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在英国买房必读常识：英国邮区划分图
大家在英国买房时，首要的事情就了解当地的区域、地理划分。与国内不同的是，在英国通常以邮区编号（Postcode）来区分区域，如大家熟知的伦敦黄金地段威斯敏斯特（Westminster）、切尔西（Chealsea）、梅费尔（Mayfair）对应的邮区编码是SW1、SW3、W1 。到底这是根据什么原则来划分的呢，居外将为大家一一讲解。 一、英国邮区编号的规律 大体来讲是开头的字幕代表城市缩写或地区方向，有两组编码构成，比如G1 9XT，G1是第一部分，G代表格拉斯哥，是城市缩写，9XT是第二部分，为了让邮局更方便的找到地址，专门编制的地域号，通常很多户都会享用一个邮编，但是门牌号码不同。 二、伦敦各区域邮区编号大全 咱们先从伦敦的邮编规律说起吧！很简单，一讲就明白。 上图是伦敦的邮编分布图，E代表East（东），SE代表South East（东南），SW代表South West（西南），W代表West（西），NW代表North West（西北），N代表North（北），WC代表West Central（中心西），EC代表East Central（中心东）。举例说明：如果有人说他家邮编是NW3 4ST，那么他住的就是North West地区，3号就是具体在NW的哪个地方。 外伦敦呢，就不按方向取决邮编的第一部分了，而是城市缩写： AB – Aberdeen， AL – St Albans B – Birmingham BA – Bath BD – Bradford BH – Bournemouth BN – Brighton BS – Bristol BT – Belfast CB – Cambridge CR – Croydon DD – Dundee DE – Derby DH – Durham • LS Leeds • LU Luton • M Manchester • ME Medway • MK Milton Keynes • ML Motherwell • N London N • NE Newcastle Upon Tyne • NG Nottingham • NN Northampton • NP Newport • NR Norwich • NW London NW • OL Oldham • OX Oxford • PA Paisley • PE Peterborough • PH Perth • PL Plymouth • PO Portsmouth • PR Preston • RG Reading • RH Redhill • RM Romford • S Sheffield • SA Swansea • SE London SE • SG Stevenage • SK Stockport • SL Slough • SM Sutton • SN Swindon • SO Southampton • SP Salisbury • SR Sunderland • SS Southend on Sea • ST Stoke on Trent • SW London SW • SY Shrewsbury • TA Taunton • TD Galashiels • TF Telford • TN Tonbridge • TQ Torquay • TR Truro • TS Cleveland • TW Twickenham • UB Southall • W London W • WA Warrington • WC London WC • WD Watford • WF Wakefield • WN Wigan • WR Worcester • WS Walsall • WV Wolverhampton • YO York • ZE Lerwick
加拿大三类购房贷款大解析 看看哪款适合你
2014年11月，随着国际油价的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下调-0.25%）。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率，2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣，同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系，越来越多的新移民，留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此，加拿大6大主要银行迎合市场需求，制定了特殊的新移民房贷项目，留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期，我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本，享受加拿大当前历史低。 新移民房屋贷款项目 （New immigrant Home Ownership Program） 新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民，那一般符合了新移民的身份。 无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是，各大银行还是会尽职审批贷款。所以，充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核 。 贷款额度 按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定，首付款一般至少在35%，最多可贷款至房产总价的65%，且房屋贷款数额不能超过150万加币。 举例： 注：申请新移民购房贷款首付，需是申请人本人资产 首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行 贷款前需向银行提供首付款到位证明（如加拿大或国内银行出具的存款证明） 新移民房贷最长为30年 可申贷房屋： 一般的独立屋（Single House） 公寓（Condominium） 连体别墅（townhouse） 注：大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时，房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米；其他地区公寓申请贷款时，房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。 新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。 另外，新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产：一处是主要自住物业；另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所购买。 如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件，且位于大多伦多地区和大温哥华地区，贷款总额（包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区，总贷款额不超过175万加币。 国际留学生房贷项目（International Students Mortgage Program) 国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明，比如录取通知书， 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。 贷款额度 申请时需居住在加拿大，购买房产时需提供50%或以上的首付款，最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。 举例 注：最长房贷期（amortization）为25年 首付款允许学生自身存款或父母资助（父母资助需提供馈赠证明） 贷款发放15个工作日前，首付需存入加拿大主要银行（Canadian major chartered bank） 另外，国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样，但是，只可申请购买1处自住房。 留学生房贷申请要求 财务情况说明（如父母的汇款记录，如果留学生是公司股东需提供红利记录，或者在加拿大的存款证明等） 与房屋相关的收入负债率（GDSR）不超过32% 总收入负债率（TDSR）不超过40% 非居民贷款项目（Non-Immigrant Home Ownership Programme） 非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民，却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常，非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。 非居民房屋贷款申请要求 提供财务证明 房屋相关收入负债率不超过32% 总收入负债率不超过40% 现未定居加拿大 无移民身份 提供子女准读证（如果给留学子女购买） 贷款额度 房贷小于100万加币，首付在35%或以上，最高贷款比率为65% 房贷介于100~200万加币，首付至少房款总价的50%，最高贷款比率为房价的50% 举例 注：非居民房屋贷款最长贷款期为30年 非居民贷款的首付款不可为再次贷款（secondary financing) 或者是他人馈赠，非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业，购买房屋保险时会被要求包含地震这项。 【注】：以上3类房贷形式，每家加拿大银行的具体细则可能会有不同， 且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能，本文信息仅供参考 附：申请加拿大房屋贷款常见术语与分类 房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和购买物业相关的每月（或每年）开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等）占其每月（或每年）总收入的比率。 总收入负债率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括购买物业需要负担的所有开支（利息，本金，地税，电暖等）及申请人其他所有负债的供款（比如信用卡，个人贷款，汽车贷款等）占其总收入的比率，通常可以按每月的开销，收入计算也可以按每年的开销，收入计算。 前文介绍的加拿大新移民房贷，国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分，享受加拿大银行提供的特殊审核手续，不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。 另外，申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款（Open Mortgage）或者是死期房屋贷款（Closed Mortgage）。 活期房屋贷款（Open Mortgage） ：一 般银行提供六个月， 一年，三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活，可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高，且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高于五年活期的利率。 死期房屋贷款（Closed Mortgage）：银行一般提供一年期，两年期，三年期，四年期，五年期， 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前，如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行，会受到合约影响通常需要支付罚款。 还有比较下银行的浮动利率贷款（Variable Rate Mortgage）和固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）看看哪个更合适您。 浮动利率房屋贷款（Variable Rate Mortgage）： 基于每个银行的最优惠贷款利率（Prime）。 最优惠贷款利率（Prime）：指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。 银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率（Prime）+增加多少个百分点 ／(或者) -减少多少个百分点。合同期间，银行的最优惠贷款利率（Prime）会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申请人可以选择五年死期浮动贷款（Variable Rate Closed mortgage）也可以选择五年活期浮动贷款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人会混淆这两个名称，同是五年的浮动利率，五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高，因为客人可以随时付清或者转至他行，无违约金。 固定利率的房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）利率在贷款合同期内不变，一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款（Fixed-rate open Mortgage），但是还是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋贷款（Fixed-Rate Morgage）更常见，选择更多。多数银行提供死期：一年，两年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。 五年固定死期房屋贷款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年，5年浮动利率死期房屋贷款（5 year variable rate closed mortgage）也被越来越多的客人所接受。 Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015： 从 1960年至2015年，加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%，1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录：22.75%，加拿大历史贷款最低的纪录：2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行 （Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。 加拿大理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
加拿大研究生留学申请条件有哪些？
加拿大研究生留学申请条件一、课程设置和成绩 学生在中国大学所修专业的课程设置必须等同于加拿大大学本科同专业或相似专业的课程设置，或是这些专业的基础课、专业课课时及学分不少于加拿大的相关课程的要求。否则，学生有可能不被录取。大学知名度越高，条件越苛刻，其内容对学生申请签证会产生直接影响。 目前我国大学的理工科绝大部分专业的课程设置与加拿大大学同等专业的课程设置都特别接近，因此学理工的学子申请加拿大研究生留学最容易被加拿大大学研究生院所接受。至于成绩要求通常是：申请人本科至少前三年或四年全部成绩必须80分以上(百分制要求)，即其GPA为至少3.0以上。 如果完成前三年本科后就开始申请，如被录取赴加攻读硕士研究生，一般首先获得有条件录取通知书。该通知会强调在你抵达学校注册时，必须出具完整且合格的四年本科成绩、中国本科毕业文凭和学士学位证书的原件和权威英语(或法语)翻译原件。 加拿大研究生留学申请条件二、学生的研究和交流能力 包括加拿大和美国在内的北美教育体系始终重视学生的研究和交流能力，并把这种能力视为硕士研究生的录取前提之一。学生应当认真回顾并总结过去，包括从孩提时代到大学3~4年中的宏观性研究和交流能力，同时应当利用开始申请前后的有限时间差，争取在校或跨校科研活动或项目的参与机会，积累研究的经验甚至可能的成果。 这些成果和能力还必须较系统地在加拿大留学申请的“个人陈述”(PERSONALSTATEMENT)和“推荐函”(REFERENCE LETTERS)中表达出来，这对成功获得录取至关重要。近几年来，加拿大留学在读的研究生中存在小部分人研究能力匮乏以及极少数抄袭他人之作或论文等现象亦是加拿大大学对中国学生提出此项要求的原因之一。 加拿大研究生留学申请条件三、学生的研究课题 学生除了研究能力上的要求，而且需要有较明确的研究课题方向。这一方向主要应来源于自己的研究兴趣、专业优势、研究能力，以及针对所申请的加拿大大学的专业认识和对未来导师专业研究取向的研究。如果本身的研究兴趣、专业优势与未来的导师“风马牛不相及”，就极有可能不被录取，而即使被考虑录取，也可能是一个一年制“授课式”硕士项目，而不能涉及任何个性化研究，同时也常常没有任何形式的奖学金或助学金。 加拿大研究生留学申请条件四、TOEFL、IELTS、GRE、GMAT成绩 加拿大几乎所有的大学都承认用来评估国际留学生英语能力的TOEFL或学术性IELTS。对攻读硕士研究生的学生，除需通过TOEFL或学术性IELTS外，加拿大的大学一般还要求其通过GRE或GMAT，但这一要求因学校而异、因专业而异。 虽然很多加拿大大学的理工科硕士研究生项目不要求GRE成绩或只是“建议有GRE成绩”，但如果学生具备良好的GRE或GMAT成绩是体现其竞争性的一个方面，有可能优先被考虑录取。 通常，加拿大大学对学生要求至少有iBT80-100(书面TOEFL考试)的总分和写作至少20分的成绩;IELTS成绩则必须平均在6.5-7.0分，听说读写各部分都不得低于6.0分。而GRE在1200以上，写作不低于4.5-5分。对管理学硕士申请人来说，GMAT成绩最好不低于550-600。对加拿大顶尖大学或顶尖专业而言，申请人的考试成绩还可能被细分化地研究，从而被考虑最终录取与否。 推荐阅读：加拿大留学百科 欢迎前往加拿大留学指南。
日本有没有学区房？
终于发现日本也有学区房，当然学区房不是说重点学校附近可以划分区域入学。私立小学纯粹自由自愿报名，比起免学杂费、国家补贴伙食费的公立学校，不是钱多得冒油、来不及晒是不可能问津的。 日本小学私立占5%以下，小学生上学不允许家长接送，必须排队步行，所以这里所谓学区房的概念便是有钱交高昂学费的同时，最好在私立学校附近购房，由于私立学校选址不仅在市中心附近且大多靠近名胜古迹、较大公园，环境最佳，造成了房源奇缺贵得惊人。不是普通大众择校范围，包括一些老板也不会特意垂青。倒是医生、律师家长一来收人高且稳定，二来尝到受好的教育的甜头会更在意一些。 因为比例少，小学也择优录取，不像公立学校连智障都不能拒之门外。占95%以上的公立小学，学校确实不教多少文化知识，中午在学校吃完饭打扫教室卫生，一点钟放学、作业可有可无、可做可不做、考试不好不找家长，注重公德教育、培养动手能力、通过体育运动提高身体素质和合作精神。好在日本人没有职业歧视，小朋友的理想很多是做厨师，加上不是独生子女，不必寄所有梦想希望于一人，且子女成人经济独立，跟父母切身利益几乎没有瓜葛。小学生的任务就是玩，愉快的童年大致不会造成长大后的戾气，日本社会显得平和有礼貌，这是原因之一吧。 公立学校老师工资统一标准，不会有地区差和学校差别。所以不会发生教师因待遇或蜂拥而至或避之不及的择校。也会就近上班，儿子有个教日本史的班主任教学水平之高业界公认，因为同事关系差，得罪学生家长被“发配”来外地，倒是绝无怨言继续发挥他特长，也坚持他的较低情商 。举这个例子一是说明不能降低工资奖金作为惩戒，只能调离远的学校受些奔波，二是说明老师不会因教学水平高就抢手，日本社会更估量综合素质、道德品德。 说到我国的天价学区房，上海北京均价四到六万一平方，冠军房价20万一平米，中国人万般皆下品惟有读书高的余毒、人多竞争激烈、对独生子女极端望子成龙、开发商钻政策空子、师资力量薄弱、城乡差别、地区差距、教育经费短缺、学校升学率和教师工资奖金挂钩、家长盲目攀比不因材施教、对自己小孩的智力不做准确评估、贫富差距拉大带动学区房价格呈天文数字。 诸多原因造成学区房这样的怪胎形成，根本原因是不是教育制度?如果教育部门不设重点小学、均衡师资力量、工资待遇不与升学率挂钩，做政府能做到的，让政策改变了客观事实，家长主观观念会作潜移默化的自我调节。而如今的教育制度只会助纣为虐、逼良为娼。 取消择校原为公平竞争，结果出现了学区房，不公平的是小学入学不是考智力、择优录取，而是学区房的比家长钱多，既然学校分档次、师资不匀，学区房奇贵，穷人的教育资源更加匮乏，贫富差距不仅拉大还传代延续，如果说优胜劣汰，则更应该在非义务教育阶段体现，小学初中是普及教育，起点差别是贫富差别，取消择校，择校费的贫富差别几万块，而学区房的差距则是上百万，这样的政策岂不是加重了不公平竞争?许多一般家庭的优异孩子本来可以举债择校有个适合的平台，而天价学区房让普通人想都不敢想，而去一般的学校可能因为没有负责任的老师、正常的学习气氛，而毁了人才。
国人喜欢移民到日本的11大理由
伴随着移民费用问题，美国、加拿大、新西兰、澳大利亚的费用大家都心知肚明，就不一一介绍了，最便宜的新加坡也需要一千多万人民币才可以做到，但是日本却是远远的不足10分之一。那么国人为什么要选择去日本呢? 点击查看更多日本房源 1.干净 去日本最大的感受就是两个字：干净!比美国还要干净!去过基本所有的欧美的唐人街，发现日本的唐人街最干净。 日本不仅仅是大城市的主干道干净，连小街小巷都特别干净。 你在大城市最大的感受就是，空气中没有灰尘，连他们的墙面和玻璃都是特别干净，汽车也很多，但是没有尾气，更见不到冒黑烟的车。 2.交通便利 在日本周一到周五，一般的人甚至是老板，都不开私家车上班，全部坐铁路和地铁上班，因为时间绝对有保证。在街上跑的基本都是营业用车。 日本的公共交通极其发达，日本的第一条新干线建成于1964年东京奥运会，到今天都运行得非常好，今天日本全国建成了覆盖全国的铁路新干线系统，效率非常高，他们的铁路像公交一样运行，和地铁、公交接剥得非常好，转车很方便。 3.安静 早上来到这个地铁站，你看见洪水般的但有序的人流，但是基本没有人讲话，更没有人大声讲手机，你只能听见可怕的皮鞋声。 日本人做事是以不给别人添麻烦、不影响别人为原则，这已经成为他们灵魂深处的东西，已经完全内化了。 4.特别重视幼儿教育 日本人特别重视幼儿期的教育，所以很多母亲生了孩子之后辞掉工作全职带孩子，为什么?因为他们认为孩子三岁前是幼苗期，一旦孩子的成长出现问题，特别难修正。 而且日本人认为：让男人工作更勤勉一些，强度更大一些，收入更高一些，让母亲回归家庭，等孩子3岁后再上班，对社会效率没有任何影响，但对下一代的成长特别有利。 另外他们对孩子培养的一个原则就是：七分饱、七分暖。他们基本不让孩子吃得太饱，也不怕孩子穿得太少，秋天孩子穿个单衣在外面玩水他们也不怕孩子受凉，所以你在日本基本看不到胖子。 另外，孩子生病一般不打吊针，他们认为孩子有很强的自愈能力。 日本人均寿命是全世界第一，这也说明日本人卫生条件、医疗条件、生态环境、饮食习惯、体育运动都做的很好。另外，日本的学校特别重视校服，他们的校服也特别漂亮，式样很多，做工很好。 5.敬业 在日本接受日本人最多的就是日本人的鞠躬，据统计，一个日本百货公司的电梯口的迎宾员，一天要鞠2500个恭。 大家都非常明白，要天天这么鞠躬多么不容易，支撑他们这么常年累月做的是他们视敬业为天职的理念。 6.先进的医疗技术 日本是全世界癌症防治最先进的国家。在日本进行国际最尖端的早期防癌健康检查，能发现和筛查已知的300多种癌症，能最大程度给生命以保障。 日本治疗疑难病症的技术 日本先进的医疗技术(Advanced Medical Technology)不但提高疑难病症的治愈率，而且对延长生命，及疾病预防，疾病早期诊断带来福音。微创治疗，微创检查是使身体不受损伤或较轻损伤的 诊断检查，大大减轻患者的接受疾病治疗时的痛苦，不但患者生活品质得到提高，病愈后可尽快恢复日常生活和工作。电子计算机X射线断层显像(CT)，磁共振 成像(MRI)，正电子发射型计算机断层显像(派特)的高度普及，每百万人口人均拥有医疗设备台数属世界最高的水平。 7.距离中国最近，回国最方便 8.语言上使用汉字，即使一句日语不会的老人也会大概读懂街上的汉字。 9.社会福利制度完善(健康保险?国民年金)，生活安心。 10. 日本法律健全，治安亚洲首位。 11.动漫等文化产业风靡全球 当今我们的生活水平虽然上去了，但是生活品质还有很大差距，即使是我们的生活品质上去了，生活品位还有很大的差距。移民是一个关系到人生发展方向的大话题，希望大家不要用老一辈人偏见的眼光来看待日本，心态决定未来生活品质。
澳洲留学生获绿卡攻略
首先要了解澳洲绿卡申请条件，再“对症下药”，下面为大家介绍一些澳洲留学生获绿卡攻略。 攻略一: 独立技术移民——“不是不可能，高分是王道” 攻略二: 457签证—“扬眉吐气，龙抬头” 攻略三: 187雇主担保签证— “两全可其美，机不可失，失不再来” 攻略四: 配偶移民签证—“可遇而不可求，值得珍惜！” 攻略五: 继续深造—“韬光养晦，另辟新径” 澳洲现有中国留学生有十多万。澳洲留学生如何获得绿卡 457签证成首选？奥烨移民常年从事澳洲移民的行内资深人士，笔者结合实际经验，针对不同年龄和背景的留学生人群，苦心熬制一篇澳洲留学生获绿卡攻略，希望对想要移民澳洲的人士能有所启发与帮助。 毕业了, 移民? 回国? 我们将何去何从? 南半球的澳洲，10月的毕业季即将揭开序幕, 铁打的营盘流水的兵，又将会有一批留学生走出澳洲的大学校园。是衣锦还乡，学成归国？还是决定继续留在澳洲，坚持到底，开创一片新天地？相比国内即将走出 大学校园面临求职的毕业生，澳洲的孩子们面对留学生涯的尾声更会压力山大，何去何从的选择显得更为重要和迫切。 选择留在澳洲的，或许雄心壮志，跃跃欲试；选择学成回国的，或许心有不甘，却又别无他法。诚然，无论如何选择，作为一个年轻人，回国或是留澳暂时都 没有对错之分，一切只在于对未来的规划。话虽如此，但事实上：近几年越来越多的中国学生通过留学这座桥梁已经成功的在澳洲获取了移民身份，我们发现多数中 国的父母在送孩子去澳洲读书的时候，就已经为他们将来申请移民做准备了。换句话说，原来留学只是一个自我充实的过程，其最终目的还是为了移民。 那么毕业在即，如何才能继续留在澳洲? 接下来的路又该怎么走？怎样才能最终获得澳洲绿卡? 移民之路尽管漫漫修远，但条条大路通罗马, 我们不妨先来看看以下攻略： 攻略一: 独立技术移民——“不是不可能，高分是王道” 独立技术移民或许是澳洲毕业生首先会考虑的途径。 现行的独立技术移民政策，要求所有独立技术移民、州担保技术移民、亲属担保技术移民的申请人需要先提交移民意向EOI（Expression of Interest），然后，移民局的技术甄别系统SkillSelect根据申请人的学历、英语水平、工作经验等不同条件分别打分，同时结合行业、职业需 求情况做出筛选, 最终选择合适的申请者发出移民邀请。新的申请流程预言着条件优秀、排名靠前的申请者自然而然的更容易获得申请移民签证的资格。 事实上，新的EOI邀请制下的打分系统，对申请者要求更高，分数达到65分才能获得系统筛选资格（目前为60分），但这个分数仅仅是及格线，并非能 保证绝对化获得移民邀请，移民局还将综合所有高于分数线的申请人来一个总排名，择优录取。新系统还有一个重要特点，即“职业封顶”，所谓“职业封顶”是指 不同专业有名额限制。假设某些热门专业在本年度入围的人数过多，后面排队申请人即使超过了65分也未必获得“邀请信”，可能要70甚至75才能获得邀请。 比如会计和IT，过去只要达到分数就可以申请并移民，现在就不能绝对下定论。在新系统下，一旦该专业的邀请数量达到满额，申请人需等到下一个年度新的名额 发出后才有机会等到邀请。事实上，不出所料，根据澳洲移民局8月份首轮公布的1000份邀请信发出的情况看, 90分有189个，85分5个，80分32个，75分53个, 最低受邀请分数线为75分。由此可见，在新系统下，大家就是比谁的分数高？谁的排名靠前？因此，应对技术移民EOI新政，高分才是王道。 需要强调的是新政策下，英语雅思6分已没有分加，7分可以加10分，8分可以加20分，所以如果想一毕业就申请独立技术移民且十拿九稳的获得EOI邀请，保守估计, 雅思8分以上，年纪最好在25至32岁之间，在澳洲读书超过两年且获得学士以上学位就能获得总分70分。 这里有必要解释一下英语雅思8分是什么水平? 雅思考试满分是9分, 6.5分就可以申请许多国外大学的硕士课程, 听、说、读、写、全部8分的水平已接近Native Speaker，接近使用母语的水平，这对于大多留学生来说，确实是一个不小的挑战!!! 独立技术移民，高分是王道，你准备好了吗？ 攻略二: 457签证—“扬眉吐气，龙抬头” 自从今年7月1日移民局正式实施EOI邀请制和新的打分系统后，似乎已向所有留学生昭告了“工作经验”的无比重要。一次次的政策变动，一层层的难度 加深，使得留学生们越来越焦虑，为雅思一次又一次拼搏，为找工作一次又一次努力，简历一遍又一遍修改，招工网站翻一个底朝天，相信是大部分澳洲留学生毕业期间的众生相，人在他乡不容易！ 值得庆幸的是，澳洲本身是一个海纳百川的移民国家，人口老龄化和文化多元化决定了其对海外移民的需求始终保持着延续性，只不过在某些特定时期，移民 局会针对不同的需求收紧或放宽某些签证类别的名额及条件。眼下，正是457工作签证“扬眉吐气”的时刻，新政策下，457签证的处理速度不但有大幅度提 升，移民局更宣布向符合资格的457签证持有人提供申请永居的快捷通道，对于留学生来说，这实在是一个鼓舞人心的好消息。 为什么会有这样一个快捷通道的签证？时间追朔到1996年， 澳大利亚政府为了满足国内劳动力市场不足及对高技能人士的需求，设立了“457长期商务工作签证”。现行的 457签证需要由雇主提名海外申请人为其在澳洲的公司工作，目前可申请的职位多达600多个，涵盖了各类型的高、中级管理人员、专业人士及技工等。457 签证有效期为4年，主申请人可携带配偶及子女，他们可在澳工作和学习。457签证只需要持有人为雇主工作满2年后，在英语雅思达到每项5分的条件下，就能 够申请永居类的雇主担保移民签证，所以说，457签证可以看作是雇主担保签证的临居版。整个申请流程只需要先通过雇主提出担保资格，申请人再递交签证。由 于457是临居类签证，可能会被很多人忽视，但好处就在于相对独立技术移民申请要求会实实在在低许多，概括来说申请要求大致如下：1）建议年龄45岁以 下；2）雅思每项5分或以上；3）拥有相关的学历及技术能力。 此外，457与同样是临时签证、且为广大留学生所熟悉的485签证（TR）相比，457签证最大的优势在于定向确保了工作，使得申请人在持有457 签证期间能学以致用，积累宝贵的工作经验，为今后的职业发展及移民申请奠定了良好的基础；反之，485签证则需要申请人自行解决和专业对口的工作。所以， 算来算去，还是457相对上比较靠谱，不知道这条临居快速通道会不会对您有所帮助？ 攻略三: 187雇主担保签证— “两全可其美，机不可失，失不再来” 看了攻略二，也许你会觉得457签证的确是一个不错的选择，但遗憾的是它不能永久居留，如果可以有一种既能工作，又可以直接一步到位获得绿卡的签证那就Perfect了。自古，鱼与熊掌不可兼得；但眼下，却有可以两全其美的方法。 雇主担保类签证可谓是技术移民和工作签证的集大成者，其兼具了二者的优点，使申请人不但可以在澳洲获得一份稳定的工作，同时还可以一步到位获得绿 卡。根据移民局官方网站最新公布的2012-2013年度的技术移民配额计划，我们可以看到雇主担保类移民的总配额数达到47250个，占技术类移民总配 额的36.6%，再结合历年的官方数据，我们不难发现雇主担保移民实则占据了技术移民总量的很大一部分比例，可见澳洲移民局对于雇主担保类签证的逐渐重视 及澳洲国内移民市场对于此类移民的大量需求。这是一个好的信号。 再者，澳洲移民局曾一再强调，雇主担保类移民目的是为解决澳洲中短期劳动力市场的需求，满足短期的劳动力市场是眼下势在必行，也是最行之有效的。由 于雇主担保移民更加符合澳洲对技术人才需求的方向，因而一直都受到政府的支持和重视，这一点在历年的移民配额和实际批签数量上已得到反映与证 实，186,187项目也一直都是移民局最优先处理的签证类别。相信在新政策实施之后，该项目的审批流程将会再次“提速”。 值得一提的是，新政策下, 该类签证既不需要通过EOI邀请,也无须提交SkillSelect甄别系统通过打分和排名，只需要申请人所从事的职业在相关职业列表中，并符合该签证的 基本条件，同时获得雇主的提名，就可以提交申请签证。盘点一下187雇主担保的申请条件，相对于技术移民，对申请人学历及雅思的要求降低了，但比起工作签 证又稍有提高，非常适合已在澳洲获得高学历且志愿留澳工作，生活并想获得绿卡的毕业生。然则，机会永远都是留给有准备的人，机不可失，失不再来，想要走这 条捷径的同学们可要赶紧行动起来哦！ 攻略四: 配偶移民签证—“可遇而不可求，值得珍惜！” 当然, 找个当地人结婚获取身份也是一种不错的选择,或者当你在澳洲读书的时候，你的配偶或同居的男/女朋友已经是澳洲永久居民或公民, 甚至你们早已育有子女, 那么选择申请配偶移民肯定是另一条获得澳洲绿卡的“康庄大道”。配偶移民(Partner Migration)在澳洲是仅次于未成年子女移民的，最具有优先权的家庭移民签证，申请人范围包括已婚夫妻或者事实夫妻（de facto spouse）。此类申请者无需纳入任何打分系统，更无需排队。但配偶移民却是家庭移民中最为复杂的一种，面试时，申请人通常会被分开提问，甚至面试问题 会涉及到一些“难以启齿”的问题，有心配偶移民就要作好充分的心理准备哦！ 配偶移民签证通常分两阶段：第一个阶段是临时配偶309签证，第二阶段是永久配偶100签证。通常情况下，这两个签证可以同时申请，但申请人只能首 先获得临时配偶签证，在得到临时签证两年之后，才可获得永久签证，这也就是所谓的等待期（waiting period）。笔者认为：无论你的爱人是澳洲国籍或澳洲绿卡持有人，又或者你想找一个拥有澳洲身份的伴侣或结婚对象，这样的缘分都是令人羡慕的，但同时 也是可遇而不可求的，遇到的话定要格外珍惜。 攻略五: 继续深造—“韬光养晦，另辟新径” 许多本科毕业的同学，想移民，算了一下分数还不够；想回国，又看到国内海归的就业市场不乐观；想工作，却又一时找不到合适的机会，在患得患失中，悟 出了一个“置之死地而后生”的法子：不妨选择继续深造，读硕士，甚至读博士，等再次完成学业时，高学历在手，自然也就拥有了更多的资本和优势面对竞争的压 力，博士毕业后有可能留校或是进入专业的研究机构，澳洲对于这样高端的科研技术人员向来是非常欢迎的。这样既找到了工作又解决了移民的需求，对于那些家庭 条件优越又喜爱读书的同学，选择继续在澳洲深造也不失为一个“另辟新径”的好选择。关键是，你有没有这种坚持到底的信心与勇气？ 凡事有利有弊，总体而言，只要有条件，以上种种攻略都是有可行性的，但是哪条路更实际，更行之有效，更适合你，取决于每个人自身的条件和主观的判断了。 关注居外网官方微信:居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章 （互联网资讯综合整理）
加拿大热门大学学区房系列——多伦多大学University of Toronto
多伦多大学(University of Toronto)，简称UT，坐落于市中心的圣乔治校区，在学术及研究方面一直处于领先地位，每年发表的科研论文数量在北美仅次于哈佛大学，引用数量位居世界前五。不仅包含了美国大学开放与自由的学风，也融合了欧洲大学的严谨与传统。多伦多大学目前共有本科生67,128名，国际生占比15.3%；研究生15,884名，国际生占比14.7%。 院校类型： 综合大学 院校性质： 公立 建校时间： 1827年 是否教育部认证： 获得认证 学生人数： 60000人 学位课程： 本科,硕士 国际生比例： 8% 入学率： 67.4% 地理位置： 加拿大 安大略省 多伦多 网站：https://www.utoronto.ca 多伦多大学的录取标准 本科申请： 学历要求：高中毕业，提交会考成绩、高考成绩 学习成绩：无明确要求，建议86-90以上 语言要求：TOEFL 100/IELTS 6.5 注意：高中文科生，一般不可以申请理工科专业 研究生申请： 学历要求：本科毕业，相关专业背景 学习成绩：GPA3.0以上 语言要求：TOEFL 100/IELTS 7 标准化考试成绩：商科提交GMAT,理工建议提交GRE 注意：各专业招生要求不同，具体需详见学校的院系专业说明 多伦多大学方位及周边房源查询 主校区位于： 安大略省 多伦多 周边学区: 密西沙加 旺市 布兰普顿 奥克维尔 Richmond Hill Ajax 米尔顿
加拿大 | 一读搞定加拿大房贷（一）房贷的前世与今生
引子 本来应网友要求，撰文谈谈房贷renew 和 refinance的话题。后转念一想，与其写这种随机的话题，不如干脆写一个系列，把关于加国房贷的方方面面都说个通通透透。既有连续性和系统性， 又以让更多让读者都能从中找到自己需要的东西。大概想了一下，从今天概述开始，接下来会涵盖的话题包括：加国贷款机构，获得贷款的渠道途径，贷款经纪，银行agent及分行，审批的流程，申请人的资质，个人信用管理，renew和refinance，怎样应对银行罚款，port和blend，等等。 房贷的前世与今生 房屋贷款，是把房地产实物抵押给金融机构获得融资。其英文mortgage是由两个词根mort和gage组成。 mort在拉丁文里是指与死神相关的。mortal（致命的）这个词便是由mort衍生而来。gage则暗含绑定之意，例如，engagement（订婚），说白了就是某两个人彼此被绑定了。mortgage在刚刚被发明出来时，它的本意就是一份终身卖身契，借款人会用长达几十年的时间来慢慢偿还这笔债务。彼时，房贷的关键词除了利率还是利率，只有拿到尽可能低的利率，才能保证把借款成本保持最低。80年代那会19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世纪初，能搞到5%的利率都高兴地做梦能笑醒。 但是，在这样的一个时代，当汽车可以无人驾驶，土豆也能当选总理，你就得知道，一切都是会变的。 今天，房贷已经迅速从过去单一的金融借贷关系，演变成了普通民众对抗全球资产加速泡沫化的金融工具和护身利器。这里，全球资产加速泡沫化的概念是Bruce Li的原创。过去，资产泡沫的概念虽屡屡被提及，但多是持泡沫将破裂之论调。Bruce坚定的认为，在一个相当长的周期内，这种泡沫非但不会破裂，更会呈现越来越加速之趋势。有人说，泡沫终究会破裂。who cares？重要的不是泡沫何时破裂，而是这个过程你看到了没有？参与了没有？受益了没有？ 下面这张图是世界主要央行的当前指导利率。日本是负利率，欧洲是零，美联储和加拿大央行是0.50。 这些看似平常的数字其实是于无声处听惊雷：存钱的就是loser，投资的才是赢家。 有人说咋没有天朝的？ 天朝利率水平也正处在史上最低水平。请看下面： 下面是加拿大的Prime Rate 80年来的图表，怎么样，我们现在是不是身处一个百年一遇的低息时代？显然，跟货币对应的资产，尤其是承担货币蓄水池功能的房地产别无选择，只有一路走高。这时，能否贷到款，买到房，实现以小博大，撬动资本杠杆，是摆在每一个不想在资产泡沫化大潮中被吞没的人们面前的一个重要课题！ 大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
一读搞定加拿大房贷（二）加国银行业之春秋五霸 | 加拿大
在加拿大，说到房贷，不能不聊聊著名的BIG 5，即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星，但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位，我们姑且谓之春秋五霸。接下来，有请五霸同学按照武力值，战斗力，身材吨位，霸气指数等顺序出场，让我来给大家一一做个介绍： 1、RBC ROYAL BANK，汉语通译为皇家银行。以市值和资产论，该同学是名副其实的头把交椅。起家于加东海滨城市Halifax，在20世纪上半叶经过一系列令人眼花缭乱的跨省并购之后，逐渐成为本国第一大银行。该同学势大力沉，作风彪悍，常常在利率变化时扮演带头大哥的角色。 2、TD CANADA TRUST，也就是我们常说的TD。中文唤做道明加拿大信托。名字有点儿拗口，这其实也是一系列并购的结果。TD的前身是两家银行：BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK，两位小同学在1955年一合计，与其被别人吞掉，还不如强强联合，于是就有了TD的诞生。到了2000年，TD又出资80亿把CANADA TRUST吃下，就构建了今日的TD CANADA TRUST的版图。以资产市值，TD可算后来居上，位列榜眼多年，在2013年间，甚至一度小幅领先带头大哥，后又被大哥超越。值得称道的是TD的分行营业时间，正是它首开先河，延长晚间及提供周六甚至周日的服务时间，吸引了大量的客户群体，也倒逼其他银行被迫跟进。 3、SCOTIABANK，汉译名丰业银行。“一般一般，全国第三”，说的就是这位同学。说一般其实也不一般，SCOTIABANK百多年来一直稳扎稳打，不是通过大宗收购合并，而是依靠稳健经营攒下了这一份探花的家业实为不易。探花同学眼看本国市场已瓜分殆尽，遂分兵海外，多年来致力于海外业务，以中南美洲着力尤甚，几年前曾经因为外派干部紧缺，出现过只要会说西班牙语即刻连升三级的趣闻。 4、BMO（BANK OF MONTREAL），汉译蒙特利尔银行，满地可银行。资格最老，1817年就开门营业。作为从法语区走出来的一家老牌银行，BMO的表现一直算中规中矩，虽无惊喜，也不差强人意，甚至偶尔会跳出来搅个局。当年5年固定一直在3.xx%徘徊的时候，就是BMO第一个祭出5年2.99%的超低利率震动了整个市场。1998年，RBC曾谋求与BMO的合并成为一个巨无霸，被当时的马丁政府否决。 5、CIBC，汉译名帝国银行。 帝国，听起来很霸气吧，其实跟前几名比，CIBC是有些失落的。在1960's那个黄金年代，当时的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合并一跃成为本国规模最大的银行，那时的CIBC，睥睨四方，一时风头无两。此后30年，CIBC都还一直在竞争中保持领先优势。从下图看，1997年那会儿，CIBC资产一度甚至略超RBC。可惜此后因为种种原因，CIBC增速明显慢于对手们，现在差距已经越来越大。也是在1998年，TD与CIBC谋求合并，计划遭到马丁政府的断然拒绝，理由是涉嫌垄断，“不符合公众利益”。马丁本人被记者问及此事两次，回答仅是短短的“No”，连个解释都没有。 下图是截至2016年1月本国房贷市场份额对比。可以看出在房贷市场五大银行稳稳占据了89%的空间，居于绝对的统治地位。换句话讲，大部分客户的贷款不管怎样选择，最终还是花落在这五家。 在产品高度同质化的今天，各大银行的利率水平其实是很接近的。很少出现一个term不同银行给出悬殊利率的情况。在选择贷款机构的时候，人们真正要关心的是哪个银行更适合自己？因为，你在挑选贷款机构的同时，它们也同时在挑选你。这就是我以前提到过的客户与银行的双向博弈。比如，你是新移民，老移民或者是海外人士，自雇还是上班，你的资产净值高低，你的首付比例，你的信用记录如何，你的负债水平，你是买自住房还是投资房，你是购买（purchase）还是再融资（refinance），你是先买后卖，还是先卖后买，还是买了继续买等等。每个人所处的情况不同，就要求有不同的解决方案。今天，贷款申请实际上已经成为一个复杂的金融决策过程，其目标就是为客户的房产投资方程式找到一个最优解。关键是把握好从哪里贷款，怎样准备申请，才能保证成功率，才不至于出现申请屡屡遭拒，把好端端的case做烂的局面。 大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
一读搞定加拿大房贷（三）贷款申请的5个C | 加拿大
银行在审批一份贷款申请的时候，会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节，概括起来不外乎是5个C： Credit（信用）Capacity（偿还能力）、 Capital（资产）、 Character（这个可以意会，不好言传，我姑且叫它社会定位，有点类似social standing）、 Collateral （质押）。 1、Credit 加拿大是个信用社会。有两大信用机构Equifax和Transunion负责打分和提供信用报告明细。你的每一笔贷款，包括车贷学贷高利贷，Line，信用卡，每月必须还款的金额，债主的名字，你是否能按时付账单和信用卡，拖欠次数，金额，日期等统统被记录在案。想像一下当年拖欠樊哙狗肉账的高祖皇帝刘邦在今日估计早就被打入另册了。银行拿到申请的第一件事就是看申请人的信用分数（Beacon Score）以及过去有无拖欠债务甚至赖账不还的记录。实际操作中，680分是能够拿到正常A级利率的基本先决条件之一，并且，低于这个分数，银行就会用更为苛刻的标准来计算下面要说的TDS，从而限制了申请人的贷款额度。除了分数和还款记录之外，信用报告上还有申请人过去的受雇记录，居住历史等等信息。 2、Capacity 通过了信用审查，接下来银行要考察申请人的还款能力。公式虽然很简单：（贷款本息+地税+取暖+其他信贷开支）/ 收入，根据申请人的信用分数，只要不超过某个比例就可视为pass。实际上，这也是最有可能产生变化，见证奇迹的环节。比如，同样的一笔租金收入，有的银行只允许50% offset，有的会允许80% offset。再比如，同样的自雇人士，有的银行不允许gross up，有的就允许gross up。惟有对各贷款机构的政策都能了然于胸，才能做到游刃有余，为客人的申请争取到最佳的结果。 3、Capital 这里主要是指申请人的资产状况，尤其是首付比例。较高的首付比例给了银行更高的安全边际，自然更容易获批。多数情况下银行会要求首付资金来源有3个月的对账单。此外，银行还希望看到申请人在首付之外还有相当于大约房价1.5%的现金作为closing cost。实际操作中，如果申请人因为收入不够而在capacity环节受阻的话，适当提高首付比例往往是使贷款申请起死回生的一个办法。 4、Character 这是一个Who are you的问题。通俗的讲，就是从银行的眼里看，你是混哪里的，混得咋样。具体一点，比如你是新移民还是老移民，什么的干活，新手还是老兵，全职还是兼职…… 5、Collateral 这是唯一与申请人不直接相关的因子。银行会请第三方评估房子是不是值那么多钱，像前不久那个叫价85万抢到148万的房，我基本上可以肯定是拿不到全额贷款的，评估价与买价的差额部分只好请土豪买家自掏腰包了。银行不喜欢的房产还包括：小于600尺的condo，房子位于人口低于特定数量的小镇，分成n个单间的rooming house，蓄洪区内的房子，历史上的大麻房，发生过严重刑事案件的房产，等等。 大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
