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【疫情一周年】 纽约房市何去何从？请回答｜居外专栏
整整一年前，由于突发性的新冠疫情的冲击，全美第一大都市纽约和其房地产市场遭受重创，人们开始对这个城市未来产生了许多不确定感，对纽约是否能够重新站起来缺乏信心，这使得很多人离开纽约，曼哈顿呈现从未有过的萧条，公寓空置率达到了历史新高。前文参考：【视频】纽约房地产会因新冠疫情大衰退吗？｜居外专栏 现在一年过去，新冠疫情被有效控制，四分之一的纽约人接种了疫苗，我们开始看到正常生活浮出水面。我的很多客户和观众希望了解现在房地产市场的真实状况，目前是进场的时机吗？房价是继续下跌还是止跌回涨？未来房市的走向如何？我结合在市场的具体实践，来回答观众最近给我提出的六个问题。 1. 为什么现在是时候购买了？ 就把握市场脉搏和趋势而言，普通消费者可能比地产从业者滞后3到4个月。用简单的话来总结现在纽约房地产的真实状况，首先预约看房的买家不断增加，愿意出价（make offer）的数量也在增加，因此合同签约数在第一季度创了8年来的新高。一些优质稀缺房源，出现了竞价现象，这类房源不仅很快签约，甚至被全价购买，其他房源的打折力度也在缩小。但目前，房价没有上涨到疫情前的水平，仍然处于价格低点，只是看房活动像滚雪球一样，每个星期都在增加，地产经纪普遍表示，很久没有这么忙碌了。 从数据来看2021年2月和3月的签订合同量比以往任何同一时期都多，交易量超过了疫情之前的水平，但房价仍没有完全恢复。 有几个因素促进了买家选择在这个时候进场，首先疫情控制和疫苗施打让人们对纽约经济的恢复有了信心，加上历史低利率，以及之前被压制的需求，这段时间成为买家进入纽约房市的黄金时机。而经过前几月的市场磨合，买家和卖家在价格上也容易达成一致。 2. 未来几个月房地产市场将是什么样？ 夏季通常不是购房最繁忙的季节，但之前几乎一年被压抑的需求可能意味着今年夏季将有所不同。另外，还有其他外部因素会促使房市继续回温，比如纽约的失业率正在减少，意味着更多人回到工作岗位。纽约政府已经相继公布了各行各业恢复正常运行的时间表，基本上纽约将在秋季全面或部分开放，届时将有80%的员工回到办公室上班，各大学也通知秋季全面恢复实体上学，而且纽约的疫苗接种速度也快于全美平均水平，这些都会促使买家在未来一段时间采取行动，为上学和上班后的居住生活做准备。 我建议已经准备好的买家在预期的夏季高峰期之前进入市场。现在我们仍处于春季市场中，还有充沛的房源供应量，卖家也愿意继续进行价格谈判，但市场正从买方市场向卖方市场的转变。现在市场上需求量超过新房源上市量，当市场出现供应短缺，就会导致房价上涨。纽约房价出现真正上扬可能要到年底，现在买家最好在有利时机消失前，把握机会。 3. 豪宅市场是什么情况？ 在我之前的节目中，我特别提到，疫情对刚需低端市场的冲击不大，事实证明，疫情最严重的2020年夏季，大多数交易都发生在200万美元以下的房产交易中。而受疫情冲击最严重的则是400万以上的高端市场，原因是许多豪宅买家是那些有能力在疫情高峰时离开城市的一群人，以及海外投资人的缺席。 现在高端市场开始迎头赶上。与1月相比，2月签订的500万到1000万美元的房屋合同增加了66％，比2020年2月增加了33％。 根据曼哈顿第一季度新楼盘市场报告，超过500万美元的房屋库存份额为24.9％，交易份额为10.9％。价格在300万到500万美元之间的房屋平均折价率为16％，这意味着豪宅市场正迎来更多的潜在买家。 我刚刚收到纽约豪华公寓中央公园一号（Central Park Tower）的销售总监来信，他们非常兴奋的宣布，中央公园一号在第一季度的销售额达到2.6亿美元，签订了15个合约，这个公寓的最低售价是600万美元。 4. 买家可以关注哪个社区？ 曼哈顿永远是纽约的房产焦点，如果之前搬出城市的人们最终返回工作岗位，他们会决定购买或租用位于中心位置的较小地方居住，而不是在其他社区租用更大的家庭住宅。因此曼哈顿中城将是一个值得关注的社区，它也是之前房价下跌最多的地方。 皇后区的长岛市，在疫情期间公寓销售在全市范围内仍算表现良好，作为一个上升的新兴社区，有更多的新房源选择。其中由华人开发商新帝国集团开发的Neighborly可谓异军突起，以优良价格、15年地税减免，上佳品质，成为疫情期间签约最好的楼盘之一。 另外布鲁克林的一些新兴社区也非常值得关注，像大家比较熟悉的威廉斯堡和绿点，其第一季度的交易量是前一年同期的两倍，也被选入Streeteasy2021年最值得关注的社区。另外一些新兴社区像Prospect Park South，Ditmas Park也非常值得关注，最近我带客户考察这些区域的新公寓，一些品质好维持费低的新公寓值得入手。 5. 曾经离开的人还会回来吗？ 我之前有期视频提到，疫情期间有超过20万纽约人搬离纽约，这其中有很多人永久离开了纽约市，而一些公司也转向永久性的远程工作，这也是为何纽约房市不像全美其他城市在疫情期间逆势上涨的原因之一，因为有很多卖家或投资人离开了城市，将自己的房屋挂牌上市，导致纽约在售房源数激增。 不过这里面有些人或家庭是临时离开的，他们只是在疫情期间到父母家或郊外度假屋暂避疫情，我最近便接待了一些买家是之前离开纽约，现在又准备回来，并从租客转为买家的例子。 一旦大部分公司恢复在办公室全职工作的能力，并且学生们全部返校上学，个人和家庭将需要在纽约重新寻找住所。届时，无论买房和租房都会进一步活跃。 还需要注意的是，搬离城市并不是纽约独有的现象，全美不少一线大城市都有人流向农村迁移、向人口稀少的地区迁移的趋势。但纽约作为全球经济文化商业娱乐的中心地位，不会改变。 6. 纽约未来有哪些不确定政策会影响房市？ 疫情使得纽约财政遭到重创，其中房地产税收就损失了13亿美元。纽约又是高度依赖富人的城市。根据纽约市独立预算办公室的数据， 2018年，收入最高的1%的人占纽约市征收的总所得税的42.5％，将近50亿美元收入。 纽约州州长库莫今年1月提议提高富人的税收，并削减州一级的医疗补助和学校支出。如果这项政策实施的话，向富人征收更高的税会导致富有的纳税人离开纽约，而公共服务经费的减少也会对纽约市产生长期影响。 纽约市是否能继续保持活力和吸引力，这对未来房地产市场的走向也是至关重要。 【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱：donchen0124@gmail.com 微信号：doncmrbi
在吉隆坡购买公寓的实操指南
撰文：Marcus Sohlberg 我最近刚第二次拜访吉隆坡。我每去那边一次，我就越加了解为什么这坐城市会在最适合外国人居住的排行榜上。这里整年的天气都很好，也有亚洲最好的食物，你还会被当地能说流利英文的人们称”先生” 或 “女士”。跟像是新加坡、 中国大陆、和香港这些地方比起来 ，你也会找到在这里找到价位稍低跟曼谷差不多的房产。 在这篇文章里，我会和你讲解一下如何在东南亚最大的枢纽之一——吉隆坡买公寓（condo）。 在吉隆坡哪里买公寓？ 就算马来西亚允许外国人买和拥有任何一种住宅物业，其中包含有房的地产，人们还是因为方便和规格关系而选择公寓。 每个省都对外国人买物产时有最低要求，在马来西亚，最低价格设在100万令吉 （约合169万元人民币）。这个门槛有望在2020年降低至60万令吉。 现时在吉隆坡房屋平均价钱是137万令吉 。所以，以这个金额，你可以考虑在最中心的地区买公寓。 外国人通常在比较安全和多外派和其他外国人的区域买房 （这其中包含孟沙、满加乐、城中城和靠近章卡路）。在这一区的房产卖价大多会比较高。这很合理，在马来西亚当地的大多地区缺乏酒吧和会供应外国人喜欢的物资的超级市场。我自己住在格尼时就有经历到。 武吉免登（Bukit Bintang）章卡路 武吉免登的市中心是我在吉隆坡最喜欢的地区。在这里从购物中心、酒吧、到日本餐厅你什么都能找得到。只有在柏威年广场会合，搭电梯到6楼，你就会到东京街（Tokyo Street），这里有只要50令吉就可享用吃到饱的日式烤肉Yakiniku。 就算这一区满观光的，你还是会遇到许多会每个礼拜都来个几天的当地人。 当我住在吉隆坡时，我往往从孤寂的格尼区逃到武吉免登的咖啡厅或酒吧。 其中一个最热门的酒吧街——章卡路也是在这里，许多外国人都会在这一带找能看到这条街上表演的公寓。 这是一个你可以自个去，然后和当地人搭上话讨论橄榄球或碰上短暂停留的外国人的地方。 如果你穿过了章卡路，你大概会到达亚罗街上，这条街是个巨型美食街，从炸榴莲和椰子冰淇淋到海鲜和泰式美食应有尽有。 章卡街附近的公寓价钱 价钱从大约25万令吉起，所以要找一套不错的大的一房或二房公寓大约会需要令吉50 万。我有个在吉隆坡当房产中介的马来西亚朋友，她跟我说你可以只需要 20万令吉就可以买到一套大的三房公寓，而且离章卡路只需要开车15分钟。 以吉隆坡的发展程度，其价钱低的让许多外国人感到吃惊。很多时候，其价位比曼谷的房价要来的低。 点击查看居外网上在售吉隆坡房源 武吉免登（Bukit Bintang）靠近城中城 如果你从来木有来过吉隆坡，那城中城就是马来西亚国家石油的所在 （在市中心的北方）。你在这个区域能找到高级酒店和豪华公寓，而且步行就能走到吉隆坡市中心的景点，这包括武吉免登和其中一个最受欢迎的酒吧街——章卡街。由于这里的高生活水准质又离热门景点不远，世界各地来的外派都会想在这里买公寓或租公寓。 吉隆坡预期在接下来十年会有许多发展，越来越多来自中东、亚洲和西方的外国人看见了这里的潜力。这让你也可以考虑出租你的房产来增加收入。一套在城中城的公寓大概可以为你带来每个月至少5000令吉的收入。 城中城的公寓价钱 你在这里用50万令吉可以轻松找到一套很大的一房公寓（50- 60平方米）。如果你想找一套水平没那么高且大小差不多的两房公寓，价钱也是大约50万令吉起跳。 孟沙城（Bangsar） 孟沙城位于吉隆坡西南方，跟上面提到的地方比起来更放松也更适合想要宁静的外国家庭。许多住在这里的人都是富裕的当地人或外派，所以你完全没有任何找高级餐厅和购物中心的困扰。 不过你也能找到比较便宜的选择。武吉免登有章卡路，孟沙城也有类似的特拉维，特拉维是吉隆坡最好的酒吧街之一。 特拉维公寓价钱 特拉维的房价依据你想买的区域和标准房价不一。不过两房的套房最低用30万令吉就可以买到，这跟想新加坡这些地方比起来还是要便宜的多。 结论 吉隆坡是亚洲发展最好的城市，可是却意外的比香港、新加坡和中国的大城市来的便宜。你在城市里用英文沟通绝不会有障碍，或者连中文都没问题，这使得这里成为外派和外籍投资者最喜欢的地方之一。 如果你想在吉隆坡买房产，准备好至少100万令吉（有望在2020年降低至60万令吉）来达到外国人投资房地产时需要达到的最低金额。 来源：Asia Property HQ
住公寓就住这4层楼！建筑学家建议的优选楼层
相信很多人在购买高楼物业时，都会头疼应该要买哪一层楼，才会有舒适、比较好的居住体验。 即使不是在国内购买自住，在国外投资高楼物业也一样，如果买错楼层，将会影响租客的居住体验，最坏的结果可能会收到许多差评，影响您的投资。 无论您是自住或投资，在购买高楼物业的住宅前，先来了解建中国建筑学家吴良镛建议的4个优选楼层。而且，建筑学家更直言，不管一栋楼有几层，这些楼层都将会是给您舒适、居住体验极佳的理想楼层。 中间楼层：各方面较均衡 每栋楼的中间楼层都是较抢手的，因为这楼层在各方面都没有太大的缺点，因此居住体验感比较好。 中间楼层位置刚刚好，不高不低，比低楼层有着很好的通风和采光效果，视野方面虽然不比高楼层，但是仍能清楚看到窗外的景色。 与高楼层比较的话，中间楼层在出行方面比较方便，没有高楼层的住户如此依赖电梯。如果电梯停电或发生故障，又或是发生紧急状况却无法使用电梯时，住户也比较容易使用楼梯。 不过，中间楼层的最大缺点就是价钱高。因为各方面都比较均衡，居住体验最好，可说是最好的楼层，因此整栋楼就属中间楼层的价钱最高。 次顶层：高楼层优点聚集地 由于顶层在夏天时长时间在太阳下暴晒，导致室内温度非常高，还会有长期积水的问题，容易产生漏水和渗水的情况，非常影响居住体验。因此，一墙之隔的“次顶层”就成了最受欢迎的楼层之一，也被称为“凤凰层”。 次顶层之所以这么受欢迎，是因为顶层已经将所有缺点“抗”下来了，所以次顶层不会面临积水、渗水问题，也有顶楼隔热，让次顶层的舒适性、居住体验极佳。 而且，次顶层海拔位置高，因此不容易被其他建筑物遮挡视野，无论是通风、采光或视野条件，都是整栋楼中一等一的。 当然，由于是高层楼的关系，次顶层也是存在着高楼层的缺点，如电梯依赖性极大，如果发生紧急状况就会很危险，即使走楼梯也不容易逃生；遇到电梯高峰期时，也会很难等到电梯，上下楼不方便。 至于水压方面，高楼层的水压本就低，如果高峰时期用水就会有很大的影响。因为一般上是物业二次供水，所使用得水是来自水箱的存储水，无法保证水的质量，生活上或健康都可能受到影响。 带阁楼的顶楼：阁楼“抗下”顶楼缺点 上述提到，顶楼的各个缺点，将会影响居住体验。但是，带阁楼的顶楼则优点较多，甚至可说是远胜没有阁楼的顶楼。 顶楼是最高的一层，不会受到其他楼栋的遮挡，所以无论是视野、采光、通风的效果都非常好。如果房子单位朝向南北方向，通风效果更佳。不仅如此，顶楼也不会受到楼下住户、楼房外马路汽车来往的噪音干扰，所以会比较安静，适合喜欢安静的人居住。 就如上个点提到，顶楼有渗水或漏水问题，也有太阳暴晒导致室内非常炎热，需要一直开着空调降低温度，而这也使每个月的电费也是不小的开支。 但是，这些对于有阁楼的顶楼来说，阁楼已经将所有缺点“抗下”。阁楼会帮顶楼承担雨水的冲刷，让渗水或漏水问题得以解决，也帮顶楼“遮阳”，让室内较不那么炎热。 至于缺点方面，与次顶层一样，顶楼会面对水压、电梯的问题。此外，如果屋顶的质量有问题，一样会出现渗水或裂缝等问题。 带院子的一楼：使用面积大 一楼可是整栋楼最方便的一层，不需要乘坐电梯就能直接出门，出入非常方便，更有利于老人出入。同时，一楼一般都有地下停车场或地下室，这就使一楼容易受潮的问题得到改善。 一楼还有一个最大的特点，就是带有院子，不仅单位使用面积大，而且也是一个非常不错的私人空间。平时闲暇时，可以种植或打理一些花草，呼吸新鲜空气，偶尔也能约三五好友喝茶聊天，轻松欢乐地度过下午时光。 另外，我们都知道整栋楼最贵的楼层是中间楼层，上下依次递减，所以最便宜的楼层就属于顶楼和一楼。而且，一楼不光是带院子，有些开发商还推出买一楼送负一楼的优惠，所以使用面积比楼上的大许多，如此算来，一楼的房价可是特别低。 不过，一楼属于低楼层，因此会有采光和通风差、蚊虫滋生等问题。 这四层都是建筑学家吴良镛亲自建议的优选楼层。虽然是楼层佳选，但是事情是百分百完美的，每层楼绝对会有各自的优点和缺点。 只要在购买时依据自己的需求和喜好，参考本篇文章找出自己喜欢的楼层，相信就能找到您心仪的房子单位啦！ 若果在海外找房、看房、挑房的过程中需要更具针对性的协助，欢迎随时与我们联系！居外IQI的专业团员会尽快给您满意的回覆。
2021年英国房产投资指南
一、看最新英国房价 英国平均房价在第二季度上涨了1.3%至刚超过23万英镑，年增长率为5.4%，高于去年6月的2.2%涨幅。其中，威尔士和英格兰西北部的增长尤其强劲，推动了整体房价的上涨，涨幅分别为8.4%和7.3%，是这些地区16年来房价最大涨幅。 随着印花税减免延期逐渐退去以及政府对经济的支持开始撤回，房价增长将在年底开始放缓，专家预测，12月份的房价增长仍将保持在4%至5%之间的正增长。点击查看【2021年最新英国房价走势】 ｜最新伦敦房价走势 据Rightmove 7月19日数据显示，7月伦敦房价相比6月仅下降0.8%，为645,246英镑。随着夏季复工可能性的增加，伦敦房价亦逐渐升温。7月威斯敏斯特（Westminster，又译为西敏）的房价上涨5%，达1,437,811英镑，是伦敦所有地区中涨幅最高的，其次是肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea），涨幅为2.4%，房价达1,689,368英镑。点击查看【2021年最新伦敦房价走势】 ｜未来房价走势 7月数据显示，2021年上半年有14万套房屋成交，目前房地产市场存在22.5万套房屋供应缺口。租赁方面，2021年第二季度，除伦敦以外的全国租金要价再创纪录，每月平均租金首次超过1000英镑，比第一季度上涨2.6%，与去年同期相比上涨6.2%。 尽管6月底截止的印花税假期已经结束，持续高居不下的购房需求依旧推动房地产市场保持高度活跃。由于疫情期间住宅房地产价格的升值表现优于其他类型资产，Rightmove 预计积极的房地产行情仍将持续下去。点击查看【未来房价走势预测】 延伸阅读： 2%海外买家税正式开征，英国房产投资热情何以不减？ 延长印花稅假期 + 重推5%首付购房！英国财政预算案10大重点看过来 二、了解英国房市 ｜房屋类型 英国楼房种类很多元化，跟国内很不一样，在英国置业前，有必要先来认识英国房子6个大类：1、大厦公寓（Flat / Apartments）；2、独立房（House）；3、单层房屋（Bungalow）；4、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House）；5、政府福利房（Council House）；6、乡村屋（Cottage），点击查看【英国常见的6类房屋】 相关链接：伦敦称霸全球豪宅市场，你属于五大买家类型的哪一类？ ｜房屋产权 英国房产产权和中国的 70 年产权是有很大的区别的，有些住宅可以永久性持有，有些每年则需要支付地租。通常情况下，英国房产产权主要分为永久产权（Freehold）、土地租借权（Leasehold）、股份产权（Share Ownership）以及共享型永久产权（Share of Freehold）四种类型，点击查看【英国房屋产权知多少】 最新：延长房屋租赁产权至990年。英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度（leasehold），把租期延长990年，同时取消地租（ground rent）。房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租，购买产权困难，甚至无法出售房子，点击查看专业解读 相关消息：英国永久性产权和租赁性产权之大不同 ｜投资热区 都说英国房产适合投资，但不同类型客户的选择截然不同，为此，我们从富豪、高净值人群、大学城投资这三个线索为大家介绍最适合的投资选择： 1. 伦敦全球富豪分布图 来自世界各地的富豪都把英国作为第二代的养育之地，特别是在伦敦，不同国家的富二代都有自己偏好的片区。一起看看亚洲富豪、石油国土豪、战斗民族等不同富豪钟爱的地区都在哪。点击阅览【各国大佬都偏爱哪个区？】 2. 房价增长最快的十大区域 从数据可以看出，过去十年基本是伦敦在带动全英房价上涨。那么，未来五年，伦敦哪些地区还会涨？对此，Rightmove还发布了另一份重磅报告，预测了未来五年伦敦房价升值最快的十个区域，具体排名如下。点击查看完整榜单 相关链接：金丝雀码头将变伦敦一区！最新规划全曝光 3. 最适合投资的大学城 专业研究表明，牛津和剑桥这两座恢宏古老的城市虽然历史悠久，大学排名名列前茅，但是却并不具备良好的房产投资条件。与位于英国东北部、西北部和中部地区的顶尖大学城相比，牛津和剑桥的租金收益率和资本增值都更低。点击查看详细榜单 延伸：最值得关注的英国四大城市 伦敦：全球最佳城市｜伯明翰： 英国第二大&最佳生活质量城市｜ 利物浦：复苏的不只是足球，还有房市｜曼彻斯特：足球之城&最佳房产收益城市 ｜常见投资策略 都说在英国置业投资是不错的选择，那你了解常见的投资策略都有哪些吗？ 买房租赁（BTL：Buy To Let） 英国租金回报率有保障，但不代表每一套房产都能获得比较可观的租金回报。一起看看怎样才能获得比较高的租金回报？ 怎么才能稳赚不会亏？查看全文 学生公寓 脱欧后，英国房地产市场正在经历一场前所未有的变局——长租公寓和学生公寓最受投资者追捧，吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入，点击查看全文，发掘其投资价值 疫情下如何将租赁利益最大化 新冠疫情以来，相信不少房东都感受到了租赁市场的变化，持续的疫情和其他各类因素导致房东逐渐失去市场主动权，租金也随之下降。点击查看房产专家的实用贴士 相关链接：三大投资策略，助您入门英国房产市场！ 推荐阅读： 高铁2号（HS2）带动英国多地房价上涨，下一波我们买在哪？ 英国置业常见的17个问题Q&A｜居外专栏 伦敦最划算的地铁房在哪？（附全城地铁房价图） 三、英国置业投资操作指南 ｜买房流程 尽管新冠疫情导致全球房地产市场普遍低迷，2020年超级富豪在伦敦购买的房屋数量冠绝全球。其中，中国买家对伦敦市中心高档住宅市场的投资仍然大幅增加，约占了15%！赶紧了解【英国买房的七大步骤】，加入置业投资英国的行列吧！ 第１步：仔细做好预算，建立良好的信贷纪录 第２步：寻找最适合你的房子，仔细检查和筛选 第３步：签署预订表，支付押金 第４步：准备合同，了解贷款 第５步：首笔定金支付，交换合同 第６步：第二期付款，申请贷款 第７步：物业竣工和交接 点击查看全文 相关链接：常用英国购房术语 ｜买房税费 在英国置业投资的各个阶段，都有很多项不能省的税费，以下是各个阶段所需的税费概况（特别提醒，本表格内容只列举相关税费项目，具体税率最新实际数据为准）： 点击阅读全文 其中，印花税占了很大比例，而且相关税率不定期更新： 从2021年7月1日至9月30日的税率： 由2021年10月1日起的税率： 此外，需特别注意的是，从2021年4月1日起，在征收3%非首套印花税附加费的基础上，将对非英国居民购房者额外征收2%的印花税附加费。 推荐阅读：英国执行新印花税 这种投资省税大法90%的人不知道！ ｜买房贷款 中国买家在英国置业投资时也可以申请房贷，相关的办理流程、所需文件和税费要点如下（特别提醒，本表格只列举申请房贷的各项常见内容，具体数值以最新实际数据为准）： 点击查看全文 当然，在金融业相当发达的英国，除了上述普遍的申请房贷外，还有其他金融手段，供参考 5%首付+政府担保 从4月19日开始，在英国政府的支持下，各大银行和建筑协会陆续推出了95% LTV（Loan to Value）政府担保计划的贷款产品：购房者只需支付5%的首付，政府将作为中间担保人，为借款人提供15%的贷款背书。点阅全文 立即到位 - 架桥贷款 当交款日期提前，或无法筹到足够款项时，能快速审批、立即到位的架桥贷款就能解购房者的燃眉之急了。当然，使用这种贷款有一定限制，且利息和风险要比普通房贷更高，更多细节请看全文。 相关链接：英国买房可以贷款吗？ 四、值得关注的英国投资趋势（持续更新） 6月：房价上涨13.4% 创17年最大涨幅 英国权威的Nationwide房价指数显示，截至2021年6月的12个月里，英国平均房价的涨幅达到13.4%，这是自2004年底以来的最大涨幅，当前平均房价为245,432英镑，查看全文。 4月：2%海外买家税正式开征 从2021年4月1日起，英国新的2%印花税附加费将对海外投资者生效，这是在现有税率的基础上增加的。政府表示，该政策背后的想法是为了降低房价，并将重点重新挪回英国国内的房屋所有权上。那么，海外买家仍然会继续投资英国房产吗？ 3月：延长印花稅假期 + 重推5%首付购房 2021年3月3日，英国财政大臣苏纳克正式发布2021年政府预算案，涉及税收、房产、就业、商业等多项领域。主要措施包括延长住宅物业“印花税假期”至9月底——印花税起征点将降至25万英镑，买家最多也可节省2500英镑，继续适用于英格兰和北爱尔兰的所有买家。查看全文 1月：延长房屋租赁产权至990年 英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度（leasehold），把租期延长990年，同时取消地租（ground rent）。房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租，购买产权困难，甚至无法出售房子，点击查看专业解读。 之后我们会逐篇介绍英国基本概况、移民、留学、生活的详细内容，更完整、更系统的英国介绍，您还可以点击 英国居外百科 查看。 需要更全面的、个人化的英国投资置业咨询吗？立即致电或线上向我们咨询吧！
资本增值 vs 租金收益，怎样锁定海外房产投资目标？
进行海外房产投资时，投资者往往看重两点——“资本增值”及“租金收益”。既有强劲资本增长又有高租金回报率的房子，自然是投资者的首选，但是这种“大满贯”的理想情况实属罕见，要看个人机遇。资本增值和租金收益各有优弊，通常情况下，投资者需要在这两者之间做出孰重孰轻的抉择，那么到底是该优先考虑哪一项呢？一起分析看看。 投资者自身特点的不同 追求房产资本升值的投资者一般比追求租金收益的拥有更高的风险容忍度，后者的投资态度更为保守。另外前者也需要花费更多时间在房产市场研究上，随时可以拿到更为即时和准确的资讯。这是因为房产价格比租金更容易随着宏观和区域经济形势变化而波动，而且想要买到价格有较大上涨空间的房产，比找到一个能够产生稳定租金的房产要难很多。 “资本增值”型投资者更多是房产市场的短线投资者，一般买卖周期都比较短，利用市场价格的起伏去低买高卖，希望获取较大收益。而“租金收益“型投资者则是房产市场的长线投资者，偏好长期持有。 现金流和市场风险的考量 房子价值增长的那个部分要到卖出时候然後最终实现，不然只是一个预期收益，面临不确定性。但这种房产获得较高资本收入的潜力很大，带来的未来收益可观。但是投入的资金要到卖出的时候才能获得回报，中间的机会成本和流动性成本也需要关注。如果有房贷的话，持有期间现金流的压力就更大了。 但是租金收益型的房产，可以带来持续稳定额现金流，租金等於是买房投入产生的利息，也可以以租养贷。同时获得的租金也可以进行再投资，产生额外的收益。但是这种类型的房产一般升值潜力不高，产生不了诱人的回报率，同时需要投资者进行长线投资，对於偏好短期交易的投资者来说，这种房产既不符合他们的风险偏好和预期收益，而不符合目标投资周期。 找到未来会快速升值的房产，需要更大功夫的市场研究和精准的投资眼光。而且房价随经济形势的波动性平均来说高於租金的变化。租房市场相对来说刚需更强，也有比较固定的时间周期，但是买卖市场的消费者则更为灵活，刚需的程度没有买房那麽强，所以在市场条件急剧变化时候的反应更大。这也意味着投资资本增值型房产的话，需要对市场风险有更高的承受力。 那么，符合这两种投资模式的房产，在自身特点上各自到底有哪些不同呢？ 哪些房产适合追求资本增值？ 房屋结构：房间数要满足目标客户类型的需求，但不应该有过多让潜在买家觉得无用的房间，另外要保证足够的公共空间。举例来说，如果当地活跃的买家主体是千禧一代，则小户型容易卖上价。但如果当地买家主体是中年家庭，则房间比较多和面积较大的户型会比较受欢迎。房屋位置朝向和窗户结构带来的采光效果，都会是影响升值潜力的因素。 比如在美国纽约长岛市，自从2015年以来，新建了很多高层住宅，大多数都是中小户型，比较受到年轻白领和家庭的喜爱。很多在曼哈顿金融和科技行业工作的白领涌入长岛市买房，也使得那里的房价一直在稳步上升。根据交易资料，长岛市一座中高端一室一卫的住宅，在2019年初的价格在90万美元左右，但到了今年年中，价格就已经上升到了98-100万美元左右，年资本升值率竟然高达9%。 房屋设施：一个美观又很有私密性的花园、泳池、设计合理的停车空间，和屋内智能现代化的家用设施，都会使得您的房子未来带来更大的资本增值。 地理区位：这里要分公寓和独栋住宅两种房产类型考虑。升值前景良好的公寓一般位于基础设施日益完善，商业经济和就业快速发展，公共交通网络稳步完善的区域。另外一些地方政府重点支持，出台了一系列优惠政策的社区，也会是理想的公寓投资区域。 比如大华府地区的Reston地区，由于新地铁线的延伸，被纳入了华盛顿一小时交通圈，地铁也带动了商业活动的兴盛，周边设施日益完善，房价也是一路飙升。 对于独栋住宅来说，学区好，自然环境好，安全性高是取得较大资本增值的大加分项。另外房地产开发和土地政策严格，新房供给紧张，但教育资源好和人均收入高的区域值得重点关注，这类社区内的房产往往能够保持较快的资本升值，在危机中也有更强的价格刚性。比如麻省的莱克星顿，拥有全美最好的学区之一，同时住房供给十分紧张，新建房屋数量很少，房价一直保持快速上涨。 哪些房产适合追求稳定租金收益？ 房屋结构：比较多的房间数量，同等面积的房产，卧室数量越多，往往可以获得更高的租金。公用面积适度不浪费，房间和房间之间有较好的私密性。 比如法拉盛一座2017年落成的公寓住宅，三室两卫的户型价格大约比两室两卫的户型贵10-12%，但是前者的租金却比后者高了差不多20%，原因就是多了个房间。这一点在两室两卫和一室一卫上的体现更为明显。 房屋设施：一般不用添置过多的提升生活品质的增值设施，如景观花园，高级家用设备和家俱等，这些东西会给租客带来超过预期的居住成本。 地理区位：主要都位于较为繁华的城区内。目标租户是白领的房产一般靠近商业区，若定位学生租客，房产一般位于大学校园附近。 比如波士顿的Allston地区，一直以来都是波士顿大学、东北大学、和哈佛大学学生偏爱的居住地，各种超市和餐馆云集，地铁和公交线路发达，虽然那里的房子普遍比较旧，但是租金一直是水涨船高，而且很抢手。 来源：世界新闻网 无论您是追求资本增值，还是偏好稳定租金收益，抑或想两者兼得，我们都可以为您提供最可靠的市场讯息和投资建议。马上在下方私信居外IQI的海外房产投资顾问吧！
申请希腊黄金签证，如何选择正确的房产：9个要问的问题｜居外专栏
不管是为了投资，还是自住，希腊房产市场都提供满足不同需求的解决方案。从位于历史古城雅典的公寓到风景如画的海岛上的高端别墅，希腊提供很多种选择。 尽管希腊的房产市场已经沉寂很久了，但是我们预计未来数年会有一个飞跃。对于那些想通过房产投资申请希腊黄金签证的国际投资者来说，这是一个很好的机会。 但是，当你在希腊购买房产时，你如何确保自己走在正确的轨道上呢？你如何选择符合黄金签证要求，正确的房产呢？我会给你们列一个大纲，帮助你们了解希腊黄金签证下的房产投资。 Q1 房子装修了吗？ 如果你要在希腊买房，不管是在雅典还是在其它岛屿上，请注意你碰到的房子大部分都是旧房。一些经历过翻新，但是你还是要问问：房子的所有人做过深度翻新吗？他们对基础设施负责吗？请确保你得到清楚的回答，否则你买了以后得再花一笔钱。如果确实有必要进行翻新，买之前请找到靠谱的承包商。 Q2 你愿意花大钱吗？ 刚才的问题又导致了另一个问题。你愿意为翻新花大钱吗？如果你要翻新房子，这可不视为黄金签证25万欧投资中的一部分。这是额外成本。在选择的时候一定要考虑到这一点。 Q3 房产所有人是谁？ 很有可能你要买的房子是别人继承下来的，房子的所有人不止一个。这就是为什么说打听好所有权结构非常重要的原因。咨询你的房产代理人，获得清楚的答案，避免办理产权的时候碰到麻烦，进而影响到你的黄金签证申请。 Q4 房子是合法登记的吗？ 希腊的一些房子，尤其是在各岛屿上的一些房子，都没有登记产权。当然这不是很普遍的现象。但是买之前先弄清楚是非常关键的，否则会碰到麻烦。这就是为什么我们推荐客户找房产顾问帮忙，而不是客户自己独立面对的原因。 Q5 你知道房子的具体位置吗？ 我们都知道，买房最重要的就是位置。当房子在国外时，这一点就更为重要了。这就是为什么我们推荐客户核实房产位置，并坚持选择那些总能看到投资者需求和租户需求的地段。如果你想买房出租，获得租金收入，那么这一点就尤为重要。 Q6 是商业房产吗？ 如果你打算将房子用于商业目的，请注意与公司租户签订长期合同更有利可图。否则，租户流转会导致租金损失。租金交税也要考虑到。举个例子，尽管爱彼迎的出价看起来更高，但是运营费用也高，毛收入也要交税。 Q7 投资回报率合理吗？ 我们建议我们的客户在希腊购买房产时要做出合乎逻辑的决定，而不是情绪化的决定。他们有时会犯错误，对他们表面上看到的回报过于兴奋，没有进行彻底的评估。高回报只有在真实和可持续的情况下才是好的。这就是为什么我们对客户非常坦诚透明，杜绝任何失望和误解的原因。 Q8 你要搬过去住吗？ 大多数正在寻求新生活方式的黄金签证投资者更喜欢购置希腊各岛屿上的房产。如果你也要搬迁到一个岛屿上生活，请确保你核实了当地的基础设施和医疗服务。虽然这些受欢迎的岛屿上有机场，但较小的岛屿则需要依靠渡轮作为主要的运输方式。这在旺季还不是问题，但是冬天交通情况就要取决于天气条件了。 Q9 你请的是专业人员吗？ 买房时请教法律上的专业人士是非常重要的，尤其是当涉及到黄金签证的时候。所以，当你选择和一家机构合作时，你大可以自由地质疑他们在房地产尽职调查、销售合同和黄金签证申请方面的经验。在黄金签证方面称职的法律团队可以确保你的申请过程顺利，节约时间和金钱。 更多关于希腊黄金签证房产投资的信息 无论是作为一种纯粹的投资手段，还是作为第二个居住地，希腊黄金签证买房选项都为投资者提供了诸多便利。投资门槛低、没有居住要求、免签范围广，它是欧洲较受欢迎的居留项目之一。 希腊黄金签证申请是一个相当简单的过程。尽管如此，它仍然需要谨慎处理，因为房子本身以及官僚主义可能带来潜在的问题。这就是为什么我们如此重视熟悉黄金签证的房产交易专业人士的原因。 延伸阅读： 2020年中国人在希腊黄金签证上花掉10亿欧！ 25万欧元换签证 希腊黄金签证背后究竟能给全家带来什麽？ 投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn
赶紧收藏：加拿大房产投资攻略【2021最新最全版】
持续已久的疫情并未影响加拿大的房产市场，加拿大的房产价格从2020年开始一直处于不断上升的趋势，不断刷新各地新高。更重要的是，在银行利率持续走低、人口不断增加（大力引进新移民）的情况下，专家估计未来三年加拿大房价仍将保持上升态势。对海外买家来说，无疑是入场投资的好时机。下面我们将从看最新房价、了解房市概况、掌握操作流程三大方面，介绍在加拿大买房投资的要点。 一、看最新房价行情 根据加拿大专业房产机构CREA在2021年6月发布的最新数据显示，5月份全国均价高达688,208加元，比去年同期上涨38.4%，而两大热门城市温哥华、多伦多所在的BC省、安省均价分别916,741加元、866,307加元，比去年同期上涨26.2%，37.6%。 从每月销售数据上看，5月销量环比下降了7.4%，连续两月轻微下跌，表明房市活跃程度有所缓和。值得注意的是，从4月到5月，新上市的房地产数量下降了 6.4%，当前全国库存仅为2.1个月，远低于长期平均水平（5个月）。 加拿大房价地图：不列颠哥伦比亚省 加拿大房价地图：安大略省 加拿大房价地图：阿尔伯塔省 加拿大房价地图：魁北克省 更多地区房价数据，可以參考：https://www.crea.ca/housing-market-stats/national-price-map/。 ｜历史新高 谁都知道加拿大房价一直在疯涨，但涨势到底多迅猛，估计没几个人真正知道。美联储数据显示，当年经济大衰退期间，美国房价暴跌，加拿大房价不但没跌，而且因政府多项居民借贷刺激政策多管齐下，房价涨幅是美国的30倍！详情请点击［猜猜加拿大房价涨幅比美国高多少？29倍！］参阅。 ｜走势预测 CREA预计，2021年加拿大房产销量的势头会保持当前劲头，从2月份开始就一直处于不断上涨的趋势，且销量很有可能再创新高，加拿大的平均房价会上涨16.5%左右。详情请点击［2021加拿大房价走势］参阅。 延伸阅读： ［加拿大房市“疫”势增长，房价升到多少钱一平？］ ［加拿大多伦多房价飙涨33％，为何还说“房市走缓”？］ 二、弄懂加拿大房市 看完最新的加拿大房价行情，下面带大家进入置业投资的第二步：弄清当地的房市的基本情况，特别是大家最为关注的房屋产权、投资收益率以及应该在哪些区域购买等问题。 ｜房屋产权 众所周知，国内一般民用住宅的产权年限为70年，而在加拿大，房产一般在市场交易的都是永久产权，土地的产权也可以为私人所有。加拿大常见的物业产权类型包括：永久产权（Freehold）、自由共管产权（Freehold Condominium），以及Native Lands（原住民保留地）等，与美国类似，每年都需要缴纳0.5-1%的房产税。点击［加拿大房产权与中国房产权有何不同］，查看完整解读。 值得注意的是，房产税是加拿大各市级政府税收的重要来源，大部分房屋注重每年都需缴纳一定比例的房产税，而税率每年可能会因为各种因素的差异产生不同，但是波动范围不会太大。其他房产类型产权不同，在房产税缴纳上也有所差异。一起看看［加拿大房产年限是多久］！ ｜投资回报率 加拿大房产投资回报率的高低需要根据不同的城市分析，毕竟在经济发展、人口数量、环境设施、通讯交通等方面存在差异。具体计算方法可以从资产回报率、现金回报率、投资回报率这三个方面进行分析，每种回报率都有对应的公式，可以套入查看房产的实际回报率是多少。点击查看详情［加拿大房产投资回报率高吗？］。 ｜投资热区 早在上世纪九十年代，加拿大就已成为国人移居海外、出海投资的热门选择，时至今日，当地华人人口总数已超过200万、占比过5%。根据国内“跟随人口流向去投资”的投资法则，越是华人聚集的区域，越是值得投资的热地，这一点从温哥华、多伦多高高在上的房价就可以看出！一起看看［最受华人欢迎的当地十大城市］都有哪些，点击查看。 海外华人移居加拿大，大多数选择了温哥华和多伦多，因此这两个地区是加拿大华人最密集的地方。尤其是温哥华市内的中国城，因为规模仅次于旧金山的中国城，而被誉为北美第二大中国城。 毫无疑问，想要投资加拿大房产，温哥华、多伦多肯定是首选，想要了解两大热门城市都有哪些值得投资的区域，欢迎点击： ［温哥华热门买房区域介绍］ ［多伦多热门买房区域介绍］ 三、掌握买房操作指南 了解加拿大最新的房价行情，并对当地房市有了基本概念后，接下来将进入实际操作环节。本部分内容将为大家介绍外国买家在当地买房的实际流程和相关要点，包括买房流程、必须支付的税费、是否能贷款，以及每年需要支付多少房产税（最大的持有成本）等最为关注的投资问题。相关阅读：［中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题］ ｜买房流程 先看前提条件，如果不是加拿大居民，能不能在加拿大境内买房？这是不少中国人的疑问。 答案是可以的！而且买房卖房的程序和加拿大居民差不多。根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民也有权利购置、拥有和出售房地产，其要遵守的法律与加拿大居民或公民基本相同，然而，法律也赋予各省对非公民与非永久居民买房进行行政限制，比如大温哥华地区和安省的多伦多市先后颁发的15%海外买家税就是此类限制，具体请点击查看［加拿大买房有什么条件？］。 无论在哪，买房的基本流程都无非选房、谈价、交易这些基本步骤。不过由于各国国情、法律环境不同，在实际操作过程中还是略有不同的。与国内相比，在加拿大买房最大的区别在于非常重视经纪人以及律师的作用，而且为了确保交易的成功，添加了一些环节，如到银行做预批（Pre-approval）、请专业机构验房等。更多细节，请点击［轻松掌握加拿大购房流程 专家支招助你步步到位］查看。 延伸阅读：［在加拿大买房，应该如何下offer？］ ｜申请贷款 “如果我是居住在中国的中国公民，想在加拿大通过贷款购买房屋，那么，我能够获得房屋贷款吗？”答案：“完全可以。一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件：最低首付、拥有本地银行账号等。详细内容，请点击［外国人可以在加拿大获得房贷吗？］查看。 在寻求房屋贷款前，很多人都会产生这样的疑问：“我能拿到什么样的房屋贷款？”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢？”，在回答这些问题前，你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢？且看加拿大当地资深房贷经纪为你专业解读：［加拿大的房屋贷款有哪些种类］。 延伸阅读： ［在加拿大申请贷款的10步具体流程］ ［在加拿大如何快速获得房屋贷款？］ ｜必付税费 税费直接影响投资的收益，是投资人最为关注的问题之一。以下是在加拿大买房投资的各个阶段所必须支付的税费： 特别指出，由于加拿大房产实在是太抢手了，不止当地人在抢，更有吸引了全球投资者的关注，为此，加拿大政府决定对外国买家征收不菲的“海外买家税”，详情请参阅［加拿大要对房产开征海外买家税！中国买家或受影响］。 延伸阅读：［加拿大买卖房屋要交哪些税？］ ｜持有成本 买房后，每年必须支付的房产税就成为最大持有成本，那么，你了解加拿大房产税是如何计算、怎样征收的吗？加拿大房产税的具体计算方式是：当前房产估值CVA（Current Value Assessment）乘以税率。这里涉及两个关键字：当前房产估值CVC和税率，详情请点击［投资必读：在加拿大买房需要每年缴纳房产税吗？］参阅。 延伸阅读：［一图看清加拿大房地产税率：温哥华房价最高 税率最低］ 以上关于在加拿大买房投资的介绍，对于大部分买家来说基本足够了。不过怀揣着亲手打造梦想家园的“土豪”应该也不少，为此就下面如何在加拿大自建房屋做简单的介绍——在加拿大买地建房主要步骤可分为：购买土地、设计房屋、建造房屋。买家可以选择直接购买空地，但在此之前要前往市政厅了解该块土地的规划，能够盖什么样的房子以及允许建造多大的房子等。买家也可以选择购买旧房 ，然后将旧房推倒，在原地建造新房。一般而言，选择第二种方式的买家看中的是房子所处的环境和社区，但是相较之下，价格也要高于空地。详情请点击［加拿大现成房pk自建房 专家详解投资收益］ 参阅。 想更加全面和深入地认识加拿大吗？居外百科为您精心准备了更多干货内容，让您一键了解枫叶国的方方面面： 走进全球最佳国家No. 1——加拿大 2021最新加拿大移民指南 加拿大留学指南【2021更新】 加拿大生活指南（2021更新） 如果您对加拿大房产还有其他疑问，想要更多细节，欢迎来信或拨打服务热线400 041 7515 与我们取得联系！
美国绿卡申请条件与步骤（2021年更新）
美国的一系列移民政策发展愈来愈成熟，拥有一张美国的绿卡对很多人来说具有较大吸引力，现在有哪些渠道比较适合申请移民？美国绿卡申请条件有哪些？具体的申请步骤如何？下文便详细介绍。 美国绿卡申请条件汇总 一、雇主担保 美国的雇主担保项目是职业类别当中的第三种，即：EB3，是大多数海外人士登陆美国的首要选择，针对不同的申请群体，可以分为熟练技术工人、专业技术人员以及非熟练技术工人三种，每一个分类对申请者的技能要求以及经验要求都是不一样的，申请者可以根据自身的具体条件合理选择。例如：非熟练技术工人比较适合从事非技术工作的人群，像是种植工、食品加工、养职工等职位都可以申请，要求至少有两年的工作经验或培训经历，且从事的工作属于非临时性和非季节性的全职工作。 二、投资移民 美国的投资项目是职业类别当中的第五种，即EB5，是第五优先类，美国政府非常鼓励其他国家的投资家通过在美国投资从而获得移民绿卡，申请者需要投资90万美元并创造至少十个全职性的工作岗位，这项移民政策对申请者没有英语、背景、经验等方面的硬性要求，完成投资计划之后将会获得永久居民身份。 对于资金背景比较雄厚的人来说，可以适当多考虑一下投资类型的移民。与其澳洲、新西兰相比，美国投资金额比较人性化，完成投资计划之后主申请者以及其配偶和21周岁以内的子女都会获得有条件的居民身份，两年后可申请变为永久居民。 三、L1签证 L1A签证主要面对的群体是在跨国公司工作的企业经理、企业高管等管理类型的岗位人员，L1B签证主要面对的群体是在跨国公司工作的、具备专业知识的公司内部工作人员。如果申请者以及企业均可以达到申请移民的基本要求，便可以申请L1签证，进而转为移民的身份。 四、团聚移民绿卡 这种方式比较直接，基本上不需要过多的资金和限制条件，但就目前来说，唯一的缺点就是需要等待较长时间的排期，移民局将团聚类移民划分为有血缘关系的亲属以及没有血缘关系的亲属，无论在美国的一方是美国的公民还是永久居民都可以担保亲属移民，主要分为：公民的配偶、公民的未婚子女、公民的父母、永久居民的未婚子女、永久居民的配偶、公民已婚子女以及兄弟姐妹等。虽然持有绿卡的移民能够担保亲属移民，但是范围之内并不包含父母，而且不同种类项目、不同身份的担保人，需要等待的排期时间也不一样。 五、杰出人才移民绿卡 毋庸置疑，每个国家对杰出类人才的渴望程度都非常高，而且每个国家的移民政策都会略微侧重于这种类型的人群，美国的杰出人才是EB1A项目，要求在科学、艺术、教育等领域当中拥有自己特殊的才能并获得比较高的成就，其成果以及贡献在同行业领域内被广泛认可。并且申请者必须承诺在拿到绿卡之后，在美国继续从事专业领域内的工作，并为美国的社会发展作出贡献。 美国绿卡申请步骤 美国绿卡的申请步骤一般而言分为两个阶段，第一阶段称为移民申请，即递交亲属移民I-130或职业移民I-140或I-526以及相应的辅助材料。第二阶段称为身份调整，即将非移民身份（比如F-1，H-1，L-1等等）调整为移民身份（即绿卡）。身份调整是整个绿卡申请的最后一步。 这两个阶段在那些有排期的移民类别看来更加明显。美国绿卡申请时间方面，通常第一阶段移民申请的时间是6个月到9个月，第二阶段身份调整需要根据排期情况来判断，通常是1年左右。
加速+增额，美国EB-5投资移民迎来重大利好！
近日，美国众议院公布预算案Reconciliation法案移民部分的草案文本。该法案草案主要涉及两大主题：一、为符合一定条件的美国非法移民解决身份；二、为大量排期等待中的合法移民缓解、解决签证排期。 亲属和就业类移民、必要工人、临时保护身份（TPS）人士以及获得延期强制离境人士将成为该法案草案的最大收益人。针对缓解、解决合法移民（尤其是EB-5投资移民）签证排期部分，法案草案提供了两大重要解决方案，即激活历史上未被使用的签证配额重新分配使用以及通过缴费换取转身份申请（I-485申请）的签证排期豁免。具体解读如下： 一、 激活历史上未被使用的签证配额 重新分配使用 亲属和职业移民（EB-5投资移民即属于职业类移民第5类优先）类别，可以重新激活1992年到2021年间未被使用的签证配额重新分配使用。根据此前AILA（“美国移民律师协会”）的估算，该方案至少能激活几十万的签证配额，进一步分配到EB-5投资移民类别的签证配额也将大幅增加。仅此一项，EB-5投资人不再需要担心近两年因疫情带来的签证配额浪费；同时EB-5积压的签证排期也将一次性获得缓解。 重磅消息：2022财年美国EB-5签证配额或增加一倍！ 二、 通过缴费换取转身份申请（I-485申请）的签证排期豁免 当前EB-5移民申请人在美国境内转身份申请政策：已在美国境内且同时获得其他合法居留身份的申请人，当自己优先日早于美国国务院每月公布的表B截止日期且移民局同时公布表B处于开放状态的时候，可以向移民局递交I-485转身份申请；递交I-485之后可以先获批Combo卡（EAD工卡和AP回美证二合一的红卡），EB-5申请人凭此卡可在美国合法读书、工作和生活；等到申请人优先日早于美国国务院每月公布的表A截止日期，移民局才会审理申请人的转身份申请授予其条件绿卡。 法案草案规定下：如果EB-5申请人的优先日（一般为I-526申请的递交日，也可能延后1-2天，以移民局发送的递交回执显示日期为准）超过两年，签证申请人可以选择： 支付附加费（1,500主申美元 + 250美元附申）获得提前递交I-485调整身份申请资格，以获得Combo卡（EAD工卡 + AP回美证），从而在美国工作、学习、生活； 再支付一笔额外附加费50,000美元以豁免签证排期获得转身份申请审理批准以拿到条件绿卡。 法案草案对受EB-5签证排期困扰的中国大陆EB-5申请人而言来说无疑是巨大福音。 预计该法案草案可能会经过一系列修订后形成定稿，之后仍需通过众议院、参议院投票通过再由总统签署执行。草案最终达成法案的过程中仍有诸多不确定因素。无论如何，法案草案的出台，让我们再次看到了美国现政府解决签证排期的行动力。我们也将持续跟进法案草案进展，并为大家带来后续报道。 来源：世贸通集团
澳洲房子与公寓的优缺点PK
想在澳洲置产，但不知道该选房屋或公寓？以下是 澳洲房子与公寓 的优缺点重点介绍，投资者可按照自身能力与考量做决定。 在澳洲投资房产时，我们一般会考量这三个要素。第一，投资目的——移民、度假，还是为了孩子的将来打算。一旦定下明确的目标，下一个考量就是属意的房产位置，以及房价的能力承受范围，或者你愿意花费/支付多少。 若是因为家人移民，通常会找宽敞的房子或工作地点附近以便省时，然而孩子一般在学校分区郊区上学，而这种房子通常与CBD（中央商务区）距离较远。 其次，租金收益——一般房屋租金收益率约为 3%；但假设公寓位於黄金地段，甚至可达到 4% 至5% 。房价确实与距离息息相关，若想要最好的，买家须准备支付更高价格，反之则在需求与房价之间做出抉择。 第三，资本升值——位置的需求和供应、空置率、人口、基础设施，如物业的步行指数（walkscore），其中公共交通的便利性尤其会影响升值。 在澳洲，各城市的房价会有所不同。例如，在墨尔本，如果你想买一套40-60万澳元（人民币大约190-285万元）的房子，就必须选择离CBD至少20-40公里的地方。少於20公里的地方，至少要100万到200万澳元（人民币大约476万-953万元），特别是优质校区的和富裕区。不过，期房更难买到。值得注意的是，外国人不能在澳洲买二手房，除非是永久居民或公民身份。 另一方面，像珀斯这样的西澳城市，你或许可以在20公里内买到40万到70万澳元（人民币大约 190万-334万 元）的房子，取决於土地大小、建筑和位置。同样的价位，布里斯班则需延至30公里到40公里；而悉尼更甚，可能要在50公里到60公里外才能找到这种价格的房子。 如果你不想装修房子，那麽公寓可能更合适你。另一方面，3至4 居室房子通常较适合家庭，且很可能位於郊区。与公寓不同，你可以选择单人公寓或顶层公寓，这是年轻专业人士或附近大学生的首选。学生区或短期租赁通常具有最高的租金收益率，但可能会产生其他成本、磨损。 由於大部分公寓靠近中央商务区或大学，公共交通和便利设施都很方便。许多年轻一代更喜欢住在公寓，因为不太需要保养，而且有更多时间进行社交活动。但缺点是你必须妥协於组合式建筑。公寓越大，价格越高。若用於投资，人们一般会选择一居室或二居室，而三居室通常用於自住但很难买到，而且价格昂贵，尤其在CBD一带。 公寓生活的优点是比房子更安全，因为只有一个入口，而住户多意味着更安全。不过，没有一定的安全保证。 过去人们普遍认为，房屋的升值速度高於公寓。随着新一代的生活偏好转变，情况不再如此。部分公寓比一些房屋增值更多，尤其需求高的地段。因此，在考虑购买自住或投资时，位置仍然是最重要的因素。不过一般而言，公寓的租金收益率高於房子。 另外，你需要考虑到公寓的平均寿命为40 年，而房屋的平均寿命为50-60 年。独立住宅的老化比公寓楼慢得多，公寓的设施和公共服务由居民共享。当然，其使用寿命可通过定期保养延长。 房屋的长期资本增长通常比公寓高，因为土地会随着时间推移升值，而房屋的土地往往比公寓更多。但值得注意的是，并非总是如此。例如，澳洲郊区的一块土地，不太可能比能俯瞰悉尼达令港城市景观的公寓，或者位於黄金地段且能看到着名地标的公寓高价。因此，投资房产时，位置和市场条件总是优先考量。 同样，由於时间有限，大学生通常更喜欢住在大学附近。因此，许多海外投资者喜欢为孩子在大学附近投资，但很难在大学附近找到类似土地，这取决於澳洲哪个州。别忘了，若投资者选择买房子，显然需要打理家务或园艺。简言之，投资者的买房目的很重要。 作为总结，买房有利有弊没有对错，但投资者必须设定优先考量。投资关乎做出理想的选择，因此要明智地进行投资。 本文由居外IQI经纪人Angela Chen Wai Seong提供。 想在澳洲投资房产？我们可以帮助您！ 在下方留下您的信息，居外IQI团队将很快与您联系。
