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美国房产真的是永久产权吗?

了解美国房产的读者朋友们也许已经知道,美国房屋是永久产权的。很多国人对“永久产权”的理解是可以住一辈子,并世代相传,而美国房产的“永久产权”实际包括什么呢?又是否真的像大家所理解那样可以世代相传吗?  一、中国房屋的70年产权 在中国,买了房子之后就拥有了房屋使用权,而住宅土地的使用年限一般为70年。要说明的是:70年产权的计算是从开发商拿地开始起计,不是从买房或拿到房产证那一刻开始算的。等房子产权转移到您手里的时候,使用年限早已不足70年了。 土地属于国家所有,人民享有土地使用权这是中国制度的鲜明特点。我们要搞清楚一个问题,70年产权年限指的是土地使用权年限,而我们对房屋的使用权是永久的。据最新的民法典草案规定,70年产权到期,也就是说房子土地使用期满了,产权自动进行续期,根据当时的情况免缴或者缴纳合理的续期费用。 二、美国房屋的永久产权 精明的犹太银行家早就明白:房地产业中,“增值的是地,贬值的是房”。美国的国土面积982万平方公里,除掉66万平方公里的水面,陆地面积为916万平方公里,其中大约三分之一归政府所有,其余为私人财产。换而言之,这三分之二的土地均可被购买。  在购买美国房产的同时,也买到了地表所有权、地下所有权和领空所有权,即包括地球表面到地心,和土地上方的领空。其中地表的建筑、树木、河流之类都是您家的。   地表所有权(Surface Rights) 地表权是指使用、改良和出售土地表面的权利。这意味着您有权占用、建造和以其他方式使用您的土地的表面上的一切。因为您拥有土地所有权,您可以在您的土地上盖房子,建造一条私人道路,或种菜种树之类,而您只受当地区号(zoning)的限制。 地表权利可以单独购买、出租或出售。因为地表权只是土地的一系列权利之一,可以从这些权利中分离出来的。 地下所有权(采矿权,Mineral Rights) 地下所有权赋予该地块的所有人勘探、开发、开采和销售地表以下资源的权利。如果发现您家地下可能会有石油、金矿之类资源,那您就中大奖了——全部归您所有,和国家没有半毛钱关系。 与地表权一样,地下权也可以根据州和联邦法律买卖和转让。 领空所有权(Air Rights) 领空权是指控制、占用或使用您土地上方垂直空间的权利,但它通常比地表权利更受限制。这意味着其他人也可以使用您的土地上面的空间,如果这样做是合理和必要的。例如,您不能禁止民航或电线经过您的土地上方。 与地表权一样,领空权也可以单独买卖,尤其是在人口密集的地方(高建筑楼层买卖)。  三、产权永久不代表世代拥有 购买美国房产是永久产权,但是产权的持有是有成本的,比如每年都要缴纳房产税、物业费、遗产税等等。 美国人不抗拒房产税,因为房产税取之于民用之于民,主要体现在当地的教育、治安和城建设施上。美国公立学校的资金来自政府,而政府的收入来自当地居民的房产税。如果查看美国政府公布的财务表,就会发现,政府的房产税收入,有较大比例投入在当地的公立教育上。 房价高的地方,房产税高,学校得到的资金多,教育质量相应就好,整体学区就比较优质。学区优质又继续吸引重教育、能负担高额房产税的家庭集中,使之形成一个良性的循环。业主缴纳了房产税之后,也可以享受当地更好的治安和城建设施。 此外,如果房产所有人去世,房子不会自动变成法定继承人的财产,也不是简单办个手续就能继承,这中间涉及到一个国内没有的概念:赠与税和继承税。美国税法对于赠与税的认定属于认资产不认身份,简单来说就是无论你是否为合法居留身份,是持绿卡还是公民,哪怕你从未踏入过美国领土,但只要以个人名义在美国持有不动产,就需要牵扯到赠与税和遗产税。 通俗来讲,纳税人生前免费给予他人的行为受到赠与税的约束,纳税人去世后财产分配的行为受到遗产税的约束。 所赠额在一定限度内是免税的,且有年赠与额度限制和一生赠与额度限制。每个美国公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是1120万美元,父母两人加在一起就有2000多万美元的额度,普通人怎么都够用了。但如果父母都不是美国公民,每个人只有6万的税款免交额度,加在一起12万美元,也就是说,房产价值超过6万美元开始起征赠予/遗产税,这就需要好好算一算。如果房产在赠予或继承时市场价值50万美元,那么孩子需要按50万-12万=38万美元来缴纳税款。   美国房产永久产权,所有人的确是可以住一辈子;但对于后代来说,是除去继承税部分的世代拥有。 更多【居外百科】实用指南: 2021年如何在美国买房? 2021年美国房产税需要交多少? 2021年美国购房流程:轻松买房十步走! 纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、波士顿、休斯顿、奥兰多、达拉斯等华人青睐的城市,居外网均有众多一手二手房源项目(点击查看)。 美国房产咨询,本地看房接待,请直接联系居外IQI。

【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋:黄岚独家分析多伦多镇屋市场|居外专栏

 镇屋Townhouse,顾名思议是坐落于镇上的房屋,温馨而有社区氛围。从历史上看,镇屋是贵族或富裕家庭的城市的住所,以便于社交。如今城市不断的扩张以及土地的稀缺使得镇屋价值凸显,在北美大城市如纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、多伦多,镇屋已经成为高品质的兼容城市生活和舒适环境的居住选择。 从投资或自住的角度看,一直以来镇屋Townhouse给大家的印象是一个介于独立屋和公寓Condo之间的品种。二十年以来大多伦多地区房价年复合增长率为6%,无论是独立屋、镇屋、还是Condo公寓在不同的时间段内都呈现轮动的态势,而市场品种的热度也是相对的,有的买家喜欢买涨而有的买家喜欢捡漏,本期Daisy黄岚选择涨幅可观的镇屋做个分析。  首先不管是Condo涨还是独立屋涨,从历史曲线来看,镇屋的涨幅基本都介于前两者之间。而均价方面,最新的大多伦多镇屋达到了80万加元。 当然大多伦多不同城市的镇屋成交量和均价都有较大的差别。不出意外其中多伦多中区(含市中心、中城区、和北约克)均价最高,有趣的是大量印度裔集中的布兰普顿成交量最大,而华人较喜欢的万锦和列治文山无论在均价还是成交量方面都处于中上较高的位置。 许多镇屋是有管理费的,根据小区不同,物业管理项目会有不同,但主要是公共部位维护。由于镇屋不像独立屋,公共部位交织较多,协调统一专业的维护更能确保生活品质和房屋保值增值的最大化。 许多买家认为镇屋管理费是额外的成本,其实不尽然… 首先,无管理费物业的维护也是有成本的: 独立屋维护成本低是个误区 无管理费镇屋公共部位维护协调很困难 换屋顶、换窗户、换密封条,这些都是实打实的开销 割草、除雪、刷车道其实都是成本,自己做也是花自己的时间成本,这一定得要算 管理费每个月得出,相对于自己维护不固定的金钱支出,在心理上更显得容易被注意 再来,管理费是有价值的: 业主可以放心小区得到专业的维护,维护得好的小区房价更高 业主省下时间做更有价值的事 业主自己的劳动其实也是成本,还不如让专业的来干 最后,无管理费或管理费低的镇屋其价格也会更高。所以Daisy黄岚的结论是存在即是合理的,绝大多数情况下管理费提供的服务和价值是相当的,而且一切的成本和服务都已经体现在了镇屋的总体持有成本中。所以镇屋有无管理费不应当是首选要素,在我们镇屋投资和自住的决策过程中不能捡了芝麻而丢了西瓜。  镇屋买卖决策过程中的真正关键是对个案价值的了解和对参照系的准确把握。为此Daisy黄岚选取我们华人比较偏爱的多伦多、万锦、和列治文山,给大家在这个时间点上搭建一个投资参照系。当然,细分社区不同会有很大的差异,Daisy黄岚这里只是介绍一个粗略的概念(方法论),具体需要根据您的地段社区房型喜好做深入的分析。 今年以来多伦多市镇屋成交中位价达到100万加元,下图列举了几处中间价位的镇屋和位置: 多伦多市今年以来的最高成交价镇屋位于著名的Annex社区的Yorkville约克维尔(见下图)。约克维尔可以说是多伦多当之无愧的钻石地段,多年来Condo和镇屋的最高成交价都出于此社区。 再来看万锦市,镇屋中位成交价达到89万加元,下图列举了几处中位价位的镇屋和位置: 万锦市今年以来的最高成交价镇屋位于万锦最著名的愚人村(见下图),这里环境宜人,豪宅辈出。   再来看一下多伦多北面的列治文山,这里的镇屋成交中位价达到92万加元,下图列举了几处中间价位的镇屋和位置:   列治文山今年1月至9月的最高成交价镇屋位于Westbrook社区(见下图)这里环境好,学区更好。  影响镇屋买卖决策的另一个重要因素是社区的风格和情怀。和独立屋和Condo比起来,镇屋居住是最具社交气息的,这也是人们选择镇屋的原因之一,因此小区的设计至关重要。 Daisy黄岚把镇屋小区设计分成以下几类:    现代小镇风情型:街区错落有致,房屋各有特色。 质朴婉约型:安静、小径通幽、温馨烟火气。 桃花源记型:设计精巧、专业园艺、真正的世外桃源。 简单直接型:排屋设计、真正的联排别墅。 所谓萝卜青菜各有所爱,无论您青睐哪种风格,哪块区域,或是那类户型,Daisy黄岚的专业分析和眼光都会为您的买卖决策保驾护航。 更多【黄岚地产榜】精彩内容: 上学上班 冬暖夏凉:多伦多市中心地下步道PATH及周边公寓分析 【图表】多维度分析新冠疫情与多伦多房产|居外专栏 多伦多房地产新年战情室:趋势、洼地、涨幅、展望|居外专栏   多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker,金牌经纪人 联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com  

美国主要热门买房区域一览

  跟中国一样,美国也是一个幅员辽阔的国家,对于中国买家来说,众多的美国城市中,该选哪个城市呢?? 根据居外网数据显示,2019中国买家在美国买房主要聚焦在以下主要城市:纽约、波士顿、西雅图、旧金山、洛杉矶、迈阿密 ,具体的城市排行如下: 因此,了解这些排名靠前的美国城市区域概况,也就等了解了美国最值得买房的热门区域。点击以下链接,查看各城市的区域情况: 查看纽约热门区域概况 查看波士顿热门区域概况 查看洛杉矶热门区域概况 查看旧金山热门区域概况 查看迈阿密热门区域概况 查看西雅图热门区域概况   更多城市区域,持续更新        

2020年QS全球最佳留学城市排名:伦敦蝉联第一

伦敦时间2019年7月31日,QS全球教育集团发布了最新全球最佳留学城市排名,英国伦敦再次成为全球最佳留学城市。 自1990年以来,QS全球教育集团持续在高等教育领域发表独到见解,QS世界大学排名是全球查阅量最大的排名。 QS最佳留学城市排名旨在为全球数百万的国际学生提供更多可参考的数据。该排名共包含与比较了世界上120个留学城市。 QS最佳留学城市的排名指标为:该城市里大学的数量和世界大学排名情况,国际雇主在该城市招聘的活跃程度,生活成本,该城市在学生的向往程度和生活质量,以及学生群体的多样性。 今年,伦敦保持了其作为世界上最佳留学城市的地位。日本东京排名世界第二,澳大利亚墨尔本排名排名第三。 伦敦排名全球第一,伦敦拥有所有上榜城市中排名最高的大学,并且伦敦的招聘就业市场也非常活跃,伦敦的向往热度和生活质量也在不断增长;英国和美国的其他城市因为过高的生活成本而排位较低。 点击查看英国伦敦在售精彩房源 报道称,英国和美国分别有14个城市入选,伦敦(1)和波士顿(12)为两国排名最高的城市。亚洲排名最高的留学城市仍是东京(2),其次是首尔(10)、香港(14)、北京(32)和上海(33)。世界上十个生活最贵的城市中有八个位于英美两国。 伦敦市长萨迪克汗说:“伦敦再次成为全球最佳留学城市毫不令人意外,伦敦拥有世界领先的高等教育机构和充满活力的文化生活。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。   来源:新浪教育综合 责编:Zoe Chan

美国热门城市纽约(New York)介绍|居外百科

亮点:1.纽约都会区是全美最大的都会区,也是全世界最大都会区之一       2.全球商业经贸的重心,全世界最重要的金融中心,也是全美的保险、房地产、媒体和艺术的重镇       3.气候干燥,舒爽宜人 地理位置 纽约是美国最大城市及第一大港,地处美国东北纽约州东南部,大约在华盛顿特区和波士顿中间位置,紧邻的哈德逊河让纽约市享有运航之便,使其快速发展成为一个贸易重镇。纽约城区大多落在曼哈顿、史泰登岛和长岛,因为土地狭小所以人口密度很高。纽约市土地面积约790平方公里,分为曼哈顿区、皇后区、布鲁克林区、布朗克斯区、斯塔滕岛区五个区。 点击查看居外在售纽约房源 纽约市全美人口最多的城市 纽约市与全美各地的往来亦十分频繁,透过发达、复杂的铁公路网,纽约居民得以更快速、方便的往返全国各座都市。此外纽约也由于地处美国东北部,距离欧洲也较近,又接近全球最繁忙的北大西洋航线,故不论是与欧洲各地间的空运及海运交通,均十分繁忙。 人口结构 纽约市全美人口最多的城市,据美国人口调查局于2012年统计,估计约有833.7万人居住在790平方公里的土地上约纽约州40%的人口。过去十年来,人口快速成长,人口调查学家估计在2030年时,人口大约会在920至950万之间。 纽约市的人口密度非常高,曼哈顿的密度更是高达一平方公里2.58万人,为全美之最。在人口族群上有着其多样性。在2005年,该市有将近170种不同的语言,36%的人口是非美国当地出生。纽约市都会区是除了以色列外犹太人最多的地区,有全球最大的犹太小区。此外,居住在纽约的印度人占了全美印度人约四分之一,非洲裔美国人的比例也是全美最多,据2008年统计,有66万华人居住在此,为亚洲外最多华人之区域。 气候条件 纽约属于副热带湿润气候,四季分明,夏季闷热,冬季湿冷,春秋两季温和干燥。冬天时离岸的风平时极小。1月平均气温为0.1 °C,但气温有时降到−10 °C以下或超过10 °C。7月平均气温为24.7 °C,但每年有18天高温超过32.2 °C,每四到六年高温超37.8 °C。 经济体系 纽约市是全球商业经贸的重心,是全世界最重要的金融中心,此外也是全美的保险、房地产、媒体和艺术的重镇。据2010年的统计数据,纽约都会区有大约1.28万亿美元的GDP,超过墨西哥全国的总和,是美国最大的区域经济体。 纽约掌控全球40%的金融资金,是全球最大的金融中心,位于华尔街的纽约证券交易所是全球交易量最大的交易所。许多大型企业都在纽约市设立总部,财富500强中就有45家公司总部位于该市。纽约与其它美国大城市相比,拥有较高比例的外国公司,平均每十个工作之中就会有一个是外国公司的工作。曼哈顿中城是全美最大的中心商业区。金融服务的收入占了全市市民收入35%。 被誉为世界文化和金融之都的曼哈顿岛(the Island of Manhattan)占地面积23平方英里,拥有举世闻名的名胜。时代广场(Times Square)有著名的戏剧院和不计其数的艺术馆和博物馆,如大都会艺术博物馆(Metropolitan Museum of Art);还能在苏豪区(SoHo)精品店及上东城的第五大道(the Upper East Side’s Fifth Avenue)和麦迪逊大道(Madison Avenue)世界级商场享受顶级购物体验。 这里更有米其林(Michelin)星级餐厅和面积达843英亩的著名的中央公园(Central Park)。曼哈顿最令人向往的住宅区有:切尔西(Chelsea)、华埠(Chinatown)、上东城(Upper East Side)和翠贝卡(Tribeca)。作为美国经济和金融中心,曼哈顿是世界上最杰出金融界、娱乐界和商界领袖的聚集区。   更多投资热区介绍,请点击参见美国主要城市纽约(New York)热门区域介绍|居外百科

美国房产抄底正当时 随手给你10个理由!

美国在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面临着重重挑战,但可喜的是购买房地产的黄金机会已经到来。随着抵押贷款利率降至历史低点,标普500指数处于历史高位(截至2020年4季度),很多人仍然心存恐惧,那麽您获得好买卖的机会就更高了。 现在大家在家里呆的时间比较多,因此,房子的内在价值已经上升了很多。然而,鉴于 房贷利率已经崩盘,负担能力自然攀升。在大众媒体大肆宣传人口从大城市流向小城市的情况下,精明的投资者是时候反其道而行之,重新关注大城市的房地产了。不过,鉴于较低的估值、较高的净租金收益率和较低的整体密度,二线城市(也俗称“18小时城市”)也是非常有吸引力的。 让居外为您详细解释为什么现在和2021年便是购置美国房地产的好时机。 1. 全国各地房价走软 根据美联储经济数据(FRED),2017年美国房屋销售价格中位数开始走软。由此可见,一些定价的通缩早被释放出来了。 如果我们看一下2006年底上一个峰值之后发生了什么,我们看到销售价格中位数在2.5年的时间里从25.5万美元下降到21万美元(-17%)。2009年的下半年的,房价触底。 从2009年底到2012年,房价逐渐走高,然后在2017年下半年从22万元爆发式上涨约55%至34万元。 此后,销售价格中位数从34万美元下降到2019年第四季度的约31万美元,跌幅为9%。 随着价格和贷款利率双双下降,负担能力上升。 美国房屋销售价格中位数(美元) 美国房屋销售价格中位数(同比变化%) 2. 超低的房贷利率 房贷利率处于历史低位,现在一些贷款人甚至为自住房提供了低于3%的30年抵押贷款。如果房子对您来说是刚需的话,看到这么低的利率,很难坐着不下手。 视乎情况,这样的低利率可能会让买房比租房更实惠。而房贷很可能是购房者最高的一项成本,低利率肯定会推动购房。 但利率也是一把双刃剑。如果未来抵押贷款利率上升——短期内肯定是很大的一个“如果”,因为美联储已经承诺在2022年之前保持低利率——那么可能会影响房价。但是,由于低利率使得现在的房子更实惠,买家可能会认为未来的加息是值得担心的事情。 30年定期按揭的平均利率 3. 股市处于历史高位 标普500指数在2019年收盘时涨幅达到了惊人的31%。在2020年,标准普尔500指数和纳斯达克指数在经历了2020年3月的艰难时期后,已经反弹到历史高点。因此,股票投资者非常富有,特别是科技投资者。 股市创造了如此多的财富,难免会有一部分财富转移到2019年滞后的房地产上。将红利变成实际资产的传统将继续下去,特别是现在。我们都渴望一种安稳的感觉,而拥有一套房子或更大更好的房子会有帮助。 同时,我们也在寻求投资获利。鉴于房地产价格比股票走得慢,分散投资于美国中心地带的“18小时城市”会是可靠的策略。 相关文章:【美国楼市火热程度媲美股市!】 4. 2020总统大选年 如果我们只知道一件关于权力欲强的政客的事情,那就是为了继续执政,他们会尽一切可能帮助确保经济持续增长。 股市和房地产市场往往会因为总统候选人的所有竞选承诺而被炒作起来。重点是,无论谁胜出,股市和房市往往都会表现良好。 假设投资标准普尔500指数1,000美元的增长情况 5. 租金持续走高 房产的价值最终取决于其租金收入。一些沿海城市由于房价上涨速度加快,资本化率上限会较低。而中心城市的资本化率上限将更高,这为追求收入的投资者提供了巨大的价值。 随着冠状病毒的大流行,数百万人需要就地避难的地方。不过,多亏了经济刺激支票、各州丰厚的失业救济金和工资保护计划,相信很多美国人都能挺过封锁期,继续支付房租。在一些州,您每月可以赚到5,000多美元以上的失业救济金。 相关文章: 【新冠疫情蔓延 纽约租屋市场有利房东】 【疫情令美国楼市冰火两重天:房价上涨,租金“断供”】 6. 千禧一代正处于黄金购买期 千禧一代现在大多在30岁左右,这意味着他们有10多年的时间来攒首付。他们也正处于安家立业、生儿育女的阶段。 拥有房产的最大催化剂可能莫过于孩子。当您追求稳定时,您的筑巢本能就会超常发挥。此外,可能没有比来自千禧一代的需求更大的房地产投资的多年催化剂。 如今,千禧一代几乎占到了购房者的40%。 1985-2019年各代人的住房拥有率 从下图由全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors®)房屋买卖者代际趋势(Home Buyer and Seller Generational Trends)研究报告中可以看出,已婚夫妇在购房人群中占主导地位,其次是单身女性。毫不奇怪,单身男性在购房方面远远落后于单身女性。 购房家庭的成人构成 下面是另一个有趣的图表,显示了千禧一代在哪里买房最多。 他们当然不会在加利福尼亚州或华盛顿、夏威夷、佛罗里达、纽约、新泽西、华盛顿特区或波士顿购买太多房屋。这种购买趋势能给予您信心,在非沿海城市购买房产是一个良好的长期趋势。 千禧一代在哪里买房最多(与最少)? 就像股票投资者不应该对抗美联储一样,房地产投资者也不应该对抗多年来的人口趋势。自2019年以来,谷歌在内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州和内布拉斯加州的房地产上花费130亿美元。Uber在德州达拉斯的综合开发项目The Epic内签订了45万平方英尺的租约,其办公室将于2022年开业。向中心地带发展的趋势如日中天。 7. 工资增长再创新高 家庭实际收入中位数终于在2017年突破了历史新高。最新数据是2018年底的63179元,相信当2020年2019年的数据出来后,家庭实际中位数收入会进一步上升。 美国家庭实际收入中位数 8. 国外热钱降温 在2017年之前,许多沿海城市的买家不得不与富有的外国资金竞争,尤其是来自中国的资金。外国买家引起了竞价战,并对本地潜在买家造成了很大的竞争。此后,中国政府严厉打击热钱外流。因此,2019年中国买家购买美国房地产的人数同比下降超过50%。 现在,人们对2020年的冠状病毒感到担忧,中国富人正想尽一切办法从中国经济走向多元化。 最终,外国资金会再次涌入美国,特别是如果贸易战得以解决的话。对美国房产的需求已经积压了两年多,当需求最终被释放出来时,很可能会再次引发全现金的竞价战。 过去几年美国住宅物业的主要外国买家 相关文章:【外国买家在美国购房连续两年减少 中国人仍主导市场!】 9. V型经济复苏 在2008-2009年金融危机期间,美国的中位数房价在2.5年内下降了约17%。美国不会经历类似幅度的衰退,因为2008-2009年经济衰退后,贷款标准一直非常严格。 自2009年以来,只有信用分数优秀的人才能获得抵押贷款,负摊销贷款已经消失了。买房首付20%以上也再次成为普遍做法。信用度高的借款人积累了如此多的房屋资产,大多数房主应该能够比过去更容易地度过金融危机。 自2016年底的峰值以来,美国的销售价格中位数已经下降了约9%。即使房价继续下跌,达到与上一次经济衰退相同的幅度,也只剩下8%了。 2020年为对抗冠状病毒而自发的衰退意味着,由于美国有能力开放经济,所以复苏应该会更快。这次的经济衰退与上一次有很大的不同,上一次的衰退花了好几年的时间才把系统的过度杠杆作用化解掉。 10. 贷款限额提高 美国联邦住房金融局(FHFA)公布了2020年房利美和房地美将收购的抵押贷款的最高贷款限额。 在美国大部分地区,2020年一单元房产的最高标准贷款限额将为510,400美元,比2019年的484,350美元有所增加。 在高成本地区,房利美和房地美收购的抵押贷款最高贷款限额将为765,600美元。更高的贷款限额意味着购房者能够在相同的贷款利率下购买更多的房子。 此外,更高的限额意味着政府认识到房地产价格还有上升空间,因为他们的贷款限额是跟着通货膨胀率走的。因此,连政府都认为是时候在大流行期间买房了。 来源:Financial Samurai 编译:Zoe Chan 尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性,但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。 居外锦囊:房地产投资的价值大多来自于长期持有,让时间增长您的财富。 有兴趣抄底美国房市吗?欢迎您留下联系资料,免费获取居外专业的海外投资置业咨询服务。

2021年QS世界大学排名的关键信息全在此!

昨天(6月10日)早上,2021QS世界大学排名发布!启德留学整理了两个小时的直播视频,来跟大家以文字的形式展现出来。在解读观点之前,我们还是先来带大家了解一下QS排名。 什么是QS排名? QS世界大学排名,是由教育组织Quacquarelli Symonds所发表的年度世界大学排名。QS世界大学排名(QS World University Rankings)是历史第二悠久的全球大学排名。 QS世界大学排名、《世界大学学术排名(ARWU)》、《usnews世界大学排名(US News)》和《泰晤士高等教育世界大学排名》被视为目前世界最具影响力的四大排名 。因其问卷调查形式的公开透明而获评为世上最受注目的大学排行榜之一。 本次排名是QS自发布全球大学排名以来的第十七次排名,中国大学再创排名新高。 评分标准 本次QS世界大学排名共采用了六个指标: (1)学术声誉40%:基于超过94000名学者的调查问卷反馈; (2)雇主声誉10%:根据超过44000名雇主关于大学与毕业生就业水平的调查答复; (3)单位教员论文引文数20%:衡量学术研究的影响力,通过五年内大学研究论文的引用总数除以大学的教师数量得出; (4)师生比例20%:代表教学规模,将学生人数除以教职员工人数得出,可以用来参考各个大学的班级规模; (5)国际教师比例5%:QS的两个国际化指标之一,它衡量的是大学中非本国教师的比例; (6)国际学生比例5%:QS的两个国际化指标中的第二个指标,它衡量的是大学中非本国学生的比例,这也可以表明大学吸引世界各地人才的能力。 好,那我们现在就从国家和地区的维度,来和大家具体分析我们这回的排名!篇幅原因,无法将所有直播内容完整呈现,我们挑了一些关键信息点给大家浓缩展现。 01 世界TOP20英国大学依然占据1/4 牛津大学位列世界第5名、剑桥大学排名第7、帝国理工学院上升一名排名第8、伦敦大学学院第10名,排在前20名的还有爱丁堡大学。至此有5所英国大学入围世界TOP20,占据1/4席位 ,与去年保持不变。 02 18所大学入围世界TOP100 曼彻斯特大学维持不变,依然是第27名 伦敦国王学院上升2名,排在第31名 伦敦政治经济学院排在第49名 布里斯托大学排在第58名 华威大学维持不变,依然是第62名 格拉斯哥大学排在第77名 杜伦大学排在第86名 伯明翰大学排在第87名 南安普顿大学上升7名,排在第90名 利兹大学上升2名,排在第91名 谢菲尔德大学排在第93名 此外入围世界TOP100的还有圣安德鲁斯大学上升4位(第96名)和诺丁汉大学(第99名)。  03 84所大学参与排名整体实力坚挺 此次2021QS世界大学排名英国有84所大学参与排名,整体来看入围TOP100的大学较去年比没有变化,可以看出英国大学最核心的实力,依然极具竞争力。除了上述大学以外,进入TOP300的大学还包括: 伦敦玛丽女王大学(排名114)拥有235年建校历史,伦敦大学联盟&罗素大学集团成员之一,研究质量全英第9,学生满意度98%高居英国大学前列。牙科,医药学,法学,经济金融等专业全球顶尖。大学位于伦敦中心,地理位置优越。 兰卡斯特大学(排名135)英国卓越教学框架的评估获得金奖,83%的研究被评为全球优秀,学生满意度高。大学商学院是全球为数不多拥有四重认证资格的商学院之一(AACSB,EQUIS,AMBA,Small Business Charter),世界商学院排名前1%。 约克大学(排名150)罗素大学集团成员之一,大学科研实力雄厚,教学质量与剑桥大学齐名。在英国卓越教学框架的评估获得金奖也证明了大学出色的教学质量。管理、教育、经济等专业领域在英国名列前茅。 纽卡斯尔大学(排名152)英国红砖大学,英国罗素大学集团成员,大学以提供高质量的教学与研究课程而著称,具有极强的科研实力和卓越的国际声望。纽卡斯尔大学荣获教学卓越框架(TEF)金奖,英国大学科研实力(REF)全英第16名。 卡迪夫大学(排名159)公立研究型大学,英国老牌名校,英国罗素大学集团成员。卡迪夫大学大学的优势专业包括新闻与传媒学院、建筑学院和商学院等。 埃克塞特大学(排名164)世界顶尖大学,英国罗素大学集团成员,拥有世界领先的科研水平。埃克塞特大学研究、教学以及设施非常完善,98%的科研项目国际领先。95%的毕业生在毕业6个月后已就业或继续深造。优势学科包括会计和金融类学科,商业和管理类,经济学,运动科学,医学技术,戏剧,社会学,政治,材料工程和矿物工程。 巴斯大学(排名173)以科研为向导的英国顶尖名校,曾被授予全英最好的校园大学称号。巴斯大学管理学院被公认为英国最好的商学院之一, 在业界有极高的声誉,每年有大量本科毕业生进入伦敦顶级投行工作。另外其翻译口译专业也被公认为英国顶尖专业之一,学生有机会到国际机构例如联合国实习。 利物浦大学(排名181)英国著名学府,历史悠久,是罗素大学集团创始成员之一。毕业生就业率在罗素集团大学中排名第一。学校的合作伙伴有英国内政部,英国国防部,国家卫生研究所,英格兰及威尔士特许会计师协会等。利物浦大学的医学、工程、生化、建造和商科等专业在英国享誉盛名。 雷丁大学(排名205)起源于1865年的雷丁艺术学院,至今已有超过150年的历史。大学教学及研究分属5个领域15个学院,包括商科、生命科学、理学、艺术人文和社会学等。大学有98%的研究成果取得世界认可,其中78%的研究被评为优秀级别,曾4次获得女王周年奖。雷丁大学的亨利商学院是欧洲顶尖商学院,获得三重认证,也被誉为英国金融专业七驾马车之一。 阿伯丁大学(排名207)英国著名的五大历史名校之一(牛津、剑桥、圣安德鲁斯、阿伯丁、格拉斯哥 ),也是英国第五古老的大学。大学有75%的研究成果被评为“世界领先”或者“世界卓越”(REF 2014)。许多影响世界的重大发现发明例如电磁学理论、胰岛素、同位素、核磁共振等,都是在阿伯丁大学产生的。大学还曾获得女王周年奖和2019苏格兰最佳大学等奖项。 英国女王大学(排名209)北爱及爱尔兰最顶尖学府,被誉为北爱尔兰的牛津剑桥,更是英国罗素大学集团成员。英国女王大学曾6次荣获女王周年纪念奖(英国皇家为高等教育学府颁发的最高奖项之一)。 拉夫堡大学(排名226)英国领先的著名高等学府,也是英国名校联盟M5大学联盟和1994联盟的创始成员。在2019年的英国全国学生调查中,拉夫堡大学被评为了英格兰顶尖大学。2017年英国政府全国教学卓越框架(TEF)中,拉夫堡大学荣获最高荣誉金奖。体育一直以来是拉夫堡大学的骄傲,连续四十年位居英国高校体坛冠军宝座。拉夫堡大学6个专业领域全球前50(QS world):体育、商务分析、传媒、建筑、设计、艺术。 莱斯特大学(排名242)曾三次获得女王周年奖。1984年率先研发出DNA基因指纹识别技术,使莱斯特大学成为该领域的领先研究中心。大学博物馆学排名欧洲第一,世界前三。其他优势专业包括传媒、商科、工程、计算机和生命科学专业等。 萨塞克斯大学(排名246)英国20世纪60年代新大学浪潮成立的第一批学校之一,于1961 年取得皇家特许证。根据最近一期的研究卓越框架(Research Excellence Framework)表明,萨塞克斯大学是一所顶尖的研究型高校,超过75%的科研活动在其原创性、重要性和精准性被评为世界领先或国际优秀水平。 萨里大学(排名267)英国百年大学。萨里大学的很多专业都非常优秀,在全英位于前列,包括酒店管理、会展与旅游、音乐、电子电气工程、计算机科学和会计与金融等,都在英国排名前10行列。特别是酒店管理更是全英第一。萨里大学非常注重学生的知识运用能力,值得一提的是学校的职业培训计划是全球最大的项目之一,在全世界拥有超过2300个合作机构。合作的知名公司包括HSBC,迪士尼,微软,西门子,BBC,IBM等。 思克莱德大学(排名300)历史悠久的英国名校,位于苏格兰格拉斯哥市的心脏位置。学校教学贯彻其座右铭“学以致用之地”,所以大学有许多专业认证的课程,并且与行业和企业间联系紧密。课程实用而且很多都会提供工作经历、实习或实践项目。思克莱德大学商学院是全球少数拥有三重认证的商学院之一。思克莱德大学工程学院也是全英最好的工程学院之一,有七个系名列英国研究力前10名。 先来看一下2021QS世界美国大学排名的一个情况。尽管在今年的榜单中,美国大学的一个排名呈现有绝大多数的院校有下降的一个趋势,但是大家也可以看到,世界大学30强乃至100强的院校中,美国大学的一个占比占有绝的绝对优势。 美国名校的实力实力依旧强劲,具体表现在麻省理工学院已经连续9年蝉联世界第一。斯坦福大学和哈佛大学紧随其后,位居第二和第三名。在世界大学10强中有5所大学,有5所美国院校闯入了10强。除了我们刚才提到的Top3之外,加州理工学院、芝加哥大学位列第4名和第9名,同样闯入10强,有14所美国院校位列世界大学30强,17所美国院校入围了世界大学50强,27所院校跻身了世界大学的100强。 大家也可以看到在世界大学10强和30强中,美国院校占据了半壁的江山,在其他区位的一个排名中的话,美国大学的一个比例其实也是表现不俗的,所以也可以看出在世界高等教育以及学术科研方面,美国依然是实力非常的雄厚。接下来我们来详细看一下美国大学排名的一个变化的情况。在 Top10的世界大学排名中,美国院校表现尤为强烈,加州理工学院从去年的第5名上升到了第4名,这样的话 Top4的学校全部被美国大学包揽。 芝加哥大学从去年的第10名上升到了第9名,Top30的世界大学中的话,美国大学的一个变化其实是平稳波动的,有的学校有上升,有的学校有下降,波动的幅度大概在4米左右,这边要特别提到两个学校,西北大学和杜克大学。西北大学从去年的31名上升两名,位居今年的29名,闯入了Top30的学校行列。杜克大学的话,在今年的下降趋势其实是稍微有点明显,从去年的25名下降了17名,位列今年的42名,跌出了Top40的学校的一个区列。 Top50之后的美国院校整体的一个排名情况有下降的一个趋势。这主要是由于这些学校它在学术声誉和文献引用术等这两个指标方面评分有所下降所导致的。我们来看一下排名变化比较大的一些美国院校,刚才有提到杜克大学,除此之外的话,宾州立大学波士顿大学分别下降了8名和12名,使得他们跌出了Top100的学校。德州农工大学今年的表现不俗,上升了20名,位居了QS排名的169名。明尼苏达大学有比较大幅的下降,下降了21名,位居177名。 针对加拿大前三的学校,在2021年的QS排名当中还是有稳步的上升的,大家耳熟能详的关于加拿大排名前三的学校主要是多伦多大学、麦吉尔大学和英属哥伦比亚。 这三所学校分别在于2020年的QS排名当中,都有一定程度的排名上的上升。多伦多大学是从去年的29名,今年上升到25,麦吉尔上升到31,英属哥伦比亚上升到45的排名。这三所加拿大的名校也是在位于世界的前50的,并且在各类的专业的排名当中也是比较在非常的一个上升的趋势,后面我会讲到第二个部分的话,当然大家会除了关注到加拿大三前三的排名之外,我想跟大家更拓展一下。 其实在QS排名当中,一还有一个叫做 Q星的排名,加拿大的大学是比较务实的,对于我们专门的排名上来讲,确实不太说很占优势,但是除了我们是非常靠前几所学校,对于Q星的排名当中会结合学校的课程实例,然后硬件设施以及毕业生的就业能力,社会责任感等等会去有一个专门的可有性的排名。加拿大学校当中,虽然说在于144的麦克马斯特大学以及西安大略都是在Q星的排名当中的。那么特别值得一提的是,被称为加拿大的MIT的麦克马斯特大学,它的工程专业是非常有名的。加拿大的西安大略大学时也有加拿大的哈佛之称,他的商学院的也是被有非常丰富的案例教学。 澳洲共有41所大学参与排名。整体来看,“八大”整体排名较上一年变化不大,整体实力稳健。63%的澳洲大学入围全球500强,5所位列世界大学50强,7所进入世界大学100强。 澳洲国立大学稳居澳洲第一名大学。享誉世界31的排名名次。悉尼大学QS排名持续上升,2018年最低50排名后,2021年成功提升到40。近年澳洲大学并无太大变动,只是有小浮动变化 澳洲地区Top10排名如下: 除了八大,澳洲的其他大学在2021年QS排名中也表现优异: 素有澳洲第九大之称的悉尼科技大学本次排名133位,进步了7个名次;伍伦贡大学成绩突飞猛进,紧随其后,进步16名,位列第196位;RMIT与去年相比提升15名,位列第223位; 此次排名,澳洲36所大学上榜,其中30所(83%)院校排名都是稳步上升中。 新西兰8大全部入围QS世界大学TOP440强! 奥克兰地区3所大学均有提升,“国宝级”大学奥克兰大学排名81,是近5年以来最好排名! 奥克兰大学 被誉为新西兰的“国宝级”大学。2020QS学科排名13个专业位列世界排名前50。2019年泰晤士高等教育 Times Higher Education发布的“世界大学影响力排名”榜单~奥克兰大学雄踞第一! 优势专业:教育学,药剂药理学,体育相关学科,法律法务,艺术表演,心理学,工程与技术学科 梅西大学升至第272位 真正的全国性大学,三个城市设立校区,新西兰唯一的飞行本科及兽医,创意艺术学院在全球红点计划亚太地区排名第二。 优势专业:农林学、艺术设计、计量经济学、商业与管理、兽医、工程、航空、视觉交流设计、护理学、运动科学、建筑管理、设施管理 奥克兰理工大学升至437位 新西兰国内最早获得IAA国际广告学术协会认证的高等学府。注重理论与实践结合的小班互动教学模式,毕业生在就业率高。 优势专业:体育运动、旅游酒店管理、艺术设计、传媒、IT、教育教学、经济计量学、电子电气工程、财会、商业管理、兽医护士、教育、健康科学 但其他大学均出现了小幅下降。 奥塔哥大学184位 新西兰最古老的大学。全新西兰唯一的牙医学校,最有资历的医科学校,久负盛名的南半球医学研究中心。 优势专业:牙医、生命科学、心理学、药剂学、测绘测量、地理地质、社会科学、解剖学和生理学、体育相关、应用科学、人类营养学、理疗 惠灵顿维多利亚大学223位 法学院在亚太地区享有盛名,被视为全大洋洲最好的法学院之一,拥有与“维塔”工作室合作的米拉马创意中心,全球TOP1%的3皇冠认证商学院。 优势专业:法学、电影与媒体、地球与海洋科学、图书馆与信息管理、矿物与采矿工程、心理学、人工智能、数字媒体设计、建筑、计算机工程、金融 坎特伯雷大学270位 由牛津大学和剑桥大学学者建于1873年。以工程专业而闻名遐迩,世界19所顶级研究型大学之一,全球TOP1%的3皇冠认证商学院。 优势专业:工程、应用数据科学、计算机科学与信息系统、教育教学、应用笔译和口译、TESOL、商务信息系统、财务管理、商务管理、专业会计、人机界面技术 林肯大学387位 被誉为新西兰的“国宝级”大学。2020QS学科排名13个专业位列世界排名前50。2019年泰晤士高等教育(TimesHigherEducation)发布的“世界大学影响力排名”榜单~奥克兰大学雄踞第一! 优势专业:教育学,药剂药理学,体育相关学科,法律法务,艺术表演,心理学,工程与技术学科 连续多年大幅提升名次的新西兰总理母校 -- 怀卡托大学,出人意料的在今年的排名中跳了水,该校校长表示跌幅最严重的指标出在教师论文文献被引用次数的的评估。但在其他指标上,怀大的成绩依然稳定。 怀卡托大学375位 被誉为南半球的“小哈佛”,近年来持续快速发展。管理学院拥有新西兰国内最齐全的管理类学科,全球TOP1%的3皇冠认证。 优势专业:商业管理、工程、计算机科学与信息系统、环境科学、会计、应用金融、幼教、媒体创意技术、数字商务、应用心理学、工业设计、健康学 德国 德国top200院校排名: 本次德国大学中,排名前200的共有12所大学,以TU9和精英大学为主。 法国 法国top200院校排名: 本次排名中法国合并院校表现抢眼,法国高等教育机构规模小而精,经常在国际排名中吃亏。 高等工程师学院排名靠前,法国理工科的科研和教学实力不容小觑。 荷兰 荷兰top200院校排名: 荷兰的高校主要分为研究型大学(U类)和应用科学大学(H类)两种。其中U类有13所,H类有30余所。荷兰是欧洲大陆最早推行英语授课课程的国家之一,目前共有2200多门英授课程,涵盖本科和硕士,文理工商等各个阶段和专业领域。 U类大学数量虽不多,但有9所都跻身世界Top200,并且各有所长,排名方面表现平稳,可谓“低调的强者”。荷兰经济发达,社会治安非常稳定,本科/硕士学生毕业后,可申请为期一年的求职签证。 北欧 北欧top200院校排名: 北欧包括:瑞典,丹麦,挪威,芬兰 北欧国家的高校十分重视学术研究,在高科技领域颇有建树,每个国家都有世界顶尖的学校。在筛选申请者时,也相当看重学生的学术科研背景,整体排名表现亦为平稳。 瑞士 瑞士top200院校排名: 瑞士教育低调但优质,商科、理工等强势专业享誉全球。瑞士本科阶段多为德语或法语授课,硕士阶段大多有英语授课课程,院校排名上升趋势较为强劲。 意大利 意大利院校专业排名: 意大利院校以意大利语授课居多,课程较多,在综合排名中不占优势,所以在此特别列出了QS专业类的排名。 意大利的建筑学和设计专业都有自己独特的特点,整体排名比较强势。建筑学历史悠久,早在清末的时候我国就有公派学生前往意大利学习建筑,意大利扎实的建筑学理论加上特有的设计思维,造就了意大利独具创新的建筑设计师和艺术设计师层出不穷。 亚洲各个院校在今年的表现可以称得上惊艳二字。首先我们看在这1000多所学校当中,入围前100的院校,亚洲包括我们大陆地区的院校一共是26所,超过了1/4,前200的院校的话是有45所,无论是前100还是前200,对比19年还是对比20年,数据都有一个很好的提升。 新加坡国立大学和南洋理工这两所高校的话目前是代表了我们亚洲地区的最高院校这样的一个水准。新加坡国立大学自从拿下了亚洲第一之后的话,截止到今天已经三连冠了,一直世界排名的话是11位,其实我们很期待看看有没有可能在接下来二二年或者二三年的话,直接冲到前10这样的一个位置。南阳理工的话今年的位置稍微有一点点下滑,去年的话它跟新国大的话是并列的亚洲第一,就是世界排名11位,今年是13位。 但不管怎么样,我会发现新加坡虽然它作为一个城市国家,虽然它的高等教育院校的数量并不多,但是在质量这方面的话,可能放眼全球,真正意义上能跟他这边进行单体抗衡的国家地区城市都是不多的。 中国香港地区的话在世界排名前200有5所大学,应该我们说香港地区我们最熟悉的是港八大,香港的院校的话,我们会发现它有一个很大的特点,就是这几所综合类的大学的话,它的世界排名的话是非常靠前的,而且今年你会发现对比去年的话,这5所学校的话都有一个排位上的提升,恭喜城大,也恭喜过去几年入读选择城大的小伙伴们,你的学校已经进入到世界排名前50了,你会发现他与港中科的距离变得越来越近,然后这个世界排名前50个学校的话,应该说已经是非常优质的一所院校了,绝对意义上的顶尖名校。 我们发现今年亚洲整体高等教育的发展速度非常的迅猛,包括我们中国大陆地区,包括台湾地区的一些高校,在整个世界的大学排名当中已经占到了一个非常强有力的这样的位置。   来源:启德留学

美国的租金回报率有多高,算算就知道 | 居外课堂

很多朋友有兴趣购买美国的房产,作为投资持有并出租。通过出租房产,每年可以获得固定的投资回报,但是在面对投资的选择时,很多人并不知道自己将要购买的房产,每年出租带来的租金回报率有多少。居外针对这一情况,简单介绍一下租金回报率的计算方法,为投资者提供参考。 一、现金买房的租金回报率计算方法 现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单,说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。 计算公式: 租金回报率 = 每年房租净收入 / 购房总价%(房屋买家支付给卖家的金额) 每年房租净收入 =年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 年租金收入指跟租户约定的年租金。估算一栋房子的未来年租金收入,可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。找到其中出现次数最多的租金价格,以这一数字或比较低的价格作为参考,即可估算出自己想要投资房屋的未来租金收入。 持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同,应当计算在内的项目也不一样。投资者读者可以根据具体的情况,自行判断。 想要瞭解更多相关支出,可点击。去美国买房,你的资金准备够了么? 实例分析: 由于加州尔湾是投资的热门区域,华人比较多,所以我们选择一套在尔湾的真实房源来计算其租金回报率。可点击房源:http://www.juwai.com/18077454.htm 房屋概况: 所在地区:加州尔湾 房屋户型:3房3浴(公寓) 租金中位数:$3,200 房产税率:0.61% 购买价格:$775,000  居外分析:尔湾地区是整个美国最为宜居的地区之一,也深受华人买家关注,以自住买家为主。当地房屋需求旺盛、房价价格较高,但租金回报率相对较低,随着当地房价越来越高,其租金回报率还会再下降。 二、贷款购房的租金回报率计算方法 贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点,但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。其计算公式如下: 租金回报率 = 每年净收入(年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额) / 自付额 %(购房总价扣除银行贷款的部分) 实例分析: 由于麻州波士顿的大学比较集中,教育水平全美最高,工作机会也最多,所以我们以一套在波士顿的真实房源来计算其租金回报率。可点击房源:http://www.juwai.com/19525505.htm房屋概况: 所在地区:麻州波士顿 房屋户型:3房3浴(公寓) 租金中位数:$5,400 房产税率:0.96% 购买价格:$548,880 自付额(30%):$164,664 贷款额:$384,216 贷款月付:$1,834.31(30年分期固定摊还,利率4%) 三、现金买房VS贷款买房大对比 现金买房和贷款买房,有弊有利,到底是应该选择贷款买房还是全款买房,大家还是要根据自己的实际情况作出最适合自己的选择。希望居外的介绍可以给大家带来一定的帮助。   热点聚焦| 海外买房是否可以移民? 名家专栏| 英国交税可享中国免税?海外投资者在英国出租房屋的税务问题 特别策划| 跟着习大大去英国看房 居外看点| 澳洲房产投资贷款急刹车 你要如何突围? 星级生活| 煮出个“亿”来!英国大厨杰米·奥利弗再买伦敦豪宅   本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

美国房产税详解 每年支付更有增值作用不影响房产投资

 一、在美国买房,为什么要交房产税  美国的土地基本都是私有的,一旦交易产权归个人所有,因此,政府需要通过征收房产税来保障政府财政来源,以建公立学校、社区建设、修市政设施等公共配套设施。据统计,美国房产税占到美国税收收入的70%,是美国最为重要的税种之一。  相比较而言,中国的土地产权都属于政府所有,个人买房后只拥有一定期限的使用权,而这个使用权已经在买房时支付过了,自然不应该再征收房产税。   房产税的用途:房产税有明确的用途,主要用于当地学区、警察、消防、卫生等公共设施的建设和维护,本地公务人员(如消防员、警察)的管理开支。学区内的小学、初中、高中,从建校舍,设备,老师的薪水都是由学区税收支付。住在学区内,可免费就读公立学校的原因就在于此。所交的房地产税里,不仅缴纳了学费,同时也付了免费校车接送的车资。     二、美国房产税怎么征收?  房产税的征收包括两大要素:税率和房产估价。税率由各州政府自行确定,各州税率并不一致,通常经济发达地区的税率较低,而欠发达地区较贵。    房产估价  房产估价是征收房产税的基础。美国各街道、社区都设有一个房屋估价组织,进行相关估价工作。估价一般按购房时的房价确定,房价越贵,房产税越高。而随着房屋状况的变化,如年久失修、扩建或改建,房产价值也随之而变动,房产估价自然相应变化。这时业主可提出申诉,增减房产值。    Tips:房产估价的计算方式并不统一,一般按房产总价、估价比率,或房屋租金计算。 案例1 宾夕法尼亚州的费城,其房地产名义税率达8.26%,然而,政府仅对房地产估值的32%进行征税,并且房地产估价仅为其市场价值的70%,因此实际所要缴付的税率仅1.85%。  案例2 纽约曼哈顿公寓的房产税税基是根据其租金来估算的,一定租金的房屋相对有一定数额的房地产税。但也并非租金越高,房地产税越高。在曼哈顿上东区的派克大道上的一套780万美金的房屋,每个月的租金大约是23,700美金,每年的房地产税大约是25,068美金,大约只占其价格的0.32%。   房产税率  由各州政府根据自身情况制定,美国房产税税率一般为0.8-3%。在经济比较发达的加利福尼亚州,房产税为1.1%;而在经济不算发达的内陆地区如得克萨斯州,房产税为3%,而有意思的是,在夏威夷州,税率只有0.25%,比其他州都低,这是一个特例。     Tips:热门城市房产税税率          纽约市  0.3-1%          旧金山  1.159%           波士顿  1.188%           洛杉矶  1.25%      征收周期  按照美国法律规定,房产税属于财产税,因此每年都要缴纳,一般分上、下半年两次缴纳。   三、房产税不会影响投资,反而具有保值增值作用  从房产税的用途可以看出,美国房产税使得业主可以享受良好的治安、美丽的环境、优质的教育等配套设施。事实上,高房产税使得所在地区的生活环境、教育资源更好,从而吸引更多人购买当地房产,促进了房产价值的上涨。  本次美国房市危机中,华人集中的地区,如洛杉矶的阿凯迪亚、尔湾等地的房价坚挺,不降反而上涨,当地的良好的教育资源、治安环境起到了重要的作用,而这一切,都源自当地业主缴纳的房产税。可以说,房产税被确确实实地转化为物业及周边社区保值增值的投资,又怎么会影响投资呢?  从长远投资的角度而言,房产税也并不是一笔巨大的开销。例如在西雅图购买一个1百万美元的房子,每年交大约1万美元的房产税,交30年就是30万美元。可是房子在30年之后已经绝对不止130万。根据历史规律,应该至少可以卖到4百万美元。   本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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