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悉尼华人地产鄙视链

有人的地方就有江湖,有人的地方就有鄙视链。 读者朋友这是你们一直要求,但我一直没写的文章。不是我不想写,而是我不敢写。不懂我说什么的朋友请看这篇文章的姐妹篇《悉尼华人鄙视链--20年的更替和轮换》。 上一篇《悉尼华人鄙视链--20年的更替和轮换》意外备受好评,但引起很多争议,有人说你写这种文章就是挑拨华人族群内部关系,是不是想叫谁鄙视谁关于这一点,我在这里公开说,我的文章过去,现在和以后都会是这种“政治不正确”的文章,因为政治不正确不代表真的”不正确“。   地产鄙视链到底是你鄙视我,我鄙视你?还是哪个区鄙视哪个区呢?是过户律师鄙视卖二手房的,卖二手房鄙视卖楼花的呢?还是东区看不起下北,下北看不起上北,上北看不起2E( Eastwood & Epping) 呢? 如果以上面的信息作为话题,那就落入俗套。鄙视链的背后是不可逆转的趋势,是社会大众骨子里的认知,鄙视链其实是发财链。且听我娓娓道来,我来慢慢和你讲清楚。 首先悉尼从2000年初,一直延续到今天的是 “住Parrmatta河以北对住Parrmatta河以南的鄙视“ 虽然上东区也在河的南边,但我们今天所说的范围不包括上东,下北和内西。除了这个范围,外面的世界全部都是我们老百姓的世界,是中产的世界,这个才是我们讨论的范围。 以前有人问我,我住在Hurstville 被人鄙视,难道这里很low吗? 是的,没错。我说的不止是你,而你们南边全部都很low。 这不是我说的,是数据说的。 让我先来问你三组问题 问题一 A区没有火车站,没有商业街,也不接近任何主干道,区内还有一部分国家保障房 B 区有火车站,商场,医院,繁华的商业街和直达市区的快车 在价格差不多的情况下,请问A和B你选谁。 傻子才会有选A对不,记住你的答案,我们接着往下看。 问题二 C区离市区20公里,但树林茂密,很多房子还有火灾隐患,但商场,火车站都有,学校也不错。搭乘火车去市区大约30分钟。 D 区离市区14公里,没有大型商场,但商业街丰富,基本生活需求可以被满足,开车10分钟到海滩,20分钟到机场,医院,学校应有尽有。搭乘火车去市区大约20分钟。 同样价格,请问你买哪? 问题三 E区最大优点公校排名不错,有商场,有直通市区的BUS大约35分钟左右到。E区离市区31公里 F区离市区24公里左右,火车商场样样有,而且开车不超过10分钟可以到海滩和公园。公立学校一般,但也不差,私校学校资源也很丰富。 请问你想去哪? 题目分析 A是 Dundas Valley B是 Lidcome 两者目前中介价位, Dundas Valley 111万 Lidcome93万   C是 Hornsby D是 Kogarah 两者目前中介位接近一样,都是110万   E是 Baulkham Hill F是 Miranda 两者又是都一样,都是110万。   你们想看一下2003年的中价位数据吗? Dundas Valley中价位46万‘, Lidcome39万5 Hornsby 52万, Kogarah 64万 Baulkaham Hill 50万7, Miranda 58万7 我多送你一组 Carlingford 2003年60万5千,现在中价位130万. Sylvania(豪宅海景区) 2003年72万5,目前中价位110万。 篇幅的原因不能列举太多,但我看到的是北区一直在超越南区 有人会说学校,学校是原因,但我相信学校没有那么大魅力改变南北的格局。真实的原因你只会在我这里看到,而不是任何其它地方知道。 这是战争带来的人种变化。 1975年世界上有两场战争在进行着,准确说是内战,一个是越南内战,另一个黎巴嫩内战,这期间有大片难民涌入澳洲。以下两张图是悉尼黎巴嫩人和越南人的聚集图,绿色颜越深代表越密集。 地图上可以看出他们都在河的南边,基本集中在一个位置。人无高低贵贱,全看生长环境,但第一代移民的孩子,要不很出色,要不就很容易成为罪犯。他们来自一个完全不同的文化背景,一旦父母文化层次低,就很容易产生身份认同危机,难以融入主流社会。感觉到自己被排斥,然后就组成各种小团体。 他们的孩子在2000年初的时候都成了青壮年,精力最旺盛的时刻。而2000年初是悉尼警力最匮乏的时刻,2004年Redfern土著骚乱,2005年 Crounalla骚乱,和这个原因密不可分。墨尔本的朋友读起当年的新闻,结合现在发生在他们身上的情况会很有亲切感。 2000年初老移民的印象一般是,涉及到枪击的都和中东帮派有关,涉及到毒品的就是越南帮派。 如果你认为我是种族主义者,那我告诉你,最大的种族主义者是澳洲警察,他们把罪犯按照种族来划分,比如说他们就曾经成立了一个"中东有组织犯罪调查组”(Middle Eastern Organised Crime Squad),专门调查中东罪犯。2017年才和帮派犯罪调查组合,并一起办案。 我再附赠一张岛国人分布图 岛国人也以南边也是居多,我在campsie居住时,经常听说过岛国人抢劫的事。 什么主导了悉尼过去十几年的房地产主轴?说不好听的是鄙视链,说好听点是去城市化,使中产纷纷远离市区附近可负担性高的内中环,搬去城乡结合部。悉尼市政府沿着Epping往西一路建设直达Kellyville,Rouse Hill。Kellyville这种鸟不拉屎的地方也有人愿意付一百万,着实要感谢南边的治安给人留下的印象。否则这种地方明显看出来就是高估了。 不过根据周围邻居和朋友交流,最近这几年贼也看到了这个趋势,也开始频繁光顾北边盗窃。任何职业都要顺从趋势。 南边底子好,人家基础设施和交通是先天的好,先天的棒,所以我一直鼓励,南开发,北投资。 住House的鄙视住公寓的 奔驰贵还是Toyota贵?那要看具体情况了,如果奔驰跑了30万公里,还是旧款车,而Toyota是全新的SUV,还升级了,那Toyota就贵。 我记得有一次同学会,大家很久没碰面,寒暄许久中难免会问到你住哪个区。我记得有一对同学,其中一个问对方你住哪,对方答我住在Gordon。问的人流露出羡慕之色,人家紧接着问那你买的House还是公寓,对方答公寓。问问题的人露出一脸轻松之色,因为他住的是House,虽然House在Toongabbie。 住House的人觉得,除了上东,下北内西和宇宙中心Chatswood,我们不管什么House,只要随便一卖,我们想买哪的公寓都可以。当然这也不能说完全不正确。 思潮背后其实是因为公寓的脸基本被接二连三的发生的事丢尽了。就像三鹿奶粉事件永远改变了大众对国产奶粉的看法,Opal tower事件也永远改变了大家对公寓的看法,对公寓生活方式在澳洲的推广,往后开倒车至少退步了10年。 对中产阶级来说,最重要的就是安全感,安全感来自对未来不可知风险的判断,这个判断被打破了,人们就忧心忡忡,不知道未来还有哪样的风险。原来Trust account的钱还是可以动的,原来council验证过后,建筑还是会出问题,原来不按图纸造房子,没什么法律惩罚,信任没了就什么都没了。 2019年开始的反弹,公寓和House完全没有互动,House一飞冲天,纷纷挂上Auction字样,公寓躺在那里写着Private Treaty,双方已经不在一个起跑线上了。关于公寓的负面新闻2014年就有很多暴露出来,只是市场太热而忽略,很多老外几十年前就看过这些事情,对他们来说不过是电影重新循环播放一遍,所以买高密度的都是新移民,吃过一次亏你就加入了老移民的队伍。 朋友2019年做了一亿的房屋贷款,他看到的是85%的首次置业者和投资人还在继续买House。公寓急需名人效应来反转大众认知,这种鄙视链延续下去,公寓会和北美的condo一样,沦为纯投资产品,价值根据租金来计算。 最后的地产鄙视链是华人鄙视华人区 这个世界最歧视华人的其实是华人,最歧视华人区的也是华人。华人对待华人区的态度就像厕所,想方便的时候望眼欲穿,方便完了捂着鼻子巴不得马上离开。刚移民的时候觉得住在华人区好方便,交通发达,买菜便宜,出门没几步就是商场。混熟以后就像对待厕所,用完了以后,巴不得马上离开,Eastwood太low了,Epping公寓盖太多了,Campsie太多干建筑的黑民,Burwood快成中国了, Ashfield老头老太太太多了,Chatswood被没脑子中国人炒高了。 你要情调,你要底蕴,你要风景,还要中国人少点的好学区,少点和你们家孩子的竞争。总之你想静静了,华人区太吵,华人不守规矩,我们这个区华人多了我也要卖房。奇怪的是你远离华人区了,但总想着回国发展。说好了拥抱澳洲价值观,却读不懂悉尼晨锋报的新闻。喜欢民主自由,却看不懂澳洲政治结构和立法体系。 正像有些穷人有钱了急着刷掉自己的发妻,他需要做一些事对我进行宣告,我已经成功了。脱离华人区,也是在宣告我不是新移民,老子现在是地头蛇了。有钱跑上北,没钱跑西北,总之华人区我是不想待了,连投资都不想买在这里。 在澳洲这多年我来告诉你一个事实,华人在我心中就是非常优秀的民族,因为我也是华人,并为此而骄傲。我们聚集在哪个区,哪个区就会出现天翻地覆的变化,不是因为炒房,而是因为我们的消费能力最强,家庭凝聚力最强,所以我们愿意买房。我们选的区一定是学校和交通都很棒的区域。 有的时候真想对澳洲人大声讲,哪个区华人开始多起来,要马上开始介入。大部分时候,华人区才是最值得投资的,看看布里斯本就知道,市区new farm一带的商店半死不活,到了sunnybank的南区就生机勃勃。 华人长期一致看好的区,坏区也会变好区。 结语: 过去澳洲房市的15年就是中产的去城市化,西北借此由农村变为郊区,融入城市的一部分,这三点都有贡献。此文不是叫你买西北,现在已太晚,价格已上去。此文是告诉你要通过观察生活周边生活琐事,抚摸到趋势的脉搏。 有人等待趋势发生,有人让趋势发生,有人好奇趋势到底是如何发生的。 下一个房市15年会更精彩,而一切终究会按照趋势的发展来运作,到时不知你我会在鄙视链的哪一段。 祝愿您看到未来,感谢您的阅读,我是万邦君。   来源:澳洲万邦金融

越南房产投资热: 胡志明市能否再造浦东传奇?

第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示,受大量高端楼盘成交推动,该市房价指数在2016年快速升高,并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓,主要因为高端楼盘成交下降,但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺,第一季度此类住宅占总销售额的62%,环比升高10%。 一些敏锐的投资者对越南楼市的投资机会日益关注。 2015年,越南《住房法》修正案正式生效,取消了外国人在越南购房的诸多限制。大批专为海外买家打造的高端住宅项目应运而生,在2016年底将胡志明市的住房价格指数推至历史高位,同时吸引了不少热爱投资“砖头”(房产)的华人买家。 点击查看越南更多精品房源 近日,在一场于中国香港铜锣湾某高级酒店内举办的越南胡志明市某房产项目投资推介会上,演示地图中的河内(越南首都)被标注了“北京”字样,而南部胡志明市对标的则是上海。“胡志明市的第二区将是另一个‘浦东’。”房产经纪一边滑动着iPad展示上海浦东新区三十年前和如今的照片对比,一边对21世纪经济报导记者说道。 据该经纪介绍,中国香港买家反应热烈,此次代销的约100余套房在推介会第二天已所剩无几,其中较小户型的单位大部分在第一天已销售一空,其中不乏连买几套的“大手买家”,“一些Banker(银行家)早就开始行动了。”她说。另据居外网海外房产行业分析师Adam Yang早前的表述,该海外置业信息网站2016年收到越南房产问询较2015年上升10倍以上;潜在买家中,超过八成打算为投资而买房,而胡志明是最受关注的投资地点。 越南成为“下一个中国”的增长潜力是吸引投资客关注的最重要理由:近十年来,越南的国内生产总值(GDP)平均增速在6%上下、快速扩大的外商直接投资和制造业规模和本地中产群体的逐渐形成等因素令这种憧憬变得真实起来;而大致上6%-7%的租金收益率也属亚洲范围内的较高水平。 越南经济正快速增长 业界认为,从宏观层面看来,越南正在为房产投资客提供一波结构性的增长机会。 综合国际货币基金组织(IMF)、世界银行及海通国际研究的数据,越南近十年来平均GDP增速在6%以上;而2010年至2016年该国人均GDP每年平均增速为8.4%,在东南亚主要国家之中处于首位(其次为柬埔寨7.8%、菲律宾5.7%、印度4.2%等),于2016年已达2200美元左右水平。越南政府预测,越南富裕家庭数量将会从2016年的25万上升至2020年的53万,而中等收入的家庭将会从2016年的316万上升至2020年的483万,增幅高达52.8%。越南的通胀指数目前稳定在4%-5%左右的水平,同样创造了一个相对温和的经济环境。 不断涌入的外资为越南经济增长提供了重要动力。21世纪经济报导记者查阅越南计划与投资部的官方数据显示,2017年前7个月,越南吸引到的实际外商直接投资(Disbursed FDI)额已达90.5亿美元,同比增长5.8%;同期已注册FDI(Registered FDI)总额达219.3亿美元,同比增长52%。 在今年8月初的一次公开发言中,越南计划与投资部副部长Dang Huy Dong表示,有信心今年越南的实际外商直接投资可超过160亿美元(即超越2016年创下的158亿美元的历史最高水平),而已注册FDI可望从去年的244亿美元增加至280亿美元。“今年至今,FDI的增长非常令人瞩目,我们认为这个趋势将继续下去。希望吸引更多FDI投资出口导向的行业,以及能源和高科技领域。”他说。 从行业看,今年前7个月,进入越南的FDI对加工与制造业的投资继续占据主要地位,以110亿美元的注册投资总额占49.4%;其次为发电与配电,占23.98%,及矿业,占5.86%。以外商投资者国别划分,韩国以56.2亿美元的投资占总FDI的25.63%;其次是日本,以54.6亿美元注册总投资占24.92%;新加坡占17.3%。 此外,中国“一带一路”倡议在东南亚地区的推进也将进一步强化中越两国的贸易合作和基础设施建设水平。截至2016年,中国已连续12年成为越南的第一大贸易夥伴,是越南第一大进口来源地和第四大出口市场。根据越南至2020年的铁路发展规划,越南将重点发展城市铁路交通及连接城内与郊区的铁路运输。据新华社报导,8月9日首列发往越南河内的“中越班列”已从广州大朗站启动,该班列较海运能节省一周时间,运输成本比公路低50%,将成为联通粤港澳大湾区和东盟国家的快速运输通道。 胡志明市去年房价涨至五年高位 综合以上情况来看,随外商投资外派到越南的白领阶层及本地逐渐富裕的家庭带来的新增和改善型住房需求,成为越南地产需求增长的两支主导力量。尽管财富有所增加,当地工薪阶层依然无法承受高端住宅的售价,因此,本地家庭住房改善需求主要由每平米价格小于2000美元的中低端物业消化,而外派而来的白领阶层则主要或买或租于高端物业之中。 数据显示,2016年,河内市房地产成交价相对温和,高端公寓价格上涨到每平米3000美元至4000美元。胡志明市房地产市场火爆,诸多中级和高级房地产项目进入市场,房价猛增,该市核心地段的高端公寓价格已上涨到每平米4000美元至5000美元,一线地段每平米3000美元至3500美元,二线和未来新区每平米2500美元至3000美元。 在前述于中国香港推介的胡志明市第二区项目中,一间约80平方米的精装修两居室公寓定价约为200万港元(即约每平米3200美元)。 第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示,受大量高端楼盘成交推动,该市房价指数在2016年快速升高,并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓,主要因为高端楼盘成交下降,但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺,第一季度此类住宅占总销售额的62%,环比升高10%。 在今年第二季度的报告之中,该机构表示期内胡志明市整体住宅销售交易达到2011年以来最旺水平,共录得1.16万笔交易,其中单位价格在每平方米1200美元至2000美元的B类住宅与每平方米售价在1200美元以下的C类住宅成交升势较为显著。该机构表示,2017年三季度起到2018年,胡志明市约有4.8万个单位将推出市场,其中46%将为C类住宅。 海通国际宏观研究部董事总经理黄少明与助理副总裁薛媛元在其日前发表的调研报告中指出,从2012年到2016年,胡志明市的中低端住房成交量实现了8倍的增长,而结合对人口结构与收入结构的分析,未来需求更多会集中在此类住房。 他们同时提示,目前住房需求与供给层次的错配可能形成风险:目前市场高端地产的供给过多,而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力,大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。举例而言,胡志明市别墅的吸收率(成交量/供给量),基本上仅维持在30%左右,而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。 租赁市场方面,根据位置和类型不同,越南房地产的整体租金收益大约在6%至7%水平,远高出目前北京上海等一线城市的回报率,在亚洲范围内也算较高水平。不过需要注意的是,随着高端住宅项目不断进入市场,作为主要承租人的外商外派白领群体是否能产生相应需求,也会对海外投资者主要购买的高端住宅租金水平产生影响。 净租金回报约6.5%, 须防范政策变动和汇率风险 据越南2015年生效的《住房法》修正案,目前外籍人士在越南购房的限制包括:一、房屋产权非永久产权,年限为50年,但有一次延长50年的机会,而与越南公民结婚的外籍人士即可拥有房屋永久产权;二、外籍人士每位在一个公寓小区或一个坊级行政区划内,最多只能拥有一套房屋。虽然外籍人士所购房屋的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区内外籍人士拥有的住房总数不能超过30%, 每个坊级区划内外籍人士拥有的别墅不能超过250套。 此前,越南政府规定只允许外籍业主以居住为目的买房,而新出台的《住房法》修正案则允许外籍人士将房产出租、抵押、折算成资本投资、赠送、遗赠或置换其他房产等,但规定了买房时必须通过银行转账。因此外籍人士如需购房,必须在越南当地开设银行户口,也必须赴越南签订正式买卖合约。 另外,外籍人士只获准购买一手住宅,而不能购买二手住宅,因越南当地人不被允许出售住宅给外籍人士。在出售时,外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售,如售予越南当地人,则自动转换为永久产权。 税费方面,买入时,外籍买家需支付10%增值税、0.5%印花税以及2%的管理费基金,不过增值税与管理费基金通常已计入售价之中,因此无需额外缴纳。以前述胡志明市第二区高端楼盘为例,持有期间的物业费约为0.5%每年。出售时,需支付房屋售价2%的个人所得税(越南政府允许期房楼花买卖,卖出楼花时,按楼花售价的2%纳税,无需按整体房价缴税)。 贷款方面,原则上,除非持有越南工作签证,越南的银行暂时没有向外籍人士提供房屋按揭服务;也并未有其他国家的银行提供相关按揭。不过,从事相关地产业务的人士表示,相信不久的将来向外籍人士提供按揭贷款的政策就将开放。 付款方式上,一种常见的期房付款方式是,签订购房订金协议起每半年,向开发商支付10%的购房款直至达到房款总价50%,待房屋交付后一次性支付另45%,剩余的5%则等房契办理完成之后再支付。 出租安排上,租期通常是两年,净租金回报约6.5%上下。可寻求中介管理公司处理租赁事宜,通常每次签订新租约时,房主需要支付首年租金的12%作为中介费。承租人大部分是跨国企业外派人员。某些项目亦提供包租选择,但租金收益就相对较低。 风险方面,黄少明与薛媛元提示到,新兴市场投资需注意政策与法规风险,越南2011-2013年的楼市崩盘与政府2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外籍人士开放,整个房地产市场还处在上升期,如果未来政府再出调控政策,或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措,都有可能会造成楼价的波动。 此外,汇率风险也是需要关注的因素。越南实施浮动盯住美元的汇率制度,即货币盯住美元,同时允许汇率在一定范围内浮动,这与2015年“811”汇改前的人民币汇率制度类似。2011年以来,越南盾兑美元汇率一直保持在较为稳定的水平。但整体市场容量小,外汇储备少,越南央行的干预能力有限,在极端市况下容易产生较大波动。不过随着越南政府对外汇政策的规范和加强,以及“去美元化”的实施,进出口贸易趋于平衡,外商投资力度加大,越南盾在2008至2011年间经历的大幅贬值趋势目前已经得到遏制,但总体上对新兴市场的投资仍需特别关注汇率风险。  相关资讯:居外看点:越南房产所有权限制松绑 外国人能入境就能买房! (据21世纪经济报导)

葡萄牙有哪些房产投资热门地区?

阿尔加维 阿尔加维(Algave)是世界上最美丽的省份之一。它位于葡萄牙南部,长达200多公里的海岸线上遍布着风景如画的海滩,其中有些被称为欧洲最干净的海滩,而且许多都获得了蓝旗奖。 阿尔加维北至大西洋海岸线,南至蒙奇奎和卡德易朗山脉,南北距离约为50公里。东西距离——从东部的圣安东尼奥雷阿尔城(Vila Real de Santo António)到西部的萨格里什(Sagres)约为150公里。 阿尔加维是一个真正迷人的地区,它的美不仅仅局限在海滩爱好者的眼中。在阿尔加维,你可以有多种享受方式。大西洋海岸线为水上运动提供了完美地点。阿尔加维还是高尔夫球手的天堂,这里有大约30个高尔夫球场。阿尔加维的历史文化遗迹使得那些热衷于散步和观光游览的人流连忘返。这里的山道和小路也非常适合山地骑行和摩托车。 如果你心目中的完美假期是享受平和,拥有远离人群的安静,那么阿尔加维便完美契合了你的要求。阿尔加维有一大片安静祥和的乡村,居住的人很少。在那里,你真的能听到一根针掉在地上的声音。阿尔加维全年的日照时间超过3000小时,有着地中海般的气候,是一个适宜短期旅游和常年居住的完美圣地。 阿尔加维地区划分 阿尔加维地区一共分设有16座城市(县),从西至东分别是:阿尔热组尔(Aljezur)、比什普镇(Vila do Bispo)、拉哥斯(Lagos)、波尔蒂芒(Portimão)、拉戈阿(Lagoa)、蒙希克(Monchique)、锡尔维什(Silves)、阿尔布费拉(Albufeira)、法鲁(Faro)、洛莱(Loulé)、圣布拉什-迪阿尔波特尔(São Brás de Alportel)、奥良(Olhão)、塔维拉(Tavira)、圣安东尼奥雷阿尔城(Vila Real de Santo António)、马林堡(Castro Marim)和阿尔科廷(Alcoutim)。 这些城市或者县的名称常常会让游客混乱,因为有些县里面的镇子也叫这些名字。比如,锡尔维什镇(Silves)是波尔蒂芒(Portimão)以北的一个内陆小镇,但是阿尔马桑-德佩拉(Armação de Pêra)海滨度假圣地也在锡尔维什市(Silves)。 阿尔布费拉市(Albufeira)的海岸线从阿尔马桑-德佩拉(Armação de Pêra)一直到维拉摩拉码头(Vilamoura Marina),长约30公里。而阿尔布费拉镇(Albufeira)大致就在海岸线中间。 阿尔加维的首府是法鲁(Faro),阿尔加维唯一的国际机场就设在此处。从法鲁到最受欢迎的度假胜地,距离也很近。法鲁距离东部的西班牙边界线约50公里,距离西部的萨格里什(Sagres)约115公里。 阿尔加维海岸 阿尔加维的海岸从索塔温多(Sotavento)到巴尔拉温多(Barlavento),风格各异。众多华丽的阿尔加维海滩,可满足每个人的享受需求。 从东部的雷阿尔城(Vila Real)开始,有一段连续的金色沙丘,一直延伸到曼塔罗塔(Manta Rota )的西端,靠近卡瑟拉维拉(Cacela Velha)的小村庄。 从那里到法鲁的海滩都是近海的堰洲岛,保护着西亚法莫撒自然保护区的泻湖不受大西洋的侵袭。这些风景如画的荒岛中,有的常年有人居住,而有的除了季节性的海滩酒吧外则无人居住。 从广受欢迎的阿尔布费拉度假胜地向西走,一路上的海岸多岩石,向内凹陷的沙滩海湾,还有高高的悬崖。当人们来到西部的萨格里什(Sagres)的时候,不由会因此感到惊叹和敬畏。 卡武埃鲁(Carvoeiro)和拉哥斯(Lagos)附近的海岸线有众多洞穴,它们连在一起,像网络般。游客可以乘船去参观。对于那些喜欢从上面欣赏壮丽景色的人来说,那里有很多适合步行和骑行的沿海小路。 阿尔加维东濒瓜地亚纳河(Guadiana River)。这条河是葡萄牙和西班牙的分界线。 从雷阿尔城到西班牙的阿亚蒙特(Ayamonte),只需要10分钟的轮渡(或者你可以开车穿过A22公路尽头的公路桥)。   阿尔布费拉(Albufeira) 阿尔布费拉位于阿尔加维中部,每年可吸引成千上万的游客。 阿尔布费拉的老城区有着美丽的鹅卵石街道,街道两旁林立着各式餐厅、酒吧、咖啡馆和商店。码头周围环绕着糖果色的公寓和金色的沙滩。 阿尔布费拉是一个适合所有人来旅游的地方,无论是家庭、情侣、还是个人自由行,不论你年纪如何,这里都很完美。阿尔布费拉是所有旅游景点的中心。一个短距离的转乘,就可以达到法鲁机场。   波尔蒂芒(Portimão) 波尔蒂芒是阿尔加维的第二大城镇,普赖尔洛查(Praia da Rocha)和阿沃尔(Alvôr)度假胜地均倚靠其兴旺发达的商业发展和住房服务。 波尔蒂芒是一个在历史上几次改造自己的城镇。近年来,波尔蒂芒已经成为一个充满活力的国际大都市,为游客和居民提供了良好的设施。   维拉摩拉(Vilamoura) 维拉摩拉有六个不同的高尔夫球场、葡萄牙最大的码头、两个海滩、一个带有两块草地的草地保龄球俱乐部、一个网球中心,一个体育俱乐部和一个射击俱乐部。维拉摩拉还有很多五星级酒店、自助式别墅和夜店。 另外,还有一个国际赌场,里面会有精彩的表演。此外,还有一个顶尖的骑术学校。 维拉摩拉是一个独立的地区,拥有2000公顷的土地,是欧洲最大的独立旅游胜地之一。   塔维拉(Tavira) 塔维拉距离西班牙边境18英里,横跨日劳河(Gilão river),可以说是阿尔加维最美丽的城镇。这里大旅馆很少,教堂很多,渔船挤满了河边,每个人都有时间走走停停。 从发掘的腓尼基文物,到伊斯兰式的装饰门廊,再到文艺复兴和巴洛克风格的繁盛,历史的层次随处可见。然而,真正打动你的是那些颜色:白的令人炫目的墙壁、明亮的上光花砖、火红的波形瓦。 责编:Zoe Chan

澳洲楼市全面复苏!墨尔本等多地房价创历史新高

最新数据显示,澳大利亚楼市正全面复苏,墨尔本等多地房价达到创纪录高位,悉尼也落后不远。 房地产咨询公司CoreLogic 3月2日发布的数据显示,今年1月澳大利亚8个州和地区首府的房价平均上涨1.2%。 2019年年中开始的这一轮上涨已经弥补了澳洲楼市近两年来低迷的大部分损失,因为创纪录的低利率和宽松的借贷标准让买家蜂拥回到市场。 居外网上共有近5万套澳洲在售房源,欢迎查看 在澳大利亚人口第二多的城市墨尔本,1月房价上涨1.2%,超过2017年9月上次高峰时。阿德莱德、布里斯班、堪培拉和霍巴特的房价也创下历史新高。 悉尼1月房价上涨1.7%,创有史以来最大月度涨幅。如果继续以现有的速度上涨,悉尼房价预计将于5月底达到新的历史高位。 CoreLogic研究主管蒂姆·劳利斯说:“推动这一反弹的主要因素仍然存在,其中包括极低的债务成本和借贷能力的提高。不过,考虑到家庭收入增长缓慢,住房负担能力正在迅速下降,这很可能导致市场某些部分变得不那么活跃。”   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售澳洲房源,或致电 400-041-7515 谘询澳洲移民、留学或房产投资的机会。   来源:新浪财经 责编:Zoe Chan

葡萄牙住宅房地产的供需情况怎么样?

需求依旧强劲 国家统计研究所(INE)的数据显示,2019年前三个季度,葡萄牙房屋交易总额同比增长了4.3%,达到186.5亿欧元,交易数量稳定在132,246套。 在2019年前三季度: 现有住房:交易数量同比增长0.3%,达到112,973个住宅单元,而交易额同比增长4.3%,达到150.8亿欧元。 新住房:交易量同比下降1.6%,至19,273个住宅单元,而交易额同比增长4.4%,至35.7亿欧元。 住房交易数量 ——新建住宅;——现有住宅 数据来源:葡萄牙国家统计局,《全球房产指南》 从地区来看,森特罗(Centro)的房屋交易量增幅最大,2019年前三季度同比增长了10.2%,其次是阿连特茹(Alentejo),年增幅为7%。相比之下,阿尔加维(Algarve)、诺特(Norte)和里斯本的交易量有所下降,分别下跌了8.1%、2.8%和跌2.7%。 在亚速尔群岛(Azores Islands)和马德拉(Madeira)自治区,住房交易量分别增长了14.7%和6.6%。 施工活动激增,但仍远低于峰值水平 自2002年以来,葡萄牙的施工活动一直呈下降趋势。实际情况中,根据INE的数据,2014年获批的新建住宅数量从2007年的65,650套骤降至6,785套,降幅约为90%。从2007年到2014年,获批的住宅数量年平均降幅达27%。 不过近年来出现了复苏迹象,年增长率达到两位数。2015年,获批的新建住宅数量同比增长了21.8%,达到8,491套,2016年同比增加了36.1%,达到11,558套,2017年同比增加了22.4%,达到14,143套,2018年同比增加了43.2%,达到20,259套。 获批的新建住宅 数据来源:欧洲中央银行,葡萄牙国家统计局,《全球房产指南》 住宅竣工方面也出现了类似增长情况,2016年同比增长8.8%,达到7,565套,2017年同比增长13.1%,达到8,553套,2018年同比增长38.2%,达到11,820套。 住房存量 ——诺特;——森特罗;——里斯本大都市区;——阿连特茹;——阿尔加维;——亚速尔群岛;——马德拉群岛 数据来源:欧洲中央银行,葡萄牙国家统计局,《全球房产指南》 2019年前11个月,葡萄牙的获批住宅数量同比激增18.2%,至21,973套。2019年前11个月,亚速尔群岛(33.3%)和马德拉群岛(30.5%)的获批家庭住房数量比上一年同期增幅最大。里斯本(29.7%)、阿连特茹(19.8%)、诺特(19.5%)、阿尔加维(12.7%)和森特罗(4.5%)的增长也很强劲。 同样,2019年前三季度的住房完工量同比大幅增长了17.2%,达到了10,141套。 INE的数据显示,2018年住宅总量为5,954,548套,相比去年同期略微增长了0.2%。   来源:葡萄牙国家统计局,《全球房产指南》 责编:Zoe Chan

柬埔寨淘金热:三年内西哈努克港等地价翻10倍

在柬埔寨,有一条神奇的路,叫洪森大道。它贯穿首都金边,是第一门户大道。而在距离金边230公里以外的西哈努克港,有一条大道,也叫洪森大道。这两条大道,都得名于柬埔寨现任总理洪森。 洪森大道除了是两座城市的门户之外,还是城市发展的经济命脉,周边的土地,成为新一轮资本必争之地。 在金边,洪森大道周边的土地,已经从每平米60美元涨至200美元,“而这还只是对周边土路升级改造之后”的价格。当地的房地产业内人士预测,金边未来的发展目标是曼谷、河内。 作为泰国、越南的首都,目前曼谷和河内的地价已经达到8000-10000美元/平米,而2018年时,金边住宅、商业用地平均售价仅为每平米1300美元和2400美元。 毫无疑问,这是一场疯狂的抢地游戏,大把大把的美元聚集到人均GDP仅1000美元的国家,从2014年开始的过去4年间,金边的地价涨了4倍。 扩张的城区 没有人愿意放弃机会。毕竟越早进入,获取土地的成本就越低。洪森大道是金边城市道路网络中相当重要的连接,路宽60米,全长10公里,是为缓解城市南端交通出入拥挤最宽的“大动脉”,北段接271街,南连2号国道。 越是交通要道,它的价值就越高。深谙此道的广州富力地产,早早拿下了金边市棉芷区上长夏社分区,距离洪森大道不到“100米”的地块。 在金边,因为富力投资7亿美元的消息,使得这个楼盘一跃进入金边高档楼盘之一。破土动工的时候,柬埔寨国土规划和建设部国务秘书潘速坡、洪森总理办公厅副主任盛典等一众柬埔寨高官,都出席了开工奠基仪式。 楼盘还未建好,一批又一批的国内投资客被带到金边售楼处。作为海外事业部的一员,原本负责马来西亚销售的王明(化名),被调派到了柬埔寨当帮手。 在海外销售楼盘,对于王明来说驾轻就熟。一个接一个的团到金边进行实地考察,三天时间,连玩带买,忙得不亦乐乎。买了房的,可以免去团费。团一个一个的接,房子一套接一套的卖。运气好的时候,遇上富豪,一掷千金,连买几套房。王明就遇到一个来自马来西亚的富豪,随身带着十几个保镖,几个“驴牌”包里全是美元。在富力华庭的售楼处,富豪当场拍板买下一层楼(十几套房子),一手美元、一手签合同……这样的场景也刺激了在场的中国买家。 这只是富力地产在金边的一个楼盘,同在洪森大道东南侧的位置,富力·华府紧随其后也于2019年开卖。目前,洪森大道两侧聚集了富力地产、岭南地产、香港金铿集团等诸多中国开发商,其中,岭南花园与富力城合计占地7.6公顷。 金边岭南花园现正在居外网上出售。项目雄踞首都最宽洪森大道重心区域,东揽一线湄公河江景,西临金边ING新城,北靠31国使馆特区,南距金边最大新机场仅10公里,坐拥双机场配套;紧邻皇宫步行8分钟,北面直径1公里是金边ISPP国际学校。4卧2卫房型,面积147平方米,房价约¥178万。点击查看房源详情 洪森大道正成为新宠。一方面是由于沿莫尼旺大道、诺罗敦大道、俄罗斯大道和毛泽东大道区域,正逐渐被高楼所包围;另一方面,因为在金边的城市规划中,在15年内,金边南部地区将成为绿色城市和最重要的高端商业中心,而洪森大道正是贯穿金边城市的主干道。 不过,究其根本,洪森大道能成为新宠,仍是中心地块已经被抢夺、退而求其次的结果。根据《2015年至2035年金边城市规划》显示,未来金边城区面积将由原来的300平方公里,扩大至692.54平方公里,整整扩大了一倍。 有开发商认为,“虽然土地价格有所增加,但与城市部分地区相比,往南的土地成本仍然较低,那里有更大的发展潜力。” 显然,现在的金边空间越来越小,土地在金边市中心变得更加昂贵。事实上,金边最贵的土地价格已经开始逼近曼谷、河内。世邦魏理仕的数据显示,2018年,金边下辖的隆边(Daun Penh)高端商务区的地价,一度超过每平米9000美元。 隆边区已经出现柬埔寨最昂贵的土地,仅次于商务区的土地,集中在主干道周边,最高价为每平米7875美元,次干道的土地最高价为每平米4313美元。 “柬埔寨某些地区的土地在12个月内翻了一番的情况并不少见,这对于任何类型的投资来说都是值得注意的。”Realestate.com.kh的首席执行官Tom O’Sullivan表示,投资土地的主要好处是高回报,柬埔寨等新兴市场的投资回报率为100%。 柬埔寨国土规划和建设部公开数据显示,从2015年截至2019年前11个月,柬埔寨批准的建筑项目额度已经达到303.57亿美元。除2018年数额同比下降19%之外,均达两位数的增速,其中2019年增速达到了78.5%。 疯狂与泡沫 在柬埔寨的另一座城市西哈努克港,土地也是掘金人“一夜暴富”的源泉,这座城市的地价,三年内翻了10倍。 指南针找房网研究中心数据显示,在柬埔寨近20个省在售土地均价排行中,金边以1582美元/平米领跑全国,西港则以1487美元/平米屈居第二,排名第三的暹粒省,311美元/平米的价格,远落后于前两位。 毕竟,金边作为一国之都,近年来保持了良好的经济增速,地价领先全国尚属正常。但西港的土地价格,则呈现出了不切实际的疯狂涨势。 究其原因,更多呈现出人为推高的痕迹。 加怀山,延安人,在西港靠卖凉皮起家,此后摇身一变成了当地的炒地皮大王。2016年,来西港旅行时,加怀山发现了餐饮业商机。回到国内,他就开始找做陕西面食的师傅,用20万的价格从当地挖了一堆面食师傅到西港卖凉皮。 “来了就火爆。每天带来的利润是1000多美金。”加怀山曾这样描述生意的火爆,这也带旺了铺子,有人跑来问这个铺面要不要转租,这让加怀山看到了另一个商机。他将沿街的铺面以1000美元的价格租下来,稍微粉刷一下,转手5000美元出租。第一桶金就这么赚到了。 “与其租商铺,不如自己买地、租地盖楼,成本更低,利润更高。于是就这样介入了土地市场。刚开始低价拿小的地块,然后高价卖出去,赚信息差,循环套利,以地养地,慢慢滚动起来。”加怀山如此介绍自己的成功经验。 赶上了好时候的加怀山,手里囤积了一批机场附近的30公顷土地,以每平米1美元的价格买入,洪森总理连任之后,以每平米30美元卖出,一倒手就翻了30倍。 去西港冒险的人不少,无论是做餐饮、小商品买卖的,还是其他行业,最后发现倒腾什么都不如倒腾地皮来钱更快。 在2018年柬埔寨大选之前,太子集团“all in”地接手了一批“恐慌性抛地”,大选之后地价立刻涨了五倍,而进入2019年后,这批地的价格翻了十几倍。 炒地导致现在的西港“很难找到没有卖出去的地皮,黄金地段的地皮都只租不卖”,而房东早已转了几次手,甚至出现“四手房东”。 “在领海大道一带的地价已经涨至4000美元/平米。”Century 21 Fortuna Investment公司总经理瓦威良坦言,“没有任何国外投资商敢于高价收购土地,只有中国投资商。” 这是西港“一夜暴富”背后的真相,但泡沫很快随着打击网络博彩的到来而破裂。在中介公司的肖骁(化名)最有感触,今年7月底刚交了定金的两名租客,觉得政策风向有变,放弃定金突然毁约,“一个交了2万美元,一个交了3万美元,都不要了。” 幕后推手 正如2008年的金融危机,给柬埔寨房地产业造成的冲击。 根据柬埔寨官方部门数据,2008年,柬埔寨的房地产开发投资为31.9亿美元,2009年下降到19.9亿美元,2010年仅为8.4亿美元。到2010年底,金边的土地价值比2008年年中的峰值下降了40%到50%。 2011年,在强劲的经济增长和新的外资所有权法的推动下,市场开始复苏。在金边,从2012年到2017年,公寓的平均售价翻了一番有余,从每平方米1460美元涨到3212美元。 这一切得益于外资的进入。2005年,柬埔寨政府修改了投资法,允许外国人拥有建筑物。然而,当时这项法律并没有得到实施。直到2010年4月5日,柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。由此,外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。 点击查看居外网上在售柬埔寨房产 无冕财经特约研究员整理柬埔寨央行数据发现,2018年流入柬埔寨房地产市场的外来直接投资(FDI),总额为30.83亿美元,比2017年的26.73亿美元增长12%。而流入到房地产市场的外资约为3.68亿美元,占外资总额的10.5%。2014年至2018年,外国人对柬埔寨房地产的投资,已累积达到18.88亿美元。 柬埔寨央行表示,流入到房地产业的外资“继续强劲增长”。房地产业的强势增长,使得其成为继农业、制衣、旅游业之后的柬埔寨第四大支柱产业。根据柬埔寨国土规划和建设部的数据,2009年至2019年,柬埔寨建筑业累计投资额达430亿美元。仅今年前9个月,柬埔寨建筑投资项目达3433个,投资额突破64亿美元,同比增长34.7%。 2015年,柬埔寨首都金边的不动产价格增长了惊人的26.2%。2019年1月公布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》中,金边又以16.7%的涨幅跃居全球房价涨幅第一。 尽管柬埔寨国民生产总值连续8年保持了7%的增速,但相较人均1511.13美元的收入来说,作为支撑房价飞涨的根基,似乎太过薄弱。房企Keller Williams Russey Keo主任Nhem Sean Sothea直言,土地投资取决于市场需求,但柬埔寨的房地产价格同比继续增长20%至30%,部分地区仍处于泡沫之中。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售柬埔寨房源,或致电 400-041-7515 谘询柬埔寨房产投资的机会。 来源:无冕财经 责编:Zoe Chan

澳洲投资置业 买地建房详解

很多人有到澳洲买房投资的打算,但是却对澳洲的房屋的形式、区别、尤其现在的House & Land Package不太了解。接下来居外就要为大家详细解读一下这些问题。House & Land Package顾名思义就是房屋和土地一起打包出售,这是目前澳洲市场上期房的一种主要购买方式。 在澳洲,购地建房(House & Land package)此类房屋买家,需单独签署两份合同,一份是土地合同,另一份是建筑合同;在所有澳洲当地开发商的房产类型中,有近60%的房子是属于这种 类型,尤其以维省最为普遍,因为维省容许买家只承担土地价值的印花税,如购地后才盖房,就可省回建筑房屋印花税。 “购地建房”整个付款流程如下: 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。 到土地交割时,买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。 土地交割后,建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房,整个建筑过程分为五个阶段来完成,即:地基,框架,封顶,装修和完工阶段。 土地交割后付款方式如下: 1.买家首先支付5%的定金。 2.房屋地基做好后,买家需要支付建筑价格的20%给建筑商 。 3.框架做好后,买家需要支付建筑价格的25% 。 4.封顶做好后,买家需要支付建筑价格的20% 。 5.装修完工后,买家需要支付建筑价格的20% 。 6.际完工交房时,买家需要支付建筑价格的10%。 需要注意的是:买家只需支付20%首付,剩余80%可向银行贷款,每笔费用都由银行直接拨给建筑商。 “购地建房”和“一本打包购房合同”分析: 就澳洲本土购房者来说,以上两种方式都是较为普遍的置业方法。“购地建房”在澳洲是最为普遍的一种购房形式,一般建筑商会提供几种标准的房型图,供买 家选择,澳洲当地人一般都可以接受建筑商的标准图纸,而且这些标准房型图,事先建筑商都已经获得的政府的批文,土地交割后,马上就可以启动建房的程序,建 筑商一般都可以掌控整个建筑周期,通常都会按照建筑合同中约定的时间内完工的。 因此,“购地建房”对买家还是有相当吸引力的,并且土地是永久产权,可以世代相传。和国内相比,又可以用比国内大城市,如北京上海,比较而言更便宜的 价格买到梦寐以求的别墅,而且是在最适合人类居住的城市生活。所以,买家如果不改变开发商标准的房型和装修配置,或者只做一些简单的配套升级,一般能按预 定的时间收房,轻松完成澳洲置业梦。 如果有买家需要按照自身的需求来改动房型图(例如:改变房间和卫生间的位置、增加层高等),这样 的话,建筑商必须首先按照买家的意愿设计好图纸,经买 家最终确认后,必须送到政府去审批,而审批的时间建筑商无法掌控,所以,交房时间往往就会延迟而建筑商却无法掌控,且中间也会牵扯到一定的额外费用,所以 不太建议买家过多的去更改开发商所设计好的图纸。 “购地建房”的优势在于,单价比同类其他形式要低,亦可在特定范围内自由挑选物业的 外观及内装,比较适合愿意多花些精力和时间打造个性家园的购房者。 当然,如果购房者认为手续过于繁琐,一本打包(10%首付,交房再付尾款)的购房合同仍也将是最为便捷、省心、安全的购房方式。 相关资讯:省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房    

全球最安全国家/地区竟是它!榜首藏在疫情重灾区旁边

2019新型冠状病毒爆发,由於疫情快速扩散,全球各地也都陆续传出确诊案例。近日Deep Knowledge Group网站也公布了“全球疫情最安全的国家/地区”榜单,但没想到第一名却让不少人相当震惊,直呼“不可思议”。 根据Deep Knowledge Group网站报导,其于4月12日公布了一份“全球疫情最安全的国家/地区”的榜单,其中一至五名次序分别为:以色列丶德国丶韩国丶澳洲及中国。 其中,以色列作为最安全的国家,虽名列亚洲确诊数第5位,但在9404名确诊病患中,仅有73名死亡案例,相当於近0.8%的超低死亡率。另外,以犹太教为主的以色列,也针对宗教仪式和典礼也祭出严格规范,并透过锁定患者手机位置制作“追踪地图”,一旦民众的活动范围与确诊病患重叠,就会由手机App跳出警示通知,防疫措施相当新颖。 值得一提的是,该网站也一并公布“全球疫情安全高风险国家/地区”名单,一至五名分别为:意大利丶美国丶英国丶西班牙及法国,其中美国近期疫情狂烧,确诊数一直不断攀升,而意大利则是传出医疗崩溃的消息,引起当地人民恐慌。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售海外房源,或致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学或房产投资的机会。 来源:MSN新闻 责编:Zoe Chan

如何在美国买地建房?

如果在美国买地建房?今天居外给大家分享一则在美国买地建房流程。 1.  为何要自己建房? 自己建房需要约1-2年的时间,比买现房效率低。但它的优点是可以建自己需要的房型,并且可以按照自己的想法去进行设计。有些成熟的小区已经没有新房销售,因此自己买地或买旧房推倒重建,既可以住在理想的地点,又可以享受新房的优势。 2. 什么人适合自建房? (1)  有一定资金的投资人 (2) 想成为建筑商的人 (3) 能抽出时间经常到工地查看的人 (4) 有能力与各种承包商打交道的人 (5) 能正确看待投资风险的人 3. 几种做法选择 (1) 在正在开发的小区里找建筑商做 (2) 自己买地承包给建筑商做 (3) 自己买地、自己当建筑商,找分建筑商分工做(今天讲的就是这种做法) (4) 全部自己动手建,叫DIY(Do It Yourself) 。但这种有法规上的限制,在城市管区内不一定能做。虽然自己动手但各项专业的工程还是需要有执照的工人完成才能通过验收。 4.  投资的时间与地点 在经济上升时市场较好容易赚钱,但相应的人力就会紧张。 5. 房源选择 可以在网站har.com或者realtor.com查询各区域的买卖记录、房子面积、装修情况、价格等房产信息,看什么样的项目适合自己的实际情况。 6. 土地的选择 (1)  开发商的土地 (2) 在小区的空地兴建 (3) 旧房推倒重建 7.  买地还是买旧房? 操作时间通常至少需要1-3个月 (1)   聘请房地产经纪(realtor)寻找合适的房源或土地 (2)   开始寻找建筑设计师 (3)   收集小区建设法规,若不允许兴建新房或有所限制,这时候需要慎重进行考虑。在弃权期/反悔期(option)之内,要仔细阅读住宅小区法规(HOA by law)以免以后出现不必要的纠纷。 (4) 要到丈量报告(survey)  ,内容要包括现在地基的高度、街上参照点的高度、最好也有树的位置(tree survey)。 最好让丈量者(surveyor) 把地的边界用小旗子或铁棒给标出来。 8.  过户后先做土壤测试 GEOTECHNICAL ENGINEER一般需要2-4周出报告 9.  请建筑师(architect)设计房子 (1) 选择建筑师 如了解对方的经验、价格、熟悉的领域等,在相应的市政有设计经验很重要。签订合同时要问清楚修改设计如何收费,比如若是HOA 或 City 提出的修改是否免费? (2) 要把法规by law给设计师做为参考。如面积要求、边界要求、层数要求、高度要求、排水要求、植被要求等等。 (3) 自己先有个符合法规前提下的设想,比如希望的房屋面积、外观、层数、房间数量与布局、楼梯相对位置等等。最好先画一个草图给对方参考。设想得越具体,设计师就越容易房主的意图同时效率也越高。 (4) 与建筑师讨论设计图(floor plan)。 一般建筑师不喜欢反复变化,确定想法后,给建筑师2-4周的时间设计。 (5) 审阅设计师的设计方案并且提出修改建议。要认真地查看各方面设计是否达到要求,如房间布局、窗户亮度、结构强度、地基设计、屋顶设计、墙的厚度、灯光布局、室外照明及用电(如游泳池、后院遥控门及各种功能的设计)、自动化系统的设计(包括音响系统、互联网、电话系统、电视系统、用水系统的功能)、空调出风口及回风口的设计、房子绝缘方案等等。设计图纸是各个承包商估价的依据,若中间改变,就意味着加价宰客,而且可能会比较贵可能被宰,因此这一步是关键。一定要请有经验的人看一下,经过反复磋商之后最后才能定稿。 10.  将建筑师设计初稿交给小区管理委员会审批 小区通常对建房的临街墙壁高度、楼层、房子总高度、面积、建筑面积与地面积的比率(即渗水率)、建筑界线、外墙的颜色、附加建筑(如车库)等都有特别的规定一定要遵守。若小区审核通过,就可以转入下一步(有时也可以下一步完后交给小区审核),看小区要求不要求图纸上有工程师盖章。 11. 请工程师对房子结构把关 房子的结构和地基需要工程师的设计或审核。要将土壤报告交给工程师Professional Engineer(PE),他会参照土质来设计地基和结构(framing),或审核建筑师的设计、进行工程计算,来确定各项指标,如承重是否合理合格。若不合理的就需要修改,若都合理,又符合市政法规标准(code)的要求,工程师就会在建筑师设计的图纸上盖章。 12.  向市政申请建房许可证 (1) 要看房屋所在地的市政的申请许可证的要求,通常需准备两份图纸、申请表、渗水分析表、材料规格表、节能分析表、绿化分析表等等。 (2) 可以聘请自己的建筑师或者专门的许可证申请公司去做,因为需反复几次。第一次交上去后可能会被拒绝。具体会被告知原因需要更改,更改完再递交上去。可能还会被再次拒绝,再需要修改等等,直到完全符合要求。 (3) 市政每一次的审核都会给予2-4周的时间,所以整个许可证申请下来需1-2个月的时间,这取决于建筑师的设计规范程度和修改时的快慢。 13. 旧房拆除Demolition 在建筑师设计及申请许可证的同时,就可以进行旧房拆除工作了。这项可以包给拆除承包商去做。步骤简单介绍如下: (1) 打电话给水、电、煤气公司,让他们做拆除前的服务切断,包括拆除一些设施。他们也需要排日程,一般需要2-14天,取决于他们的业务量大小。 (2) 排水系统的切除另外需要许可证,拆除后要请市政检验通过。 (3) 然后才能申请整个房子的拆除许可证。 (4) 有许可证后才能拆除房屋。 (5) 拆除之前最好跟邻居打个招呼,让他们有思想准备,以免有纠纷。 (6) 也最好建个临时围墙,以免伤到邻居的财产。 (7) 拆除过程中最好要洒水,以免太多扬尘。 (8) 拆除完毕要请市政来检查通过,拆除工作才算最后结束。 14. 买保险 在开工之前,要买好保险,叫builder’s risk,用以保护建房过程中的意外损失。   15. 建地基 许可证拿到后,才能动工建房。建房的第一步就是建地基,要选择一家有建新房经验的地基公司来做。最好签订合同,因为地基是大事。也最好提出保修的要求,一般大的建筑商地基都保修10年。在建地基时,水工也要选好,要选择有主水工执照(master plumber license)的水工。在地基模型做好、水管埋好、下水泥之前,要请市政来检验,合格后才能浇注水泥。 地基有几种类型: (1) 平地基即拉伸钢筋地基(post tension). (2) 有桩地基(pier and beam) 适合粘土质和高档住房 (3)  垫高地基(crawl space)  适合地势低洼的地区 16. 搭框架(framing) 请专业公司搭房子的主框架,美国房子主结构都是由木桩组成的。 17. 屋顶的平台(decking) 在搭屋顶的平台时要考虑使用防热能辐射保护层。 18. 水电管线,空调管道的建造 在搭好主框架后,水电工空调工都要到现场布水管、煤气管线、电线、空调管道等。 19.  检验水电结构 在上面各项做完后,都要请市政来检验,检验水电煤气管线步线合格,空调管道布局合理后,才能进入下一步。 20.  墙面(facial) 在上面各项做完后,要请市政来检验,检验水电煤气管线步线合格后,才能进入下一步。墙面公司会在框架上钉木板及塑料板,形成房子的外墙体,即Facial. 21. 绝缘 绝缘有几种,如close cell foam、open cell foam、 fiber glass,与空调的设计有关。这在图纸设计时就需要考虑好。 22. 屋顶 这时候也可以同时盖屋顶,上瓦(shingle) 23. 上内墙板(sheetrock) 上内墙板之前需要通过各种检验Cover inspection。这也有专业公司做。 24. 建内墙面 修建内墙面,叫wall finishing、taping、floating,需要胶带粘、上灰及建墙的花纹 texture 等。 25. 建外墙 即砌砖或建墙板(hard plank) 或水泥混合墙(stucco) 26. 门窗 要提前与门窗公司订好门窗,以保证按时安装。 27. 木工 包括厨柜、衣服架、角线、装内门等。 28. 油漆 包括内外油漆 29. 台面  石头台面或现在流行的人造石台面。 30. 地面 铺地毯/地板/地砖 31. 电设施  照明灯具/开关等。 32. 水设施  热水器/水龙头/洗手槽/浴缸/马桶等 33.空调 34. 电器 洗碗机/烤箱/烤炉/抽油烟机/冰箱/洗衣机/干衣机等 35. 绿化或庭院建设 36. 如何选择承包商 最好让可靠的人推荐,也要到实地工地去看看和注重以往客户的反馈信息。 执照登记可查询网站license.state.tx.us。 37. 价格构成  包括人力工资+材料成本 38. 签订合约  可以避免争议,并要求对方根据建筑工程的进度随叫随到。 39. 分期付款 每个工程项目都可以分期付款,如地基、水电等。 40. 工程验收 每一步工程验收最好请专业检验员检验,不要图省事或者便宜。最好请一名总监工(Superintendent)监督全程的进度和质量,更放心和高效。

哪些投资移民目的地在全球健康安全指数上得分最高?

新冠肺炎的爆发使得健康安全成为了亚洲投资移民担忧的重中之重。你办理投资入籍或者投资居留项目的国家在全球健康安全指数上表现如何呢? 按照创始人的说法,“全球安全健康指数是第一个对《国际卫生条例》(IHR [2005])195个签约国健康安全和相关能力进行全面评估和比较的指数”。全球健康安全指数是核威胁倡议组织(NTI)和约翰霍普金斯大学健康安全中心(JHU)联合推出,并和《经济学人》智库一起开发。 全球健康安全指数用来衡量什么东西? 全球健康安全指数基于6个大标准和140个小标准对这些国家进行打分评级,旨在搞清一个国家预防,检测,以及迅速对公众健康紧急事件作出反应的能力,比如病毒爆发事件。6大标准是: 1. 预防:检测预防病原体的出现或者传播 2. 检测和汇报:国际关注的流行病的早期检测和汇报 3. 迅速反应:对流行病传播的回应和缓解 4. 健康系统:有充足的,足够强大的健康系统来治疗病人以及保护医疗人员 5. 接轨国际标准:承诺改善国家能力,资助计划以解决差距,并遵守全球规范 6. 风险环境:总体风险环境以及国家对生物威胁的漏洞 全球健康安全指数和投资居留以及投资入籍有何关系? 投资移民,尤其是那些接近退休的人,在选择项目时所考虑的决定因素中(比如教育,税务,以及流动自由性)中总是将医疗卫生基础设施列为优先考虑选项。 “就目前而言,健康和医疗系统都是中国跨境地产买家所考虑的前5大优先事项之一,” 居外IQI执行总裁乔治·奇米尔(Georg Chmiel)在其公司《冠状病毒对跨境地产投资的影响报告》中说道。“医疗保健对退休人员尤为重要。这就是泰国深受中国退休人士青睐的一大原因。” 但是,致病冠状病毒的出现使得安全健康问题比以前更为迫切,一个投资居留或者投资入籍国家在全球健康安全指数上的评分(或者说,至少是该国健康安全可预见的能力)很可能成为全球投资移民市场中越来越重要的一个因素。 “待疫情结束,我们预计医疗水平对于买家来说将更为重要。一些国家,比如泰国,美国,英国,加拿大,澳大利亚(这些国家医疗水平很高,应对病毒爆发的能力很强)很有可能看到地产买家的积极性上涨,” 奇米尔补充道。 投资居留和投资入籍国家在全球健康安全指数上的评级 英语文化圈的国家在这一指数上表现优异;美国排名第一(不仅是在投资居留和投资入籍国家中,在所有国家中也是),其后是英国,澳大利亚,还有加拿大。在全球健康安全指数排名上前20强国家中,15个在欧洲,2个在北美,3个在亚洲。泰国在全球排名第6,令人印象深刻,领先于所有的斯堪的纳维亚国家。 “令人吃惊的是,一些深受中国买家青睐,并且被公认为医疗系统强大的国家在健康安全指数中排名相对较低,” 奇米尔指出。举个例子,塞浦路斯和马耳他得分分别为43和37.3,在世界上排名分别为77和98。一些国家,比如津巴布韦,尼日利亚,以及塞拉利昂在全球健康安全指数中得分都比马耳他要高。加勒比地区投资入籍国家以及瓦努阿图排名最低,其中只有圣卢西亚得分超过30分。 这并不是说这些国家的医疗卫生系统很差;这个指数仅仅反应它们目前没有足够的基础设施来应对一场庞大的公众安全危机,部分原因是人口太少了。请注意,全球健康安全指数包含了“各国降低全球灾难性生物风险(GCBRs)能力的指数,后者是指对全球范围人类文明,甚至人类文明长期潜力,造成损害的史无前例的生物风险。”当然了,一个小国——其它条件不变的情况下——降低任何疾病全球影响的能力更弱,因为国家规模太小了。 投资居留和投资入籍需求,一旦从新冠病毒的影响挣脱出来,将会卷土重来 《投资移民知情者》一直认为,投资移民行业就是一门所谓的抗风险生意,因为我们正处于一个令人羡慕的位置,实际上我们正从无序中获得好处,而不是被无序削弱。这话听起来可能有点讽刺,但是自然灾害,政治危机,武装冲突,以及经济衰退实际上并不削弱对投资移民的需求,结果恰恰相反。 《投资移民知情者》常接触的一些投资居留和投资入籍公司承认,尽管现在买房成交量大幅下跌了,但是他们在亚洲的办公室电话响个不停。 “在某些地产市场,我们感受到了疫情的负面影响,”乔治·奇米尔说道。“很多人没有了旅行计划,也限制了自己的公开活动。结果,在中国投资者非常活跃的各个地产市场中,我们看到中国人亲自参加拍卖会的场面大幅下降,考察,参观,以及从签约到交易最终成交的环节都大幅冷清了。” 但是,尽管病毒爆发限制了投资者去看自己的房子,办理转让手续,以及参加宣誓仪式,但是病毒同时也使得平时犹豫不决的人开始采取行动,开始投资,一旦他们觉得安全可以离家时就会完成投资过程(更别提可以满世界自由旅行了)。 奇米尔继续表示,“在人类控制了冠状病毒之前世界充满了不确定性。一旦控制住了,被压抑的需求将会在未来一两个季度内触发大交易量,因为买家需要完成被拖延的交易。”   来源:投资移民知情者 责编:Zoe Chan