当地银行提供证明在/将会于英国居住，提供合法居留签证或BNO身份，居英满6个月，以及拥有英国户口或英镑粮单等去证明房地产的自住性质。 近年不少咨询是打算先在英国置业，之后给家人或移民到当地作自住用途。 在申请英国自住 按揭时就遇到困难，申请人可考虑先将房地产出租后自住计划。 海外购买家可以先申请购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 原则不可向直属亲人出租。 日后抵达英国需自往时，可向当地银行重新申请自住 （Buy-to-Live） 按揭，提供入息文件重新造按揭。 合资格申请按揭人士 无论是以个人身份、香港公司雇主、或有离岸公司，都可以申请英国按揭。 英国银行对身处海外的英国公民（British Citizenship，BC）可批到80%按揭，而新房产海外购买家（非BC）可批出75% 按揭，购买房产出租 （Buy-to-Let） 按揭条件是租金或拟租金（由估价行负责评定）要超过每月供款125%。 Propcap 不论新旧房产都可向非BC申请人批出高达75%按揭。 英国银行对申请设年薪要求，例如东亚银行（英国分行），申请人的年薪要达至GBP £72，000才可接受申请 ; 又以汇丰（英国分行）为例，自住按揭个人名义申请者要年薪GBP 50，000、公司名义则要年薪GBP £75，000。 不少银行是不会纳入花红、双粮作入息，即会以底薪作基础。 基于英国银行风险管理问题，审批会较严，自住 （Buy-to-Live） 按揭就要视乎英国的供款与入息比率 （Debt Servicing-ratio，DSR）。 例如香港的DSR要求是入息50%，当加息3厘，供款人DSR不可超过6成。 对比一下英国的DSR，如果个案的DSR较高，就会提高利率对冲，一般最高不可以超过6成。 如果以购买房产出租 （Buy-to-Let） 方式申请按揭，年薪要求GBP £25，000，相对要求较低，而租金收入则成为主要DSR计算，如租金收入超过压测利率下供款145%，即租金回报不能少于 4%。 另外与香港不同的是，英国银行会看看供款人的生活日常开支和债务，而不是只看入息。 按揭利率及成数 英国房地产利率设定息、浮息、还息不还本三种。 定息按揭 （Fix Rate Mortgage），利率固定（首2至3年），可以届时再选新的定息按揭计划或浮息按揭。 浮息按揭 （Tracker Mortgage） 是指跟市场变动，利率比前者低，所以浮息按揭比较适用现时低息环境。 还款年期大多为5 - 30年，而这是以退休年龄减供款年龄的。 假设60岁为退休年龄，减去供款年龄30岁，则最高可还款年期为30年，最低贷款额为GBP £150，000 - GBP £250，000不等。 最后，还息不还本 （Interest-Only Mortgage），借贷期间只需要还利息，本金最后先还，一般年期较短。 自住 （Buy-to-Live） 按揭一般实际利率 2.5 - 3.5% 之间，主要看个别申请人士的信贷纪录、申请按揭成数、收入水平等等。 如果海外人士想购入英国房地产，以购买房产出租 （Buy-to-Let） 做按揭，大部分银行最多做7成，愈高成数，利率都会增加。 PropCap 利率为 3.5%- 7.5% 间，视乎按揭类型而定，设有「还息不还本」计划，更提供不同按揭成数及利息等组合贷款计划给客户自由选择。 申请英国按揭基本文件 申请者需要准备以下文件给金融机构审批： 购买家应自行向银行申请还是经按揭经纪人 （Broker）申请按揭？ 对于一些未曾置业的人士来说，有部分人会选择自行向银行咨询，想节省按揭经纪服务费用，不过如果胡乱申请英国房地产按揭，不论最后结果是成功与否，银行都会有纪录，有机会影响日后的信贷申请。 如果短期内，金融机构查信贷评级次数太多，可能被认为是有财务问题，降低按揭申请成功率。 而经按揭经纪人 （Broker）了解英国银行制度，知道门槛要求，代申请人向合适的银行申请，提高成功审批机会。 PropCap 专业团队为申请人紧贴整个审批流程及无时差地回复客人问题，务求申请人最舒畅的方式成功得到英国按揭。 有关英国按揭服务需要查询？ 欢迎登记按揭评估咨询服务或通过电话/WhatsApp +852 5518 7806 直接与我们联系。 海外房产融资平台首席分销官李树钊 PropCap英国房产按揭贷款专栏
