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外籍人士在迪拜该选择买房还是租房？

许多外国人面临着在迪拜租房还是买房的难题。迪拜拥有独特的房地产法律、迷人的社区和蓬勃发展的市场，因此，做出正确的选择对外国人来说至关重要。不了解法律、税收优惠和房产选择可能将错过有利可图的投资或支付过高的租金。我们将带你了解买房和租房的区别，让你可以决定作为外国人在迪拜应选择哪个方式居住。 1. 在迪拜租房和买房的区别在迪拜租房还是买房取决于几个因素，例如居住时间长短、财务状况和个人喜好。迪拜为租房和买房提供了有吸引力的选择，每种选择都有各自的优势。为了帮你做出正确决定，让我们分析一下迪拜租房和买房的区别。租房买房初始费用押金（年租金的5%-10%）首付（外籍人士需支付房产价值的 20%-25%）每月付款租金房屋贷款、维护费灵活性高（可签订短期合同）低（长期承诺）长期投资未获得股权升值潜力法律需求需要进行 Ejari 注册仅限永久产权区域的房产所有权签证资格不适用拥有房产可获得居留签证税务优惠不适用不征收财产税或资本利得税 2. 需考量的关键因素当你在抉择应该在迪拜租房或买房，以下的因素应该被列为考量，以帮助你做出更好的决定。 i) 逗留时间如果你只打算在迪拜短期逗留，大约1-2 年，租房可能是较理想的选择。对于长期居住者或投资者来说，购买房产是一个更明智的财务决策，因为它可以让你随着时间的推移积累资产。 ii) 财务状况在迪拜购买房产需要大量的前期成本，包括外籍人士的 25% 首付。相反，租房需要较低的初始投资，但这不会带来长期的财务回报。 iii) 投资潜力迪拜的房地产市场一直表现出强劲增长。根据迪拜土地局的数据，过去几年，主要地区的房价上涨了 20%-30%。这使得购买房产成为一个不错的长期投资选择。 3. 外国人在迪拜购买房产的法律步骤 i) 永久产权外国人可以在指定的永久产权区域购买房产，例如迪拜码头、朱美拉棕榈岛、迪拜市中心等。 ii) 抵押贷款资格外籍人士可以在迪拜获得抵押贷款，但一般上银行会要求至少支付 25% 的首付，并需要借贷者提供收入和居住身份证明。 iii) 谅解备忘录 (MOU) 一旦报价被接受，买方和卖方都会签署谅解备忘录，以利用这法律文件来确认销售条款。 iv) 无异议证书 (NOC) 买家必须从房地产开发商处获得 NOC，以确保该房产没有未付费用。 v) 所有权转让一旦在迪拜土地局完成转让手续后，买方需支付 4% 的转让费。现在，你已了解如何做出买房或租房的抉择，关键在于根据自身的财务状况、生活需求以及未来规划，选择最适合自己的居住方式。无论是买房还是租房，都是人生的重要决定，需考虑周到才行。对迪拜房地产市场毫无头绪？让居外协助你！填写以下表格，我们将尽快与你联系！

迪拜房产投资风口已至：7大理由不容错过！

迪拜的天际线不仅是现代建筑的杰作，更象征着无限的机遇。这里有飞速发展的经济、奢华的生活方式，还有得天独厚的地理位置，难怪迪拜成为了房地产投资的热门选择。不管你喜欢豪华别墅、时尚公寓，还是高端商业空间，迪拜都能提供丰富的投资机会，前景相当诱人。一起来看看，为什么迪拜应该是你房地产投资清单里的头号目标吧！ 1. 地理位置优越优秀的投资点离不开绝佳的战略位置。迪拜地处欧洲、亚洲和非洲交汇处，独特的地理优势使其成为国际贸易、旅行和商业的重要枢纽。凭借这一全球化的便利条件，迪拜已跻身全球最繁忙机场之列，仅2024年上半年便接待了超过4490万名旅客。迪拜的战略位置不仅推动了商业繁荣，也为房地产市场带来了巨大潜力。随着跨国企业、全球初创公司和富裕外籍人士的不断涌入，对商业和住宅物业的需求持续攀升。 2. 经济增长多年来，迪拜从依赖石油获得收入转型为以旅游、金融、贸易和房地产为驱动力的多元化经济体。根据世界银行的预测，阿联酋的GDP预计在2025年可以增至3.8%。随着经济的持续增长，住房和商业空间的需求也在不断上升，越来越多的企业在迪拜的自由区设立办事处。同时，专业人士、游客和外籍人士的涌入使得从经济型公寓到豪华别墅等各类住房需求持续增长。 3. 房产价格稳定上涨根据居外IQI首席执行官Kashif Ansari透露，迪拜住宅房地产价格预计将在2024年上涨近20%。在像迪拜市中心、迪拜码头和棕榈岛等热门区域，房地产市场已经显示出稳定的增长趋势。无论你是经验丰富的投资者，还是首次进入市场，这些不断上涨的价格为资本增值提供了绝佳机会。 4. 豪华品牌高端物业品牌奢华物业的崛起为迪拜房地产市场注入了新的活力。 Kashif Ansari提到，像梅赛德斯-奔驰等知名品牌的加入，充分彰显了迪拜在全球房地产市场中的稳固地位。与这些顶级品牌的合作，为物业增添了独特的魅力，成功将奢华生活与全球知名品牌融合，吸引了全球高端买家的关注。未来五到六年，迪拜预计将推出12.5万套奢华住宅单元，满足不断增长的投资者和高端购房者需求。 5. 旅游业繁荣迪拜的旅游业持续强劲增长，目标是到2025年吸引2300万至2500万游客，显示出这一行业的无限潜力。 2024年，迪拜创下了1715万国际游客的历史新高，比2022年增长了19.4%，也超越了2019年设定的1673万游客的纪录。此外，像迪拜购物中心和阿联酋购物中心等购物热区，每年吸引数百万游客。对于房地产投资者来说，这为短期租赁市场带来了巨大机会。 Master Host指出，投资迪拜的Airbnb物业通常能获得7%到12%的投资回报率（ROI），远高于其他市场。 6. 友好的投资环境迪拜一直致力于为外国投资者打造一个欢迎且便利的环境。迪拜透明的法律框架和政府支持，使其成为全球房地产投资者最安全的市场之一。迪拜在世界银行的《营商环境报告》中名列前茅，投资者在这里享有强有力的法律保护和稳健的房地产市场。此外，迪拜的黄金签证计划为房地产投资者提供10年居留权，展现了该市吸引长期投资的决心。黄金签证计划的福利包括：提供6个月多次入境签证，便于办理居留许可； 5至10年的长期可续期居留签证；无需担保人即可维持居留资格；即使在阿联酋外停留超过6个月，也不会失去居留身份；可担保家庭成员，包括配偶和子女；可担保无限数量的家政人员；持有人去世后，家庭成员可继续在阿联酋居住，直到签证到期。 7. 零税收！迪拜与全球其他城市不同，免征物业税、资本利得税以及租金收入所得税。这一免税政策意味着投资者可以享受更高的净回报。相比之下，伦敦和纽约等城市的物业税每年可能高达物业价值的2%或更多，严重压缩了投资收益。迪拜的零税收环境让投资者能够最大化物业收入，提升投资回报。别错过等待你的绝佳投资机会！在这里留下你的信息，让我们一起将你的梦想变为现实。

摆脱财赤续蔓延釜底抽薪救楼市

财政司司长陈茂波日前在立法会会议上表示，初步估算2024/25年度的综合赤字将达约1,000亿元，远高于今年《财政预算案》估计的481亿元。这将是连续三年赤字超过千亿，财政储备预计仅剩约7,000亿元。赤字扩大与卖地收入大幅减少密切相关。在2016至2022年期间，每年卖地收入接近千亿元，但之后逐年下降：2022/23年为700亿元，2023/24年降至200亿元，2024/25年初步预算估计为330亿元。然而，由于多幅地皮流标，截至11月底，卖地收入仍未达到50亿元。除了卖地收入的直接减少外，楼宇买卖交易所涉及的印花税收入也随之下降。2023/24年印花税收入仅为491亿元，仅为原预算850亿元的58%。随着特朗普将在明年初正式上任，中国香港将面临更多挑战，除了贸易战外，金融战也可能随时展开，使港府的形势更加严峻。目前，中国香港赤字不断累积，且最近发债认购不足，评级机构可能会下调香港的信用评级。这不仅会提高港府、公营机构，甚至香港私人企业的发债成本，还可能对本港营商环境带来负面影响。更令人担忧的是，届时可能有人借机狙击港元，动摇联系汇率，进而将香港推入危机。不过，要解决财政赤字及相关风险，关键在于刺激楼市复苏。这一道理并不复杂，香港政府高官们也一直在采取措施救市。今年初，全面撤销楼市调控政策，吸引了大量新香港人入市，但效果仅是昙花一现。之后，施政报告中再次提出放宽楼宇按揭政策，但在利息走势不明朗的背景下，投资者入市依然稀少，因此效果并不显著。近期，金管局也宣布将为2021至2023年购买楼花的买家提供一次性特别安排，按揭成数最高可达八成，入息占供款比率提升至六成，旨在防止大规模挞订事件，并避免进一步打击买家信心。虽然港府已采取一系列措施，政策方向正确，但在时机把握上并不理想，因此未能产生显著效果，甚至动摇了市民对政府救市能力的信心。因此，下一步必须采取更具冲击力的举措，迅速见效。事实上，不少内地同胞通过高才、优才等计划移居香港，旨在为香港的繁荣作出贡献，这不仅符合中央的方针，也有利于香港的长远发展。然而，在外汇管制的框架下，他们往往面临从内地调动资金到香港置业的困难。在笔者执笔时，跨境理财通2.0正式落地，这一计划使大湾区的合资格投资者能够通过资金闭环安排，投资对方的投资产品。因此，合资格的移居人士也可以通过闭环方式将资金汇入香港用于置业，未来若出售物业，则需通过闭环方式将资金汇回内地。笔者相信，如果香港政府向中央提出申请，获得批准的机会较高。此项措施能够显著增加购买港楼的潜在买家，而他们往往倾向购买新楼，这有助于缓解发展商的存货压力，进而激励他们更加积极入市买地。这样一来，香港的财政赤字将能得到迅速解决，香港经济也将看到曙光。

外国人可以在日本买房吗？

日本丰富的文化与稳定的房产市场常常吸引许多投资者前往该国购买房地产。在日本购置房产的梦想触手可及，但买房前，你需要深入了解国外投资者需遵守的日本房产法律。这篇文章将为你详细解析每个步骤，帮助你自信无忧地实现购房梦想！ 1. 外籍人士可以在日本买房和土地吗？外国人可以在日本购买房屋和土地，因为日本对房产所有权没有法律限制。无论是日本本地人还是外国买家，房产交易流程和法律规定都是透明且一致的。但需要注意的是，购置房产并不意味着可以获得永久居留权或日本居住签证。日本是少数几个允许外国人以永久产权购买房产的亚洲国家之一，这对外国投资者非常有吸引力。在日本拥有房产，如房屋或土地，尤其是在像北海道和二世古这样的热门地区，还具有资本增值的潜力。 2. 房产所有权类型 i) 永久产权想要进行长期房产投资的外籍购房者，永久产权的房地产将相对合适，因为永久产权包含了土地和房产的所有权。屋主可掌握房子的决定权，让你自由且无束缚地出售。然而，永久产权地房产需要定期偿还房产和城市规划税。 ii) 租赁产权租赁权是指房屋所有权，但不包括房屋所在土地的所有权。这类型的产权在人口密集的城市地区很常见，价格也较为实惠，但需要向土地拥有者支付地租。租赁权也可能有所不同：地上权（Surface Rights）：拥有建筑物所有权，但对土地所有权是有限的。租借权（Rental Rights）：限制对土地的改动或转售的可能性。 3. 外籍人士可以在日本贷款买房吗？如果外籍购房者有永久居留权或与日本公民结婚，那在日本申请房贷会更容易获批。日本的银行也会向那些在日本长期稳定工作的外国人提供贷款。需要融资的非日本居民可寻找在日本和母国皆设有分行的银行机构，使融资申请相对容易通过。银行会根据以下内容对申请者进行个人评估：当前就业状况及工作经历总体财务状况当前薪资（银行通常要求年收入在200万至500万日元之间，但具体会有所不同）年龄现有的房贷情况你可选择签署固定利率贷款或浮动利率贷款。在日本，固定利率贷款的利率较低，因此较受欢迎。在所有亚洲国家之中，日本买房的限制较少，所以吸引着许多来自国外的投资者。

申请加入日本国籍的方法和费用

社会的进步让国籍开放的程度逐渐变高，同时也可以自由的选择国籍。大多数人更换国籍是为了让自身有更好的发展空间或享受更多的福利和优势。一般都选择发达国家入国籍，成为公民之后享受的社会福利条件和本地人同等。移民日本的浪潮从未间断过，也有人在日本留学或者工作之后会选择加入该国家国籍。关于入籍日本的方法和具体流程通过，我们将在以下内容里为你详细分享！一、海外人士获得日本国籍的方法 1. 在日本连续五年及以上有固定的住所，如果这一条件无法满足，这几点满足其中任何一个也能行：在日本出生并且定居，或者在日本连续拥有固定住所三年，父母其中有一方是在日本出生。在日本连续居住满十年或者更久。在日本拥有固定住所满三年及以上时间，且是日本公民的子女。证明自己拥有的住所或者在日本居留的时间也日期范围内，同时还要提供期间离开或者返回日本的时间。护照、签证的时间都可以作为有效证明。 2. 最低年龄必须达到18周岁，并且提供自己的年龄是达到国家规定的法律年龄。 3. 证明自己品行端正。提供正式犯罪记录检查报告，且报告显示你没有任何犯罪记录。 4. 证明自身有资金或者有能力在日本能够维持生计。有工作并且已经申报，移民局可能会去工作地进行相关的询问。 5. 获得日本国籍后必须放弃其他国籍，日本是不允许存在双国籍的。 6. 参加资格预审面试。满足日本入籍的要求之后，主动联系在日本居住地的地方法律事务局司法部，该部门会对你安排一次面试，初次面试筛选会以电话的方式进行，满足条件还会进行第二次。 7. 参加第二次面试。这次面试相对来说比较具体，还要提供对应的资料。主要有结婚证、出生证明、护照、国际旅行证件、就业证明、资产证明、居住或住所证明、成绩单或文凭教育证明、犯罪历史证明、身体精神状况证明。 8. 观看入籍的视频，只要进行申请都需要观看。 9. 汇编自己的证明文件，可以详细研究参考手册。通常准备好之后需要联系负责个案的官员召开申请会议。 10. 参加一次或者多次申请会议。主要目的是完善和补充不足的证明资料。 11. 资料被检查的期间需要耐心等待。可能会随时被联系，要求提供更多的材料和信息。申请的过程可能需要好几个月。 12、参加最终的会议。该会议主要是你的申请会被当地的法律正式接受，法务省受到材料批准后，就正式加入日本国籍。对于大多数海外人士来说获得日本国籍的方式就是以上内容，除此之外，还有通过承认亲子关系入籍日本的方式、通过出生而获得日本国籍。二、申请过程中需要的费用关于申请加入日本国籍需要费用并不是特别多，主要有复印文件的费用、路费、手续费、时间成本费用、国籍邮件费用等等。通常情况下所花费用大约为6010日元。大多数证明书的费用都是300日元一张，如果需要提供驾驶证明，费用则是670日元一张，基本证明通常是110日元一张。具体的花费还是要根据申请人的实际情况判断。入籍日本的实际操作并不困难，福利也较吸引人，因此成为了许多外籍人士的选择。如果你有想入籍日本的想法，却对申请流程、条件、费用等各方面不太熟悉，可以把联系方式留在下方，我们会联系您根据实际情况给你推出合理的方案，帮你把对应材料准备齐全，让你尽快获得日本国籍。

揭晓2024年葡萄牙黄金签证的最新申请条件！

欧盟护照一直以来被誉为功能最强大的护照，从而受到全球各地高净值收入群体的喜欢，不仅能够享受欧盟成员国的医疗，还能够享受教育等其他相关福利。身为欧盟成员国的葡萄牙，是一个老牌移民国家，它宽松了入籍政策吸引力很多海外人士.受到众多海外人士的青睐。海外人士申请葡萄牙国籍的成功概率高达92%，因此热捧度非常的高。那葡萄牙入籍申请真的很容易吗？ 1. 葡萄牙黄金签证最新变革（截至2023年10月）之前，葡萄牙政府允许外籍人士通过投资葡萄牙房产来获取黄金签证（Residence Permit for Investment，简称ARI）。该签证的主要目的是吸引外资，并允许投资者在葡萄牙居住和自由出入大多数申根国家旅行。但是，在2023年10月7日起，葡萄牙黄金签证经历了重大变革，取消了房地产投资和150万资本转移作为黄金签证的投资选择。以下是2024年的最新更新：房地产投资逐步淘汰最显著的变化是取消了房地产投资作为黄金签证的资格途径。这不仅包括直接购买房地产，还涵盖了对房地产基金的投资。资本转移不再符合条件此前，投资者可以通过将资金转移到葡萄牙来获得黄金签证，但这一选项也已被取消。 2. 是否有任何替代投资选择？尽管房地产投资不再是一种选择，投资者仍然可以通过以下方式获得葡萄有黄金签证：基金投资向基金投资500,000欧元或以上的资金，投资于最短期限为五年，及至少60%的投资于葡萄牙境内的商业公司的基金。投资公司投资500,000欧元或以上，用于组建总部设在葡萄牙领土的商业协会，同时创造五个长期工作岗位，或加强总部设在葡萄牙领土的商业协会的股本，同时创造或保留工作至少五个长期工作岗位，并且维持至少三年。投资艺术和文化遗产投资250,000欧元或以上，用于投资艺术或文化遗产，通过地方和中央当局、公共机构、公共企业部门、公共基金会、具有公共利益的私人基金会等组织。从事艺术输出活动，以及国家遗产的重建或维护。项目必须要事先获得政府批准。投资研究活动投资500,000欧元或以上，用于投资参与国家科学或技术系统的公共或私人科研机构开展的研究活动。创造就业机会创造至少10个工作岗位。 3. 为什么葡萄牙黄金签证会进行改革？葡萄牙政府对黄金签证进行了改革，主要有两个原因。推动投资多元化为吸引更多技术、研究和创新领域的投资，葡萄牙政府决定将黄金签证的范围扩大，不再局限于房地产投资。通过引导资金进入其他领域，政府希望缓解当前压力，促进经济的平衡发展。减轻人民住房负担问题政府希望通过这些变化回应公众关切，因为房地产投资的激增可能会推高房价，恶化该国的住房负担问题。葡萄牙黄金签证计划的最新变化标志着投资策略向更多元化的方向转变。虽然房地产投资不再是选项，但对于那些希望在葡萄牙居住并获得潜在公民身份的人而言，仍有可行的替代方案可供选择。 4. 海外人士申请需要满足的条件：投资申请人的年龄必须达到18周岁及以上。投资申请人必须进行一笔对葡萄牙经济有利的重大投资。投资申请人必须没有犯罪记录的历史记录。投资申请人必须拥有想要投资的资金。投资申请人必须承诺将投资至少再维持五年时间。 5. 葡萄牙黄金居留卡续签第一年的续签第一年申请人必须在葡萄牙居住满7天及以上，同时要在居留卡到期的前一个月进行续签。续签过程中，申请人必须重新获取生物特征的识别信息，提供最新的犯罪记录情况，并且要支付相关的手续费用。第二、三年续签申请人的居留卡有效期为两年，此期间必须要在葡萄牙居住满14天及以上，然后在第三年年底进行另外一个续签的过程。整体续签的过程其实和第一年是差不多的。第四、五年续签在葡萄牙持有居留卡满五年，是可以申请永久居留权或者公民身份的。如果两个都不想申请，可以每两年继续更新一次黄金签证。 6. 葡萄牙入籍申请的条件 1、申请人持有的临时居留身份必须达到5年及以上。 2、申请人的年龄必须达到18周岁及以上。 3、申请人要遵守法律，没有被判决三年及以上的有期徒刑。 4、申请人要拥有葡萄牙语A2语言等级证书。 5、申请人对国家安全没有任何威胁。入籍葡萄牙相对来说是比较容易的，只要满足基本的条件，基本上都能够成功。如果你有想入籍葡萄牙的想法，同时又对相关的问题不是很了解，可以把您的联系方式留在下方，或者直接与我们联系，我们会跟您详细讲解有关的内容。

银行避险收信贷商业住宅应有别

近日，经民联副主席林健锋议员在与地产代理界代表联同会见金管局高层时哽咽落泪，引发广泛关注，反映了香港银行在关键时刻『落雨收遮』的现象。表面上，银行因抵押品价值下跌而要求借款人补缴差额，属于正常的风险管理，毕竟银行需要保障存户的利益，并对股东负责。然而，事实上，不同的资产类别所面临的风险并不相同。简单来说，商业物业的业主通常是投资者，其投资性质与股票买卖没有太大区别。坊间也有不少声音认为，投资者在市场繁荣时赚得盆满钵满，不能只赢不输。因此，银行不应因他们的错误决策而让金融系统承担风险。因此，当商业物业借贷人出现欠供或严重资不抵债时，银行进行CALL LOAN（要求提早清还欠款）是合理的。另一方面，除了商业物业贷款，银行还涉及大量住宅物业按揭业务，其性质大不相同。大多数住宅物业的业主都是自住的小业主，尤其是在辣招实施后，购房收租的比例明显降低。买家大多只是为了拥有一个安乐窝，他们并非专业投资者，即使楼价下跌甚至陷入负资产，只要有能力供款，通常不会贸然断供。即使在1997年至2003年楼价大跌70%的情况下，住宅坏账比例依然很低，银行面临的风险也有限。因此，金管局要求，只要业主持续供款，银行就不应对贷款人CALL LOAN，这一观点在社会上也已达成共识。然而，近期银行在新造按揭方面出现了罕见的变化。以往，银行间的竞争十分激烈，如今却呈现出互相推让的局面。对于资料不齐全或收入不稳定的申请者，银行理所当然会拒绝。但即使所有文件齐全且符合审批条件，银行也会以贷款配额用尽为借口拒绝申请。正如前文所述，住宅按揭的风险相对较低，且楼价已下跌超过25%，风险也相应减少。坊间有一种说法认为，银行拒绝贷款是因为利率过低；如果这是事实，应该会有银行以较高的息率开展业务才对，但现实中并未出现这种情况。因此，利率高低似乎只是一个借口。无论如何，住宅市场涉及超过100万个小业主，如果银行过度收紧住宅按揭，资金和物业的流通性将进一步受挫，楼价下行压力也会进一步削弱大家的消费能力。一旦这种恶性循环出现，经济可能陷入长期低迷，甚至引发通缩。因此，银行有责任维持社会的稳定趋势，确保市场有适当的资金流动，保持资产的流通性，不应拒绝符合条件的住宅按揭申请。帮助市民安居乐业也是银行应尽的社会责任。

市场兴奋退却买货寻宝好时机

上周五，城市领先指数（ CCL ）数值跌至144 ，逼近今年的低位143.02 ，周跌幅达1.4%，延续此前四周下跌趋势，累计跌幅1.97%。其实，自二月底“撤辣”之后的10周， CCL呈五升五跌，累计涨幅仅0.69%。不少人认为“撤辣”对楼价推升的效应明显消失了！但在同一天内，一手新盘市场却出现三宗过亿元豪宅成交。当中包括，赤柱黄麻角道的One Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房，实用面积3304呎，花园1121呎及737呎天台，呎价$44,200 。另一单为薄扶林碧丽轩，洋房实用面积4326呎，连接891呎平台， 775呎天台，及63尺花园，成交价为1.5亿，呎价$34,674 。最后一单是半山的21 BORRETT，实用面积2169呎，以1.15亿售出，呎价$50,200。其实，五月份至24号已经有9宗过亿元的成交，而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标。如无意外，又会多2宗过亿成交，本月估计会有11宗成交案，比四月份的6宗上升83%。这类超级豪宅卖家，大多数都是国内或东南亚买家，如果仍有重税辣招的话，成交量一定大打折扣。由此可见，辣招对于外地人的影响仍然持续。至于整个一手市场，截至24号共成交1227宗，相比四月同期的1433宗下跌了15%，情况并不太严重；大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙，占推出154间的17.5%，生意非常惨淡。笔者发现即使撤辣后，暂时只释放了用家的购买力，而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售，成功售出750单，同区买家一下子相信已被消化。相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推，即使加价也售出210个单位，而沙田珑珀山也在重推，沙田区新盘一向量少，相信又会吸引到用家的注意力。撤辣后，对投资者的最大障碍已经清除，但仍未观其大量入市，高息环境相信也是主要原因。但相信在今年下半年至明年出现减息，笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。相反，租金在需求带动下，仍会继续上升。尤其在今年夏季的高峰期，大量高才通及学生都会加入场租的行列。到明年，利息收益跟租金收益会很接近，相信买住宅收租又会引起投资者注意。笔者估计市场上会出现两种新投资者，第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者，由于市场萎缩及在家工作的改变，无论铺位及写字楼已经出现大量空置，回报欠佳，便令此类买家要改变其投资组合。住宅胜在租金稳定，他们可以借住宅价格低潮时，大手向发展商购入大批单位，甚至单幢物业，打做成学生宿舍，或高级老人宿舍等等！在辣招全撤的背景下，不再只买工商物业！投资组合更平衡！另一款新买家，可能是金融市场的基金，可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品，投资移民便合资格购买，ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家，当中有些条例可能需要配合，但只要有市场，相信政府也乐于配合，令市场出现更多买家！撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却，但其影响却是深远的，仍然会继续影响市场，只要减息落实，市场就会有变化；大家不要对市场看得太淡，对于个别买家，相反人弃我取，别再心灰意冷，可能就是买平货的好机会！

活化出租居屋避免资源浪费

居者有其屋（居屋）是由房屋委员会（房委会）或房屋协会（房协）以折扣价出售给符合资格的买家的物业，折扣幅度通常在30%至50%之间。因此，每年都吸引大量认购。根据法律规定，业主若要出售或出租此类资助房屋，必须先补缴未支付的地价。但是，这笔补地价通常高达数百万元，令业主难以负担，也导致居屋的交易量一直低于私人物业，市场上也有不少空置的居屋。为了解决这一问题，政府在2013年推出居屋第二市场，最初仅限于绿表资格，即买家必须已经拥有公屋，并在完成交易后交回公屋。随后在2017年，计划扩展至白表市场，即买家只需符合购买居屋的资格即可购买，这大大增加了合资格买家的数量。居屋第二市场的需求显著增加，合资格买家的数量增多，成交活跃，业主因此更容易出售空置的单位。由于绿表买家须直接交还公屋，公屋可以重新分配给轮候人士。而白表买家的购买则减少了轮候名单中的人数，成功缩短了轮候时间，为其他有需要的人提供了上楼的机会。居屋第二市场计划活化了买卖机制，受到市场欢迎。每年都有大量超额登记，但由于每年只有5000个白表名额限制，买卖名额若能进一步提升，效果会更佳。除了出售外，出租也需要进一步活化。最初业主必须先补地价才能出租单位。至2018年，房协推出“未补地价资助出售居屋出租计划”，最初仅允许业主出租单位内的个别睡房，且租客必须是正在轮候公屋的人士。 2019年，房委会也加入此计划，至2021年该计划正式恒常化，并扩展至允许出租整个单位。尽管计划已经优化并放宽，涉及可出租的单位数量超过35万个，但市场上实际通过出租计划租出的单位每年仅有几百宗，效果仍不理想。其中一个原因是宣传不足，导致不少人误以为出租未补地价的居屋是违法行为。在各大线上讨论区，这类误解也广泛存在。另一个原因可能是手续繁复，租客必须是登记申请公屋达三年以上的家庭或六年以上的非长者单身居民，而业主则必须拥有业权满10年或以上。由于手续复杂且存在误解，业主和租客常常担心触犯法律，从而忽略了这个合法合规的市场。大家可以想象一下，只要有10分之1的未补价居屋成功在市场放租，单位数量便可达到35,000个。相比之下，政府大力推广的“过渡性房屋”自2015年发展以来，花了八年时间才推出7000个单位，耗资28亿公款。如果能简化居屋的出租要求并加强宣传，出租市场一旦活化，更多单位成功租出，将大大减轻劏房户的租金压力，同时也为政府节省一大笔公款。

中央重招救楼市置业信心可挽回

4月30日，中国召开了政治局会议，强调需要“统筹研究消化存量房屋和优化增量住房的政策措施”。这是国家最高层罕见地发文，明确表示要解决房地产问题。正当大家猜测研究结果何时会出台时，国务院副总理何立峰于上周五5月17日公布了相关结果。具体措施包括四点，首先设立3,000亿再贷款额度，鼓励银行等金融机构借款与国有企业。以合理价格收购已建成的未出售商品房，并改为保障性住房。以60%在贷款比率推算，可带动5,000亿的银行资金去收购发展商手上的房屋。这3,000亿也是国家真金白银拿出来支持房地产复苏，对重振大家的购房信心有莫大帮助；尤其是今次出招非常快，此次政策从提出到落实仅用了17天时间，坊间就有人估计这主意必须来自中国最高层。既然如此，中央救市的决心已定。尽管有人认为3,000亿的金额对于超过7万亿市值的待售商品房来说只是杯水车薪，但笔者认为这只是一个引子。配合另外三项措施，可以有效带动市场的购买力。如果计划效果良好，不排除进一步追加资金的可能性。拯救市场还有额外三招：（一）降低全国个人住房贷款的最低首付比率，首套房降至15%，第二套房降至25% （二）取消个人住房贷款利率下限，贷款利率由市场自由竞争决定（三）下调住房公积金贷款利率0.25%，五年以上利率为2.85% 这些措施结合起来，成功传递了楼价“触底”的讯息。买家的首付和利息支出大大降低，使得购房变得更加轻松，入市更加容易。反观香港，情况也有些相似，大量房产积压需要消化。笔者认为香港政府可能会跟随国内的步伐。一旦取消所有限制措施后，若未能达到预期效果，香港政府实际上还有很多对策可用。例如，笔者在五月初曾建议类似于沪深港通的措施，与内地人士开通一些配额，或允许通过高才通或优才计划入境香港的人才合法调动资金来港置业，这样楼市的库存问题自然可以解决。因此，随着中央推出重磅措施，香港官员也会大胆效法，大家不用太担心。