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如何在澳洲买地建房?澳洲土地登记的那些事儿|居外专栏

在澳大利亚,House & Land Package(购地建房)是一种非常普遍的投资或置业方式,也是众多房产公司主推的一项销售模式。澳大利亚是联邦制国家,各州拥有独立的立法权,关于土地产权的法律规定也不尽相同。因此,虽然澳大利亚全国实行的是托伦斯土地登记制度(Torrens Title System),但各州在土地产权登记的程序和内容上也不尽相同。因笔者长期在昆士兰州从事法律学习和工作,所以本专栏多引用昆士兰州的法律条文与案例。 1. 土地买卖最重要程序——托伦斯登记制度 问:1999年,Ann对自己的土地进行了有效登记,作为合法所有人。2002年,买方Bob与卖方Ann在第三方的见证下签订了土地买卖合同,自此Bob开始长期占有此土地,但迟迟未进行土地变更登记。土地买卖10年后的2012年, Ann发现Bob始终没有进行土地所有人的变更,所以又将土地再次变卖给Cindy,而Cindy立即进行了土地登记。那么,土地所有人是拥有合法契约并占有土地达10年的Bob还是已经进行土地所有变更登记的Cindy呢? 答:土地登记为首要法律依据!澳大利亚的地产经纪人和法学生在培训学习中肯定多多少少听闻过托伦斯土地登记制度(不是特仑苏!),它是澳大利亚现行的土地登记制度。 那么托伦斯是谁呢?他是南澳大利亚首任土地登记官,他在1858年首创了这一土地登记制度。现在,这一制度被被国际公认为是最有效率的登记制度,目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西亚、新加坡、泰国等50 多个同家所采用。托伦斯登记制度的核心在于“登记生效主义”,即在完备的法律制度下,士地权利的取得取决于登记,而不是取决于签订契约,目的在于提供安全、正确的权利记录。 政府并不强制当事人申请登记,而是由当事人自己决定。但是对于已经登记的房地产权利,则今后的转移和变更未经登记不发生效力。应用成熟的托伦斯登记制度配合其它相关完善的土地法律法规,澳大利亚也由此被认为拥有着世界上“最安全”的房地产市场。 因此在以上案例中,基于托伦斯土地登记制度的原理,Cindy应为该土地的合法所有人,而Bob可依法起诉Ann要求合理赔偿。 2. 澳大利亚土地登记的所有权种类 问:Cindy从Ann购买的上述土地是何种类型呢?有什么特别规定呢? 答:土地登记所有权形式主要有两种,即自由保有土地(私有土地)和州政府所有土地。前者可以通过市场购买、礼物赠送、遗产继承而产生移转。而后者主要分为未分配土地、州有租赁土地、保留地、国家公园和州政府森林土地。因此,Cindy从于卖方市场Ann处购买的上述土地应为自由保有土地。具体特别规定如下: 2.1 自由保有土地 自由保有土地(私有土地)(Freehold Land)指私人或公司拥有土地的所有权,并以私人或公司的名义登记造册,为澳大利亚(昆士兰州)所有土地权利类型中最高级的形式。 称为“自由保有”是因为所有人有权自由、完全不受限制地占有处分其地产,如出租、抵押、转让等。虽然理论上私有土地的所有权可以“上至天空、下至地心”,但权利不是绝对的,权利的行使还会受到法律或其他特殊情况的限制。 如州政府保留土地上自然资源(矿产、石油和矿物质)的权利;地方政府可以限制土地的用途;历史最高水位线以下的土地不能私有;曾经被水淹没的土地不能用于建筑等等。 2.2 州政府所有土地 目前,只有极少量的州有土地至今没有授权给任何人,称为“未分配的州有土地”(Unallocated State Land),一般为空置地。 政府为了增加州政府收入,鼓励定居者开发土地,将相当数量的州有土地出租给定居者,形成了现在的“州有租赁士地”(State Leasehold Land)。州有租赁土地使用者和州政府签定租赁合同,按合同的约定使用土地并每年交付租金。 州有租赁土地使用分有限期限和永久使用两种,有限期限为1-100年。州有租赁土地的租金按土地使用用途的不同,租金标准不同。例如,用于放牧用途的州有租赁土地的租金最低,平均为0.04 澳元/公顷·年;用于旅游用途的州有租赁土地的租金最高,平均是士地价值的5%。 另外,政府为了满足公共目的需要,保留了部分土地,称为“保留地”(Reverses),如市政设施、公园、体育场、广场和墓地等。 虽然法律没有规定保留地不能转为自由保有土地,但某种意义上保留地归全体市民所有,政府如果把保留地变为自由保有土地会遭到市民游行示威的强烈抗议和反对,因此,极少有保留地变为自由保有土地的例子。 森林及历史遗址等用地,归州政府所有,统称国家公园和州政府森林土地地 (National Parks and State Forests Land)。 3. 土地登记的政府部门和十步流程 问:Cindy从Ann购买了上述土地之后,应该去哪里进行土地登记?怎么进行土地登记呢? 答:在澳大利亚的联邦政府、州政府和地方政府中,土地登记的权力在州政府,土地规划的权力在地方政府。土地登记机关设在州政府,联邦政府和地方政府不设立土地登记机关,并且联邦政府和地方政府没有土地产权管理机构。但联邦政府和地方政府可以和其他法人一样可以拥有土地权利。 以昆士兰州为例,昆士兰州的土地登记机关设在州自然资源与矿产部 (The Department of Natural Resources and Mines)下属的土地信息和产权局以州为一个登记区,在全州设有33个办事机构,主要对外提供土地登记资料查询、登记文件受理和登记注册3项服务。 托伦斯土地登记的十大步骤   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

中国抵押澳洲贷款?内保外贷实例与跨境合规|居外专栏

在2019年7月30日的中国工商银行悉尼分行官网上,有着关于内保外贷的融资产品最新介绍。 其描述为“内保外贷业务是指在境内企业(“申请人”)向银行出具无条件、不可撤销反担保的前提下,由该银行向我行(“受益人”)开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资、融资租赁等)的业务。 该业务主要是为支持境内企业参与国际经济技术合作和竞争,促进投资便利化,有效解决中国境外投资企业融资难等问题。 目前国家外汇管理局已为我行核准一定额度,在额度内,我行为内保外贷业务提供的对外担保无须再逐笔向国家外管部门报批,程序简单、快捷。” 因此从以上官网介绍看,我们可以得出在以往的境外投资项目中,内保外贷因其无需发改委或者商务主管部门的前置审批、尤其是银行作为担保人开展的内保外贷仅需向资本项目信息系统报送内保外贷业务相关数据即可。 在资金出境受到较强外汇管制的情况下,内保外贷为中国境内企业“走出去”、更好地利用境外企业低成本资金提供了便利,从而有利于降低“走出去”企业的境外融资成本,有效地促进企业的境外发展与投资。 中国工商银行“内保外贷”的操作实例 1)实例介绍:根据工行在2017-2018年所公布的信息,工行在境内企业(贷款申请人)出具无条件、不可撤销反担保的前提下,可为申请人在境外注册的全资附属企业(实际借款人)、参股企业或交易对手向境外机构开立保函或备用信用证,由受益人向借款人提供融资(包括贷款、贸易融资或融资租赁等)的业务。 2)申请条件: 贷款申请人:状况良好,具有充足的反担保能力;符合融资类保函申请人的基本条件;愿意为借款人融资向工行提供无条件且不可撤消的反担保。 实际借款人:符合国家关于境内机构对外担保的有关规定;已在境外依法注册;已向外汇局办理境外投资外汇登记手续;有健全的组织机构和财务管理制度;工行要求的其他条件。 3)业务流程:申请人向工行境内分行申请开立保函,工行境内分行审查申请人资信情况、被担保人的基本状况及反担保落实情况,受益人进行信贷审查,工行境内分行向受益人开具保函或备用信用证,受益人向借款人提供融资。 境外(澳洲)投资进行“内保外贷”的合规要点与风险建议 1)澳洲债务人主体资格审查:在以往内保外贷中,经办银行对澳洲借款人主体的合规性审查往往局限于澳洲商业存在合法性和有效性的审查,而为了符合2017年中国《国家外汇管理局综合司关于完善银行内保外贷外汇管理的通知》的要求,澳洲借款人应更加注重其主体资质是否符合澳洲法律规定,在办理内保外贷业务前,应多次审核其主体自身资格的真实合规性,并留存历次变更记录以备查。 2)境外借款资金用途审查:在实务操作中,澳洲借款人仅为澳洲投资项目需要设立的特殊目的实体,因其自身主营业务收入不具备足够的清偿能力或可预期的还款来源,内保外贷具有阶段性替代货币资金出境的效果,应切记符合借款资金申请用途,且获得中国境外投资管理部门的相关核准,以防违约贷款合同。 3)借款人还款来源的审核与还款期限的确定:在内保外贷业务中,境外银行为境外投资行为所提供的“外贷”,因投资项目往往周期较长,项目自身的现金流很难在一年期内产生贷款的还款来源。 因此借款人需要注意还款期限以及还款来源的可融资性,在银行内保外贷业务中,境内银行往往会根据境内企业所参与的境外项目的投资回收期,评估项目收益和风险,确定合理的贷款期限,而此类贷款一般是中长期贷款。 4)保证金与汇率风险:由于人民币保证金或者人民币理财产品质押可能面临汇率风险,错币种项下的内保外贷保证金管理可在前期将折算汇率适当上浮,或建立补仓机制、并采取套期保值等措施规避汇率风险。   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

夫妻联名购澳房,到底写谁的名字?|居外专栏

购买澳房,问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外,联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,配偶的名字还是孩子的名字呢? 其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下,联名购房是一个非常灵活的购房方式,可以是夫妻联名,夫妻一方与孩子联名,也可以是夫妻与孩子三人联名。 共同共有 - Joint Tenancy 在联名购房时,除非购房者作出特别声明,一般都会按照共同共有来签订购房合同。其特点是: “不分你我”:所有购房者共同拥有该房产,即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。 “生还原则”(Principle of Survivorship):共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦,也少了很多法律的手续。如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。 缺点是:如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方,则需要得到另一联名者的同意。如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付,但是买房之后拥有产权的形式是共同共有,那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说,即使将来卖掉房子的收益,也必须是以50/50的比例去分配。 举例来说:王大哥和王大嫂以共同共有联名购房,则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世,则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有,即王大嫂成为唯一的业主。如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房,则三人各自拥有该房产33.3%所有权,如果王大哥过世,其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有,即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。 按份共有 - Tenancy in Common 特点是: “比例分你我”:与上述共同共有不同的是,购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。 “自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下,较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。 “出资不同“的首选:如果在最初购买这个房子的时候,双方所支付的首付是不一样的话,那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。 这种方式的缺点是:购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人,即使另外一方不同意也必须遵循。如果果联名者一方过世,房子不会自动转到另外一个人的名下,而是需要按照遗嘱来进行分配,法律手续较共同共有会相对繁琐。 举例来说:王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产,并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益,王大嫂占30%,小王占20%。如果王大嫂过世,则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承,而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。 如果买家决定以联名的方式买房,无论是共同共有(Joint Tenancy)还是按份共有(Tenancy in Common),均需要在购房合同上将所有买家的名字列明,包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时,都需要列明联名买房的方式及比例。因此,在签订购房合同时,联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师,由律师建议买家最合适其情况的联名方式。     中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

美国 | 2017年全美大学排名揭晓 普林斯顿蝉联第一

周二《美国新闻》(U.S. NEWS)公布2017年全美大学和文理学院的排名,普林斯顿大学和威廉姆斯学院分别蝉联第一。在美国,大学学费不算太低,但有了大学文凭找工作相对容易,也可以争取较高的薪资,因此上大学是一种投资。如何选择投报率高的大学是门学问。 根据白宫经济顾问委员会(Council of Economic Advisers)的最新研究报告,大学和高中的薪资差距持续拉大,前者工作一辈子的收入较后者多一百万美元。报告建议,就读大学的投报率各有不同,取决于选择的学校和科系。 《美国新闻》周二公布的2017年最佳大学排名,分析1,800多所高校,包括州立大学和地区学院,总计有1,374的排名数据。其采用的排名指标有15个,如新生保留率(Freshman Retention)、教职工资源(Faculty Resources)和毕业率(Graduation Rates)。 全美大学前十名如下: 1.普林斯顿大学(Princeton University),新泽西州 成立于:1746年 大学生:5,402人 学期制 2016-2017学费:45,320美元 2.哈佛大学(Harvard University),马萨诸塞州 成立于:1636年 大学生:6,699人 学期制 2016-2017学费:47,074美元 第3名有二所大学并列 3.耶鲁大学(Yale University),康涅狄格州 成立于:1701年 大学生:5,532人 学期制 2016-2017学费:49,480美元 3. 芝加哥大学(University of Chicago),伊利诺伊州 成立于:1890年 大学生:5,844人 学季制 2016-2017学费:52,491美元 5. 哥伦比亚大学(Columbia University),纽约市 成立于:1754年 大学生:6,102人 学期制 2016-2017学费:55,056美元 6. 斯坦福大学(Stanford University),加利福尼亚州 成立于:1885年 大学生:6,999人 学季制 2016-2017学费:47,940美元 7. 麻省理工学院(MIT),马萨诸塞州 成立于:1861年 大学生:4,527人 四一四学制 2016-2017学费:48,452美元 第8名有2所大学并列。 8. 杜克大学(Duke University),北卡罗莱那州 成立于:1838年 大学生:6,639人 学期制 2016-2017学费:51,265美元 8. 宾夕法尼亚大学(University of Pennsylvania),宾夕法尼亚州 成立于:1740年 大学生:9,726人 学期制 2016-2017学费:51,464美元 10. 约翰·霍普金斯大学(Johns Hopkins University),马里兰州 成立于:1876年 大学生:6,524人 学期制 2016-2017学费:50,410美元 文理学院前十名 1.威廉姆斯学院(Williams College),马萨诸塞州 成立于:1793年 大学生:2,099人 四一四学期制 2016-2017学费:51,790美元 2.阿默斯特学院(Amherst College),马萨诸塞州 成立于:1821年 大学生:1,795人 学期制 2016-2017学费:52,476美元 3.韦尔斯利学院(Wellesley College),马萨诸塞州 成立于:1870年 大学生:2,356人 学期制 2016-2017学费:48,802美元 第4名有二所学校并列。 4.米德尔伯里学院(Middlebury College),佛蒙特州 成立于:1800年 大学生:2,542人 四一四学制 2016-2017学费:50,063美元 4.斯沃斯莫尔学院(Swarthmore College),宾夕法尼亚州 成立于:1864年 大学生:1,581人 学期制 2016-2017学费:49,104美元 6.鲍登学院(Bowdoin College),缅因州 成立于:1794年 大学生:1,799人 学期制 2016-2017学费:49,900美元 第7名有二所学校并列。 7.卡尔顿学院(Carleton College),明尼苏达州 成立于:1866年 大学生:2,014人 学期制 2016-2017学费:50,874美元 7.波莫纳学院(Pomona College),加利福尼亚州 成立于:1887年 大学生:1,663人 学期制 2016-2017学费:49,352美元 第9名有二所学校并列。 9.克莱蒙特·麦肯纳学院(Claremont McKenna College),加利福尼亚州 成立于:1946年 大学生:1,328人 学期制 2016-2017学费:50,945美元 9.戴维森学院(Davidson College),北卡罗莱纳州 成立于:1837年 大学生:1,784人 学期制 2016-2017学费:48,376美元 (互联网资讯综合整理)  

中澳两国相关购房法律与流程360°比较 | 澳洲

前言 面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻,投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境,从而忽略了中澳两国与房产投资相关的法律规定。 以今年2月发生在布里斯班的一个真实案例为例,在北京生活工作的王太太累积了一定的积蓄,准备在澳洲投资置业。在看过数十套房产项目之后,王太太偏爱一套拥有较大土地面积的二手房。为王太太奔波近3个月的投资中介与在卖方市场等候多时的卖家当然欣喜,积极促成此交易却疏忽了王太太海外投资身份的审查。在双方签订合同时,王太太并未聘请任何律师,也并未添加任何关于”以FIRB批准为合同生效条件“的条款。结果,FIRB(澳大利亚外国投资审查委员会)在审查了王太太的相关背景与条件之后,基于王太太海外人士的身份且未持有澳洲长期居留签证的原因拒绝了她的投资申请。因此,王太太无法进行合法投资,但因为合同已成立则仍需要继续履行合同义务或对卖家进行赔偿。 可见,在房产投资过程中聘请一位专业律师,获取法律意见是多么的重要,甚是对整个置业有着决定性的影响。购房置业过程主要由三个部分构成,投资分析、融资方案与法律解释。今天居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中国与澳洲两国房产相关的法律条文、案例进行解释,希望可以起到客观、正面、真实的参考作用,让投资者们从中获益。 本文将主要对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。谨记!大到在投资置业,小到签证出行,都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见,以确认自己的身份是否符合法律规定的条件,自己的行为是否为该国法律所认可或批准,这应当是行动计划中的第一步! 结语 结合上述比较表格,可较全面地看到如今澳洲和中国房产市场的相关法律规定情况。与中国相比,澳洲房产法律体系与市场更加成熟与规范,税收与贷款制度也比较健全和完善,并且政府正积极监管与促进房产市场。同时,我们也可以清晰的看到,在澳洲置业与中国置业最大的不同之一便在于专业律师的介入。在中国买房一般去房产交易所办理,没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不太了解,日后很容易陷入“陷阱”或麻烦当中。在澳洲,买卖双方都必须聘请专业过户师或律师来处理法律事务,由专业人士提供建议和把关,降低风险,保护利益。 在此,林汇铭律师建议,无论是在中国还是澳洲置业,买卖房屋是种契约行为,买卖双方必须按照买卖契约执行。违约应该诉诸法律,走司法程序,由法院裁决。如果因为不执行合同,轻则违法重则犯罪,是要受到法律制裁的。因此,投资者本身需要提高法律意识,积极寻求法律意见,规避置业风险,让专业律师为您的置业家园”添砖加瓦”!   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

柬埔寨新重划区 房产投资潜利大

柬埔寨东邻越南,北邻寮国,西邻泰国,西南面暹罗湾,距离中国约3个半小时的飞行距离,国土有18万多平方公里。根据2018年统计人口为1,500多万人,高棉人占90%,越南人5%,华人1%,其他4%。目前人口平均年龄约30岁,是人口红利很高的国家。 柬埔寨的首都为金边市,位在国土靠南的地方,居住人口及工作流动人口有200多万人。离首都最近的机场为金边国际机场,位於首都的西边,从机场到金边最繁华的旧市区约8公里。 长富国际地产总经理郑哲升表示,过去由各国来到金边的从商人士皆居住在旧市区,最多的地方就是知名的湄公河岸隆边区及桑园区东南侧,这里也是各国使馆的集中地,约略一个台北市的万华区大小,却挤满了各国人口,使这个区块开着各式的异国料理及各样不论是做本地生意或外国人生意的店家,但因为道路拓宽计划赶不上市场发展的规模,造成这里每天上下班时间的塞车情况特别严重。 不过,近年金边都市发展迅速且蓬勃,政府为了配合提供愈来愈多的人口移入也积极的开发新区块,故转而从原本靠湄公河金边东侧转往靠机场的方向西进。 柬埔寨国际全球地产总经理张珏铭分析,相较於旧市区中心至少每平方公尺5,000美元以上的土地价格及每平米3,000~4,000美元的房屋价格,机场旁的这个重划区目前基期较低,房价每平方公尺约2,000美元即可入主。 目前在这区的新建案中,有一个较知名的是由柬埔寨最大的企业龙头皇家集团所开发的项目皇家公寓(Royal Condo),顶着本土最大企业的光环,皇家集团在这个建案的硬体,软体上皆采用最优质的配备,气派迎宾门厅丶酒店式管理丶沙龙丶户外泳池丶俱乐部丶SKY-BAR空中景观花园等。(点击图片查看更多房源详情) 张珏铭表示,目前机场周边一房的租金行情约为每个月600~850美元,价格差距取决於建案本身的质量及外在交通便利性,机场出入口对面及连外道路沿线上的房屋,因属於住商混合的旧城区,所以纵使是新的建案,也较难提升租金报酬率。相比之下,德他拉分区的新重划区,因为城市规划的大利多带来的实质租金效益加成,使得这个区块的建案产品成为了市场新宠儿。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售柬埔寨房源,或致电 400-041-7515 谘询柬埔寨房产的投资机会。 来源:经济日报 责编:Zoe Chan

四大理由吸引中国人到马来西亚置业定居

为什么中国人对居住在马来西亚感兴趣?投资、教育、环境及地理位置是中国人看上这片美丽国土的4大原因。 马来西亚第二家园计划代理人协会会长林国狮接受《透视大马》访问时指出,中国人申请第二家园计划首要原因是房产投资,第二是教育,再来是环境与地理位置。 他指出,马来西亚的房地产价格普遍上比中国许多主要城市便宜,而且大马政府实施外国人只可以购买房产价格是100万令吉,雪兰莪州政府则允许外国人在州内置业必须购买200万令吉公寓,而这些价格相比比中国一线城市的房价,仍属于便宜。   “许多中国家庭为孩子未来教育,选择将孩子送来马来西亚学习,因为这里有英语、中文和马来语的学习环境,国际学校教育水平高,可以把这里当作前往升学美国、英国和澳洲的跳板。中国人喜欢马来西亚的环境,物价低,语文沟通没太大问题,空气素质较好。”   “马来西亚也是很好退休天堂,医疗保险也是区域上数一数二。中国人在这里吃的、住的、交流都没问题,飞机往返4至5小时;在马来西亚非常容易找到中国餐馆,他们也喜欢这里的华文教育水准,也喜欢到岛屿旅游。” 他说,去年,估计申请第二家园计划为国家带来近53亿令吉收入,不仅是签证费用,包括申请者一家人来马的机票、置业、买车、逛街购物、医疗保险、体检、酒店、餐厅用餐、国内旅游、 教育学费及其他等。该协议按照2017年,有6159个家庭申请第二家园计划一家4口的大约花费来计算,在银行定期存款中就带来逾15亿令吉现金、购买产业带来27亿令吉、定居后买车带来3亿令吉、医药保险2500万令吉、体检500万令吉、飞机票9900万令吉、未批准前的酒店开销达2000万令吉、餐厅用餐4900万令吉、大马旅游开销2400万令吉,以及教育开销7500万令吉等,总数近53亿令吉。 马来西亚第二家园计划代理人协会副主席刘荣发补充,中国人希望孩子有好教育环境,马来西亚是保存中文教育体制最好的国家之一,有许多中国家庭父母把孩子送来念书,自己回到中国工作打拼;除了家庭外,许多申请者中是来学者和大学教授。 “中国人对马来西亚退休环境、医疗、食物、语言有信心,我协助申请的客户大多数回馈都说,马来西亚人随和。” 根据“第二家园”官方网站显示,外国申请者必须拥有足够的财务能力来维持在马来西亚期间的生活。年龄低于50岁的申请者必须证明拥有至少50万令吉的流动资产,同时证明拥有海外收入每月1万令吉;50岁和以上的申请者必须证明拥有至少35万令吉的流动资产,同时证明拥有海外收入每月1万令吉,对于退休人士,则必须出示获得政府认可退休金的证明,数额为每月1万令吉。 购买价值至少100万令吉房地产的全新申请者,在申请时将获准存入数额较低的定期存款。 点击查看居外网上过千套在售马来西亚房源 刘荣发近年来较专注处理中国人的申请,多年经验告诉他,政府对批核第二家园申请都经过一定的严谨程序,例如所有条规都必须符合,例如在海外每月收入达1万令吉条件中,因令吉汇和人民币率出现些许差异都被当局拒绝接纳,同时在无犯罪记录证明文件,也严格要求申请者必须提交。 他强调,所谓的第二家园计划并不是居留权,而是在10年间,可让申请者多次入境马来西亚的签证。 另一方面,林国狮相信,随着首相马哈迪上台后,重新提出“向东学习”政策,预料日本人来马申请第二家园计划的人数会增加。 2002年至2017年,日本人申请第二家园共有4545人,人数还按年增加;值得一提是,在2012年和2013年,因日本福岛第一核电站辐射外泄事故,申请第二家园的日本人在两年间增加一倍, 2011年有423人申请,2012年突增816人,2013年739人,到了2014年申请人数稍微下滑至428人。 他说,在日本人眼中,马来西亚亦是理想的“退休天堂”之一。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上马来西亚在售房源,或致电 400-041-7515 谘询马来西亚房产的投资机会。   来源:透视大马 责编:Zoe Chan

澳洲 | 在澳洲“以房养学”,父母与孩子如何联名买房?

购买澳房,问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外,联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。因此,本期的《土地法专栏》邀请拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师来解析澳洲联名购房。 实务中,许多律所客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,配偶的名字还是孩子的名字呢?其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下,联名购房是一个非常灵活的购房方式,可以是夫妻联名,夫妻一方与孩子联名,也可以是夫妻与孩子三人联名。 共同共有 - Joint Tenancy 在联名购房时,除非购房者作出特别声明,一般都会按照共同共有来签订购房合同。 特点: “不分你我”:所有购房者共同拥有该房产,即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。 “生还原则”(Principle of Survivorship):共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦,也少了很多法律的手续。如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。 缺点: 如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方,则需要得到另一联名者的同意。 如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付,但是买房之后拥有产权的形式是共同共有,那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说,即使将来卖掉房子的收益,也必须是以50/50的比例去分配。 案例解析:王大哥和王大嫂以共同共有联名购房,则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世,则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有,即王大嫂成为唯一的业主。 如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房,则三人各自拥有该房产33.3%所有权,如果王大哥过世,其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有,即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。 按份共有 - Tenancy in Common 特点: “比例分你我”:与上述共同共有不同的是,购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。 “自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下,较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。 “出资不同“的首选:如果在最初购买这个房子的时候,双方所支付的首付是不一样的话,那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。 缺点: 购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人,即使另外一方不同意也必须遵循。 如果果联名者一方过世,房子不会自动转到另外一个人的名下,而是需要按照遗嘱来进行分配,法律手续较共同共有会相对繁琐。 案例解析: 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产,并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益,王大嫂占30%,小王占20%。如果王大嫂过世,则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承,而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。 总结: 如果买家决定以联名的方式买房,无论是共同共有(Joint Tenancy)还是按份共有(Tenancy in Common),均需要在购房合同上将所有买家的名字列明,包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时,都需要列明联名买房的方式及比例。因此,在签订购房合同时,联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师,由律师建议买家最合适其情况的联名方式。   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

海外买家如何在澳大利亚买地建房?

Part 1 海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据 非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。简而言之,普通海外买家获得申请后,可以澳大利亚购买空地后再自建别墅。>>>详细  (中国人在澳洲买房条件)  相关阅读:外国投资者在澳洲买房有哪些政策规定?   Part 2  在澳大利亚买地建房的两种常见方式 目前市场上买地建房大致分为以下两种情况: ­ ▶ 购买独立空地 由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下,造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元。 ­ ▶ 小区分地 在与国内小区非常类似的别墅生活区内,买家选择、购买土地,然后交由开发建造商负责统一承建(Land and House Package)。当然,买家也可以选择自己喜欢的户型,投入的时间和精力也相对较少。   Part 3  在澳大利亚买地建房的好处 1、节省印花税 无论是哪一种方式,在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如,买一套70万澳币的公寓房,需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下;买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房,假设土地价值45万澳元,房屋造价为45万澳元,买家只需支付45万土地价值的印花税(建造部分无需缴纳印花税),约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。  2、初期投入较少 此外,买地建房只需较少的初期投入,并且可以分期付款,对于买家而言,准备资金的时间就比较充足。 购买土地只需地价的10%作为订金,即4.5万澳元(约27万人民币)。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期,以确保自己有足够时间来准备剩余资金,办理贷款事宜。  3、可自选户型 在购买土地的同时,买家也可以选择自己喜欢的户型,与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付 造价的5%作为订金,及2.25万澳元左右(约13万人民币)。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。   Part 4  在澳大利亚买地建房的时间及流程 通常,在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后,开始建房。建房耗时约在6-9个月左右,具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间,买家需要偿还土地部分的贷款利息。 简单来说,买地造房大致分为以下几个步骤:   名家观点 省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房 对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说,除了购买常规房产物业外,买地造房,或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”,都是不错的投资选择。>>>详细 杨泱律师专栏全集: 律师杨泱解析澳洲房产投资       澳洲房产收到土地税税单该怎么办?怎么豁免? 众所周知,在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外,在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人,而且很多时候还影响到他们的投资回报。>>>详细 林汇铭律师专栏全集: 中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法       本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

2019年美国最佳营商就业城市:西雅图蝉联冠军

据《福布斯中国》报导,亚马逊去年在全美寻找适合建设第二总部的城市,多座城市为了获得其青睐展开激烈竞争。在这场竞赛中,亚马逊现总部所在的西雅图成为了最终真正的赢家。亚马逊这家零售巨头最初决定让两座第二总部城市平分5万个就业岗位,但今年2月又因政治抵触情绪而决定彻底放弃纽约长岛市。这一系列决定最终使得西雅图成为全美亚马逊员工最集中的城市。 西雅图有着“翡翠之城”的美誉。如今,这座城市已经习惯了当赢家:去年,西雅图经济增长是美国各城市经济增长率中位数的三倍,达到8.4%,排除通胀后实际增长7%。西雅图不仅是亚马逊总部的所在地,也拥有波音、开市客(Costco)、诺德斯特龙(Nordstrom)和星巴克等公司的总部。在西雅图附近地区还有众多强大的技术公司,包括微软、Zillow、Expedia和Tableau软件等企业。 西雅图是近年来少数流入人口多于流出人口的大城市之一。受过高水平教育的年轻人才持续不断地涌入这座城市。丰富的劳动力人才正是西雅图连续第二年登上《福布斯》美国最适合商业和职业发展的城市(Best Places for Business and Careers)榜首的重要原因之一。 居外网上出售的美国西雅图独栋别墅,占地483平方米,房价约¥1,440万(点击图片查看房源详情) 然而也有迹象表明,西雅图可能正在失去一部分优势。这座城市生活成本和经商成本居高不下,尤其还是近年全美房价增长最快的城市之一。与此同时,西雅图的居民收入水平此前多年一直以高于全国平均的增速高速增长,但去年增长大幅放缓,增速低于全国平均水平。 其他最佳城市 得克萨斯州达拉斯今年首次登上榜单第2位,此前连续三年的的亚军位置一直由北卡罗来纳州罗利占据。达拉斯在2018年排名第六。自《福布斯》开始每年发表最佳城市榜单以来,达拉斯的排名已经大幅提升。早在2006年和2007年时,达拉斯还在200个城市中排名靠后,但之后大多数年份都稳步上升。 达拉斯有着丰富的人才储备,因此预计在不久的将来仍将保持经济和就业增长。鲁德称,她的许多客户被吸引到达拉斯,一部分原因是因为其位居中心位置,且生活成本相对较低。 北卡罗来纳州罗里今年跌落至第三位。排名前五的其余两座城市是历来表现强劲的科罗拉多州丹佛和俄勒冈州波特兰。前25名的城市中,北卡罗来纳州独占四席,除罗利外还有达勒姆、阿什维尔和夏洛特。得克萨斯州有三座城市进入前25位,除达拉斯外,还有奥斯汀和沃思堡两座城市。此外,科罗拉多州(丹佛、科罗拉多斯普林斯和柯林斯堡)以及华盛顿州(西雅图、塔科马和奥林匹亚)也各有三座城市进入前25位。 点击查看居外网上150万套在售美国房源     作者:Forbes China