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去英国买房，钱还在国内？教你一招搞定贷款｜居外专栏
写这篇文章的初衷，是因为最近接触的一名客户。这名客户来问我贷款的事情，说他遇到了一个难搞的情况： 他去年在泰晤士河旁边预定了一个漂亮的公寓。本来一切都挺好的，开发商突然写信通知他，说交房日期提前了，弄得他措手不及。 他原打算用自己的资金来购买，可是短时间内却难以把足够的资金转到英国；申请普通按揭的话，又需要至少2-3个月时间，完全来不及。 这可愁坏了客户。我仔细地研究了他的情况和相关材料后，为他设计了一个架桥贷款+常规贷款的组合申请方案，顺利为他买下了房子，避免了不必要的损失。 那么什么是架桥贷款呢？ 架桥贷款（Bridging Loan），顾名思义，目的就是在短期之内为申请人搭建一座“资金桥梁”。就拿刚才提到这位客户的例子来说，他在短时间内无法为买房筹措到一定额度的资金，那么申请这种类型的贷款，就能帮他达成目的。 从功能上讲，架桥贷款有种“雪中送炭”的意味。很多买房者都通过采用这种类型的贷款，让否则就要黄掉的交易得以完成。 但是，刚刚不是说了“短期”嘛，那聪明的你可能也猜到了：这就是利率很高的另一种说法！无论你接受与否，具有“雪中送炭”功能的东西，本身价值就不小了，所以设计出“短期+高利率”的机制，从商业上来讲是合理的。 哪些买房者会用到架桥贷款？ 一般情况下，交房日期无法与资金就位完美吻合的买房者，就会用到这种贷款，比如： 新房交款日期提前，或者在交款日期到达时无法筹到足够的款项。不少买房者会通过卖掉自己自住的房子来购买下一套房子，那如果新房需要付钱了，但是现有的房子还没卖掉，那就需要一笔资金暂时“垫”一下。 由于英国不少银行和建筑协会都不愿意提供这种风险极高的贷款服务，所以市面上就有了做这种产品的机构。通常，他们都会向申请人征收高额手续费和利率。 所以，这种贷款千万千万要慎用！ 架桥贷款的好处 最大的好处当然是可以立刻就位啊！要不然？大银行审批贷款要等很久，远水救不了近火。 第二个好处，就是用途多样。你可以申请这种贷款来买房，改建/开发房地产，或者buy-to-let（买房租赁）。 基本上，这种贷款的审核没有那么严格，所以从平民到富豪都很喜欢用。不少富豪在拍卖会上看上个东西，但是钱无法及时到位，常常会使用架桥贷款。 如何谨慎使用 高风险高利率的本质，让这种贷款变成了烫手山芋。很多人在需要钱的时候完全不计后果，考虑并不周全，结果最后还钱还到哭啊。 如果做快速买房用途，最好策略就是架桥贷款→常规贷款。 所以，除非你是专业人士（或者完全不考虑后果），不要随意DIY这种贷款。一定要弄清楚自己的情况是否比较有把握申请到常规贷款来接棒。架桥贷款期限只有3-24个月，之后就必须用现金或是常规贷款来偿还了。 顺便说一下：这种贷款和霸王高利贷（shark loan）是不一样的，金融行为监管会（Financial Conduct Authority，FCA）是有在监管的。这也就是说，最后要是出了问题，上法庭肯定你输的。 去哪里申请过桥贷款呢？ 一般情况下，你可以找一家FCA监管下的贷款顾问公司来帮你完成。如果你希望查看一家公司是否受到监管，可以去FCA的注册系统里查看，链接如下：https://register.fca.org.uk/ 想要了解更多英国购房贷款的细节，请即透过居外IQI联系海德国际顾问，其团队精通英国房市和法律，从资金准备，贷款申请到税务解读，都能为您提供建议与服务！ 清华大学毕业的英国 移民 留学 “达人” 胡悦专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
加拿大大学排名前四大学简介
加拿大有许多综合实力名列世界前茅的大学，那么加拿大有哪些大学风景出色呢？小编今天给大家推荐在加拿大大学排行名列前四的学校榜供大家参考。 1.皇家路大学 加拿大皇家路大学（Royal Roads University）坐落于加拿大最西端的英属哥伦比亚省省会维多利亚市。创立于1940年的加拿大皇家路大学是加拿大知名高等学府。黄家路大学的前身是著名的加拿大皇家军事学院，拥有3390亩花园般的校园和 国家历史遗址海特利公园和百年城堡，被誉为全世界最美的校园之一。加拿大皇家路大学最出名的是世界顶尖的环境与可持续发展学科，在全球大学排名里名列第59名、国内大学排名第5名。 2. 多伦多大学 多伦多大学 (University of Toronto、UofT、UT)始建于1827年，位于加拿大第一大城市多伦多，学校前身是公元1827年建立的国王学院King's College。是世界著名公立研究型大学和享誉全球的顶尖高等学府，主校区(简称UTSG)位于多伦多 [1]市中心，校园环绕包围了安大略省政府与皇后公园。 3. 不列颠哥伦比亚大学 不列颠哥伦比亚大学（University of British Columbia、简称UBC、又名“卑诗大学”、“英属哥伦比亚大学”），前身为始建于1908年的麦吉尔大学不列颠哥伦比亚分校（McGill University College of British Columbia），于1915获批从麦吉尔大学里独立出来，是加拿大著名公立研究型大学以及环太平洋大学联盟（APRU）成员，是不列颠哥伦比亚省现存学校里历史最悠久的大学。 UBC之所以被誉为西海岸的明珠，除了具有多样化的学生、全球性的远瞻眼光及杰出的研究成果外，UBC的温哥华校园还一直被称赞为全北美最漂亮的校园。这所学校拥有完美的地理位置，在半岛上依山伴海，毕竟地理位置也不算偏远。 4.萨斯喀彻温大学 萨省大学建于1907年，也是一座著名的研究型大学。萨斯喀彻温大学（University of Saskatchewan）简称萨省大学，是加拿大中部的一所闻名全球的公立大学。萨省大学位于加拿大中部萨斯喀彻温省萨斯卡通市， 是该省境内乃至加拿大中部最大的高等教育机构以及加拿大顶尖研究性大学联盟U15成员之一。 该学校的建筑由于多是灰色的石灰岩风格，而且绿化面积大，同样一度被誉为“北美最美丽的校园之一”，学校教学设施的规模也相当庞大，学校所在地为加拿大中部大草原上的萨斯喀彻温省的萨斯卡通市，该市是加拿大著名的旅游观光城市，自然风景十分秀丽，因此萨省大学的周边环境也是十分优越的。
温哥华买房有什么限制？
导语：海外房产市场如火如荼，投资者的数量络绎不绝，尤其是加拿大的房产从2020年底-2021年深受投资者的喜爱，同时房产价格也一路高升。加拿大房价能够如此受欢迎，主要原因在于当前银行贷款利息较低，是很多人投资的最佳时机。 在海外购买房产必定和国内有区别，故而投资房产之前尽量了解加拿大房市的相关规则与限制。如果想购买加拿大的房产，可以把联系方式留在下方，我们会专门与您联系，给您配置在加拿大购房的详细方案，让您尽快了解加拿大房产市场，提早进入投资盈利状态。 在加拿大温哥华买房有限制吗？ 非加拿大居民和海外人士能够在该国家自由的买卖房产，根据加拿大相关的法律可以得知，海外人士能够购置、拥有、售卖加拿大房产的权利，不过要遵守和加拿大居民一样的购房条件和规定。需注意的是，因为加拿大的法律赋予了各省关于购买房产设限相关规定的权利，所以海外人士在加拿大各省购买房产时，需要适当了解相关省规定的要求。 加拿大BC省政府为了有效控制大温地区的房产价格，在政策上对海外人士购房予以了一定的门槛，只要在大温地区购买房产，需要额外支付房价15%的过户费用才能购买成功。购买加拿大的房产虽然比较容易，但因为它是万税之国，所以购买房产后需要具体交哪些税费，要提前了解清楚。 温哥华房产价格走势的情况 从2020年2月份至今，温哥华的房产价格一路高涨。2021年2月至2021年3月的幅度上涨的最凶猛，预计全年温哥华的房价会一直上涨，并且幅度不会低于5%。2020年12月份，温哥华的房价出现喷涌式的增长，房价的持续走高，让其在2021年3月份的销量达到了顶峰。 疫情的原因，让更多的人感受到拥有房产的重要性，再加上加拿大贷款利息较低的优惠，很大程度上激励了大多数人购买，同向竞争的情况下，房产价格自然会被逐渐抬升。温哥华整体的房价趋势虽然涨幅较大，但是发展还是趋于稳定的，现在投资还是比较值得的。 温哥华房产能够如此火热可能因为这些： 前几年因为房价较高，消费者的过分压制致使购房需求现在集中爆发。 加拿大的银行的利率一直持续走低。 对于大多数人来说，房产仍然是较为稳定的投资渠道。 新冠疫情的原因，让很多人的购房想法产生转变，城镇房产成为热门项目。 新独立屋的需求量得到增加，且购房者对于购买独立屋的要求变低，不再需要大地。 在温哥华购买房产需要考虑的因素 自住家里有孩子的情况首先要考虑学区房。 周边环境是否有消防局、警察局、天车skytrain等，有它们环境较吵。 房子是否位于双黄线的大路上，这种环境不安全、吵闹且房产增值空间少。 注意房子的南北朝向问题，尽量不要选择西晒的房子。 周围环境是否良好、安全度高不高。 房产是否有保值增值的空间。 注意房子的结构、使用材料等问题。 以上就是在温哥华购买房产是否有限制的相关内容。加拿大的房产当前投资价值还是不错的，再加上利率低的情况下，是大多数投资人士的绝佳机会，如果有想投资加拿大房产的想法，一定不要错过2021年的机会。
【视频】公寓会跌吗？多伦多新建Condo成本浅析｜居外专栏
在当下宏观环境阴晴不定，市场波动冷热不均的多伦多房地产市场中，如何做一个聪明的投资者，考验的是对市场轮动周期的把握以及专业的精进。新房供应是市场价格的平衡器也是判断市场冷热的指标之一，新房的定价不光基于市场标杆价格，也基于开发商的成本。本期Daisy黄岚尝试从多伦多新建Condo公寓成本的角度做一个粗浅的分析，希望帮助大家换个思路来观察当前环境下的多伦多公寓的投资问题。 回顾2020一整年，加拿大住房市场价格并未受到疫情的负面影响，相反在许多我们熟悉的大城市，房价持续上涨。国内外房地产市场的表现证明，人们依旧认为持有资产才是货币超发环境下的硬道理。 如果我们细看新建Condo公寓的平均尺价，在大多伦多地区平均尺价已经接近1000加元/呎，而在多伦多市中心核心区域，2000呎价的楼盘也已经不是凤毛麟角了。 在新建房成交量方面，独立屋和镇屋近年来连年走高，Condo公寓由于受到疫情的心理层面影响，2020年的新房成交量相比之前几年走高的势头有所下降。 新房在建量是重要的供应先行指标。我们可以看出，在建库存开始有下降的趋势，其中Condo在建量的下降尤为明显，显示未来新房供应量将减少。 本期【黄岚地产榜】旨在浅析新开发Condo公寓的成本，首先来了解一下新建楼盘成本的构成：土地成本、建造成本（硬成本）、和软成本。 我们先来看一下加拿大各大城市原始地价范围（不包括动迁成本），可以看出，在多伦多市区每呎两百元以上是常态，若是市中心核心地段，价格将更高，而且现在几无空地，那么加上动迁成本，土地成本再增加数倍太正常不过。 而且开发商高价买来的地块并不是都可以拿来盖满楼的，在多伦多市中心真正能审批下来的高层建筑投影的地皮面积也就占总地皮面积的25%左右。 下图是多伦多市中心湖滨高层建筑投影的地皮面积占总地皮面积示例 我们再来看另一个新建Condo公寓的关键成本类别：建造成本 建造成本主要包括人工、物料、机器、以及建筑总承包商的费用等。加拿大劳动力价格指数是建造成本的一个很好的历史以及趋势的指标。劳动力价格在不断地上涨，人工成本当然也就相应的上涨。 加拿大人工昂贵是众所周知的，特别是有技术含量的工种，小时成本还是很高的。 建造成本方面，我们可以着重看一个宏观指标：生产价格指数PPI。从历史来看，PPI永远是一条向上的线，就是说生产要素价格长期总是越来越贵，因此物料成本和机器成本也越来越贵。 以大多伦多地区为例，一栋40到60层的豪华装修的Condo公寓的平均建造成本可达到460 -550加元/平方英尺，如果楼层数超过60层，则由于建筑工艺要求更高，平均每尺建造成本将接近600加元。 我们再来看另一个新建Condo公寓的成本类别：软性成本 所谓软性成本顾名思义是由许多服务性和管理性费用所构成的，主要包括以下一些方面的开支： 综上所述，Daisy黄岚大胆估算，在多伦多市区，一个高端项目的平均开发总成本将很容易的超过900加元（而且不包括动迁成本，因为动迁项目赚不赚钱，花多少钱，都在于开发商的裁量，变量太不确定），如果地块涉及动迁，那总成本就“上不封顶”了。 当然，开发商不是慈善机构，项目是要赚钱的，每个项目都要计算年化内涵回报率IRR，IRR是项目投资开发的财务概念，在这里不做赘述。由于新建项目开发期一般三年左右，因此即便整个项目利润率为20%，其年度内涵回报率IRR也就6%-7%，所以真正以“精益开发、精益运营”为基础的开发商可以说不存在赚一票就走的暴利。 开发商推出新盘楼花都是利益驱动，何时推出？以什么价格推出？这些都是基于二手房和新房市场的轮动迭代循环，因此楼花新房市场既是二手房市场价格的稳定调节剂，也是整体楼市的先行指标。 市场似乎永远在经历以下的迭代过程，循环往复： 购房者开始在二手房市场淘金 → 二手房市场需求增长推高房价→开发商基于成本和新市场标杆价格推出新盘，顺利消化市场部分需求 → 楼花价格进一步走高，市场反应欠佳 → 开发商暂停上新盘 → 购房者开始在二手房市场淘金 当前多伦多市中心Condo公寓楼花 vs 二手房 — 聪明的投资者需要了解的新建Condo成本浅析（结论） 各国政府大撒钱，货币贬值是不争的事实。同时加拿大欢迎新移民的政策不会改变，因此人口增长所带来的房地产刚需的增长是有长期基本面保障的 在此大背景下，伴随着多伦多市中心土地供应的减少、拆迁成本的增加，和建造成本的提升，市中心Condo的开发成本也是直升不降。所以新房及二手房由于成本支撑，基本不可能出现大的回调 作为投资者，应当了解自己所处的市场轮动循环节点，在二手房和新房楼花之间猎捕机会才能在市场中游刃有余，跑赢通胀，跑赢大市 本文完成于2021年2月，文章均基于此时间点数据完成，有更多关于多伦多地产买卖投资的讨论，欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。 多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker，金牌经纪人 联系邮箱：daisyhuang88@gmail.com
【视频】新年战情室：多伦多楼市总结暨牛年展望｜居外专栏
牛年伊始，继续发布一年一度的多伦多地区楼市榜。 过去一年，各类大事件不断上演，它们对多伦多房地产的叠加影响使房产走势变得复杂化。本期Daisy黄岚基于大多伦多地区过去一年市场表现，提炼出更多的已知数据，通过系统化分析和可视化呈现，希望梳理出重点，帮助您看透市场，理清对未来的观察，最终形成自己的观点。 截止2020年末，大多伦多地区的独立屋均价达到了120万加元，同比涨幅16%；Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Oakville奥克维尔录得均价前三甲。在涨幅方面，由于基础价格低，大多伦多地区远郊的Adjala-Tosorontio、Scugog、和Georgina取得最大涨幅。 疫情导致的远程办公和社交疏离推动独立屋王者归来，也使价格相对较低的大多伦多远郊地区需求旺盛，成为导致其涨幅最大的直接原因。 镇屋（联排）方面，截止2020年末，大多伦多地区的镇屋均价达到了83万加元，同比涨幅15%；其中Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Toronto West多伦多西区录得镇屋均价前三甲。和独立屋一样，大多伦多远郊镇屋的涨幅最大，涨幅居前三的分别是Innisfill、Clarington、和New Tecumseth。 疫情推动了部分Condo需求转向了低密度住宅，镇屋是这部分需求的首选。同样因为价格相对较低的原因，大多伦多远郊地区的镇屋涨幅最大。针对于镇屋Daisy黄岚年前有一篇Townhouse的原创分析，感兴趣的话，欢迎移步阅读：【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋：黄岚独家分析多伦多镇屋市场｜居外专栏 2020年疫情对于大多伦多Condo共管公寓市场来说喜忧参半，一方面市中心需求的下降导致价格基本持平，整个多伦多地区均价略微下降，另一方面，也开启了通胀大环境下相对低价的买入窗口。当然以黄岚当前的一线体验，此低价窗口期也正在收窄。数据方面，2020年Condo均价前三甲分别是包含了传统豪宅区玫瑰谷的C09区，以及是市中心C03区（含著名的Yorkville约克维尔街区），还有包含了传统顶级豪宅区跑马径的C12区。 2020年大多伦多Condo均价和涨幅在某些区域显得有些怪异，比如包含了顶级豪宅区跑马径的C12区Condo均价位居前三，同时涨幅第一，这反映出多伦多Condo市场细分明显，不可一刀切来做投资买卖分析。某些豪宅区本来Condo就不多，一旦一个新Condo楼盘上市，价格涨幅会显得很夸张。 最后，Dasiy黄岚再从另外一个维度补充一下2020年房价上涨的理由：以往每年加拿大政府的货币超发差不多7%左右，这与每年房地产市场的平均涨幅相当，而2020年由于疫情，超发了15%，房地产价格的增长可想而知。这也可以解释为什么不仅加拿大，包括中国和美国在内的一线大城市的房价目前都有不小的增长。 本期黄岚多伦多牛年地产榜就到这里，更多关于多伦多地产买卖投资的讨论，欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。 多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker，金牌经纪人 联系邮箱：daisyhuang88@gmail.com
年关刚过，全线涨价！葡萄牙黄金签证改革倒计时｜居外专栏
2月中旬，葡萄牙政府颁布了2021年第14号法案，宣布于去年圣诞节前夕经部长会议批准通过的黄金居留修正案将从2022年1月1日正式生效。 新法案一锤定音，明确了该国黄金签证备受期待的新政细节，提高了基金投资门槛，缩小了购房移民地理范围。 新法案内容 涨声一片，关键修改内容如下： 一、资产转移移民方式 存款金额由100万欧提高到150万欧以上； 科研类投资金额由35万欧提高到50万欧以上； 购买基金金额由35万欧提高到50万欧以上； 成立公司金额由35万欧提高到50万欧以上； 二、购房移民方式 50万欧以上住宅类房产或35万欧以上翻新住宅类房产，只能在内陆地区（包括阿尔加维和阿连特茹等地区）、马德拉群岛和亚速尔群岛购买。 非住宅物业的房地产投资可以继续在葡萄牙的任何地方进行投资，包括里斯本和波尔图。非住宅用途包括：商业/零售商店、办公室和用于服务的房产。 有两点要注意： 其一，中国投资者喜闻乐见的房地产投资范围缩减了（下图中红色沿海区域不再接受购房移民申请，标黄的区域部分受限）。简单说，里斯本、波尔图不再支持购房移民。 鉴于2021年至今获批的9444份黄金签证中里斯本占8881份，可以说新政落地后，葡萄牙主要大城市购房移民政策名存实亡。 其二，2020年受关注的购买基金获得身份的投资门槛骤然抬高了，骤涨15万欧元，不复之前高性价比。 然而，在里斯本、波尔图等大城市投资受限的情况下，想要享受两城楼市渔翁之利，系统性的房产投资基金是优选，因为它不直接投资房产，却享受房产市场红利。 新法案背景 疫情下，新政门槛不降反升，原因何在？2021年14号法案，开篇简述了为什么改法。 考虑经济发达地区与内陆等经济脆弱地区之间的平衡，照顾欠发达地区； 让城市居民能享有体面的住房条件，不能因为大城市房价快速上涨，让部分人住不起房； 促进就业。 2020年全球新冠疫情肆虐，多国经济几近停滞，葡萄牙的房价居然逆势上涨，涨个不休！实际上，葡萄牙房价涨幅多年来一直处于高位。“房住不炒”，应该是本次新政出台的关键动因。 新法案生效时间及影响 前面提到过，具体执行时间：2022年1月1日。在此之前，现行政策和要求在此之前对所有投资者仍然有效。 即，2021年全年，葡萄牙黄金签证投资标准，还按照现行法案执行——里斯本、波尔图、阿尔加维等，仍可以50万欧元买房，或35万欧元买30年老房办理；35万欧元投资基金的模式，也可照常申请。 倒计时已然开启！还没来得及“上车”的朋友们，务必火速行动，珍惜这仅剩的宝贵时间，一寸光阴一寸金，给全家人一个“稳稳的幸福”。 从现在开始到2021年12月31日，若是加上前期材料准备等申请工作，真正留给我们的时间并不多，有意向的朋友请抓紧时间联系我们哦。 责编：Zoe Chan 外联出国欧洲总监Justie专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋：黄岚独家分析多伦多镇屋市场｜居外专栏
镇屋Townhouse，顾名思议是坐落于镇上的房屋，温馨而有社区氛围。从历史上看，镇屋是贵族或富裕家庭的城市的住所，以便于社交。如今城市不断的扩张以及土地的稀缺使得镇屋价值凸显，在北美大城市如纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、多伦多，镇屋已经成为高品质的兼容城市生活和舒适环境的居住选择。 从投资或自住的角度看，一直以来镇屋Townhouse给大家的印象是一个介于独立屋和公寓Condo之间的品种。二十年以来大多伦多地区房价年复合增长率为6%，无论是独立屋、镇屋、还是Condo公寓在不同的时间段内都呈现轮动的态势，而市场品种的热度也是相对的，有的买家喜欢买涨而有的买家喜欢捡漏，本期Daisy黄岚选择涨幅可观的镇屋做个分析。 首先不管是Condo涨还是独立屋涨，从历史曲线来看，镇屋的涨幅基本都介于前两者之间。而均价方面，最新的大多伦多镇屋达到了80万加元。 当然大多伦多不同城市的镇屋成交量和均价都有较大的差别。不出意外其中多伦多中区（含市中心、中城区、和北约克）均价最高，有趣的是大量印度裔集中的布兰普顿成交量最大，而华人较喜欢的万锦和列治文山无论在均价还是成交量方面都处于中上较高的位置。 许多镇屋是有管理费的，根据小区不同，物业管理项目会有不同，但主要是公共部位维护。由于镇屋不像独立屋，公共部位交织较多，协调统一专业的维护更能确保生活品质和房屋保值增值的最大化。 许多买家认为镇屋管理费是额外的成本，其实不尽然… 首先，无管理费物业的维护也是有成本的： 独立屋维护成本低是个误区 无管理费镇屋公共部位维护协调很困难 换屋顶、换窗户、换密封条，这些都是实打实的开销 割草、除雪、刷车道其实都是成本，自己做也是花自己的时间成本，这一定得要算 管理费每个月得出，相对于自己维护不固定的金钱支出，在心理上更显得容易被注意 再来，管理费是有价值的： 业主可以放心小区得到专业的维护，维护得好的小区房价更高 业主省下时间做更有价值的事 业主自己的劳动其实也是成本，还不如让专业的来干 最后，无管理费或管理费低的镇屋其价格也会更高。所以Daisy黄岚的结论是存在即是合理的，绝大多数情况下管理费提供的服务和价值是相当的，而且一切的成本和服务都已经体现在了镇屋的总体持有成本中。所以镇屋有无管理费不应当是首选要素，在我们镇屋投资和自住的决策过程中不能捡了芝麻而丢了西瓜。 镇屋买卖决策过程中的真正关键是对个案价值的了解和对参照系的准确把握。为此Daisy黄岚选取我们华人比较偏爱的多伦多、万锦、和列治文山，给大家在这个时间点上搭建一个投资参照系。当然，细分社区不同会有很大的差异，Daisy黄岚这里只是介绍一个粗略的概念（方法论），具体需要根据您的地段社区房型喜好做深入的分析。 今年以来多伦多市镇屋成交中位价达到100万加元，下图列举了几处中间价位的镇屋和位置： 多伦多市今年以来的最高成交价镇屋位于著名的Annex社区的Yorkville约克维尔（见下图）。约克维尔可以说是多伦多当之无愧的钻石地段，多年来Condo和镇屋的最高成交价都出于此社区。 再来看万锦市，镇屋中位成交价达到89万加元，下图列举了几处中位价位的镇屋和位置： 万锦市今年以来的最高成交价镇屋位于万锦最著名的愚人村（见下图），这里环境宜人，豪宅辈出。 再来看一下多伦多北面的列治文山，这里的镇屋成交中位价达到92万加元，下图列举了几处中间价位的镇屋和位置： 列治文山今年1月至9月的最高成交价镇屋位于Westbrook社区（见下图）这里环境好，学区更好。 影响镇屋买卖决策的另一个重要因素是社区的风格和情怀。和独立屋和Condo比起来，镇屋居住是最具社交气息的，这也是人们选择镇屋的原因之一，因此小区的设计至关重要。 Daisy黄岚把镇屋小区设计分成以下几类： 现代小镇风情型：街区错落有致，房屋各有特色。 质朴婉约型：安静、小径通幽、温馨烟火气。 桃花源记型：设计精巧、专业园艺、真正的世外桃源。 简单直接型：排屋设计、真正的联排别墅。 所谓萝卜青菜各有所爱，无论您青睐哪种风格，哪块区域，或是那类户型，Daisy黄岚的专业分析和眼光都会为您的买卖决策保驾护航。 更多【黄岚地产榜】精彩内容： 上学上班 冬暖夏凉：多伦多市中心地下步道PATH及周边公寓分析 【图表】多维度分析新冠疫情与多伦多房产｜居外专栏 多伦多房地产新年战情室：趋势、洼地、涨幅、展望｜居外专栏 多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker，金牌经纪人 联系邮箱：daisyhuang88@gmail.com
轻松掌握加拿大购房流程 专家支招助你步步到位
第一部分：购买自住房(下篇)之房产购买程序 上文本人简单的介绍了一些选择自住房时需要考虑的因素，供大家参考。选定房型及落户城市后，下一步就是去寻找自己在加拿大的新家了。 一、二手房的挑选 首先，当地的报纸都会有房产广告，需要国语服务的朋友，可以轻易的在中餐馆和华人超市找到当地的中文报纸，回家浏览一下便会收集到不少提供国语服务的房产代理，可以直接打电话或者发邮件与之联系。 如果是喜欢自己先做研究，可以使用网络先了解，筛选一番。加拿大两大房产网站： http://beta.realtor.ca/ 此网站属于Realtor®旗下，它的房产代理人必须是加拿大房地产协会会员(CREA)。 http://comfree.com/ 是帮助房主自己卖房的网站。 在加拿大购房，使用房产中介是不需要支付任何服务费用的，因为房产中介是向卖家收取佣金。看房时，通常房产代理会驾车带你去看预先根据你要求选好的几处房产。看房子的时候，要把自己对新家的要求、预算，尽量详细的告诉房产代理。在一个专业，尽责又懂你心意的房产代理的帮助下，你一定会事半功倍。 我的Tips： 建议可以比较几家代理的服务，再决定使用哪家。 建议使用大公司，有资格证书，并且是加拿大房地产协会会员的代理，这样如果万一买房过程中或买房后出现什么问题和状况也可以向他们的公司总部及CREA反映。大公司的条例规定通常都很仔细，对旗下的代理管理严格，必须遵守职业操守。 二、新房的挑选 房产代理通常带你看的是二手房，新房会比较少。因为新房的建筑商通常都有自己的销售人员，市中心经常会有新的公寓项目。新建的独立别墅，多不在市中心，而在新区。建筑商在开发区建有示范屋，销售人员在此为客户提供服务。新区通常都有统一市政规划，喜欢购买新房的朋友，可以驾车到各新区，参观这个社区的示范屋，一个社区通常会有几家建筑商联合开发。销售人员会向你介绍可以选择的LOT(供建房划分好的小块土地)，可供选择的房型，公司的优势，价位，交房时间。 我的Tips： 非常喜欢参观这样的示范屋，它们都经过专业设计师设计，每家都会有些别致，新颖的地方，多参观几家示范屋有助于决定自己想要的风格，房型。 需要注意这些示范屋很多地方都有Upgrade 也就是升级，所以一定要问清楚建筑商提供的标准配置是怎样的，哪些项目包括在了报价中，以便自己做个准确的预算， 还有个偷懒的方法就是直接购买示范屋，也许价格上会有小优惠或者有些免费的升级项目。 三、旧房改造 如果实在喜欢某个成熟社区，又不满意旧房，还可以选择旧屋翻新或者推倒重造。需要事先查看所属划区，划区主要是规定了此处房子允许的用途，房型的限制等，然后谈好建筑商，选好合适的房型，交给市政府批准。这样的大动作，通常需要的精力和财力都要多一些。 我的Tips： 建议需要足够耐心等到最合适的旧房上市，差一个街口，将来的升值潜力可能就差得多了。 建议查看整个社区，观察有多少旧房已经被改造了，这些新房通常在什么价格范围，有经验的House Flipper (专做旧房改新房的人)也许看上了同一社区，值得去学习下。 四、购买二手房的程序 如果你已经看好了自己想要的房子，把你的心理价位告诉你的房产代理，代理便开始向卖方发Offer(报价)了。 Offer也是属于正规的合同，一旦对方接受了，对双方就有了约束性。房产代理也是销售人员，有时也会想早早定了这笔买卖。 我的Tips： 第一，发Offer前要问清各种费用，通常公寓，联体别墅或者双拼别墅需要支付Condo Fee。越老的房子，Condo Fee通常比新房贵些。问清Condo Fee包括了哪些项目：如房屋保险，暖气，水电，车位，公共绿化，楼房维护等。记得查看地税，虽然地税几乎每年都不同，而且通常是每年上涨，但是不同社区，同类房型和房价的房子，地税可能会相差不少，值得比较。 第二，一定要冷静，想好自己最高的心理价位，不要轻易改变。现在加拿大房产属于买方市场，所以机会还是很多的。 第三，需要贷款的朋友，一定要在合同上给自己充分的时间办理贷款。 在加拿大，很多人买房都需要贷款，银行只有在你签订了买房合同后才会开始正式的贷款审核步骤，如果快一天就可以知道贷款是否通过，但是如果有问题可能两个星期或更久。我会在以后，给大家详细介绍一些关于加拿大贷款，建立信用记录等方面的知识，在这就不详述了。总之，就是提醒买家，如果需要贷款，需要通过贷款(Subject to financial approval )这一项要选时间长些，一般两周，这样比较各银行利率，万一遇到问题有时间解决，不必增加不必要的压力。有些朋友也许提前做了银行的预先批准(Pre-approval), 有Pre-approval很好，可以订住好的利率，通常为三个月，帮助自己做预算， 但Pre-approval 并不是说已经贷到款了，大家切记。如果万一没有通过贷款，在规定的两周内，你可以不必继续履行合同，订金可退回。 第四，要做房屋检查(Inspection). 在加拿大，通常买方都会在合同上写通过屋检 (Subject to inspection)。如果你买的是二手独立屋，那请专业验屋师做Inspection更是不可省略的一步。如果房子存在地下室裂缝、管道渗漏、有霉菌的问题，非专业验屋师，很难发现，一旦房子有了这些问题很难修复，需要花大量时间、精力和财力，将来再要卖房子也会折价。如果房子有大问题，你的合同有写这条，就不必继续履行合同，订金可退回。如果有些小问题，地板不平、掉漆，如我上文所诉，除非自己手巧，不然请专人费用也不菲，所以如果屋检报告出来，有些小问题，可以让卖主修理或者折价。 好了，当一切都如你所愿，对方接受了Offer，你已经付了定金，通常一千加币到五千加币。余下的钱款已经拿到贷款或者准备齐全了，下一步，就是通过房产律师做过户手续。对，在加拿大是通过律师，确切地说是房产律师，负责最后的款项交接和过户手续的。你的房产代理或许会为你推荐，你也可以使用当地的黄页，查找当地的房产律师。 我的Tips： 第一， 律师的收费可能会有差异，资历也可能不同，所以可以自己提前比较下。 第二， 想好房子产权方式：Joint tenants 或者 Tenants-in-common。了解可能会有的税务问题：如遗产税，每个省是不同的。 Joint tenants 举例：夫妻双方共同买了房子, 如果一方去世了，房子就属于幸存的一方。 Tenants-in-common 举例：夫妻双方合资买了房子，50％是太太的，50％是先生的。如果，先生去世了，他的50％会根据他合法的遗嘱传给他指定的继承人，太太不可干涉。太太的50％产权也是如此。 第三，如果有孩子的家庭，房子想写孩子的名字，应该询问律师可能有的法律问题。如同税法，每个省之间存在不少差异，在民法方面也是。 举个例子，比如你的孩子21岁了，有了同居的伙伴，一起住在这房子里。如果，后来双方和不来，对方不愿意搬走并称这是Marital home，那他／她可能有权一直居住下去，虽然房产证上是你孩子的名字。本人不是律师，作为理财师只是提出这些，提醒大家可能会有的问题及咨询律师的重要性。 本文主要介绍了购买二手房的购买程序。新房的购买，通常建筑商的销售人员会帮助你完成整个过程。每处建筑商的新房付款方式可能会有不同，大家需要咨询清楚，有的是预售房，只需先交定金，交接时付清所有余款。有的根据建造程度，通常分三次付清房款。大的建筑商都有合作的银行，专门做新房的贷款。 祝愿大家在加拿大找到自己满意的家！ 下一篇，本人会介绍在加拿大购买度假房(Vacation home) 的一些信息，喜欢的朋友继续关注吧！ 理财师Liya CHEN专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
马来西亚贷款买房实录：跨国贷款简单方便
在国内限购从严、投资渠道不畅、各种与房产相关的税费预期加重的情况下，出国买房，投资度假两不误的思潮在富足以及中产人群中大肆蔓延，而他们的投资行为亦如当年郑和船队，漂洋过海告诉世界，中国人带着钱又来了……而各国亦如当年一样，怀着复杂的心情迎接着这些未来不知对他们是福是祸的黄皮肤金主们。 本文的主人公就是这样一位金主，原本被公司派到新加坡工作，但善于理财的她发现了“邻居”马来西亚吉隆坡的房价在北京连一居室都买不到时，马上与吉隆坡的朋友联系，让朋友帮她看好几套房，她很快赶过去考察。而她的朋友，自住在豪宅区，而将购买的学区房全部出租，租金折抵过月供后甚至收益颇丰，让不善经营的马来人颇为艳羡，成为当地中介眼中的传奇人物。 连夜排号并非中国专利吉隆坡热销盘也日光 蓄客、排队、选房……这些原本以为只有在中国才能看到的景象没想到在吉隆坡也发生着。 秦小姐的朋友在这个译成中文叫“城市花园”的社区买了房，因此劝说她在此置业。这个社区位于吉隆坡的甲洞地区，距城市标志物双子塔大概有20多公里的路程，不堵车的前提下半小时即到。该区域有点儿类似北京的亚运村或望京地区，俨然一个独立的小城市。站在样板间的顶楼，可以清楚地看到远方的双子塔，这个社区处于一个山坳内，景色优美，区内设施完善，国际学校、医院、银行、大型超市、幼儿园、电影院、体育场一应俱全，而且在此居住的有大量国际人士，尤以中国人和韩国人居多，欧美人与中国台湾人其次。 秦女士马上喜欢上了这个社区，她说最主要的原因就是这里居住的人群很符合她的要求，中文和英语完全适用。马上要求她的朋友帮她订房。 但在国人看来，这个社区的户型并不讲究，没有采取国内正南正北、动静分区的常规建造，装修也看着比较简单。但秦小姐认为，其实在国外买房，并不用拘泥于国内那些条条框框。比如朝向问题，国内讲究南北通透，追求日照，但马来西亚阳光充足，一年四季都是夏天，人们恨不得天天阴天；再如户型方面，在国外买房的人追求的是度假，享受城市与社区的大环境，没有人会成天呆在屋子里…… 志在必得的秦小姐排队时傻眼了，当她早晨7点多赶去时，发现排队的人数有好几百，好的户型基本已经卖光。后经了解，开发商早就在开盘前一周贴出告示，排队先来先得，前三十名可以享受9.7折优惠，若能买大户型且排队在前30名还有6个点的优惠，意味着排名前三十位的买房人收益颇丰。秦小姐边埋怨朋友误报军情边打听着还有没有剩下的户型，得到的答复是已经没有了，除非买超大户型，秦小姐悻悻而归。 跨国贷款简单方便 资信证明尤为关键 如果不是亲眼所见，记者很难想象马来西亚买房异常从容的事情。 秦小姐在交了总房款的3%作为订金后，第二天上午在中介的陪同下，约见了中国银行与中国工商银行驻马来西亚分行的经理，咨询贷款事宜。 根据规定，买房人只需先交房款的3%订金给房主，办理了买房手续，然后在一个月之内再交7%，总共10%的房款作为头期款，然后将中介费、装修费、律师费等额外费用一起支付。然后向银行进行贷款申请。 银行会根据买房人在中国的信用记录、存款、不动产、银行流水、职业等因素进行综合评估，然后核定一个贷款比例。据中国工商银行马来西亚分行一位叫ryan的经理介绍，银行最看重的是买房人在中国的信用记录，他发现很多人都会有银行欠款逾期迟还的记录，这对于能否贷款起到很直接的作用，因此他提醒跨国买房人，如果发现自己银行还款有过两个月以上的逾期，或者收到过银行的罚款通知，一定要到所在银行进行申诉、辩解，看有无可能存在误会，能否解决，如果申诉不能成功，只能通过时间来让不良记录消失在信用单上，如此一来，出国买房只能延期了。 “如果您的信用记录或者银行流水存在问题，可以通过信用记录好的丈夫或者妻子进行辅助贷款，总之提供的证明越详细越好，房产证、基金、股票代码等等，银行还是非常希望能够为您贷款成功的。”ryan对记者说。 咨询完银行人士后，秦小姐又前往位于双子塔附近的一家银行指定的律师行签署了一批买房文件。记者看到，要签署的律师函足足有一寸厚，秦小姐光签名一项就动笔100多次。 二手房与新房几无区别 投资回报非常合理 虽然没有买到新房，但秦小姐听完朋友的劝慰之后很快释然了：马来西亚建房速度特别慢，交房往往需要3到4年时间，原因是多方面的，其中一条是法律严格要求工作时间，只能从早晨6点至晚上8点施工，不能夜间施工。 买不了新房，秦小姐盯上了该小区的二手房。吉隆坡的二手房市场非常活跃，以“城市花园”项目为例，次新房、带租约房都有很好的市场。因为有大量的国际人士租房，所以人们都爱买二手房进行投资。 客观地说，马来西亚的炒房人对于出手价格期望值并没有太高，只要有赚即可。就如秦小姐看中的那套房的房主为例，他在三年前购买了这个项目头期五套房，每套价格仅仅50万至60万令吉（即马币，大约相当于100万元人民币），由于近两年马来西亚经济复苏，房价基本每年以10%以上的幅度递增，现在每套房都能卖到80万至90万令吉，这与北京所见炒房每年不赚到30%以上利润不罢休的例子大相径庭。
越南《住房法》为外国人在越南买房提供便利
自从今年7月1日起，越南政府宣布《住房法》修正案正式生效，其中包括放宽外国人在越南买房条件。 获知越南《住房法》（修正案）将从7月初开始生效，来自中国的黄伟华先生正收集信息，对有关越南房地产市场和在河内购买房子的相关规定进行了解。 根据新《住房法》的规定：与越南公民结婚的外国人都有权享有房屋所有权。 黄伟华说：“我们一直等着这个时间段的到来，而且我们也都在关注，到时候怎么实行我们也可以了解一些房子的信息。对我们长期在越南工作的人来说，都是希望我们不用在租房子生活、工作，可以买到自己的房子。这样也更加放心的在这里工作与生活。” 根据2014年11月底通过的《住房法》（修正案），外国人在越南购房现在只有两条限制：一是房屋产权为50年（但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权）；二是每个外国人在一个公寓小区或一个坊级行政区划拥有不能超过一套房屋。尽管外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区不能有超过三成的住房为外国人拥有，每个坊级区划内外国人拥有的房屋（包括别墅和联排屋）最多不能超过250套。购房的外国人和组织也像越南公民享有同样的权利，可以出租、转让或出售房子。 许多外国人对上述新规定都持支持态度，并认为越南《住房法》（修正案）将为在越南生活与工作的外国人创造便利条件。 英国籍公民格雷姆·卡特（Graeme J Carter）先生表示说：“我认为，这些新规定为正在越南生活的外国人带来喜讯，特别是像我一样与越南公民结婚的人。这样我们在越南生活时会觉得更舒服。” 韩国籍公民Ock Seung Min说：“越南新《住房法》将为长期在越南生活与工作的外国人和国际组织提供更多机会。” 来自印度的哈里·查特拉迪已在越南生活与工作10多年了，他对上述规定给予高度评价。然而他也对越南房子购买手续的复杂性表示担忧。他说：“越南的房子购买手续很难理解，不同的机构就有不同的规定。尽管越南在此问题已进行了许多改革，但我觉得还有许多地方不太易懂。” 有些外国人认为，越南应制定《住房法》修正案及其相关手续的实施细则。 日本公民Kenji Koga指出：“我支持越南《住房法》允许外国人在越南购房的新规定。但实际上想购房的外国人却不知道自己要办理哪些手续。因此我希望越南政府将制定一份实施细则，让购房者顺利办理手续。” 房地产经营者希望该新政策将为越南房地产市场带来新动力，给投资者和消费者创造更多的机会。 据越南房地产协会秘书长陈玉光，《住房法》（修正案）和一部分《房地产经营法》具有积极性内容。虽然今年7月1日起才生效，但自从2015年初以来，这些新规定已经对越南房地产市场带来很大的积极影响。河内和胡志明市今年前五个月新房成交量达1.4万套。此外房地产领域吸引外资额在越南外商直接投资总额排行榜上居第二位。 他说：“越南《住房法》（修正案）鼓励外国人和有实力的客人在越南购买房子，这样将有助于提升房地产市场流动性。” 陈玉光先生表示，外国人和有实力的客人可以在越南购房将有利于提升越南房地产的竞争力和提高住房建设质量。越南《住房法》（修正案）体现了越南政府在化解包括外国人在内的购房者的困难所做出的努力，同时为长期在越南生活的外国人带来更多机会。
