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到越南、柬埔寨这些新兴国家投资房产有什么“坑”?

2016年、2017年,全国观众在收看中央电视台元宵晚会时,知道了一个叫做碧桂园森林城市的楼盘,因为碧桂园连续两年冠名了央视元宵晚会。那时候,新加坡旁的马来西亚楼市正当红。提到去东南亚投资房产,大多数人都会想到新加坡、泰国、马来西亚。 而提到越南、柬埔寨,大部分人或许都觉得这两个发展中国家最多只适合文艺青年去旅行。实际上,2016年到2018年期间,越南和柬埔寨的中国买房投资客数量一直在激增,很多在2012年-2016年大举进入马来西亚的中国房企,从2016年起都纷纷挥师柬埔寨首都金边。 根据海外房地产信息网居外网的询盘数据统计,2018年全年泰国、马来西亚、越南、菲律宾、柬埔寨等东南亚国家询盘量都有大幅增长。2015年—2018年间,针对越南的询盘量增幅最为显著。 Q: 去越南、柬埔寨做房地产投资的中国人很多吗? 越南、柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地,首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动;其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮,房价推升太高,或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资,使得中国国内投资客另寻目标。 2010年4月5日,柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》,根据该法律,外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。 该法律颁布后,首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。直到2016年开始,中国内地的房企开始进军柬埔寨,也带去了一大批国内投资客。 这些中资开发商建造的楼盘,80%的客户都是中国人。 越南国会则是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案,取消了对外国人购房的诸多限制,修订后的法律于2015年7月1日生效。按照新的《住房法》,拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋,可购买公寓和包含土地产权的别墅。 这条法案生效后,越来越多的中国人前去投资越南房产。至2018年,在越南胡志明市买房的外国人中30%来自于中国,占比最高。 外国人在这两个国家买房都很便利,只要获得赴当地的签证,无论哪种签证类型,都可以前去进行房产交易。这些买房客绝大多数抱着投资的目的,大部分来自于国内北上广深一线城市。 Q: 去越南、柬埔寨一般投资在哪些城市? 中国人买房投资的城市无外乎越南的河内市、胡志明市,以及柬埔寨的金边市、西哈努克港市。 在买房者的眼中,河内相当于国内的北京,胡志明相当于上海;金边是柬埔寨的首都,是柬埔寨最有潜力的城市,而西港则是政策最开放的地方,正在成为新一代“赌城”——这个曾经只是小渔村的地方,现在有50余家赌场,另有30多家赌场正在建设中。 房企、卖房中介也有意识地在宣传中把这些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市类比,并把“错过了国内房价的上涨,不要再错过在新兴国家投资”作为卖点。 但从城市基础设施配套来看,越南和柬埔寨的几大城市,还远远达不到国内一线城市的水平,即便再过十年,它们能否发展到一定程度也要打上问号。 越南目前仅有河内才刚刚开通了第一条城市轻轨线吉灵-河东项目,该项目由中国中铁六局集团有限公司总承包建设。而曾被越南寄予很大期望值的河内地铁1号线以及胡志明市地铁1号线,都由日本公司负责建设,但此后陷入造价、贿赂等多种争议,项目进度遥遥无期。 作为柬埔寨首都的金边市,其市容市貌仅相当于国内小县城,人口年轻,商业富有活力,交通状况糟糕,不分时段地堵车,治安、公共交通、垃圾废水处理等配套都没有跟上房地产开发的速度。 西港则是柬埔寨西南部港口城市,海岸繁忙,水清沙幼,也是度假天堂,城市面貌类似于90年代中国南方的小镇。近两年西港的投资热潮席卷而来,到处都有新建的工厂、楼盘、酒店,不过随着赌场的发展,各种社会问题随之而来,黑帮、毒品、飞车党也在深刻地改变这座小城。 Q: 可以获得怎样的产权? 尽管越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权,但却设置了两个苛刻的要求。 一是房屋产权仅为50年(越南公民可拥有永久产权,与越南公民结婚的外国人也可拥有房屋永久产权);二是外国人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋,外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。 此外,在二手房交易中,外国人只能向外国人购买二手房房产;外国人自己的房产,既可以卖给越南当地人,也可以卖给外国人,若卖给越南当地公民,则50年产权可转为永久产权。 在柬埔寨情况又不一样。柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人,其《外国人不动产产权法》规定,外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋,可获得与本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖。 也就是说,外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权,但不包括土地所有权,也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”,及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。 还有一点值得注意,中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋,大产权为永久产权,小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。 由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地,因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地,这种情况下可以买到永久产权的土地;小部分开发商则是租赁土地,租期一般为99年,因此房屋也就是99年产权。 Q: 租售比高吗?投资回报率如何? 在海外房产中介的宣传中,目前越南、柬埔寨的高层公寓房都有很高的租售比和投资回报率。比如金边一套五六十平方米的高层公寓,租金高达700美金,且金边市的房价从2015年开始,每年都以15%的幅度上涨,目前达到约2000美元/平方米。 越南一套80平米总价18万美元的住宅,月租金约在1000美金左右,胡志明市平均租金收益率约6%,目前越南住宅分为各种类型,豪华型均价超过3500美元/平方米、高端型约为1500美元/平方米,中低端类均价约为800美元/平方米。 不过目前这两个新兴国家的房地产市场规模都很小,高端公寓供应量少,大部分的公寓租客群体也都是外国人,高租金已经远超过当地普通人的承受能力。随着这两年大批公寓的入市,未来供应量问题将得到缓解,高租金是否能维持下去目前较难判断。 从投资回报来看,根据天风证券的研究报告,越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角,其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。 天风证券的研究报告指出,越南的平均房价在2008年创出1650美金/平米的最高价格至今未破,最新均价约为1543美元/平米,美元视角并未创新高。 不过其对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平方米,超过2008年的2801万越南盾/平方米,涨幅近20%,也就是越南盾视角创了新高。“从越南本国居民角度,以自住和抗通胀为购房目的,我们认为越南本币计价的胡志明房价长期趋势仍将上涨;对外国投资者角度,以出租和投资为目的,由于贷款不如本国居民方便,汇率波动也可能带来投资损失,需要考虑的因素和承担的风险不同。” 由FLC集团打造的下龙湾高尔夫豪华度假区项目位于越南北部,集Condotel式酒店式公寓、豪华别墅、高尔夫球场于一身。开发商担保项目收益达10%-12%左右,凡购买酒店式公寓的客户每年可以度假居住15天以上,开发商专业运营,度假收租两不误! 居外物业编号:45404895 点击查看房源 而在柬埔寨,外商投资建造的楼盘,尚未形成一个本地居民购买的市场,当地也还没有形成二手房市场,因为多数普通老百姓都习惯了购买土地自建排屋,因此尽管房价在理论上上涨,最终外国投资者能否获得投资收益后退出,也是一个未知数。 新兴市场的投资门槛低、收益率高,但是风险也较大,最早进入这个市场的投资者或许已经获得回报后撤出,越晚进入则意味着风险越大。 Q: 如何付款?会受外汇资本管制影响吗? 一般中国买房客都是持旅游签证入境,在看房满意后,先付定金。付定金的手续都很便利,部分开发商甚至接受微信、支付宝付款,定金大约为两三千美金。 剩下的部分,则分为首付和尾款,首付为总价的10%—40%不等,尾款则一般在交房前付清。由于大部分楼盘都是期房,所以尾款付清时间大多在两三年后。 在柬埔寨,外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款,同时贷款手续繁琐,而越南则不允许外国购房者在越南动用杠杆手段。 不过,由于这两个国家的房价并没有太高,且国内投资者大多去投资小户型公寓,总价多在60—80万的区间内,对于杠杆的需求并不强。 打首付和尾款阶段,一般会由开发商或是开发商的销售代理公司帮助购房者来做,其中涉及到外汇管制问题,根据我国现行规定,每人每年换汇额度是5万美元,开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。 此外,销售代理公司的手上还掌握着一些融资手段,部分机构专门为国际房地产买家提供融资,一些中国大陆和香港的机构为海外物业买家提供现金支持或融资,以换取投资者在中国境内持有的资产。如果购房者遇到资金问题,部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源,或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。   来源:新浪财经 责编:Zoe Chan

新加坡房产投资费用详解

全球最富有国家之一的新加坡,吸引着来自世界各地的投资者。其语言环境、生活节奏和遍地商机的优势,使不少中国人选择那里作为留学、移民及房产投资的目的地。 据居外网介绍,房产是近几年来新加坡最热门的话题,更是热门投资项目。作为亚洲炙手可热的投资国之一新加坡,针对海外投资者制定了一套详细的购房收费明细。其中主要的费用类别有:交易费、贷款费、持有费、转让费。 在新加坡买房投资相关费用明细一览表: 一、买房交易费用详解 1、印花税(Stamp Duty) 在新加坡,当地国民购买房产所需缴纳印花税为3%;海外投资者则需缴纳印花税为18%(3%+15%)。 印花税计算方式:(房价*18%)-$5400新币=海外投资者所需缴纳额 举例 投资者在新加坡购买了一套价值200万新币的房产,所需缴纳印花税为:(200,0000新币*18%)- $5400新币=35.46万新币 2、律师费(Lawyer Fee) 在新加坡请一位房产律师,是需根据海外买家所购房产的形式与价格来定的: 如果是期房(under construction project),所购房屋价格低于400万新币,一般律师费不会超过3000新币,如价格超过400万新币,则需询问律师事务所; 如果选购现房,价格低于200万新币,一般律师费不会超过3000新币; 如果投资者选购私人住宅项目(Private completed project),价格高于200万新币,需向律师所询价(因为每个律师事务所的价格不一)   二、贷款购房——首付款(First Payment) 1、期房(Building under construction project) 对于海外投资者来说,购买期房的首付款在30%以上。而最高贷款金额通常为物业购价的70%,这取决于金融机构(银行)进行的信用评估。据悉,目前,新加坡房贷利率在购房第一年约为1.2%。 以下图表为现房与期房首付款项目介绍与支付时限,供海外投资者参考,最终还需以新加坡相关法律及签署的《买卖合同》为准。 期房付款顺序与时限 期房项目按工程进度分期付款时间表(一般在三年内收取) 注:买方从签署买卖合约(正式购房合同)的14天内向新加坡国内税务局缴纳印花税:总房款*18%—5400新币=买家实交印花税 2、现房(Completed Project) 已完成的开发项目(已获得临时占用许可证的开发项目)购买程序 注:不论期房或现房,贷款费用都由实际房价决定。 三、地税与出租税 地税与出租税在新加坡统称产业税。拥有房产的外国人和新加坡公民一样都需要付产业税。无论所投资房产是用于出租、自住或者空置,产业税数额只根据新加坡国内税务局 (IRAS) 估算房产出租时所收取的房产年值 (年租金) 的比例来征收。 出租业主的税率是房产年值的10% 自住业主可向新加坡国内税务局 (IRAS) 申请获得年特许税率优惠(2011年1月1日已实施) 每年的房产年值,新加坡政府都会通过信函告知投资者 房屋评估费用一般在 : $100 – $1000 SGD  举例 新加坡国内税务局估算投资者的房产在2011年的房产年值 (年租金) 是8.4万新币,参照上表,房产税计算方式为: 年值额说明:最初年值、随后年值与剩下年值额,都是从总年值中分出。比如最初房产年值的6000新币,就是从8,4万新币中分出的。 注:详情请见新加坡税务局官网:http://www.iras.gov.sg/irasHome/default.aspx  四、转让费用 对于海外买家而言,需要了解的不仅是针对买房的一些收费标准,同时也需要知道卖方所需支付的项目款项。以下是卖方转让房屋所需支付印花税对应表: 卖方印花税 注:详情请见新加坡税务局官网:http://www.iras.gov.sg/irasHome/default.aspx  

新加坡房产投资经典问答汇总

新加坡被联合国认定为“最适宜人类居住的城市”, 被誉为“花园城市”。其政治稳定、社会治安良好、环境清洁优美、基础设施非常完善、教育体系全球领先。新加坡一直经济以及货币稳定,为全球最具投资潜力城市。近几年新加坡成为许多国人移民或海外置业的优选。可是许多人对新加坡房产市场和政策缺乏了解,今天小编为大家整理了一些在新加坡买房的常见问题,希望为大家置业新加坡排忧解难。   问题1:在新加坡买房对移民有帮助吗? 新加坡移民渠道分三种:留学、投资和工作移民。在新加坡买房并不能帮助移民,与购买房屋这一方法相近的是投资移民。由于近年大批移民涌入,新加坡政府不断提高投资移民的门槛。政府对于投资者在国内的创业经历、时长、公司股份、营业额等都提出了明确规定。投资移民的数额也需在S$250万以上,实际数额根据投资人的具体情况还会有变化。 问题2:外国人及永久居民可以在新加坡买房吗? 新加坡的住宅分为两种,政府组屋(HDB)和私宅(Condominium)。政府组屋是政府专门建给老百姓使用,使用权限多为99年。国家建屋局对于物业费、水电费等都有补贴。 外国人和永久居民均可以购买私宅,但外国人只能购买圣淘沙住宅区以内的地产(Landed Property)。永久居民可以购买二手政府组屋,但必须是永久居民夫妻合买。购买的两位或以上永久居民都要大于21岁,不受控于工资上限(Income Ceiling)。只有永久居民须在持有绿卡三年后,才能购买二手政府组屋,且无法享用建屋局贷款(HDB Housing Loan)和公积金房屋津贴(CPF Housing Grants)。 问题3:外国人在新加坡买房的基本政策是什么? 新加坡公民方可以购买一手政府组屋及地产(Landed Property),永久居民可购买私宅及二手政府组屋,外国人可购买非地产私宅和圣淘沙住宅区。新加坡公寓房产面积都是不带公摊的实用面积,每个单位都带车位。私宅的月管理费一般在S$300到S$500之间,而政府组屋的月管理费则是S$50到S$100。 外国人在新加坡买房时,需要缴纳15%的额外印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty)、3%的印花税(Stamp Duty)和S$2000-S$3000的律师费。如果业主打算在购买房屋后的4年内转售产业,仍需缴纳一定的卖家印花税(Seller’s Stamp Duty)。一年内的SSD是16%,第二年是12%,第三年是8%,第四年则是4%。 问题4:外国留学生在新加坡买房需要注意什么? 外国留学生只能购买新加坡房产中的非有地私宅,及圣淘沙住宅区。对于准备购房的外国留学生,由于购房程序复杂,又涉及到不少法律文件,推荐留学生寻找合法、负责的房产中介代为办理。 二十一世纪世界经济重心已经转移到亚洲,新加坡作为欧亚桥梁,未来的亚洲瑞士,归功于其完善的法律体制、金融体系、基础设施,高素质的劳动人群。让我们完全能够相信,新加坡房产投资的市场前景非常优秀。

日本房产投资终极指南(二)房产税要交多少?

如果从全球范围来看,日本的房地产税是适度的。但请记住,亚洲的一些国家根本没有房产税。如果你想获得更低的持有成本,可以考虑泰国、柬埔寨、甚至马来西亚,而不是日本。 抛开这个话题,任何在日本拥有房地产的人都必须根据其资产的价值每年缴纳税款。你要缴纳统一的1.4%房产税,还有0.3%的 "城市规划税",相当于每年总共要缴纳1.7%的税。 每年1.7%是一个永久的、相当可观的持有成本。在日本购买房产之前,尤其是如果你不是全职居住在这里,值得考虑。 每年的税金是按照房产的政府评估价值来缴纳的。也可能有一些减免,然而这些减免额往往不大。 如果您在日本将您的房产出租,那么您也必须支付租金收入税。租金税的数额取决于你是否在日本居住。 如果不在日本居住,租金收入的计算方法很简单。无论是外国人还是日本公民,非居民的租金收入都要按15%的税率缴纳。 日本居民则要少得多。如果你在这里生活,租金收入税是基于阶梯制的。无论哪种方式,税率都会大大降低——最低税率只有3.4%,最高税率为5.88%。   编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(一)永久产权,还可买地!

日本是世界第三大经济体,是亚洲的主要增长引擎之一。在这里购买房产意味着你在这个星球上最密集的城市化和最发达的国家之一投资。 不过从经济上来说,日本目前并不是最亮眼的地方。在过去的30年里,日本的GDP增长几乎都保持在3%以下。此外,快速下降的人口将使日本现有的债务困境继续承受压力。日本的公共债务现已超过GDP的200%。美国人抱怨“20万亿美元”,但从比例上看,日本的债务问题要严重得多。 然而,尽管日本长期存在债务问题,人口减少,经济普遍停滞,但日本还是一如既往地在重塑自己。自动化虽然最近才成为西方世界的主流讨论话题,但从上世纪80年代开始,自动化在日本已经很普遍。每个街角都有自动售货机,在餐厅通过机器点餐是标准配置。日本的工厂也是机器人和自动化的先锋,毋庸置疑。这里的劳动效率比世界上任何一个国家都高。 同时,在日本旅游和购买房产的外国人比以往任何时候都多。这个国家曾经是出了名的难以移居的国家。但是,随着日本长期的人口问题的加剧,他们已经向世界开放了。日本现在是亚洲第二大以外国人身份购买房产的国家,仅次于泰国。最近在东京的房地产市场上,富有的中国买家尤为突出。这部分归功于旅游业的繁荣,因为需求上升。当然,人们以旅游者的身份来过之后,更容易在海外购买房产。 日本的签证法更简单,举办包括2020年奥运会(尽管推迟了)在内的重大活动,再加上人们对全球化的接受程度不断提高,这将有助于他们赶上21世纪的发展步伐。即使日本在未来100年内也未能真正繁荣起来,不过也请放心——在可预见的未来,日本将继续保持世界顶级文化、经济、政治中心的地位。 日本的房地产仍然是一种相对稳定和安全的投资......如果操作得宜。只是不要指望像在柬埔寨或菲律宾那样,有7%以上的升值或租金收益率。日本是亚洲少数几个外国人可以拥有土地和房屋的国家之一。因此,作为外国人,在日本购买和维持房屋是非常困难的,特别是如果你不是全职住在这里的话。 外国人可以投资日本的房地产吗? 日本不仅允许外国人购买永久产权的房产,还允许拥有土地。当涉及到拥有任何类型的房地产时,您将拥有与日本公民相同的权利——无论是东京的房子还是大阪的公寓。 这在亚洲市场上是一个罕见的情况。该地区的大多数国家只允许外国人购买公寓单位。事实上,大多数地方根本不会让你真正拥有房地产。例如,中国和越南,除了长期租赁各类房产外,不允许其他任何东西。 正因为如此,日本是亚洲以外国人身份购买房地产最安全的国家之一——至少从法律的角度来看是这样。当涉及到拥有任何类型的房产时,外国人和日本公民之间几乎没有区别。如果你需要注意什么的话,那就是日本的房地产中介公司。而不是政府或任何与土地所有权保障有关的事情。   编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(三)东京购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。 在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。 请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。 东京 东京拥有3000多万人口,是目前世界上最大的都市圈。因此,东京拥有比地球上其他地方更多的住房选择也就在情理之中了。 坦率地说,在一篇文章中涵盖所有东京地区是不可能的。我们的指南是关于在日本购买房产的,而不仅仅是东京,你可以用东京这样规模的城市的信息填满多本书。 如果我们把东京的所有信息都写出来,那么就没有时间来介绍日本其他的房地产市场了。 以下将东京的概况分为四个部分。新宿、涩谷、港湾、千代田是历史上被认为是东京的中心区——它们是我们指南的第一部分。 同样,东京的一般东、西、南区也有一节。西东京由中野及其周边地区组成,东区则是中央区及其他地区。千代田和涩谷以南的地区被定义为东京的南区。 虽然横滨严格来说是独立的城市,不是东京的一部分,但也包括在这里。毕竟,它大部分被大邻居的密集城市扩张所吞噬。比起成田机场,横滨更接近东京的中心地带。 新宿/涩谷/港湾/千代田(东京都中心) 东京中心三区的房产价值仍然远高于全国其他地方。而且这里的市场动态与其他城市完全不同。 关于在东京市中心拥有房产的好消息是:无论是商业、住宅还是其他,你可能不会受到任何需求不足的影响。 日本整体人口减少,对于供应有限的黄金地段、备受追捧的街区的房地产来说,这不是问题。像新宿和千代田这样的地方,后者包括六本木山(东京的 "比佛利山"),永远不会缺少租客。 坏消息是什么?东京市中心豪宅的租金收益率很低,你要支付每平方米1万美元以上的房价。 在东京市中心购买房产,虽然可能是一个不错的“战利品资产”,但绝对不是一个最佳投资。你可以考虑向东京的外区看齐,这些地方到市中心往往只需十几分钟的路程。 中野/杉并/西区 如果您想寻求合理的价格和中心位置的组合,东京西区可能是购买房地产的好地方。 例如,中野区是一个非常中心的位置。乘坐地铁到新宿只需10分钟左右。然而,这里的房价却只有东京内区的一半左右。 国分寺、武藏野、秋岛等远离东京中心区的地区,房价更便宜。 这些地区基本上是东京都内的通勤城市,让工人们用方便来换取实惠。预计这里的房产价格约为5000美元(每平方米)。 不过,从投资者的角度来看,在东京市中心以外的地方购买房产,是要冒长期风险的。如果日本大城市的人口减少,“卧室社区”的入住率将首先受到影响。 中央/台东/东区 严格来说,中央区和台东区并不在东京的三个中心区之列。但是,与新宿和涩谷相比,这两个地区的交通同样便利。 特别是中央区和台东区,如果您经常往返于东京成田机场,那么这两个地区是最合适的。从上野站出发的京成Skyliner是东京市中心和主要机场之间最快捷的交通方式。 从位于台东区的上野站出日本,比在市中心附近的其他地方更容易。包括东京站等竞争性的交通枢纽。 江户川区虽然距离稍远,但也越来越受到外籍人士的青睐。从江户川区到东京市中心大约20分钟的路程。但与东京CBD相比,江户川区的房产价值仍然较低。 点击查看日本在售精品房源 品川区、太田区、南区 南区是东京都内交通便利性和经济性兼备的地区。与东京东部和西部一样,在这里购买房产的价格是涩谷和千代田等中心区的一半左右。 此外,值得一提的是,如果您经常出差或离开日本,东京南区是最方便的居住地。因为你从东京羽田机场开车或坐地铁就能到。 羽田机场是都市圈第二大机场,比成田机场明显更靠近市中心。羽田机场被当地人普遍认为是东京最容易出国的机场。 在日本购买房产的外国人应该考虑东京南部到羽田机场的交通便利性,以及其相对较低的房产价值。 横滨 虽然横滨在几十年前就被同化为 "大东京都市圈",但横滨绝对是自己的城市。事实上,它是日本“”真正的”第二大都市圈,而不是大阪。 横滨的房地产价格远低于东京本土。在横滨,土地价值平均徘徊在每平方米25万日元(约合2500美元)左右。相比之下,许多东京郊区的土地价格都在50万日元(约5000美元)以上。 面对现实吧。横滨的房价不会比东京贵,也不会比东京好。同样,即将到来的人口减少将影响日本郊区、乡村和二线城市的房地产,而不是影响东京中心或大阪。 无论如何,在整个2020年代,你仍然可以在横滨房地产市场上赚钱。而且这个城市有很多理想的街区,升值潜力很大。 尤其是横滨现在正有大量的中国投资涌入。东京本身连唐人街都没有,房地产价格仍然是其两倍。相比之下,横滨价格便宜,如果你是中国人,更容易交到朋友。   编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(五)札幌、名古屋购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。 在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。 请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。 札幌 作为日本最北端的大城市,札幌与本州岛之间隔着一条15公里长的海峡。虽说如此,但海洋并不能阻止一条通往札幌的新干线的建设。 这条日本新干线主线的延续线目前正在建设中,应该在2030年完工。到这个十年末,你终于可以从札幌一路走到东京、京都和日本其他大部分地区了。 我们认为,这将在短期至中期内提升札幌(乃至整个北海道岛)的房价。诚然,人口减少加上房地产需求下降是日本二线城市长期内的一大隐忧。 事实上,北海道的人口已经在锐减,而且是日本四大岛中速度最快的。 札幌有一些小众的房地产机会,特别是在旅游领域,因为中国游客成为当地经济越来越重要的一部分。否则,你在东京或大阪投资肯定会更好。 名古屋 名古屋虽然本身只是一个拥有300万人口的中等城市,但却位于日本第三大都市圈的中心。以名古屋为中心,加上小牧、东海等几个城市,总共约有1000万人口,因此被称为中京地区。 遗憾的是,名古屋及其都市圈也存在着与北海道相同的问题——虽然可能还没有达到日本北部岛屿的程度,名古屋的人口正在不断减少。 投资名古屋的房地产市场最糟糕的部分是什么?在投资潜力更大的大阪,每平方米的价格也是差不多的。 因此,我们不建议以投资为目的在名古屋购买房地产。名古屋没有东京、大阪那样的长期发展动力......也没有札幌那样强大的旅游吸引力。   编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(六)在日本买房是好的投资吗?

日本的问题也不少。21世纪的日本,GDP增长率停滞不前,地缘政治问题层出不穷,这对日本来说是个沉重的负担。当然,如前所述,日本也正在经历长期的人口危机。这种趋势最起码还将持续一代人的时间,对日本房地产市场的影响比什么都大。 那么,在日本购买房产是一项好的投资吗?这完全取决于您在哪里购买,以及您的投资目的和动机。 如果您是在东京的中心区之一购买房产,那么人口减少对您的影响不会太大。在可预见的未来,大量的外籍人士和本地人都会继续想在东京生活,以获得工作机会。 点击查看日本东京在售精品房源 另一方面,在北海道拥有土地,即使最低入手价也较低,风险也大得多。即使是在广岛、和歌山这样的二线城市,您也可能会受到诱惑,以少于10万美元的价格“拥有日本的一部分”。要知道,这也很可能是一个升值潜力有限的价值陷阱——潜在的租客很少,如果您需要出售您的资产,也可能没有人愿意购买。 很多外国人也喜欢日本的文化,除了投资潜力外,他们也想拥有房产,这样就可以轻松地在这里生活。如果您的主要目的只是因为喜欢日本而想在日本长期生活的话,不要让我们告诉您在哪里买房。 您要明白,在这种情况下,您主要是买一个在日本生活的地方,而不是投资。可以说是购置第二居所、追求一种生活方式,一个小天地,但并不是实现高收益的上乘方法。特别是与您在亚洲的其他投资选择相比,甚至与日本国内的其他地方相比,更是如此。当您在海外投资时,机会成本始终是一个因素。   编译自Invest Asian

日本房产投资终极指南(四)关西购房好区

日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此,在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市,到几十万人口的中等城市,再到农村,不一而足。 在本指南中,我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及,也不会涉及日本的农村。 请记住,日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而,小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此,我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少,你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是,对于2020年代以后的房地产市场,以及日本的小城市,我们不做任何推荐。 大阪/神户 你可能会注意到,在对日本的分析中,我们并不太看好日本的整体楼市。30年来GDP增长乏力,人口迅速减少,再加上地缘政治和自然灾害的风险,是我们最担心的问题。 不过,如果你已经决定投资日本房产,大阪市区可能是你在东京之外的最佳选择。这些地方的租赁需求不会像日本中小城市那样很快消失。 与全国其他地区的情况一样,如果在大阪/神户地区购买房地产,您应该专注于市中心的黄金地段。在日本的任何地方投资,限制您对日本不可避免的人口减少的风险是一个好主意。 点击查看日本在售精品房源 京都 京都虽然是京阪神地区三大城市中最小的城市,但300万人口也不是小数目,当然,京都也是拥有近2000万人口的大都市的一部分。从大阪和神户坐火车30分钟就能到。 如果你打算投资京都的房产,它可能是短期租赁业务的理想城市。京阪神地区的绝大多数工作机会都离大阪较近。 因此,你更有可能找到短期游客作为租客,而不是长期商人或退休人员。 诚然,自2018年以来,日本的爱彼迎(Airbnb)租赁业务已经变得更加难以成立。政府现在要求所有的短期度假租赁都必须获得酒店牌照。作为一个外国人,这不是一个不可能完成的过程,但肯定是一个官僚主义的过程。 抛开这些不谈(Airbnb投资是一个完全独立的话题),京都无疑是日本最独特的城市之一。你不会在其他地方找到与之相当的地方。 有些人对京都及其古色古香的日本帝国遗迹有一种特殊的感情。如果您被昔日首都的魅力所吸引,您可以考虑在这里拥有房地产。否则,关西的投资潜力大多在京都以外的大阪/神户附近。   编译自Invest Asian

柬埔寨房产投资最强攻略(一)外国人产权与房产类型

在外国投资的世界里,柬埔寨往往不受关注。许多人倾向于视它为一个饱受战争蹂躏的小国,在人口、财富和发展方面落后于邻国。然而,这个前沿市场实际上是亚洲最适合房地产投资者的地方之一。它的经济规模虽小,但很有弹性,而且这个国家20多年来没有经历过经济衰退。 金边位于这一惊人增长的中心,吸引了国际商业的关注。许多人将其与30年前的曼谷相提并论。鉴于曼谷的爆炸性增长,投资者应该注意。这座城市还以其热闹的街头市场、令人惊叹的法式建筑和历史悠久的寺庙吸引着外籍人士。鉴于这种吸引力,精明的投资者开始涌向金边,以惊人的低价购买有利可图的房地产。 外国人通常购买两种类型的房产——商铺公寓(店屋)和住宅公寓。铺面公寓通常可以进行装修、出租和转售以获得丰厚的回报。而公寓住宅则没有那么高的利润,但它们更容易拥有和维护。因此,本指南的重点是公寓住宅单元,而不是其他类型的房产。 外国人在柬埔寨的房产所有权 柬埔寨是东南亚少数几个让外国人拥有财产相对简单的国家之一。事实上,它可以说是整个地区最国际投资者欢迎的国家。 进入柬埔寨并在那里建立一个企业是简单而有效的。一年的签证只需要250美元和几天的时间,而且柬埔寨的企业可以有100%的外资所有权。 购买房地产可能会比较复杂,这要看您要找什么。外国人可以很容易地购买公寓单位的分层产权,所以许多人倾向于这些发展项目。 对于其他类型的房产,法规变得更加复杂。外籍人士必须通过柬埔寨的土地控股公司或公民购买这些房地产。 此外,柬埔寨对土地和建筑物使用“硬”和“软”的混合产权。硬产权是正式进入国家政府土地登记处的。另一方面,软产权则在地方政府登记。 应该购买住宅公寓还是商铺公寓? 想投资金边房产的外国人通常会考虑两种选择——标准公寓或商铺公寓。 接下来我会详细说明,金边公寓的价格可能过高。在某些地区,市场甚至已经过饱和。公寓的回报率并不总是最好的——尤其是与装修商铺公寓的收益相比。 旧殖民建筑中未装修的单位可能是新公寓价格的一半,面积的两倍。如果您愿意投入一些额外的工作(法律和其他方面),您可以从出租或出售翻新的商铺公寓获得高额回报。 然而,柬埔寨的外国人所有权法律使得购买商铺比公寓更困难。外国人可以直接拥有公寓,但要想拥有其他房产,他们必须拥有一家土地控股公司。 鉴于这种繁文缛节,你应该考虑你是在寻找一个住宅还是投资。店屋的购买和装修都需要时间、精力和投入;公寓的回报率可能较低,但作为外国人,他们更容易购买和拥有。   编译自Invest Asian