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日本主要城市OFFICE的租金和价格趋势 | 居外专栏


据日本总务省最新的统计,日本有3,856,457个企业数(2016年6月1日现在),事务所有5,578,975个。其中东京都就有685,615个事务所。加上埼玉县的250,834个,千叶县196,579个,神奈川的307,269个,首都圈就拥有全日本1/4以上的事务所。

现在,日本国内主要城市的Office市场需求处于高水平。主要原因有以下几种。
① 国内景气的持续成长
② 主要城市人口入迁数的增加
③ 有史以来的失业率的低下

◆自2013年1月日本银行提出【物价安定的目标-消费者物价上升率同比2%】之后,日本的景气得到了很大的改善。通过数量以及实质的金融政策的改善,企业的盈利可以说是已经到达了2007年次贷危机之前的高水准。有很多的企业想扩张或新设营业所。

(图1-出所:三井住友信託銀行2018年4月调查书)

◆另外,从日本总务省的住民基本台账人口移动报告数据可以看出,日本的主要城市的人口趋势是入迁超过迁出的数量(图2-除京都市)。随着日本人口减少趋势的开始(2010年为日本人口最多时),日本的大多数企业对外国人的雇佣持有积极肯定的态度。现在,在日本有大约128万人(2017年10月)的外国人劳动者。其中东京占27.8%,爱知县占8.0%,大阪市占6.6%,神奈川县占6.5%,埼玉县占4.7%。这也是主要城市的人口入迁数增加的一个重要因数。

(图2-出所:总务省统计局人口移动报告为基准由作者编著)

[日本主要城市人口迁入超过数]

◆日本现在的就业人数(2018年10月)是6725万人,同比增长144万人,是连续70个月的增加。完全失业者是163万人。同比减少18万人,是连续101个月的减少。现在可以说是1993年以来失业率最低的时期。

(图3-出所:参考日本总务省统计局编著)

 

下面是表示主要城市拥有的Office库存面积以及平均募集租金金额。不论是库存还是租金的金额,东京的绝对优势是不可代替的。

(图4-出所:三井住友信託銀行网页)

由于2018年到2022年东京以及横滨的新的Office的供给相对比其他主要城市多一些,所以,空室率可能有一些暂时性的停滞以及增大(图5)。但是,由于美国经济的持续发展以及现行的金融政策的持续放宽,将继续带领日本主要城市Office的租金以及价格走向稳固的发展趋势(图6)。

(图5-出所:三鬼商事株式会社Office市场数字)

 

(图6、7-出所:三井住友信託銀行网页)

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