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香港上车置业 未必如报导难

香港置业,尤其是年轻人购房,绝对不是一件轻松的事,这现象在全世界的大城市都属于常态,并不罕见!  笔者经常在媒体上看到不少置业难的报道,当中会引用不少指标去证明这种现象,部份指标可谓相当吓人,例如置业负担指数达72%,看似非常严重!   首先,此指数是根据一个面积45平方米(约480平方呎)单位的楼价,以7成按揭,20年供款计算出每月的按揭供款,再除以私人住宅家庭收入中位数而计算出来。   现时全港平均楼价约每呎$15,000,480呎的单位即是约$720万,每月供款以3.75%计算,平均每月供款约$29,000,而相关家庭入息中位数为$40,200,所以计算出来便是约72%。  这个数字表面上看似合理! 但当中有些细节大家不妨细心考虑一下。 首先,全港的私人自住单位有超过60%是完全没有按揭,这指数是假设大家都有70%按揭,已经是没有反映大多数的情况。   大家可能会认为指数虽然未能反映全港情况,但年轻人首次上车置业绝大多数要按揭,也能反映他们的困难! 但是$720万的楼价,也是个全港的平均数。如果年轻人上车,多数会选择较易负担的新界楼。  根据2023年底差饷物业估价署的资料,45平方米的住宅在新界的平均价是约每呎$10,300,总价在$500万左右,如果用此楼价计算出来的负担指数,就下降至50%左右,相对于原先的72%就更加能够反映上车的真实情况!  另外一个经常被引用来证明置业难的指标就是香港连续13年,成为全球楼价最难负担的城市榜首。此指标说2023年香港的楼价相对入息比率为18.8倍,即香港人要不吃不喝约19年,才可以成功置业。  这比率远高于第二位的澳洲悉尼(13.3)及第三位的美国三藩市(12)。 这种直接比较很容易发生很大的偏差,就以悉尼及三藩市作比较。这些城市的税率非常高,高收入人士的入息税往往超过40%;反过来,香港的税率最高也只是15%。  香港置业人士可动用的税后收入远高于悉尼及三藩市。 若将指标改为税后收入,香港的指标会变为22倍,而悉尼也是22倍,三藩市则是20倍。 况且香港有约一半人居住于政府的资助房屋,比率也是远高于欧美等国家,用全民收入平均数计算也会令指数容易产生误解!  笔者提醒各位,在阅读各类指标时,必须小心了解其背后的定义,才能完全避免以偏概全,真正了解事实的全部! 

香港已玩完” 说法太夸张 

此前,前摩根士丹利亚洲区主席——史蒂芬·罗奇(Stephen Roach)在金融时报发文「香港已玩完」(引起社会上热烈的讨论。 西方人士对中国及香港发表恶意批评其实见怪不怪,当中不少人,根本对中国及香港没有深入认识,但罗奇一向被视为「中国大好友」,1980年代初便在香港和中国经济研究有30多年,一直看好中国及香港的发展! 此次立场倒转,因此更令人关注!  罗奇在其文章中是用恒生指数的表现认定「香港已死」。他说从2019年至今,恒生指数由3万点下跌至现在16000点,跌幅近半。从1997年回归至今,恒生指只涨了5%。   恒生指数只是金融市场内几十只股票的股价表现,何以能够反映香港的盛衰,股价不升长跌,涉及多种因素,美国股票屡创新高。  依罗奇的思维,岂不是美国的国力应该如日中天? 实际情况正好相反,美国的两党政治内耗严重,国内分裂也很明显,对外债台高筑,美之地位岌岌可危。   今年尾大选,特朗普一旦未能当选,其支持者可能不服从选举结果,要求推翻结果,发生动乱也有可能,「美国已玩完」的机会似乎比「香港已玩完」更见说服力。  虽然不同意其结论,但也研究了他提出的三大因素,借此理解西方人如何看香港,也有价值!  罗奇认为第一个因素是本地政治,由2019年的「逃犯条倒」引发大规模示威活动,令中央实施「国安法」削弱了香港的自治,令「五十年不变」的承诺腰斩!   笔者持截然相反的观点。若没有国安法和23条,外国机构(包括间谍组织)在香港和中国境内的活动,香港政府没有足够的法律基础去监管及制裁。这与“一国两制”和50年不变的承诺毫不相干!笔者也寄望在爱国者治港的环境下,中央有信心让香港有机会进一步普选特首,让外国人明白香港的高度自治,并没有改变!  第二个因素是国内经济的困局,特别是「三个D」,即高债务、通货紧缩和人口结构老化(Debt, Deflation and Demography),笔者同意国内经济短期面临的一些困难,也令香港受到影响!  中国过往过份依赖房地产的发展模式,转向消费型,寻求高质量发展,No Pain No Gain,经过艰难日子,相信好日子会重临。  至于第三点是中美之间的竞争令香港这个「超级联系人」的角色受到影响,这无异令香港与欧美的贸易减少了,但其他地区的机遇却不少,例如中东及东南亚。重点是香港能够转型,适应世界的改变。   任何一个地方,墨守成规不求进步,自然会被淘汰,香港也不例外。 罗奇的言论正好警剔我们要加倍努力,不要被人家看低!   

以色列壮志强大 香港何去何从

笔者刚刚去了以色列旅行,由于自小都在基督教学校长大及就读,耶路撒冷的圣经故事自然是听了不少,今次亲身到此,给笔者的第一个印象竟然是荷枪实弹的警察,不论在旅游景点或繁荣的大街上,只要是人多的地方就有警察在戒备,在旅游景点也会挂着被恐怖袭击死去的警察照片,这跟犹太人及阿拉伯人的恩怨有关。 笔者前往耶稣的出生地– 伯利恒,此处位于巴勒斯坦的自治区内,犹太人不敢去,所以我们需要换车、司机及导游,而我们的手机也收到警告,以色列的紧张气氛令笔者感到香港的安全,实在是难能可贵,有时身在福中不知福,失去了才知道重要。 虽然如此,以色列的经济并不差,城市到处都是高楼大厦,是高度发达的国家,生活水平跟香港也差不多。另外,在以色列会发现大量小朋友,原来他们家庭一般都有超过四个子女,六个至十个都很普遍。翻查记录以色列1948年立国时,只有200万人口,只经过70多年人口已经达到900万,增长迅速。人口增加有助于经济发展,也强化以色列对附近阿拉伯国家的挑战!家庭要负担多名子女,当然不是轻松的事,也绝不会是政府去鼓励就可以促成,他们心中定有远大的目标要实现,才会这么齐心! 耶路撒冷是基督教、伊斯兰教及犹太教的圣地,其中圣殿山是犹太教昔日圣殿的所在地,他们当然非常渴望在此重建圣殿,但是同样地对伊斯兰教来说,此处也是昔日穆罕默德升天之处,在此建有金顶的清真寺。即使以色列占领耶路撒冷,圣殿山也仍由阿拉伯人管理。我们的犹太籍导游来到这里,也表示总有一天以色列会强大到足以取回圣殿山,可见其内心有一团火,去实现以色列的强大! 回想到香港,在笔者童年,经济环境差,狮子山精神协助香港早期的发展,之后香港是自由港,只谈经济不谈政治,随着中国开放打造了香港成为「世界联系人」,贸易、金融、地产成为香港的经济支柱。现在香港正式回归中国,摆脱了欧美的影响,又应该「何去何从」?没有一种说法,容易令社会感到失去方向,也有不少人说「香港没前途」,香港的楼价已经过了顶峰!香港政府揽「夜市」只是枝叶,更重要是给大家一个愿景,香港的发展应如何走下去,香港想成为一个什么样的城市,才是根本!

香港物业贵得有道理!?

今年香港的住宅物业售价终于有显著回调!物业指数今年下跌了约10%,估计至年底仍会继续下跌的趋势,虽然如此,香港的楼价仍然是非常昂贵!每一年国际调查机构Demographia会公布全球城市楼价负担能力报告,香港已经连续12年蝉联全球最难负担的冠军!楼价中位数对家庭收入中位数比率为23.2倍,即家庭要不吃不喝23.2年才能买到一个住宅单位! 为什么香港的楼价可以长期都保持昂贵?最近,笔者从一个移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案!典型香港中产家庭,两夫妻育有一对子女,在香港从事I.T.工作,夫妻二人合共每月有10万收入,也有一层自置物业,有工人照顾子女及做家务。几年前移民,由于没有工人及税率高,只有丈夫出外工作,收入只余一半即约5万,加上税率高,实际除税后收入只余下3万左右,由于供楼觉得有压力,故一直租住物业。但近年美国物业受低息影响,楼价升幅很大,遂决定卖出香港物业,在美国置业。不幸地,美国经过多次加息,息率升了近4%,供款金额大增,加上通货膨胀,单靠丈夫收入不足够维持支出,结果妻子也被迫外出工作,小朋友唯有交由托儿中心照顾。现在两夫妻表示最可怕的危机,是美国各大科网公司都在裁员,恐怕有一天发生在他们身上的话,物业也可能会断供。 大家可以想像,若他们继续在港生活,I.T.行业可谓天之骄子,在疫情下工资也不断攀升!加上香港的低税率,又有工人姐姐照顾令两夫妻可以安心外出工作,支付楼价及供款的能力自然远高于三藩市! 除此之外,笔者作为地产代理,经常发现香港不少单位都是长期空置,或只是间中有人居住!在豪宅区情况更为普遍,香港作为世界金融中心之一,不少外地买家,包括东南亚、欧美,甚至国内买家都会在香港置业,作为储存财富的工具,却很少入住,正如伦敦及纽约一样。资讯透明、交投量大、货币自由流通等等,加上普通法的保护,都是香港物业的优势,尤其是国内的中产人士越来越多,香港物业的潜在买家只会有增无减,更加不可以只单凭香港家庭的收入去计算购买力。保守估计,全国人口已有2亿成为中产,香港的供应又怎会追得上,所以香港的楼价长期昂贵,是有其道理!

中国崛起 香港不死 经济看循环不用太悲

香港踏入9月份,先有超级台风来袭,再有漫长的黑雨,降雨量竟创下有史以来的纪录,天文台形容是500年一遇的大水,令香港不少地方水浸,形同泽国,仿如第三世界。极端恶劣的天气,当然令睇楼量及成交量减少,更要命的是汇丰银行突然出招,增加新做按揭的封顶息率,变相加息半厘,对已经弱不禁风的楼市无异是致命一击,情况有如天气一样恶劣,不断下着倾盆大雨,不知到何年何月才能见到阳光! 不过,上周却传来一个好消息,华为发布了新款的智能手机Mate 60 Pro,据专业人士测试,接收速度达到5G水平,而且全机零件都是中国自行生产,成功摆脱美国的科技封锁,中国崛起对全球一哥美国带来威胁,正如华为对iPhone一般,有如中美竞争。在此背景下,不少评论认为香港以往作为「超级联系人」的角色已死,楼市及股市在欧美资金相继退场下,必然会令香港失去金融中心的地位! 笔者一向对中国及香港的发展有信心,正如华为一样,没有美国的封锁制裁,很难迫出信心自制晶片!制裁走资等对投行为,短期来说当然会对香港有影响,但只要中国能顶着压力,反而令自己找到新出路。例如一带一路的联系人,人民币国际化带来的机遇,将会是新的引领点。 虽然市场弥漫着悲观情绪,也有业主劈价出售,但有人辞官归故里,有人漏夜赶科场,笔者刚刚认识一位上海朋友,虽然知道要支付30%的额外印花税,仍然打算来香港置业,他相信香港长线前景是乐观,而且短期楼价受压,反而是置业良机!笔者最近也遇到一位做石材生意的朋友,他也有相近的看法,所以最近在何文田山买了一个旧屋地盘,打算重建为新的分层住宅单位。根据他的估算,在此优质地段,重建后的成本只是市价的一半,对他来说发展房地产虽然是个新手,但蚀本门也应该已经关上!现在发展商有大量货尾,抢购地盘的意欲大减,宁愿保留现金投政府地或补地价,对新手发展商来说却又是一个千载难逢的机会! 笔者回顾1985年刚刚大学毕业出来社会做事,受中英谈判影响,市道很差,1997年香港回归,外国报导封面是「香港已死」,2003年沙士来袭全城死寂,俗语有话「关关难过关关过」,今次的难关也需要大家齐心协力努力面对,也必定能安然度过,又创高峰!

香港养老好地方物业在手更休悠

笔者最近出席一个朋友的生日会,朋友刚刚登陆(60岁),参加者年龄也差不多,分享如何退休,在哪里退休养老最好! 其中一位朋友分享,其亲戚在加拿大的体验,大家一向以为加拿大属先进国家,医疗又免费,居住环境又优美,地方又大,应该是理想退休之地。但根据朋友分享,由于当地医疗属公营免费,医生每天诊症数量有限,超出的诊金大部分都去了税局,医生自然不会多做!疫情后不少家庭医生索性每星期只亲身睇症两天,其余都变成视像。如果你有急病需看专科,又必须经家庭医生转介,即使你愿意付出更高诊金,也找不到私家医生,病情一拖再拖。相反,在香港可以先用私家医生诊症,做各式检查,政府医院转介仲有七折,一旦不幸确定有急病,公立医院是会立即安排入院,不少私家医生也同意,在公立医院做大型手术,不会比私家医院逊色,甚至由更有经验的大学教授做重症手术。 除了医疗外,平时老人家需要起居饮食照料,在香港只需要付出少于港币5000元,已可以聘请一位留宿外佣,专职照顾老人家。在国内珠海,笔者朋友也需用人民币10,000元,才能请到两位阿姨分二更轮流照顾老人家,在外国就更没可能了,唯一办法就是送去老人院,即使能够自行照顾,吃什么做什么,都要跟时间表,不及在家由专人照料般幸福了。 当然,有朋友质疑留在香港楼价高,消费贵,退休没收入,谈何容易?这也是事实,在香港生活拥有一个自住物业是很重要,除了解决居住问题,政府按揭证券公司也有「逆按揭」推出,对拥有物业的退休一族实际是非常好的措施,如果你有一个800万的物业,年龄70岁,逆按揭每月可以派$31,120予业主,直至去世为止,业主在生时仍然可以住在物业内,既不影响其居所,每月额外的收入,可请外佣照顾,更可以吃到世界各地入口的食物,作为一个退休长者,只要有安稳居所,安全便捷的医疗,又有专人照顾,要吃什么类型的食物都可以,而且香港是土生土长,有朋友吹水谈心事,在世界上也很难再找到更理想之地! 所以不少年轻人,在置业时只计算每月租金便宜于供款,而断定买楼不化算,又不愿挨供款的压力,要放弃短期吃喝玩乐的消费,实属不智。买楼其实是一种强迫储蓄,为自己的将来累积财富,不宜只看短期的利益。大家宜放眼未来,对有楼一族,香港是养老的好地方!

香港发展商实力足 莫一竹篙打一船人

8月份本港楼市继续低迷,其中一个原因是国内房企继续发生债务违约,市场便不断传出国内房企要劈价卖楼套现的报导;加上利率预期会有一段时间在高位,今年减息无望令市场担心香港发展商的债务问题,会否恶化如国内爆雷事件!其实香港发展商在应付利率上升可谓经验丰富,所以不少都采用定息借贷,或已对利率上升作对冲! 以香港五大发展商来说,只有新世界的负债较多,但其背后母公司周大福企业就财务充裕得多,正透过私有化新创建,变相注资入新世界以减低其负债率,而其他发展商的大股东也是实力雄厚,随时可以为其上市公司注资,所以大发展商会因财务困难而发生烂尾楼的机会是微乎其微! 至于其他中小型发展商又如何?根据笔者了解绝大部份都是负债不高,部份负债率较高的发展商,也可以透过卖楼套现减债,除非发展项目少而且集中于豪宅,就可能出现问题。市场盛传有一南区楼王项目属于国内发展商项目,由于套现困难,出售也不容易,长江正向银主整幢洽购中。另外,何文田傲玟的业主也陷入财困,市场盛传接管人以「超笋价」每平方呎$18,000起出售,这个项目是现楼,如果银行肯按揭,业权也清晰的话,这个价钱可谓超值! 记得2003年,笔者就曾向银主购入一个业权有问题的铺位,售价自然是远低于市价,经过律师一番努力,后来业权问题解决了,笔者就可以按市价卖了铺位,赚了一笔横财。当然这些都是高难度动作,也要带点运气,只适合专业投资者。笔者只是想强调,有危自有机,要认清楚风险在哪里,买家自己能否承担,不要盲目听取其他人的片面意见! 对于用家来说,香港的发展商绝大部份都是安全的,就算保守些可以选择买现楼,发展商卖楼后是否财困,与你何干?对用家来说业主财困,肯减价卖楼,也说不定是置业良机!

增加公屋数量 劏房问题仍在

最近,笔者参加了一个经济学会主办的讲座,主要是从经济学理论去分析香港的房地产问题,当然也邀请了政府高官讲解香港政府的房屋政策。 席间,一位来自房屋局的高级官员透露,香港政府已经为接下来十年的公共住房项目成功找到了充足的土地资源。他对于未来公共住房能够满足需求持乐观态度,这一消息为长期以来困扰大家的公屋短缺问题带来了一线希望,让在场的人感到一丝欣慰。 但是,有一位经济学教授却提出“增加公务数量,解决不了劏房问题”,引起了现场听众的高度关注和讨论。 他通过重新整理和分析2006年至2021年间的公屋数据,发现公屋单位的数量由2006年的692,160户,增加至2021年的818,280户,净增长了126,120个单位。 虽然住户的收入上限也随着时间不断增高,但2006年,符合收入上限的户数为536,180,跟2021年的521,840户,相差只有14,340户。 但超出上限的户数则由2006年的155,980 大大增加至2021年的296,800户,净增加了140,820户。换句话在2006年至2021年的15年间,增加公共房屋的单位完全被富户居住。 背后原因,公屋的租户收入随着时间而上升,但公屋的富户租金却完全脱节。 以4人公屋为例子,申请人的入息上限是$30,950,但一旦入住公屋后,收入要达到$55,841才是富户,只需要支付少量的额外租金,直至家庭收入超过$154,750,才需要搬出公屋单位。 但根据2023年第3季政府资料,月入超过$10万的公屋家庭,仍然有226,600个,富户长期占用公屋已经是常识。 所以教授进一步说明,这令劏房户无法迁入公屋,令富户迁出公屋才是解决劏房的最佳办法。 从常识出发,我们知道建设公共住房单元不仅耗费巨大资源,而且过程漫长。相比之下,通过富户搬出,能迅速为等待公屋的人群,包括众多劏房居民,释放出将近30万个住房单位。这种做法直接针对了问题的核心,避免了因富户占据公屋资源而导致的效率降低。 笔者发现,最近在居二市场,使用绿表购买公屋户的买家数量逐渐增多。与此同时,前线同事也反映,由于房屋署最近加强了对富户政策的执行力度。 笔者期望政府能够进一步审查富户的租金制度,增加他们搬离公屋的动力。另一方面,政府也应该加强执法力度,打击虚报和漏报情况。相信通过这些措施,香港的劏房问题将迎刃而解。  

梅西临场缺阵 国际盛事变丑闻

为了振兴经济,重振香港的旅游业,香港政府积极努力将香港打造成为“盛事之都”。其中一项盛事原计划是国际足球巨星梅西将随美国职业足球联赛球队迈阿密队访港,并在香港展现其球技。  香港政府不仅大力支持这一活动,还投入了1,600万港币的公款作为资助。在球场上,香港特首李家超、财政司司长陈茂波、以及文化体育及旅游局局长杨润雄等高级官员齐聚一堂,共同见证了这一盛事,并为此次活动献上了祝福。  梅西的访港计划无疑引起了全城的期待。活动门票价格从880港元到4,880港元不等。作为一个拥有超过50年球迷身份的人,笔者也觉得这个价格偏高。  然而,令人意外的是,4万张门票在开售仅半小时左右就全部售罄。这无疑显示了梅西的巨大魅力和吸引力。相信除了本地观众外,还吸引了许多来自大湾区及外地的球迷专程前来香港,目睹这位“球王”的风采。  最终,这场活动却以一种令人失望的方式结束了。球队声称梅西受伤,未能参加比赛,这让4万名入场球迷大失所望。球员因受伤而无法出场是无法避免的,虽然失望,但人们也能理解这一点。  然而,令人难以接受的是,梅西受伤并非突发情况。在前一场比赛中,对阵艾纳斯队的比赛中,梅西也只在最后7分钟才出场。  球队事后声称梅西患有肌肉发炎,但这种伤势应该在比赛前一两天就已经可以判断出是否能够出场,而不是等到临场才作出决定。因此,球迷感到他们受到了欺骗,失望变成了愤怒。  香港政府对待这一事件的处理方式与深圳形成鲜明对比,这无疑给人们留下了深刻的印象,尤其是对香港政府的打击最为深刻。  C朗上月访问深圳时因受伤未能出赛,但主办方在一天前就宣布取消赛事,并全额退还了球迷的门票费用,还赔偿了他们的酒店和交通开支。这种处理方式至少让球迷在失望之余没有遭受经济损失。  相比之下,香港政府的处理方式则显得不够周到和体贴。面对同样的问题,为何香港与深圳的处理方式如此不同?  背后的原因可能非常复杂,但对于消费者和游客来说,他们不太会深究这些原因。他们更关心的是下一次是否会再来香港参与类似的盛事,然而现在多了一份忧虑。  这次国际迈阿密球队的处理方式无疑让球迷感到愤怒,也遭到了批评,认为他们未能有效保障球迷的利益。香港政府若想利用盛事来宣传香港、推动经济发展,就必须更加重视各项细节管理和把关工作。  否则,原本的好事随时可能变成坏事,盛事也可能演变成丑事。如果香港的这块招牌逐渐被国内或国外其他城市比下去,香港就会失去重燃希望的机会。  因此,香港政府必须加倍努力,确保未来举办盛事时能够更好地保障球迷和参与者的利益,同时提升活动的质量和管理水平,以确保香港的形象和地位不断提升。 

BLUE COAST热卖 楼市见曙光

自从二月底彻底取消楼市「辣招」以来,楼市明显活跃起来。尤其是一手房市场,在三月份总成交量达到4,123宗;不过,成交集中在中小型单位上。 三月份成交量最大的楼盘是日出康城的Season Place,共售出540套单位;其次是恒基在深水埗的Belgravia Place,售出410套单位;泰峰位于坪石区,成交324套单位,排名第三。这三个楼盘都以中小型单位为主,售价在700万以下的单位普遍畅销,一旦售价超过1,000万,需求就显得相对疲软。 上周,长实在黄竹坑站推出其上盖物业BLUE COAST,首轮发售422个单位。该物业以大户型为主,起价1,000万,平均售价为1,850万。尽管推出时的平均每平方呎售价为21,968元,相较于同区其他近期楼盘的开盘价有近三成的折扣,此举在市场上造成了不小的震动。 然而,在当前楼市主要以满足刚性需求和自住为主的环境下,对于BLUE COAST能否迅速售罄,市场意见显著分歧。 BLUE COAST首轮发售取得显著成绩,成功售出413个单位,占全部可售单位的98%。此次发售使发展商套现近75亿港元,创下了2013年4月《一手住宅物业销售条例》实施以来,单月成交金额最高的新盘记录。 此盘开售当天,人潮涌动,售楼处人满为患,排队等待登记的买家长龙甚至延伸到了商场外的天桥及对面的港铁站,场面极为壮观。 最值得关注的是大手买家的表现,项目分为F、A及B组。F组主要是购买5至8套单位的买家,共有15组客人登记,其中3组各购买了8套,其余12组各购买了5套,F组总计售出84套,约占总销售量的20%。 前线同事报告,几乎所有F组买家都是普通话使用者,其中一些已持有香港身份证,而另一些则仅持有内地身份证明。A组的买家可购买最多4套单位,此组共售出219套。F组和A组的大手买家共售出303套,占所有可售单位的72%;这两组中,内地客户的比例同样非常高。 由此可见,在「撤辣」政策的影响下,不少国内客纷纷来港寻找合适的房地产投资机会。实际上,全球很多受国内人士欢迎的大城市,都对外国买家征收相关税项:英国为2%,澳大利亚在6%到10%之间,新加坡高达60%,而加拿大的一些热门城市甚至对外国人购房设限。相比之下,香港对外国人购房并没有特别的征税措施,买卖自由且没有限售政策,这样的开放环境无疑极具吸引力。 大手客的表现给我们另一个重要启示:只要价格和份量吸引人,即使平均楼价高达1,850万,也能吸引投资者的眼球,促使他们重新投入楼市投资。这为楼市的发展注入了重要的信心! 笔者认为,本地的购买力无疑受信心影响,目前尚未完全释放。但只要发展商的存货持续减少,降价促销的压力减轻,市场信心将逐渐恢复。这种情况下,楼市有望展现出一线曙光。  

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