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辣招全撤按揭松 信心恢复胜预期
上周，财政司司长陈茂波宣布楼市辣招全面取消，市场原本也有不少人估计可能会保留额外印花税，一方面防炒风，另一方面担心这会令8万多个单位变成随时可以推出市场，令放盘量大增为楼市添加压力。 但财政司司长表示，根据去年由三年改两年的经验，相信机会不高！ 令人感到惊喜的不只是全面撤辣，而是金管局全力配合，同时放宽按揭，$3000万以下住宅物业都可以从银行按揭达到70%，压力测试也取消了，可谓锦上添花。 财政司司长在记者会上表示，一旦措施没有成效，将会继续出招，全力挽救楼市，显出政府对救市的决心！ 另一个重要的政策，政府决定优先发展北部都会区，而明日大屿则会延迟，暂时不会动工填海。有评论甚至认为明日大屿最终都会消失，无论如何未来的新增土地将会减少。 此外，未来一年的土地出售计划将主要推出一些优质地块，地理位置优越，流标的可能性较低，开发商也不会承受太大的资金压力。 在新房定价方面，也不太可能出现大幅度的降价。 政府从上次未能达到预期效果的教训中吸取经验，这次可以说是采取了更为有力的措施，旨在恢复市场对房地产的信心，效果将会立竿见影！ 撤辣首四天，一手新盘的尾货已经售出超过200宗，而周日开售的长沙湾新盘共有138单位，吸引了大量购房者，售楼处人潮涌动，预计能够一举清空库存。加上其他尾货，预计周日将售出超过300单位。 此外，新盘也再次吸引到了大宗购买者的关注，例如在红磡一个新盘，有一位购房者一口气购买了十个单位，而在西营盘也有购房者一次性购买了六个单位。 据了解，这些购房者多利用有限公司购买，只需支付较低的首期款，并利用长达720天的成交期。由于是现楼，还可以出租，实际支付仅相当于楼价的4%就可以持有两年，相当于购入了两年期权，期间还能够转售，风险低回报高，成功吸引了投机者的眼球。 另外，根据同事反映，在新盘的售楼处，说普通话的买家比说广东话的更多，国内买家似乎对新政策更受落，国内流行的社交媒体也有大幅报导。 过去十多年国内人的财富累积了不少，若能成功启动这群买家的购买力，香港楼市又再有一番新景象！
抗压能力靠累积 企业个人都要识
相信大家都有听过「压力测试」，在申请楼宇按揭时，银行必须假设利率加高三厘，在供款相应提高的情景下，买家是否仍有足够的供款能力。除了个人之外，其实企业也必需进行「压力测试」，量度一下自己的「抗压能力」。 有一些压力来源是可以预先估计到，利率增加只是一例，经济衰弱来临，消费型的生意自然受影响；原料涨价直接影响企业的盈利，也是意料得到！但有一些压力来源可能是无法事前预计，就例如今次COVID令全球不少企业都面临很大的压力，企业又应该如何作出准备？ 本周是五一黄金周，国内游客回复，大量游客令企业生意滔滔，有听说单单是酒店房间都已经涨价一倍，但对于未能坚持至今天，已经关门的商店、餐厅或旅行社，却是无福消受了！又例如刚刚公布新一年的米芝莲得主，新获一星的餐厅叠囍居却在同一天结业，如果他有能力挨多一段时间，结局可能又不一样。 抗压能力强在企业层面不外乎两个情况，第一种就是财政实力强，即是大把钱不怕蚀，三年疫情月月蚀、年年蚀都可以挨下去！当然这类公司相信并不少，也不知蚀到何年知月。无可否认，如果企业财政薄弱，短期一年半载的逆景，随时可以摧毁他们！ 另外一种情况，就是企业的应变能力，遇到困难市场改变亦不会墨守成规，餐厅不能堂食，可以做外卖；私房菜没有客人光临，就改做到会；客户消费能力减弱就改做两餸饭！当然敏锐的适应能力，不可能无缘无故就能拥有，通常都是以一次一次小改变，慢慢磨练出来。这种「抗压能力」不单企业独有，个人也必需具备，在数十年的岁月里必定有经过起落，一遇逆景就放弃，永远无法建立信心及能力去挑战更大、更高、更难的目标。 不少父母对其小朋友百般呵护，每一件事都替其绸缪，其至越俎代庖，会打击及担搁小朋友的自信心建立，也令小朋友的「抗压能力」变得虚弱，无法自己渡过逆境，建立人生应该有的「抗压能力」
中央楼市政策转向 特区政府莫犹疑
上周中央政治局会议公布了下半年的经济政策方向，以往一再强调的「房住不炒」消失了！取而代之的是「适时调整优化房地产政策」。 「房住不炒」这口号在2016年首次提出，之后自2019年起，每年的政治局会议都有此声明，今次消失是明确向市场表明中央政策正由压抑楼市转向支持楼市。 中央过往的楼市控制措施五花八门，限贷、限购、限价，每个城市都有所不同，当然以一线城市最为严格。用香港的术语，即是用不同的楼市辣招去压抑楼市。内地政府放宽的背景，其中一个主要原因是经济不佳，自新冠疫情消退，经济没有像预期一般有强劲的复苏！房地产业能带动上下游的很多产业，包括工程、装修、建材、家具、家电、房贷等等，房地产兴旺必定能更有效带动经济！ 其实内地经济欠佳，香港的金融及贸易生意也是乏善可陈，不少中小企老板正面对极为艰难的营商环境，加上物业价格下跌，正好为银行「落雨收遮」提供最佳借口，房价下跌不单是地产商或地产代理的事，而是整个社会的事！ 特区政策也应该紧随中央步伐「适时优化」政策，笔者认同要保留部份辣招，以防止投机炒卖，但针对上车客、换楼客及投资者的措施，却有可调整的空间。过去特区也曾推出林郑Plan、波叔Plan等等，对上车客的照顾较多，但仍有可改善之处，例如可以延长政府对居屋的担保期，令白居二买家继续得到银行提供较优厚的贷款条件。至于换楼客，15%的预缴税费及二层物业的压力测试都大大减低换楼的可行性！结果，发展商为了卖楼，又直接向换楼业主提供贷款，免压力测试，九成按揭，甚至定期按揭，花样百出，当然这些都是二手业主无法提供。政府的辣招令交易倾向于一手，又是合理及健康吗？ 在香港买楼自住，落地生根，对「留人才」是最有效的手段，是特区政府「重中之重」的任务。至于「买楼投资」就要支付15%的从价印花税，然而租金回报只率只有2-3%，高昂的税费自然扼杀买楼收租的投资意欲！可以想像可供出租的物业会在市场上变得越来越少！疫情期间还有不少外国专才因疫情而离港，今天都纷纷回流。由于笔者居住于清水湾一个小区，当中十间屋有八间都是外国人居住，在疫情高涨时有五间都是吉的，今天已经住满回流的外国人，再没有吉屋了！每月租金也逆市不断上升，一旦更多「专才」到港，一屋难求的情况可以预测。 笔者建议特区政府也考虑尽快调整辣招，在高息的大背景下，正是减辣的好时机，估计对楼价的刺激有限，反而更能让房地产回复活力，健康发展，推动内部消费对重推香港的经济相信是重要的一步！
海外买家日本房产按揭及贷款详细指南｜居外专栏
2014年，前日本首相安倍晋三第二度成为首相后，实行三支箭经济成长政策。日圆下跌，吸引外资，发展旅游业的同时，华人也开始留意和投资日本房地产。投资房产时一般都会跟银行做房贷，以减低首付资金。但传统而保守的日本银行，一般不做房贷给海外投资者，当网上搜查”海外人日本房产按揭”，大都发现关于日本房产按揭的资料都是供在日海外国籍人士参考。例如：https://japanlifesupport.com/ch/tokushu/homeloan.html。相信绝大部份海外的日本房产投资者都只用现金，可能只有不到10%的海外投资者能够利用日本银行做到按揭杠杆投资。 即使有10% 的海外投资者成功申请到按揭，但申请条件严格，要求高。能符合申请者为数不多。也因如些，本文针对非日本居民的投资者如何做按揭作详细讲解。 【本文大纲】 金融机构与国籍身份要求 按揭审批条件 按揭中的资产审批 金融机构限制 一表看清 金融机构贷款比较 金融机构与国籍身份要求 日本当地和海外都有金融机构能接受海外国籍投资者做房贷按揭。 日本金融机构 日本金融机构需要遵守当地法律。银行方面，现时基本只有中资银行可向中国国籍及香 港居民的个人投资者做房贷按揭。中国台湾人则可向 Tokyo Star 或兆丰国际提出申请。Tokyo Star 提供的利率应该是众多银行中最低，大概是2.5%～3.5%，其他约3～4%。 此外，当地也有一间财务公司 SPF 能为中国香港个人申请者提供房贷。如中国内地或中国澳门投资者考虑以日本法人名义申请的话，SPF也可以对日本法人进行贷款。留意是SPF 不会向中国内地及澳门个人投资者直接进行贷款。 海外金融机构 海外金融机构就有两间可提供日本房产贷款。PropCap 和 Orix(Asia) 都是中国香港登记财务公司，不受日本的银行法律规管，所以审查条件比较宽松和适合中国香港人处事习惯。Orix(Asia) 只接受中国香港永久居民的个人和法人投资者按揭贷款申请，居住中国香港的外国人并不接受申请。PropCap 则利用金融科技，更灵活可向不同国籍人士，无论以个人或法人身份，身处哪个国家，都可向申请人提供房产资金安排。 审批条件 1. 贷款房产类型要求 房产主要分两大类：住宅和商业。银行对每一间房产和类型评价不一，贷款的积极性也不一样。住宅房在银行心目中是代表收入稳定，租客走租机会低，租客周转期 （Turnover）小，所以风险比较少。曾经见过不少实例，租金越低的房产房，租客搬出搬入反而机会（Turnover）越高。所以也不太建议投资房产价低的房产，因管理，支出成本占租金比例高，结果变相实际回报很低。 基本上所有银行都能对住宅作贷款。中银则不对商铺，写字房产，宾馆等的商业房地产作贷款。Orix (Asia) 虽接受商业房产的贷款申请，但对房产宇审查也比较严格，例如对租客的生意种类有规定。风俗事业，餐厅，宾馆等行业一般都不批，港人最喜欢投资的民宿也不包括在内。 2. 有规模的管理公司 除了房产种类以外，银行对租务和资产管理公司也有要求。房产是固定资产，如果管理质素不好，资产的价值就有机会下跌。这点对住开公寓式单位的中国香港人来说，未必太了解。因为香港的住宅大厦一般已有管理公司负责，租客也会直接存入业主帐户。由于房产在日本，海外业主不能参与日常管理上业务，因此银行只相信信誉良好的管理公司来管理它们贷款抵押品，它们才敢放贷。如果帮你管理的是中国香港小型管理公司，一般银行都不太愿意批房贷给你。 资产审批 如果你已购买或准备投资的房产符合以上银行的规定的话，先恭喜你，因为你已经可以准备填写申请表。 银行进行审查时会计算你的还款能力，一般重视工资比资产多，日本中银就只会计算工资。因此，如果你是公务员、老师之类，有稳定固定收入的一般比较容易批出。如果你是自雇人仕或投资收入高的申请者可利用Orix (Asia) 及PropCap会相对比较容易。 日本银行协会没有规定要做压力测试（Stress Test），所以没有一定的审批基准，各银行可按自己的要求去审批。而一般向银行和 Orix (Asia) 申请时间需时6～8个星期，PropCap 则在4星期内可完成审批。 金融机构限制 除了以上的几点外，投资者也需要明白申请日本房产按揭时，金融机构的其他限制。 银行办理一单申请时的一般手续是审查贷款人背景和收入证明，调查抵押房产的产权，状况和市价等。基本上，无论房产的房产价是高还是低，银行花的工夫和时间都差不多，所以银行会倾向选择做大金额而不做小金额的申请。结果，借款金额越大，越容易找到贷款。 亚洲投资者最常买的一种日本房产是大约几十万人民币一间的公寓式单位，也因房产价太低没有银行愿意做贷款。房产价低的原因有二： 房产龄太旧，最少都35年以上 面积太小，18平方米或以下 许多在8、90年代日本经济泡沫时，兴建的单位都只有14平方米。刚刚可停泊一辆Telsa。这种迷你房产就是中国香港纳米房产的初型。现在许多地区政府已立法不准起这种纳米房产。最少面积需要25平方米或以上。纳米房产已正式成为古董。因总面积细小的关系，浴室面积就更小，用起来非常不便。女生一般都不喜爱租这种单位。因此，租金向下调压力比较大，房价也不会升得太多。碍于不利因数影响，遇上纳米房产时，最好三思是否决定投资。 一表看清 金融机构贷款比较 海外房产融资平台创办人张永达 PropCap日本房产按揭贷款专栏
救经济，撑楼市 撤辣招，莫迟疑
上星期笔者看到信报的社评「辣招税适可而止，主力墙莫轻拆」，文章中指出楼市是支柱产业，等如物业的「主力墙」，一旦让其「凌迟式」崩毁，有机会重演香港1998年至2003年的危机。 大家都知道房地产有很长的产业链，除了直接涉及地产代理、建筑、装修、家具，间接影响银行、律师行等等众多行业，楼价下跌也会带来财富效应，令消费减少。笔者认识不少饮食业老板，也在叫苦连天！银行为了竞争，按揭回赠不断提升，部份更创新高至3%，部份银行则提供大湾区港币按揭，可见生意难做。单看唯一上市代理的业绩，去年已经亏蚀了5亿元，是过去5年盈利的总和，今年首季成绩好转，全港有近13,000宗二手成交，平均每月近4,000宗，比去年第4季平均只有约2,500宗上升了60%，不过踏入4月份，成交又显著回落，估计5月份二手总成交会跌破3,000宗以下。至于传统十个大型屋苑在5月只有94宗成交，过往成交大户沙田第一城5月只有6宗成交，大部份代理相信又回复亏蚀状态，更严重的是这也只是冰山一角，其他相关行业也在面对艰难岁月！ 笔者从前线了解到，不少业主是有能力、有需要换楼的，问题是在「辣招」下变得困难重重。换楼业主若选择先买入新物业进行装修，搬入后才卖出现住物业，在交接上是最方便的，问题是要先付巨额首期外（五成至六成楼价），还要先付15%的「辣招税」，待卖出旧物业才可以退回。 15%税加上首期，绝对不是一个小数目，即使换楼业主有能力负担，银行又会否提供按揭？要通过两个物业一齐供款的压力测试谈何容易，结果只能被迫选择先卖后买，但当楼市淡静，沽出物业已经不容易，又当大家都一齐先沽后买形成沽售压力，令楼价进一步下跌，恶性循环一旦形成，神仙也难救！ 刚好在同一天的信报头版头条，新闻是「内地振经济，研放宽买楼助购车」，内地首季经济明显回升，主要受防疫措施放宽影响，踏入4月后却显著放慢。市场有憧憬中央会加码救楼市，以振经济。在房屋是用来住不是用来炒的框架下，也要想办法为楼市加入动力，否则经济在欠缺「主力墙」下，随时有倒塌危机，经济就更难有起色！ 香港比内地幸运，只要政府检讨一下「辣招」。实施了十多年的「需求管理措施」是一种特效药，固然能够控制短炒投机，防止外来的抢购潮，但也有后遗症，一旦长期服用令物业市场变成一潭死水，经济只会更雪上加霜，也违反当初立例的原意。冀望政府及早行动，检讨及取消不合时宜的「辣招」，令经济重获活力！
疫情、移民、滞胀、战争 楼市淡静，买楼良机？
过去周末两天，十大屋苑成交又回落至十宗以下，中原表示只有七宗，比上周减少6宗，零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事，整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交，是两年半以来的按月新低。 其实，本港物业市场去年非常活跃，成交金额更突破1997年水平，创历史新高，唯主要倚靠成交宗数带动，楼价升幅其实有限！踏入2022年，成交宗数大逆转，连中原施永青，也宣布上半年罕有地录得亏蚀，要节省开支，而且强调成交量不足以支持行内从业员数目，人数可能会减少20-30%，施生更估计2022年下半年情况不会改善太多，预料中原全年都会亏蚀！ 对于广大的置业人士或业主，代理行的盈亏，关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系，而成交量又跟楼价有一定的关系。 2021年，全球主要大城市楼价都大升，主要是QE低息发挥了效果，香港受疫情影响，购买力固然受到一定影响，但移民潮令放盘量大增，缓和了楼价的升幅。去到2022年，除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海战争的阴霾，令购买力进一步减弱，减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。 笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮，发生在97年，当时按揭借款比率是70%，即三成首期，但关键是没有中央借贷资料库，买家可以利用一份的入息证明，向不同银行借款，一个业主有三个物业是很平常的事，但收入并不足够供三个物业，而租金收入大约有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。所以楼市一旦遇到逆转，业主除了沽出物业，别无选择。与今天的情况截然不同，中央资料库加上金管局的压力测试措施，令大部份业主都有足够供款能力。 当今愿意减价出售的二手业主，主要是移民及换楼业主，除非台海真的出现战争情况，上述业主出售的压力有限，跟1997年的情况不可同日而语。笔者再翻查自1981年至今，除了97年的大跌市外，每次不同原因的楼市调整也在10%左右，今次调整自去年中开始大约已跌5%，所以指数上还有5 %左右跌幅。在当今楼市淡静的背景下，遇到业主要移民急让，大家不妨大胆还价，减幅超过10%也非难事，静市随时变成买到笋盘的良机！
活化出租居屋 避免资源浪费
居者有其屋（居屋）是由房屋委员会（房委会）或房屋协会（房协）以折扣价出售给符合资格的买家的物业，折扣幅度通常在30%至50%之间。 因此，每年都吸引大量认购。根据法律规定，业主若要出售或出租此类资助房屋，必须先补缴未支付的地价。 但是，这笔补地价通常高达数百万元，令业主难以负担，也导致居屋的交易量一直低于私人物业，市场上也有不少空置的居屋。为了解决这一问题，政府在2013年推出居屋第二市场，最初仅限于绿表资格，即买家必须已经拥有公屋，并在完成交易后交回公屋。 随后在2017年，计划扩展至白表市场，即买家只需符合购买居屋的资格即可购买，这大大增加了合资格买家的数量。 居屋第二市场的需求显著增加，合资格买家的数量增多，成交活跃，业主因此更容易出售空置的单位。由于绿表买家须直接交还公屋，公屋可以重新分配给轮候人士。 而白表买家的购买则减少了轮候名单中的人数，成功缩短了轮候时间，为其他有需要的人提供了上楼的机会。 居屋第二市场计划活化了买卖机制，受到市场欢迎。每年都有大量超额登记，但由于每年只有5000个白表名额限制，买卖名额若能进一步提升，效果会更佳。 除了出售外，出租也需要进一步活化。最初业主必须先补地价才能出租单位。至2018年，房协推出“未补地价资助出售居屋出租计划”，最初仅允许业主出租单位内的个别睡房，且租客必须是正在轮候公屋的人士。 2019年，房委会也加入此计划，至2021年该计划正式恒常化，并扩展至允许出租整个单位。尽管计划已经优化并放宽，涉及可出租的单位数量超过35万个，但市场上实际通过出租计划租出的单位每年仅有几百宗，效果仍不理想。 其中一个原因是宣传不足，导致不少人误以为出租未补地价的居屋是违法行为。在各大线上讨论区，这类误解也广泛存在。 另一个原因可能是手续繁复，租客必须是登记申请公屋达三年以上的家庭或六年以上的非长者单身居民，而业主则必须拥有业权满10年或以上。由于手续复杂且存在误解，业主和租客常常担心触犯法律，从而忽略了这个合法合规的市场。 大家可以想象一下，只要有10分之1的未补价居屋成功在市场放租，单位数量便可达到35,000个。相比之下，政府大力推广的“过渡性房屋”自2015年发展以来，花了八年时间才推出7000个单位，耗资28亿公款。 如果能简化居屋的出租要求并加强宣传，出租市场一旦活化，更多单位成功租出，将大大减轻劏房户的租金压力，同时也为政府节省一大笔公款。
通胀居高难下 减息步伐暂缓
上周末，美国公布的消费物价指数（CPI）和工业生产价格指数（PPI）均高于市场预期，这导致了对6月份减息可能性的大幅下调。 普遍预期认为，今年美国可能只会进行两次降息，但也有更激进的观点认为，美国下一次调整利率可能是加息而不是减息，这使得人们对利率走势感到困惑不解。 笔者在夏威夷的亲身经历确实反映了美国物价上涨的情况。旅游相关的门票价格近年来普遍上涨了几倍。以恐龙湾和钻石山观景台为例，两年前的入场费分别是7美元和1美元，而现在已分别上涨到了25美元和5美元。 即使在景点内享用便餐，比如大蒜虾饭，在疫情前价格是每份10美元，两年前已上涨至每份14美元，而现在又再次上涨至每份18美元！ 除了旅游相关费用上涨之外，笔者在超市购物时也发现物价相当高昂。夏威夷最著名的农产品之一是木瓜和菠萝，笔者各购买一个，合共需要支付14美元。这些都是本地生产的产品，而对于外来商品，价格更是不言而喻。 除了物价本身之外，美国的消费还涉及其他支出，其中税收是不可避免的。此外，小费也是一个让人吃惊的高额开支。在餐厅用餐，支付15-20%的小费是常规，但即使是买外卖咖啡也需要额外支付1美元到2美元的小费，这使得一杯咖啡的价格高达7美元，贵得令人乍舌！ 另外，在入住酒店时，除了支付房费和税金之外，还可能需要额外支付所谓的休闲设施费。一些酒店会收取26美元，甚至40美元不等的费用，理由是提供了健身房、房内水、夹克、以及上网服务等设施。美国的收费方式多种多样，让人叹为观止！ 笔者向导游先生了解到，目前当地的最低工资是每小时12.5美元，但在服务性行业，要吸引到员工，往往需要支付每小时20美元的工资。 另外，汽油价格也在不断上涨，2020年前每公升的价格不到0.5美元，而现在已经涨至0.9美元/公升。老板面临着不断上升的成本压力，导致物价也在持续上涨，通货膨胀的势头似乎没有逆转的迹象。 美国的通胀问题确实受到多方因素的影响。除了俄乌战争导致油价居高不下外，中美脱钩也减少了美国消费者购买廉价中国商品的机会。在这样的背景下，降息的步伐自然变得更加困难。 然而，考虑到今年是大选年，政策上升的机会依然存在，笔者仍然相信会出现1-2次的降息。至于明年的通胀走势，则需要进一步观察。
BLUE COAST热卖 楼市见曙光
自从二月底彻底取消楼市「辣招」以来，楼市明显活跃起来。尤其是一手房市场，在三月份总成交量达到4,123宗；不过，成交集中在中小型单位上。 三月份成交量最大的楼盘是日出康城的Season Place，共售出540套单位；其次是恒基在深水埗的Belgravia Place，售出410套单位；泰峰位于坪石区，成交324套单位，排名第三。这三个楼盘都以中小型单位为主，售价在700万以下的单位普遍畅销，一旦售价超过1,000万，需求就显得相对疲软。 上周，长实在黄竹坑站推出其上盖物业BLUE COAST，首轮发售422个单位。该物业以大户型为主，起价1,000万，平均售价为1,850万。尽管推出时的平均每平方呎售价为21,968元，相较于同区其他近期楼盘的开盘价有近三成的折扣，此举在市场上造成了不小的震动。 然而，在当前楼市主要以满足刚性需求和自住为主的环境下，对于BLUE COAST能否迅速售罄，市场意见显著分歧。 BLUE COAST首轮发售取得显著成绩，成功售出413个单位，占全部可售单位的98%。此次发售使发展商套现近75亿港元，创下了2013年4月《一手住宅物业销售条例》实施以来，单月成交金额最高的新盘记录。 此盘开售当天，人潮涌动，售楼处人满为患，排队等待登记的买家长龙甚至延伸到了商场外的天桥及对面的港铁站，场面极为壮观。 最值得关注的是大手买家的表现，项目分为F、A及B组。F组主要是购买5至8套单位的买家，共有15组客人登记，其中3组各购买了8套，其余12组各购买了5套，F组总计售出84套，约占总销售量的20%。 前线同事报告，几乎所有F组买家都是普通话使用者，其中一些已持有香港身份证，而另一些则仅持有内地身份证明。A组的买家可购买最多4套单位，此组共售出219套。F组和A组的大手买家共售出303套，占所有可售单位的72%；这两组中，内地客户的比例同样非常高。 由此可见，在「撤辣」政策的影响下，不少国内客纷纷来港寻找合适的房地产投资机会。实际上，全球很多受国内人士欢迎的大城市，都对外国买家征收相关税项：英国为2%，澳大利亚在6%到10%之间，新加坡高达60%，而加拿大的一些热门城市甚至对外国人购房设限。相比之下，香港对外国人购房并没有特别的征税措施，买卖自由且没有限售政策，这样的开放环境无疑极具吸引力。 大手客的表现给我们另一个重要启示：只要价格和份量吸引人，即使平均楼价高达1,850万，也能吸引投资者的眼球，促使他们重新投入楼市投资。这为楼市的发展注入了重要的信心！ 笔者认为，本地的购买力无疑受信心影响，目前尚未完全释放。但只要发展商的存货持续减少，降价促销的压力减轻，市场信心将逐渐恢复。这种情况下，楼市有望展现出一线曙光。
放宽按揭，换楼得益
上周五金管局终于公布其放宽按揭政策的细节，计划的重点应该在银行$1,500万以下的自住住宅按揭放宽至70%。大家要留意这里指的是由银行直接贷款时规限，并不包括经按揭证券公司提供的贷款，$1,000万以下的按揭由60%加至70%，而$1,000万至$1,500万的则由50%加至70%，$1,500万至$3,000万可做60%按揭，超过$3,000万的保持50%按揭。如果采用按揭证券公司的按揭计划，$1,000万以下的仍然是90%，而$1,000万至$1,500万为80%（上限$1,200万），$1,500万至$3,000万上限为70%按揭。 由于市场超过80%都是$1,500万或以下的交易，大家集中讨论对此部份物业的影响，$1,000万以下的上车盘实际得益有限，但$1,000万至$1,500万的中型单位主要是楼换楼市场，则帮助很大。如果采用按保，只需少于20%的首期；而直接同银行贷款，首期也回复辣招前的30%，大大减轻了换楼业主的首期负担，也节省不少保险费！ 市场有不少评论对此万众期待的放宽措施感到失望！邵志尧博士在其Facebook中描述︰增加按揭成数等同信用卡增加你的限额，不等同你可以增加你的还款能力，现在是还款能力出问题，不要聚焦在错的枝节上！其实在高息的背景下，加上经济疲弱、移民增加，港楼的购买力相当弱，即使大幅减辣，楼价也不会受刺激而大幅上升，正如之前政府撤去工商物业的双倍印花税，工商物业的价钱仍然稳定。 笔者以往也多次撰文解释换楼业主除了要支付50%的首期，还要支付15%的从价印花税，又要通过两层物业的银行压力测试，对他们来说难关重重，今次可说是迈向正确的一少步。所以笔者估计，今次放宽按揭会对换楼市场有一定帮助，成交量会稍为上升，但楼价不会因为受太大刺激而上升。也希望政府见到效果，可以放心陆续解除对换楼人士的种种难关！
