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澳洲主要城市墨尔本介绍
墨尔本（Melbourne） ，澳大利亚南部滨海城市，第二大城市，面积8831平方公里，人口超过480万（2019年），占全国人口的19.05％，是悉尼之后澳大利亚人口第二大的城市。墨尔本是维多利亚州首府，世界着名的旅游城市，世界着名的国际大都市。 墨尔本是澳洲文化丶工业中心，南半球最负胜名的文化名城，以纪念英国首相威廉·兰姆——第二代墨尔本子爵而命名，1847年由英国维多利亚女王宣告墨尔本市（City of Melbourne）成立。墨尔本是澳大利亚联邦 维多利亚州的首府，城市绿地率高达40%。大墨尔本地区面积达到3,400平方英里（8806平方公里），是南半球较广大的都会区之一。墨尔本城市环境非常优雅，曾荣获联合国人居奖，并连续多年被《经济学人》杂志评为“全球最适合人类居住的城市” 。 澳洲文化的灵魂城市 墨尔本有“澳大利亚文化之都”的美誉，也是国际闻名的时尚之都，其服饰丶艺术丶音乐丶电视制作丶电影丶舞蹈等潮流文化均享誉全球。墨尔本是南半球第一个主办过夏季奥运会的城市，一年一度的澳大利亚网球公开赛丶F1赛车澳大利亚分站丶墨尔本杯赛马等国际着名赛事都在墨尔本举行。 华人及亚裔文化 城市远郊的博士山（Box Hill）、唐卡斯特（Doncaster）以及威福利谷（Glen Waverley）等以华人为主的区域先后云集了大量的华人商业中心，亦有越来越多的华人聚集在这些区域，形成了墨城的多个华人社区。如今的博士山和威福利谷等区域云集了大量的亚洲超级市场丶中餐馆以及其他的专营亚洲商品的商店，而食品中亦充满了中港台以及东南亚地区各国的产品。 优秀的教育资源 墨尔本聚集了本地区一些最优秀的教育机构。孩子将在这里获得终生难得的机会，从幼儿园直至大学不断学习丶成长和发展。 墨尔本的教育体系只是其一直被评为世界上最适宜居住的城市之一的原因之一： 在经济学人智库2018年全球宜居城市调查中，墨尔本在教育领域取得满分； 墨尔本在2018年QS最佳学生城市排名中排名第三； 墨尔本两所大学——墨尔本大学（澳大利亚排名最高的大学）和蒙纳士大学跻身全球百大大学之列。 投资墨尔本房产有什么优势？ 纵观墨尔本房产市场，无论是从大环境，房屋市场，法律，细节还是潮流等各方面，都具有无可挑剔的良好条件，是寻求海外投资的人士的最安全，稳妥，放心的选择。 1、生活质量高 墨尔本连续7年获得Economist Intelligence Unit（EIU）“全球最宜居城市”排名冠军，这里的生活质量明显高于其他城市。EIU’s index是全球最权威的城市评价体系，在全球140座城市中，依据城市社会稳定、医疗、文化与环境、教育、基础设施等方面评分，按照得分排名。2017年，墨尔本在总分100的宜居性指数评比中获得了97.5分。 2、超低首付，永久产权 秉承英国普通法传统，澳洲绝大部分土地为私有制，业主拥有土地的永久产权和继承权，无遗产税，而且是全世界为数不多的没有房产税的发达国家之一，有效降低长期持有的成本。 3、严格的监管 澳洲政府对从事房地产中介活动的专业人员有严格的监管，政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等，无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。同时，澳洲房产业信息透明化程度位列世界第一，对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，完全可以做到足不出户投资海外，即省力又放心。 4、稳定、高速的增值市场 近40年来，澳洲房产一直稳定增长，平均每七至十年即可增值一倍。而作为维州首府的墨尔本，房产市场增值更是可观。在过去的12个月里，墨尔本房产价值增长达到16.49%，增速位列全澳第一。按此速度计算，墨尔本房价在5年时间即可翻番。此外，墨尔本房产中位价低于悉尼，这使得墨尔本的投资门槛更低，增值空间也更大。 5、子女留学，实现“以房养学” 墨尔本是世界闻名的教育大城，这里有十所大学，其中墨尔本大学、莫纳什大学、墨尔本理工大学、维多利亚大学等，都是世界名校。每年，有将近16万国际留学生到墨尔本深造。因此，许多家长在送孩子到墨尔本留学的同时，也选择在墨尔本买房，一方面可以享受资产增值，另一方面，也可以省下在校住宿费，同时还可以把多余的房间出租，收取租金，方便留学生补贴生活费用。 6、轻松出租，实现“以租养贷” 墨尔本的人口增长速度非常快，过去的五年时间中，墨尔本的人口数量增长了12.1%，达448.5万，平均每周移民和新生人口将近1900人，增速居澳洲首位，预计在2030年将超越悉尼，成为澳洲第一大城。 然而，墨尔本的住房供应速度远赶不上人口增长速度，因此，墨尔本的租房市场也与房产市场一起，稳步增长，租房回报率达6%以上，房屋空置率低至1.5%。 墨尔本住宅市场分析 澳洲房地产已经历经了5年的黄金时期，墨尔本的房地产在过去5年中增幅也高达59%。今年的房价增长率可能会放缓，但是放缓势头不太可能持续。虽然墨尔本房价近期内很难像前些年一样快速增长，但是价格的相对冷静期不会太长。SQM Research的总经理Louis Christopher与ANZ银行认为由于贷款政策收紧丶利率提升等“不利因素”，墨尔本房价涨幅会减缓，增长率将在2%到8%之间。 2019年4月澳洲八大州府城市的中位数价格 跟澳洲另外一个人口大城市悉尼相比较，墨尔本的房价还是很亲民的。据realestate.com.au网站关于2019年4月的数据，悉尼的中位房价约为83万澳币，墨尔本的中位价约为66万澳币，而墨尔本房价跌幅为-4.1% ，远低于悉尼（-8%），说明在墨尔本购房的增力潜力更大。 根据realestate.com.au最新的房价数据，截至2019年4月，墨尔本住宅的房价中位数为66万澳元（折合约317万元人民币），较去年同期下跌4.1%，也较上一季度下降0.8%。 墨尔本的别墅和公寓房价中位数分别为72.5万和55万澳元（折合约348万元和264万元人民币）： 墨尔本最受欢迎的十大郊区 墨尔本各个地区的房价中位数及其年度与季度变化
澳洲主要城市墨尔本热门区域介绍
不管是国内还是国外，2018的房价是持续升温的一年。或许在有些许疑惑，自己购入的房产所在区位到底升值空间如何，接下来就和居外一起去盘点墨尔本房市交易排名前五的区。 从整体趋势来看，大多数房屋买家钟爱城区和靠近城区的市郊；公寓买家更喜欢市中心的住宅。 截至2018年10月底，墨尔本中心商业区（CBD）房屋成交量最高，总共有1340栋公寓，34座别墅被卖出。 在墨尔本的经济发展区投资，依旧是一个明智选择：“市区外缘的升值空间很大，房地产公司也钟爱这些区域。” 澳大利亚十大热区中，墨尔本占了5个，以下是这些热区的介绍。 1. Albert Park——紧邻市区的绝佳滨海生活 阿尔伯特公园（Albert Park）距离市中心 3 公里，北边是South Melbourne，南边是St Kilda，西边是Port Melbourne，东边是South Yarra和Toorak。阿伯特公园如众星捧月般被围在中间，享尽地段优势。享受了市区生活便利的同时，湖泊绿地环绕，环境优美令人心旷神怡。 生活 这里除了可以欣赏美丽的湖泊和棕榈树遮阴的海滩，还有丰富的休闲活动。 在诺大的湖面，时常有橡皮艇唿啦唿啦的划过，租上一艘小船就也可以悠闲起来。孩童在父母的陪伴下在水面撒下面包屑，高贵的黑天鹅挺着胸脯缓缓游过来。 湖畔边，一条 5 公里长的林荫大道上，人们沿着路径散步、遛狗、或慢跑，所有的户外活动都成为一种享受。走两步来到草坪，可以和家人一起享用烧烤或野餐。 公园周围还具备体育设施包括高尔夫练习场、健身房以及墨尔本体育和水上中心（Melbourne Sports and Aquatic Centre）。 夜幕下，城市的夜景，繁华而热闹。欣赏着烁烁灯光，一湖之隔，是嘈杂与平静的两个世界。 教育 在阿尔伯特公园区域重点学府林立，包括着名的wesley学院和墨尔本文法学校。其他的中小学选择还有：Albert Park Primary School，Albert Park College 等等。 交通 这里的交通极其便捷，同时有9辆常规运营电车相互联通。另有皇后大道、St kilda大道、Toorak大道和王子高速 princes highway等经过，四通八达。 住宅 阿尔伯特公园以众多维多利亚时期特色的住宅而闻名。富有历史感的Victorian砖质住宅双面临街，被很好地保留下来，为整个区域增加几分文艺气氛。 同时具有现代建筑设计艺术风格的Edwardians住宅和公寓楼，增加了住宅的多样性。 阿尔伯特公园是个拥有优越地理位置的城区，融合了滨海生活的惬意与都市的便利。而区内的浪漫生活气息 – 多元化的建筑风格和名校光环使得该区更受欢迎。 2. Hawthorn——不可复制的历史沉淀绿色城区 Hawthorn （霍索恩）区是历史文化保护区，同时具有都市的便捷：作为墨尔本传统富人区之一，距离市中心仅6公里，并且绿树成荫，环境整洁优雅，是名副其实的宜居好区。 这片区域深受邻近多元文化、学生人口的影响，咖啡文化浓厚，有众多书店和实惠的就餐选择，是郊区多样化生活的一个鲜活的例证。 生活 霍索恩区地处Richmond和Camberwell之间，地理优势赐予其无法抗拒的魅力，具有Richmond的活力激情，也享有Camberwell的平和宁静。 这里，各式各样的餐厅令人眼花缭乱，不仅口味丰富，颜值也十分能打，比如Beer Deluxe Hawthorn、Shanklin Café、Auburb Hotel等等，不胜枚举； 这里公园绿地众多，拥有大面积公园和开放空间，使该区的人们可以悠闲的享受生活； 比如位于William和Henry街之间的中央花园（Central Gardens），一个典型的英式风格公园，当地居民、上班族以及学生频频光顾。 烧烤区、游乐园、座椅、绿树和草地，适合阳光明媚的日子，更适合一家老小共同出游，尽享欢声笑语。 想要健康生活，增加锻炼，那就沿雅拉河岸骑脚踏车或散步吧。 教育 墨尔本是一个非常重视教育及文化的城市，Hawthorn区尤其如此。这里名校林立，学风正统，是家喻户晓的顶级私校汇集区。 其中，精英中小学包括：Scotch College, Xavier College, Trinity Grammer School, Methodist Ladies College, Ruyton Girls School, Auburn Primary School 等。Hawthorn的服务和教育设施完善不仅当如此，全澳第一的墨尔本大学也在Hawthorn设立了分校区。特别值得一提的是2018年维洲高考状元最多的学生就是出自Scotch学校！ 交通 Hawthorn搭乘火车可在20分钟内到达市中心（ Glenferrie 火车站和Camberwell 火车站 ）。 城市电车沿Riversdale Road开出，跨镇电车经过Glenferrie Road，将该区一分为二。其中，16路, 72路电车通往墨尔本大学，70路通往 Docklands，75路电车通往Etihad体育场。 居住于Hawthorn步行即可到达当地丰富的生活设施。包括Auburn Village、Auburn购物村的零售精品店、Riversdale 街购物中心、Burke 街购物中心等等。 住宅 霍索恩区以优质生活和多样化住房选择着称。这里有别致的维多利亚式排屋，房屋结构扎实，外形复古有特色； 也有豪华联排别墅和享有优美景观的全新公寓，现代化设计，配套设施齐全。 从历史悠久的建筑和绿树成荫的街道，到眼花缭乱的餐厅咖啡厅，霍索恩区集新旧、快慢于一身，居住在这里，实在是一件幸福的事情。 3. Fitzroy North——最迷人的不朽文艺社区 菲茨罗伊（Fitzroy）位于中央商务区北边，号称最文艺社区。这里文化多元，艺术氛围浓厚，精神自由独立，备受年轻家庭、文艺爱好者和艺术家青睐。此外，这里商业文化与艺术气息并重，遍布各具情调的咖啡馆、书店和画廊。 生活 菲茨罗伊一直是文艺青年向往的社区，是艺术家灵感的归巢。 Brunswick大街的咖啡馆和精品店林立，里面的三五身影总是带着笑容。小街边的露台Bar让年轻人开怀畅饮，低头张望便看到了当地居民的悠闲生活。菲茨罗伊，无处不透露着轻松自在的感觉。 菲茨罗伊这个巧妙多元的社区还是网红拍照打卡集成地。这是源于不同文化的交流与碰撞。走几步就能看到画廊，橱窗里张扬着独特的艺术品位。 又或者是，满街的艺术涂鸦，每一处都充满张力，艺术家的灵魂和情绪都在这里得到了释放。 主街不远处就是Rose Street Artists Market集市、古典酒吧和隐蔽的咖啡店。相信我，穿梭在这里的大街小巷，慢慢解锁不起眼的店面，Fitzroy永远会带给你惊喜。 想要换一种心情，还可以选择前往Edinburgh Gardens的大片草坪放松身心或者野餐。 住宅 作为这个城市最古老的城区，菲茨罗伊拥有一些城市里最古老也是最有特色的Victorian风格联排住宅，有的是双层，有的则是单层。 除了令人惊叹的维多利亚风格和爱德华风格的住宅，这里的仓库改造型住宅，还保留着从前工业历史的痕迹。当然，主干道上也有全新公寓，更符合现代人的要求。 交通 Flemington 位于墨尔本西北面4公里处，非常繁华，它靠近Royal Parade，有通往Tullamarine Freeway和Citylink高速公路的入口。 公共交通也很是方便，电轨车道贯穿整个连绵起伏的城区，串连起一个又一个久负盛名的cafe。 菲茨罗伊代表着内城里的自由独立生活，拥有极富历史意义的住宅建筑和人流熙攘的咖啡馆和独立店。 有很多理由让人忍不住留在菲茨罗伊，无论是贪图这里美味的咖啡甜品，留恋这里的文艺氛围，还是单纯享受这一片区域的活力奔放。 4. Red Hill——理想里美如画的乡村生活 Red Hill是一个小的乡村社区，位于澳大利亚维多利亚州的Mornington半岛腹地，距离墨尔本南部大约一个小时的车程。 一年四季都美如画。 Red Hill远离城市的喧嚣，留下的是乡村生活的宁静平和。人们在这里，享受生活才是唯一目的。 闲来无事的时候，准备好点心酒水，来一场说走就走的野餐。这一刻，绿树成荫，鸟鸣花香，所有的烦恼都被抛在脑后。 Red Hill每月举行一次社区街市，时间跨度由九月至次年五月。 集市的顾客仍然可以观看像Petanque这样的古老游戏，并闻到烤栗子的香味。其他传统的澳大利亚食物，如肉馅饼和果酱甜甜圈也有出售。 靠近Mornington的Red Hill与其说是居住地，更像一个度假村。说不清的酒庄在附近，赫赫有名的温泉近在迟尺。住在这里，简直是标配版的人生赢家。 5. Warrandyte——传统的澳洲生活社区 Warrandyte 是位于距离墨尔本市中心25公里的东北面的区。当地的市政厅是City of Manningham。 Warrandyte是一个维多利亚时代的小镇，位于墨尔本东部曾经盛产黄金的丘陵地带，现在位于墨尔本郊区的东北边界。Warrandyte 的西面是Mullum Mullum Creek和Target Road，北面是亚拉河，东面是Jumping Creek 和 Anzac Road，南面是Reynolds Road。 该城镇首先在1851年发现了黄金，由此而引发了维州淘金热。今天Warrandyte 依旧保留了很多殖民时期的建筑。 节日 The Warrandyte Festival是维州目前存在的为数不多的节日活动，每年3月份举办。非常典型的澳洲节日狂欢，富有魅力。 有各种各样的娱乐活动，包括儿童游乐和现场小型音乐会等等。 节日很多摊位都是当地的特产和手工艺品，这里还有很多历史展览。 交通 Warrandyte基本的交通工具是私家车，不过这里还有公交在主干道Ringwood-Warrandyte Road 和 Heidelberg-Warrandyte Road上通行。由于这里便利的交通位置，出行到其他城区都非常方便。 地道的澳洲不在别处，就在Warrandyte，澳洲生活态度在这里体现的淋漓尽致。 到此，2018年维州里最受欢迎的房产投资区域就介绍结束啦。每个区域房产受欢迎的理由总是各有不同，房产投资者的眼光也是各有不同。
2019年澳洲独立屋涨幅创十年新高
澳大利亚房地产研究机构CoreLogic发布的全澳房屋价值指数显示，澳大利亚房屋价值在2019年第四季度上涨了4.0%，成为2009年11月以来增长最快的季度，而澳大利亚整体的房屋价值也在2019年强劲回升。 CoreLogic研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）表示，尽管月度资本收益保持快速增长的趋势，但相比2019年11月1.7%和10月1.2%的增长，12月的房屋价值增长有所放缓，仅为1.1%。 数据显示，2019年澳大利亚独立屋价格上涨了2.3%。澳大利亚八大首府城市中有五个城市的房屋价值呈正增长。其中悉尼和墨尔本的年度资本收益最高，房屋价值较2018年增长了5.3%。塔斯马尼亚州房价同比上涨了6.1%。然而，达尔文市的房价同比下跌9.7%，珀斯下跌了6.8%，阿德莱德下跌了0.2%。 报道称，尽管2019年下半年房地产价格强劲反弹，但全澳大部分地区的房屋价值仍低于此前的历史高点。CoreLogic指数显示，全澳房屋价值曾在2017年10月达到峰值。如果目前的季度增长率持续到2020年，随着房屋价值升至新高，全澳房产市场将在3月份实现名义上的复苏。 劳利斯表示，房价复苏意味着房主变得更加富有，这或有助于支持家庭支出。然而另一方面，房价增长速度超过家庭收入的增长速度，一些居民的住房负担压力将进一步加剧。预计到2019年的强劲收尾将是价格更大涨幅的开始，上市、销售和RBA降息将在未来几个月加强市场。 Capital Economics经济学家马塞尔·蒂埃利安（Marcel Thieliant）表示，最近几个月的销售额比初步数据显示的要强劲得多。他说：“我们的新上市销售比显示，独立屋价格每年上涨约10%。最近几周，拍卖成交率一直徘徊在70%左右，这也表明了类似的状况。” 蒂埃利安补充说，如果RBA再次像他们预期的那样降息，独立屋价格增长将从今年的8%放缓至明年的5%，因为到2021年年中，住房负担能力将是全球金融危机以来的最低水平。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售澳洲房源，或致电 400-041-7515 谘询澳洲移民、留学或房产投资的机会。 来源：人民网 责编：Zoe Chan
期房贷款难度加大！买房前务必搞清楚的四大问题 | 澳洲
内容摘要银行在审批墨尔本和布里斯班的期房贷款时非常保守约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项目前仍可从非银行和私人借贷机构获得贷款，但利率大幅提高我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难，尤其是期房。【贷款购买澳大利亚期房：你需要知道的残酷事实】Aussie Home Real Estate联席董事Li Ming向《澳洲人報》（The Australian）透露，自那时起，约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。主要问题在于，由于新出台的借贷政策非常严格，因此，外国投资者没有资格申请抵押贷款。银行认为，布里斯班和墨尔本中央商务区未来房价下跌的风险最高，因此，对于贷款申请的审批非常谨慎。虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月，但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同，并转售公寓。然而，转售公寓本身也有困难，那么有没有第三种选择呢？是否仍有可能获得贷款，并完成期房的购买呢？是什么引发了这场完美风暴？我们不过多分析宏观经济状况，而是从两方面来看待这一问题。一方面，中国政府正在打击资本外流，其中大部分资金正是流向（显然）包括澳大利亚在内的海外房地产市场。另一方面，澳大利亚政府不得不尝试放缓海外投资，从而迫使银行限制其借贷政策并提高税收。基本上，如果你在过去6到12个月内购买了期房的话，将无法申请抵押贷款，除非结算期还有3个月。此前，如果结算期还有18个月的话，也会有借贷机构考虑你的申请！这一政策上的变化清楚表明，银行变得越来越担心未来的房产估值。如果银行拒绝我的贷款申请怎么办？除了主要的澳大利亚银行和借贷机构之外，非银行借贷机构可以提供帮助。不过，利率通常高达8%，并且会向你收取高额开户费。你也只能申请相当于房产价值70%的贷款。私人借贷机构的年利率通常为12%，但可以考虑特殊情况，如果你拥有海外收入或者职业特殊的话，这点非常重要。这一类型的贷款通常为短期贷款（一般为1至3年），不过，如果你能找到合适的借贷机构的话，也可能申请到30年的长期贷款。最重要的是，贷款受限的原因在于，大部分借贷机构的运营都受澳大利亚审慎监管局（APRA）的监管。它们必须遵守特定的风险限制，以便将其贷款额保持在控制范围之内，因此，它们只将特定量的资金投放到期房抵押贷款中。如果这部分资金用光，申请就很容易被拒绝。这就是现在的普遍情况！转售我的期房如何？如果你已经支付了10%的订金，但现在发现自己不符合贷款条件的话，转售期房绝对是一个在法律上切实可行的选择。如果时机把握得好的话，你甚至还能赚上一笔。不过，这并不意味着这是一个轻松的选择！首先，你签订的合同可能有转售限制，因此，务必确保与律师商议，避免违反这些条件。其次，你必须切记，你将会与开发商形成竞争，因为开发商仍在出售剩余房源（虽然通常是由房地产经纪商而非开发商自己操作的）。最后，你将需要负担资本利得税（CGT）、印花税和房地产经纪商中介费。仍考虑购买期房吗？作为中国投资者，你可能会考虑购买标准住宅（房产）。你将能够向更多借贷机构贷款，并且有资格申请更具竞争力的利率。期房和高密度住宅的估值通常较低，因此，如果你仍然希望走这条路的话，务必确保你手中有额外的资金能够填补差额。最后，务必向抵押贷款经纪商咨询，与其探讨你的情况以及你的投资计划。确保向专业的外国投资者和期房房产经纪商咨询。向恰当的借贷机构提供令人信服的证明，是通过贷款审批的关键。关于Home Loan ExpertsHome Loan Experts是澳大利亚领先的专业抵押贷款经纪商。该经纪商由董事总经理Otto Dargan于2006年创立，专注于无保证金、特殊职业、非居民和不良信用贷款，以及首次购房者、投资者和专业人士折扣业务。Home Loan Experts的贷款额超过10亿美元，并荣获多项行业和客户大奖，包括2014年十大独立经纪商、2015年“最佳客户服务”类奖项、2016年企业进步奖以及2015年澳大利亚经纪商奖“年度（非专营）优秀经纪商”。 澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国公立高等教育大州之纽约州（New York State） | 美国留学指南
本资讯由美国留学专业咨询机构“途西教育”提供 纽约州有着校区数量和入学人数全美第二的公立高等教育系统（仅次于加州公立大学教育系统）-- 纽约州立大学系统（State University of New York, SUNY）和纽约市立大学系统（City University of New York, CUNY）。两个系统各自独立运营，同属州政府管辖。 查看纽约名校周边房源 整个纽约州立大学系统（SUNY）由超过66所、授予不同学位的公立院校组成，其中包括三所US News 综合排名前100的综合性研究大学：纽约州立宾汉姆顿大学(SUNY Binghamton University, US News 排名#80)、纽约州立布法罗大学(SUNY University at Buffalo, US News 排名#89)、纽约州立石溪大学(SUNY Stony Brook University, US News 排名#80)。布法罗大学前后有四名教授获得诺贝尔奖，石溪大学有三名教授获得诺贝尔奖。 上诉三所百强高校，加上位于纽约州首府的纽约州立奥尔巴尼大学（SUNY University at Albany）组成了纽约州立大学系统的 "大学中心"（University Centers）。除此之外，纽约州立大学系统还包括12所博士学位授予学校，13所四年制综合性学院，7所技术性大学，30所社区学院等。 纽约市立大学系统（CUNY）由24所大学以及学院组成，包括位于曼哈顿、拥有大量毕业生进入华尔街的纽约市立巴鲁克学院（Baruch College）。以下为纽约州立大学三所百强高校简介: 1、纽约州立宾汉姆顿大学 位于宾汉姆顿市，入选"公立常春藤"的大学。同时，该校被认为是美国东北部最顶尖的公立大学，工程与应用科学学院被《普林斯顿评论》评为"计算机科学/计算机工程最佳学院之一"。2010年美国《商业周刊》（Business Week）管理学院排名中，其管理学院位列公立大学第12名，会计专业在全美高校中排名第二，并给予就业率优+。 【网站】https://www.binghamton.edu/ 地址：4400 Vestal Parkway, Vestal, NY 13850，距纽约市3小时车程 本科生人数：17768 学费：本州居民$7070 vs. 非本州居民（包括国际学生）$23710 2、纽约州立布法罗大学 纽约州立大学系统中规模最大、最具综合性的公立旗舰大学，被誉为"皇冠上的明珠"。该校在2019年《美国新闻与世界报道》中排名全美第89名，全美公立大学第38名。被当今教育界定为"公立常青藤"之一。 【网站】http://www.buffalo.edu/ 地址：112 Ketter Hall, Buffalo, NY 14260，距纽约市7小时车程 本科生人数：21612 学费：本州居民$6870 vs. 非本州居民（包括国际学生）$24540 3、纽约州立石溪大学 坐落于纽约市郊风景区长岛，是美国著名的研究型公立大学，在世界范围内享有很高的学术声誉。石溪大学是北美顶尖大学联盟美国大学协会（AAU）的62个成员之一，与前面两所SUNY大学一样，石溪同样享有"公立常春藤"的美誉。石溪大学在2019 U.S. News美国大学本科综合排名中位居第80名 【网站】：https://www.stonybrook.edu 地址：310 Administration Building, StonyBrook, NY 11794，距纽约市1小时车程 本科生人数：17522 学费：本州居民$9,624 vs. 非本州居民（包括国际学生）$26,934
华人热捧 威福利谷成墨尔本最大购房地！
中国买家购房热点地区威福利谷（Glen Waverley）成为了墨尔本最大的购房市场，该地的购房总额比其他地方都要高。截至今年九月的十二个月内，威福利谷共产生了近8.86亿澳元的交易，超过了房价昂贵的Brighton 和Toorak，在全国范围内仅次于悉尼的富人区莫士文（Mosman）。CoreLogic RP Data的2015年“Best of the Best”报告还显示，相比于澳大利亚其他地方而言，买房者们更喜欢在墨尔本CBD单元房，交易额高达8.4738亿澳元，St Kilda West的房价增长在全国范围内最高。在报告中，本年度，澳洲卖房交易额最大的前十地区中，墨尔本占了七席。Balwyn North和Mount Waverley，这些亚洲买房者们的热门地区也在其中，交易总额分别为7.9157亿和6.2288亿。Harcourts Glen Waverley的负责人Dexter Prack说，当地的和海外的亚洲买家和房地产开发者使该郊区大获成功。 “在众多澳洲郊区中，威福利谷对中国买家来说知名度很高，他们花200万买房或地块，然后花100万来开发。”他还说，Glen Waverley Secondary College学校、The Glen购物中心和Kingsway餐馆都吸引了买家。首次买房者陈布鲁斯（Bruce Chen，音译）和妻子余幼幼（Yoyo Yu，音译）今年在Hallow St买了一栋价值百万的房子，他们认为威福利谷很适合抚养孩子。陈说：“这里离好学校很近，安全。”查看更多墨尔本精品房源Dingle Partners Melbourne负责人Robert Eggers说，今年，墨尔本已经成为全澳最具价值的单元房市场，CBD供过于求的说法有误。与去年比，墨尔本今年的房产交易额上升了近1.59亿。当地中介说，St Kilda West的靠近CBD和沙滩的地区在本年房价飙升。该地区的房产中价也上升了48.9%，涨到了210万。墨尔本的内东区成为了该市前10大房价增长中的主要地区，Mount Waverley和Brunswick East的房价中值也大增。在过去五年，墨尔本两个新区的房价中值增长最大，Eynesbury上升了163.5个百分点，Williams Landing则是112.1个百分点。（据澳洲新快网）浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。
如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商？
过去几年，澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士，尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而，许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权，价格相对便宜等优势，但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。 过去12-24个月内，澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务，政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹：我到底该拿什么来拯救你，我的澳洲房产？ 如果您也是处于这种状态下的中国投资者，那么您最好在房屋即将成交之前，仔细选择您的贷款提供方，确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了，作为一名海外投资者，您是否知道在选择房贷产品时，应该注意的关键点有哪些呢？以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。 如何选择澳洲房贷借款平台？ 1、谁是你的借款平台？ 海外买家在选择贷款渠道时，首先要问的就有以下一些关键问题：这个借款平台是谁？它的资金从何而来？本身是否是一家可靠的公司？又是否有在澳洲做房贷业务的历史？ 目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少，但其中不免鱼龙混杂，有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说，你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时，却发现你的借款平台的资金不足。 2、他们的客户服务水平如何？ 与许多人想象的不同，作为购房者的你，与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化，还是你自己的个人情况发生变化，出现偶尔不能及时还款等情况时，你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以，你们之间的契约关系是长期的，你最好得知道他们的客户服务水准如何。 那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢？参考的标准至少有以下这些：他们的员工可以向你清楚的解释产品细节；客服人员可以用普通话与你沟通；对你提出的任何问题，都能在第一时间快速反应；你至少需要能通过不止一种方式找到他们，哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式，也都会遇到宾至如归的客户体验。 3、房贷申请的速度能有多快？ 在澳大利亚，开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以，从贷款申请者的角度来说，你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统，方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。 比如，借款平台如有一套网上自助材料上传系统，就是一个不错的功能，而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈，那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格，但你填完就再也得不到回音的借款平台，他们只会浪费你宝贵的成交时间！ 有一些借款方的内部审核效率非常低，它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来，花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款，就不是什么意外的事了。在这样的前提下，投资者将会面临损失10%首付款的风险，因此，寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。 4、如果你是自雇人士呢？ 目前市场上针对海外投资者的贷款产品中，大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者，而许多资金实力并不差，但却属于小生意主，或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。 所以，海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时，请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者，千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间。 5、申请的门槛有多高？ 对于中国投资者来说，许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时，也给贷款申请者设置了不小的麻烦。 比如，有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久，并且成为该机构的VIP客户，然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率，但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说，还有许多隐形费用，如估价费，申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说，则是一笔相当大的开支。 除了利率，你还应该关注哪些？ 说起房贷申请选择，绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”，而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷，除了利率之外还有许多你要考虑的方面，这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。 1、我的房贷有对冲账户吗？ 对于还贷者来说，对冲账户（Offset Account）的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说，对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户，投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。 我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看，如果你有50万的房贷余额，并且你在该对冲账户中存入60,000澳元，那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息，你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中，这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。 2、我的房贷可以转贷吗？ 顾名思义，转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益（equity）取出来，用于下一笔投资，这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。 目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多，所以你要记得，一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。 3、可以申请只付利息的贷款吗？ 只付利息（Interest Only）的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说，是再平常不过的还款方式了。在澳洲，通常投资者可以在还款期前五年只还利息。 以一个20万澳元的房贷为例，当利息为6.5%时，如果选择本息同还，那每月的还款额为1,254澳元，而如果选择只还利，那每月还款额只有1,083澳元，两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。 虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流，但从长期来说，投资者要注意由于本金没有还，未来可能你会支付的总利息将会增加不少。 综合以上我们不难发现，对于海外投资者来说，选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉，客户服务水准，审批的效率，申请门槛等都是你需要考虑的因素；而贷款产品本身的灵活性和功能性（对冲账户，转贷，只还利息等）也是不容小觑的关键。 关于青莲贷款 青莲贷款成立于2018年，是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司，并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。
澳洲楼市全面复苏！墨尔本等多地房价创历史新高
最新数据显示，澳大利亚楼市正全面复苏，墨尔本等多地房价达到创纪录高位，悉尼也落后不远。 房地产咨询公司CoreLogic 3月2日发布的数据显示，今年1月澳大利亚8个州和地区首府的房价平均上涨1.2%。 2019年年中开始的这一轮上涨已经弥补了澳洲楼市近两年来低迷的大部分损失，因为创纪录的低利率和宽松的借贷标准让买家蜂拥回到市场。 居外网上共有近5万套澳洲在售房源，欢迎查看 在澳大利亚人口第二多的城市墨尔本，1月房价上涨1.2%，超过2017年9月上次高峰时。阿德莱德、布里斯班、堪培拉和霍巴特的房价也创下历史新高。 悉尼1月房价上涨1.7%，创有史以来最大月度涨幅。如果继续以现有的速度上涨，悉尼房价预计将于5月底达到新的历史高位。 CoreLogic研究主管蒂姆·劳利斯说：“推动这一反弹的主要因素仍然存在，其中包括极低的债务成本和借贷能力的提高。不过，考虑到家庭收入增长缓慢，住房负担能力正在迅速下降，这很可能导致市场某些部分变得不那么活跃。” 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售澳洲房源，或致电 400-041-7515 谘询澳洲移民、留学或房产投资的机会。 来源：新浪财经 责编：Zoe Chan
澳洲最受中国买家追捧的买地建房区：Kellyville排第一
据Realestate.com.au报道，今年，新州Kellyville是中国买家最感兴趣的买地建房区。据REA Group公司提供的数据表明，那些来自中国的IP地址搜索最多的澳洲买地建房地区正是新州的Kellyville。第二名和第三名分别是Marsden Park和Box Hill，均位于新州的西北区域。 点击查看澳洲更多精品房源 REA Group公司的首席经济学家Nerida Conisbee表示，对于Kellyville如此受欢迎，她丝毫不感到惊讶。她说：“中国买家更喜欢那些距离购物中心近的地方，Kellyville附近有Castle Towers，这里即将扩张成为澳洲第二大的购物中心。” LJ Hooker Kellyville公司的主管 Sue Tam将中国的高需求归结于当地的快速发展和社区文化。她说：“这里的社区氛围很不错，适合家庭居住。由于近几年The Hills地区的过度开发，中国买家也没有更多的选择，Kellyville则是为数不多的优质选择。” 由于澳洲政府对离岸买家的种种限制，Conisbee发现中国投资者的投资方式有很多种，而且不仅对房屋的类型有要求，还有房子的位置。 她说：“现在许多中国买家的投资目标越来越成熟了，房产的位置是首要考虑因素。一般墨尔本和悉尼是最受欢迎的两个投资地，现在其他城市也慢慢吸引了许多海外买家，例如布里斯班、珀斯和阿德莱德等等。” Conisbee还提出，如今的中国投资者跟最早的一批截然不同，她说：“第一批中国买家只买贵的，但现在越来越多的中国买家选择了价格更低、更容易负担的房产。现在买地建房的投资者们也慢慢有了更准确的目标，不再以价格决定投资了。” 下面是需要买地建房的中国买家最追捧的前十名地区： 1. Kellyville 2. Marsden Park 3. Box Hill 4. Jordan Springs 5. Schofields 6. Gregory Hills 7. Riverstone 8. The Ponds 9. Edmondson Park 10. Ryde （据Real estate）
英国10年房价涨幅排名曝光 前十名七个在伦敦，未来哪里会涨？
英国最大房地产网站Rightmove在10月连续公布了两份重要数据，分别是”英国过去十年房价涨幅排名”和” 伦敦未来五年房价可能会涨的地区”。 简单来说，过去十年英国房价涨得最多的城市是布里斯托（+120%），榜单前十里有七个隶属于伦敦，然后还有伦敦周边的肯特，这些地区近十年涨幅都在100%以上，差不多平均每年涨个10%。对于近期有意向在英国投资购房的读者来说，这一系列数据有很大的指导意义。 1、过去十年英国各地区房价变化 接下来我们先看第一份数据。过去十年，英国哪些地区房价涨幅最大？首先从整体来看，全英国过去十年平均房价上涨了 £93,046，涨幅约为 41%，差不多平均每年涨个4%。 从房产类型看，一房和二房的房价十年内上涨了39%，三房和四房的房价上涨了41%，五房及以上的房价则是上涨了32%。 从地区看，伦敦和英格兰东部的平均房价十年增长幅度最大，分别上涨了62%和48%。而威尔士的平均房价与十年前相比上涨了26%；苏格兰最低，平均房价上涨了21%。 2、过去十年房价增长最快的十大区域 从Rightmove发布十年房价增速最快前十排名来看，布里斯托房东成了过去十年的最大赢家。该市也是除伦敦和肯特外，唯一上榜房价涨幅top 10的城市。 在比较了200多万套房屋过去十年的房价变化后，Rightmove发现，布里斯托Easton地区房价涨得最大，上涨了120%。对比之下， 苏格兰的Nairn地区房价跌幅最大，达到了15% 。 目前，布里斯托Easton地区的平均房价为£283,397，相比2010年时的房价上涨了£155,000。 此外，布里斯托的Whitehall地区也冲进涨幅榜前10，排在第八名。该区域房价十年间增长了 102%，目前的平均房价为£295,574 。布里斯托的 Totterdown、Eastville、Arons Vale及Redcliffle地区的房价涨幅也很大，分别为 88%、86%、86%、82%。 对此，Rightmove分析师Tim Bannister表示，布里斯托是英国近十年发展最快的城市之一。 “究其原因，主要与布里斯托优越的地理位置（去伦敦十分方便）、良好的经济状况、多样的住房选择、优质的高等教育资源以及大型科技公司入驻有关。” 在这份榜单中，房价涨幅排名第二的是伦敦的Walthamstow地区，该地房价在过去十年上涨了 117%。Walthamstow位于伦敦东北部，不仅交通便利，且拥有多个大型重建改造项目，还临近十年间从无到有的奥运村Stratford。 伦敦Peckham地区房价涨幅排在第三名，其房价在过去十年上涨了107%。 排第四的是 肯特Swanscombe地区，该地区距离伦敦很近，乘坐火车55分钟即可到达伦敦市中心。数据显示，该地区过去十年房价上涨了 106%，目前平均房价为£327,106。 伦敦Tottenham地区排名第五，过去十年房价涨了 106% 。 伦敦Forest Gate 排第六，涨了 104%。 隶属于伦敦一区的Elphant & Castle因为过去十年经历了大规模重建，其房价涨幅 排第七，涨了 103%。过去因为治安不好而臭名昭著的Elphant & Castle，将会在政府投入30亿英镑大改造后，有了翻天覆地的变化。 前十榜单里排名第9的是伦敦 Deptford ，过去十年房价上涨了101%。Deptford之所以受欢迎，主要是因为通勤方便，价格适中，且对岸就是金丝雀码头金融城。值得一提的是，李嘉诚要建的“香港城”地块Convoys Wharf就位于Deptford核心地带。 伦敦Hackney排名第10，过去十年房价涨了100%，即正好翻了一倍。Hackney和Elephant&Castle一样，此前因为有色人种聚居而备受诟病，但由于地区离伦敦一区实在太近，这里在十年间经历了大规模的城市更新，区内某些地段已经焕然一新。Hackney靠近金融城的部分也发展成了科技城，又被称为“欧洲硅谷”，吸引了不少高科技创新企业入驻。 除了上述几个地区，伦敦的West Norwood、Leyton、Stratford 地区过去十年平均房价涨幅也很大，分别为99%、99%、98%。 点及查看伦敦房产 三、未来伦敦房价增长最快的区域Top 10 从上面的数据可以看出，过去十年基本是伦敦在带动全英房价上涨。而伦敦这些上榜的地区，大部分都是因为经历了大规模的城市更新，实现了从城中村到新区的蜕变。 未来五年，伦敦哪些地区还会涨？对此，Rightmove还发布了另一份重磅报告，预测了未来五年伦敦房价升值最快的十个区域，下为具体排名： 1、Redbridge Redbridge位于伦敦东北部，是伦敦通往埃塞克斯（Essex）的门户，目前区内部分地区同样是因为人种问题备受争议。 Redbridge其实离伦敦市中心很近，区内有10个地铁站，8分钟可达Stratford International火车站，到London Liverpool Street也只要18分钟。事实上，Redbridge虽然某些地区（比如Ilford）有争议，但其本身自然环境非常优美， 有超过四分之一的土地覆盖森林和绿植，靠北那片的学区也非常优质。 据Rightmove预计到2024年，Redbridge房价将会上涨17%。 2、Bexley 排在第二的是Bexley，预计到2024年房价会涨 14%。 Bexley位于英国东南部，是伦敦通勤人士最爱的地区之一，目前租金和房价都比较低。Rightmove预计，未来五年伊丽莎白线在附近的 Abbey Wood车站通车后， 当地交通的便利度会大大提高，房价也会随之上涨。 3、Barking&Dagenham Barking&Dagenham是伦敦著名的穆斯林聚集区之一，具有良好的通勤优势。作为政府重点更新区，许多重建项目目前正在Barking&Dagenham如火如荼地展开，正在兴建的伊丽莎白线也会在此设站。 据预计， Barking&Dagenham房价未来将上涨14%。 4、Lewisham Lewisham虽然地段优越，但此前一直是伦敦人所说的‘no go area’。 近年来，由于政府投入3.5亿英镑进行城市更新，位于伦敦东南部的Lewisham涌入了许多年轻人，其人口一直在不断增长。另外，伦敦市长将在此投资220多万英镑，重新改造街道、高街和购物中心。 Lewisham拥有伦敦东南地区最大的公园——贝肯汉广场公园（Beckenham Place Park）。2016年，该公园曾获得了政府490万英镑的修缮资金。 预计该地区未来房价会上涨 13%。 5、Barnet Barnet是伦敦最著名的优质学区之一，许多中高产人士选择在此定居。 除了优越的教育资源，Barnet的自然环境也非常好，不仅有美丽的Trent Park，周围的餐馆和酒吧也非常多。 预计到2024年，Barnet的房价将会上涨 12%。 6、Islington Islington属于伦敦核心区，也是伦敦的文化中心之一。 从历史来看，众多英国政客名流喜欢在此居住，现任首相鲍里斯就曾在此居住了很多年。 预计未来五年，该地房价将会上涨 11%。 7、Newham Newham位于东伦敦，区内拥有近几年正在经历如火如荼重建的Stratford和Royal Wharf。 Newham交通便利，距离金丝雀码头金融城和老金融城都很近。区内的Stratford曾经承办过2012年奥运会，获得了英国政府的大笔投资。 预计未来该地区房价还将上涨 11%。 8、Ealing 上面很多地方都在东边或者北边，接下来终于轮到西边了。 Ealing是在Rightmove的预测中，西伦敦里为数不多房价将在未来升值的区域区域之一。Rightmove指出伊丽莎白线将会大大缩短此地通往伦敦市中心的时间，地区人口仍将会不断增长，未来房价将会上涨11%。 9、Havering Havering位于伦敦最东端，绿地众多，距离泰晤士河口，埃塞克斯和肯特海岸线仅一小段路程，预计未来该地的房价将会上涨10%。 Havering中心城镇Romford也是政府新建保障房的主要阵地之一，目前因为治安等原因房价较低。伊丽莎白线也会在Romford设站。 10、Haringey 排名第十的是位于北伦敦的Haringey，该区通有地铁线Picaddilly Line，因此进程交通非常便利，Rightmove预计未来房价将上涨 10%。 Haringey区内有著名的亚历山大宫，区内绿化和自然环境非常不错。总的来看，英国过去十年房价总体呈上涨趋势，全英平均涨幅达到了41%。 但值得注意的是，英国也不是所有地区都在涨，苏格兰的Nairn地区房价就在过去十年跌了15%，在全英国排名垫底。上涨地区方面，布里斯托排名第一、伦敦多个地区上榜，是推动英国房价上涨的最大动力。 而从伦敦地区的十年涨幅和未来预测来看，大型改造区和交通枢纽地的投资潜力最大，值得大家重点关注。 来源：英伦投资客
