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奥苏利云优才移居 突显香港独有优势

英国桌球名将、绰号「火箭」的奥苏利云 (Ronnie O'Sullivan) 透过优才计划获批成为香港人。被问及为何选择香港作为居住地,奥苏利云表示,香港有良好的税制,桌球在香港亦很受欢迎,加上美食和文化,令香港成为一个理想居住地。 笔者认为,税制是各项原因中最具说服力的!香港薪俸税的标准税率仅为15%,公司利得税也只是16.5%;至于英国个人入息税,只要年收入超过12,570英镑,便要缴付20%税款。如果年收入超过12.5万英镑以上,税率更达45%!而且英国还有增值税(VAT)、市政税、遗产税等等,林林总总的税项令收入者负担非常重,怪不得香港一向被称为税务天堂。举个例子,明年「LIV 高球2025 香港站」的奖金高达2,500万美元,获奖球手少交30%税款,相当于节省了750万美元,即是5,830万港元,这就不难理解球手为何选择香港成为居住地的原因! 不过大家不要忽略一点,奥苏利云表示他有70-80%的工作都在中国及亚洲地区。据报章报道,今季冠军最高的10场赛事,有5埸就在中国举行。 另外,香港的地理位置四通八达,香港人持有的香港永久性居民身份证,以及办理容易的「回乡证」,对于往来国内工作及旅游都非常方便。特区护照有135个免签国家,连俄罗斯及不少中东国也是免签,同样方便。 由此可见,香港仍然存在不少优势。正如奥苏利云说:「如果想拥有美好的生活,那一定要来香港」。

金管局出手快 按揭重回正轨

上周,笔者在专栏中提到银行在审批按揭贷款时的延误,给市场带来了负面影响。金管局在接到代理业界和立法会议员的投诉后,迅速采取行动,财政司司长也与银行进行了沟通。 上周五,金管局联合中银、汇丰和渣打召开了记者会,银行承诺在收到完整文件后,会在两周内通知买家结果。 笔者认为这个承诺是合理的,笔者从未要求银行放松审批标准,毕竟各银行有自己的经营策略,不同的风险承受能力也是理所当然的。 然而,银行一旦拖延审批,整个物业市场就会因此增加额外的不确定性,导致成交量减少,业主的套现能力降低,不得不降价出售物业,这直接影响到物业估值,进而促使银行进一步收紧贷款,形成恶性循环。金管局显然理解其中的利害关系,出手速度比预期更快,这一点值得赞扬。 上周五,另一项重要消息是美国联储局主席鲍威尔在全球央行年会上发表的言论。他明确表示“是时候调整政策,提振就业市场”,这一言论强烈暗示九月可能启动降息。 市场分析指出,鲍威尔没有再使用“循序渐进”或“观望数据”等字眼来形容降息步伐,因此预计九月的降息幅度可能达到0.5个百分点。 笔者认为,九月降息的幅度本身并不是最重要的,关键在于联储局的焦点从通胀转向就业市场,这意味着未来一年的降息幅度可能会更大。 美国劳工统计局公布了截至今年三月的非农业就业数据(2023年4月-2024年3月),结果显示,过去一年实际创造的就业岗位比最初报告的少了81.8万个,平均每月少了6.8万个。 此前,每月公布的新增就业数据通常在10万到20万之间,这意味着这些数字被高估了35%至70%。此外,最新的7月非农业新增就业人数也降至11.4万人,创下2020年12月以来的新低,而6月公布的20.6万人也大幅下调至17.9万人。 美国就业市场表现不佳,从上市公司频繁裁员中可以看出,这种情况不会在短时间内得到改善。市场预计,从9月开始到2025年6月,美联储的降息幅度可能会达到2%至2.5%。 虽然,香港的最优惠利率不太可能完全跟随美国的降幅,但银行同业拆息(HIBOR)将会随大市波动。目前一个月的拆息率为4%,如果降至2%,以住宅物业按揭为H+1.3%计算,实际利率将为3.3%,相比当前封顶息率的4.125%,利率有望下调0.825%。 对于贷款者来说,这当然是个好消息,而对于银行来说,按揭业务也将重新变得有利可图。随着利率下降,按揭市场可能会再次活跃起来,各银行之间会为争夺优质客户展开激烈竞争,市场将呈现出百家争鸣的局面。

揭晓2024年葡萄牙黄金签证的最新申请条件!

欧盟护照一直以来被誉为功能最强大的护照,从而受到全球各地高净值收入群体的喜欢,不仅能够享受欧盟成员国的医疗,还能够享受教育等其他相关福利。 身为欧盟成员国的葡萄牙,是一个老牌移民国家,它宽松了入籍政策吸引力很多海外人士.受到众多海外人士的青睐。 海外人士申请葡萄牙国籍的成功概率高达92%,因此热捧度非常的高。那葡萄牙入籍申请真的很容易吗?   1. 葡萄牙黄金签证最新变革(截至2023年10月) 之前,葡萄牙政府允许外籍人士通过投资葡萄牙房产来获取黄金签证 (Residence Permit for Investment,简称ARI)。该签证的主要目的是吸引外资,并允许投资者在葡萄牙居住和自由出入大多数申根国家旅行。 但是,在2023年10月7日起,葡萄牙黄金签证经历了重大变革,取消了房地产投资和150万资本转移作为黄金签证的投资选择。以下是2024年的最新更新: 房地产投资逐步淘汰 最显著的变化是取消了房地产投资作为黄金签证的资格途径。这不仅包括直接购买房地产,还涵盖了对房地产基金的投资。 资本转移不再符合条件 此前,投资者可以通过将资金转移到葡萄牙来获得黄金签证,但这一选项也已被取消。 2. 是否有任何替代投资选择? 尽管房地产投资不再是一种选择,投资者仍然可以通过以下方式获得葡萄有黄金签证: 基金投资 向基金投资500,000欧元或以上的资金,投资于最短期限为五年,及至少60%的投资于葡萄牙境内的商业公司的基金。 投资公司 投资500,000欧元或以上,用于组建总部设在葡萄牙领土的商业协会,同时创造五个长期工作岗位,或加强总部设在葡萄牙领土的商业协会的股本,同时创造或保留工作至少五个长期工作岗位,并且维持至少三年。 投资艺术和文化遗产 投资250,000欧元或以上,用于投资艺术或文化遗产,通过地方和中央当局、公共机构、公共企业部门、公共基金会、具有公共利益的私人基金会等组织。 从事艺术输出活动,以及国家遗产的重建或维护。 项目必须要事先获得政府批准。 投资研究活动 投资500,000欧元或以上,用于投资参与国家科学或技术系统的公共或私人科研机构开展的研究活动。 创造就业机会 创造至少10个工作岗位。 3. 为什么葡萄牙黄金签证会进行改革? 葡萄牙政府对黄金签证进行了改革,主要有两个原因。 推动投资多元化 为吸引更多技术、研究和创新领域的投资,葡萄牙政府决定将黄金签证的范围扩大,不再局限于房地产投资。通过引导资金进入其他领域,政府希望缓解当前压力,促进经济的平衡发展。 减轻人民住房负担问题 政府希望通过这些变化回应公众关切,因为房地产投资的激增可能会推高房价,恶化该国的住房负担问题。 葡萄牙黄金签证计划的最新变化标志着投资策略向更多元化的方向转变。虽然房地产投资不再是选项,但对于那些希望在葡萄牙居住并获得潜在公民身份的人而言,仍有可行的替代方案可供选择。 4. 海外人士申请需要满足的条件: 投资申请人的年龄必须达到18周岁及以上。 投资申请人必须进行一笔对葡萄牙经济有利的重大投资。 投资申请人必须没有犯罪记录的历史记录。 投资申请人必须拥有想要投资的资金。 投资申请人必须承诺将投资至少再维持五年时间。 5. 葡萄牙黄金居留卡续签 第一年的续签 第一年申请人必须在葡萄牙居住满7天及以上,同时要在居留卡到期的前一个月进行续签。续签过程中,申请人必须重新获取生物特征的识别信息,提供最新的犯罪记录情况,并且要支付相关的手续费用。 第二、三年续签 申请人的居留卡有效期为两年,此期间必须要在葡萄牙居住满14天及以上,然后在第三年年底进行另外一个续签的过程。整体续签的过程其实和第一年是差不多的。 第四、五年续签 在葡萄牙持有居留卡满五年,是可以申请永久居留权或者公民身份的。如果两个都不想申请,可以每两年继续更新一次黄金签证。 6. 葡萄牙入籍申请的条件 1、申请人持有的临时居留身份必须达到5年及以上。 2、申请人的年龄必须达到18周岁及以上。 3、申请人要遵守法律,没有被判决三年及以上的有期徒刑。 4、申请人要拥有葡萄牙语A2语言等级证书。 5、申请人对国家安全没有任何威胁。 入籍葡萄牙相对来说是比较容易的,只要满足基本的条件,基本上都能够成功。如果你有想入籍葡萄牙的想法,同时又对相关的问题不是很了解,可以把您的联系方式留在下方,或者直接与我们联系,我们会跟您详细讲解有关的内容。

香港地位靠变通 须适应时代变迁

最近,国内经济状况不佳,房价下跌,从事金融业的高薪人士也面临减薪。双重打击之下,甚至有人选择了自杀,实在令人惋惜。 在当前的负面氛围下,有一种说法流传:如果拜登在2025年大选中落败,而新总统尚未上任,区域经济和金融市场可能会动荡,香港也难以幸免,可能遭受封锁,资金流动受限。因此,建议尽快出售香港的物业,将资金转移到国外以确保安全。 若美国限制香港资金自由流通,相当于对中国全面发动金融战,这将引发全球经济和贸易的连锁反应,后果难以预估。美国冻结俄罗斯美元资产的举措已让中东、印度等国家对美元体系产生警觉,若再打击香港,美元体系将面临严重倒退和破坏。这样一来,美国可能得不偿失。 笔者也理解,近年来香港的楼市大跌,消费力减弱,进出口贸易不景气,各个环节都在倒退。这使人怀疑香港是否会因此失去过去作为中间人的地位和功能,从而一蹶不振。 回想60年代,父母都在工厂里工作,那时香港以制造业为主。随着中国的改革开放,香港的许多工厂北迁,制造业逐渐衰落,香港转向贸易、金融和设计领域,服务于更大的市场。 如今,中国中产阶级大量涌现,自然会提供高质量的服务吸引港人北上消费。虽然价廉物美的竞争确实对香港的餐厅和相关商户带来冲击,但整体上却为香港人带来了更高的生活享受。 香港必须适应时代的变迁,并在角色上做出相应调整。优秀的高等教育已经成为香港的一大强项;中大、港大及科大能够吸引大量国内学生前来就读,许多毕业生留在香港发展,补充了年轻人不足的问题,减轻了香港的老龄化压力。 除此之外,香港结合了先进的西方医疗和中医诊疗,这也是其独特的优势。香港的年轻人只要能够灵活应变,利用这些优势,自然能抓住中国庞大的发展机遇。有祖国庞大的市场作为后盾,笔者对香港的未来发展依然非常乐观!

2024年:如何准备加拿大蒙特利尔顶级私校的申请|居外专栏

加拿大魁北克省的蒙特利尔市历史悠久,拥有优秀的文化传统。近些年由于约80%的新移民是魁省移民,使得这个加拿大的第二大城市越发突显其活力和多元化特色。 加拿大另外两个受欢迎的大城市温哥华、多伦多实施了外国人买家税,在宜居和房产价格上蒙特利尔又胜一筹。加上投资移民等经济类移民担心移民居住它省,自己好不容易拿下来的身份不保,越来越多的家庭看好蒙特利尔教育的双语优势和价格优势,使得蒙特利尔中、小学校的申请难度较比过去增高。 虽说在蒙特利尔上公立中、小学是很好的选择,家长有学签和工签的情况下,孩童的学习免费,但还是有不少的家长希望孩子进入私立学校,特别是顶尖私立学校。 为什么选择加拿大私立学校? 加拿大私立学校注重学生的全方面发展,不单单是学术成就,他们也重点关注个人发展、道德教育和全球视野,像是培养领导力和进取心。 私校聘请的都是高学历、经验丰富的教师,以确保学生在学术上能够打好基础。实行小班制教学让学生容易专心学习,并享有量身定制的学习体验。 他们也提供多种课程选择,让学生有机会探索IB、AP课程以及各种文艺、体育和科技兴趣班。 顶级私校会招什么样的学生? 顶级私校招生数量有限,学费高昂,招生标准也不仅仅只是学术水平这一指标。招生老师有许多方法来确保招入学生符合学校的标准。 那么顶级私校到底想要招什么样的学生呢?通过对大量本地顶级私校的分析,我们发现招生老师主要在意以下四点: 领导力 这里不是指国内学校孩子有几条杠,而是学生的沟通表达能力,对于他人的影响力还有是否愿意帮助他人,服务社会。 创新思维能力 学生是否有创新精神,家长是否给与足够的空间来给孩子试错。学生是否有强烈的好奇心。 英语法语能力 蒙特利尔是双语城市,顶级的英语私校对于孩子的法语也非常重视。华人社群中比较有名的女校ECS,the study在低龄学生教学中,法语的比率均超过50%。在学生4~6年级时还有统一的法语和英语标准化考试。 家长和学校的高频沟通 家庭教育是学校教育进一步的延伸,家长对于学生的教育关注度也是学校招生重点审核的指标。 对于以上所述几条标准,家长如果临时帮助孩子准备的话,往往来不及。预则立不预则废,尽早启动顶级私校申请的规划准备工作是能否拿到录取信的关键。一般来说至少要提前一年,对于语言等各方面欠缺的孩子,最好要提前三年做规划。 天绮移民近年来充分感受到国内学生家长这方面的需求。公司在承办中、小学申请方面增加了学习规划的服务。我们的规划主要从以下几个板块出发: 学业规划 英语法语学习 课外活动规划 申请材料准备 学生和家长面试辅导 加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

撤辣小阳春 会否昙花一现?

香港差饷物业估价署最新发布的官方楼价指数报告显示,指数已升至305.2,结束了持续10个月的跌势,并环比上涨了1.06%。这一变化普遍符合市场预期。 进入4月份,香港私人住宅市场无论是一手还是二手楼市均出现放缓。3月份,一手住宅成交量达到4176宗,而截至4月28日,3月份的成交量仅为1778宗。 热门新盘如日出康城的Season Place和Blue Coast在第二轮销售中仅售出约70%至75%的单位。此外,4月份十大屋苑的成交量也显著下降,从3月的370宗降至173宗,下降幅度达54%。 市场正关注撤销调控政策(即“撤辣措施”)的持续效果。最近,何文田地铁站上盖的新盘朗贤峰推出,平均每平方尺售价接近20,000港元,比该区其他在售新盘降价超过两成。 尽管存在疑虑能否迅速售罄,但开盘时购房者反应热烈,特别是三房单位很快售罄,买家中实际使用者的比例高于Blue Coast项目。鉴于此,朗贤峰计划加推更多单位,并拟通过招标销售下一期更具吸引力的大户型,预期能以更优惠的价格吸引买家。 上周房屋局发布了未来三至四年内的一手私人住宅潜在供应预测,总计达到历史新高的112,000伙。 这其中,21,000伙已经竣工但尚未售出,已动工的住宅数量则为72,000伙。值得注意的是,这72,000伙中有40,000伙的建设工作是在2022年之前已经开始的。这意味着,到2025年前,这40,000伙住宅预计大部分将完成建设,成为现楼供市场选择。 根据差估署的预测,2024年将有22,300伙住宅落成,而2025年的数字预计为25,500伙,两年合计达47,800伙。 然而,根据过往经验,差估署在预测落成量方面往往有所高估。因此,作者更倾向于相信房屋局的估计,即在2025年前将有40,000伙住宅完成建设并投入市场。 展望未来两年,香港楼市预计将有近60,000伙现货及货尾单位待售,给发展商带来巨大的销售压力。在这样的供应量面前,售价上涨将面临挑战。 从需求角度看,美国持续延迟加息的预期对买家的需求产生了影响。然而,我注意到香港的1个月同业拆息(HIBOR)正在不断下滑。 在2023年底,利率通常超过5厘,并在12月20日达到5.63%,但进入2024年后,利率开始下降至约4厘左右。到4月25日,同业拆息更是跌破4厘,降至3.98%。 在美息不减的预期下,港息却逆市下跌,反而资金流入香港市场,所以一旦有美国减息配合,相信香港的减息速度会比预期快,而且香港在2023年底有16亿存款 ,年增长5%,不少港人移民,资金应该减少流走才对。结果,资金反而有易增长,究竟是什么样的资金流入香港? 港股走强,外资的流入是其中一个原因,但国内投资者的潜力也不容忽视。香港的存款利率接近4%,而美国则达到5%,相较之下,国内存款利率只有2%左右。再加上人民币的贬值趋势,国内投资者势必有动机将资金转移至香港市场。 尽管国内有外汇管制,但仍存在各种规避途径。如果香港楼价继续下跌,只要国内开通一些类似于沪深港通的配额,允许国内资金合法进入香港房地产市场,那么当前约60,000个待售房产的库存也不会成为问题。因此,不必对香港楼价过度悲观,我相信下跌的风险已经相当有限。

非加拿大公民不能在加拿大买房了?这些群体享有豁免权!

为了提高加拿大人民的房产购买能力,加拿大总理特鲁多(Trudeau )于2023年宣布实施为期两年的非加拿大籍人士购买住宅物业限制令。  本该于2025年1月1日结束的买房禁令,却在今年2月宣布该禁令被延长至2027年,以增加当地的住宅供应,并缓解加拿大正在面临的白热化房地产市场。 因此,自2023年起,非加拿大籍人民和外国营利性企业无法在这四年内,购买加拿大非休闲住宅物业。  所有非法购房者将被罚款高达1万加元(约合5.75万港元),而涉及非法购房交易的第三方也同样会被惩罚。  哪个群体将被影响?  所有非加拿大公民将涉及在内,无法在加拿大购买住宅房屋。  但是,以下群体享有豁免权,仍可在加拿大买房:  加拿大公民和永久居民  未成立于加拿大法律或加拿大证券交易所上市的公司  由非加拿大公民控管的公司  国际学生 持有有效工作签证并在加拿大工作过的外籍工人(之前的纳税申报表和工作经验已被废除)  已定居在加拿大的外交官、领事官员和国际组织成员  具有临时居民许可证的外国人(包括难民) 实施限制令后,哪些房屋不能被购买?  限制令中的“住宅”涵盖独立屋、半独立屋、联排别墅以及三户以下的公寓楼。   然而,非加拿大公民仍可购买休闲和娱乐房产。  加拿大公民和永久居民买房的好机会  虽然外籍人士在加拿大购买房地产更具挑战性,但这为加拿大公民和永久居民制造了一个竞争力较少的房地产市场。  随着延长外籍买家的买房禁令,加拿大公民将更有能力负担当地的住宅房屋,为增加自己的房屋资产。  政府也可以确保房屋被用作民众家庭居住,不会成为投资用途的资产类别。  加拿大先前推出的房屋无限购买和贷款的政策,对外籍买家来说,无庸置疑地是个吸引力极大的投资地点。  可是,禁止外国人购买非休闲住宅物业的四年禁令,可能会让外国买家对在加拿大产缺乏信心。   无论如何,这项新政策对加拿大公民和永久居民而言,会是个投资房地产市场的绝佳机会。  

申请加入日本国籍的方法和费用

社会的进步让国籍开放的程度逐渐变高,同时也可以自由的选择国籍。 大多数人更换国籍是为了让自身有更好的发展空间或享受更多的福利和优势。一般都选择发达国家入国籍,成为公民之后享受的社会福利条件和本地人同等。 移民日本的浪潮从未间断过,也有人在日本留学或者工作之后会选择加入该国家国籍。 关于入籍日本的方法和具体流程通过,我们将在以下内容里为你详细分享! 一、海外人士获得日本国籍的方法 1. 在日本连续五年及以上有固定的住所,如果这一条件无法满足,这几点满足其中任何一个也能行: 在日本出生并且定居,或者在日本连续拥有固定住所三年,父母其中有一方是在日本出生。 在日本连续居住满十年或者更久。 在日本拥有固定住所满三年及以上时间,且是日本公民的子女。 证明自己拥有的住所或者在日本居留的时间也日期范围内,同时还要提供期间离开或者返回日本的时间。护照、签证的时间都可以作为有效证明。 2. 最低年龄必须达到18周岁,并且提供自己的年龄是达到国家规定的法律年龄。 3. 证明自己品行端正。提供正式犯罪记录检查报告,且报告显示你没有任何犯罪记录。 4. 证明自身有资金或者有能力在日本能够维持生计。有工作并且已经申报,移民局可能会去工作地进行相关的询问。 5. 获得日本国籍后必须放弃其他国籍,日本是不允许存在双国籍的。 6. 参加资格预审面试。 满足日本入籍的要求之后,主动联系在日本居住地的地方法律事务局司法部,该部门会对你安排一次面试,初次面试筛选会以电话的方式进行,满足条件还会进行第二次。 7. 参加第二次面试。这次面试相对来说比较具体,还要提供对应的资料。主要有结婚证、出生证明、护照、国际旅行证件、就业证明、资产证明、居住或住所证明、成绩单或文凭教育证明、犯罪历史证明、身体精神状况证明。 8. 观看入籍的视频,只要进行申请都需要观看。 9. 汇编自己的证明文件,可以详细研究参考手册。通常准备好之后需要联系负责个案的官员召开申请会议。 10. 参加一次或者多次申请会议。主要目的是完善和补充不足的证明资料。 11. 资料被检查的期间需要耐心等待。 可能会随时被联系,要求提供更多的材料和信息。 申请的过程可能需要好几个月。 12、参加最终的会议。该会议主要是你的申请会被当地的法律正式接受,法务省受到材料批准后,就正式加入日本国籍。 对于大多数海外人士来说获得日本国籍的方式就是以上内容,除此之外,还有通过承认亲子关系入籍日本的方式、通过出生而获得日本国籍。 二、申请过程中需要的费用 关于申请加入日本国籍需要费用并不是特别多,主要有复印文件的费用、路费、手续费、时间成本费用、国籍邮件费用等等。 通常情况下所花费用大约为6010日元。大多数证明书的费用都是300日元一张,如果需要提供驾驶证明,费用则是670日元一张,基本证明通常是110日元一张。 具体的花费还是要根据申请人的实际情况判断。 入籍日本的实际操作并不困难,福利也较吸引人,因此成为了许多外籍人士的选择。 如果你有想入籍日本的想法,却对申请流程、条件、费用等各方面不太熟悉,可以把联系方式留在下方,我们会联系您根据实际情况给你推出合理的方案,帮你把对应材料准备齐全,让你尽快获得日本国籍。

盛事之都欠焦点 美食天堂更实际

为了振兴香港疲弱的本地消费,政府计划在2024年举办210项“盛事”。然而,刚刚公布的七月零售业总销货价值仅为291亿元,按年下跌11.8%,而2024年前七个月的总值也下降了7.3%。 尽管“盛事”数量庞大且成本高昂,其实际效果却备受质疑。行政会议召集人及立法会议员叶刘淑仪也曾指出,许多“盛事”的成效有限,形同“倒钱进海”,建议应以“盛事贵精不贵多”为原则。 的确,数量众多的“盛事”令人眼花撩乱,包括玩具展、文具展、灯饰展、货运研讨会、WOW Submit、Chubby Hearts Hong Kong等。大家是否对这些“盛事”有所了解呢? 笔者也意识到,虽然“盛事”主要集中在几项大型活动上,但在没有“盛事”的日子里,如何吸引消费并带动经济效益呢? 关键在于,成功举办“盛事”需要大量的人力、物力和财政资源。仅凭“盛事”来吸引顾客成本过高,“盛事”只能作为吸引新顾客的手段。一旦顾客来到香港,必须有其他理由让他们再次光临,才会真正带来经济效益。 过去,香港曾是购物天堂,但随着时代变迁,网上购物兴起以及国内税率的降低,香港的购物优势已经不再明显。 笔者认为,香港作为“美食天堂”的招牌仍有很大潜力。以米其林2024年为例,香港拥有79间一星至三星的餐厅,涵盖粤菜、沪菜、法国菜、意大利菜、日本菜等传统美食,还有印度菜、宁波菜、南美菜、韩国菜、粥面店、海鲜店,甚至分子料理等多样选择。 除了高价菜馆,平民食肆也不少,有214间餐厅入选推介。香港的美食不仅丰富多样,能够跨越文化,还需亲身体验才能真正感受。美食是每个人的渴望,香港在这方面依然具备独特魅力! 香港不仅继承了美食的传统,凭借其独特的地理位置和货运枢纽,世界各地的食材能迅速运抵香港,使得香港在餐饮国际化方面领先于许多城市。 要在竞争激烈的市场中脱颖而出,香港必须在种类和质量上不断提升,而不是仅靠平价竞争。成为美食盛事之都将帮助香港持续吸引顾客,促进餐厅生意的繁荣。 除了带动就业和提高铺位使用率,还能间接促进商用物业的租赁市场,最终使本地消费者也从中受益,实现多重好处!

注册制度大落后 楼宇业权争议多

最近市场上有一个备受关注的二手住宅买卖案件。由于卖方隐藏了债务,导致买家最终损失了全部70万订金,案件复杂至极。 律师楼在卖方债务未解决的情况下为何仍将订金交给卖方? 注册文件上出现了第三按揭——邓小姐的身份是什么? 邓小姐所贷出的270万借款为何现在只要求收回60万? 市场传言称,最终交易未成交的真正原因是买方无法获得按揭,导致订金被卖方没收,而非因卖方破产或债务问题未能成交。此事可能会引发警方介入,笔者在此不便对此案件做进一步评论。 假设此事只涉及个别律师楼职员失职或犯规的话,那就是个人职业操守问题,论点及解决方案就在于如何加强监管而已。 相反,若整件事的流程操作都是合法合规,但却都未能保障买家的订金或权益,问题反而更大,涉及整个制度! 笔者回顾当今香港的土地及楼宇注册制度,发现其确实显得相当落后。虽然在土地注册处可以查到物业的拥有人,但这并不法律上保障其拥有真正无瑕的业权。 法律上也未规定所有文件必须注册。任何新文件的出现或现有文件的错漏都可能影响业主的业权。 因此,每次买卖时,律师事务所都需重新审查所有契约文件,一旦发现文件有错漏或因法规变更,可能会导致业权出现瑕疵。 最经典的案例莫过于《小巴司机案》。在这个案件中,小巴司机通过妻子的名字购买了物业,土地注册处显示的业主名字是妻子的名字。由于妻子隐瞒了丈夫并在未告知他的情况下出售了物业,法律最终判定真正的业主是小巴司机,因此妻子无权出售该物业,买卖被宣布无效。结果,新买家虽然已支付了首期并申请了按揭,但最终却一无所有! 政府对这些情况早有察觉。早在1988年,政府就成立了工作小组,并于2004年7月7日通过了《土地业权条例》。根据新条例,只要在土地注册处成功登记的业主,将获得物业不可推翻的业权。 这一制度已经在中国内地、澳洲、德国、荷兰、新加坡以及大部分实施普通法的地区广泛运用。遗憾的是,自立法以来已超过20年,政府仍未能有效落实法例,制度上的缺陷依旧存在,交易风险也因此持续存在。 在选择地产代理和律师事务所时,大家必须更加小心谨慎。不要仅仅依据费用的高低做决定,信任和服务质量同样是重要的考量因素。

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