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泰国芭堤雅——最受国人青睐的旅游胜地 投资、度假两相宜
Part 1、去芭堤雅，你不能错过的景点 芭提雅拥有长达3km的白色狭长沙滩，游客来此可以从事各项水上活动，或者乘坐渡船、水翼船，享受悠闲的乐趣。喜欢安静的游客可以前往中天海滩，那里同样拥有金色的阳光、柔软的沙滩和清澈的海水，却比芭提雅清静很多。游客们还可以租一条小船，到芭提雅湾寻幽访胜，只需乘船大约45分钟就可以抵达双胞胎岛的可兰岛和萨岛。除了享受阳光海滩，芭提雅还拥有其他丰富的旅游资源，寺庙、博物馆、游乐园、水上市场一应俱全。（泰国天气） Part 2、 三大要点了解芭堤雅房市 Part 3、芭堤雅房产投资机会——投资度假两用的公寓受关注 1、低房价、高投资回报率 芭堤雅一居室价格在60万元左右，只计算使用面积，不计公摊、全精装修、车位免费、泳池健身房是必备配套。出租收益约8%-10%，一些地段好近海的房产可高达15%，芭堤雅旺季租房一天可以租到300元，欧美短租客尤其多。【了解更多信息】 2、气候宜人 旅游资源丰富 芭堤雅的海滩长达40公里，蓝天碧水，沙白如银，海景资源极其丰富，开发商甚至在海滩边上建海景公寓。这些都吸引着世界的游客，每年来芭提雅旅游的人数将近1200万，这在全球都是名列前茅的。【了解更多信息】 3、交通便利 经济发展健康 芭堤雅位于泰国经济最发达的曼谷——罗勇经济走廊，经济健康成长，旅游业发达，房地产业势头凶猛。交通也非常便利，规划中的曼谷机场至芭堤雅高铁轻轨线预计在2018年建成，届时两地车程将缩短为20分钟。【了解更多信息】 4、医疗教育一流水准 畅享悠闲生活 泰国的医疗设施处于世界一流水平，且费用低，仅是欧洲的1/4，有孩子的家庭也可以选择一些优质的国际学校就读，泰国的国际教育非常发达，其中英国排名前三的私立学校regent，在曼谷和芭堤雅都有分校。【了解更多信息】 Part 4、 芭提雅各区买房投资指南：该买在哪个区？ 1、黄艾买提区 (wong Amat) 黄艾买提区是芭提雅最顶级的地段，位于芭提雅北部，人文气息浓厚。该区域分布着多所国际学校，五星级酒店、奢华的海景房，豪车随处可见，被人称为“芭堤雅富人区”。它的主要优势是开发项目有可能兴建在这一区域的海滩上，往往距离仅有几十米。【详细】 2、芭提雅东区(East Pattaya) 芭提雅东区大多数为本地人居住，因为距离海滩较远，所以游客不如中天海滩和芭提雅中区那么多，但这里主要用于开发别墅项目，且极为物超所值，一套三间卧室的别墅价格甚至低于芭提雅其他地区一套双卧室公寓的价格，性价比极高。【详细】 3、芭提雅中心区(Central Pattaya) 中心区是芭提雅的大热门，景点密集，酒店林立，交通便利。这里深受短长租客和外籍人士尤其是欧美白人的喜爱，房子很容易出租，所以租金回报率极高，房产的资本升值潜力相当之高。【详细】 4、帕塔纳克山（Pratumnak Hill） 天然氧吧帕塔纳克山被认为是芭提雅排名第二的投资地段，整片区域宁静优美，又位于芭提雅的正中心位置，距离芭提雅市的商业中心只需几分钟的路程。在这得天独厚的地理位置，深受高端租客的欢迎，租金回报高，资本潜力大。【详细】 5、中天海滩 (Jomtien) 由于北部和中心区地块有限，各大开发商开始向南转战，中天海滩将是房地产开发的最新地点，尤其是中天海滩第二路。在过去的2015年里，中天海滩地区建成的公寓数量已经超过15000套。总份额仍在与时俱进，有望成为芭提雅最大的房地产市场。【详细】 6、纳中天海滩（Na Jomtien） 纳中天海滩也是新兴的地点，被作为主要的开发用地，这将带动无数的因素，这些因素包括改善交通道路，许多新的景点会出现。随着越来越多的项目在这里开发，以及海滩的质量，高端的特性，该区域的资本增值潜力有可能极为巨大。【详细】 点击下文链接，了解更多海外城市的投资价值： 居外特别策划：旅行中的商机 海外那些投资潜力无限的旅游城市 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国 | 【干货】锁定伦敦最好的公立中学 学区房房价全解读
学区房对于许多买家来说都是投资自住两相宜的选择。不管是为以后子女教育问题而提前打算，还是打投资出租用，优质的教育资源向来都是买家购买房产最重要的考虑因素之一。为了靠近更好的学校，许多父母可以放弃城市带来的种种附加值而选择通勤时间一小时以上的学区房。 一些父母为了让自己的孩子能够上一个好的学校，甚至不惜使用假地址或者更改宗教信仰。可见一个好学校的学位是多么难争取。还有很多家长雇佣家庭教师，希望自己的孩子能够在人群中脱颖而出。而对许多人来说，为了进入到一个人人羡慕的中学，许多家庭都要做出很大的努力。 一项独家研究表明，伦敦三房或三房以上的学区房房价差异很大。位于Marylebone的Ark King Solomon学院附近的平均房价为284万英镑。而位于Wallington的一所学校排名相近男子中学Wilson’s boy’s school的平均售价为 则为40.6万英镑。 女子学校 大多数排名比较靠前的中学竞争都非常大。但好处是，一般来说无论学生的家庭住址在哪里，都可以申请秋季入学。所以父母们只要在孩子们通过入学考试后确定搬迁就可以了。 单就女校而言，位于伦敦东南部Bexleyheath的Townley Gramma School周边住宅的价格相对比较低。汉普顿国际研究报告显示，这一区的平均房价在44.7万英镑左右。 Cromwells地产代理总监Peter Waters说，Wilson和Wallington的好学校，（Wallington County Grammar（男校）和Wallington High（女校））常常有开放日和入学考试。当地的四居室独立别墅起价为70万英镑。这一价位对于需要通勤的人士来说Wallington不失为是一个不错的选择。如果乘火车从这里出发，34分钟就能抵达伦敦桥站、不到40分钟就能抵达维多利亚站。 火车年票价格为2,208英镑。 对于预算更多一点的买家来说，Bromley可选择的学校包括St Olave's和St Savior's Grammar School，Orpington，这几所学校的升学率都在96%。而在学校附近的平均房价为48.5万英镑。 如果住户希望居住在地铁站附近， 那么5区的High Barnet是一个入手比较容易的选择。这一区的平均房价在65万英镑左右。或者黑线Finchley站附近的St Michael’s Catholic Grammar School，这里比5区的High Barnet离市区更近一些，平均房价是76.5万英镑。 许多父母宁愿搬到稍远一点的区域的原因比较一致。对于有一人及上就读于私立中学的家庭来说，每个孩子每年花费大约为15,500英镑，这一费用对一个普通家庭来说还是一笔不小的开支。因此许多家长宁愿搬去较远的地方从而节省开支。 其他的选择还包括3区的Golders Green。该区离市区更近，但同时交通堵塞问题也相对更加严重。然而，这里绿化非常好，有独立的咖啡馆和精品店。所有的学生都获得英语和数学GCSE在C级或以上，升学率也达到了91％。 投资高回报率区域 对于看中投资回报率的家庭来说，Townley是一个不错的选择。 报告显示，Bexleyheath的价格在去年飙升了16％，五年内增长了45％。在Orpington的Newstead Wood School附近的女子学校的房价一年内上涨了15％，达到508,180英镑，在5年内增长了53％。五年内涨幅最大的是Tiffin Girls’ School附近的房子，在那里价格上涨了65％，房屋均价为929,948英镑。 以上数据来自Hamptons研究分析师David Fell。他说，无论经济环境如何，好的学区房对买家的吸引力都是巨大的，而且这些地区的房价不太可能下跌。 放眼伦敦最昂贵的几个区域，房价的下跌可以说是买家的福音。尤其对于海外买家来说，现在则可以以更实惠的价格在伦敦的黄金地段拥有自己的住宅。数据显示，虽然整个伦敦的房产市场依然处于上涨趋势，但在脱欧公投后的三个月内，伦敦一区和二区的部分地区平均价格下降了10万英镑！【阅读原文】 张思琪专栏全集 天际投资置业创始人张思琪剖析英国伦敦房产投资 欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论。 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。
在日本拿投资经营签证，需要做这些准备！
日本投资移民，每一年都有很多华人抱着各种目的来到日本，有的是留学，有的是研修，还有的就是为了来日本就职，但有很大一部分华人来到日本以后，经过几年的积累，会选择自己创业。 在日本，外国人如果想自己创业的话，必须要先创办公司。 华人在日本注册公司的具体流程 这社会上假东西太多，假烟，假酒，假新闻，假中介，就王八是真的，还叫假（甲）鱼！ 也不知道是从什么时候开始的，把出资500万日元以上，看似门槛很低的日本投资经营（经营管理）签证宣传成了近似于欧美的移民制度，只要出500万日元，就能拿签证的意识形态在中国社会不停的蔓延。 造成每天成立公司，申请投资经营签证的咨询乌泱乌泱地，希望合作的中国现地移民中介公司大量出现。 自己都没搞明白日本投资经营签证是怎么回事，就申请签证！来了之后发现和中介说的不是一回事，各种各样的问题出现。每天QQ，微薄，微信只要打开，就各种各样的咋办啊？入国管理局不是我开的，很多问题解决不了就是解决不了。所以，办之前都先把该了解的都了解了。 在百度上输入「日本投资经营签证富永」，就会出现很多我写的关于日本投资经营签证的评论，可以看一下。 用句东北话来说，你们真给我整压抑了。笑 咨询的人多，我就要一股子一股子的写，来减少每一个咨询的时间。 好，富永今天说说海外华人在日本成立公司的流程。 ① 在日本成立公司需要有代表取締役、株主、発起人。 代表取締役：经常说成社长，无国籍，无签证限制。 株主：股东的意思，无国籍，无签证限制。 発起人：大伙儿每人出点钱开个公司吧。就是号召成立公司的人。无国籍，无签证限制。 ※从事法律工作或者学过法律的朋友，不要搬出日本的公司法来和我争论，这个地方解释的不对，那个地方解释的不全面。我只是想让没有专业知识的人能看懂，话糙理不糙。 都没有国籍，没有签证的限制来看，任何一个外国人在日本都可以自由的成立公司。不过，从成立公司的手续，流程来看，就会明白在日本没有中长期签证的外国人是完成不了成立公司的手续的。 ② 在日本成立公司的流程 定款做成 → 定款公证 →注入资本金→ 成立公司 在日本公司成立之前是开不了公司帐户，所以注入资本金的这个步骤里，必须把公司的资本金放入発起人的个人帐户里。在日本没有中长期签证的外国人，银行几乎不会给办理个人帐户，所以没有日本中长期签证的外国人不能自己一个人完成成立公司的手续。 这是発起人的个人帐户，帐户里需要显示资本金的入金记录。对汇款还是现金存入没有要求。 ※定款：写有公司名字，公司地址，公司的经营范围等等的资料 ① 海外华人如何在日本成立公司？ 综上所述海外华人在日本没有个人帐户，所以自己完成不了成立公司的手续。 这个问题应该怎样解决？ 可以找一个在日本信得过的朋友一起做発起人，这个朋友是日本人还是外国人都没有关系，只要他在日本有个人帐户就可以完成成立公司的手续。公司成立完成之后，开设公司帐户，然后把放在朋友帐户里的资本金转移到公司名义的帐户里。 最终成立的公司是这样的： 代表取締役：海外华人。 株主：海外华人。 発起人：海外华人和在日本的朋友。 也就是仅仅用了一下日本朋友的帐户，公司的股东，社长都和他没有关系。 ③ 经常有的疑问 这个在日本的朋友一定要是日本人吗？ 不是。 这个在日本的朋友如果是外国人，一定要是永住吗？ 不是，因为仅仅是出了一个名义，不参与任何经营活动，所以对签证的种类没有要求。 ※非入国管理局官方回答，仅仅是到现在为止没有因为签证种类出现问题的先例。 听说现在可以先申请一个4个月的签证，就可以在没有日本朋友的情况下完成成立公司的手续了，是这样的吗？ 是的。 （据日本之窗）
英国房产税费
英国购房流程 | 英国房贷流程 美国 | 澳洲 | 加拿大 英国房产税 相关阅读：居外课堂：五大海外热门国家买房税费大PK
加拿大购房流程
加拿大房产税费 | 加拿大房贷流程 美国 | 英国 | 澳洲 相关阅读：居外课堂：五大海外热门国家买房流程汇总 加拿大房价涨势持续。加拿大房地产协会公布的价格指数显示2016年11月份加拿大房价较上月增长0.3%，同比上涨14.4%，继续呈现强劲同比涨幅。房价增长最大的区域为菲莎河谷、大温哥华区、维多利亚。市场销售活动同比增长1.6%。>>>详细 加拿大最新房价走势>>> 海外买家如何在加拿大买房贷款 目前加拿大的房贷政策较为开放，除了我们熟悉的新移民、非居民等贷款项目之外，也有一些银行和金融机构向境外人士（无加国身份）投资购买加国本地房产提供特别贷款项目，以迎合越来越多海外投资者；与国内相比，加拿大的房贷制度更完善、产品更丰富，而且，对于海外买家来说，只要满足一定要求，也是可以办理房贷的。【阅读原文】 中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题 温哥华和多伦多是加拿大移民人口最多的城市，尤其是温哥华，中国移民占温哥华整个城市人口比例约30%。受自然环境和教育资源等有利条件所吸引，近年来到加拿大买房的内地买家越来越多，而大陆移民固有的对房地产买卖的一些疑问也渐渐涌现出来。【阅读原文】 五大海外热门国家买房税费大PK 买房中必须支付的费用，是最重要的买房成本。目前，美国、澳洲、英国、加拿大、新加坡已成为国内买家海外买房的重要市场，为此，居外网将为大家详细列举在这5大热门国家买房，都有哪些主要费用项目、费用所占的比例是多少以及最大花费是什么。【阅读原文】 海外买房是否可以移民？ 在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用，那么目前都有哪些国家可以买房移民，哪些国家不可以买房移民呢?下面，居外为你一一介绍。【阅读原文】 解答您在海外买房中最常碰到的问题 在国内房价高涨的形势下，国人开始大举进攻海外市场，买房移民，投资移民，以房养学，以租养房等等创造了空前盛况，但是海外购房如何购，需要准备哪些材料以及适合哪些国家是投资者的疑问，居外为大家一一讲解。【阅读原文】 最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响？ 2015年9月6日，外汇局上海分局下发通知加强银行代客售汇业务监管，其中个人分拆购汇被严格监管受到了广泛关注。尽管分析人士指出，新规出台与近期加强外汇监管有关，并非限制个人正常购汇行为，对大家个人留学旅游等换汇也影响不大。【阅读原文】 了解更多加拿大买房知识，点击：居外网海外置业系列——加拿大买房百科>>> 掌握加拿大最新房市动态，点击：加拿大房闻速递>>>
日本买房流程详解
日本房贷流程 | 日本房产税费 美国 | 澳洲 | 英国 | 加拿大 | 泰国 除了商品 日本房市也要被中国买家“攻陷”了 当中国游客“暴买”日本货架上的商品之后，近两年的时间内，日本的房价上涨了接近30%，居外网统计发现，截止2016年5月，日本的询盘量上涨了26%，2015年第二季度中国人对日本房地产的购买意愿指数为2086，比第一季度激增了54%。>>>详细 奥运会助攻 东京房市回暖倒计时 近年来，亚洲各短线目的地成了中国游客出境游的“心头好”，除了新兴的旅游国家泰国、韩国外，日本一直都是国人出境游的“人气王”。根据日本政府观光局(JNTO)公布的数据，今年上半年日本接待外国游客首次突破1000万人，达到1171.4万人次，其中，中国游客人数最多。>>>详细 海外买房是否可以移民？ 在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用，那么目前都有哪些国家可以买房移民，哪些国家不可以买房移民呢?下面，居外为你一一介绍。【阅读原文】 解答您在海外买房中最常碰到的问题 在国内房价高涨的形势下，国人开始大举进攻海外市场，买房移民，投资移民，以房养学，以租养房等等创造了空前盛况，但是海外购房如何购，需要准备哪些材料以及适合哪些国家是投资者的疑问，居外为大家一一讲解。【阅读原文】 最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响？ 2015年9月6日，外汇局上海分局下发通知加强银行代客售汇业务监管，其中个人分拆购汇被严格监管受到了广泛关注。尽管分析人士指出，新规出台与近期加强外汇监管有关，并非限制个人正常购汇行为，对大家个人留学旅游等换汇也影响不大。【阅读原文】 查看日本最新房源信息，点击：日本精品房产>>>
在日本买房置业不能省的税费大全
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中国房地产投资者在澳洲面临更重征税 各州税费计算详解 | 澳洲
内容摘要 目前维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州都对海外投资者征收房地产印花税。 新南威尔士州已经当地对期房开发提出新的要求，针对外国人的附加印花税很快也会再次提高 。 联邦政府实施了“幽灵税”，取消了资本所得税豁免制度，并规定了新开发项目中海外所有权不能超过50%的限制。 从2017年7月1日起，新南威尔士州针对外国公民加收的附加印花税从4%涨至8%，同时，土地税从0.75%涨至2%。这项措施是新南威尔士州州长贝瑞吉克莲紧随维州、昆州加税脚步宣布的。在国家层面，也出台了更多的法律法规，旨在打压中国及其他外国投资者。 国家层面有什么？ 幽灵税 （Ghost tax） 继2016年增收印花税之后，澳政府在2017年联邦预算中增加了“幽灵税”。 如果在房子在一年中被空置6个月以上，那外国投资者将每年要起码多交5千澳元的附加税。 资产所得税豁免被“取消” 自2016年7月1日起，外国投资者在出售房产时，会预扣10%的资产所得税。然而此规定仅限于价值2百万澳元及以上的房地产。 从2017年7月1日起，该标准降低至75万澳元，并提高预扣税率至12.5%。 这一变化会对在悉尼、墨尔本都市圈置产的外国投资者造成很大的影响，因为当地房价中位数普遍高于75万澳元。 新开发项目的所有权 如果你在考虑购买公寓期房，那么这项措施可能影响你的购买资格。因为从2017年7月1日起，新开发项目的海外所有权不得高于50%。 新南威尔士州附加印花税 同时符合以下情况的买家将在购房（无论新建或现成）时缴纳附加印花税： 你是外国公民，或澳洲临时居民； 你在2016年6月21日之后签订的买房合同。 除此之外，如果是2017年1月1日之后购买的房地产，你还应再缴一笔土地税。 这些附加税不适用于购买商用房地产，如零售店铺或办公室。 税费有多贵？ 目前，附加印花税为4%，土地税为0.75%。然而，从2017年7月1日起，附加税会分别涨至8%与2%。 个例分析 在没有附加印花税政策的时候，无论中国买家还是澳洲公民，购买新洲一处价值80万澳元的房地产所产生的印花税都为31,490澳元。 在目前4%的附加印花税政策下，中国人或任何外国人则要缴纳63,490澳元的印花税，比以前需多缴32,000澳元。 从7月1日起，外国人应缴的印花税总共为126,980澳元。 然而… 新南威尔士州并未就此收手 另外，外国投资者在购买期房住宅时不再享受12个月的印花税延迟期。与50%的项目外籍所有权限制一起，新州和联邦政府都在想尽一切办法限制期房投资交易。 Home Loan Experts 建议实时关注新洲税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。 维多利亚州附加印花税 同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税： 你是外国公民，或澳洲临时居民； 你在2015年7月1日后签订的买房合同 税费有多贵？ 2015年7月1日附加印花税生效之前，维州的印花税是浮动的。价值2万5千澳元房产产生1.4%印花税，96万及以上的则产生5.5%的税费。 如果合同是在2015年7月1日至2016年6月30日之间签订的，那么除了上述税款，还应再缴纳3%的附加印花税。 意思就是，在新的附加印花税率下，2016年7月1日之后购买的房地产都会另外产生7%的交易税。 幸运的是，只有印花税上涨，而非土地税。 2017年1月1日后，空置土地税已经从0.5%涨至1.5%。 个例研究 维州一处价值80万澳元的房产，标准印花税为43,070澳元。 如果是外国房主，印花税则上涨至99,070澳元。 我们建议实时关注维州税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。 昆士兰州附加印花税 同时符合以下情况的买家将在购房时缴纳附加印花税： 你是外国公民，或澳洲临时居民； 你在2016年10月1日后签订的买房合同 税费有多贵？ 附加印花税为3%。 个例研究 之前，昆州一处价值80万澳元的房产应产生21,850澳元印花税。 如今印花税为45,850澳元。 我们建议实时关注昆州税务局官网以获取最新资讯，了解最新变化。 如何避免附加印花税？ 符合以下情况的买家，不用缴纳新增的附加印花税／土地税： 你是澳洲公民，或澳侨（即在海外生活和工作的澳大利亚公民）。 你是澳洲永久居民。 你以你澳籍／永居配偶的名义置产。 如果以上情形你都不符合，可以考虑在没有附加税的州购房： 塔斯马尼亚 南澳 北领地 西澳 如果我即将成为永久居民呢？ 如果你在考虑成为澳大利亚的永久居民，那么你确实可以避免澳政府针对外国投资的附加税。 但是这个情况就相对复杂了： 如果你在昆士兰或维多利亚购房， 交换合同的时候，你本人必须在澳洲，以避免附加印花税。 在新南威尔士州，交换合同与清算的时候，你本人必须在澳洲，以避免附加印花税。 在你取得永居身份后，还应至少在澳停留200天。 澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
三大投资策略，助您入门英国房产市场！
房产投资者，听起来门槛很高，但实际操作起来并没有想像中那么难。万丈高楼平地起，只要开始投资了第一套房产并成功将其出租，那么恭喜你！你已成功将这个国家80%的人甩在了身后。如果投资策略合宜，运作恰当，你的资产将随着你的经验一起“滚雪球”，早日实现财务自由。 接下来我们总结和分析一下市面上行家们常用的三种房产投资策略，希望能够通过具体的数据让大家对房产投资的投入和回报有更具体的了解，并因此产生兴趣。 >>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国房源 开始之前，先科普几个相关概念： 毛收益率=年租金收入/房产总价 净收益率=年租金利润（年租金收入-年成本）/房产总价 投资回报率：年租金利润/投入资金总额。 假设房价是£100,000，年租金收入是£8000，那么毛收益率是8%，其中利润是£5000， 那么净收益率是5%。 但如果实际投入的资金其实只有£20000，剩余部分是银行按揭贷款，刨除房贷利息后的利润是£4000，那么投资回报率就是£4000/£20000=20%。 投资汇报率（ROI， Return on Investment）是我们在投资时最常讨论的概念。 策略一：买房出租，再买房再出租 —就是这么简单粗暴！ 目标： 在20年中构建起稳定健康的收入租金收益渠道。 策略总结：集中火力购买一套收益率较高的房产并将其出租；在家庭积累充裕的情况下逐渐增加房产数量。 前期资本需求：中等 需要投入精力：前期较低，后期由于数量的增多而略有增加。 持续性的投资需求：高 适宜人群：有一定的积蓄，稳定的工作和较为可观的收入，家庭收入每月有一定结余，希望能够进一步拓宽收入渠道。 这个策略的适宜人群一般本职工作比较忙，又有家庭要照顾，所以能花在房产管理上的时间和精力比较有限。这两方面的缺失需要通过前期较大的资金投入来弥补。 一起来算笔帐：假设有£25000存款作为启动资金。使用曼彻斯特Eccles 地区一栋三居室连体房产为例。该房产的售价是£80000，内部状况良好，看起来不需要进一步进行大规模装修就能出租。 购买这套房产前期需要投入的资金列举如下： 首付：£20000 (售价的25%) 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£2400（根据今年四月出台的最新政策计算） 装修费用：£1000（简单的打扫，安全证书，其他小物件的添置等） 该区域内同类型房产出租的价格约£595/月，保守估计我们取£577/月作为估算值。而出租该房产所产生的运营费用为： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10%– £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 那么这个房产带来的税前月净收入为£191.75. 该类型的房产以家庭型长期租用为主，所以每年预留2周时间作为空置成本。这样算下来一年的利润为£2212.47, 以投入£25000做计算，年投资回报率为8.8%! 这是最简单省力的房产投资策略，准入门槛相对较低。如果存钱够给力的话，每过18个月再买一套，坚持15年的话税前租金收益可达£22000。虽然个人所得税的缴纳会稍微阻碍节奏，但是一旦这个雪球滚起来，通过租金收益进行的再投资速度会越来越快。 策略二：巧妙使用贷款，让现金流起来 目标：在起始资金投入有限的情况下创建租金收入。 策略总结：同等条件下选择价格便宜但需要重新整修的房子，通过内部改造来增加其价值，再向银行申请抵押贷款来套活现金流。 前期资本需求：中等 需要投入精力：较高 持续投资需求：低 适宜人群：有一定的空余时间和精力进行房产整修和贷款转换工作。 一起来算笔账：以下这个位于利物浦的三居室房产，售价约£55000，内部装修方面有待于进一步修整。预计需要花费£10000英镑的人工和材料费用能达到比较合适的水平。而同一区域内差不多时间相同类型的房产市面价格为£80000售出，如果整个装修项目进度和预算控制合理可能获得£15000的毛利润。 这个策略成功的关键是何如尽量压低旧房子的买入成本，以确保重新装修后的利润空间。因为买房所需要的原始贷款时间比较短，而银行通常只愿意将贷款发放给“可居住”房产，买家通常会先使用过桥贷款（Bridging Loan）来完成购买,利率在0.75%-1.5%每月，另外加上贷款总额2%的费用。而由于在装修完成后，短期之内就会把房产进行再次抵押贷款（Refinance）。 购买这套房产所需要的资金投入： 首付：£16500 (售价的30%， 剩余的£38500使用过桥贷款) 贷款费用：£3850（按每月1%的利息共8个月，并加收2%手续费） 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£1650 装修费用：£10000 总投入：£33500 通常在拥有房产6个月以后，可以向银行申请抵押贷款, 而贷款的额度是装修完以后市场价值（£80000的75%）： 抵押贷款获得：£60000 偿还过桥贷款：£38500 结余：£21500 原始总投入£33500，通过抵押贷款后将结余的£21500先收回，那么实际捆绑在这个房产投资上的金额仅为£12000。 将房产出租估计可以获得房租£577/月，其他支出： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 如之前一样，每年预留两周的空置成本，那么每月的税前净利润为£184.37, 相当于£2212.47每年。但由于总投入资金仅为£12000，通过巧妙的使用和转换贷款以及装修精力的投入，这笔投资的汇报率将近18.5%, 比第一种策略高了将近10个点。 策略三：看准时机出手，坐等房价增值 目标： 长期投资，等待房产增值作为主要收入 策略总结：选准潜力房产出手，虽然兼顾租金收益和房产增值潜力，但以租金收益覆盖日常开支，主要等待房产增值 前期资本需求：较高 需要投入精力：低 持续投资需求：低 适宜人群：手头有较多可用资金，有耐心放长线掉大鱼 一起来算笔账：以下这个位于南安普敦的两居室公寓售价£142000： 购买这套房产需要投入的资金为： 首付：£35500（总价的25%） 印花税：£4600 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 总投入：£41600 该区域内同类型房产的月租金收入为£850/月，其他相关支出： 房贷：约£443.75/月 物业费：约£100/月 房屋保险：£0/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £85 维修基金：月租的5%（公寓所需的个人维护费用相对较低）£42.5 保险起见，每年预留一个月的空置成本，该房产可以带来£165/月的税前净收入。虽然该房产的前期投入比以上两个案例高而收益没有那么高，但由于该公寓的地理位置佳，房产自身的条件好以及周边的设施完善，其在增值方面的潜力比以上两个房产要大。 根据英国房价的历史增长趋势，每9年平均房价增长将近两倍，最长的翻番速度不超过14年。因此，虽然有些长远，但预计该房产在20年时间内价格翻番应该是很有希望的。 这个投资策略的重点是需要思考买什么样的房子买哪里的房子能够带来最大的增值。选对投资的地点很重要，这种选择应该以对房产的刚需为导向。通常经济和贸易活动比较活跃，公司比较密集的城市是首选。而在城市内部，最先和最快的增长点一般都出现在各项设施都比较完善的高端，中心区以及学区内。 （互联网综合整理）
申请马来西亚留学方法
马来西亚不仅是一个经济发展水平特别高的国家，教育发展水平也很高，在国际教育领域里取得的成绩也是为世人所瞩目的。对于国内自考生来说，如何才能顺利申请上去马来西亚留学呢？下面我们就来详细分析下自考生去马来西亚留学的申请信息。 自考生去马来西亚留学申请 马来西亚的公立大学不承认自考学历。想进马来西亚的公立大学很难，成人高考、自考、夜校之类的马来西亚公立大学是不承认的。马来西亚公立大学读研申请要求比较严格，特别是在学历背景上严格限制。所以大家还是考虑申请马来西亚私立大学的研究生。 一、高中生马来西亚留学申请条件： 1、完成高三学习，平均成绩在75分以上的学生，可直接申请留学马来西亚一些院校的本科课程。 2、拥有雅思5.5分或托福成绩80分以上的学生，可免修语言课程。 二、大专生马来西亚留学申请条件： 1、大专在读生马来西亚留学申请，部分留学院校校可以申请减免学分。 2、大专毕业生可直接申请马来西亚研究生课程或专升本课程。 3、留学马来西亚申请MBA课程需要完成三年大专课程及五年以上工作经验的学生。 4、拥有雅思5.5分或托福成绩80分以上的学生，可免修语言课程。 三、本科生马来西亚留学申请条件： 1、大学在读生留学马来西亚可以申请减免学分并继续攻读本科课程。 2、本科毕业获得学士学历的学生可以申请马来西亚研究生课程。 3、留学马来西亚申请MBA课程需要本科毕业及三年以上工作经验。 4、拥有雅思5.5分或托福成绩80分以上的学生，可免修语言课程。 四、研究生马来西亚留学申请条件： 1、国内三年制专科毕业并具有5年以上工作经验者。 2、国内本科毕业生无工作经验要求。 3、以上学历证书必须经过国内公证机构公证。 4、拥有雅思6.0分或托福成绩85分以上的学生，可免修语言课程。 （据立思辰留学360）
