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重磅好消息:英国7月起将简化中国学生签证申请流程

英国政府宣布对来自多个亚洲国家的留学生提供简化签证流程。除了中国外,印尼、泰国、柬埔寨均在受惠国之列,还有一个非亚洲国家墨西哥,亦受惠于该政策。 从今年7月6日起,英国移民政策即将进行一些变更,英国签证及移民局将简化中国学生申请第四级学生签证所需提交的材料。 这些变更意味着中国学生在申请签证时,将不需要提交资金证明材料以及英语语言能力资格认证或证明。学生们在中国以外申请签证,同样可以获益于新政策。 英国移民事务次官诺克斯(Caroline Nokes)宣布措施正式实行,相关文件亦同时发表。“这是一次向好的变化,能将英国高等教育进一步推广至全世界。措施只是一系列利好政策的一环。”诺克斯同是强调,英国大学接收的中国留学生,人数居全英国际学生之首。 但这次名单扩充仍不包括印度。自2012年英国政府取消“毕业后找工作签证”PSW后,印度人受聘比例一直在降低。 内政部表示,本批受惠国家有11个,包括中国,总受惠国家增至28个。来自这些国家的留学生,在申请Tier 4签证时,文书要求会大为减少。 内政部发言人表示,“不过,措施不代表标准有所放松。所有这些学生,仍须满足Tier 4签证的申请条件。内政部签证及移民署,将保留进一步索要佐证文件的权利。”英国签证及移民局或以随机抽样的方式要求学生提交上述材料。 罗素集团的执行总监萧伯纳(Tim Bradshaw)表示,新措施是极佳的消息。他认为,对英国来说,来英深造的国际学生,已成为英国社会重要的经济、社会、文化带来好处。“中国是罗素高等院校集团其中一个最重要的收生地。我们很高兴,中国在政府优惠的名单上。还有墨西哥、泰国等,这对英国高等教育界将是件好事,我们也期待政府颁布更多利好措施。” 另外,内政部较早前宣布,将对外籍医生和护士的签证申请“开绿灯”。专家形容,内政部多项新举措令人感到“停不下来”。延伸阅读:【英国移民条例放宽 外国医生护士更易取得签证】 现代大学倡导团体MillionPlus总裁霍嘉(Greg Walker)承认政策是积极进取的,但认为其他国家仍有竞争优势。“政府通过多项研究已经发现,只要是利好政策,对高等院校招生的帮助都是巨大的,端看政府推行这些措施是否积极了。”他说,“许多地区也因为留学生多了,经济条件也有所提高。” “我们希望,政府的下一步,是将国际留学生人数,从‘净移民人口’中剔除掉。”霍嘉说,“留学生怎能算成政府限制移民的靶心呢?相反,英国政府应该想想办法,让全世界知道英国是开放、拥有国际视野的国家。另外,优秀的留学生也是重要的聘雇资源。英国本土多个领域缺人才,就更不应该闭关锁国了。” 据英国驻华使馆提供的数据,截至2018年3月,英国已经向中国学生签发了约8.9万份第四级学习签证,签发量在过去12个月内增长了15%,签发率99%。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 英国留学、移民和投资的机会。   来源:中国侨网 责编:Zoe Chan

在持有阶段和出售阶段 澳大利亚房产税如何征收

小编今天为大家介绍在持有阶段和出售阶段澳大利亚房产税如何征收。 一、持有阶段 土地税 所谓土地税就是州税局对于物业土地价值(site value)所征收的税款,规定是一年一缴。澳大利亚除了北领地外的所有州都有土地税,其中自住房免征。 澳洲房产及土地为永久产权,土地税根据房产所拥有的土地面积大小和市场评估价格不同而各有差异。 土地税主要是针对别墅而言,通常费用为每年几百澳元。公寓的土地税主要采取平摊的方式,所以平均到每户的话,金额并不是很大。 但新州和维州此前相继颁布了只针对海外投资者的土地附加税,因此海外人士在缴纳标准土地税的同时,还需要缴纳土地附加税。 新州从2017年1月1日起,海外人士需要为拥有的土地每年缴纳0.75%的土地附加税; 维州则从2017年1月1日起,将土地附加税税率从之前的0.75%上升到了2%。 市政管理费、排污费 市政管理费是一笔当地政府对管辖区内所有业主征收的费用,专门用于当地基础设施的更新和维护。 这笔费用在不同的地区的征收额度变化较大,当然也与所持有的房屋占地面积有关。大约为每年1000~1500澳元。 公寓的市政费通常比同等地段的别墅便宜,部分只有每年400~500澳元。排污费在不同地区的变化也较大,通常在600~1200澳元之间。 房屋空置税 据悉维州已宣布将推出“房屋空置税”制度。空置税征收适用范围暂定为墨尔本内城区和中郊。 海外买家从2017年5月9日起,如果拥有的住宅房产如果一年内空置超过六个月,每年每套需缴纳不低于5000澳元的空置税(与购房申请费等同的费用)。 首先房主需要自行进行评估,然后维州税务局(State Revenue Office)将根据公开信息执行空置税收取工作。空置税从2018年1月1日开始已经正式执行。 地契登记费/过户费 各州政府所收取的一次性房地产过户费用。 二、出售阶段 最新的“海外居民的资产增值税预交税” 如果是自住房,不需要交纳任何资产增值税。如果是投资房,业主则需要由专业的会计师帮忙计算扣除所有购房/持有物业成本后的增值部分,并且按一定比例缴纳增值税。 澳洲税务局规定从2017年7月1日起,海外居民(卖方)出售其名下的和澳洲土地相关的资产达到75万澳币(合同价格)时,将要支付售价的12.5%给澳洲税局,该税金是作为卖方给澳洲税局的预交税金,在卖主做当年税务申报时,税局会根据其应交税额来进行多退少补。 只有卖方在交易成交之前或当日提供免预交税证书给买方,买方才不需预留购买价格的12.5%作为预缴税。卖方无论是否是海外居民,都需要向税局申请该证书。 所以购买澳洲房产的海外人士都有义务澳洲税务局报税!澳洲税务局如果发现房产在出售之前没有进行报税,澳洲税务局将对买卖双方进行漏报税的处罚!

中国人在英国买房流程要注意什么?

中国人在海外进行购房已经是比较常见的,基本上每年都有大量的中国人会在海外进行房产上面的投资,当然英国房产也只是其中壹个发展项目。中国人在英国买房流程是必须要有的,在任何国家进行相关的房产购买都是需要壹定的手续和流程。那我们在英国进行房产购买的时候,有什么相关的流程是需要办理的呢,并且在这个过程中要注意什么呢? 每壹个国家在进行房产购买的时候,都会用到贷款买房。中国和英国在购房资金支付上面是有壹定的区别的。在进行海外购房的时候,-首先就是要证明自己的财产来源渠道是不是正规场所。所有相关的财产证明都是需要进行提供的,对方认证之后才能更好的进行下面购房的相关手续。英国购房所有的办理都是通过律师来完成的,因为他们最信赖律师。 在英国购房带上律师是比较正常的,他们会根据对方提供的相关资料来对彼此有壹个充分的了解和认识。关于妳提供的银行账户和证明也会确实的进行相关的调查。壹般是正规的都不会有什么问题。账户上面的问题,看妳在支付房产费用的时候是通过什么样的方式来进行的。如果是现金就不需要开设账户,但是如果是通过贷款的形式来进行,就要重新开户。 英国买房也是需要交纳相关的房产税的。这些税费的状况妳还是需要了解壹下如果妳是在伦敦进行购房的话,相关的生活水电气等费用还是要了解壹下是比较好的。国外购房大部分都是通过缴纳房产税来实现使用权的。所以相关的税费壹定要按时的缴纳,如果出现越期的行为就会被没收,所以英国的房产流程和注意妳有壹定了解了吗?  

全球最适合外来移民的城市:荷兰占了3个 新加坡、曼谷进Top 5

近日,全球最大的外国移民网络社群InterNations公布了:2018年度外国移民(expats)全球最喜爱的城市排名。 他们调查了187个国家中18135位外国移民,受访者代表了178个不同的国籍,除了外派工作人士,还包括所有因为各种各样的原因离开自己的祖籍国,在国外生活、工作的人群。 该调查针对多种因素(如工作-生活平衡、本地人友好、住宿开销、定居、城市生活质量等)进行综合评选。 可以说,这份调查较为全面地揭示了在非祖籍国生活、工作的人士的客观看法。Internations报告中显示,未来几年,外国移民人群将达到8700万。在如今“全球移民时代”,调查结果很值得参考哦! 咱们赶紧来看看荷兰的情况吧! 海牙作为荷兰上榜的头号城市,位列全球第11位!紧随其后的便是阿姆斯特丹,位居第13位。而鹿特丹则为第17位,也是荷兰上榜的第三个城市。 相信大部分华人也是居住在荷兰的大城市或周边地区,工作职位和学校都普遍分布在大城市,生活也更加便利一些。当然,也不排除一些住在村里的伙伴们,出个门都不容易。 海牙 海牙为何成为荷兰对外来移民最友好的城市呢?主要由于很多外来移民,在这里实现了工作、生活很好的平衡;他们对自己的职业感到非常满意。 不过,在职业发展方面,海牙的评分要稍低于阿姆斯特丹和鹿特丹。外来移民也对荷兰邻居的友好多加赞扬,一位在海牙工作的印度人表示,“在这里,我没有感觉到种族或宗教的歧视。” 但调查显示,比起荷兰其他两个上榜城市,在海牙的外来移民似乎更难交到朋友。 阿姆斯特丹 在阿姆斯特丹的外来移民,普遍对自己的生活非常满意。但是关于“寻找住所”和“天气”这两个话题,也有很多抱怨。众所周知,首都的房子不是一般地难找。在阿姆漂无居所的朋友,你不是一个人。超过一半的受访者都表示,“很难。” 想找一个租住的小屋,都要花比其他地方更高的价格。而房源的紧张又进一步加剧了租金的上涨。四分之三的受访者都表示;阿姆斯特丹住宿的开销真的太高了!  鹿特丹 鹿特丹的住宿价格,比起阿姆斯特丹来说更低。但是外来移民表示,这里并没有给人“家的感觉”。因为这点,鹿特丹成为了荷兰上榜城市中的最后一名。 鹿特丹在“本地人友好”这项的得分也很低。几乎四分之一的受访者表示,鹿特丹人比较排外,对外国移民不友好。 但鹿特丹在“居住方面的开销”一项得分最高。几乎一半的外来移民表示满意,而阿姆斯特丹和海牙分别只有42%和32%的外来移民持有相同看法。 亚洲城市称冠 全球榜单前十的城市几乎全部都在亚洲。来看看榜单: 最适合外来工作者城市TOP 10 中国·台北 新加坡 巴林·麦纳麦(Manama) 越南·胡志明市 泰国·曼谷 马来西亚·吉隆坡 德国·亚琛(Aachen) 捷克·布拉格(Prague) 西班牙·马德里(Madrid) 阿曼·马斯卡特(Muscat) 最不适合外来工作者城市TOP 10 沙特阿拉伯· 利雅得(Riyadh) 沙特阿拉伯· 吉达(Jeddah) 意大利·罗马 瑞典·斯德哥尔摩 英国·伦敦 法国·巴黎 爱尔兰·都柏林 德国·斯图加特(Stuttgart) 南非·约翰尼斯堡 意大利·米兰 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。   来源:华侨新天地 责编:Zoe Chan

澳大利亚签证好办吗?三个要避免的雷区

澳大利亚是一个经济发展比较好的国家,除此之外它的旅游业,教育质量以及生活环境都是比较很多海外人士满意的。所以每年去澳大利亚进行旅游,留学投资以及移民的人都非常多。不管你想要去澳大利亚做什么,都是需要办理相关的签证的。澳大利亚签证好办吗?在不知道的情况下,一定要注意避免下面这样的几个雷区,防止自己在办理签证时出现相关的问题。 1. 经济上面的相关条件 在办理相关签证的时候,一定要重视和资金有关的相关材料,因为大部分习惯的人员都会很重视这方面的材料,尤其是你的收入证明。在提供材料的时候,一定要证明你的收入来源是合法正规的,并且非常的充足。一旦这方面让签证官觉得不错,那么你通签的几率是非常高的。在提交这方面相关的材料时,你附加自己的房产证,汽车行驶证,大额股票交易单等资产证明会进一步提高通过率。 2. 要注意电话查询 电话查询也是签证官在审核你的资料时审核的一部分,因为他在评估你出国的目的是什么,在进行电话查询的时候,如果你的逻辑不是很清楚并且没有明确的目的的话,他们就会怀疑你提供材料的真实性所在。在进行电话调查的时候一定要保持大楼的冷静,在回答问题时要和你提交的申请材料差不多,这样才能保证你自己通过签证的概率。 3. 白本护照的状况 白本护照是你没有办理过任何相关护照的护照本。一般是这样的情况的话,你拒签的概率会高上很多。一般遇到这样的情况,你最好先去东南亚国家游玩一番之后再尝试他国签证的申请。这样就可以保证自己至少出过国,让自己的签证通过率高一些。

日本房产税到底有多高?这些减税措施您需要知道

由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定,租赁回报率高,且升值,保值空间大等诸多亮点,吸引着大量海外的投资者。 但许多朋友想要投资时,又会听到一些“日本房子看着便宜,税重~”之类的传言。 听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数,那么日本房地产税到底有多高? 在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。 不论是个人还是法人,对于房地产的所有者,日本政府都会寄出纳税通知书。 ”固都税(ことぜい)とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。 总体概括来说就是:固都税=固定资产税+都市计画税。 1、固定资产税 日本的国税:土地评估价格×1.4%,房产评估价格×1.4%(即固定资产评估价格×1.4%)。 这里需要注意的是: 毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者: 发生房产交易,当所有者改变时 两种税全年税额的纳税义务者 仍然是1月1号登记的所有者 通常的房地产交易会在交接的时候 按交房日期清算买卖双方各自的负担金额 2、都市计画税 日本地方税:土地评估价格×0.3%,房产评估价格×0.3%(即固定资产评估价格×0.3) 3、物业费/年 根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。 4、物业修缮基金 修缮金、维修费用等,该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。 5、租赁管理费/年 将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用,一般是收取房屋年租金的5%。 6、个人所得税/年 净所得:租金收入-必要经费,所得税税额=净所得×税率(5%-40%)。 7、税理士费用 税理士为代理申告、缴纳,以上费用的服务费,申报一次的费用大概是2-3万日元。 在日本购买不动产,土地所有权归自己,每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八,那么,如何才能少交税,而且又不违法呢? 以下几种情况,固定资产税,都市计画税可以获得减轻措施: 1、住宅用地 小规模住宅用地 一户在200平方米以下的部分: 固定资产税:固定资产税评价额 × 6分之1 都市计画税:固定资产税评价额 × 3分之1 2、一般住宅用地 住宅用地面积高于200平米,低于住宅面积的10倍的部分 固定资产税:固定资产税评价额 × 3分之1 都市计画税:固定资产税评价额 × 3分之2 3、新建住宅 2018年3月以前建造,满足以下条件,且课税住宅面积在120平米以下的居住部分,一定期间内,税额减轻到2分之一。 住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内 上述以外的住宅 → 3年内 一户单位的课税住宅面积在50平米以上,280平米以下 税金减额对象仅限于居住部分,居住部分的面积超过120平米的时候,120平米以内的部分是减轻税金对象。 4、如果买新公寓,买一楼 如果在2018年后,买入新楼房,那么一楼的固定资产税,要比二楼便宜,顶层要比一楼多交10%的固定资产税。 5、买二手房,房龄越老固定资产税越少 因为建筑物的价值随着时间增长而减少,就是说建筑物是贬值的,所以每年税费会越来越少。 6、买入新房后,6年以内卖掉 新房购买6年以内,建筑部分的固定资产税是半额。 7、向固定资产税减免制度靠拢 牵涉到房子的用途,在东京,如果购入的房子用来做保育园,那么固定资产税是0日元;在冲绳,如果购入的房子用来做工厂,那么固定资产税是0日元。 8、如果重建,在12月31号前拆除旧房 固定资产税征收的对象标准是:每年1月1号那天持有固定资产。 9、用信用卡支付(有积分制度的卡) 有的信用卡,可以用来支付固定资产税,且获得积分,大致在0.5-1.2%之间。 納税方法: 纳税期通常是一年4次,可以选择四次分期付,或者是年初的时候一次付清。 到期未缴纳时,会发生罚款性质的延滞金。 缴纳方式每个管辖地区略有不同,于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关,或者在便利店缴纳。 住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。 当所有者不能亲自纳税时,需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。 这种代理人被称作纳税管理人,纳税管理人确定后,到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”,提交此文件以后,纳税通知书就会寄到纳税管理人处。 在日本购买或者已有不动产,而本人住在海外的情况下,大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司,这时不仅仅是固定资产税,都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项,可以一并委托,安心收取相应的房租即可。 居外推荐日本东京6卧3卫豪宅,位于东京市中心一处安静的住宅区,步行6分钟即可到达五反田站(JR山手线)。物业设计合理,整合了无机和天然材料。每间房间都安装了地暖,设有私人泳池和一部电梯。 居外物业编号:32761346 点击查看房源信息 日本税费固然复杂,但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高,将不动产拿来投资出租,用租金去抵扣部分成本,每年的回报率还是可以达到5%以上。 如果是投资民宿,自己经营大概16%左右的收益,委托给管理公司的话最低8%净收益(除去一切开销),并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长,因此回报还是非常可观的。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询日本房地产的投资机会。   来源:趣日本 责编:Zoe Chan

东京奥运会之后,房地产价格会是上升还是下降? | 居外专栏

      大家都知道2020年的夏季奥运会将在日本的东京举行。奥运会不只是一大体育盛会,也是触动主办城市以及国家经济的重要因素。奥运会对经济的发展有两种效果。①是直接效果,②是延续效果(Legacy Effect)。 据东京都的试算,奥运会带给东京的经济波及效果额合计约20兆日元。而带给全国的经济波及效果约有32兆日元。 房地产价格和经济景气动态也是息息相关的。自从2013年9月决定在日本的东京举行奥运会之后日本首都圈的房地产(中古公寓)价格大约增长了25%左右。 那有一些投资家认为现在或者奥运会时,东京的房地产价格是否会最高,之后只有下降的趋势。首先,回答这个问题需要理解日本的房地产价格的影响因素。在日本不只是经济景气影响房地产价格,金融机构的融资态度判断的DI会直接影响到房地产的价格。 从上图可以看出,银行调控融资的姿势严的时候房地产的价格也会变低,融资的只是相对放宽时房地产的价格也会变高。 另外,从上图的金融活动指标也可以看得出,现在的银行等金融机构的融资中介活动并不是属于过热的情况。 历代举办的城市的例子也可以推测出一些趋势。以下是1984年之后的奥运会举办城市的房地产价格的趋势。可以看得出除了2000年的悉尼奥运会之外,举办年以后的一段时间举办城市的房地产价格是一直处于上升阶段。那悉尼房地产为什么没有像其他城市一样升高呢? 其实,这里有一些与其他国家城市截然不同的地理以及历史原因。悉尼是属于沿海城市,周围都围绕着海。另外它是一个历史建筑物特别多而著名的城市。所以当初决定在悉尼举办奥运会的时候,他们将选择做Green Olympic.所以很多的房地产等建设都搁置了很久并延迟了很久。 日本政府为了达到设定的2%消费者物价指数目标,将会继续放缓政策,相信虽然可能会有短暂的经济萎缩带来的停滞,不过,奥运会过后的相当的一段时间房地产价格还会维持在高的水平。 责编:Adam Chen 日本置业专家数据大拿姜华专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。    

英国学生公寓大爆发 投资价值几何?

撰文:傅士鹏 脱欧重压下,英国房地产市场正在经历一场前所未有的变局。 过去大热的写字楼、商铺等资产突然遇冷,长租公寓、学生公寓、物流地产、酒店等资产顺势崛起。 在这几个大热的资产类别中,长租公寓和学生公寓最受投资者追捧,吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入。 今天文章的主题是英国学生公寓投资,主要分为市场概况、投资价值、风险点三个部分。 英国学生公寓概况 众所周知,教育和房地产一直是英国面向海外投资者的两张王牌,学生公寓作为两者的结合体,这几年发展势头极为迅猛,早已成长为一个成熟的物业投资类别。 值得注意的是,本文所讲的学生公寓不同于学校内的宿舍,指的是开发商特别为学生开发的私营学生公寓(Purpose Built Student Accommodation,简称PBSA),位于学校周边,允许个人投资者购买。 目前英国在校大学生人数达到170万,由于学校内的宿舍供应严重不足,且一般只为大一新生提供校内宿舍,大约70%的学生要自己解决住宿问题,其中大部分会选择这类学生公寓。 上图数据显示,英国今年为学生提供的专用床位数仅56.8万张,约为170万总学生人数的三分之一,供应严重不足。 供不应求意味着有利可图。 数据显示,从2015年开始的最近三年,每年投入英国学生公寓市场(PBSA)的资金都在45亿英镑以上。 2018年,包括加拿大房地产公司Brookfield、新加坡主权基金GIC、美国私募基金Tristan Capital Partners在内的大资本纷纷出手,买进英国学生公寓资产。 另外,在2018年,那些原本就已经非常成熟的英国本土学生公寓巨头,比如Unite Student、UPP、Liberty Living、IQ也在资本市场的帮助下不断扩张。 2018年2月,在英国学生公寓市场拥有最多床位的Unite Student成功在公开市场融得1.7亿英镑,且接受了新加坡主权基金GIC的注资。拿到资金后,Unite Student宣布将在伦敦、牛津、伯明翰继续开发更多的学生公寓。 截至2018年底,英国各大学生公寓运营商总共持有290,570张床位,比2017年增加了18%,显示英国本土机构同样在加码投资。 统计显示,2019年将会有大约60万间学生公寓在英国完工,平均每间公寓价值8.7万英镑。 到2019年底,英国整个学生公寓市场规模将达到530亿英镑,比之2018年的505亿英镑,还要增加25亿英镑。 为何投资英国学生公寓? 英国学生公寓市场之所以能吸引这么多资金,并在近几年迎来大爆发,主要还是因为其独特的投资价值: 1. 脱欧意外助推英国留学产业 最近英国房市受脱欧冲击很大,经常有读者让我预测未来房价走势,而每次分析到最后,都会讲到英国教育对底层需求的支撑和对未来流动性的保证。 英国的教育,包括中小学的私立教育、大学的高等教育都非常强,而且因为悠久的历史和长时间的信誉沉淀,拥有很强的壁垒,即很难被其它国家突然替代。 在最近的两项排名中,英国被2019 US News评为世界最佳教育国家,在所有国家中名列第一,美国位居第二。 在QS 2018最佳留学城市的评选中,伦敦首次高分胜出,位列第一,成为全球最适合留学的城市。 最近英国面临脱欧,但其留学产业却丝毫没有受到影响,反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低,刺激了更多国际学生来英留学。 事实上,会受到脱欧影响的欧盟学生只占到英国留学生总数的6%,非欧盟学生才是英国留学的主力。 上图看出,欧盟学生只占到很小的比例,非欧盟国际学生才是大头,过去10年间增长了69%。 数据显示,尽管受到脱欧影响,在2018/2019年的申请季中,从欧盟申请来英留学的学生依然增加了约3.4%,非欧盟的留学生增加约11.1%。 UCAS最新调查数据显示,在所有非欧盟国家中,中国留学生增长最猛:目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书,比欧盟所有国家留学生的总和还要多。 脱欧公投以来,因为担心来自欧盟的经费减少,英国许多大学都增加了对非欧盟国家的录取人数,其中伦敦大学学院、曼切斯特大学、爱丁堡大学、考文垂大学的留学生人数都超过了1万人。 联系美国在特朗普上台后逐渐收紧对中国学生的留学政策,英国一下成了最大的受益国,由于中国这个最大生源国的助推,赴英留学的国际生数量水涨船高。 国际生,特别是非欧盟国家的国际学生,是英国学生公寓市场绝对的租住主力,他们因为信息不对称,更愿意为安全系数高的学生公寓买单。 总结来说,英国留学产业本来就非常发达,这两年因为脱欧后英镑大跌和美国收紧政策,更是意外迎来第二春。 2. 供不应求导致投资回报率持续走高 上边的分析看出,学生公寓是难得被脱欧利好的英国资产。 在供应一端,脱欧带来的不确定性会造成新开工或正在筹备中的开发项目融资困难,导致新建学生公寓项目工期延长,加剧学生公寓供不应求的局面。 左图为2017/2018学年-学生公寓租金预测上涨情况,右图外圈为正在开工建设的学生公寓套数,内圈为能完工的套数。 长年供不应求的局面,也进一步推高了英国学生公寓的投资回报率。 EGI发布的数据显示,截至2018年9月,英国学生公寓的资产价值比上一年增长了6.5%,租金也同步上涨了3.4%,平均的年度总回报率达到了12.3%。 租金方面,由于国际留学生数量持续上升,2018/2019学年英国学生公寓的租金平均上涨了2.26%,其中巴斯的涨幅最大,达到了3.81%。 其余学生公寓租金增幅比较大的城市还包括:爱丁堡(3.74%)、诺丁汉(3.65%)、莱斯特(3.24%)、杜伦(3.22%)。 投资英国学生公寓,要注意什么? 投资英国学生公寓,纵然优势很多,也需要注意以下几点: 1. 挑对学校和城市 先讲对个人和机构投资者都适用的一点:挑对学校和城市。 虽然赴英读书的留学生一直在增加,但这并不代表所有英国大学旁边的学生公寓都值得投资。 事实上,留学生正在变得越来越“挑剔”。 调查显示,多数国际学生更倾向于就读罗素大学集团(Russell Group)的学校。 非罗素大学集团(Russell Group)的申请人数正在逐年减少,这显示出申请留英的国际学生更看重英国的名校,而不是普通的英国大学。 下图代表国际学生对英国大学的申请人数,绿线代表总人数,显示出国际学生逐年上升。 但仔细看这张图的柱状部分,灰色柱代表排名高的大学申请人数,浅蓝色柱代表排名中等的大学,深蓝色代表排名较低的大学,可以看出,越来越多的留学生倾向于申请排名高的大学,排名中等和较低的大学申请人数确实在逐年下降。 这样看来,如果决定投资英国学生公寓的话,首选罗素大学集团附近的项目,对于非罗素大学集团附近的项目,则要多长个心眼。 投资学生公寓,除了要买在名校旁边,其所在的城市也非常重要。 根据One Touch发布的学生公寓报告,英国最主要的几个大城市,仍是学生公寓投资潜力最大的地方。 举例来说,英国西南部大城市布里斯托共有超过51,000名全日制大学生,但整个城市却只提供7,000间学生公寓。 另外像伯明翰、埃克塞特、牛津、布里斯托、曼彻斯特、利兹、卡迪夫等城市,其学生公寓的供应也不能够满足当地留学生的需求。 对于英国第一大城市——伦敦来说,虽然伦敦拥有全英国最多的学生公寓,但考虑到伦敦的留学生仍在持续增长,因此伦敦的学生公寓市场仍有很大的投资潜力。预测显示,未来10年,伦敦全日制学生人数将增加50%。 对比之下,在阿伯丁、纽卡斯尔、谢菲尔德、利物浦、格拉斯哥等地,由于近几年新建了大量学生公寓,其学生公寓市场已经相对成熟,且未来开发充裕,因此投资价值相对有限。 2. 个人投资者如何选择英国学生公寓? 投资学生公寓,和普通买房的操作类似,但还是有一些方面需要投资者特别注意。 相比普通买房,学生公寓因为与英国留学产业挂钩,因此不太受房产周期的影响,脱欧冲击英国房市,却利好学生公寓,就是最好的证明。 学生公寓由于有固定学期,一般空置率极低,而且租金收益较为稳定(通常在6%以上)。 因此,个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险,丰富自己的资产组合。 讲完优势,我们接下来再讲讲风险点。 对于个人投资者来说,由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎,因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖,而这也导致我们在市场上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低,位置较偏。 另外,相比普通买房在户型和地理位置有更多的选择性,学生公寓由于户型基本相同,更像是一个理财产品,所以一旦有优质的学生公寓项目面市,很快就会被一抢而空。 还有一个风险点就是学生公寓的租客极其单一,只限于学生,因此尽量避免投资那些远离大学的学生公寓,即便是投资在大学旁边的学生公寓,也要了解清楚大学附近是否会新建更多的学生公寓。 居外诚意推荐:英国伯明翰阿尔登门(Arden Gate) 伯明翰是除伦敦以外,英国最大的高等教育中心。它拥有阿斯顿大学、伯明翰城市大学、伯明翰大学、纽曼大学和伯明翰大学学院等5所的大学及教育中心,在世界排名前50的大学中名列前茅。有超过7.5万名学生在这座城市就读。 阿尔登门位处伯明翰市中心,占地1.5万平方米。毗邻包括德意志银行和汇丰银行英国总部在内的中央商务区;距离娱乐、购物中心只有一箭之遥;离中央车站新街站(Grand Central-New Street Station)只有数分钟路程,搭乘一站地铁,6分钟可达伯明翰大学;2021年还将开通一条新的地铁线路,步行两分钟即可到达车站。 现在,只需要200多万人民币,就能在处于上升通道中的英国伯明翰市中心购置全新公寓。如您感兴趣或有进一步的疑问,敬请登陆查看或致电400-041-7515垂询。 3. 机构投资者如何投资英国学生公寓? 对于机构投资者来说,投资英国学生公寓,本质上就是比融资成本。 简单来说,因为东西又好又少,所以抢的人太多,拼到最后就是一直喊价、抬价,价高者得。 价格喊得越高,投资收益率就越低,而能够承担低收益率的往往是融资成本极低的公司,比如我在本文开头处提到的英国学生公寓主要玩家:主权基金、养老金基金、保险公司等。 因此对于机构投资者来说,如果考虑竞标英国的学生公寓项目,一定从自身融资成本的实际出发,而如果是通过募集基金再去投资学生公寓项目,则需要考虑高价拿下项目后,其投资收益率是否对基金认购者还有吸引力。 第二点主要是写给中国机构投资者的,结合我自己的观察和统计,发现虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店(2018年终大盘点:中国人“买爆”英国房产,今年投资额超60亿英镑),但基本没有涉足英国学生公寓领域,即便中国留学生数量排名全英第一,也没有把这个客户端的优势好好利用起来,实在非常可惜。 相比西方国家的学生,中国留学生喜欢一次性付清所有租金,是学生公寓市场上的优质租客,开发商财务模型里的最佳履约人。除此之外,中国留学生家长还可能在帮孩子看宿舍的过程中买走几套学生公寓,顺便帮助开发商解决库存。 近年来,由美国、新加坡、中东资本支持的学生公寓开发商专门在中国设立办公室,招募中文客服,注册微信公众号,为的就是吸引更多中国留学生。 由上图看出,目前美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一,甚至超过了英国本土投资者,新加坡、中东、加拿大、香港投资者紧随其后,手握巨大学生流量的中国机构投资者依然缺席。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学、移民和投资的机会。   来源:观点地产网 排版:Zoe Chan

英国发布投资移民新政 现在投资5万镑即可移民!

当地时间3月7日,英国内政部官网发布新政公告,喧嚣已久的英国移民新政终于落地,执行时间为2019年3月29日。其中,大众关注最高的200万镑投资移民与之前的猜测一致,将不能再投资安全性更高的国债;20万镑企业家移民则更新为创新类移民,投资额降低为5万镑。 事实上,早在年前传出消息时,专家们就预计200万镑投资移民类别最大的改变就是不再能投资国债,此次公布的新政将这一条落实,并没有引起太大的波澜。更值得关注的,是新政要求投资移民的投资人在申请前,所需的投资款由之前的只需证明持有90天,延长至需证明已持有2年以上,或者提供更为详细的资金来源解释,才可进行投资申请。侨外投资移民想说这对投资人来说,投资门槛可谓是大幅提高。 企业家移民方面,对投资人影响最大的有两部分。 首先,对投资人的语言要求提高:由原先的4分(B1)提高至5.5分(B2)。这是为了确保申请人具备良好的英语水平,毕竟他们之后需要与各种商业组织和潜在客户交流。 其次,就是投资额降低。由原来的投资20万镑更改为只需投资5万镑。分析认为,这对目前的中国投资人来说,是一个非常重要的利好。 第三,新的创新类移民申请周期为3+3+3……,且如果满足新政要求的条件,3年即可申请永居。跟原先企业家移民的申请周期(平均为5年可申请永居)相比,时间明显缩短,对移民监时间有顾虑的投资人来说,将更为方便快捷。 新政中,创新类移民申请永居只需要满足以下七条要求中的任意两条,最快在第三年即可申请永居。要求如下: 已投入至少5万英镑。 续签时,客户数量需要增加2倍并高于同类英国产业的客户或平均的销售数量(即比本地企业更好)。 曾投入大量用于开发研究的费用并有申请智慧财产的记录。 在申请永居前的一年创造收入达到100万英镑。 每年创造达50万的收益,其中10万以上的收入来自于出口海外。 创造10个工作岗位。 创造5个工作岗位,且每个岗位年薪不少于2万5千英镑。 除此之外,新的创新类移民还将加入进官方背书机制。目前来看,是引入第三方评估机构对投资人投资的项目进行评估,而评估标准为创新性、可行性和可发展性。但更具体的细节尚未完善。 另一方面,内政部在发布的文件中已明确表示在3月29日前申请Tier 1投资移民签证的申请人不会受到新规的影响。 总体来说,此次新政对投资人来说,利好更多。而且从降低投资额、申请永居时间减少等方面来看,比起投资力度,英国移民局将更看重有创业意愿、创新精神的投资人赴英发展,从而创造就业并带动英国经济良性循环。因此我们建议,如果有意向移民英国,请把握住现在的好时机。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上的英国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。   来源:中国贸易金融网 责编:Zoe Chan

英国发布投资移民新政,都有哪些新要求?

  2019年3月7日发布了一份长达294页关于移民政策变化的新声明,涉及包括投资移民和欧盟公民等很多方面。关于200万英镑投资移民,一向为中国高净值人群关注,都有哪些新变化? 资金要求:200万英镑资产须持有2年 根据新的投资移民项目规则,申请人需要证明他们已经持有至少2年的200万英镑投资资金。 目前,如果投资者持有200万英镑超过90天则无需证明其资金来源,如投资者持有的200万资产不足90天,则需提供资金来源。 不过在实践中,新的2年规则对大多数合法且真实的投资者来说几乎没有什么区别。200万英镑约合1760万人民币;对于高净值人群而言并不算大数目。 要求投资移民申请人在申请前在英国的银行有账户,以便银行开户时候就对申请人进行过背景调查。 新的独立审计要求 与现行政策相比,200万英镑投资款的合规审计更加严格,申请人被要求对其财务和商业利益进行全面审计,审计必须由受英国监管的审计公司执行,而且这些公司与投资者无利益关系。  独立的受监管审计师将评估申请人的财务和商业利益,并检查申请人是否已控制其资金2年。 目前还不清楚审计将如何付诸实践。BBC建议内政部将任命一名独立审计员审核所有申请,而《卫报》则建议申请人自己需要提供审计报告。 投资标的选择:  活跃和交易中的英国公司。 “活跃和交易中的”公司的定义也在收紧,必须满足以下条件: 在英国有注册地址 在英国税务和海关总署注册并缴纳公司税和员工报税税务系统 拥有账户和英国商业银行账户以表明该公司商品或服务的定期交易; 至少有两名在英国的雇员且不是其董事。 内政部表示,政府将支持集中投资,以支持对英国有“明显经济效益”的项目,如支持中小企业。 与目前的政策相同,贷款给非交易或休眠公司或购买股份不被视为合格投资。 此外,原有的企业家移民项目(Graduate Entrepreneur和Entrepreneur)将被初创企业移民和创新者移民两个类别取代,该类新签证英语要求提高至5.5,投资门槛降至5万英镑,投资企业需获得政府机构担保,最快三年转永居。 新法案将于原定脱欧日3月29日(或1周后的4月6日)起执行 传统200万英镑(Tie 1)的申请可延期至2019年7月5日。 消息来源:英国政府官网、BBC、卫报   欲查询居外网海量海外房源,比价后选中最满意的房源,欢迎拨打居外热线 4000417515。  

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