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澳大利亚购房前后需要那些税费? | 澳洲

在澳洲买房置业要准备的资金要多于房款,这是因为澳洲买房需要缴纳的税款、各项费用也是一笔不小的费用,那么购买澳洲房产税费有哪些? >>>澳洲置业百科:澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费 购房前: 购房印花税:大部分占到成交价的4%--5%之间(澳大利亚的各个州分别有各自的印花税计算方法,悉尼的印花税是30万澳币以内的,含30万,以8990澳币征收,超出部分*4.5%累加来征收,通常都是在交房的时候与尾款一同支付,但是建筑周期超出十五个月的期房,则需要在签约之后的第十五个月来支付;墨尔本的印花税现房需要全额支付,期房则是由物业的建筑进度来决定的,购买的越早,节省的印花税也就越多,如果项目还未开工,则只需支付土地部分的印花税,其余部分则不需要支付) 律师费:澳洲买房流程复杂,请律师是十分必要的。1000—2000澳币(与律师的服务项目和服务地域相关) 购房后: 1、物业管理费:由物业的品质,配套设施和房间数多少来决定费用的多少 2、市政府费:由物业所在的地段和品质有关用于物业周边公共环境的维护 3、水费:相当于水税,公寓房通常是需要每年固定支付的,根绝房间数量多少来收取 4、土地税:根据各个州的法律有所不同,大部分区域只征收房的土地税,自住房则不需要支付 以35万澳元房子为例需缴纳的各种税费: 过户律师费用:约600澳元 贷款机构费用:约1000澳元 房屋结构检查费用:约300澳元 房东保险费:约350澳元 印花税:约13800澳元 房屋及财产保险费:约600澳元 市容建设费用:约1400澳元 搬家费用:约300澳元 地产代理费用:约7000澳元 注:如购买的是房,以上大部分费用都可作退税 房产持有税费: 1.物业管理费:别墅通常不用交管理费,公寓则根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价,1-3房通常管理费用为700-1500澳元/季 2.市政管理费:通常为1200澳元/年 3.排污费:一般在1000-1200澳元/年 4.土地税:根据土地的评估价不同而不同,通常费用为几百澳元/年 5.房屋保险费:公寓的物业管理费当中已包含房屋的保险费,而别墅的保险费则需要业主自行购买,通常在银行的柜台就可以购买,500—1000澳元/年不等。 看完了以上介绍是否对澳洲房产税有了一定的了解呢?其实对于国人来说,因为政策和距离上的问题,到澳洲买房有很多不便,找到靠谱的房产经纪尤为重要,更多专业的房产税,外国人买房政策、买房流程需要在专业的引领之下做出决策。   来源:互联网综合整理 责任编辑:Shelly Du

怎样在澳大利亚买房子?

澳大利亚房产凭借其成本低、增值快等独特优势深得海外买家的青睐。澳洲房产交易主要包括三大类:新房、楼花及二手房。 由于政府部门的限制,非澳洲公民或永居人士不允许购买二手住宅或二手商业用地(长期签证持有者只能购买二手自住房,并且需要在离境前三个月将房产卖出),所以对于海外买家来说,新房或者楼花则变成了首选。 那么,海外人士购买澳洲新房(公寓)需要做些什么? 1、选定房产 在选定了信任的房产中介之后,买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产,将“小定”订金支付给开发商的信托账户,申请保留该房产。“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多,所以如果买家倾向于购买现房,最好还是亲自去看房。 点击查看居外网上5.8万套澳大利亚在售房源 2、冷静期 在支付“小定”之后,买家可以得到非常人性化的一周冷静期,认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买,开发商则需要无条件退还小定订金;如果买家决定继续购买,则进行到购买流程的第三步,签订合同。同时,澳洲政府规定买卖双方均有代表律师,买家在此时需要选定购房律师,买卖双方将各自承担己方律师费。 3、海外买家购房申请 由于买家并非澳洲公民或永久居民,买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board,中文译名为外国投资审批委员会,主要负责审批外国投资者的在澳投资项目。申请费如下(2018年七月更新): FIRB的审核一般由律师陪同完成。 4、签订合同 开发商在收到“小定”之后会准备购房合同,交给开发商的代表律师审核,审核过的合同将交到买方代表律师手中,由买方律师为买家逐条解释,买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外,则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚(买家可保留合同副本),开发商在合同上签字后发还给客户。 5、支付首付 在签订好合同之后,买家需要在合同规定期限内(一般是两周)支付购房全款的10%作为首付,首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户,受到澳洲政府监管。这笔钱将安全地储蓄在该账户中,可以获得利息,直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。 6、缴纳印花税 各州的印花税税率各不相同,具体数额由律师核算。 新州法律规定,对于海外买家来说,房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付,如果交割日期在三个月之内,则印花税需在交割之前完成缴付。以下是RayWhite提供的新州印花税指南: 海外投资者需要额外缴纳8%的印花税附加费。 7、房屋施工 如果买家购买的是楼花,在开发商建造期间,买家不需要支付任何费用。 8、办理贷款 在房屋交割前的三个月,买家律师会通知买家房屋即将竣工,如果需要贷款,买家需要联系贷款经纪人,准备贷款材料,申请贷款。如果买家购买的是现房,建议咨询律师,提前准备贷款。 9、交割前验房 在房屋建造完成后,开发商会邀请楼花买家或代表前去验房,买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求,保障自己的权益。 10、交割 在房屋交割前,买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天,买家拿到新房钥匙,支付购房尾款的全额,尾款将转入开发商代表律师的信托账户,然后转交给开发商,完成交割。如果买家有贷款的话,买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。 更多澳洲买房相关的“干货”内容,点击查看【居外澳洲买房百科】

海外买家如何在澳大利亚买地建房?

Part 1 海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据 非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发,但购买前也需要向FIRB提出申请,不过,在获得批准时往往附有一定条件(如在24个月内开工等)。简而言之,普通海外买家获得申请后,可以澳大利亚购买空地后再自建别墅。>>>详细  (中国人在澳洲买房条件)  相关阅读:外国投资者在澳洲买房有哪些政策规定?   Part 2  在澳大利亚买地建房的两种常见方式 目前市场上买地建房大致分为以下两种情况: ­ ▶ 购买独立空地 由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下,造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元。 ­ ▶ 小区分地 在与国内小区非常类似的别墅生活区内,买家选择、购买土地,然后交由开发建造商负责统一承建(Land and House Package)。当然,买家也可以选择自己喜欢的户型,投入的时间和精力也相对较少。   Part 3  在澳大利亚买地建房的好处 1、节省印花税 无论是哪一种方式,在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如,买一套70万澳币的公寓房,需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下;买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房,假设土地价值45万澳元,房屋造价为45万澳元,买家只需支付45万土地价值的印花税(建造部分无需缴纳印花税),约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。  2、初期投入较少 此外,买地建房只需较少的初期投入,并且可以分期付款,对于买家而言,准备资金的时间就比较充足。 购买土地只需地价的10%作为订金,即4.5万澳元(约27万人民币)。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期,以确保自己有足够时间来准备剩余资金,办理贷款事宜。  3、可自选户型 在购买土地的同时,买家也可以选择自己喜欢的户型,与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付 造价的5%作为订金,及2.25万澳元左右(约13万人民币)。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。   Part 4  在澳大利亚买地建房的时间及流程 通常,在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后,开始建房。建房耗时约在6-9个月左右,具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间,买家需要偿还土地部分的贷款利息。 简单来说,买地造房大致分为以下几个步骤:   名家观点 省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房 对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说,除了购买常规房产物业外,买地造房,或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”,都是不错的投资选择。>>>详细 杨泱律师专栏全集: 律师杨泱解析澳洲房产投资       澳洲房产收到土地税税单该怎么办?怎么豁免? 众所周知,在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外,在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人,而且很多时候还影响到他们的投资回报。>>>详细 林汇铭律师专栏全集: 中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法       本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

居外海外留学系列──澳大利亚留学那些事

   目前澳大利亚有近35万名国际学生,来自中国大陆的留学生人数继续稳步上升,目前已經独占留学生人數多達三分之一,使中国成为澳洲最大的海外学生来源国。近两年,澳洲接连推出多项利好留学新政,如SVP简化签证、PSW延长工签。这些利好政策为即将选择澳大利亚留学的同学提供了很大实惠与便利,再度掀起了澳洲留学高潮,使得2014年当仁不让地成为了澳洲留学黄金年。 澳洲大学海外申请飙升 中国留学生增长两成 为什么去澳大利亚留学? 细数赴澳留学最新利好消息 澳大利亚签证改革 激发赴澳洲留学热潮 中留学生赴澳洲留学热潮不减 人数跃居世界榜首 国际留学生热捧澳洲教育 注册人数年增一成超42万  若你正考虑于澳洲就读大学、学院、专业学校、中小学校、技术及职业学校或语言学校,居外留学专题的多个部分将为你提供有关留学政策、申请资格、选科选校、费用和奖学金等最新的有用讯息,帮助你逐步实现澳洲求学梦。  一、澳洲教育体系  澳大利亚的教育制度富有很大的弹性。无论在申请日期,入学时间或修读年期的长短,学生都可根据自己的需要而作出选择。由于澳大利亚的大学及中学一年之内有二至四个学期,因此申请和入读的时间都十分灵活。而一个三年本科学位课程,刻苦的学生如选择假期修课或加修学分,可缩短至两年便完成。而对于还未适应新学习环境的学生,课程亦可相应延长。在某些大学中,硕士课程更可浓缩至一年。澳洲目前有39所大学,这些大学皆设有研究所,并且提供专科文凭、学士、硕士及博士学位。 澳洲八大名校广收国际留学生 墨尔本大学留学生人数全澳最多 澳大利亚高中留学概况 2014年澳洲留学产业继续大众化低龄化之路 中文教学风靡澳洲校园 中国舞蹈、功夫统统学得到 澳洲留学费用列15国之首 教育质量第五   二、澳洲留学之选择学校及专业 目前,澳洲国立大学、悉尼大学、莫纳什大学、阿德莱德大学、西澳大学、新南威尔士大学(或部分专业)均已接受中国高考,澳洲留学变得更加轻松快捷。但是,因为选择学校涉及到学生的兴趣爱好、学习能力、职业规划、移民要求、资金担保等很多方面,留学澳洲的学生及其家长在对待学校和专业的选择上应更加理智,准确了解专业的相关信息。另外需明确自己的留学目的,想要移民的同学可参见澳洲SOL紧缺职业列表。 1) 如何选取专业 澳洲留学最值得关注的几种桥梁课程 赴澳留学生最爱会计专业 总数超本地生2.5倍 接受澳洲优质教育一定要越洋过海?修读澳洲学校课程有几种方式 澳洲五大最吸金专业 半数人跻身金字塔顶  2)如何选取学校 2014世界大学排名公布 澳洲19所高校入500强 全球大学排名出炉 澳洲大学第一第二名同下降 澳大利亚主要双语教学中小学一览 评价澳洲各大学的五项指标 大专生澳洲留学途径及院校推荐 如何选择澳洲留学机构 澳洲商科就业最好的前十院校 澳洲留学金融专业优秀院校介绍 全球最盛产富翁高校 新南威尔士州大学全澳居首 澳洲高中择校三步曲  3)如何选取留学城市 澳大利亚留学 选择偏远地区更占优势 澳洲留学哪里性价比最高?首选南澳阿德莱德 10万名留学生的选择!悉尼成全球最受欢迎留学城市 留学墨尔本热门学校有变化 或限招学区外学生 堪培拉成澳洲留学新贵 中国学生是主力 墨尔本欲借鉴澳洲 “西大荒”打造”大学城”   三、澳洲留学申请  在SVP新政下,澳洲留学签证申请简化了签证手续,加快了签证受理时间,许多原来由澳大利亚移民局审理的事项变成了由学校来把关,尤其在资金担保和语言成绩这两个方面。澳洲大部分专业以春秋两季开学为主,学生需要提前半年至一年准备。申请2015年2月份入学的学生已经进入了紧张的筹备阶段;如果是2015年7月份入学,最晚需要在2014年8-11月递交申请。想获得心怡学院或专科取录,先要了解申请澳洲留学的条件和步骤──早准备,早规划,早成功。居外的留学信息帮到你达成目标。 如何申请澳洲留学系列一:申请学校 如何申请澳洲留学系列二:申请签证 如何申请澳洲留学系列三:如何符合入境要求 如何申请澳洲留学系列四:如何挑选留学中介 盘点澳大利亚留学签证六大类型 出国留学需要什么条件 不同高考成绩不同留学方案 澳大利亚留学硕士申请时间规划 澳大利亚认可的中国学历汇总 澳新南威尔士大学2014年起认可中国高考成绩 澳洲大学留学招生政策更新 雅思成绩至少5分 澳洲华裔学生考大学 如何增加语言竞争力?   四、澳洲留学费用及奖学金制度 早前澳大利亚政府就宣布将改革澳洲学费体制,放开价格管制,新的大学收费体系将适用于那些从2016年申请入学的大学生们。即使新政策还未实施,汇丰银行最新的一份全球报告已经发现,澳洲是全球留学生费用最贵的地方,该国教育比美国和英国还贵。在澳洲留学的总费用,包括学费和生活费,预计在4.2万美元一年。每年,澳洲政府都会专门拨出 2 亿元作为国际学生的奖学金,这成为许多莘莘学子前来感受澳洲教育的独特魅力,从而开创其未来职业生涯提供了更好的机会。 澳大利亚留学生学费及奖学金介绍 澳大利亚帮助锦囊 留学生赴澳生活费 澳洲留学贷款及担保金政策 澳大利亚部分私立学校打算明年提高学费 澳洲留学一年费用大概是多少? 澳洲大学学费上涨不影响在读学生 新政策2016年实施 澳洲驻华使馆:国际生学费不变 澳洲大学学费高昂领先全球   五、澳洲留学生医疗保险 国际学生去澳大利亚留学期间,必须参加由澳大利亚政府指定的海外学生医疗保险。最基本的学生保险必须包括住院、门诊、医疗检查、救护车的费用。如何购买学生保险?参加保险的费用是多少?怎么报销医疗费?居外网为您做详细介绍。 澳洲留学保险 您了解多少? 移民部提醒:澳洲留学必须购买健康保险 澳洲留学生医疗保险参保指南   六、 澳洲留学生活 在来到澳大利亚后,你将与来自150多个不同国家的求学者一起,接受世界一流的教育。在澳大利亚,你会体验到与众不同的教育方式。这种学习风格鼓励创新、提倡创造,培养独立思考。指南的这部分旨在帮助你适应澳大利亚的学习生活,为你提供了有关行前准备及在澳大利亚居住的实用信息,概述了作为一个国际学生的权利和义务。 澳大利亚留学 澳洲生活四大问题介绍 留澳大学生普遍对校园体验感到满意 澳洲留学住哪儿?找到安全区域是关键 留学生租房需小心不法房东 购买澳洲学区房对留学有帮助吗? 澳洲移民及留学生定居习惯大不同 澳大利亚留学毕业后如何申请绿卡   七、澳洲留学打工及毕业就业 在澳求学期间参加工作可以令你的学习生活经历锦上添花。学习期间参加兼职工作可以减轻生活费用负担、积累所学领域的工作经验等。大多数学生签证可允许你在开课期间工作,条件是每两周的工作时数不可超过 40 小时。可是,"毕业等于失业",不仅仅是在国内的观念,澳大利亚大学的毕业生也一直面临就业困难的问题。最新调查数据显示,2013年该国仅有71.3%的应届大学毕业生在毕业后4个月内能找到全职工作,创下20多年来新低。所以越来越多在澳攻读本科的学生学成后会选择回国就业或创业,究其原因,最重要是中国的快速发展和众多国际知名企业的在华投资,让拥有澳洲学位和中国背景的留学生成为非常抢手的人才。 澳洲大学毕业生专业年薪大比拼 海外留学生毕业后留澳可能性增大 悉尼大学文学院为毕业生就业奠定了坚实的基础 澳洲留学打工政策的规定 当心!选错大学 澳洲留学毕业即失业  

在澳洲买房,如何办理房产过户?

Part 1  澳洲房产过户流程 如何在澳洲投资?澳洲房产过户流程 Step 1.买方与房产经纪公司签订购房协议书,并支付2000-5000澳元订金(亦为意向金),房产经纪公司会提供收据。 Step 2.在10天内,买方聘请的澳洲房产律师会为买方讲解澳洲房产购房合同,合同为全英文版,澳洲房产律师会对合同加以说明,提出专业意见,充分保护买家利益后签约,签约的同时签订律师代理协议,并付支付律师代理费(澳元),一般为700澳币左右。  Step 3. 5-7天后,买方须从银行汇出10%的首期房款至买方的代理律师账户,律师确认无误后,再存入卖方律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”中,待卖方律师收到首期款后,凭公司收据将2000-5000澳元订金退还给买方。  Step 4.律师将买房合同交至开发商签字认可。  Step 5.澳洲房产交房时间:如果是现房,42天交房。如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。  Step 6.房屋完工后:发展商持3项法律文件:a.持牌测量师发放合格证书(p.c.c)(practicalcompletion certificate) b. 政府验收检查合格证书(c.c)(codeof compliance) c. 房屋产权证书(c.t)(certificateof title)卖方律师发出正式通知信给买方律师,通知楼已完工。(settlement)。买家律师收到通知后,买家律师办理产权证,将房款转入发展商帐户。发展商收到全部房款,购房手续完成。  Step 7.付款方式:将尾款的90%(贷款和现金根据购房者的现金流而定),加剩余的50%律师代理费交至买方律师信托银行帐号,并缴相应的物业印花税。购买完成。   Part 2 房屋过户前,要准备多少的资金? 在澳大利亚买房除了支付房价外,还有其他很多需要支付的费用。大多购房者都希望在房屋正式交割前,过户律师能给予明确的金额以做好充足的准备。那么在澳洲购房有哪些隐形成本呢?这些零碎的费用又到底是如何计算的呢? 除了房屋的交易价格,在澳洲购房所需要支付的费用主要有以下一些: 点击查看各州最新的印花税:维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州、西澳洲 相关阅读:澳大利亚购房成本大解构   Part 3  澳洲房产过户常见问题Q&A 1、在澳洲房产交易中,什么是Settlement? 就是正式过户。当天买家成为房产的主人。 2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的? 购房合同。 3、哪些情况可以造成Settle不了的? A、买家贷款没有按期审批:买家过失。 B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况:买家或卖家的过失。 C、律师或者过户师的过失:买家或卖家的过失。 D、所购房产正在出租,租客延期交房:卖家过失。 4、Settlement日可以提前么? 可以。只要买卖双方都同意,贷款等手续就绪后,就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。 5、因为买家原因无法Settle,我要赔多少钱? 一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步,因为买家原因造成settlement延期,买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。所以基本买家要尽一切努力保证settlement。 6、因为Vendor的原因无法Settle,Vendor会赔我钱么? 澳洲规则,保证Vendor利益。所以,合同里面一般会写,Vendor可以延期多久Settle而不负法律责任的。 7、Settlemen那天,我需要做什么? Settlemen当天,律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后,律师或者过户师会通知买家:一切搞定,可以到中介那里拿钥匙了。房产就是买家的啦。     本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

办理美国商务和旅游签证(B1 B2)和面签的奥秘

感谢大家选择这个主题,在这个主题里,我将分享一些申请美国商务旅行签证的经验。在这篇文章中,我将采用问题+解答的形式来分别讲述每个方面。 美国商务旅行签证的作用? 对于完全没有办理过美国签证的朋友,需要首先搞清楚,签证、护照的关系。 护照是我国政府发给国民的旅行证件。你在办理签证以前,首先要去当地的公安机关的出入境管理部分申请一本护照,对于绝大多数人来说,你申请的是公民普通护照。而要想去美国商务旅行或者游玩,则需要获得美国签证,美国签证的管理机关是美国国务院(和中国的国务院不同,中国的国务院是行政机构,而美国国务院其实主要负责外事)。美国国务院派驻在中国的分支机构是美国驻中国大使馆(北京)和若干领事馆(成都、上海、广州、沈阳等)。初次办理美国签证,必须去使领馆面谈,除非是儿童、残障人士等极为特别的情况。你得到的签证会被贴在你的护照上。拥有了美国签证,购买了去美国的机票,那么机场才会放行。然而,最终决定你是否能入境美国,在美国机场落地后的边检官员具有决定权。拥有签证,但是边检官员判断你入境的目的和签证不符,或者你有可能在美国滞留,或者别的情形,边检官员有权拒绝入境。不过大家不用过于担心,这个几率非常低。 美国签证分为工作、留学、商务/旅游等很多类型,持有商务/旅游签证可以去美国游玩、商务活动、购物。但是不允许从事任何工作。甚至包括参加有酬劳的培训、演出,有酬劳地帮助照顾亲戚。一般来说,你不需要特别的要求,得到的是10年往返多次的签证,但是这不意味着你可以在美国待10年,具体允许你在美国每次停留多久,边检官员会根据你旅行目的的描述和相关材料决定,他们不会卡得很紧,即便你只参加一个2天的会,但是批准你入境30天是非常正常的。不过一般不会超过180天。如果是去开类似展览会那种几个月长度的会,可能需要申请工作签证,具体你应该咨询大使馆。如果是参加学习,则需要留学签证。理论上商务旅游签证可以用于探亲,但是一般来说,年轻的父母入境照顾美国公民身份的小孩,或者探亲的对象是年轻的配偶,那么签证官会怀疑你滞留美国。旅行签证理论上还可以在美国就医,但是孕妇去美国生孩子恐怕不太受美国签证官的待见。如果考虑移民美国,或者正在申请移民美国,也不适合旅行商务签证,而应该选择别的类别。 一些国家和地区允许去美国的人持有美国签证过境这些地区而免办签证/签注。有的允许自由在当地停留活动,比如韩国、中国香港、新加坡,有些允许你转机,比如加拿大。有的干脆免签,比如阿联酋。持有美国签证并不能让你自由进入对美国免签的国家和地区,比如欧盟、日本、加拿大、中国台湾省,如果要去这些国家或者地区,还是需要办理它们的签证。一些美国管辖的领地,比如赛班群岛,对中国是免签证的。去那里不需要申请美国签证。注意,以上提到的国家地区的政策可能随时变化,以我国外交部和该国驻华使馆的信息为准。 如何办理美国签证,大致流程是什么? 首先要做的,是拥有一本护照。如果你已经有一本护照了,那么要注意护照是否即将过期,或者贴了很多东西,而没有空白的页面。护照本是否有污损、破坏、缺页或者上面有出入一些美国不太喜欢的国家的记录。如果有,最好的办法是申请一本新的护照。虽然美国允许同时携带贴有签证的过期护照(签证本身有效)和一本新的护照入境,但是与其那样,为什么不先办好新的护照呢。 然后你需要拍摄一张2英寸方形的照片,这个照片对图片的尺寸、人像的比例、背景都有比较严格的要求。如果你 DIY 能力比较强,可以按照网上的格式自己制作。如果没有把握,还是去照相馆拍。我第一次是去照相馆弄的,然后就学会了,所以第二次就自己搞了。注意,背景必须是白的,你拍摄的时候最好对着纯绿色或者白色的墙拍摄,然后用 PS 的套索工具将背景选定,删除。最后用模糊工具把头发边缘的毛糙去掉即可。如果你的头发会遮住眼睛耳朵或者佩戴了什么装饰物,这些在拍照前都需要去掉。头发要整理好,或者剪掉一些。照片绝对不要过分地 PS,如美容、整形,按照我的经验,去掉背景和模糊处理头发边缘这是没有太大问题的。去照相馆拍照,记得带上一个 U 盘,因为照片需要上传电子版。事实上纸版有时候都用不上,但是我还是建议你保留2张带去面谈,这样比较保险。也许照相馆会通过微信或者邮件传给你,但是你最好当场就看下,检查下,如果没有得到正确的电子版,基本就白忙了。 然后需要去美国国务院的全球旅行网站填写 DS160 申请表。这是最最关键的一步。签证官是否批准你的签证,80%的因素都在这表格上体现出来了。 特别注意,在进行这一步以前,最好在你的计算机上安装一款虚拟打印机。Windows 8 以上自带了 XPS 打印机,安装了 Office 或者 Acrobat 之类的软件,也会有虚拟打印机。你可以打开控制面板 -> 打印机看下,如果没有 PDF 或者 XPS 打印机,自己安装一个,推荐一款第三方的:PDFFactory,注意这是一个共享软件,不过网上有注册码。无论什么虚拟打印机,你都需要试验下,比如打开 Word 软件,随便输入点什么,然后打印,打印的时候打印机选择虚拟打印机,确定。看是不是能生成一个 PDF 或者 XPS 文档,并且里面的内容和你要打印的一样。 这个表格是英文的,但是有中文的翻译。而回答必须用英文进行。大部分情况下,你只要填写数字、姓名、地名之类非常简单的英文,或者选择 Yes、No 之类。只有两三个问题需要用整句回答,比如你的工作职责和你的旅行目的。回答所有问题都不能草率,一定要把问题看清楚了,然后回答,回答后要检查一下。大体上中文的翻译是正确的,但是有些地方翻译得并不符合中国人一般的表达习惯,所以不小心就会误解问题,为了防止理解错误,最好英文原文的问题和中文的翻译都看一遍,先看原文,再看中文。问题非常多,每一页回答完毕,会有一个按钮提示保存表单到你的电脑上。你保存下,然后如果此时网络中断或者电脑死机,可以再次打开网站上传回去,不需要重新填写。但是记住两点,一是,一开始会问你几个机密问题,这些是验证你上传的表单用的,如果这些问题的答案不知道,那么就没办法恢复表单了。另一个是,虽然可以恢复表单,不需要重新填写,但是这种情况一旦发生,还是需要从表格的开头检查下,是不是每个表单都恢复正确了,有没有遗漏。防止漏填或者错误。 当你填写完成表单。最好再完整检查下,特别是你英文不好的话,最好请英文好的朋友把把关。此时再确认下,之前提到的虚拟打印机是否装好。 检查完毕以后,就提交表单。这时候会出现一个确认页面,包括了所有你填写的表单的内容,以及一个 DS160 确认页。为什么要装虚拟打印机呢?因为这个时候,你可以用虚拟打印机打印完整的确认页存档。一旦你关闭了网页,你将再也看不到你当时是怎么填写的表格了。而存档后的 PDF,或者 XPS,你可以方便地随时调看或者打印多个拷贝。当你去面谈的时候,可能距你填表已经过去很多天了,到时候如果紧张又忘记填写了什么,就很尴尬了,再也没机会调出来了。如果此时又发现填写错误,那么只好重新填写一份新的申请表,而不能修改了。所以填表的时候请慎重。而且,所有提交的表格都会被存档,不排除签证官会找来看。所以,你修改的内容如果是笔误还好,如果是明显地乱改,这次填写收入8000,一想不对,再填个12000,不行,再写个10000。或者教育经历这次这么写,下次那么写,就难免给人感觉有编造的嫌疑。所以填写的时候就要谨慎,少修改。 填写完申请表,下面就是交费,一般是去中信银行交费。签证费在1000元左右,根据汇率会波动。对于所在地没有使领馆的人来说,中信银行还负责收取大使馆发来的带有签证的护照本,然后你去中信银行去拿。所以要选择一个比较近的网点,方便自己。交费的时候需要提供 DS160 表格的编号。也就是从这个时候开始,你真正不能修改表格的内容了,否则你的钱就白交了。无论你是否去面谈,或者是否给你发放签证,都没有退款。交款后,凭借收据编号,再次进入网站,可以安排面谈的时间。你需要比面谈的时间提早1小时到达大使馆。事实上由于人多,这个时间到达的时候,你应该在大使馆里排队等候面谈。如果是从外地赶来面谈,一定要注意考虑火车飞机的到达出发时刻,留出充裕的时间,以免耽误。 如果不出意外,你能约到的最早的面谈时间大约是3个工作日以后,但是可能时段不是很好,4、5天左右,那么基本上可以选择自己满意的任意的时段。但是实际上出现意外的可能性还是有的,比如大使馆装修、赶上美国或者中国的假期、旺季、系统故障造成的积压等等。虽然说美国大使馆有领区一说,但是其实面谈选择哪个使领馆都是可以的。如果上海人多,不妨试试北京广州,虽然对你来说路上远一些,但是也许可以更快约到面谈。 在你定好了面谈的日期后,到达面谈的日期前,日期和时段都是可以重新改的,如果你有事,需要调整,那么可以去修改,不过要注意,临近的日期可能因为已经订满了,所以你需要往后延期好几天。当然如果运气很好,正好有别人取消了,你抢到当天的别的时段,也有可能。这意味着,如果你不确定你的行程,我的建议是赶早不赶迟。 面谈的当天,需要提前1小时左右到达,这是为了应付任何情况的保险措施。一般来说,你很可能需要找一个稳妥的地方寄存物品,比如手机。如果时间仓促,很容易来不及。但是实际上,一般提前30分钟左右才会让你进入使馆。进入使馆后需要安检、然后是排队。第一次去的人可能会被排队的场面吓到,当你好不容易排了一个队,进入下一个门,以为就是面谈了,其实那还是在排队。第一次遇到一个窗口,那是第一个环节,录入指纹,不是面谈,不要紧张。之后才是等待面谈。面谈类似银行的窗口,不过人是站着的,一个问完,下一个上。每个人只需要几分钟。不要想成是面试,进入一个小房间,坐下,聊半天。其实过程是很简单的。 如果你面谈通过,那么使馆的签证官会收走你的护照。签证贴好了会邮寄到你当初缴费的中信银行,然后去取就可以了。这一般需要7~10天的时间(3~5个工作日左右签发,2~3天快递)。如果你面谈不通过,那么会当场退还护照,并且发给你一张英文写的白纸,上面是拒签的原因。原因不是具体的,基本就是:无法证明你有牢固的约束力,也就是不会滞留美国;你申请的签证类型和目的不符,还有别的几条,但是被勾选都非常罕见。 总结下,从你开始申请签证到拿到它,需要两个星期以上的时间。如果你还需要办理护照,则需要额外的一个星期。 什么情况会被拒签,我的情况能拿到签证么? 拒签的原因前面说了,主要有两大类。 第一类为无法证明你有牢固的约束力,也就是不会滞留美国。 每一个签证申请人,首先会被假定具有移民倾向,然后需要你通过自己举证来排除这个嫌疑。能够证明你有牢固约束力的方面有:你有稳固的家庭,你有稳定的工作,你在国内有稳固的社会关系,你有不动产,你有良好的(前往发达国家,或者很多国家的)出境记录等等。为什么说 DS160 表很重要,因为你的家庭情况、工作、收入、出境记录都在上面填写过了。 第二类为你申请的签证类型和目的不符。这又分为两种情况,第一是你根本搞错了你申请的签证的类型,前面说了,工作、留学等不可以申请商务旅行签证的。另一个是,你的目的被怀疑了。比如说你刚刚毕业、入职,去参加一个听上去级别非常高的会。你的旅行计划明显不合理。比如去一个听上去不是风景名胜的地方旅游,一待就是一个月。你英文很差,你参加会议的角色是总经理的翻译等等,总之就是各种不合理。 请注意这两大类别,前者的约束力不是 and 的关系,比如又有稳固的婚姻家庭,又有高收入,又有出境记录。而是 or 的关系。如果你能有一条比较有说服力,那么就可以了。而后者,你需要一个整体上的合理,如果整个旅行的目的在逻辑上讲不通,那么无论哪个环节,都可能被拒签。 除了以上两大类,还有哪些情况容易被拒?请注意,对于约束力的证明,不是一刀切,比如收入4000的,省吃俭用大半年去美国玩一次也不是不可能。虽然不像收入14000的,绝对有约束力。那么前者是处在临界的状态。此时一些比较微妙的因素可能就起作用了,比如说你的地域,你的亲属是否有滞留美国的问题,你是否是一个热爱旅游的人,你首次去美国玩的地方是不是那种我只去美国1次,必须先去的地方等等。一些特殊的人士可能被拒,比如说有不良的出境记录的人,上次去美国没有按时离开的人。出于一些政治因素,那些研究敏感技术和拥有敏感职业的人,比如研究武器、高技术材料、在国营企业担任某些特殊的职务的人都属于这个范畴。 签证那天带什么材料? 我建议,特别是从外地来的朋友,要带一个大一些的背包,里面放两个透明的,带有塑料拉链的文件袋。为什么呢?因为大使馆不允许你携带任何东西进入,包括钱包、钥匙、有录音录像记录功能的电子产品,以及饮料、食物。甚至不允许携带任何不透明的文件袋、文件夹进入。还有金属拉链的文件袋,也不能带入。你需要把所有当天要用到的东西全部放入包里。为什么要两个文件袋,我建议所有的原件都放在一个袋子里,其他材料都放在另一个,有的环节只需要打开其他材料的带子,避免把原件丢失。所有带去的材料,事先都应该扫描或者拍照好,做成一个电子版,一份放在家里,一份放在 U 盘里随身携带,万一需要,可以打印。万一丢失,有复印件也可以把麻烦降低到最小。就不要放在网上了,因为都是敏感的个人资料。 存包应该选择正规的店。北京大使馆对面是有存包的店的。他们有起码的带锁的柜子,并且取包都是工作人员去取,而不是顾客自己动手。不要放在那种随意堆放,自己去拿的报摊之类的地方,更不要交给开着面包车的“存包点”。 所带的材料分为两类,一个是必须的材料,比如 DS160 确认页,带有条码。这个建议用激光打印机清晰打印,打印两份,条码不要折叠,防止扫不出来。以及护照本千万不要忘记。最好还有之前说的纸版的照片,户口本原件等。另一些要结合你的填表,比如说能证明你收入属实的是完税证明或者银行流水。证明你职位的公司开具的有公章的证明和公司执照的复印件。证明你婚姻关系的结婚证。证明你开会目的的邀请函等等。对于感觉约束力还不够的,有自己名字的房产证也是很有用的。还有车本,同样要求是你自己名下的。(那么我5000块钱买来的二手桑塔纳行不行?这个……)自由职业者,可以拿出一些你的作品的介绍或者照片,对你工作完整地介绍等等,使得签证官相信你作为自由职业者,和你描述的收入、职业是匹配的。如果你有很多出国的经历,而又换了新护照,原来的护照也应该带着。有些材料,当然你可以带着,而且建议你不怕多带,就怕少带。但是要有个认识,它们可能不是非常管用。比如说写着父母甚至亲戚名字的房产证,银行存款证明,不知名的小公司开出的,没有其他旁证的证明文件等等。因为这些材料的作假成本太低了。如果公司本身不是很知名,最好有公司的相关介绍网页截图、产品彩页,以便证明这个公司不像是空壳的。如果有可能,尽量携带原件和一份复印件。 面谈要注意什么?我是不是要说英文? 其实面谈要放松,要大致理解签证官的思路。一般有这么几个情况,一个是签证官认为你的材料 OK,那么他会随便问你几个问题,一方面是例行公事,一方面看看你说的和材料写的是不是一样。最有可能被问到的问题是,你去美国的目的和行程安排,也许他心情好,会问问你的工作,和你聊聊,当然一般人多,可能不会细问。这种情况,签证官心里是默认你通过的。 另一个情况,你的材料他看了觉得约束力不足,或者怀疑你的行程不合理。但是只是稍微地怀疑,期待你说清楚,补充他要的信息就 OK。这种情况的关键是,要正确领悟他需要你提供什么信息,他怀疑的是什么。首先要判断他怀疑的是约束力还是旅行目的。如果是前者,就要有针对性地解释清楚。比如说,面试的问你工作,你如果是自由职业者,或者是因为什么原因短暂离职,都要交待清楚。如果签证官问你收入,而你的收入是3000。那么我觉得他更多的不是怀疑你收入造假,而是你收入偏低为什么想到去美国玩。这个时候就不是去慌忙递上银行流水,而是应该说说你去旅游的真实目的。反之,如果你是小城市的一个刚入职的工人,收入3万,那么你则应该解释下,你的确有这么高的收入,递上流水和完税证明,然后说你们这个行业现在是很好滴。有点小钱钱所以要出去看看。如果你是参加商务会议,你需要把这个会议的内容、形式、举办方是什么来历,你在会议里干嘛的,说清楚。美方出具的邀请函非常重要。特别是你的公司、行业和职务是否和你的会议吻合。 最后一种情况,签证官主观上就不想让你通过。这种动机来自他非常怀疑你有移民倾向,你的材料从客观上根本就不行,或者感觉你的材料严重有问题。我想这种情况首先你要坦然面对,另一个是要搞清楚到底哪里出现了问题,下次申请不能犯同样的错误。 绝对不要故意隐瞒和欺骗签证官。那样会让事情更糟糕。西方人的思维是比较不同的。他们非常重视信用。这使得他们走两个极端。一旦他觉得你信用 OK,他甚至会无条件相信你说的一切,但是他一旦觉得你说了谎,那么他会彻底不相信你的一切。也不要存在侥幸心理,他们有渠道可以调查到一般人找不到的非公开的信息。 至于你说不说英文,主要看两点,一个是你的角色是不是需要说英文。如果你的英文不好,不要声称去当“翻译”。但是旅游其实无所谓。美国人见多了中国的土豪,不会一句英语照样能买买买。他们可不希望错过这样的人。如果你英文不好,你可以事先将常见的对答背下。遇到不会说的,就还是说中文。签证官都会中文。英语不好不要临场即兴发挥,那样说错了或者误会了,反倒糟糕。另外,说中文要注意,语速放慢、吐字清晰、不要用方言、不要用高深的词汇,签证官的中文其实也不是很好,不要给他们造成理解的困难。即便一些人看上去是亚裔,但是未必是华人,或者中文普通话未必好。 网上看到很多人分享的签证经历,还有很多签证代理,这些有帮助么? 网上的分享我当初看了许多,但是发现未必靠谱。首先,它不能作为你对签证概率高低的判断依据。你用关键字“美国签证 拒签”搜索,找到很多,看了以后觉得没有信心了。其实不必如此,美国签证的整体过签率在90%以上,甚至据说现在能到95%。我在等待面签的过程中,看到的也是大多数人顺利通过的。绝大多数普普通通通过的人,以及那些明显会被拒签的人,并不会在签证完后跑到网上分享,也没什么可以分享的。所以你看到的,似乎都是好像条件不错,怎么被拒的案例。不但如此,网上的分享有些也不客观。一个人主观介绍他的情况,比如我们老板,有两套房,还被拒签了。他拒签的真实原因是什么,这个人知道么?也许是别的地方的问题呢?即便是分享自己的经历,他说的情况就是全部的事实了吗?也未必。还有一些道听途说的,什么面试官心情不好就随便把人拒的,更不知道在传播的过程中,事实走样了多少。 再说说有很多签证代理,他们有几种模式,一种是代办签证,不通过不收手续费,通过了才收。其实这是一个稳赚不赔的买卖。因为从概率上说,总归有人过,有人不过。而他实际上不用做任何事情(其实他也干预不了什么),只要找来足够多的人,你通过了,他说是他的功劳,这个钱白赚。如果你不通过,那么是你实在不行,我们一分钱不要你的。其实他们也没做什么。还有一个模式,就是他们的确帮助你做了一些事。比如填表,甚至出具一些材料。但是这个存在这么几个风险。首先,他们填写的表,很多内容你不知道,或者违背了你的意愿,到时候你面试的时候对不上,让人怀疑你材料做假。另一个,他们往往通过一些皮包公司专门出具假的材料,可能你一时拿到了签证,感觉很爽。但是一旦某个他们办的顾客出现了不好的记录,或者皮包公司出现了问题,美国政府保不齐会追查关联的其他签证申请人。导致你无辜连坐,受到波及。可能到手的签证被注销,或者下次进入黑名单,很难再签证了。 如果非要选择,大的旅行社的团签,作为旅游行程的一部分,可以考虑。但是旅行社本身不组织旅游,只是代办签证,那么要小心,可能是挂羊头卖狗肉的情况。 什么是行政审核? 当你被告知签证通过,这时候登录网站查询,会看到:administrative processing,一般来说这不是真的有行政审核,你的签证几天后会变成 issued,不必担心。如果你是特殊行业科技人员、政府官员等,或者在办理签证的时候被告知需要补充材料,那么才可能是真的行政审核,那么需要咨询使馆,提交补充材料,并且等待大约几周或者更久。 我的分享就是这些,最后希望大家都能如愿办理到美国签证。 附:签证照片规格 签证样张

澳洲 | 在澳洲“以房养学”,父母与孩子如何联名买房?

购买澳房,问及最多的除了价格税贷、地域环境、发展趋势外,联名购房也成为越来越多购房者关心的问题。因此,本期的《土地法专栏》邀请拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师来解析澳洲联名购房。 实务中,许多律所客户或朋友都会在购房时询问以谁的名义作为产权人最合适:自己一个人的名字,配偶的名字还是孩子的名字呢?其实在澳大利亚完善的土地法和财产法体制下,联名购房是一个非常灵活的购房方式,可以是夫妻联名,夫妻一方与孩子联名,也可以是夫妻与孩子三人联名。 共同共有 - Joint Tenancy 在联名购房时,除非购房者作出特别声明,一般都会按照共同共有来签订购房合同。 特点: “不分你我”:所有购房者共同拥有该房产,即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。 “生还原则”(Principle of Survivorship):共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦,也少了很多法律的手续。如果其中一方过世,则其名下原有的权益便自动归其余还在生的一方。 缺点: 如果其中一方想要把房产的产权租、售给第三方,则需要得到另一联名者的同意。 如果当初买房的时候其中一方支付了比较多的首付,但是买房之后拥有产权的形式是共同共有,那么对于房子的产权拥有就是50/50的比例。一般来说,即使将来卖掉房子的收益,也必须是以50/50的比例去分配。 案例解析:王大哥和王大嫂以共同共有联名购房,则王大哥和王大嫂各自拥有该房产50%的所有权。如果王大哥去世,则其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂所有,即王大嫂成为唯一的业主。 如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有联名购房,则三人各自拥有该房产33.3%所有权,如果王大哥过世,其名下的所有权自动且立刻归为王大嫂和小王所有,即王大嫂和小王各占该物业的50%所有权。 按份共有 - Tenancy in Common 特点: “比例分你我”:与上述共同共有不同的是,购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。 “自由分配”:联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下,较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。 “出资不同“的首选:如果在最初购买这个房子的时候,双方所支付的首付是不一样的话,那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。 缺点: 购房者一方有权利将期所拥有的房屋产权卖给任何一个人,即使另外一方不同意也必须遵循。 如果果联名者一方过世,房子不会自动转到另外一个人的名下,而是需要按照遗嘱来进行分配,法律手续较共同共有会相对繁琐。 案例解析: 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有联名购买房产,并决定出资最多的王大哥占该物业50%的利益,王大嫂占30%,小王占20%。如果王大嫂过世,则其名下这50%的利益可以作为遗产由其顺位继承人依《继承法》全权继承,而不是自动按25%与25%分配给王大嫂和小王。 总结: 如果买家决定以联名的方式买房,无论是共同共有(Joint Tenancy)还是按份共有(Tenancy in Common),均需要在购房合同上将所有买家的名字列明,包括联名方式。在缴纳印花税、房产过户转让以及向土地局登记买家的产权时,都需要列明联名买房的方式及比例。因此,在签订购房合同时,联名者就需要将自己的联名方式及比例分配告知律师,由律师建议买家最合适其情况的联名方式。   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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