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中国富裕层正在日本掀起一股“购房热”。那么,中国人在日本进行房地产投资前回关注一些什么呢?在这里居外为大家整理了一些关于中国人在日本买房前回资讯的10个问题,仅供大家参考。(日本买房有什么条件) 1.日本买房可取得日本籍吗? 以投资经营方式的话,是可以的!有两种方法,一种是以现物出资,看是以物件或现金来设立公司,另一种则是以公司型态取得,也就是成立法人,由股权人身分去做申请。 关于详情细节还是要选择专业的东京不动产专家,为您的需求做最完善规划,让您的资金规画做最安全的投资收益。 2.日本买房议价空间有多少? 东京不动产买卖制度相当完善,价格也相当透明化,不会有漫天开价的混乱状况,对中国人来说,买房子很习惯先从8折开始杀价,但这一招在日本买不动产不仅不管用,还会造成中国人在日本房屋市场的信誉,所以现况许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人。 日本人因为民族性使然,不习惯将价格提高让人来议价,因此投资东京不动产,首先应以投资金额扣除所有费用后,去试算出投报率,再考虑能否接受这样的投报,而非一昧杀价。 3.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利? 日本是一个限制移民的国家,包括投资移民,对外国人的长期居住多持保守政策。为吸引各国富人消费,于 2015年4月实行新的观光促进计划, 60岁以上夫妇、拥有3000万円日币资产的外籍人士,在日本最长居留时间,由每次90天延长到1年,以方便没有永久居留权的外国人,在日本长期逗留。新制度适用与日本签署免签协定的66个国家及地区,将允许配偶陪同,但为了防止非法打工,子女不得一同滞留。日本目前仍存在要求下调年龄限制的声音,在之后会持续进行商讨。 4.日本地震房地产怕不怕? 日本为岛国,所以皆有地震。地震是房东的天敌,但地震之后所酿成的火灾才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂,造成火灾)。关于这点东京不动产会为你筛选实施“新耐震基准”后所建设的物件外,以RC或SRC为主流,并搜寻不会有土壤液化的安全区域物件,并且提供你地震险的相关资讯。(其费用约5年1万多日币) 5.为何买新不如买旧? 在日本买房,如果是站在出租的角度,旧的房子房价较低,但因为出租的租金没有比新屋低,相对的租金投报率就高许多。 其实买旧一点的东京不动产物件,反而有好处,一般住宅用大楼的耐用年数约为60年,实际效用年限为47年左右,所以房龄久的房子,可能会面临重建的可能,建筑费用就是从我们每月所缴纳的修缮基金提拨,不足的部分再由持有户数的屋主去做分担,因此您可重获一间全新的房屋,这时您要卖出或出租都会价格更高,获利更多。 6.日本购屋该挑哪一些区域? 在投入日本房地产之前,务必先调整好心态,用日本人的居住需求来挑选物件,而不是用投资的角度出发,因为我们的租客是日本人,当然要以日本人的生活习性及逻辑去做考量。 日本人其实并非一定要住在东京山手线内的不动产都心地带,他们反而偏好都心附近具备闹中取静、交通方便的地点。世田谷区、用贺、自由之丘、三轩茶屋、二子玉川、三鹰、吉祥寺、荻漥、是日本人气的居住区域外,北区的王子、赤羽,及中野区皆为东京不动产新兴都会区发展的好据点。 7.为何东京不动产租不如买? 东京地小人多,一般上班族租的东京不动产套房,几乎都不会超过10坪,一般以4、5平米居多,不过麻雀虽小五脏具全,这样的套房,只要40万人民币就能到日本买得到房,对多数中国投资客来说,投资东京不动产的确门槛不高,加上有打算游学或留学者,我们建议租不如买,白白付别人房租,还不如成为自己的房租收入,将来学成归国后还可继续收租。 点击查看更多日本房源 8.日本房地产有履约保证吗? 在日本一般房地产买卖因交易流程及付款方式与中国不太相同,分为两次付款,一次为订金,一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控,等同于民间公证人,此时可拿到代管証明书。 且有国土交通大臣指定的“财团法人东日本不动产流通机构”从中做保障,本身已具有相当的交易保障,故在日本一般房地产成屋的交易并没有“履约保证“。 9.为何在日本买房出租房屋安全可靠;收租会持续吗? 日本租屋契约,不仅要有连带保证人,而且不能租超过月薪资一半的物件;假若是学生的话,父母亲则为连带保证人。因为条件严苛,所以对于房东有相当的保障。 假若想要保持一定的房租收入,可与转租公司签租金保证契约(他们等于二房东),届时就不用担心中断租金收入了。 10.日本人租约习惯 日本还有很重要的租屋习惯,就是他们喜欢一次签长期的租约,对房东来说很有保障,因为日本是个不爱搬家的民族,一来房客必须支付房东押金,部分还有礼金给房东,一次租屋时就须支付庞大的金额。 退租时又需将房屋归复原状,这些费用会从房客的押金中扣抵一部分,扣除这些零零总总的开支,房客最后拿回的押金所剩无几,算一算,在日本搬家及租屋的开支真的很大,因此房客对屋况的维护也令人放心。所以像小套房、办公室等小型物件,一般东京不动产基本的合约是一次签两年,大型物件像是店铺的租约较长,为了避免房客被房东无预警赶走,导致生意损失,租约通常都是5年起跳。 近年来,大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道,抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品,各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上,随着2020日本东京奥运会的临近,处于对日本房产投资价值的追逐,中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产! 延伸阅读:为什么近年在日投资房产如此火热 本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。
在上期的文章中,我们已经分享了9个关于投资移民的常见问题。本期文章中,笔者将针对最受签证持有者关注的问题“如果副申请人不符合居住条件,孩子的签证怎么办”,进行深入的分析。 如果副申请人不符合居住条件,孩子的签证怎么办? 这个是大家都常遇到的一个问题,如果副申请人无法满足居住条件,无法获得绿卡,在这种情况下,孩子是无法直接获得绿卡的。移民法目前的规定是父母双方要同时获得绿卡的时候,孩子可以一起获得绿卡 。 方法1:副申请人续签陪伴签证 (2年加2年加2年加2年……)需要证明关键的一点就是夫妻关系的真实性和稳定性。 有足够的证据,证明夫妻关系的真实性和稳定性,例如水、电、煤气、联名账户等等的相关证据。 方法2:副申请人从陪伴签证转成配偶签证 转换签证从陪伴签证,转成绿卡的配偶签证或者续签陪伴签证(2年加2年加2年加2年), 如果是转成配偶签证要求能够证明以下三点: 财力证明: 收入超过18,600英镑一年,或者存款超过62,500英镑,连续6个月; 语言能力,副申请人需要具有雅思4分的口语及听力能力; 有足够的证据,证明夫妻关系的真实性和稳定性,例如水,电,煤气,联名账户等等的相关证据。 所以,理论上来说,以上两种变通的方法只是暂时解决方法,但是仍然将影响到孩子的绿卡签证:一直到副申请人也拿到永居的时候,才有可能孩子申请绿卡! 但是需要说明的是,从目前的移民法条例以及目前递交的投资移民永居申请来看,移民局对于配偶签证的居住审核是十分宽松的! 目前的永居操作实践中,移民局对于居住条件,离境时间是不予审核的!由于2个原因: 目前我们处理的的永居申请人全部是2012年6月9日前获批的投资移民; 目前的永居申请表格当中,附属签证不需要填写出入境记录。 我们目前仍然在观察,等待2012年6月9号以后获批的申请人申请永居时候的表格具体规定,但是仍然有1年的时间需要等待。 如果按照目前的审核标准,仅仅将2年拓展成5年,对于大家都是好消息,意味着大家只要提供过去5年在英国的相关生活记录就可以。 但是如果移民局加强审核标准,2年延长至5年的同时,审核附属申请人的出入境记录,会对大家,包括孩子的永居绿卡申请带料较大的影响。 俗话说,上有政策下有对策,这个问题是普遍存在的,不仅仅是中国人,包括另外一个比较大的群体,俄罗斯同样存在这个问题。以我们的经验来看,随着时间操作的案例增加,一定会有合理,合法的解决的方法。所以,大家也不用太紧张,如果能住满,尽量住满,实在住不满,我们相信是同样有机会能够解决。 以上的两个解决方案仅仅基于目前已知的移民法条例做出的一个基本推断,供大家参考。 另外,从实际的操作中来看,我们也遇到一些特殊的案例,例如副申请人不能满足居住条件是由于身体疾病、法律纠纷等等不可抗因素照成的情况下,我们要求了移民局使用“酌情权”来处理相应的案例申请。 具体案例需要具体分析,请大家在遇到问题时咨询专业的法律机构。 【延伸阅读:投资移民在英国脱欧后面临的机遇和挑战(一)】 英国资深移民律师刘鹏专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
在海外投资者的眼里,美国遍地都是宝,只要投资就能有回报。其实那只是因为选对了地方和选对了方式。纽约作为美国投资的热门城市,自然也吸引了众多投资者的目光。那么问题来了,纽约的五大区,到底哪里才适合买房投资呢? 根据纽约市行政规划,纽约主要分为五个区:曼哈顿 、布鲁克林 、皇后区 、布朗克斯 、史坦顿岛。如下图: 当然,这五个区都有海外投资人的置业足迹。根据纽约杂志上报道的纽约大学研究数据表明的居住环境指标可以看到,影响我们买房最主要的要素有: Top1:房屋的价格 Top2:交通的便利程度 Top3:便捷的生活购物 Top4:治安是否安全 Top5:文化丰富程度(艺术馆,酒吧) 那么下面就分别从布鲁克林区、皇后区、布朗克斯区和史坦顿岛的环境及房价情况来看看各区的热门程度吧。 先来看一下纽约五大区的房价成交中位数。美国Zillow房屋价值指数显示,九月份曼哈顿的房价在纽约区最高,中位数约为112万美元。其次是布鲁克林,约64万美元。史泰登和皇后区分别位列第三、四位,二者的房价中位数为$499000和$466500;布朗克斯房价最低,约37万美元。 作为纽约的精华,既满足学区的良好,也满足了生活的多元化和便捷度等。曼哈顿区是纽约的市中心, 纽约最重要的商业、金融、保险机构均 分布在这里。 曼哈顿有很多非常好的中学和大学,其中包括世界排名前50的知名学府如哥伦 比亚大学(Columbia University)、纽约大学(New York University)以及洛克斐勒大学(Rockefeller University)。 曼哈顿四个推荐的购房区域主要围绕中央公园(Central Park)、时代广场 (Time Square)、哥伦比亚大学和纽约大 学。 在纽约曼哈顿拥有一间房产是许多人的梦想,甚至被视为“存放资金的避风港”。中国买家 看好曼哈顿豪华地产,多以投资住宅楼 为首选,四成做为投资、六成是让即将来美就读的子女居住。 据美国Zillow房屋价值指数显示:九月份曼哈顿的房价中位数为$1,121,300,较去年同比下降4.5%,但仍然遥遥领先其他四个区,高居纽约榜首。另外,其租金中位数高达$3350,比纽约平均租金还高出450美元! 从纽约顶尖的住宅中介科克兰发布的第二季度曼哈顿房市报告来看,中心区在曼哈顿的所有主要区域中销售结单笔数最高、中位价最高且每平方英尺均价最高。其次是东区,销量排名第二,交房量为760,其每平方英尺均价也排名第二,同比增长23%至$1841。 布鲁克林是纽约州 人口最多的区。在1980及90年代,该区 以治安不良闻名于世。自朱利安尼担任 纽约市长之后,治安大为改善,居住质 量也逐渐变好,今日被综合称为“家与教 会的自治市”(Boroughof Homes and Churches)。 除了曼哈顿外,布鲁克林是唯一有商业 区的行政区。 据一项最新的报告显示,很多华裔新移民选择布鲁克林社区,如宾臣墟 (Bensonhurst)和日落公园(Sunset Park) 等地作为落脚地,而不是曼哈顿唐人街。不过,对来美多年、寻求高品质生活的 华裔移民而言,戴克高地(Dyker Heights)更具吸引力。 对于初来乍到的富豪移民群体而言,戴 克高地(Dyker Heights)以其干净整洁的房屋(多数带院 子)及低犯罪率而胜出一筹 。 另外,布鲁克林离曼哈顿比较近,但价格相对便宜,从上表中就可以看出相较于曼哈顿的房价中位数$1,121,300,布鲁克林少了将近一半,只有$642,600。除此之外,布鲁克林环境古典,非常适合舒适的住宅区。 皇后区是纽约五区中最东边也是面积最大的一区,与布鲁克林接壤。其经济总量位列纽约第二,并呈现出经济结构的多样性。纽约最繁忙的肯尼迪国际机场和拉瓜迪亚机场就位于该区内。区内著名景点有法拉盛草原可乐娜公园。 法拉盛是美国纽约皇后区(Queens)境内的一个区域,近年来逐渐成为亚洲裔移民特别是来自中国台湾、韩国、中国大陆等地的移民聚居的地方,并发展出具有浓厚东亚风味的商圈。现在定居在法 拉盛的华人已经超过了曼哈顿的华埠, 成为纽约乃至全美最大的华人聚居地。 《纽约》杂志报道,法拉盛是全美第二 大唐人街。 法拉盛商业区是皇后区北部的一个重要 的交通中心,有纽约市地铁和长岛铁路 连接,地区也有十几路纽约大都会运输 署和私人的公交车,拉瓜迪亚机场只需 十几分钟的车行,州际678、州际495和 大中央公园道路都从法拉盛附近经过。 另外,皇后区的学校也比较多,纽约市立大学法学院就在皇 后学院边。除此之外还有许多高中,如江邦 高中、罗伯特肯尼迪高中、法拉盛高中、 和市重点地汤森哈里斯高中,私立高中 包括圣十字高中。 华人聚集的法 拉盛作为皇后区房地产最热的地方之一。 因为近年来颇具经济实力的新移民越来越多,这其 中不少人原本打算买在曼哈顿,但因为 语言和生活习惯问题,最终还是决定落脚法拉盛。据美国Zillow房屋价值指数显示:九月份皇后区的房价中位数为$466500,较去年同比上涨了9.7%!而其中法拉盛的房价中位数却高达$784000! 史泰登岛位于曼哈顿以南的纽约港内,在新泽西州及布鲁克林间。去其他地方不是很方便,需要乘坐轮船。有可载人车的史泰登岛渡轮往返曼哈顿,与新泽西州间建有数座桥梁,韦拉札诺海峡(Verrazano-Narrows)桥则可通布鲁克林。 是纽约市人口最少的一个区(尽管其面积是曼哈顿的 2.5 倍)。它拥有众多的历史、文化胜地、体育场馆和自然风光。包括史丹顿岛博物馆 (Staten Island Museum) 及历史悠久的圣乔治剧院 (St. George Theatre) 。 春夏两季,小联盟史丹顿岛洋基队 (Staten Island Yankees) 也会在这里打棒球。 此外,岛上还有坐苏州园林,据说全部建材都是从苏州运来的。 岛上有华格纳学院(1883年建于罗契斯特,1918年迁此)、纽约市立大学斯塔滕岛社区学院(1956)及纽约圣约翰大学斯塔顿岛校区。 据美国Zillow房屋价值指数显示:九月份史泰登岛的房价中位数为$499000,其租金中位数为$2000,比纽约平均租金低了约900美元!很多华人选择在史泰登岛定居,主要是看中小区的房屋价格合理,犯罪率低以及学区好。 布朗克斯区(The Bronx,亦译为勃朗市、布朗士)是纽约五个区中最北面的一个,拥有最多公园用地,著名的美国职棒大联盟纽约洋基队的主场乃位于此。这区亚洲人较少。犯罪率在全国乃数一数二。1970至1980年代时布朗克斯区住宅区常发生纵火案,直到1990年代初纽约市政府大力打击后才有所改善。 这里人居氛围浓厚,小区绿化较好。从美国Zillow房屋价值指数来看,布朗克斯九月份的房价中位数为$369000,是五个区中最低的。另外,布朗克斯租金中位数只有$1502,几乎是纽约($2900)的一半! 不过对于有小孩的家庭来说,布朗克斯并不在考虑范围内,因为这边的学校并没有那么多选择,也不像布鲁克林能够非常方便通往曼哈顿。很多买家都是因为工作的原因在这边买房。 从房价来看,曼哈顿、法拉盛以及布鲁克林的表现抢眼,分别位列纽约前三。除此之外,这三个区华人聚集,社会环境较好,生活便捷,可以说是投资纽约的热门区域! 当然,投资人在买房的时候考虑的因素非常多,以上仅是从行政划分的角度来分析纽约五大区的投资热度。至于投资回报率、治安、以及经济状况等也是重要影响因素,我们会在下期详细介绍,此处就不作赘述了。 房地产是纽约市的经济成长动力。全美以及全世界 最有价值的房地产就在纽约市 ,这也是纽约吸引众多投资者的原因。如果你也想投资纽约房产,却因为各大区域的治安,价格等问题踌躇不前,那么寻找一个值得信赖的房产中介就是首要保障! 科可兰集团作为纽约最顶尖的住宅中介公司,在纽约深耕了40多年,了解纽约的每一个社区和每一种房产类型,清楚纽约的每一条定价策略和审批流程。业务更是遍及曼哈顿、布鲁克林、汉普顿、北福克、佛罗里达州德拉海滩和棕榈滩地区。从曼哈顿的销售数据来看,科克兰集团的房屋销售总额远远领先,比位列第二的同行还高出7亿美元。由此看来,凭借其庞大的业务规模以及服务经验一定能为投资人保驾护航! (扫码关注科可兰微信公众号,获取更多房产信息) 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
Part 1 英国房产投资回报率 对于投资者来说,在英国买房能获取多高的投资回报率,是确定投资的第一步。居外网以当前投资英国房产常见的投资回报率计算方式为例,介绍该如何看待英国房产的投资回报率,帮助大家更好地做出投资选择。投资房产的收益主要包括两方面:租金收入和房子增值部分。>>>详细 1、2017年2季度英国房市动态 英国上半年GDP增速疲软,经济与政治局势不稳,导致市场活跃程度下降,全英房价在2017年2季度出现近期罕见的同比下跌,伦敦房价增幅更是跌至2012年来最低水平 。维持伦敦房价仍在上升的主要是较低价格区间的房产,而高于500万英镑的住宅价格则出现明显跌幅。房价居高不下,走势又不明朗的当前房市对于刚需买家不是入场的好时机,但许多投资者也许认为,目前英镑贬值、房价波动的行情是他们入场的好时机。>>>详细 2、英国主要城市租金回报率 Part 2 如何将自己的英国房产出租及相关费用 国内投资者在英国出租房产有两种方式:自己寻找租客和委托房屋管理机构。买家可以根据自身的实际情况来选择出租方式。>>>详细 一、委托房屋经纪/物业管理公司 1、主要工作 被委托的管理公司(经纪人)会全权履行合同中所列出的条例,他们的主要工作是: · 为业主寻找合适的租客 · 办理租客入住/退房手续 · 每月定时收取房租、缴纳水、电、煤、网络等费用 · 租金转账 · 维护/维修住宅 · 满足房客合理要求 · 如有需要,帮助业主驱逐租客(在租客产期拖欠房租的情况下) 2、收费标准 在英国,委托出租与物业管理也是两项不同服务,分开收费,具体的收费标准如下: 委托出租的收费标准: 佣金为年租金的5%-15%;也有的是在12%~15%(视不同物业公司而定) 注:佣金会随着房屋面积而变化,房屋面积越大,佣金会随之上涨。 委托管理的收费标准: 房屋管理费用为5%。如果业主希望出租与管理全权委托给托管公司,就需在出租的佣金上再增加5%。 二、自行寻找租客 如果买家长期定居英国,可以为了节省管理费用而选择自己寻找房客。>>>详细 Part 3 海外投资者在英国出租房屋的税务问题 在英国购房置业,出租或者出售物业,主要涉及的税费有五种包括;印花税,增值税,市政物业税,个人所得税和资本利得税。>>>详细 英国租金收入如何缴纳税务? · 租客,或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租,等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。 · 在英国,房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金; · 英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除,以补偿房屋的折旧费,房屋维修,室内维修等开销; · 海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,现金为£10,600. 名家观点 英国交税可享中国免税?海外投资者在英国出租房屋的税务问题 随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场,纷纷看好“以租养房”的投资方式,最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题,今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。>>>详细 张思琪专栏全集 张思琪剖析英国伦敦房产投资 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
对于来美国求学或是访问的或是工作的收入不高的家庭来说在美国生个宝宝在经济上是一件难以想象的事情,仅仅生宝宝一项费用可能就要过万美元。幸运的是对于低收入的家庭来说,美国的福利政策可以让你无经济负担生下宝宝。所以来美国求学或是访问或是工作的收入不高的看到这些福利政策就可以安心下来等待一个宝宝的顺利降生。各个州的政策不同,所以大家应先去相关网站了解信息。 在美出生的宝宝即视为美国公民 任何在美人士(含非法入境者)在美出生的孩子被视为美国公民,持有美国护照,不限制在美国境外的居留时间,终身自由进出美国。18岁公民宣誓后即从法律上享有美国公民的一切权益,包括立即为配偶、子女、父母办理美国移民。 Medicaid医疗保障 我们知道在美国医药费是很贵的,如果没有保险的话生一个宝宝对于低收入家庭来说应该算是天文数字,仅仅叫个救护车就要花费近千美元。所以怀孕后申请Medicaid应该是最重要的。在纽约州,只要是怀孕的低收入家庭的女性,即使她不是美国公民或永久居民,也可以照样享受到Medicaid的福利。Medicaid申请通过后能够cover之前三个月产检等相关的费用(有些地方申请审批的时间较长,所以他们给了三个月的缓冲期)。 Medicaid和普通保险不同的是,它不需要我们co-pay,所有的费用都由Medicaid替我们支付。有些医院可以直接申请,有些则需要去当地的办公室去申请。如果医院可以申请建议直接在医院申请,这样流程会快一些。Medicaid可以享受生产、产检、牙科、急救、交通服务等。 WIC母婴及幼儿营养计划 WIC是Women, Infant and Children Program的简称,也就是母婴及幼儿营养计划。这个计划是美国联邦政府为5岁以下的儿童以及孕妇和哺乳期的母亲提供营养食品,也跟申请人的身份无关,非公民/永久居民一样能够申请。申请的材料主要是你的身份证明,怀孕证明,住址证明和收入证明。它的申请门槛感觉比Medicaid低,过程也很简单。一般申请的当天就能通过并拿到食品支票。 这些支票不是所有的食品店都接受,不过一般以食品类为主的大超市都会接受。购买的同时需要出示WIC office给你提供的ID card。申请的时候可以要求在ID Card的“Proxy”一栏上加一个名字,可以是配偶。这样使用起来会方便些。使用支票购买的食物有很多限制。WIC一般也是一年审核一次。这个一般在医院也可以申请,做完检查后医院会发一本小册子,册子里会有相关的申请信息,也是很方便的。 Food Stamp(食品券) 食品券申请审批时间最长,材料最多,而且只针对公民。可以在网上申请,也可以去他们的办公大楼地点申请。在网上填完表后,Food Stamp工作人员会电话联系你面试,如果不懂英文,可以申请翻译,这个是免费的。申请材料除了跟Medicaid一样以外,还提供了电气账户号码。审批通过以后,纽约州政府会每个月定期往Benefit Card里面划转一定金额的补助,用于每个月的食品开销。 购买的食品种类没有限制,只要是食物就可以。每个月核发的金额他们有一套“计算公式”,房租,日托支出,水电煤气支出等都是这个“公式”中的变量。Food stamp一般是每六个月重新审核一次,这时候家中的资产变化都要如实汇报,例如房租,电气支出等等。如果在重新审核日之前家中收支情况或是资产情况,地址等有什么变更也要及时通知他们。有时因为物价上涨等原因年终的时候还会发一些额外的补助。 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
澳大利亚以完善的社会保障和发达的福利制度吸引着众多海外移民,堪称“从摇篮到坟墓的高福利国家”,然而由于专业名词众多,财政政策经常处于变化之中,导致很多人对于澳洲养老金或多或少的陌生,很多年轻人觉得“退休”二字离自己还很遥远,但是养老金作为澳洲社会福利的重要组成部分,和每个澳洲公民都息息相关,甚至可以说我们现在每一个财务决定都多多少少影响退休后生活的保障。本文将简要地说明澳洲养老金制度,仅供大家参考。 澳洲养老金体系主要有三部分的组成,一是雇主必须交纳的superannuation,二是个人自愿交纳的部分personalcontribution,三是政府的age pension。 >>>澳洲置业百科:澳洲购房流程|澳洲房贷申请|澳洲房产税费 退休公积金(super) 澳洲法律规定,年满18岁的员工不论全职还是兼职,只要税前月收入不低于450澳元,雇主在支付基本工资以外,都必须为员工缴纳super(不低于税前工资9.5%的比例),至少每三个月存入员工自选的退休公积金(super fund)帐户。员工也可自愿从收入中额外拿出一笔钱,存入super fund中,委托superfund公司管理和投资。 政府老年金(Age Pension) 政府老年金能解决退休后的基本生活费,但是为了达到相对公平的目的,老年金的领取之前必须对申请人进行收入测试和资产测试(Income and asset test)。这些测试确保一些富人们在申请领取老年金前,需要先花费他们自己的资产。只要年满65岁,在澳洲连续居住了10年,并且收入和资产低于一定限额,那么就可以领取政府发给退休人员发放的老年金。 自愿缴纳部分(Personal Contribution) 顾名思义,这部分可以自己缴纳了,养老金公司会帮你做投资。澳洲政府一直致力于鼓励纳税人将更多的自有资金投入养老金,自己来养老。比如设定了鼓励性的税务条例,以鼓励更多地纳税人将钱自愿投入养老金。根据澳洲财政部公布的数据,约27%的员工接受雇主高于法定的强积金9%比例,约20%员工自愿将税后的收入放入养老金。值得注意的是,退休公积金和自愿缴纳的部分的钱只有的在退休之后才能动用,并且符合领取老年金的最小年龄正在计划地上涨,从2017年7月1日起,该年龄将每两年上涨六个月,直到2023年7月1日达到67岁。这也意味着澳洲人要一直工作到67岁之后才能安享晚年。 过渡退休政策(TTR) 对于处于55-65岁年临段内的中老年人,精力和体力渐渐衰退。有些人希望减少一点工作时间,但又希望不会减少收入。另一部分人则希望趁退休前的最后十年多赚点钱,保障自己晚年生活水准。澳洲政府为了鼓励他们能继续工作更长的时间,又能帮助他们存到更多的养老金而专门制定了澳洲过渡退休策略TTR(TransitionTo Retirement)。对于55岁以上半退休,并且个人收入达到纳税边际税率在15%之上的人群可以适用。它是将提取退休金(account based pension)和工资税前供款(salary sacrifice superannuation contribution)相结合,即可以一边从公积金中提取养老金,一边将部分工资以salary sacrifice的方式存进公积金中。这样做最大的好处在于可以最大限度地利用养老金税率和个人所得税税率之差来省税。 将税前工资里的一部分(salarysacrifice)税前供款存入养老金账户里,最多不能超过3万澳元,这部分的供款按税率15%纳税。 开设一个Pension养老金账户,将公积金账户SuperSaving里的钱转进Pension账户,并从Pension账户中提取每年最少4%,最多不超过10%。转入你私人账户。这笔钱本来相当部分是你应缴的税款,所以可以说省了一笔税款,也可以说赚了。 (据滴答网)
QS全球教育集团发布了2018年度“QS全球毕业生就业竞争力排名”,其中,澳洲两所高校——悉尼大学及墨尔本大学进入前10名。(澳洲大学排名一览表) 该排行榜始于2015年,摒弃研究实力和学术声誉等传统衡量标准,而是专注于学生毕业后迅速就职的机会、院校在全球公司中的声誉及其与雇主的关系,以及校友的职业成就。 该排名综合考察并系统梳理了世界范围内对促进大学毕业生就业所展开的各项有效工作,在征集了全球权威专家、雇主的意见后,选择了世界5项通用指标以衡量毕业生就业力排名:大学的全球雇主声誉、校友成就、企业合作、校园雇主、招聘活动、毕业生就业率。 悉尼大学因其在“帮助学生准备就业”方面的有效举措,在毕业生就业能力排行榜上位居全球第四,领先于麻省理工学院、剑桥大学和牛津大学等知名学府; 墨尔本大学位列第7,紧随其后的是新南威尔士大学排名第36位,昆士兰大学排名第49位,悉尼科技大学排名第69位。 这项排名证明,澳洲最古老的高校在学生就业竞争能力方面的表现要比该国其它较为年轻的高校好,同时也超过了一些世界级的更古老的高校。 下面为大家带来QS世界毕业生就业力排行榜前200名: 在此次的榜单中,澳洲高校进入前100名的数量仅少于美国和英国,这两个国家分别有30所和14所高校上榜。 (据立思辰留学)
当中国房价这只猴子被政府套上紧箍扎,无法再上蹿下跳的时候,国外地产逐渐成为新一代中产阶级炒房者的“唐僧肉”。不要再赌上全部资产与中国政府拼耐力了,因为你赌不起;也不必担心没有更好的投资机会,因为有个国家正张开双臂拥抱你的到来,它就是越南,一个欢迎外国投资者来炒房的神奇的国家! 那么,越南房市真得适合投资吗?我们从以下几点进行分析: 1、政策 现行关于越南楼市的法律主要为《住房法》,该法律于2015年推出,本质上是越南政府为了挽救当时低迷的楼市而推出的刺激性质的法律。 据《住房法》规定,拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋,可购买公寓和包含土地产权的别墅。外国人在越南购房只有2条限制,一是房屋产权为50年,不是永久产权。二是每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋,但外国人所购住房的面积和总套数不受限制。 是的,在越南,外国人所购住房的面积和总套数不受限制! 随着越南房地产的对外开放,国外机构和个人大量涌入越南旅游和炒房。有数据统计,现在越南投机炒房的国外机构和个人占比高达45%。投资客的大量涌入也拉高了越南当地的房价。据统计,越南的住宅物业价格正以每年5%—8%的速度增长。 2、越南经济走势 2017年上半年越南名义GDP同比增长9.52%。根据越南统计总局6月公布的数据显示,越南2017年上半年名义GDP总量为20588220亿越南盾,同比增长9.52%;按2010年不变市场价格计算,实际GDP为13688650亿越南盾,同比增长5.73%,物价同比上涨3.58%。越南经济处于物价、GDP双“温热”的状态。 物价上涨、经济快速增长的市场中,投资楼房等固定资产无疑将成为重要的资产保值手段。 3、当地人均收入快速增长 越南高收入阶层正在迅速增加!2017年新思界产业研究中心公布了《2017-2022年越南楼市调研分析及投资发展分析报告》,报告显示越南年收入超过20,000美元的富裕家庭人数正在快速增长,预计将从2016年的25万人增加到2020年的53万人,也就是说在未来5年内将有28万户家庭将从中产阶级当中脱颖而出,变身成为一群有着购买力的人群。值得注意的是,富裕阶层的扩张超过了中产阶级。年收入在9,000至20,000美元之间的中等收入家庭的数量预计将同期从3,160,000增加到4,830,000人。 4、城镇化率 越南的经济发展高度集中在两个最大的城市胡志明市(西贡)和河内,2014年城镇化率分别为82.1%和44.5%。国内劳务移民是推动城镇化进程的主要力量。据总统统计局统计,移民在胡志明市人口中占16.9%,河内占7.5%,预计每年将有10万人和5.6万新移民。 新思界产业研究员认为,快速的城市化,大量劳务移民和日益缩小的家庭规模正在两个城市建立稳固的住房需求。胡志明市每年约有58,000个城市家庭,河内有42,000个加入城市购房大军。高收入阶层和外资不断的涌入将令两个城市购买力快速增强,未来五年越南胡志明市和河内极有可能成为下一个北京、上海,房价快速上涨已箭在弦上。 (据新思界)
经济学人智库(The EIU)在上月底发布了《2017年全球城市安全指数(Safe Cities Index 2017)》报告。日本东京以89.8的最高分位居安全城市排行榜的第一,新加坡和大阪紧随其后。澳大利亚的悉尼和墨尔本也成绩亮眼,双双入围前十,墨尔本以87.3分排名第五,悉尼以微弱差距的86.74分位居第七。中国中国香港也表现不俗,排名第九。 这份《2017年全球城市安全指数》报告分别从健康安全、基础设施安全、个人安全以及网络信息安全四个方面,经过核实考证,归纳各方意见,对全球60个城市进行了评比,从而得出了所有城市的总体安全指数,可以说是目前世界上最权威的分析报告。 悉尼和墨尔本一直是澳大利亚最具有知名度和最繁华的两大城市。有趣的是,两大城市均不是澳大利亚的首都。虽然悉尼和墨尔本各自为新南威尔士州和维多利亚州的首府,但两大城市之间的“明争暗斗”一直没有间断过。此次,2017年全球城市安全指数排名,两大城市的比分也咬得很紧,不相上下。由于悉尼无缘“个人安全”单项评比的前十,而墨尔本又在过去两年里加强了网络信息安全的管制,使其在这一指标的排名上升了十位,导致墨尔本在总排名以微弱的优势略胜悉尼一筹。 前不久,墨尔本连续第七年荣获“世界最宜居城市”的称号。三个月后,墨尔本又在“全球城市安全指数”排名前10,由此可见,墨尔本这座城市的发展与潜力不容小觑。墨尔本之所以长期受到广大留学生和移民家庭的喜爱,主要是因为其新鲜的空气、和谐稳定的社会环境、良好的医疗服务、出色的教育体系以及世界一流的基础设施。 墨尔本虽不及悉尼繁华热闹,但却比悉尼更有文化底蕴。墨尔本至今保留着城市的铁轨,而悉尼著名的轻轨早在几年前就已全部拆除。与悉尼相比,墨尔本的物价更为合理,房价也不像悉尼那样令人乍舌,相对还有增长空间。同时,墨尔本的人口增长比悉尼更快。过去10年,墨尔本的新迁入居民远远多于澳大利亚其他任何城市,照这种趋势发展,最快到2030年,墨尔本就将超越悉尼,成为澳大利亚最大的城市。庞大的人口增长势必会带来消费和就业的需求,发展前景可观。综合来看,墨尔本相对恬静,更适宜留学生和移民家庭居住,而悉尼则更适宜出游和度假。查找墨尔本房源 来源:环球网 责任编辑:Shelly Du
作为“万税之国”加拿大生活处处要缴税,当然买房这样的大事,加拿大房产税自然少不。不过不必担忧,需要缴税但是不代表被“剥削”,加拿大的税收制度是相当健全的,在收税的同时,政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。 今天我们就来谈一谈与房子相关的那些税,随着“4.20房产新政”出台以来,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。 >>>加拿大置业百科:加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 买卖房屋要交哪些税? 1、非居民投机税 2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。 新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税,主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。 不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费。 2、土地转让税 多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。 省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看: 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元; 售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元; 售价在25万以上的部分,按1.5%征税。 假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别: 售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元; 售价超过40万的部分,按2%征税。 也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。 多伦多市土地转让税计算方法如下: 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元; 售价在5.5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元; 售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。 如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。 价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。 这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。因此这两年来,呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。 另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。 3、商品及服务税(Goods and Services Tax) 如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。 如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。 如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。 加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。 4、销售税 这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。 新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。 5、资产增值税 对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。 巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。 针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。 6、持有期间的房产税 房产税(Property Tax),通常也叫地税。地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。 自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。 地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,具体请参照加拿大税务总署(CRA)相关条例: 这些项目可以抵税: a、出租物业抵税多 你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。 在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项: 1、利息 利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。 值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。 在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。 2、房产税 如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。 3、保养及维修费用 出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。 4、差旅费 因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。 5、水电气暖费 6、办公室费用 如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。 7、工资支出 如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。 8、事故或失窃损失 需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。 9、房屋保险 为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。 10、法律及其它专项服务费用 因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。 此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。 b、报税时买房可抵税 从2009年起,如果你满足以下条件,则可以享受750元(5,000×15%)的买房抵税额(Home buyer credit): 1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产; 2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋,镇屋,公寓及移动房屋等; 3、如家里有残疾人,所购房屋能为其带来方便,则不受首次购房条件(即第一条)的限制。 c、老年人房产税补助 为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税,安省出台了一项老年房主物业税补助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)优惠。在每年的报税季,符合条件的老年人若申请了该补助,则最多可获得500加币的额外补助。 该补助每年发放一次,如需获得此项补助,必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。 补贴的金额则由收入决定。例如,收入在3.5万以下的单身老人,若物业税在500元以上,那他可以获得500元的全额补助;若收入在3.5万至49,985元之间,补助额则随之减少;若收入在49,985元以上,则不符合补助条件。 d、能源与房产税抵免 拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit),老年人最高则可申领1,025加元的抵免。 e、装修抵税 为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。 去年,安省曾特别推出过一个《健康家居装修税惠计划》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。该计划规定,本省居民如果为了便于老年人居住而将自家的房屋进行改装,那么改装费用的15%可以获得个人所得税抵税优惠。 通常,符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据,就可以在报税时获得抵免优惠了。 f、搬家费用也可抵税 加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。 通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。 可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。如果您的雇主帮你报销了部分搬家费用,你必须把那部分报销金额报到收入里,然后再抵扣全部搬家费用。 看完了以上的各项税费是否被加拿大房产税的繁多类目震惊到呢?买房前一定要一项一项的搞清楚,免得徒增麻烦哦~ 来源:约克论坛 责任编辑:Shelly Du