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澳洲投资置业 买地建房详解
很多人有到澳洲买房投资的打算，但是却对澳洲的房屋的形式、区别、尤其现在的House & Land Package不太了解。接下来居外就要为大家详细解读一下这些问题。House & Land Package顾名思义就是房屋和土地一起打包出售，这是目前澳洲市场上期房的一种主要购买方式。 在澳洲，购地建房(House & Land package)此类房屋买家，需单独签署两份合同，一份是土地合同，另一份是建筑合同;在所有澳洲当地开发商的房产类型中，有近60%的房子是属于这种 类型，尤其以维省最为普遍，因为维省容许买家只承担土地价值的印花税，如购地后才盖房，就可省回建筑房屋印花税。 “购地建房”整个付款流程如下： 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%，签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。 到土地交割时，买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。 土地交割后，建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房，整个建筑过程分为五个阶段来完成，即：地基，框架，封顶，装修和完工阶段。 土地交割后付款方式如下： 1.买家首先支付5%的定金。 2.房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商 。 3.框架做好后，买家需要支付建筑价格的25% 。 4.封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20% 。 5.装修完工后，买家需要支付建筑价格的20% 。 6.际完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%。 需要注意的是：买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都由银行直接拨给建筑商。 “购地建房”和“一本打包购房合同”分析： 就澳洲本土购房者来说，以上两种方式都是较为普遍的置业方法。“购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式，一般建筑商会提供几种标准的房型图，供买 家选择，澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸，而且这些标准房型图，事先建筑商都已经获得的政府的批文，土地交割后，马上就可以启动建房的程序，建 筑商一般都可以掌控整个建筑周期，通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。 因此，“购地建房”对买家还是有相当吸引力的，并且土地是永久产权，可以世代相传。和国内相比，又可以用比国内大城市，如北京上海,比较而言更便宜的 价格买到梦寐以求的别墅，而且是在最适合人类居住的城市生活。所以，买家如果不改变开发商标准的房型和装修配置，或者只做一些简单的配套升级，一般能按预 定的时间收房，轻松完成澳洲置业梦。 如果有买家需要按照自身的需求来改动房型图(例如：改变房间和卫生间的位置、增加层高等)，这样 的话，建筑商必须首先按照买家的意愿设计好图纸，经买 家最终确认后，必须送到政府去审批，而审批的时间建筑商无法掌控，所以，交房时间往往就会延迟而建筑商却无法掌控，且中间也会牵扯到一定的额外费用，所以 不太建议买家过多的去更改开发商所设计好的图纸。 “购地建房”的优势在于，单价比同类其他形式要低，亦可在特定范围内自由挑选物业的 外观及内装，比较适合愿意多花些精力和时间打造个性家园的购房者。 当然，如果购房者认为手续过于繁琐，一本打包(10%首付，交房再付尾款)的购房合同仍也将是最为便捷、省心、安全的购房方式。 相关资讯：省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房
海外买家如何在澳大利亚买地建房？
Part 1 海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据 非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅。>>>详细 （中国人在澳洲买房条件） 相关阅读：外国投资者在澳洲买房有哪些政策规定？ Part 2 在澳大利亚买地建房的两种常见方式 目前市场上买地建房大致分为以下两种情况： ▶ 购买独立空地 由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下，造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元。 ▶ 小区分地 在与国内小区非常类似的别墅生活区内，买家选择、购买土地，然后交由开发建造商负责统一承建（Land and House Package）。当然，买家也可以选择自己喜欢的户型，投入的时间和精力也相对较少。 Part 3 在澳大利亚买地建房的好处 1、节省印花税 无论是哪一种方式，在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如，买一套70万澳币的公寓房，需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下；买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房，假设土地价值45万澳元，房屋造价为45万澳元，买家只需支付45万土地价值的印花税（建造部分无需缴纳印花税），约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。 2、初期投入较少 此外，买地建房只需较少的初期投入，并且可以分期付款，对于买家而言，准备资金的时间就比较充足。 购买土地只需地价的10%作为订金，即4.5万澳元（约27万人民币）。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金，办理贷款事宜。 3、可自选户型 在购买土地的同时，买家也可以选择自己喜欢的户型，与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付 造价的5%作为订金，及2.25万澳元左右（约13万人民币）。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。 Part 4 在澳大利亚买地建房的时间及流程 通常，在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后，开始建房。建房耗时约在6-9个月左右，具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间，买家需要偿还土地部分的贷款利息。 简单来说，买地造房大致分为以下几个步骤： 名家观点 省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房 对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说，除了购买常规房产物业外，买地造房，或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”，都是不错的投资选择。>>>详细 杨泱律师专栏全集： 律师杨泱解析澳洲房产投资 澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？ 众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。>>>详细 林汇铭律师专栏全集： 中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
三大投资策略，助您入门英国房产市场！
房产投资者，听起来门槛很高，但实际操作起来并没有想像中那么难。万丈高楼平地起，只要开始投资了第一套房产并成功将其出租，那么恭喜你！你已成功将这个国家80%的人甩在了身后。如果投资策略合宜，运作恰当，你的资产将随着你的经验一起“滚雪球”，早日实现财务自由。 接下来我们总结和分析一下市面上行家们常用的三种房产投资策略，希望能够通过具体的数据让大家对房产投资的投入和回报有更具体的了解，并因此产生兴趣。 >>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费 点击查看英国房源 开始之前，先科普几个相关概念： 毛收益率=年租金收入/房产总价 净收益率=年租金利润（年租金收入-年成本）/房产总价 投资回报率：年租金利润/投入资金总额。 假设房价是£100,000，年租金收入是£8000，那么毛收益率是8%，其中利润是£5000， 那么净收益率是5%。 但如果实际投入的资金其实只有£20000，剩余部分是银行按揭贷款，刨除房贷利息后的利润是£4000，那么投资回报率就是£4000/£20000=20%。 投资汇报率（ROI， Return on Investment）是我们在投资时最常讨论的概念。 策略一：买房出租，再买房再出租 —就是这么简单粗暴！ 目标： 在20年中构建起稳定健康的收入租金收益渠道。 策略总结：集中火力购买一套收益率较高的房产并将其出租；在家庭积累充裕的情况下逐渐增加房产数量。 前期资本需求：中等 需要投入精力：前期较低，后期由于数量的增多而略有增加。 持续性的投资需求：高 适宜人群：有一定的积蓄，稳定的工作和较为可观的收入，家庭收入每月有一定结余，希望能够进一步拓宽收入渠道。 这个策略的适宜人群一般本职工作比较忙，又有家庭要照顾，所以能花在房产管理上的时间和精力比较有限。这两方面的缺失需要通过前期较大的资金投入来弥补。 一起来算笔帐：假设有£25000存款作为启动资金。使用曼彻斯特Eccles 地区一栋三居室连体房产为例。该房产的售价是£80000，内部状况良好，看起来不需要进一步进行大规模装修就能出租。 购买这套房产前期需要投入的资金列举如下： 首付：£20000 (售价的25%) 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£2400（根据今年四月出台的最新政策计算） 装修费用：£1000（简单的打扫，安全证书，其他小物件的添置等） 该区域内同类型房产出租的价格约£595/月，保守估计我们取£577/月作为估算值。而出租该房产所产生的运营费用为： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10%– £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 那么这个房产带来的税前月净收入为£191.75. 该类型的房产以家庭型长期租用为主，所以每年预留2周时间作为空置成本。这样算下来一年的利润为£2212.47, 以投入£25000做计算，年投资回报率为8.8%! 这是最简单省力的房产投资策略，准入门槛相对较低。如果存钱够给力的话，每过18个月再买一套，坚持15年的话税前租金收益可达£22000。虽然个人所得税的缴纳会稍微阻碍节奏，但是一旦这个雪球滚起来，通过租金收益进行的再投资速度会越来越快。 策略二：巧妙使用贷款，让现金流起来 目标：在起始资金投入有限的情况下创建租金收入。 策略总结：同等条件下选择价格便宜但需要重新整修的房子，通过内部改造来增加其价值，再向银行申请抵押贷款来套活现金流。 前期资本需求：中等 需要投入精力：较高 持续投资需求：低 适宜人群：有一定的空余时间和精力进行房产整修和贷款转换工作。 一起来算笔账：以下这个位于利物浦的三居室房产，售价约£55000，内部装修方面有待于进一步修整。预计需要花费£10000英镑的人工和材料费用能达到比较合适的水平。而同一区域内差不多时间相同类型的房产市面价格为£80000售出，如果整个装修项目进度和预算控制合理可能获得£15000的毛利润。 这个策略成功的关键是何如尽量压低旧房子的买入成本，以确保重新装修后的利润空间。因为买房所需要的原始贷款时间比较短，而银行通常只愿意将贷款发放给“可居住”房产，买家通常会先使用过桥贷款（Bridging Loan）来完成购买,利率在0.75%-1.5%每月，另外加上贷款总额2%的费用。而由于在装修完成后，短期之内就会把房产进行再次抵押贷款（Refinance）。 购买这套房产所需要的资金投入： 首付：£16500 (售价的30%， 剩余的£38500使用过桥贷款) 贷款费用：£3850（按每月1%的利息共8个月，并加收2%手续费） 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 印花税费：£1650 装修费用：£10000 总投入：£33500 通常在拥有房产6个月以后，可以向银行申请抵押贷款, 而贷款的额度是装修完以后市场价值（£80000的75%）： 抵押贷款获得：£60000 偿还过桥贷款：£38500 结余：£21500 原始总投入£33500，通过抵押贷款后将结余的£21500先收回，那么实际捆绑在这个房产投资上的金额仅为£12000。 将房产出租估计可以获得房租£577/月，其他支出： 房贷：约£250/月，按揭£60000以5%计算 房屋保险：£20/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £57.7 维修基金：月租的10%，£57.7 如之前一样，每年预留两周的空置成本，那么每月的税前净利润为£184.37, 相当于£2212.47每年。但由于总投入资金仅为£12000，通过巧妙的使用和转换贷款以及装修精力的投入，这笔投资的汇报率将近18.5%, 比第一种策略高了将近10个点。 策略三：看准时机出手，坐等房价增值 目标： 长期投资，等待房产增值作为主要收入 策略总结：选准潜力房产出手，虽然兼顾租金收益和房产增值潜力，但以租金收益覆盖日常开支，主要等待房产增值 前期资本需求：较高 需要投入精力：低 持续投资需求：低 适宜人群：手头有较多可用资金，有耐心放长线掉大鱼 一起来算笔账：以下这个位于南安普敦的两居室公寓售价£142000： 购买这套房产需要投入的资金为： 首付：£35500（总价的25%） 印花税：£4600 交易费用：£1500（包括律师费，房产情况调查费等） 总投入：£41600 该区域内同类型房产的月租金收入为£850/月，其他相关支出： 房贷：约£443.75/月 物业费：约£100/月 房屋保险：£0/月 委托给中介管理的费用：月租的10% £85 维修基金：月租的5%（公寓所需的个人维护费用相对较低）£42.5 保险起见，每年预留一个月的空置成本，该房产可以带来£165/月的税前净收入。虽然该房产的前期投入比以上两个案例高而收益没有那么高，但由于该公寓的地理位置佳，房产自身的条件好以及周边的设施完善，其在增值方面的潜力比以上两个房产要大。 根据英国房价的历史增长趋势，每9年平均房价增长将近两倍，最长的翻番速度不超过14年。因此，虽然有些长远，但预计该房产在20年时间内价格翻番应该是很有希望的。 这个投资策略的重点是需要思考买什么样的房子买哪里的房子能够带来最大的增值。选对投资的地点很重要，这种选择应该以对房产的刚需为导向。通常经济和贸易活动比较活跃，公司比较密集的城市是首选。而在城市内部，最先和最快的增长点一般都出现在各项设施都比较完善的高端，中心区以及学区内。 （互联网综合整理）
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买 | 马来西亚
生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢？关键词就在你如何多样化房产的使用，才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。（马来西亚楼价） 仿效《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它应用在房产领域，从而发展出“房地产投资四分法”。罗伯特清崎的ESBI分别是：工作、企业、专业、及投资；而我的四分法包括了四种房产投资策略，分别是“买”（Buy）、“卖”（Sell）、“用”（租）（Use）和“借”（Borrow）。 首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。 1、提供“先租后买”配套 近年来，马来西亚政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施，来帮助人民买房，并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。投资者也能仿效政府的做法，为有意购买本身房产但目前未有足够金钱的买家，提供先租后买的计划。 在此计划下，投资者可用较高的租金出租给有兴趣的买家，而这当中的一部分可以累积以换买家以后买房的头期。这么一来，买家也有足够的时间去加强自己的财力和银行借贷能力，也可免了搬迁的烦恼。投资者可省略寻找新租客的功夫，也能确保房产在买家那得到“照顾”。这种方法适用于任何类型的物业，且能为业主和买家达成双赢局面。 2、结合群众的力量 房产投资向来都是一个非常“个人”的事情，最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担，投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。往日的老虎单独行动，如今需要学习像狮子般的群体出击。投资者也该认真分析群众筹资的利与弊。 多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入，也能提供更多的担保人，从而降低借贷风险，因此会比较受到银行欢迎。而且，几个身份不同的非住宅物业买家结合，也能够在申报消费税时，得到一些益处和弹性空间。 当然，想要享有这些好处，投资者必须在正式的文件中，明文规定应对重要决策等时候的方针。 若想要更深一步用群众筹资来投资，投资者可以向正规的群众筹资多了解。与陌生人一起投资，不再是不可能任务了。 3、善用不同的名义买房 随着马来西亚法律的修改，投资者如今可通过不同的名义来买房，包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙，甚至信托公司等名义。 这让投资者有更多的选择来规划自己的物业投资。有限合伙企业（LLP）混合了普遍的合伙人法律和吸纳了有限责任的效益；而私人有限公司法允许常年大会上可只有单一股东和单一董事。这个改变让马来西亚企业和新新时代的距离拉近，也提高人民的竞争力以吸引更多投资。 这些不同的名义，给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是，有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合伙企业（LLP），所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整，来应对不同的情况。 查看更多居外网上的马来西亚精品房源 4、多元化投资组合 “别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言，提醒着投资者应将投资组合多元化。多元化的组合有利于投资者，组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。 大部分投资者一开始都从住宅房产着手，然后再进军到其他非住宅物业，但切记不要以为所有物业都是一样的，因为住宅房屋是所有物业类型当中，最基础和简单的。 此外，在你多元化投资组合的同时，建议你也同步提高本身的财力。 5、考虑竞标法拍屋 法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机，但这种方式相当复杂，因为银行只想要卖掉房子以收回账款，且买家会面临各种不同的复杂问题，所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。 通过这个方式买房的管道之一，就是原定在2017年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋，目前已被展延推介。 6、流动现金比资本增值重要 目前，我们正处于“回酬率低，实际回报高”的房地产投资环境。从上两个年代的12%年回酬，目前我们能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已，尤其是在马来西亚的大城市的房产投资。从房产增值表现来看，增长率比10年前来得更慢。 因此，投资者在置产时必须谨慎选择，确保在流动现金不受影响的情况下，继续在市场上立足。 责任编辑：Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
加州尔湾——离梦想最近的地方｜居外专栏
她在这个叫尔湾（Irvine）的城市毫不起眼。如果化了妆，她无疑也会成为一个人们眼中的美女。不知道是不是到加州久了，她也像很多加州的女人一样属于自然派，有妆容的时候也是淡淡的。她也不是那种霸气侧漏的女人，虽然在国内的时候，她也在500强位居高位。她甚至并没有想到美国来的，她和先生最先是移民加拿大的。他们一家三口在加拿大待了几年，又生了个老二，由于工作的原因，来到了美国。加拿大是个养老的地方，她还没有那么老。而且加拿大一年有大半年冰雪天气，只能窝在家里，对于好动的男孩子们，崇尚体育的加州可是说是天堂了。一晃一家四口在尔湾这个俨然华人城市的地方居然住了快十年了。 她的工作是和中国仍然有很多联系的，可以说是中国公司在美国的延伸吧。虽然她并不指着这份工作挣大钱，或者养家糊口，有份工作总是好的：两个孩子渐渐大了，在学校和课外活动的时候多过在家，她也需要找些成就感，所以就又和国内联系上，做了这份找钱买花戴的工作。她老公看起来好像很闲，其实家里主要进项是指着他。他们来的时候毕竟在国内稍有积蓄，借着老公是基金经理的经验，在家里买卖股票，收入颇为可观，一年交税也得交几万，在美国算得上相当中上了。除去早期置办房产，有个安居的地方，现在基本的花销就是吃饭交通水电等日常开销、孩子的教育和每年的娱乐旅游的费用了。所以，比起一些华人，他们虽然不是大富大贵，也是富裕有余；比起大多数那些寅吃卯粮的本地美国人，他们更是不知道好太多。 点击查看居外网上更多兰登湾地产的加州房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询 尔湾位于南加州富裕的橙县，是个亚裔占一半以上的城市，自2016年以来也成为美国最大的亚裔城市。这里说的亚裔，所说包括华人、日裔、韩裔、越南裔等，更多的是中国人。早期以台湾和一些香港移民为主，近年来由于城市的发展，以及餐厅、日常购物的配套，已经成为以大陆移民为主体的中国人的天下了。最早她来这里，就是朋友推荐的。日常采买，华人超市里基本也是应有尽有了。不夸张的说，很多时候大概只会说中文在这里生活也可以活下去的。 不同于旧金山那样的老华人移民城市，尔湾俨然是新兴富裕华人落脚美国的首选：气候宜人，商业发达，华人购物方便，餐饮配合中国胃，科技公司林立。除了老牌的微软、谷歌，还有最大的游戏公司Blizzard、生化公司Allergan、通讯公司Verizon、芯片公司Broadcom、全球领先的航空科技公司 Parker Hannifin等。加州大学尔湾分校（UCI）也有很多亚裔留学生主攻CS （Computer Science）的，他们有很好的机会在这些公司找到好的职位，尔湾因而也被称为南硅谷。也因为接近硅谷腹地，USI也是硅谷非常喜欢招聘的学校之一。很多中国留学生也是因为这个缘故，来到这个学校留学。当然她的孩子们会怎么样，现在还不知道，不过，显然他们是很喜欢这个城市的。这个城市已经是他们的了。留学生和新移民把房价一再地抬起来。房价坚挺，也算是个好事吧。她不由得这样地想。 虽然她和先生都不是搞科技的，不过在这样一个崭新而随着热钱不断涌入的日益繁华的亚裔为主的城市，相对于橙县别的城市，他们生活得更加自在。有时候，尔湾像某个中国大城市的迷你版，有时候，它又是个典型的美国城市。它这样中西结合的混血风格让她着迷和心安。她的中国心和中国胃也暂时得到安抚。春天的周末，她也会用自己顺手腌的咸肉加大华超市新上市的春笋，烧一锅腌笃鲜，来慰籍自己的乡愁。更多的时候，匆忙的日程已经让她完全忘记自己是身处异乡。这个城市已经是她孩子的故乡了，孩子们说英文比中文利索很多。慢慢地，它也似乎已一点点成为她和她先生的故乡。心安处即故乡吧。她是这么想。 她其实并没有非离开故乡上海的理由。她和先生一直过着典型的中国白领或金领的生活。在繁忙的工作喘息之间，一个朦朦胧胧的梦想始终萦绕在她心头，而且随着年岁的增长越来越清晰，一个对于未来的想象终于导致一个移民的决定。然后不知不觉，已经漂泊在海外十多年了。她找到了梦想中的地方吗？她不知道。但她知道，她在的这个城市：安全，繁荣，文明，美丽，风情，富饶，友善。即使不是梦想，也应该是离梦想最近的地方。 由罗文经营的兰登湾地产公司（Lantern Bay Realty）是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司，拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展，但他们并没有因此忘记邻邦传统的友好价值。兰登湾地产依靠高科技，高度注重客户的个性化要求，对新兴发展的房市了如指掌，为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。 责编：Zoe Chan 兰登湾地产罗文专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
全英留学性价比最高的城市居然是它！
2018年英国留学秋季申请即将来临，有着英国留学计划的你，此刻正忙于刷新语言成绩，准备PS等材料，还是仍犹豫彷徨于对城市和学校的选择？一组数据供你参考~ 它是全英最适合留学的城市之一 在QS发布的2018全球最适合出国留学的城市中，全英共有三个城市入围前三十。这份榜单主要参考了城市的大学排名、就业活动安排与安全性、城市教育负担能力，以及城市发展动向和期望指数等。这份世界排名中，伦敦拿得头筹，爱丁堡排名第十六，曼彻斯特位列第二十四，曼彻斯特市和2016年相比排名上升了十三位。 相比于冠军之席的伦敦，曼彻斯特生活费是其的五分之三，相比低40%。其留学成本之低、性价比之高，见微知著。 它是蒸蒸日上的魅力之都，也是因足球兴盛的留学热地 曼彻斯特是座极富潜力的留学城市，它是英国西北部的交通枢纽、经济文化就业中心，是英国第二大金融城市。这个人杰地灵的地方有着鸿篇巨制的工业革命历史，有着无与伦比的音乐会场、热闹非凡的夜生活、琳琅满目的美食。 曼城同时拥有着全欧洲最多的留学人口。拿曼彻斯特大学来说，这里国际生数量极多，仅2017年就有3100名中国学生前来留学。这归因于城市本身的优渥条件，和当地杰出的教育资源、势如破竹的就业前景也犹为相关。 世界上最受欢迎的足球俱乐部也让曼彻斯特成为留学生呼声最高的城市之一。曼联是有着神话般创举的队伍，是英格兰足球史上最为成功的俱乐部之一，也是欧洲乃至世界最具有影响力最成功的球队之一。 土生土长的曼彻斯特本地居民多是曼城队的球迷，而外来移民及其后代则多是曼联的拥趸。在曼彻斯特职业球员的工资待遇非常高，这是小孩追逐足球梦想的最大动力之一，也是曼彻斯特足球能够长盛不衰的重要原因。风靡全球的足球俱乐部给这座城市增添了更多活力，也吸引了众多年轻留学生的目光。 它有着最受顶级雇主欢迎的高校 曼彻斯特市有五所大学，分别是曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、波尔顿大学、皇家北方音乐学院、索尔福德大学。曼彻斯特大学是英国第二大高等学府。 在英国研究机构High Fliers Research发布的2018年英国毕业生就业报告可见，在最受英国顶级雇主招聘青睐的目标院校中，曼彻斯特大学位列头筹，紧跟其后四所大学分别是：伯明翰大学、华威大学、布里斯托大学和伦敦大学学院。 众多优势有目共睹，使得留学生们近年来路转粉，直接pick曼城。 居住在曼城留学，你获得的将不仅仅是学位 在过去的25年里，英国为租而建的地产表现出强势劲头。据估计，英国每年需要至少240,000套新房才能满足日益上涨的需求。 过去十年，这一数额并未达到，由此导致房价持续上涨。可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港，其中曼彻斯特尤为吸引投资者的目光。 自2014年起，曼城租金已上涨25.4%；2014-2017年，曼城房价上涨37.6%。预计至2021年，曼城平均房价将进一步上涨28.2%，预计至2021年，曼城房屋的月租金收益率还将近一步上涨20.5%。投资者在曼彻斯特可以看到持续上升的租金收益。 居住在曼城留学，你不仅是在为教育投资，曼彻斯特市的房产更会为你带来稳健的价值回报。在坐拥房产大幅增值外，也能获得不断增长的租金收益。 种草曼城优质公寓，坐拥潜力之城的CBD，物业编号39268301 源舍·怡尊雅苑位于曼彻斯特西曼城湾（EMBANKMENT WEST）,是尚选地产全新大型项目源舍的旗舰楼盘，专为出租、投资而建，融合超高建筑品质和优越地理位置。由于房屋供应极度紧缺，在过去的25年里，曼彻斯特为租而建的地产表现抢眼（可持续增值及稳定高收益）。 西曼城湾地处Exchange车站历史遗址，如今已成英国最大商业和零售中心区，房价和租金保持良好势头，着实为强势潜力地段。 源舍.怡尊雅苑共147间，有开间、一居室、二居室、三房等不同房型，自住、租赁、出售皆宜。付款方式灵活，可选择按揭贷款或一次性付款。尚选地产提供多种租赁与管理选择，并拥有专业的投资租赁团队委托管理，确保客户尊享一站式投资。 除此之外，源舍·怡尊雅苑还享有居外瞩目倍致的独家优惠：现在购买，总价立减1%，您有没有心动呢？ 來源：居外原創 排版：Fern Wang
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之三：用｜马来西亚
前两期探讨了“买”和“卖”的策略后，在产业投资四分法的第三期，我们来学习如何“用”你的房地产。 对于你最终是否能取得想要的产业投资回酬，“用”的策略扮演着举足轻重的角色。 除了市面上的常见方式，这里还有六种方法能让你“善用”房产，来创造更多收入。 更小的空间，更高的租金 在市场上如日中天的共有工作空间风潮，证明了这个概念是可行的，也反映出市场对此概念的良好需求。以每平方尺租金来看，其实租用一个办公桌的空间，会比租用一个正规的办公空间来得更贵，但以总价来看，租金还算是便宜，因此这有助吸引租户。 根据这个概念，相较于把整间产业出租给一名租户，如果你把该单位的每一间房都出租给不同租户，你可以获得更高的租金回酬。 灵活的租期 在出租产业方面，国内的惯例是以每月来计算租期，但这并不代表你不能以每日、每周、每季甚至每年的方式，出租给租户。 其实房产业主可以参考酒店营运的方式，以每晚来计算租金，甚至可以出租给学生，并根据学期的长度来制定租期。 此外，屋主可提供一些优惠或奖赏，以事先收取一笔租金，来缓解定时收取租金的困难程度。 出租多余的空间 共享经济已经成为主流经济模式的一部分，所以投资者应该向Uber、Grab和Airbnb等初创公司学习，利用本身产业的多余空间，来创造收入。 一个办公室总有些多出或少用的空间或房间，而这些石砖制成的空间，在没有恰当的使用，很快会出现老化的迹象。 举例来说，如果你拥有一个办公空间，并将它出租给一名只在白天工作时间使用的租户，其实你还可以考虑把这个空间，出租给另一名只会在晚间使用的租户。 大马是一个很受欢迎的业务外包地点，很多帮外国公司外包业务的企业，会需要在晚间工作，以处理那些生活在不同时区的客户。 这样的做法能够创造出双赢的局面，你可以向两名租户收取较低的租金，但整体而言，你的总租金收入会比只租给一名租户来得高。 如果你是餐馆行业，而只做早餐、午餐或晚餐，或许可以考虑出租给其他人来经营其他时段的生意，也可提高本身生意的收入。 达成共识并集体管理 居住在同一个社区的居民，除了一起管理治安，也有很多种方式可以互相帮助。 举例来说，在出租社区内的产业方面，其实业主们可以团结起来并达成共识，通过集体管理的方式来处理有关租户的问题。 假设业主们把产业出租给学生，那么他们可以在事先达成共识，然后再跟租户协商有关的出租细节，甚至可以共同聘请专业的产业管理人来执行，从而降低风险和达到共赢的局面。又或者，业主们可以用一个共同的风格来布置各自的单位，从而吸引租户来集体租下这些单位，来经营比较大的生意规模。 要达成这个目标并不困难，业主们只需推举一名合适的领袖，来集合所有业主的资源、人脉和专业，以执行这个方案。 探讨更多使用产业的可能 随着科技的进步和环境的改变，房地产在使用方面有着更多的变化，从而带来更多商机。只要没有违法，你可以把一间仓库改造成办公室或共用办公空间，或者把一个SoHo单位变成Airbnb。 在地方政府的分区规划和重新规划方面，业主也可以找到很多新商机，例如一些面向大路的住宅房屋已经允许用作商业用途，所以业主可以把这些房屋出租给那些用来做生意的租户，以赚取更高的租金。 量身定做的装潢与设计 这是一个非常简单的行销策略，但它能让你在众多竞争者当中脱颖而出，尤其是在这个“买家的时代”。 为你的产业注入一个具有明确主题的设计和摆设，能够吸引那些愿意付高价以享有这个环境的租户。因此，你可考虑跟著名室内设计师和风水师合作，来改善你的产业，从而提升该产业的价值。事实上，你甚至可以让你的产业去参加一些比赛，若能够获奖，就能够借助媒体来提高它的知名度。 点击查看居外网上更多马来西亚精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 以上六点显示，市面上有很多方式让业主“善用”他们的产业，从而提高投资的价值。 这些方式千变万化，因此业主应该多做功课，也可以咨询专业人士，以避免自己掉入违法的陷阱还浑然不觉。 责任编辑：Zoe Chan 大马法律界骄子陈佐彬专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
英国伯明翰如何俘获中国房产投资者的芳心？
城市概述 英国第二大城市，人口与面积仅次于伦敦 连续3年被评为“英国最佳生活质量城市” 2018年房价中位数：公寓2万英镑 独立房20.1万英镑 随着伯明翰基础设施、商场、娱乐和住宅区的升级，这个英国第二大的城市开始崭露头角，因其可承担的房价成为伦敦的替代选择，也因此成为投资者投资英国的第二选择。本文为《南华早报》相关报道，内有居外网提供的独家数据，为此刊发全文，作为投资参考。 伦敦，伯明翰可是要赶超你了。 租房中介称，原本倾心于伦敦房市的中国香港和大陆投资者现在将投资兴趣转向英国第二大人口城市伯明翰，给该城市带来了一股投资热潮。 伯明翰位于伦敦西北部约202千米（126英里）处。全新的高级基础设施、可承担的房价以及更可观的租金收益为该城市吸引了越来越多的中国香港和大陆投资者。 低总价高租金 70%买房为投资 第一太平戴维斯香港负责人Gavin She表示，“香港购房者对伯明翰的兴趣始于两年前……此前，他们主要感兴趣的是伦敦。但这几年来，伦敦的房价越来越贵。”去年，Gavin She的团队迈出了100所伦敦的公寓。 这些购房者中的一部分人将伯明翰视为更好的租金收入来源。 他表示，“这些人只是希望拥有一栋房产并获得租金收益，因此他们会考虑伯明翰，因为伯明翰的房价区间在其可承受范围内。该城市一间公寓的价格在200万港币（约174.4万元人民币）到300万港币（约261.6万元人民币）之间。香港的公寓需要花费1,000万到1,300万港币（约872万-1,133万元人民币）。伦敦的公寓则需要700万到1,000万港币（约610万-872万元人民币）。” 伯明翰的房价也处于增长之中：英国土地注册局数据显示，今年5月，住宅房产的平均价格相比去年同期增加了6.9%，达到180,032英镑（约158.8万元人民币）。同期，伦敦住宅房产平均下跌了0.4%，达到478,853英镑（约422.3万元人民币）。 全球最大的中文海外房源门户网站居外网的总裁罗雪欣（Carrie Law）表示，今年前五个月，公司接收到的伯明翰房产询价数量同比增加了65%。该公司建立了一个网络平台，旨在向中国大陆购房者出售世界各地的房产。 她指出，“我们公司三分之二的伦敦购房者在伦敦买房是用来自己居住。但伯明翰购房者中仅有四分之一是出于这个目的购房的。”她补充表示，这反映了购房者对伯明翰作为投资市场的期待。 总部位于香港的房地产中介和开发商FMI公司面向香港人出售伯明翰“The Curve”项目下的1卧至3卧公寓。该公司的销售负责人Stanley Cheung表示，过去一年，该项目公寓的房价增长了5%左右。 他表示，“这与该城市去年4%左右的年均增长趋势相近。这些购房者中70%是出于投资购房，而其余的则主要是为其孩子在伯明翰读书而置房。” 全面升级 从工业城市到潜力之都 伯明翰是18世纪世界上第一台蒸汽机的诞生地，享有深厚的工业文化底蕴。投资者对其兴趣的增加得益于政府对老区的振兴发展，以及大公司认识到其降低办公成本的潜力。 第一太平戴维斯国际住宅部负责人马克·艾略特（Mark Elliott）表示，“一直以来，伯明翰都给人的印象都是一个惨淡的工业城市。但现在政府对其进行大规模的内部重建升级，对大型火车站及进行维修，并建设了全新的购物中心。” 艾略特补充道，“预计在基础设施、餐饮、购物、娱乐和住宅区等方面还将投入更多资金，投资金额可达数十亿英镑。” 2016年底，伯明翰市政厅颁发了一份发展蓝图，旨在对市中心14英亩的土地进行再开发，预计将建成建筑面积达30万平方米（323万平方英尺）的新建筑以及2000栋住房。该项目的投资金额约达5亿欧元。 另一增强伯明翰投资吸引力的主要原因是该城市在建的高铁项目。 这条伦敦-伯明翰高铁快线计划于2026年底建成，届时伦敦与伯明翰之间的往返时间将从81分钟大大缩短至49分钟。第二期项目计划在2033年将线路拓展至曼彻斯特，以将曼彻斯特和伯明翰的往返时间从128分钟缩短至68分钟。 高素质人口迁移 首选伯明翰 2015年，汇丰国际银行宣布在2019年年初将其英国非投资银行业务的总部从伦敦移至伯明翰。新总部将落户伯明翰市区21万平方英尺的新建筑中，可容纳2500名员工。 艾略特表示，“企业及其员工在伯明翰工作和生活的成本更易承担。”他补充表示，汇丰银行的这一举动和花旗银行在2016年将其在香港的总部从市中心移至东九龙一样，是旨在降低成本，提高员工的工作环境。 18个月前，会计和咨询公司普华永道也宣布在2019年年中落户伯明翰市中心在建中的全新One Chamberlain Square大楼，一举拿下该大楼共15万平方英尺的面积，以作为其1400名员工的工作场所，并可能另接受1000名新员工。 BBC和卫报在对英国国家统计局的数据进行分析后得出，2014年中期至2015年中期，约6000人从伦敦搬至伯明翰。2015年中期至2016年中期，这一数据增加至6400人。 这两大时期，离开伦敦而移居其他英国城市的人口中，选择伯明翰的人数最多。 艾略特表示，“对我们而言，伯明翰比曼彻斯特更具有吸引力，因为其房价要低得多……伯明翰尚未得到完全发展，而且还靠近伦敦。这个城市颇具潜力，且房价出于可承受范围内……而伦敦虽然美丽而独特，但房价却很贵。” 原文：南华早报 翻译：LPS 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
英国置业常见问题Q&A｜居外专栏
1. 在英国购房对海外投资者有何限制？ 英国对海外投资者没有限制，只要年满⼗⼋岁，不论国籍和签证类别，都可以在英国买房。 2. 在英国买房可以移民吗？ 不可以的。在英国购房是不能用于抵消移民要求的资金。我们和英国具有多年经验和权威性的移民律师行合作，如果您需要在移民英国事宜上进行咨询，我们可以为您推荐专业的移民律师。 3. 没有英国账户可以购房吗？ 可以。如果是现⾦购买房产，则不需要。购买资⾦可以从国内或其他海外账户直接转给买⽅指定的律师，由律师来操作⼀切买房程序。如果是按揭贷款，需要在英国开一个账户。（中国海外汇款的额度为每人每年5万美元） 4. 没有英国⾝份可以贷款吗？ 可以。中国银⾏伦敦分行、汇丰、渣打银行可以为国内客户在英国购房办理贷款业务。我们可以为您引荐贷款银行的信贷经理和置业贷款顾问。 5. 如果人不在英国，可以买房吗？ 可以的。购房程序由买卖双方指定的律师来操作的，所有事宜皆可通过线上操作完成，无需本人在场。英国房产市场法律严谨、条例清晰、监管性强，允许海外买方不在英国的情况下投资英国房产。您委托的律师可以和您沟通买卖进程，并接受您的委托进行房产交易。交房后，您可以委托房产中介帮您跟进购房流程（代表您与律师及开发商保持沟通）、验房，并安排入住、出租管理等各项事宜。 6. 在英国购房需要准备哪些材料？ 1. 身份证明：护照（个人信息页彩色扫描件），身份证（正反面彩色扫描件） 2. 住址证明：最近三个月的地址证明一份（国内/外长期住址，标注全名，用于接收来往信件），包括但不限于：近三个月水、电、燃气费账单或近三个月信用卡账单/个人流水账单，物管费账单等 3. 资金证明：买家本人最近三个月到一年的银行账单；根据个人资金状况会要求提交补充材料，如股票、理财收益、工资、分红、房屋出售合同等 7. 可以从中国大陆汇款去英国买房吗？如何汇款？ 根据目前的国家外汇管理制度，每人每年可以向英国汇5万美元的资金。购房所用款可经由购房者本人及其直系亲属的英国帐户转给律师。 8. 购房的资金转款程序安全吗？ 英国房产市场是一个法律健全的市场，一切的购买程序的都是由买卖双方律师来操作。除了预定金（￡2000-￡10000) 要直接交给开发商，其他所有的资金都必须要从购房者的银行直接转入到买房指定的律师账号里，在买卖双方确定交换合同时，再由买方律师转给卖方代理律师的账户。随后，在完成整个交易过程后，买方律师会代表您在英国国家土地局进行登记，您可以上网查询登记结果。 9. 在英国买房需不需要出示相关文件，以证明财产来源？ 这不是必要的。但是在英国，所有的律师都必须按照法律要求，确保他们的客户没有通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产，因此他们必须了解他们的客户，确保私人买主的合法身份。律师也会问及购买房产的财产的来源，必要情况下，购房者需要出示资金来源证明，证明包括但不限于以下几类： 1. 工资收入证明（至少提供一种材料）：工作存款（工资、奖金）；工资单或奖金款项；雇主信；如果是自雇人士，请提供公司审计过的银行单 2. 股票投资或投资组合（至少提供一种材料）：认证过的投资或存款证明，合约和投资账户现金证明；银行单能显示投资款项；会计师出信证明 3. 物业出售（至少提供一种材料）：认证过的合约；中介出信证明；律师函 10. 在英国购房流程中，律师的职责有哪些？ 1. 尽职调查：律师会代表您展开尽职调查，与卖方律师以及地方政府部门沟通，尽可能多的找到房产相关信息以及潜在的不利因素，还会向对方律师提出疑问。律师会就潜在的不利因素，询问地方政府及其他法律部门，例如，附近的开发项目是否会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施，是否会制造噪声污染。此类信息检索可确保天然气、水、电的正常供应，并证实房产获得相应的规划许可。 2. 法律文件：律师将审核对方律师拟定的合同，并进行必要的修改以保护客户利益。 3. 房产报告：拿到调查及问询结果后，律师会出具一份邮件解释房产以及合同要点，并将合同一并交予您签署，报告包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括。（此调查结果会影响贷款机构的决策） 4. 消费明细：律师还会出具缴费明细表，列清花费项目及每一项的费用，一般包括首付、律师费用、地方土地调查费、印花税等。 11. 在英国买房要交税吗？需要缴纳哪些税？ 是的，在英置业一共需要缴纳两种税： 买房时：在注册房产时要交印花税（SDLT） 持有房产时：如果是自住，需要交市政税（Council Tax）。市政税是根据您所住的区域而定，收费范围在每年￡1100-￡3000，学生免税。如果是出租，市政税则由租客来支付。 12. 印花税是什么？需要缴纳多少？什么时候需要缴纳？ Stamp Duty Land Tax（SDLT）又称为印花税。是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。最新印花税征收门槛为12.5万英镑（自住房），15万英镑（非自住房产和土地）。在伦敦地区，如果购买的是全球首套自住房，总房价在50万英镑以下，则无需缴纳印花税。印花税需在完成购房交易后的30天之内，由指定律师代表您把印花税交给税务局。 Hampstead Manor所在区域非常著名，邮政编码为NW3。该项目距伦敦市中心仅不到30分钟车程，附近的汉普斯特德公园为社区提供了近800英亩绿地。这个独一无二的开发项目提供多种房型，购房者可在出众的工作室及1、2、3、4卧室房型的豪华住宅中进行选择。供应量有限，仅有156套单元房待售。 点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 13. 购房时还需交纳哪些费用？ 律师费：根据总房价而定，约在￡1500-￡3000之间，不包括20%的增值税 杂费：包括房屋调查费、房屋注册费等，约需￡1000（律师会提供详细的缴费明细） ＊在英国购置新房不需要支付任何中介费用 14. 入住时需要缴纳哪些费用？ 物业费（Service Charge）：根据项目的配套设施、服务标准和地理位置而定。收费标准按照每年每平方尺来计算。 地租（Ground Rent）：根据户型而定，一般为￡350-￡800每年 15. 交房后，如何安排房屋出租和管理？ 关于租赁管理，建议找一家能提供中英双语服务的中介，代表您安排租赁及房屋管理事宜，并且与您保持联络。根据服务内容，收费大约是每月租金的10％－12%（不包括20%的增值税）。 16. 转售房产的手续时什么，需要支付哪些费用和税金？ 在英国出售房产时，您可以亲自转售，也可以委托中介来寻找买家，但是这个交易程序需要通过买卖双方的指定律师来完成。出售房产时需要考虑的费用为：中介费（房产总价的1%－1.5%）、律师费（依据售出的房价而定，通常为￡1500-￡4000）、资本利得税（Capital Gain Tax）只针对出售投资租房获得的增值收益而言，通常是净利润的18%。如出售的是自住房，则不需要缴纳资本利得税。 17. 在英国买房必须要通过中介吗？ 在英国购买一手房，您可以直接和开发商联系，也可以找开发商的代理中介来协助您购房。中介公司的服务内容包括：推荐项目、安排看房、商议价格（争取最大折扣）、购房过程中全程提供帮助、推荐律师及贷款银行、验收房屋、配置家具等售后服务。而开发商的服务仅限于购房事宜，交房后的任何问题都不在服务范围内。中介作为开发商的项目代理，不会从买方处收取任何费用，而开发商的出价也不会因为是否借助中介而有所不同。 责编：Zoe Chan 英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
2019年U.S.News世界大学排名出炉
2019年U.S.News世界大学排名新鲜出炉！至此，高等教育界的“四大排名”今年的排名任务已经完成，这是对各国大学一个“综合性”年度KPI考核。据悉，这是该机构连续第五年对全球知名大学进行排名，具体指标权重如下： 全球研究声誉 Global research reputation 12.5% 地区性研究声誉 Regional research reputation12.5% 发表论文 Publications 10% 出版书籍 Books 2.5% 学术会议 Conferences 2.5% 标准化引用影响 Normalized citation impact10% 总被引用次数 Total citations 7.5% 高频被引文献数量（在引用最多文献的前10%）Number of publications that are among the 10 percent most cited 12.5% 高频被引文献百分比（在引用最多文献的前10%）Percentage of total publications that are among the 10 percent most cited 10% 国际合作 International collaboration 5% 发表的论文中国际合作者比例（显示论文质量）Percentage of total publications with international collaboration 5% 高频被引文献数量（在各自领域被引次数最多的前1%）Number of highly cited papers that are among the top 1 percent most cited in their respective field 5% 高频被引文献百分比（在各自领域被引次数最多的前1%）Percentage of total publications that are among the top 1 percent most highly cited papers 5% 本次，U.S.News对74个国家的1250所高等学府进行了排名。排名和去年相比变化不大，哈佛、MIT依然位居冠亚军，前十依然由英美高校包揽，其中八所是美国院校，而且前九名的学校名次没有变化。 Top 100中美国院校46所，英国院校12所，中国大陆的清华大学排名第50，北京大学排名第68位。然而百强中，中国香港与中国台湾都没有院校上榜，表现最好的香港大学，第103位，国立台湾大学则排名第174。11—100排名如下： 完整排名请查看U.S.News官网。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的250万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外留学、移民和投资的机会。 来源：新浪教育 责编：Zoe Chan
