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近日,消委会公布今年首8个月接获11宗针对地产代理的投诉,涉及未披露物业曾有人堕楼、失实平面图夸大面积、以及村屋花园不入契等问题。香港市场实行双边代理制度,地产中介需同时平衡买卖双方的利益,促成交易的过程中,角色复杂而具有挑战性。 笔者认为问题通常源于两个方面。首先是操守问题:代理可能明知物业是凶宅、平面图有误或花园地契为租借,但仍选择故意隐瞒。另一个可能性则是代理能力和经验不足,甚至连自身也未察觉到这些错误。 上述提到的例子中,代理明显存在过失,买家仍有机会追讨损失。然而,置业陷阱层出不穷,涉及的金额往往巨大。 上个月就有买家因业主隐瞒负债,代理和律师未能及时发现,导致订金损失逾70万,并可能无法追回。消委会的11宗投诉相信只是冰山一角;不少案件由于证据不足,投诉难以成立,令问题更加复杂。 消委会还提醒不要轻信“包租”、“包赚”等存疑的承诺。这类案件往往属于“口说无凭”,客人和代理各执一词,最终只能凭运气和依赖法官的判断来解决。 如今,越来越多人通过网络平台寻找房源,虽然方便快捷,但由于代理与你素未谋面,他们提供的资料可能存在不实,纯粹是为了吸引买家。为了保障自身利益,遇到这种缺乏操守的代理应立即终止交易。不要因为佣金低或房价便宜而冒险,否则可能最终得不偿失。 市场上还有另一种趋势,买家倾向选择销售成绩优异的Top Sales。这类代理往往屡获殊荣,促成交易的能力毋庸置疑。然而,他们是否能够同时保障买家和业主的利益却未必可靠,甚至可能恰恰相反。为了达成交易,他们可能隐瞒了不少关键信息,增加了买家的风险。 市场上也有买家偏好选择一些新人代理,认为他们操守纯真,不会耍手段。然而,笔者并不建议这种做法。毕竟,新人经验不足,面对复杂的交易往往应对不力,难以及时发现潜在风险,反而可能让买家陷入不必要的困境。 事实上,无论是在内地、台湾,还是香港的房地产市场,都有代理公司为买卖双方提供各种保障措施。例如,提供凶宅查询与披露服务、假业主引致的损失赔偿、失实陈述的赔偿,甚至提供冷静期,让买家和业主在交易过程中更加安心。因此,在选择代理公司时,建议买家多做调查研究,以确保选择可靠且有保障的服务。
低空经济是《施政报告》中的重要议题之一。由于香港地少人多,地面空间的局限性对经济发展构成了制约。然而,低空领域蕴藏着巨大的潜力,有望为香港经济注入新的活力。所谓低空经济,是指利用低空空域资源开展的各类经济活动。目前,这一领域在香港仍处于探索阶段,既充满机遇,也面临挑战。 低空经济为香港带来了多重机遇。首先,它有助于提升物流效率:通过无人机送货,不仅能有效缓解地面交通拥堵,还能缩短运输时间,降低运营成本。在医疗领域,低空物流可显著提高应急反应能力,尤其适用于岛屿间运输和偏远地区的物资配送。 其次,低空经济还为旅游观光注入新活力,例如在维港上空开展无人机灯光秀,不仅能丰富游客的观光体验,还能催生新的旅游产品,激发消费潜力,进一步巩固香港作为国际旅游中心的地位。 此外,发展低空经济还需依托无人机技术和低空飞行管制技术,这将为中国香港的科技产业注入新的动力。不仅能吸引高端人才,提升国际竞争力,还能推动航空航天、通讯等相关行业的升级与发展,形成多领域协同发展的格局。 最后,无人机还可广泛应用于城市监控、环境监测、基础设施检测以及自然灾害应对等领域,大幅提升城市管理效率和公共服务水平。目前,香港的多个专业领域已开始采用这一技术,为智慧城市建设提供有力支持。 尽管前景广阔,香港低空经济的发展仍面临不少挑战。 首先,现行空域管理制度主要服务于传统航空,对低空经济缺乏针对性的规范,涉及空域划分、飞行许可以及安全管理等方面,亟需制定明确的法律法规。 其次,低空飞行管制技术尚需提升,其可靠性、安全性和稳定性仍有改进空间,同时需建设完善的低空空域信息基础设施。 第三,公众对无人机飞行的安全性和隐私保护存在顾虑,需要通过宣传教育消除疑虑。 此外,噪音污染和潜在安全事故也是亟待解决的问题。 最后,香港土地资源有限,无人机起降点的选址和建设受到诸多限制,为低空经济的发展增加了难度。 香港的低空经济蕴藏巨大潜力,政府在今年的施政报告中也明确表示将大力推动其发展。然而,要充分释放这一领域的优势,必须积极应对当前的挑战。政府需要完善相关政策法规,为低空经济的发展提供清晰的规范和指引,同时加大对技术研发的支持力度,突破技术瓶颈,确保飞行安全和可靠性。 此外,还需通过宣传教育提升社会对低空经济的接受度,解决公众对安全和隐私的担忧。唯有如此,才能抓住机遇,推动低空经济腾飞,打造新的经济增长点,使香港在这一新兴领域中占得先机。
英国桌球名将、绰号「火箭」的奥苏利云 (Ronnie O'Sullivan) 透过优才计划获批成为香港人。被问及为何选择香港作为居住地,奥苏利云表示,香港有良好的税制,桌球在香港亦很受欢迎,加上美食和文化,令香港成为一个理想居住地。 笔者认为,税制是各项原因中最具说服力的!香港薪俸税的标准税率仅为15%,公司利得税也只是16.5%;至于英国个人入息税,只要年收入超过12,570英镑,便要缴付20%税款。如果年收入超过12.5万英镑以上,税率更达45%!而且英国还有增值税(VAT)、市政税、遗产税等等,林林总总的税项令收入者负担非常重,怪不得香港一向被称为税务天堂。举个例子,明年「LIV 高球2025 香港站」的奖金高达2,500万美元,获奖球手少交30%税款,相当于节省了750万美元,即是5,830万港元,这就不难理解球手为何选择香港成为居住地的原因! 不过大家不要忽略一点,奥苏利云表示他有70-80%的工作都在中国及亚洲地区。据报章报道,今季冠军最高的10场赛事,有5埸就在中国举行。 另外,香港的地理位置四通八达,香港人持有的香港永久性居民身份证,以及办理容易的「回乡证」,对于往来国内工作及旅游都非常方便。特区护照有135个免签国家,连俄罗斯及不少中东国也是免签,同样方便。 由此可见,香港仍然存在不少优势。正如奥苏利云说:「如果想拥有美好的生活,那一定要来香港」。
上周末,在巴黎奥运会上,香港选手江旻憓勇夺女子重剑金牌。比赛过程跌宕起伏,她在决赛中一度以1比7大幅落后,但她没有放弃。赛后,江旻憓表示:“我不想输得那么难看,不想没有展现出香港精神就放弃。” 最终,她将比分追至12比12,并在加时赛中凭借“决一剑”方式漂亮地赢得了比赛。 江旻憓在决赛中的绝地反击固然令人津津乐道,但她背后的辛酸却不为外人所知。她的左右膝盖的十字韧带都曾先后断裂,能够在受伤后坚持训练,复出并再创高峰,展现了无比坚毅的斗志。这充分反映了香港人打不死的精神。 香港目前的经济状况正处于转型期,可以说是面临逆境。笔者也曾听到不少年轻人在诉苦,羡慕上一代人能够赶上香港发展的高速黄金年代,认为成功在当时似乎触手可及,只因时机好。 相反,笔者认为年轻人不了解上一代的辛酸。50至60年代的长辈们连温饱都是问题,只能住在山边的寮屋。70至80年代,笔者第一次坐飞机去外地,还是作为兼职学生领队带团。 即便有外国名牌大学提供奖学金,也因为没有生活费,不敢去就读!毕业后也不敢谈梦想,只希望尽快找到工作,帮补生计。笔者曾羡慕年轻一代有充足资源,有更大的空间去开阔视野及发展潜能,生活上不用为基本生计发愁。然而,事实上,大家都不需要羡慕对方。无论背景如何,面对困难,要成功克服都靠一颗热血的心! 香港也经历了多次转型。50至60年代,香港曾是制造业的生产基地,笔者的父母也是工厂工人。80年代中国改革开放后,香港的大部分工厂都搬到了深圳,香港的经济重心转向贸易、金融和地产。在逆全球化的背景下,香港的角色可能也需要重新定位。 笔者一向对香港的前途保持乐观态度。每一代人都会遇到难关,而克服这些难关靠的正是这一批有斗心、有能力、打不死的香港年轻人!
笔者执笔时,刚收到拜登宣布退出竞选连任的消息,并推举副总统贺锦丽为继任候选人。自上周拜登宣布患病并暂停一切选举活动以来,大家对此已有心理准备,因此拜登退选只是时间问题。 与此同时,特朗普在遭遇暗杀未遂后,民望反而有所上升,其胜率高达70%,几乎稳操胜券,迫使民主党不得不调整策略以应对。即便新任候选人最终落败,民主党仍希望能在参众两院保持多数席位,以对特朗普的施政形成制约。 笔者估计,在当前形势下,无论民主党派出哪位候选人,当选机会都甚微。特朗普再次执政已是大势所趋。其施政方向无论在政治上还是经济上,都与现今民主党所推行的政策截然不同。大家需要对此进行深思并做好相应准备。 特朗普这次竞选再次利用了2016年当选时的口号:“让美国再次伟大”(Make America Great Again)。在政治上,他是右翼民粹主义的代表,主张修建边境围墙以阻止非法移民入境,并禁止穆斯林进入美国。他致力于保护传统美国白人的利益,尤其是美国中部的工人阶层,这些摇摆州的选举结果往往是总统选举胜负的关键。如果大家仍有兴趣移民美国,笔者建议务必三思;在右翼思潮的影响下,仇外心理更加严重,加之美国人人持枪,人身安全也成问题。 至于经济政策,特朗普的影响更为全球性,尤其是对中国。特朗普最著名的是他的贸易保护主义,此次竞选中,他更是强调要对全球任何地方的货物征税,尤其对中国征收高达60%的关税。市场上有不少评论担心,高关税会导致物价上升,通货膨胀加剧,使得减息无望,甚至可能再次加息,进而使中国及香港的经济继续面临困境。 但笔者对此持有极大怀疑。首先,特朗普作为一个坚定的生意人,他深知选民对通胀的厌恶,因此不可能重蹈民主党的覆辙。笔者倾向于认为,他的策略可能是通过谈判来交换一些经济利益,从而使关税的增加不会引发严重的通胀。 特朗普还声称台湾“偷走”了美国的晶片生意,要求台湾支付“保护费”,并施压欧洲增加军费支出,否则将退出北约。他非常关注美国的财政赤字,每年国债的利息支出庞大,因此,如何开源节流是他必须处理的首要任务。他可能会逼迫中国购买500亿美元的美国产品,以减少中美之间的贸易逆差。同时,他计划振兴美国的工业,提高白人工人的收入,并通过降低美元汇率来增加美国经济的竞争力。 因此,笔者相信如果特朗普当选,减息的幅度可能会更大,这对中国及香港的经济更为有利。同时,香港的物业市场也有望因此回升。
最近市场上有一个备受关注的二手住宅买卖案件。由于卖方隐藏了债务,导致买家最终损失了全部70万订金,案件复杂至极。 律师楼在卖方债务未解决的情况下为何仍将订金交给卖方? 注册文件上出现了第三按揭——邓小姐的身份是什么? 邓小姐所贷出的270万借款为何现在只要求收回60万? 市场传言称,最终交易未成交的真正原因是买方无法获得按揭,导致订金被卖方没收,而非因卖方破产或债务问题未能成交。此事可能会引发警方介入,笔者在此不便对此案件做进一步评论。 假设此事只涉及个别律师楼职员失职或犯规的话,那就是个人职业操守问题,论点及解决方案就在于如何加强监管而已。 相反,若整件事的流程操作都是合法合规,但却都未能保障买家的订金或权益,问题反而更大,涉及整个制度! 笔者回顾当今香港的土地及楼宇注册制度,发现其确实显得相当落后。虽然在土地注册处可以查到物业的拥有人,但这并不法律上保障其拥有真正无瑕的业权。 法律上也未规定所有文件必须注册。任何新文件的出现或现有文件的错漏都可能影响业主的业权。 因此,每次买卖时,律师事务所都需重新审查所有契约文件,一旦发现文件有错漏或因法规变更,可能会导致业权出现瑕疵。 最经典的案例莫过于《小巴司机案》。在这个案件中,小巴司机通过妻子的名字购买了物业,土地注册处显示的业主名字是妻子的名字。由于妻子隐瞒了丈夫并在未告知他的情况下出售了物业,法律最终判定真正的业主是小巴司机,因此妻子无权出售该物业,买卖被宣布无效。结果,新买家虽然已支付了首期并申请了按揭,但最终却一无所有! 政府对这些情况早有察觉。早在1988年,政府就成立了工作小组,并于2004年7月7日通过了《土地业权条例》。根据新条例,只要在土地注册处成功登记的业主,将获得物业不可推翻的业权。 这一制度已经在中国内地、澳洲、德国、荷兰、新加坡以及大部分实施普通法的地区广泛运用。遗憾的是,自立法以来已超过20年,政府仍未能有效落实法例,制度上的缺陷依旧存在,交易风险也因此持续存在。 在选择地产代理和律师事务所时,大家必须更加小心谨慎。不要仅仅依据费用的高低做决定,信任和服务质量同样是重要的考量因素。
最近,国内经济状况不佳,房价下跌,从事金融业的高薪人士也面临减薪。双重打击之下,甚至有人选择了自杀,实在令人惋惜。 在当前的负面氛围下,有一种说法流传:如果拜登在2025年大选中落败,而新总统尚未上任,区域经济和金融市场可能会动荡,香港也难以幸免,可能遭受封锁,资金流动受限。因此,建议尽快出售香港的物业,将资金转移到国外以确保安全。 若美国限制香港资金自由流通,相当于对中国全面发动金融战,这将引发全球经济和贸易的连锁反应,后果难以预估。美国冻结俄罗斯美元资产的举措已让中东、印度等国家对美元体系产生警觉,若再打击香港,美元体系将面临严重倒退和破坏。这样一来,美国可能得不偿失。 笔者也理解,近年来香港的楼市大跌,消费力减弱,进出口贸易不景气,各个环节都在倒退。这使人怀疑香港是否会因此失去过去作为中间人的地位和功能,从而一蹶不振。 回想60年代,父母都在工厂里工作,那时香港以制造业为主。随着中国的改革开放,香港的许多工厂北迁,制造业逐渐衰落,香港转向贸易、金融和设计领域,服务于更大的市场。 如今,中国中产阶级大量涌现,自然会提供高质量的服务吸引港人北上消费。虽然价廉物美的竞争确实对香港的餐厅和相关商户带来冲击,但整体上却为香港人带来了更高的生活享受。 香港必须适应时代的变迁,并在角色上做出相应调整。优秀的高等教育已经成为香港的一大强项;中大、港大及科大能够吸引大量国内学生前来就读,许多毕业生留在香港发展,补充了年轻人不足的问题,减轻了香港的老龄化压力。 除此之外,香港结合了先进的西方医疗和中医诊疗,这也是其独特的优势。香港的年轻人只要能够灵活应变,利用这些优势,自然能抓住中国庞大的发展机遇。有祖国庞大的市场作为后盾,笔者对香港的未来发展依然非常乐观!
上周,笔者在专栏中提到银行在审批按揭贷款时的延误,给市场带来了负面影响。金管局在接到代理业界和立法会议员的投诉后,迅速采取行动,财政司司长也与银行进行了沟通。 上周五,金管局联合中银、汇丰和渣打召开了记者会,银行承诺在收到完整文件后,会在两周内通知买家结果。 笔者认为这个承诺是合理的,笔者从未要求银行放松审批标准,毕竟各银行有自己的经营策略,不同的风险承受能力也是理所当然的。 然而,银行一旦拖延审批,整个物业市场就会因此增加额外的不确定性,导致成交量减少,业主的套现能力降低,不得不降价出售物业,这直接影响到物业估值,进而促使银行进一步收紧贷款,形成恶性循环。金管局显然理解其中的利害关系,出手速度比预期更快,这一点值得赞扬。 上周五,另一项重要消息是美国联储局主席鲍威尔在全球央行年会上发表的言论。他明确表示“是时候调整政策,提振就业市场”,这一言论强烈暗示九月可能启动降息。 市场分析指出,鲍威尔没有再使用“循序渐进”或“观望数据”等字眼来形容降息步伐,因此预计九月的降息幅度可能达到0.5个百分点。 笔者认为,九月降息的幅度本身并不是最重要的,关键在于联储局的焦点从通胀转向就业市场,这意味着未来一年的降息幅度可能会更大。 美国劳工统计局公布了截至今年三月的非农业就业数据(2023年4月-2024年3月),结果显示,过去一年实际创造的就业岗位比最初报告的少了81.8万个,平均每月少了6.8万个。 此前,每月公布的新增就业数据通常在10万到20万之间,这意味着这些数字被高估了35%至70%。此外,最新的7月非农业新增就业人数也降至11.4万人,创下2020年12月以来的新低,而6月公布的20.6万人也大幅下调至17.9万人。 美国就业市场表现不佳,从上市公司频繁裁员中可以看出,这种情况不会在短时间内得到改善。市场预计,从9月开始到2025年6月,美联储的降息幅度可能会达到2%至2.5%。 虽然,香港的最优惠利率不太可能完全跟随美国的降幅,但银行同业拆息(HIBOR)将会随大市波动。目前一个月的拆息率为4%,如果降至2%,以住宅物业按揭为H+1.3%计算,实际利率将为3.3%,相比当前封顶息率的4.125%,利率有望下调0.825%。 对于贷款者来说,这当然是个好消息,而对于银行来说,按揭业务也将重新变得有利可图。随着利率下降,按揭市场可能会再次活跃起来,各银行之间会为争夺优质客户展开激烈竞争,市场将呈现出百家争鸣的局面。
近日,经民联副主席林健锋议员在与地产代理界代表联同会见金管局高层时哽咽落泪,引发广泛关注,反映了香港银行在关键时刻『落雨收遮』的现象。 表面上,银行因抵押品价值下跌而要求借款人补缴差额,属于正常的风险管理,毕竟银行需要保障存户的利益,并对股东负责。然而,事实上,不同的资产类别所面临的风险并不相同。简单来说,商业物业的业主通常是投资者,其投资性质与股票买卖没有太大区别。 坊间也有不少声音认为,投资者在市场繁荣时赚得盆满钵满,不能只赢不输。因此,银行不应因他们的错误决策而让金融系统承担风险。因此,当商业物业借贷人出现欠供或严重资不抵债时,银行进行CALL LOAN(要求提早清还欠款)是合理的。 另一方面,除了商业物业贷款,银行还涉及大量住宅物业按揭业务,其性质大不相同。大多数住宅物业的业主都是自住的小业主,尤其是在辣招实施后,购房收租的比例明显降低。买家大多只是为了拥有一个安乐窝,他们并非专业投资者,即使楼价下跌甚至陷入负资产,只要有能力供款,通常不会贸然断供。 即使在1997年至2003年楼价大跌70%的情况下,住宅坏账比例依然很低,银行面临的风险也有限。因此,金管局要求,只要业主持续供款,银行就不应对贷款人CALL LOAN,这一观点在社会上也已达成共识。 然而,近期银行在新造按揭方面出现了罕见的变化。以往,银行间的竞争十分激烈,如今却呈现出互相推让的局面。对于资料不齐全或收入不稳定的申请者,银行理所当然会拒绝。但即使所有文件齐全且符合审批条件,银行也会以贷款配额用尽为借口拒绝申请。 正如前文所述,住宅按揭的风险相对较低,且楼价已下跌超过25%,风险也相应减少。坊间有一种说法认为,银行拒绝贷款是因为利率过低;如果这是事实,应该会有银行以较高的息率开展业务才对,但现实中并未出现这种情况。因此,利率高低似乎只是一个借口。 无论如何,住宅市场涉及超过100万个小业主,如果银行过度收紧住宅按揭,资金和物业的流通性将进一步受挫,楼价下行压力也会进一步削弱大家的消费能力。 一旦这种恶性循环出现,经济可能陷入长期低迷,甚至引发通缩。因此,银行有责任维持社会的稳定趋势,确保市场有适当的资金流动,保持资产的流通性,不应拒绝符合条件的住宅按揭申请。帮助市民安居乐业也是银行应尽的社会责任。
今年的施政报告不仅在楼市政策上占据了重要篇幅,行政长官李家超更是在报告中多次提到“变革”与“改革”。 其实,香港的角色一直随着时代的变化而转型,从渔村、转口港、制造基地,到中西文化的桥梁。如今,香港的转型与发展正面临重要机遇。 报告中提出的建设黄金储存仓库的计划,旨在助力香港成为国际黄金及贵金属交易中心。香港交易所早已在伦敦设有金属交易所(LME),而本地的认可仓库则有助于进一步促进投资、衍生产品、保险、仓储、贸易及物流等相关行业的发展。 此外,大幅降低烈酒税率的举措,亦为香港建立新的烈酒交易中心提供了契机。中国大陆是烈酒的主要市场,香港因地理优势具备发展潜力。 施政报告的另一亮点,是打造“留学香港”的品牌。香港作为一个国际化城市,拥有多所历史悠久、声誉卓著的高等学府,如中大、港大、科大等,具备进一步发展成为亚洲高等教育枢纽的条件。前中文大学校长刘遵义建议香港鼓励中外私立高校来港办学,参考美国波士顿的经验,在麻省理工周边50英里内已汇聚了超过100所高校,包括哈佛大学、波士顿大学等,公私立、文理科兼备。 香港政府可以通过优惠土地租赁的方式吸引这些学校,让其在港设立校区,学校关闭后土地自动归还,减少政府开支的同时带动高等教育发展。这些外国留学生在港学习期间不仅会带动消费,还可能选择留港工作,为香港增添人才。 不论是一个企业还是一个城市,要实现变革和发展,离不开领导者的方向指引和社会各界的共同努力。