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悉尼楼市暴涨中！了解澳洲购房条件趁現在
据新浪财经报导，澳洲房地产咨询公司CoreLogic于周四（3月11日）发布的数据显示，随着澳洲经济的持续复苏，悉尼房价从去年10月份的低点上涨了5.7%，创下历史新高，超过了2017年的前高点。 不过，墨尔本房价较疫情前的高点仍低1.3%，珀斯房价较2014年的高点仍下跌了近17%。 创纪录的低利率（澳洲央行更清楚表明2024年前不会升息）、不断改善的经济前景、可售住宅供应不足以及政府刺激措施都推动了房价的快速上涨。虽然从新加坡到加拿大和美国，房价也在飙升，但澳洲楼市重回繁荣时期的水平，对澳洲，特别是悉尼房产的投资者无疑是个大好消息。 买房的时候总说“买涨不买跌”，因为房子更容易升值，尤其是悉尼地段好的房子。我们快来了解澳洲购房有些什么条件。 中国人可以买澳洲房产吗？ 答案是：完全可以！实际上，根据居外IQI最新发布的《2020亚洲买家全球最受欢迎十大目的地》报告，澳洲是最受亚洲购房者欢迎的第二大热门目的地，13.7%的亚洲跨境买家亲睐澳洲房产。在疫情后期，居外IQI预计澳洲会出现强劲的国外需求，包括离岸买家和移民带来的需求。澳洲的优质生活方式、坚实的经济基础以及对疫情的灵活应对，使其成为了投资者和潜在新永久居民眼中的理想目的地。 澳洲新建住宅（如独立别墅、公寓或住宅空地等），对于外籍人士和临时居民的购买限制很少。无论您持有临时居住签证，还是旅游商务等短期签证，甚至人一直在中国都可以购买任意数量的澳洲新建房产。条件是在购买物业之前，需要申请并获得外国投资审查委员会（FIRB）的投资批准，而这类申请通常会获得批准。 根据澳洲法案规定，无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士，以下情况不需政府批准就可以购房： 从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅； 让您（以及任何相关人）可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益； 综合旅游度假村的某些住宅房地产； 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益；或者 从澳洲的政府（联邦政府，州、领地政府或地方政府）处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。 澳洲房产协会（REIA）认为外国投资对澳洲房地产发展有利，因为它增加了新住房的供应，增加了租赁物业的供应，使租金价格不再上涨。也正因为此，澳洲的新建住宅对外籍人士开放购买，但二手住宅因为没有贡献住宅实质增量，所以就要对外籍人士购买有所限制。 澳洲二手房购买有什么条件？ 外籍（非澳）居民是不可以购买现有住房（二手房产）的，但允许临时居民有条件的购买。临时居民是指那些持有可以逗留超过12个月以上签证的外籍人士，以及正在申请澳洲永久居民并持有过桥签证的人士。 临时居民在购买住宅物业之前，需要申请并获得FIRB的外国投资批准，需要符合如下标准： 1、临时居民可购买不超过一套现有住房（二手住宅），必须将其作为其主要居住地，不能出租物业的任何部分，必须确保物业在结算时空置。 2、临时居民也可以购买已建成的住宅进行重建，但重建必须真正增加住房存量；该项目在批准之日起四年内完成，现有住宅在拆迁和重建之前不得出租。 3、临时居民购买的现有住房（二手房）不能作为投资物业。 4、临时居民也可以购买空置土地进行住宅开发，但需要在批准之日起四年内完成开发，并且项目完工的证据应在30天内提交。【居外百科︱澳洲买地建房详解】 对于新住宅，如上所述，临时居民受到的限制就很少，只要FIRB批准就可以购买任意数量的住房。 澳洲房价涨势如虹，升值率高！立即与我们取得联系，免费获取项目咨询和独家优惠，抓紧时间置业获利。
不看要血亏！澳洲房产过户给子女，哪个办法最划算？︱居外专栏
今年澳洲政府出台了新的建房补助，积极拉动房市。有的人用最省钱的方式拿到了最多的政府补助，比如父母子女间的房产过户。 在这利好政策里，子女不仅仅能从父母手里低价拿下房产，还能拿到多重补贴，比如联邦政府和西澳的建房补贴、西澳首次置业补贴、印花税补贴等等。 父母和子女之间的转让方式通常有“买卖、赠与、继承”，让我们就来分析一下哪个最划算。 房屋买卖 在澳大利亚出生的移民子女，受西方教育的影响他们相对的更加独立。从学校毕业后出来工作有了收入，便可以向银行申请贷款买房买车。 很多父母会把其中一套房子/地块过户（出售）给子女，子女就可以自行建房然后拿政府的补助。 如果其子女需要向银行申请贷款，银行会要求申请人提交一份房屋买卖合同。父母可以请房屋中介写销售合同并付中介佣金；另外父母和子女可以找过户中介拟定基本的房屋买卖合同。 然而无论合同的价值是多少，政府还是需要对此房产进行市场估值来确定买方（子女）需要按照多少房屋市值来支付印花税。 有的家庭为了公平公正，父母和子女可以各自找不同的过户律师办理过户手续。买卖双方也可以同时委托一家过户中介，当然这要事先得到双方的同意。 房产赠与 有的家庭，会直接以赠与的形式把房产转让给子女，让子女顿时间坐拥百万资产，还有可能获得政府的补助，说不羡慕是假的。 没有金钱交易，带来的好处就是过户时间快，并且赠与不需要拟定买卖合同。但是需要提交一份父母和子女双方签好字的Transfer of Land文件给土地局作为转让依据。 虽然是赠与，政府还是会对房产进行市场估值，确定买方（子女）需要按照多少房屋市值来支付印花税。 在此过程中，父母和子女一般会委托同一家过户中介来办理赠与过户手续。如果父母在此套房产上还留有贷款，需要先取消贷款才能进行赠与转让或得到贷款银行的同意。 房产继承 父母一方如果去世留下了多处房产，并且其生前遗嘱里同意把名下的某一处房产转给子女的，可以通过继承的过户方式进行房产过户交易。 因为没有金钱交易，所以不需要买卖合同，也不需要Transfer of Land文件。需要提交有效的遗嘱认证丶死亡证，并提交原件到土地局，以确认复印件和原件相符以及申请表格。 递交的继承文件符合土地局要求的，只需要支付$20印花税（nominal duty）。最后受让方委托一家过户中介便可以完成过户手续。 今天我们所谈的继承只是最简单的一种情况，具体财产怎么分配还要根据遗嘱里的内容进行分析，如有需要可以联系我们律师进行咨询。 如果子女还不是澳大利亚永久居民或者公民，无论是以上哪种情况，都需要支付外国人印花税。 建议大家在做家庭间的房产交易过户前先找会计师咨询一下税务方面的事宜，如有需要，我们的房产过户师可以提供专业的建议。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法 联系邮箱：hi@auslawreview.com.au
迪拜震撼推出全球退休计划：条件三选一 享七大优势！
迪拜政府于9月2日宣布启动一项全球退休计划“Retire in Dubai（在迪拜退休）”，为55岁以上的外籍居民和外国人提供享受阿联酋独特生活方式的机会。 作为该地区首项此类计划，迪拜退休计划由旅游和商业营销部（迪拜旅游部）与居住和外国人事务总局（GDRFA迪拜）合作牵头。这项新举措将推动迪拜成为世界上最受欢迎的退休目的地。 为了确保提供有竞争力的服务，迪拜旅游公司与其合作伙伴合作，为退休人士制定了涵盖医疗保健、房地产、保险和银行业务的关键建议。官方网站上提供了旨在帮助退休人员享受美满而充实的生活的服务详情，以及启动申请流程所需的所有信息。 符合条件的申请人将获得退休签证，每五年可续签一次。 退休人士可从三种财务要求中选择一种，即： 每月收入2万迪拉姆（约3.7万元人民币），该收入应来源于投资或退休金； 100万迪拉姆（约186.5万元人民币）的储蓄； 或在迪拜拥有价值200万迪拉姆的房产（约373万元人民币）。 迪拜养老签证对比迪拜投资签证来说，相当于提高了年龄门槛（55岁以上），但在投资额度上有所放宽。 在存款、收入、房产三个条件中，老年群体只需要满足其中一个就可以获取迪拜养老签，而迪拜投资签只有房产这一个选项。 在最初阶段，该计划将重点关注在迪拜工作、已达到退休年龄的阿联酋居民。这项计划为熟悉迪拜价值主张的长期居民提供了一个轻松无忧的退休选择。迪拜与绝大多数居民的原籍国很近，这对他们来说是一个方便的退休目的地。 迪拜旅游局总干事Helal Saeed Almarri在宣布这一举措时说：“迪拜退休计划进一步提升迪拜作为全球标志性城市的地位，使之成为全球最受欢迎的生活方式目的地。迪拜的退休准备战略将使外籍人士和国际退休人员能够利用该市的开放政策、宽容和出色的生活质量，在世界上发展最快、文化多元的城市之一生活。 迪拜居住和外国人事务总局（GDRFA）总干事Mohammed Ahmed Al Marri指出，迪拜最近在2020年最受欢迎的20个风险资本投资目的地中排名第11，在中东和北非地区排名第一。这证明了迪拜投资环境的优势，以及它在创造新机遇方面的成功，尽管新冠疫情带来了挑战。 在迪拜退休的七大优势 1. 独特的生活方式 迪拜是200多个民族的家园，是一个国际化的目的地，在宽容和多样性的旗帜下，文化、信仰和价值观念得到了统一。虽然阿拉伯语是官方语言，但迪拜是一个多语种城市，英语是最广泛使用的语言。 迪拜旅游局与其房地产合作伙伴迪拜迪拜控股公司（Dubai Holding）、梅拉亚斯（Meraas）、埃马尔（Emaar）以及阿联酋国家银行（Emirates NBD）合作，推出了银行业务选项，使退休人员能够拥有一套适合自己生活方式的房产。这些方案将只提供给退休签证的持有人。 2. 生活便利 迪拜为居民提供了舒适、无忧的生活方式，从家庭服务到食品配送等都很方便。这是一个容易负担得起的奢华城市，退休人员可以选择自己想要的生活质量。 3. 休闲娱乐 迪拜是世界上最受欢迎的休闲和购物目的地之一，住在迪拜能够照顾退休人员的所有需求，无论是休息、放松还是娱乐。 作为该地区的美食之都，迪拜提供各种美食体验，满足所有人的胃口、文化和预算。无论是米其林星级厨师还是街头小贩，居民们都可以从数以千计的咖啡馆、食品车和餐馆中选择，这些餐厅反映了200多个国家民族的异国风味。 迪拜还提供各种各样的休闲环境，无论是世界级温泉、海滩、城市还是沙漠度假村。对于艺术和文化鉴赏家来说，迪拜提供了多种方式来发掘其历史和遗产，成为充满活力的艺术家创意社区的一部分；同时也有机会参加全年众多的节日和活动。 4. 活跃和健康的社会 迪拜的退休人员可以享受健康的户外生活方式，有多种健身选择，无论是在沙滩上漫步或慢跑，还是在美丽的花园里放松，或是在哈塔徒步旅行。在迪拜健身挑战赛的推动下，一场活跃的全市健身运动体现了迪拜的集体精神和强烈的社区意识。 5. 优越的地理位置和连接性 迪拜位于东西方之间的理想地理位置，加上其高度连接的基础设施（包括技术和实体设施），使退休人员可以轻松地联系和探访来自世界各地的朋友和家人。 迪拜国际机场（DXB）是世界上最繁忙的机场之一，通过140家航空公司连接240多个目的地。随着第二机场——迪拜世界中心（DWC）的加入，互联互通已成为迪拜最引人注目的优势之一。 迪拜拥有两家本土航空公司——阿联酋航空（Emirates）和迪拜航空公司（flydubai），还有100多家其他常规和低成本航空公司可供选择，在航空连接方面，迪拜是世界顶级城市之一。 作为通往全球的门户，您可以在8小时内前往欧洲、亚洲和非洲的任何地方，地理位置十分优越。 6. 世界级的医疗体系 迪拜在各个专业领域提供最高质量的医疗服务。在全球大流行病爆发后，迪拜强大的医疗系统按照最高的国际标准和最佳实践得到了进一步加强。这座城市仍然是世界上最安全的旅游目的地之一。 此外，迪拜旅游局还与业内领先的公司合作，为退休人员开发了一揽子具有价格竞争力的保险方案。 7. 遗产管理 为了确保退休人士能够对其事务进行规划和保护，DIFC遗嘱服务中心已经开发了升级的遗嘱起草、登记和遗嘱认证服务，并提供具有竞争力的独家价格。这些服务将帮助退休人员享受他们在迪拜的生活，确保他们的资产是安全的，并且可以传承给亲人。 更多相关精彩内容： 了解投资迪拜房产的12个理由 免费获取《迪拜购房指南》 中国买家仍热衷于阿联酋房地产市场 迪拜推出退休签证 投资物业正当时｜居外专栏 由Zoe Chan编译自阿联酋通讯社 迪拜生活水平高，医疗条件世界领先，基础设施完备，到迪拜过退休生活，您准备好了吗？ 咨询迪拜及各国签证，可以在下方私信，居外会第一时间为您答疑解惑！
轻松掌握加拿大购房流程 专家支招助你步步到位
第一部分：购买自住房(下篇)之房产购买程序 上文本人简单的介绍了一些选择自住房时需要考虑的因素，供大家参考。选定房型及落户城市后，下一步就是去寻找自己在加拿大的新家了。 一、二手房的挑选 首先，当地的报纸都会有房产广告，需要国语服务的朋友，可以轻易的在中餐馆和华人超市找到当地的中文报纸，回家浏览一下便会收集到不少提供国语服务的房产代理，可以直接打电话或者发邮件与之联系。 如果是喜欢自己先做研究，可以使用网络先了解，筛选一番。加拿大两大房产网站： http://beta.realtor.ca/ 此网站属于Realtor®旗下，它的房产代理人必须是加拿大房地产协会会员(CREA)。 http://comfree.com/ 是帮助房主自己卖房的网站。 在加拿大购房，使用房产中介是不需要支付任何服务费用的，因为房产中介是向卖家收取佣金。看房时，通常房产代理会驾车带你去看预先根据你要求选好的几处房产。看房子的时候，要把自己对新家的要求、预算，尽量详细的告诉房产代理。在一个专业，尽责又懂你心意的房产代理的帮助下，你一定会事半功倍。 我的Tips： 建议可以比较几家代理的服务，再决定使用哪家。 建议使用大公司，有资格证书，并且是加拿大房地产协会会员的代理，这样如果万一买房过程中或买房后出现什么问题和状况也可以向他们的公司总部及CREA反映。大公司的条例规定通常都很仔细，对旗下的代理管理严格，必须遵守职业操守。 二、新房的挑选 房产代理通常带你看的是二手房，新房会比较少。因为新房的建筑商通常都有自己的销售人员，市中心经常会有新的公寓项目。新建的独立别墅，多不在市中心，而在新区。建筑商在开发区建有示范屋，销售人员在此为客户提供服务。新区通常都有统一市政规划，喜欢购买新房的朋友，可以驾车到各新区，参观这个社区的示范屋，一个社区通常会有几家建筑商联合开发。销售人员会向你介绍可以选择的LOT(供建房划分好的小块土地)，可供选择的房型，公司的优势，价位，交房时间。 我的Tips： 非常喜欢参观这样的示范屋，它们都经过专业设计师设计，每家都会有些别致，新颖的地方，多参观几家示范屋有助于决定自己想要的风格，房型。 需要注意这些示范屋很多地方都有Upgrade 也就是升级，所以一定要问清楚建筑商提供的标准配置是怎样的，哪些项目包括在了报价中，以便自己做个准确的预算， 还有个偷懒的方法就是直接购买示范屋，也许价格上会有小优惠或者有些免费的升级项目。 三、旧房改造 如果实在喜欢某个成熟社区，又不满意旧房，还可以选择旧屋翻新或者推倒重造。需要事先查看所属划区，划区主要是规定了此处房子允许的用途，房型的限制等，然后谈好建筑商，选好合适的房型，交给市政府批准。这样的大动作，通常需要的精力和财力都要多一些。 我的Tips： 建议需要足够耐心等到最合适的旧房上市，差一个街口，将来的升值潜力可能就差得多了。 建议查看整个社区，观察有多少旧房已经被改造了，这些新房通常在什么价格范围，有经验的House Flipper (专做旧房改新房的人)也许看上了同一社区，值得去学习下。 四、购买二手房的程序 如果你已经看好了自己想要的房子，把你的心理价位告诉你的房产代理，代理便开始向卖方发Offer(报价)了。 Offer也是属于正规的合同，一旦对方接受了，对双方就有了约束性。房产代理也是销售人员，有时也会想早早定了这笔买卖。 我的Tips： 第一，发Offer前要问清各种费用，通常公寓，联体别墅或者双拼别墅需要支付Condo Fee。越老的房子，Condo Fee通常比新房贵些。问清Condo Fee包括了哪些项目：如房屋保险，暖气，水电，车位，公共绿化，楼房维护等。记得查看地税，虽然地税几乎每年都不同，而且通常是每年上涨，但是不同社区，同类房型和房价的房子，地税可能会相差不少，值得比较。 第二，一定要冷静，想好自己最高的心理价位，不要轻易改变。现在加拿大房产属于买方市场，所以机会还是很多的。 第三，需要贷款的朋友，一定要在合同上给自己充分的时间办理贷款。 在加拿大，很多人买房都需要贷款，银行只有在你签订了买房合同后才会开始正式的贷款审核步骤，如果快一天就可以知道贷款是否通过，但是如果有问题可能两个星期或更久。我会在以后，给大家详细介绍一些关于加拿大贷款，建立信用记录等方面的知识，在这就不详述了。总之，就是提醒买家，如果需要贷款，需要通过贷款(Subject to financial approval )这一项要选时间长些，一般两周，这样比较各银行利率，万一遇到问题有时间解决，不必增加不必要的压力。有些朋友也许提前做了银行的预先批准(Pre-approval), 有Pre-approval很好，可以订住好的利率，通常为三个月，帮助自己做预算， 但Pre-approval 并不是说已经贷到款了，大家切记。如果万一没有通过贷款，在规定的两周内，你可以不必继续履行合同，订金可退回。 第四，要做房屋检查(Inspection). 在加拿大，通常买方都会在合同上写通过屋检 (Subject to inspection)。如果你买的是二手独立屋，那请专业验屋师做Inspection更是不可省略的一步。如果房子存在地下室裂缝、管道渗漏、有霉菌的问题，非专业验屋师，很难发现，一旦房子有了这些问题很难修复，需要花大量时间、精力和财力，将来再要卖房子也会折价。如果房子有大问题，你的合同有写这条，就不必继续履行合同，订金可退回。如果有些小问题，地板不平、掉漆，如我上文所诉，除非自己手巧，不然请专人费用也不菲，所以如果屋检报告出来，有些小问题，可以让卖主修理或者折价。 好了，当一切都如你所愿，对方接受了Offer，你已经付了定金，通常一千加币到五千加币。余下的钱款已经拿到贷款或者准备齐全了，下一步，就是通过房产律师做过户手续。对，在加拿大是通过律师，确切地说是房产律师，负责最后的款项交接和过户手续的。你的房产代理或许会为你推荐，你也可以使用当地的黄页，查找当地的房产律师。 我的Tips： 第一， 律师的收费可能会有差异，资历也可能不同，所以可以自己提前比较下。 第二， 想好房子产权方式：Joint tenants 或者 Tenants-in-common。了解可能会有的税务问题：如遗产税，每个省是不同的。 Joint tenants 举例：夫妻双方共同买了房子, 如果一方去世了，房子就属于幸存的一方。 Tenants-in-common 举例：夫妻双方合资买了房子，50％是太太的，50％是先生的。如果，先生去世了，他的50％会根据他合法的遗嘱传给他指定的继承人，太太不可干涉。太太的50％产权也是如此。 第三，如果有孩子的家庭，房子想写孩子的名字，应该询问律师可能有的法律问题。如同税法，每个省之间存在不少差异，在民法方面也是。 举个例子，比如你的孩子21岁了，有了同居的伙伴，一起住在这房子里。如果，后来双方和不来，对方不愿意搬走并称这是Marital home，那他／她可能有权一直居住下去，虽然房产证上是你孩子的名字。本人不是律师，作为理财师只是提出这些，提醒大家可能会有的问题及咨询律师的重要性。 本文主要介绍了购买二手房的购买程序。新房的购买，通常建筑商的销售人员会帮助你完成整个过程。每处建筑商的新房付款方式可能会有不同，大家需要咨询清楚，有的是预售房，只需先交定金，交接时付清所有余款。有的根据建造程度，通常分三次付清房款。大的建筑商都有合作的银行，专门做新房的贷款。 祝愿大家在加拿大找到自己满意的家！ 下一篇，本人会介绍在加拿大购买度假房(Vacation home) 的一些信息，喜欢的朋友继续关注吧！ 理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
加拿大房产赠与子女，哪些方式可以少缴税？ | 居外专栏
很多华人购房者慢慢都会开始考虑两个问题，如何将自己名下的房产赠与子女？如果一天自己不在了，子女如何继承自己的房产？ 今天就来简单讲讲在加拿大父母将物业赠与子女比较常见的几种方式，以及这些方式的优点和缺点。 方式一：将自己名下的物业低价卖给子女 比如用一块钱的价格或当时自己购买这个物业时候的购买价格将自己的物业卖给子女。这样父母在这次物业交易中就不需要缴纳房产增值税，但是同时父母也将缴纳房产增值税的可能交给了子女。以后子女如果将这套物业作为自住房那么再卖出时不需要缴纳房产增值税。但是如果子女将这套物业作为投资房，再卖出时就需要缴纳大额的房产增值税。 如果只是一套物业可以考虑通过这个方式将物业赠予子女。如果是多套物业，通过这个方式转让给子女无疑为以后埋下了巨大的隐患。 方式二：将物业卖掉换小房子，将多余的现金赠予子女作为买房资金 优点是父母通过现金私下送给子女不用缴税，而且比较灵活。缺点是必须卖掉现在的物业，对于有些希望保留这个物业的家庭，这个方式明显不适用。 方式三：帮孩子承担买房首付，但该首付作为给子女的无息按揭，子女卖房子时需要归还这笔首付。 实际操作中，子女在卖房时父母不要回首付即可。 很多子女婚姻情况可能不稳定，如果子女和配偶离婚，这笔钱不能作为夫妻共同财产。另外通过这个方式父母可以对子女有一定的制约，不让他们随意处理房屋。 但是缺点是首付按揭的档要由律师来制定，手续操作相对繁琐。 方式四：遗嘱继承 可通过遗嘱将房产以实物直接留给子女，相对来说更简单。而且加拿大没有遗产税，也没有死亡税、继承税等。 但是通过这个方式并不代表子女就可以直接无条件继承该物业或父母名下的全部物业。 加拿大在遗产处理有关的费用主要有两项： • 死者需最后一次缴纳个人所得税（由亲属代为办理） • 遗嘱验证费 最后一次个人所得税：当事人去世当年也需要结算个人所得税，会计师会对其名下的所有资产进行核对，然后按照当事人当年的收入进行税务申报。对于积累了一定财富，但在生前没有合理转移和规划的父母来说，这最后一次个人税务结算可以说是相当可观。 举一个极端的例子，如果当事人有共价值为500万的资产，如果在最后一次报税的时候这500万都被纳入最后一年的收入来纳税的话。轮到子女继承的时候可能只能拿到全部资产的一半。 而且子女想要拿到遗产是需要先帮父母补请最后一次税务才可以拿到遗产。如果子女无力帮父母结算最后一次的税务，就需要律师出面安排拍卖一套或几套房产，补清税务后才能进行遗产转让。 遗嘱验证费：是指立有遗嘱的人一旦去世，遗嘱上指定的人拥有法律效力处理其遗产。虽然遗嘱执行人在法律上有权根据 遗嘱处理遗产，但当转移资产如投资、房产时，通常需要对遗嘱由法庭验证。而验证是要收取费用的，在安大略省5万以下遗产收取0.5%的遗产验证费，5万以上的遗产收取1.5%的遗产验证费。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除，之后才能进行所得税的申报。 方式五：通过遗嘱将房产信托，然后转移给子女 与一般的遗嘱继承远离相同，但是由专业的信托公司来处理房产和继承事宜。对于巨额资产继承可以合理避税，例如苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。但是只使用与巨额资产继承，对于一般家庭不大适合，手续也太过繁琐。 方式六：父母和子女共同房产，父母去世子女自然继承房产 很多配偶会将双方的名字都写在物业产权上，一旦一方去世，物业无需遗嘱认证，自动转给在世一方。同样有些父母也会将子女的名字加到物业产权上，一旦父母去世，物业也就自动转给子女。 因父母和子女共同有用该物业，如果想卖房或抵押房屋都必须全部人同意。同时，如果任何一方陷入债务问题或离异等都可能引发纠纷。 责编：Adam Chen 加拿大置业专家李丁专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
在澳洲分居，如何保护您的孩子及财产？｜居外专栏
澳大利亚的离婚率较高，其中无疑有着移民背景不同、多元文化融合或传统意识保留等多方面宏观的原因。 澳大利亚的《家庭法（Family Law Act）》涵盖了大部分的家庭法律事务，内容涉及对特定家庭事务（如离婚、子女及财产等问题）的处理。如果您已结婚或正与人同居，《家庭法》对关于您子女或财产方面的任何纠纷问题都已作出了相关规定。即使您未处于婚姻或同居关系中，《家庭法》也对与您有关的子女方面的纠纷作出了相关规定，例如孩子应在何处居住。 以下是您分居前应该考虑的十个问题。 Q: 什么是分居？ A: 在澳大利亚，分居（Separation）是指您和您的伴侣不再作为夫妇生活在一起。 Q: 我是否需要别人许可才能分居？ A: 这是您的个人决定，您不需要配偶或政府许可，就可以与配偶分居。 Q: 我们能不能分居但住在同一个住房中？ A: 《家庭法》规定，如果您们不再以夫妇的身份一起生活或社交，那么您们即使仍然住在同一个住房中，也可以被认定为分居。 Q: 我如何证明自己已经分居？ A: 您不必向法院或任何政府机构提出分居申请，也无需填写任何申请表格。除非您申请离婚，否则您不会得到任何证明您已分居的文件。但为了更好地证明您和您的伴侣“不再以夫妇的身份一起生活或社交”，建议您： 通知您的银行、公积金和保险公司（若有），查询您有多少公积金和保险。这是为了帮助将您的财务与 前配偶分开，并且使您的财务资料保密； 规划好您的财务事宜：弄清楚如何支付债务和贷款以及怎样处理您们在同一银行帐户中共同拥有的钱财； 更改遗嘱； 将自己分居的情况通知Centrelink（社会保障部）、Child Support Agency（子女抚养费收取处）和Medicare（国民保健） 等政府机构； 对子女的照料做出安排，并且告诉家人和朋友、医生或社区工作者； 获得法律帮助。 Q: 我们中的一方是否必须从家里搬出去？ 如果人身有危险怎么办？ A: 不是必须。您想离开住所或是留下，这由您自己决定。如果您对自己的安全感到担心、受到威胁，或觉得自己无法与配偶平等地做出决定，您可以寻求帮助。如果您或孩子觉得不安全，您就应该迅速致电000报警。 警察的职责是确保您们安全并且在您们不安全时提供帮助。 如果您想留下并且有必要让配偶离开住所，您可以申请合适的法院命令，例如“家事法禁制令”（Family LawInjunction Order），该命令可以保护您和孩子的安全，禁止前配偶做出威胁或接近您们生活和工作的地方。 Q: 如果我从家里搬出去怎么办，我是否会失去对财产的权利? A: 您不会因为搬离住所而自动自己对住房或其他财产份额的权利。但若可能，请在离开之前获得个案的法律建议。如果您的名字不在产权证上，您也可以采取法律手段来保护自己在家庭住房中的利益。这称为“警告”（Caveat）。对于您持有利益的物业，“警告”是向检查其产权证的人士发出的书面告诫。如果您做此安排，若有人企图登记其利益或者出售物业，您就会得到通知。 Q: 我可不可以带孩子离开家？ A: 可以。如果您感到担心，最好先考虑您和子女的安全。然而，如果您想要和子女一起搬走，而且搬家会使另一方家长难以见到子女，则您需要尽量先获得对方同意。 但如果您尝试得到另一方家长同意让您觉得害怕，而且您担心自己的安全，请在做出决定之前获得个案的法律建议。 Q: 当我离开家时，我应该带什么？ A: 建议您带上自己所有的个人法律与财务文件，如： 出生证明、结婚证明及其它证明； 遗嘱； 护照和签证； 银行存折和支票簿； 银行、公积金、税务和其它财务文件； 您不想留在家中的个人物品； 您和孩子可能需要的物品。 Q: 分居是否会影响我的居留权？ A: 不一定，这取决与您的签证状态，分居或离婚有可能会影响您在澳洲的居留权。如果您正在考虑分居并且对自己的签证状态并不确定， 请在做出决定之前获得个案的法律建议。 Q: 如果我们复合然后又分居怎么样？ A: 如果您们作为夫妇复合不到三个月时间，然后再次分居，这不会影响离婚前所需要的12个月分居时间。这三个月必须是连续一段时间，不可以是断断续续的几段时间。如果您们作为夫妇复合的时间超过三个月，后来又决定分居，那么您们分居的时间必须达到12个月，然后才可以申请离婚。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
希腊房地产所有者居留许可证简明指南（一）申请条件
希腊政府面向在希腊拥有价值超过25万欧元房地产的第三国公民，出台了一项获取居留许可证的程序，此类许可证每五（5）年续签一次，此举表明希腊政府对有意在希腊拥有房地产的人士秉持更友善的立场。本指南介绍有关获得这类居留许可证所必需的先决条件、流程和支持性材料。同时，针对此类面向房地产所有者的新型居留许可证，本指南还解答了相关的重要问题。 一、关于希腊房地产所有者居留许可证的一般信息 希腊居留许可证 居留许可证是希腊当局依据欧盟规定（第1030/02号条例的适用规定）所签发的证明文件，授予第三国公民在希腊境内合法居住的权利。居留许可证分为不同类别，而每种类别之下亦存在不同类型。就业权取决于所签发的许可证类型。居留许可证的授予和续签申请需直接递交至市政当局或申请人居住地的分权当局外国人与移民（Aliens and Immigration of the Decentralised Authority）相关官方机构，但某些特定类型居留许可证的申请则需递交至移民和庇护部移民政策局。 房地产所有者居留许可证及其适用对象 房地产所有者居留许可证是一种新型居留许可证，适用于持任何类型签证（C类或D类）合法入境希腊或已是希腊合法居民的第三国公民，即使他们持有的居留许可证不允许变更居留范围。 入境权及永久居留许可证（应每五(5)年续签一次）的受益人需符合下述条件： a) 拥有希腊房地产的第三国公民，无论是个人购置还是通过其在希腊或另一个欧盟成员国境内拥有全部公司股份的法人实体购置，前提是房地产价值不低于250,000欧元； b) 依据第 4002/2011 号法律第 8 条第 2 段规定（政府公报 180 A’），已签订为期至少 10 年租赁协议的第三国公民，租住地为酒店住宿或综合性旅游胜地内带家私旅游住所，前提是租约费用至少为250,000欧元； c) 持居留许可证合法居住于希腊或希望入境并居住于希腊的第三国公民，且此等人士在第 4146/2013 号法律颁布之前已购置希腊房地产并拥有其完全的所有权和占有权，前提是该房地产的购置价格至少为250,000欧元，或其房地产目前的客观价值至少为250,000 欧元； d) 购置地皮或面积并着手修建房屋的第三国公民，前提是土地购置价值加上同建筑公司所签合同价值累计不低于250,000欧元。 e) 依据第 1652/1986 号法律的规定，已签订分时享用协议（租约）的第三国公民。根据第 1652/1986 号法律第 1 条的规定，分时享用租约是出租人承诺每年允许承租人在分时享用期间使用旅游住所，并根据合同在确定的期间向他们提供有关服务，承租人必须支付约定的租金。在此法的实施方面，旅游住所是指在希腊旅游组织许可下经营的酒店住所和一般旅游设施，并根据希腊旅游组织秘书长的决定，受此法规定的约束。分时享用协议期限为一 (1) 至六十 (60) 年。 f) 完全且合法拥有希腊房地产的已成年第三国公民，该房地产价值不低于250,000欧元，是通过无遗嘱继承、遗嘱继承或父母让予获得的。 g) 上述第三国公民的家庭成员。 依照法律规定，可入境希腊的第三国公民的家庭成员为： a. 配偶 b. 在希腊与第三国国民有同居协议的另一配偶或伴侣 c. 配偶的未婚直系后代（未满21岁） d. 赡养人的或另一配偶/伴侣的未婚直系后代（未满 21 岁），前提是担保人以及另一配偶均已分别合法获得各自 子女的监护权 e. 配偶的直系上代亲属。 希腊房地产所有者居留许可证的先决条件 要取得每五（5）年续签一次的投资者永久居留许可证，必须满足下述条件： a) 房地产必须由其所有者拥有及占有。 b) 在共有所有权的情况下，且房地产价值为250,000欧元，那么只有当所有者是对房地产拥有不可分割所有权的配偶或在希腊签订了同居协议的伴侣时，才授予居留许可证。在所有其他共有所有权的情况下，只有当每一位共有人投资的金额至少为250,000欧元时，才授予居留许可证。 c) 如果所有者通过法人实体购置房地产，申请人必须拥有该法人实体的全部股份。 d) 如果第三国公民拥有（直接购得或通过法人实体）多套房地产且总价值不低于250,000 欧元，也可授予居留许可证。 e) 如果申请人希望持 D 类签证入境希腊，则购置房地产的意图应由可证明其财务能力的资料所支持（例如A级认证银行或其他认可金融机构发出的证明），该资料证实银行账户或其他动产（例如债券或股份）的存在且可负担不低于250,000欧元的投资费用，并证明申请人购置房地产的意图（与法律事务所或房地产公司签订的合同）。 f) 如果第三国公民已经签署酒店住宿或综合性旅游胜地内带家私旅游住所至少10年租约，且租约费用至少为250,000欧元，则合同必须要求一次性支付等同于租住该房产十年的租金。 上述所有情况中，房地产的价值将根据购房合同中指明的房地产或租约价值决定。根据第 4251/2014 号法律，房产的价值是已提交的房地产购置合同中明确列出的金额。房地产的客观价值或评估价值与合同金额并无相关性，除非根据合同此价值与房地产出售金额相符。 获得房地产所有者居留许可证的入境签证要求 入境签证，即合法进入希腊所用的签证，对房地产所有者取得居留许可证是必不可少的。居留许可证签发之后，在居留许可证有效期内，无需签证。依据第4251/2014 号法律，持任何类型签证合法入境希腊或已是希腊合法居民的第三国公民，无论身份如何，持何种居留许可证，都有权申请居留许可证。 房地产所有者居留许可证的有效期 此类居留许可证是永久性的，但是居留许可证持有人必需每五(5)年续签一次。 房地产所有者居留许可证的续签 - 先决条件 此类居留许可证应每五（5）年续签一次。要续签居留许可证，必须满足以下条 件： • 申请人必须仍拥有该房地产的全部所有权。 • 相关租约/合同必须继续存在。 身处希腊境外不会阻碍居留许可证的续签。在居留许可证有效期间向另一名第三国公民转售相关房地产，这名新的所有者有权借此获得居留许可证，出售者的居留许可证同时撤销。 如果您想了解更多信息或需要澄清疑问，请联系移民和庇护部移民政策、接待和庇护总秘书处（电话：+ 30 213 136 1029 – 30 - 31，传真：+30 213 136 1239，电子邮件：GRinvestors@immigration.gov.gr，网站：http://www.immigration.gov.gr/idioktites-akiniton）
美国 | 想去美国买房子？来看看美国房屋产权！
越来越多的中国人热衷投资美国房产，除了美国经济发达生活水平高以外，还有一个重要的原因——美国房屋产权。相对于国内房产70年的产权，美国房屋产权是永久的，这点对投资者或是移民者来说非常具有吸引力，你又对美国房屋产权了解多少呢？下面居外为你详细讲解： 美国房屋产权知识：如何界定夫妻共有产权？ 在中国，购房者只有房子的使用权，非私人所用。但美国法律规定，私人财产神圣不可侵犯；购房者等于拥有这块土地。如果合伙购买，产权持有方式则根据各州法律规定而不同，以纽约州为例，多人产权持有方式主要有三种：夫妻共有产权、联合产权以及按份共有产权。 以夫妻共有产权为例，美国很多州一般结婚后购买的房子就归夫妻共同拥有，不管产权人是写一个人的名字，还是两个人的。但是在纽约州则有所区别，纽约州的法律是保护产权拥有人，即产权写了谁的名字，谁就拥有这个房屋买卖权。所以夫妻共同拥有的房产产权需要将双方名字都写入产权证。 美国房屋产权知识：夫妻产权若只有一方名字，产生纠纷只要举证也可分得部分财产 如果房产证只有一方名字，则该人拥有处置房屋的买卖与出租的权利。另外，纽约婚姻法秉承夫妻财产秉承公平分配原则，假如房产证上只有一方名字，一旦产生纠纷，另一方则可举证自己对家庭的贡献，也可分得部分财产。 美国房屋产权的几个类别 1、联合产权 联合产权拼“活得久”：买卖须双方同意，不可转手他人。父母联合子女购买，则不必交遗产税 联合产权的特点 联合产权需同时具有 “产权获得一致（Unity of Title），时间一致（Unity of Time），利益一致（Unity of Time）和占有一致（Unity of Possession）”四个一致的特点。如果其中一个特点遭到破坏，联合产权的持有方式随之消失。 其中，产权获得一致是指全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。时间一致是指权益在同一个时间段开始或结束。利益一致指所有者的全体成员拥有同等的权益。而占有一致指的是所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。 （2）产权利益必须均分 联合产权的利益必须平均分配，不能单独转让或出售各自的产权。一旦单独出售或转让，联合持有产权的方式将自动停止，极有可能变更为共同产权。 （3）当某一产权人去世后，其他在世的产权人将自动获得其产权并平均分配该产权，最后一名在世产权人获得完整产权。 很多父母选择与子女联合购买房产，一旦父母百年之后，父母名下的房产则自动归给子女，省去立遗嘱的各种手续，也不必缴遗产税。 （4）整体共有产权(Tenancy by the Entirety) 整体共有产权是专为已婚夫妻选择的特殊联合产权，因此在具有“四个一致”的特性。如果想转让或出售房屋，必须同时通过夫妻双方一致同意。当夫妻双方有一方去世，另一方将自动获得房屋产权。但是，如果过世的一方是房屋的负债者，房屋产权归其配偶所有，同时，房屋也无需扣押负债。值得注意的是，如果夫妻双方因某种原因离婚，整体共有产权可能需要变更为共同产权。 2、美国房屋产权:共有产权 产权清楚，可以独立买卖股份 产权持有人按百分比共有产权，各自可以独立买卖股份。 3、独美国房屋产权:立完全产权 独立完全产权是指，完全单独的个人或单位拥有房地产的产权。 适用群体：适用于未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。 美国产权保险:保护房产持有者 美国很多房子动辄就有上百年历史，因此有些房子则可能存在拖欠贷款税务等产权问题，这就使得美国产权保险显得十分必要。相比广受大家了解的房屋保险，产权保险主要为房产持有者在遇到遗留产权纠纷或者资金贷款问题时提供保障。 产权保险是一次性购买，不需要每年都交钱的。因此，地产律师提醒民众，尽管产权保险并非强制，但仍建议屋主购买，以防将来出现产权纠纷。 读了以上信息你是否对美国房屋产权有了一定的了解呢？想要了解更多美国房产常识欢迎访问：美国买房百科 本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
澳洲 | 在澳洲“以房养学”，父母与孩子如何联名买房？
购买澳房，问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外，联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。因此，本期的《土地法专栏》邀请拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师来解析澳洲联名购房。 实务中，许多律所客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适：自己一个人的名字，配偶的名字还是孩子的名字呢？其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下，联名购房是一个非常灵活的购房方式，可以是夫妻联名，夫妻一方与孩子联名，也可以是夫妻与孩子三人联名。 共同共有 - Joint Tenancy 在联名购房时，除非购房者作出特别声明，一般都会按照共同共有来签订购房合同。 特点： “不分你我”：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。 “生还原则”(Principle of Survivorship)：共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了很多法律的手续。如果其中一方过世，则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。 缺点： 如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方，则需要得到另一联名者的同意。 如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付，但是买房之后拥有产权的形式是共同共有，那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说，即使将来卖掉房子的收益，也必须是以50/50的比例去分配。 案例解析：王大哥和王大嫂以共同共有联名购房，则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世，则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有，即王大嫂成为唯一的业主。 如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房，则三人各自拥有该房产33.3%所有权，如果王大哥过世，其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有，即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。 按份共有 - Tenancy in Common 特点： “比例分你我”：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。 “自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。 “出资不同“的首选：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。 缺点： 购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人，即使另外一方不同意也必须遵循。 如果果联名者一方过世，房子不会自动转到另外一个人的名下，而是需要按照遗嘱来进行分配，法律手续较共同共有会相对繁琐。 案例解析： 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产，并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益，王大嫂占30%，小王占20%。如果王大嫂过世，则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承，而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。 总结： 如果买家决定以联名的方式买房，无论是共同共有（Joint Tenancy）还是按份共有（Tenancy in Common），均需要在购房合同上将所有买家的名字列明，包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时，都需要列明联名买房的方式及比例。因此，在签订购房合同时，联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师，由律师建议买家最合适其情况的联名方式。 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
美国加州房产常见的持有形式（Ways to Hold Title in California）
在加州，人们通过购买或继承可以获得房子的拥有权（Ownership），而Title则是对房产拥有权的一种证明，一般它是以文件（Deed or Title Report）的形式存在。 这有点类似于中国房产证上的名字，在Title上有名字的人（或公司）对该房产都拥有相应的权利,下面简单介绍一下几种比较常用的持有方式： 一、单独占有（Sole Ownership) 顾名思义，此种持有方式是指title上只有一个人，房子产权归单独一人所有，此类别可分为以下三类： （1）独身、离异、丧偶 在产权报告（title report）上，此类单身人士持有房产体现为 ： A Single Man or Woman An Unmarried Man or Woman A Widow or Widower （2）异性婚姻关系中某一方的独立财产 在异性婚姻关系中，夫妻中的某一方仍可以拥有单独属于自己的房产，在产权报告中体现为：A Married Man （or Woman） as His （or Her） Sole and Separate Property 在办理登记时，产权保险公司（title insurance company）会要求夫妻中非房产所有人（Non-title holder）签署文件证明Ta认同另一半的这种独立持有方式，放弃其将来对房产的追索。 【注意】即使房产是某一方在婚前购买且title上只有一人的名字，在婚后办理重新贷款(Refinance)时，产权保险公司仍会要求其配偶签署相关文件以证明Ta认可此种分配并放弃自己在该房产上的权利（为了明确房屋产权、规避将来夫妻双方在该房产归属权上的纠纷） （3）同性婚姻关系中某一方的独立财产： 此类独立财产出现在同性婚姻关系中，跟第二类方式雷同，房产仅归一方单独拥有，在产权报告中体现为： A Domestic Partner as His （or Her） Sole and Separate Property 在落实产权归属方面的规定和相关处理方式也跟第二类相同。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California 二、共同拥有（Co-ownership） 共同拥有是很常见的持有方式，它是指产权人大于一人的情形，按照产权人之间关系的不同，持有方式也很有讲究： (1) 联合权利共有产权 Joint Tenancy 要建立联合权利共同拥有房子的产权，所有权利人必须同时满足以下四个条件： 权利各方要通过同一份产权(Title)文件获得房产的所有权； 权利各方要在同一时间(Time)获得房产权利； 权利各方对房产享有相同比例的权益(Interest); 权利各方对房产拥有相互对等的占有权(Possession). 此类持有方式有一个条款叫Right of Survivorship : 即联合权利人中如果有某人不幸身故，那么属于Ta的房产权益平均分配给剩下的（Surviving）联合权利人，同时身故一方的所有债务都将与该房产剥离，跟其他联合权利人无任何瓜葛。 此条款的优点是：身故人在房产中的权益无需经过遗产认证（Probate）便转移到其他权利人身上，若其他权利人是身故人的亲属则可起到避免遗产认证和延后缴纳遗产税之功效；其缺点是：随着身故人权益的丧失，Ta的法定继承人中，除了联合权利人之外，其他的法定继承人都无法从该房产上得到任何好处。 基于此条款的以上特性，此种持有方式往往用于至亲之间，比如夫妻、父子、爷孙等，极少会用到外人身上，毕竟谁都不想把自己辛苦打拼得来的果实拱手让给别人。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (2) 夫妻共有产权 Community Property 这种持有方式源于西班牙法系，由于加州是1848年美墨战争中墨西哥战败割让给美国的，原本墨西哥在加州这片土地上使用的是西班牙法系里面的夫妻共有产权制度，于是后来美国在加州也沿袭了这一制度。 依据夫妻共有产权制度，婚后任何一方购买的不动产，除经一方同意将房产作为另一方的单独财产之外，双方默认是各占50%权益。即使在购房过程中某一方完全不知情，Ta仍然拥有该合法权益。 该持有方式既可用于异性婚姻，也适用于同性婚姻。 异性婚姻在产权报告中体现为：A and B, husband and wife, as community property 同性婚姻在产权报告中体现为：A and B, registered domestic partners as community property 或者 A and B, who are married to each other, as community property 这种持有方式仅限夫妻使用，如果其中一方不幸亡故，Ta的权益要按照遗产认证（Probate）的流程进行分配，先归还所欠债务，然后对继承人利益进行分配并被政府征收遗产税，过程往往比较漫长（8个月到2年不等）。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California (3) 带幸存者权利条款的夫妻共同产权 Community Property with Right of Survivorship 这种持有方式是在夫妻共有产权Community Property上添加了 Right of Survivorship 条款，使其既能用于夫妻之间，又避免了一方去世后的遗产认定过程。 若一方不幸离世，则房子所有的权益都归幸存的另一方单独所有；在产权报告中，只需要在原来“as Community Property”后面添加“with Right of Survivorship”，虽然看似只有几个字只差，但在遇到遗产问题时，这几个字会显得意义非凡，现阶段此种持有方式在夫妻共同持有房产上颇为流行。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California （4）分权共有产权 Tenancy in Common 此类产权方式主要适用于合伙买房子，不论是家人、亲属之间还是投资伙伴之间都可以使用，它的特点如下： <1>它可以按照出资比例来划分每个投资方在房子产权上所占权益，比如，合买50万的房子，A出30万，B出15万，C出5万，那么三方比例为：60%、30% 和 10%，这个比例既会体现在房屋产权报告中，也是未来几个投资方分配投资收益的比例依据； <2>任何一方都有权将自己的权益转让给其他人，受让的一方（或多方）会加入到产权人列表中，并按照相应比例持有房子产权；一般来说，某一方转让自己的权益之前会先跟其他权利人打招呼，问他们是否愿意收购自己这部分权益，如果能够在内部消化则最好，毕竟不会引入外部不熟悉的投资方，以避免未来在对房产作出重大决策时某一方产生异议； <3>由于这类持有方式没有 Right of Survivorship 条款，若任何一方不幸身故，他们的权益将走遗产认证流程（还债、继承、交税等），最终权益将归属于其继承人，这保障了投资人的权益在离世后不会丢失，而是被自己人接管；由于遗产认证的流程往往时间比较久，在办理认证的过程中，该套房产会因产权归属不清晰而无法上市交易，对于逝者之外的其他投资方来说可能会造成损失（比如：无法在市场行情较好时卖出房产），所以，有些时候其他投资方会买下（或引入第三方投资人买下）逝者的股份，将其所占权益替换出来，这样更有利于他们将来对该房产的投资操作，避免错失良机； <4>虽然几方在房子产权中持股比例不同，但在房子的占有权上（Possession）大家都是均等的，不存在某一方占60%股份就可以使用60%的室内面积一说； <5>因房产的所有权掌控在两个或多个投资方手中，当要对房产做出重大决定的时候（比如：出售房产、抵押贷款等），必须得到全体权利人的一致同意，如一方有异议，则相关操作就无法进行，同时，如果投资方中的某一方不能按比例支付自己所应担负的房贷，则其他人要先行为其垫付，以免造成贷款违约，导致所有人的利益受损。 故而，在建立和变更合作关系时投资各方必须谨慎考虑，以免日后碰到问题无法妥善处理。 Ways to Hold Title in CaliforniaWays to Hold Title in California 三、可撤销生前信托 Revocable Living Trust 美国在处理遗产问题上甚是繁琐、周期长且花费大，还要被政府征收高比例的遗产税，越来越多的家庭为了规避遗产认证（Probate）选择使用可撤销生前信托来持有房产。 顾名思义，可撤销生前信托是委托人在生前建立并可以撤销的信托，我们可以把这种信托看作一个“盒子”，委托人把自己的各种资产（房产、股票、银行账户、存单、保单等）像放“文件”一样放入“盒子”里，同时，Ta也可以把各种“文件”从“盒子”里取出，甚至撤销该信托，可见，委托人对可撤销生前信托拥有完全的控制力和支配权，与遗嘱相比，可撤销信托还具有更强的私密性。 当委托人去世或完全失去行为能力时，信托将由委托人指定的后续执行人(Successor Trustee)来接管控制权。可撤消信托中设立人、管理人和受益人既可以设定为不同人，也可以是同一个人。 可撤销生前信托在办理贷款期间有两点注意事项： （1）由于有些贷款机构不允许办理贷款的房产是由信托持有的，故而在申请办理贷款时要有一段时间要把房子先从信托中“拿出来”（deed out），办理好贷款手续后再"放回去"（deed in）。在拿出来的这段时间内，该房产是不受信托框架保护的，如果在此期间有任何意外发生，该房产是无法按照信托安排来处置； （2）在把房子从信托中“拿出来”并办理好贷款手续之后，一定要再三落实是否有把该房产“放回”信托中，因为有很多产权公司不负责“放回去”，另外也有一些贷款机构不允许办理完贷款手续后立即把房子放回信托中，会要求推迟一段时间才可以放回。这就可能导致一些借款人自以为已经放回去了，结果时隔多年才发现原来房子一直没在信托之中，在这个环节上一定大意不得！ 来源：COSMO'S MINI HUB
