共有306个相关内容
澳洲投资置业 买地建房详解
很多人有到澳洲买房投资的打算，但是却对澳洲的房屋的形式、区别、尤其现在的House & Land Package不太了解。接下来居外就要为大家详细解读一下这些问题。House & Land Package顾名思义就是房屋和土地一起打包出售，这是目前澳洲市场上期房的一种主要购买方式。 在澳洲，购地建房(House & Land package)此类房屋买家，需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同;在所有澳洲当地开发商的房产类型中，有近60%的房子是属于这种 类型，尤其以维省最为普遍，因为维省容许买家只承担土地价值的印花税，如购地后才盖房，就可省回建筑房屋印花税。 “购地建房”整个付款流程如下： 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%，签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。 到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。 土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。 土地交割后付款方式如下： 1.买家首先支付5%的定金。 2.房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商 。 3.框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% 。 4.封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% 。 5.装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% 。 6.际完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%。 需要注意的是：买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都由银行直接拨给建筑商。 “购地建房”和“一本打包购房合同”分析： 就澳洲本土购房者来说，以上两种方式都是较为普遍的置业方法。“购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式，一般建筑商会提供几种标准的房型图，供买 家选择，澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸，而且这些标准房型图，事先建筑商都已经获得的政府的批文，土地交割后，马上就可以启动建房的程序，建 筑商一般都可以掌控整个建筑周期，通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。 因此，“购地建房”对买家还是有相当吸引力的，并且土地是永久产权，可以世代相传。和国内相比，又可以用比国内大城市，如北京上海,比较而言更便宜的 价格买到梦寐以求的别墅，而且是在最适合人类居住的城市生活。所以，买家如果不改变开发商标准的房型和装修配置，或者只做一些简单的配套升级，一般能按预 定的时间收房，轻松完成澳洲置业梦。 如果有买家需要按照自身的需求来改动房型图(例如：改变房间和卫生间的位置、增加层高等)，这样 的话，建筑商必须首先按照买家的意愿设计好图纸，经买 家最终确认后，必须送到政府去审批，而审批的时间建筑商无法掌控，所以，交房时间往往就会延迟而建筑商却无法掌控，且中间也会牵扯到一定的额外费用，所以 不太建议买家过多的去更改开发商所设计好的图纸。 “购地建房”的优势在于，单价比同类其他形式要低，亦可在特定范围内自由挑选物业的 外观及内装，比较适合愿意多花些精力和时间打造个性家园的购房者。 当然，如果购房者认为手续过于繁琐，一本打包(10%首付，交房再付尾款)的购房合同仍也将是最为便捷、省心、安全的购房方式。 相关资讯：省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房
加拿大 | 一读搞定加拿大房贷（一）房贷的前世与今生
引子 本来应网友要求，撰文谈谈房贷renew 和 refinance的话题。后转念一想，与其写这种随机的话题，不如干脆写一个系列，把关于加国房贷的方方面面都说个通通透透。既有连续性和系统性， 又以让更多让读者都能从中找到自己需要的东西。大概想了一下，从今天概述开始，接下来会涵盖的话题包括：加国贷款机构，获得贷款的渠道途径，贷款经纪，银行agent及分行，审批的流程，申请人的资质，个人信用管理，renew和refinance，怎样应对银行罚款，port和blend，等等。 房贷的前世与今生 房屋贷款，是把房地产实物抵押给金融机构获得融资。其英文mortgage是由两个词根mort和gage组成。 mort在拉丁文里是指与死神相关的。mortal（致命的）这个词便是由mort衍生而来。gage则暗含绑定之意，例如，engagement（订婚），说白了就是某两个人彼此被绑定了。mortgage在刚刚被发明出来时，它的本意就是一份终身卖身契，借款人会用长达几十年的时间来慢慢偿还这笔债务。彼时，房贷的关键词除了利率还是利率，只有拿到尽可能低的利率，才能保证把借款成本保持最低。80年代那会19%的利率根本不是啥稀奇事。就算是本世纪初，能搞到5%的利率都高兴地做梦能笑醒。 但是，在这样的一个时代，当汽车可以无人驾驶，土豆也能当选总理，你就得知道，一切都是会变的。 今天，房贷已经迅速从过去单一的金融借贷关系，演变成了普通民众对抗全球资产加速泡沫化的金融工具和护身利器。这里，全球资产加速泡沫化的概念是Bruce Li的原创。过去，资产泡沫的概念虽屡屡被提及，但多是持泡沫将破裂之论调。Bruce坚定的认为，在一个相当长的周期内，这种泡沫非但不会破裂，更会呈现越来越加速之趋势。有人说，泡沫终究会破裂。who cares？重要的不是泡沫何时破裂，而是这个过程你看到了没有？参与了没有？受益了没有？ 下面这张图是世界主要央行的当前指导利率。日本是负利率，欧洲是零，美联储和加拿大央行是0.50。 这些看似平常的数字其实是于无声处听惊雷：存钱的就是loser，投资的才是赢家。 有人说咋没有天朝的？ 天朝利率水平也正处在史上最低水平。请看下面： 下面是加拿大的Prime Rate 80年来的图表，怎么样，我们现在是不是身处一个百年一遇的低息时代？显然，跟货币对应的资产，尤其是承担货币蓄水池功能的房地产别无选择，只有一路走高。这时，能否贷到款，买到房，实现以小博大，撬动资本杠杆，是摆在每一个不想在资产泡沫化大潮中被吞没的人们面前的一个重要课题！ 大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
一读搞定加拿大房贷（二）加国银行业之春秋五霸 | 加拿大
在加拿大，说到房贷，不能不聊聊著名的BIG 5，即我们常说的五大。加国金融机构虽多如繁星，但真正主导市场利率和政策导向则非它们莫属。因为它们的江湖地位，我们姑且谓之春秋五霸。接下来，有请五霸同学按照武力值，战斗力，身材吨位，霸气指数等顺序出场，让我来给大家一一做个介绍： 1、RBC ROYAL BANK，汉语通译为皇家银行。以市值和资产论，该同学是名副其实的头把交椅。起家于加东海滨城市Halifax，在20世纪上半叶经过一系列令人眼花缭乱的跨省并购之后，逐渐成为本国第一大银行。该同学势大力沉，作风彪悍，常常在利率变化时扮演带头大哥的角色。 2、TD CANADA TRUST，也就是我们常说的TD。中文唤做道明加拿大信托。名字有点儿拗口，这其实也是一系列并购的结果。TD的前身是两家银行：BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK，两位小同学在1955年一合计，与其被别人吞掉，还不如强强联合，于是就有了TD的诞生。到了2000年，TD又出资80亿把CANADA TRUST吃下，就构建了今日的TD CANADA TRUST的版图。以资产市值，TD可算后来居上，位列榜眼多年，在2013年间，甚至一度小幅领先带头大哥，后又被大哥超越。值得称道的是TD的分行营业时间，正是它首开先河，延长晚间及提供周六甚至周日的服务时间，吸引了大量的客户群体，也倒逼其他银行被迫跟进。 3、SCOTIABANK，汉译名丰业银行。“一般一般，全国第三”，说的就是这位同学。说一般其实也不一般，SCOTIABANK百多年来一直稳扎稳打，不是通过大宗收购合并，而是依靠稳健经营攒下了这一份探花的家业实为不易。探花同学眼看本国市场已瓜分殆尽，遂分兵海外，多年来致力于海外业务，以中南美洲着力尤甚，几年前曾经因为外派干部紧缺，出现过只要会说西班牙语即刻连升三级的趣闻。 4、BMO（BANK OF MONTREAL），汉译蒙特利尔银行，满地可银行。资格最老，1817年就开门营业。作为从法语区走出来的一家老牌银行，BMO的表现一直算中规中矩，虽无惊喜，也不差强人意，甚至偶尔会跳出来搅个局。当年5年固定一直在3.xx%徘徊的时候，就是BMO第一个祭出5年2.99%的超低利率震动了整个市场。1998年，RBC曾谋求与BMO的合并成为一个巨无霸，被当时的马丁政府否决。 5、CIBC，汉译名帝国银行。 帝国，听起来很霸气吧，其实跟前几名比，CIBC是有些失落的。在1960's那个黄金年代，当时的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合并一跃成为本国规模最大的银行，那时的CIBC，睥睨四方，一时风头无两。此后30年，CIBC都还一直在竞争中保持领先优势。从下图看，1997年那会儿，CIBC资产一度甚至略超RBC。可惜此后因为种种原因，CIBC增速明显慢于对手们，现在差距已经越来越大。也是在1998年，TD与CIBC谋求合并，计划遭到马丁政府的断然拒绝，理由是涉嫌垄断，“不符合公众利益”。马丁本人被记者问及此事两次，回答仅是短短的“No”，连个解释都没有。 下图是截至2016年1月本国房贷市场份额对比。可以看出在房贷市场五大银行稳稳占据了89%的空间，居于绝对的统治地位。换句话讲，大部分客户的贷款不管怎样选择，最终还是花落在这五家。 在产品高度同质化的今天，各大银行的利率水平其实是很接近的。很少出现一个term不同银行给出悬殊利率的情况。在选择贷款机构的时候，人们真正要关心的是哪个银行更适合自己？因为，你在挑选贷款机构的同时，它们也同时在挑选你。这就是我以前提到过的客户与银行的双向博弈。比如，你是新移民，老移民或者是海外人士，自雇还是上班，你的资产净值高低，你的首付比例，你的信用记录如何，你的负债水平，你是买自住房还是投资房，你是购买（purchase）还是再融资（refinance），你是先买后卖，还是先卖后买，还是买了继续买等等。每个人所处的情况不同，就要求有不同的解决方案。今天，贷款申请实际上已经成为一个复杂的金融决策过程，其目标就是为客户的房产投资方程式找到一个最优解。关键是把握好从哪里贷款，怎样准备申请，才能保证成功率，才不至于出现申请屡屡遭拒，把好端端的case做烂的局面。 大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
加拿大购房流程
加拿大房产税费 | 加拿大房贷流程 美国 | 英国 | 澳洲 相关阅读：居外课堂：五大海外热门国家买房流程汇总 加拿大房价涨势持续。加拿大房地产协会公布的价格指数显示2016年11月份加拿大房价较上月增长0.3%，同比上涨14.4%，继续呈现强劲同比涨幅。房价增长最大的区域为菲莎河谷、大温哥华区、维多利亚。市场销售活动同比增长1.6%。>>>详细 加拿大最新房价走势>>> 海外买家如何在加拿大买房贷款 目前加拿大的房贷政策较为开放，除了我们熟悉的新移民、非居民等贷款项目之外，也有一些银行和金融机构向境外人士（无加国身份）投资购买加国本地房产提供特别贷款项目，以迎合越来越多海外投资者；与国内相比，加拿大的房贷制度更完善、产品更丰富，而且，对于海外买家来说，只要满足一定要求，也是可以办理房贷的。【阅读原文】 中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题 温哥华和多伦多是加拿大移民人口最多的城市，尤其是温哥华，中国移民占温哥华整个城市人口比例约30%。受自然环境和教育资源等有利条件所吸引，近年来到加拿大买房的内地买家越来越多，而大陆移民固有的对房地产买卖的一些疑问也渐渐涌现出来。【阅读原文】 五大海外热门国家买房税费大PK 买房中必须支付的费用，是最重要的买房成本。目前，美国、澳洲、英国、加拿大、新加坡已成为国内买家海外买房的重要市场，为此，居外网将为大家详细列举在这5大热门国家买房，都有哪些主要费用项目、费用所占的比例是多少以及最大花费是什么。【阅读原文】 海外买房是否可以移民？ 在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用，那么目前都有哪些国家可以买房移民，哪些国家不可以买房移民呢?下面，居外为你一一介绍。【阅读原文】 解答您在海外买房中最常碰到的问题 在国内房价高涨的形势下，国人开始大举进攻海外市场，买房移民，投资移民，以房养学，以租养房等等创造了空前盛况，但是海外购房如何购，需要准备哪些材料以及适合哪些国家是投资者的疑问，居外为大家一一讲解。【阅读原文】 最严外汇管制出台 对海外买房投资将带来哪些影响？ 2015年9月6日，外汇局上海分局下发通知加强银行代客售汇业务监管，其中个人分拆购汇被严格监管受到了广泛关注。尽管分析人士指出，新规出台与近期加强外汇监管有关，并非限制个人正常购汇行为，对大家个人留学旅游等换汇也影响不大。【阅读原文】 了解更多加拿大买房知识，点击：居外网海外置业系列——加拿大买房百科>>> 掌握加拿大最新房市动态，点击：加拿大房闻速递>>>
一读搞定加拿大房贷（三）贷款申请的5个C | 加拿大
银行在审批一份贷款申请的时候，会有方方面面的考量。其中最重要的几个环节，概括起来不外乎是5个C： Credit（信用）Capacity（偿还能力）、 Capital（资产）、 Character（这个可以意会，不好言传，我姑且叫它社会定位，有点类似social standing）、 Collateral （质押）。 1、Credit 加拿大是个信用社会。有两大信用机构Equifax和Transunion负责打分和提供信用报告明细。你的每一笔贷款，包括车贷学贷高利贷，Line，信用卡，每月必须还款的金额，债主的名字，你是否能按时付账单和信用卡，拖欠次数，金额，日期等统统被记录在案。想像一下当年拖欠樊哙狗肉账的高祖皇帝刘邦在今日估计早就被打入另册了。银行拿到申请的第一件事就是看申请人的信用分数（Beacon Score）以及过去有无拖欠债务甚至赖账不还的记录。实际操作中，680分是能够拿到正常A级利率的基本先决条件之一，并且，低于这个分数，银行就会用更为苛刻的标准来计算下面要说的TDS，从而限制了申请人的贷款额度。除了分数和还款记录之外，信用报告上还有申请人过去的受雇记录，居住历史等等信息。 2、Capacity 通过了信用审查，接下来银行要考察申请人的还款能力。公式虽然很简单：（贷款本息+地税+取暖+其他信贷开支）/ 收入，根据申请人的信用分数，只要不超过某个比例就可视为pass。实际上，这也是最有可能产生变化，见证奇迹的环节。比如，同样的一笔租金收入，有的银行只允许50% offset，有的会允许80% offset。再比如，同样的自雇人士，有的银行不允许gross up，有的就允许gross up。惟有对各贷款机构的政策都能了然于胸，才能做到游刃有余，为客人的申请争取到最佳的结果。 3、Capital 这里主要是指申请人的资产状况，尤其是首付比例。较高的首付比例给了银行更高的安全边际，自然更容易获批。多数情况下银行会要求首付资金来源有3个月的对账单。此外，银行还希望看到申请人在首付之外还有相当于大约房价1.5%的现金作为closing cost。实际操作中，如果申请人因为收入不够而在capacity环节受阻的话，适当提高首付比例往往是使贷款申请起死回生的一个办法。 4、Character 这是一个Who are you的问题。通俗的讲，就是从银行的眼里看，你是混哪里的，混得咋样。具体一点，比如你是新移民还是老移民，什么的干活，新手还是老兵，全职还是兼职…… 5、Collateral 这是唯一与申请人不直接相关的因子。银行会请第三方评估房子是不是值那么多钱，像前不久那个叫价85万抢到148万的房，我基本上可以肯定是拿不到全额贷款的，评估价与买价的差额部分只好请土豪买家自掏腰包了。银行不喜欢的房产还包括：小于600尺的condo，房子位于人口低于特定数量的小镇，分成n个单间的rooming house，蓄洪区内的房子，历史上的大麻房，发生过严重刑事案件的房产，等等。 大多伦多地区知名贷款策划师和房产投资专家李一飞专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
海外买家如何在澳大利亚买地建房？
Part 1 海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据 非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅。>>>详细 （中国人在澳洲买房条件） 相关阅读：外国投资者在澳洲买房有哪些政策规定？ Part 2 在澳大利亚买地建房的两种常见方式 目前市场上买地建房大致分为以下两种情况： ▶ 购买独立空地 由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下，造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元。 ▶ 小区分地 在与国内小区非常类似的别墅生活区内，买家选择、购买土地，然后交由开发建造商负责统一承建（Land and House Package）。当然，买家也可以选择自己喜欢的户型，投入的时间和精力也相对较少。 Part 3 在澳大利亚买地建房的好处 1、节省印花税 无论是哪一种方式，在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如，买一套70万澳币的公寓房，需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下；买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房，假设土地价值45万澳元，房屋造价为45万澳元，买家只需支付45万土地价值的印花税（建造部分无需缴纳印花税），约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。 2、初期投入较少 此外，买地建房只需较少的初期投入，并且可以分期付款，对于买家而言，准备资金的时间就比较充足。 购买土地只需地价的10%作为订金，即4.5万澳元（约27万人民币）。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金，办理贷款事宜。 3、可自选户型 在购买土地的同时，买家也可以选择自己喜欢的户型，与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付 造价的5%作为订金，及2.25万澳元左右（约13万人民币）。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。 Part 4 在澳大利亚买地建房的时间及流程 通常，在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后，开始建房。建房耗时约在6-9个月左右，具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间，买家需要偿还土地部分的贷款利息。 简单来说，买地造房大致分为以下几个步骤： 名家观点 省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房 对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说，除了购买常规房产物业外，买地造房，或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”，都是不错的投资选择。>>>详细 杨泱律师专栏全集： 律师杨泱解析澳洲房产投资 澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？ 众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。>>>详细 林汇铭律师专栏全集： 中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
三大投资策略，助您入门英国房产市场！
房产投资者，听起来门槛很高，但实际操作起来并没有想像中那么难。万丈高楼平地起，只要开始投资了第一套房产并成功将其出租，那么恭喜你！你已成功将这个国家80%的人甩在了身后。如果投资策略合宜，运作恰当，你的资产将随着你的经验一起“滚雪球”，早日实现财务自由。 接下来我们总结和分析一下市面上行家们常用的三种房产投资策略，希望能够通过具体的数据让大家对房产投资的投入和回报有更具体的了解，并因此产生兴趣。 >>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国房源 开始之前，先科普几个相关概念： 毛收益率=年租金收入/房产总价 净收益率=年租金利润（年租金收入-年成本）/房产总价 投资回报率：年租金利润/投入资金总额。 假设房价是£100,000，年租金收入是£8000，那么毛收益率是8%，其中利润是£5000， 那么净收益率是5%。 但如果实际投入的资金其实只有£20000，剩余部分是银行按揭贷款，刨除房贷利息后的利润是£4000，那么投资回报率就是£4000/£20000=20%。 投资汇报率（ROI， Return on Investment）是我们在投资时最常讨论的概念。 策略一：买房出租，再买房再出租 —就是这么简单粗暴！ 目标： 在20年中构建起稳定健康的收入租金收益渠道。 策略总结：集中火力购买一套收益率较高的房产并将其出租；在家庭积累充裕的情况下逐渐增加房产数量。 前期资本需求：中等 需要投入精力：前期较低，后期由于数量的增多而略有增加。 持续性的投资需求：高 适宜人群：有一定的积蓄，稳定的工作和较为可观的收入，家庭收入每月有一定结余，希望能够进一步拓宽收入渠道。 这个策略的适宜人群一般本职工作比较忙，又有家庭要照顾，所以能花在房产管理上的时间和精力比较有限。这两方面的缺失需要通过前期较大的资金投入来弥补。 一起来算笔帐：假设有£25000存款作为启动资金。使用曼彻斯特Eccles 地区一栋三居室连体房产为例。该房产的售价是£80000，内部状况良好，看起来不需要进一步进行大规模装修就能出租。 购买这套房产前期需要投入的资金列举如下： 首付：£20000 (售价的25%) 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£2400（根据今年四月出台的最新政策计算） 装修费用：£1000（简单的打扫，安全证书，其他小物件的添置等） 该区域内同类型房产出租的价格约£595/月，保守估计我们取£577/月作为估算值。而出租该房产所产生的运营费用为： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10%– £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 那么这个房产带来的税前月净收入为£191.75. 该类型的房产以家庭型长期租用为主，所以每年预留2周时间作为空置成本。这样算下来一年的利润为£2212.47, 以投入£25000做计算，年投资回报率为8.8%! 这是最简单省力的房产投资策略，准入门槛相对较低。如果存钱够给力的话，每过18个月再买一套，坚持15年的话税前租金收益可达£22000。虽然个人所得税的缴纳会稍微阻碍节奏，但是一旦这个雪球滚起来，通过租金收益进行的再投资速度会越来越快。 策略二：巧妙使用贷款，让现金流起来 目标：在起始资金投入有限的情况下创建租金收入。 策略总结：同等条件下选择价格便宜但需要重新整修的房子，通过内部改造来增加其价值，再向银行申请抵押贷款来套活现金流。 前期资本需求：中等 需要投入精力：较高 持续投资需求：低 适宜人群：有一定的空余时间和精力进行房产整修和贷款转换工作。 一起来算笔账：以下这个位于利物浦的三居室房产，售价约£55000，内部装修方面有待于进一步修整。预计需要花费£10000英镑的人工和材料费用能达到比较合适的水平。而同一区域内差不多时间相同类型的房产市面价格为£80000售出，如果整个装修项目进度和预算控制合理可能获得£15000的毛利润。 这个策略成功的关键是何如尽量压低旧房子的买入成本，以确保重新装修后的利润空间。因为买房所需要的原始贷款时间比较短，而银行通常只愿意将贷款发放给“可居住”房产，买家通常会先使用过桥贷款（Bridging Loan）来完成购买,利率在0.75%-1.5%每月，另外加上贷款总额2%的费用。而由于在装修完成后，短期之内就会把房产进行再次抵押贷款（Refinance）。 购买这套房产所需要的资金投入： 首付：£16500 (售价的30%， 剩余的£38500使用过桥贷款) 贷款费用：£3850（按每月1%的利息共8个月，并加收2%手续费） 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£1650 装修费用：£10000 总投入：£33500 通常在拥有房产6个月以后，可以向银行申请抵押贷款, 而贷款的额度是装修完以后市场价值（£80000的75%）： 抵押贷款获得：£60000 偿还过桥贷款：£38500 结余：£21500 原始总投入£33500，通过抵押贷款后将结余的£21500先收回，那么实际捆绑在这个房产投资上的金额仅为£12000。 将房产出租估计可以获得房租£577/月，其他支出： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 如之前一样，每年预留两周的空置成本，那么每月的税前净利润为£184.37, 相当于£2212.47每年。但由于总投入资金仅为£12000，通过巧妙的使用和转换贷款以及装修精力的投入，这笔投资的汇报率将近18.5%, 比第一种策略高了将近10个点。 策略三：看准时机出手，坐等房价增值 目标： 长期投资，等待房产增值作为主要收入 策略总结：选准潜力房产出手，虽然兼顾租金收益和房产增值潜力，但以租金收益覆盖日常开支，主要等待房产增值 前期资本需求：较高 需要投入精力：低 持续投资需求：低 适宜人群：手头有较多可用资金，有耐心放长线掉大鱼 一起来算笔账：以下这个位于南安普敦的两居室公寓售价£142000： 购买这套房产需要投入的资金为： 首付：£35500（总价的25%） 印花税：£4600 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 总投入：£41600 该区域内同类型房产的月租金收入为£850/月，其他相关支出： 房贷：约£443.75/月 物业费：约£100/月 房屋保险：£0/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £85 维修基金：月租的5%（公寓所需的个人维护费用相对较低）£42.5 保险起见，每年预留一个月的空置成本，该房产可以带来£165/月的税前净收入。虽然该房产的前期投入比以上两个案例高而收益没有那么高，但由于该公寓的地理位置佳，房产自身的条件好以及周边的设施完善，其在增值方面的潜力比以上两个房产要大。 根据英国房价的历史增长趋势，每9年平均房价增长将近两倍，最长的翻番速度不超过14年。因此，虽然有些长远，但预计该房产在20年时间内价格翻番应该是很有希望的。 这个投资策略的重点是需要思考买什么样的房子买哪里的房子能够带来最大的增值。选对投资的地点很重要，这种选择应该以对房产的刚需为导向。通常经济和贸易活动比较活跃，公司比较密集的城市是首选。而在城市内部，最先和最快的增长点一般都出现在各项设施都比较完善的高端，中心区以及学区内。 （互联网综合整理）
在加拿大如何快速获得房屋贷款？
在加拿大，购房者如想通过贷款买房，都想尽快从银行获得贷款批准，并按时完成房屋买卖交易。任何提供房屋贷款的银行，在审批房屋贷款时，除了审核申请人身份的真实性外，主要审核两个方面的条件。一是，申请人是否有能力偿还房屋贷款；二是，申请人是否愿意按时偿还房屋贷款。第一个条件实际上就是审核借款人的支付能力和收入水平；第二个条件是审核借款人的信用能力。因此，只要申请人所提供的文件能够在这两个方面说服银行，就很快能够从银行获得所需要的贷款。是否能够很快获得房屋贷款，一个关键因素就是在申请贷款之前要准备好各种文件材料。一旦银行需要这些材料，申请人立即可以提供；这样，就可以节省很多时间。 一般地，申请房屋贷款都需要以下文件材料。 1、个人身份证明材料 首先，银行在审核房屋贷款时要确认贷款申请人的身份真实性。贷款申请人必须提供能够证明自己身份的材料。身份证明文件必须是政府颁发的具有照片的证件。这些材料一般包括护照，在加拿大的驾驶执照，在加拿大的工卡号（SIN number），枫叶卡（移民身份卡）等。 2、关于工作和收入证明 如果申请人是就职于某公司或机构，申请人必须提供在该公司或机构的工作证明，英文名称为Job Letter。关于收入证明，一般需要工资条，英文名称为Pay Stubs, 或者报税的文件，例如T4表格；加拿大国家税务局给在每年个人报税后给的Notice of Assessment，和（或）T1 Generals。这两种文件都可以说明申请人过去一年的收入。 如果申请人是自雇，那么关于收入证明的文件，就需要提供报税的文件，例如，T1 Generals, Notice of Assessment。有时候，对于自雇的申请人来说，还需要提供所经营生意的牌照，或者关于该生意的财务报表等。如果申请人是自雇型的专业人士，虽然有收入，但不能提供准确的收入证明，有些银行可以接受自报收入的申请材料；但是，申请人所自报的收入金额大小必须在申请人所从事行业收入的合理范围内。也就是说，申请人所申报的年收入不能偏离所在行业年收入平均水平较大。 如果申请人是已经退休的人士，就需要提供关于养老金的收入来源情况。同样，也需要提供加拿大国家税务局的Notice of Assessment. 这些文件要证明申请人有支付能力偿还房屋贷款。 如果申请人的收入来自于加拿大以外，申请人也必须提供在加拿大以外的收入证明和来源。一般需要在加拿大以外的金融机构所出示的证明材料。 3、关于首付资金的证明 购房者在购买房屋时，除了从银行获得贷款以外，自己还必须垫付一部分资金。这部分资金被称为首付资金。在加拿大，获得移民身份或者拥有工作许可签证的非移民身份的购房者，与具有加拿大公民身份购房者相同，最低首付资金可以达到5%。也就是说，从银行获得的贷款金额可以为房屋价格的95%。 购房首付资金的来源有多种途径，包括自己的储蓄积累，直系亲属资助，从现有房屋资产再融资，等等（关于首付资金来源的详细介绍请参见拙文《购房首付资金来源有哪些》）。对于购房者来说，无论采取哪种方式获得自己购房的首付资金，在申请购房贷款时，一般都要向银行提供关于首付资金来源的证明材料。 一般地，申请人要向申请贷款的银行提供自己所在开户银行账户过去90天的银行流水账单。英文名称为Banking Statement . 该材料可以证明申请人是否拥有足够的首付资金，也可以显示有哪些资金进入了你的账户。 如果申请人的一部分首付资金来自于家庭成员的资助，那么，申请人还必须出示家庭成员资助这部分首付资金的证明材料。一般地，提供资金资助的家庭成员必须写一份证明材料，证明为贷款申请人提供了筹集首付资金的帮助，而且这部分资金不需用偿还。该材料的英文名称为Gift Letter。 如果首付资金来源于信用贷款或者用现有房产做抵押获得的贷款，申请人还必须提供关于获得该项贷款的材料。有些申请人在加拿大已经拥有了一套房产，想继续投资于加拿大的房产行业；虽然在自己的银行储蓄账户中并没有足够的现金作为首付资金，但是，可以用现有的房产作为抵押获得一部分信用贷款，作为购买第二套房产的首付资金。如果做出这样财务计划安排，贷款申请人还必须提供获得该项信用贷款的证明材料。 4、关于所购买房屋的有关材料 在目前的贷款市场中，房屋贷款是利率最低的一种贷款产品。银行之所以愿意以这样低的利率提供房屋贷款，一个主要原因就是有现有的房屋作为抵押，一旦借款人无法偿还房屋贷款，银行就可以收回房屋并出售，获得银行的资金。所以，所抵押的房屋是银行的贷款资金免受损失的一个保证。因此，银行在批复申请人的贷款之前，必须审核申请人准备购买的房屋的情况。 如果房屋贷款的申请人已经有意向购买某个房产，也就是说，已经签订了购买房屋的合同。该合同也明确了房产买卖的最后交割日期；那么，贷款申请人必须向银行提供该购买合同。同时还必须提供有关所购买房产的具体信息。如果该房产是通过加拿大房地产局的系统挂牌上市成交，即加拿大的MLS系统；那么贷款申请人必须提供MLS中关于所购买房产的信息。 5、其他材料 如果购房贷款的申请人还有其他未还清的房屋贷款；那么，银行还需要申请人提供关于现有房屋贷款的信息。有时候，还需要提供关于现有房屋的地产税信息。如果申请人所要购买的新房产为出租房屋，那么，银行还需要提供所购买房屋预计（或已经）出租的收入证明材料；等等。 总之，银行所需要的各种证明材料，无非是要求申请人能够证明自己有能力偿还贷款，而且愿意偿还贷款。申请人所准备的材料越集全，就越能尽快获得银行的批准。同时申请人所提供的材料还必须准确和真实。这是银行审批房屋贷款的基本前提条件。 （本文仅作为一般信息介绍，不作为任何决策的依据。有关加拿大的房屋贷款具体要求，请联系您的贷款专家。） 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国买房首付最低多少 美国贷款买房的基本知识
买房是很多中国人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。下面是关于美国贷款买房的基本知识。（美国买房首付最低多少？） 1. 美国房贷的种类 Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率，以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可调节利率。很多人选择30年固定利率贷款，因为利率不变让人觉得安心，另外30年分期月供低，同样的首付和收入可以负担更高的房价，因此房产经纪人经常推荐它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 这些选项。 所谓 ARM，就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如说 7/1 ARM，还款时间为30年，前7年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整但是限定了最大的变动幅度；5/1 ARM 则是前5年利率不变。 ARM 和固定利率的贷款有什麽区别呢？ ARM 前几年的利率通常要低不少。在固定利率期结束后，ARM 的利率会随市场变化而调整。根据 HSH 的数据，从1986年至今美国房贷的利率总体来说在走低。假设你2010年购买了 7/1 ARM贷款，2017年到期之后利率会降低，因为此时整个市场行情已经低了不少。反之如果你2010年购买的是30 year fixed，不管市场怎麽变化你的利率不变。当然ARM 也有风险：如果市场行情在走高，固定利率期结束之后你的利率可能会增加（但是上升幅度一般在合同中有限制），而30 year fixed 就不会。 除以上两点之外还有一个重要因素要考虑：准备持有多长时间、预计多少年后会出售。美国 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个 Single Family House 居住的时间为13年。另外很多华人喜欢提前付完贷款，所以在选择贷款的时候，需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。 2. 如何拿到最低的房贷利率？ 信用分数越高利率越低。同样的市场行情下每个人拿到的利率不一样，其中最重要的区别之一就是信用分数；一般来说： FHA 贷款要求的最低信用分数是580。 Fannie Mae 贷款要求的最低信用分数是620甚至660。 大部分传统房贷（conventional loans）要求最低660；低于这条线通常只能拿到次级贷款（2008年金融危机的罪魁祸首就是它），并且利率要高不少。 从历史行情来看要想拿到最好的利率，信用分数至少要720以上。根据我2015年买房的经验（流程参见这裡），房贷公司通常会使用最保守的model，他们计算的结果比你免费查询的信用分数可能要低很多，因此如果你在Discover 等信用卡帐号裡看到FICO 分数有750，千万不要沾沾自喜觉得足够了。 如果你的信用分数有760以上，通常来说就能拿到最好的利率了。当然，如果你的分数在800以上，也有个别房贷公司可能提供更加优惠的利率。 首付比例不能太低 20%或以上：通常能拿到最好的利率。请注意很多房贷公司的利率有固定的线，比如20%、10%、5%等，如果你准备的首期付款只有19%，最好想办法再找点钱、凑够20%，利率可能就会低不少。另外，很多房贷公司要求公寓的首付不低于20%。 10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味著利率越高。如果你准备的首付只有9%，最好凑齐10%。 5%-10%：对于 Fannie Mae 房贷来说，首付最低为5%；巨额贷款（Jumbo Loans）首付不低于10%。 3.5%：这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。 贷款金额也会影响利率 FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年发布 Conforming Loan 的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能购买。很多房贷公司，尤其是规模比较小的那种，并不是从自己兜里掏钱给所有客人，而是转手打包卖给其他财团，而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的两个买家。如果这两家公司不能购买，最直接的后果就是可选择的贷款项目会少很多，另外利率会更高。 过去10年FHFA 的贷款上限一直是$417000（1 unit），2017年第一次上调，变成$424100。这是什麽意思呢？ 总额在$424,100以下的房贷，是标准的 Conforming Loan，通常可以拿到最好的利率。 房价较高的 County，FHFA 的贷款上限也会高一些。下面的地图由FHFA发布，灰色部分为$424100，黄色部分为$424100-500000；粉色部分为$500001-636149；橙色部分为$636150；红色部分为$636151及以上。以我所在的NOVA（北维吉尼亚州）为例，这是全美房价最高的区域之一，Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的贷款上限均为$636150，这被称为 Super Confirming Loan。 超过Conforming Loan Limit 的房贷称为巨额贷款（Jumbo Loan），选择会少很多，利率会较高；以我所在的NOVA 为例，总额超过$636,150 的房贷即为Jumbo Loans，如果你需要贷款的额度正好超过这条线，最好想办法把贷款总额到这条线内，可选择的贷款项目会更多、利率也会降低。 若想查找你所在区域的 Conforming Loan 上限，有两种方法： 打开联邦住房金融局官网的这个地图，把鼠标放到地图上，在左上角的搜索框裡输入 zipcode 查找。 下载联邦金融局的表格，包含全美3000多个郡和城市的数据。 3. 申请房贷的三种常见用途 如果按贷款目的来看，房贷可分为 Purchase（购买）、Refinance（重新贷款）和 Cashout（抵押贷款）。 重新贷款（refinance）是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单： 假设一支基金的平均回报为9%，用房子抵押贷款出钱利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。 现在美国学生联邦贷款利率在4.29%-6.84%之间，如果用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。 另外，小型Business Loan 通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资贷款时间为30年，这样压力就会小一些。 4. 贷款买房的几点提醒 第一、不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外个人信誉和房子贷款的金额都会影响利率。 第二、贷款之前至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（Traceable）的 Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批淮。 第三、银行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上显示的收入不够的话你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 第四、贷款过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友房贷还在走流程，觉得房子有著落了，赶紧买一个车。本来房贷已经 Pre-Approved，忽然有重大支出而银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为风险增大了。 第五、有些贷款公司有专门针对外国人的项目，还有些贷款不查收入、但是利率较高因此适合报税少、贷款只是用于3-5年过渡的客户。即使 Credit 较低、首付不够、Tax 较少、以及拿的是非移民签证，也可以向房贷公司谘询。E/H/L 签证通常可以申请房贷，F/J/M/B等签证一般银行不接受。
全英留学性价比最高的城市居然是它！
2018年英国留学秋季申请即将来临，有着英国留学计划的你，此刻正忙于刷新语言成绩，准备PS等材料，还是仍犹豫彷徨于对城市和学校的选择？一组数据供你参考~ 它是全英最适合留学的城市之一 在QS发布的2018全球最适合出国留学的城市中，全英共有三个城市入围前三十。这份榜单主要参考了城市的大学排名、就业活动安排与安全性、城市教育负担能力，以及城市发展动向和期望指数等。这份世界排名中，伦敦拿得头筹，爱丁堡排名第十六，曼彻斯特位列第二十四，曼彻斯特市和2016年相比排名上升了十三位。 相比于冠军之席的伦敦，曼彻斯特生活费是其的五分之三，相比低40%。其留学成本之低、性价比之高，见微知著。 它是蒸蒸日上的魅力之都，也是因足球兴盛的留学热地 曼彻斯特是座极富潜力的留学城市，它是英国西北部的交通枢纽、经济文化就业中心，是英国第二大金融城市。这个人杰地灵的地方有着鸿篇巨制的工业革命历史，有着无与伦比的音乐会场、热闹非凡的夜生活、琳琅满目的美食。 曼城同时拥有着全欧洲最多的留学人口。拿曼彻斯特大学来说，这里国际生数量极多，仅2017年就有3100名中国学生前来留学。这归因于城市本身的优渥条件，和当地杰出的教育资源、势如破竹的就业前景也犹为相关。 世界上最受欢迎的足球俱乐部也让曼彻斯特成为留学生呼声最高的城市之一。曼联是有着神话般创举的队伍，是英格兰足球史上最为成功的俱乐部之一，也是欧洲乃至世界最具有影响力最成功的球队之一。 土生土长的曼彻斯特本地居民多是曼城队的球迷，而外来移民及其后代则多是曼联的拥趸。在曼彻斯特职业球员的工资待遇非常高，这是小孩追逐足球梦想的最大动力之一，也是曼彻斯特足球能够长盛不衰的重要原因。风靡全球的足球俱乐部给这座城市增添了更多活力，也吸引了众多年轻留学生的目光。 它有着最受顶级雇主欢迎的高校 曼彻斯特市有五所大学，分别是曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、波尔顿大学、皇家北方音乐学院、索尔福德大学。曼彻斯特大学是英国第二大高等学府。 在英国研究机构High Fliers Research发布的2018年英国毕业生就业报告可见，在最受英国顶级雇主招聘青睐的目标院校中，曼彻斯特大学位列头筹，紧跟其后四所大学分别是：伯明翰大学、华威大学、布里斯托大学和伦敦大学学院。 众多优势有目共睹，使得留学生们近年来路转粉，直接pick曼城。 居住在曼城留学，你获得的将不仅仅是学位 在过去的25年里，英国为租而建的地产表现出强势劲头。据估计，英国每年需要至少240,000套新房才能满足日益上涨的需求。 过去十年，这一数额并未达到，由此导致房价持续上涨。可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港，其中曼彻斯特尤为吸引投资者的目光。 自2014年起，曼城租金已上涨25.4%；2014-2017年，曼城房价上涨37.6%。预计至2021年，曼城平均房价将进一步上涨28.2%，预计至2021年，曼城房屋的月租金收益率还将近一步上涨20.5%。投资者在曼彻斯特可以看到持续上升的租金收益。 居住在曼城留学，你不仅是在为教育投资，曼彻斯特市的房产更会为你带来稳健的价值回报。在坐拥房产大幅增值外，也能获得不断增长的租金收益。 种草曼城优质公寓，坐拥潜力之城的CBD，物业编号39268301 源舍·怡尊雅苑位于曼彻斯特西曼城湾（EMBANKMENT WEST）,是尚选地产全新大型项目源舍的旗舰楼盘，专为出租、投资而建，融合超高建筑品质和优越地理位置。由于房屋供应极度紧缺，在过去的25年里，曼彻斯特为租而建的地产表现抢眼（可持续增值及稳定高收益）。 西曼城湾地处Exchange车站历史遗址，如今已成英国最大商业和零售中心区，房价和租金保持良好势头，着实为强势潜力地段。 源舍.怡尊雅苑共147间，有开间、一居室、二居室、三房等不同房型，自住、租赁、出售皆宜。付款方式灵活，可选择按揭贷款或一次性付款。尚选地产提供多种租赁与管理选择，并拥有专业的投资租赁团队委托管理，确保客户尊享一站式投资。 除此之外，源舍·怡尊雅苑还享有居外瞩目倍致的独家优惠：现在购买，总价立减1%，您有没有心动呢？ 來源：居外原創 排版：Fern Wang
