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摆脱财赤续蔓延 釜底抽薪救楼市
财政司司长陈茂波日前在立法会会议上表示，初步估算2024/25年度的综合赤字将达约1,000亿元，远高于今年《财政预算案》估计的481亿元。这将是连续三年赤字超过千亿，财政储备预计仅剩约7,000亿元。 赤字扩大与卖地收入大幅减少密切相关。在2016至2022年期间，每年卖地收入接近千亿元，但之后逐年下降：2022/23年为700亿元，2023/24年降至200亿元，2024/25年初步预算估计为330亿元。然而，由于多幅地皮流标，截至11月底，卖地收入仍未达到50亿元。 除了卖地收入的直接减少外，楼宇买卖交易所涉及的印花税收入也随之下降。2023/24年印花税收入仅为491亿元，仅为原预算850亿元的58%。 随着特朗普将在明年初正式上任，中国香港将面临更多挑战，除了贸易战外，金融战也可能随时展开，使港府的形势更加严峻。 目前，中国香港赤字不断累积，且最近发债认购不足，评级机构可能会下调香港的信用评级。这不仅会提高港府、公营机构，甚至香港私人企业的发债成本，还可能对本港营商环境带来负面影响。更令人担忧的是，届时可能有人借机狙击港元，动摇联系汇率，进而将香港推入危机。 不过，要解决财政赤字及相关风险，关键在于刺激楼市复苏。这一道理并不复杂，香港政府高官们也一直在采取措施救市。 今年初，全面撤销楼市调控政策，吸引了大量新香港人入市，但效果仅是昙花一现。之后，施政报告中再次提出放宽楼宇按揭政策，但在利息走势不明朗的背景下，投资者入市依然稀少，因此效果并不显著。 近期，金管局也宣布将为2021至2023年购买楼花的买家提供一次性特别安排，按揭成数最高可达八成，入息占供款比率提升至六成，旨在防止大规模挞订事件，并避免进一步打击买家信心。 虽然港府已采取一系列措施，政策方向正确，但在时机把握上并不理想，因此未能产生显著效果，甚至动摇了市民对政府救市能力的信心。因此，下一步必须采取更具冲击力的举措，迅速见效。 事实上，不少内地同胞通过高才、优才等计划移居香港，旨在为香港的繁荣作出贡献，这不仅符合中央的方针，也有利于香港的长远发展。然而，在外汇管制的框架下，他们往往面临从内地调动资金到香港置业的困难。 在笔者执笔时，跨境理财通2.0正式落地，这一计划使大湾区的合资格投资者能够通过资金闭环安排，投资对方的投资产品。因此，合资格的移居人士也可以通过闭环方式将资金汇入香港用于置业，未来若出售物业，则需通过闭环方式将资金汇回内地。 笔者相信，如果香港政府向中央提出申请，获得批准的机会较高。此项措施能够显著增加购买港楼的潜在买家，而他们往往倾向购买新楼，这有助于缓解发展商的存货压力，进而激励他们更加积极入市买地。这样一来，香港的财政赤字将能得到迅速解决，香港经济也将看到曙光。
2025年投资展望
回顾2024年，回报最高的资产依然是比特币。2023年，比特币价格从16,670美元涨至42,288美元，涨幅超过150%。2024年，比特币更有可能突破10万美元，连续两年成为回报冠军。 与此同时，美股也表现强劲，标准普尔500指数（S&P500）从年初的4,700点上涨至突破6,000点，涨幅超过28%。虽然结果看似与2023年相似，变化不大，但2024年却发生了许多全球重大事件，投资市场也因此波动剧烈。 最引人关注的事件，莫过于特朗普再度当选美国总统。虽然他的胜选并不意外，但令人惊讶的是他竟然以压倒性优势获胜，不仅拿下所有摇摆州，普选票也超过了民主党对手，最终更是在参众两院同时获得过半数支持。这让外界相信，待他明年正式上任后，将不再受到反对派的掣肘，几乎能够完全贯彻其政策。然而，特朗普的政策充满争议，且部分措施互相矛盾，效果难以预测，使2025年的投资环境充满更多不确定性。 他经常提到的大幅加征关税，必然会推高通胀，进而限制利率下调的空间。然而，持续高企的利率不仅会对本已处于高位的美股造成压力，也不利于削减贸易赤字，更难以吸引企业回流美国。因此，特朗普最终会推行强美元还是弱美元政策，将成为决定利率走势的关键因素，自然也会对香港的房地产价格产生重大影响。 2024年，香港政府多次出招救楼市。3月全面撤辣，一度带动楼市出现“小阳春”，但好景不长，楼价在7月后再次回落。10月的施政报告进一步放宽楼宇按揭成数，允许投资移民购买住宅物业等措施，然而成效依然有限。 展望2025年，香港政府将面临巨额财政赤字，若楼价无法回升，卖地收入及相关厘印税不足以扭转赤字困局，政府恐怕还需加码推出更多救市措施。 另一方面，中央政府也频频推出组合拳，旨在稳住房价，提振消费。12月的政治局会议透露，2025年中国将实施较为宽松的财政政策，这将是自2008年以来的首次。笔者相信，中央的这些措施将于2025年逐步显现效果，推动市场逐步回稳。 笔者对香港住宅物业市场持审慎乐观态度，预计上半年楼价仍会下跌约5%，但下半年有望收复失地，全年或录得2-3%的升幅。相比之下，商业物业的挑战更大，受大湾区融合、北上消费兴起及网上购物普及等多重因素影响，商铺租金将继续下跌，售价自然难以回升。至于写字楼市场，在供应过剩的背景下，加上在家工作模式持续流行，需求进一步减弱，预计要等待内地经济重拾升势，才值得投资者重新考虑入市。
金管局出手快 按揭重回正轨
上周，笔者在专栏中提到银行在审批按揭贷款时的延误，给市场带来了负面影响。金管局在接到代理业界和立法会议员的投诉后，迅速采取行动，财政司司长也与银行进行了沟通。 上周五，金管局联合中银、汇丰和渣打召开了记者会，银行承诺在收到完整文件后，会在两周内通知买家结果。 笔者认为这个承诺是合理的，笔者从未要求银行放松审批标准，毕竟各银行有自己的经营策略，不同的风险承受能力也是理所当然的。 然而，银行一旦拖延审批，整个物业市场就会因此增加额外的不确定性，导致成交量减少，业主的套现能力降低，不得不降价出售物业，这直接影响到物业估值，进而促使银行进一步收紧贷款，形成恶性循环。金管局显然理解其中的利害关系，出手速度比预期更快，这一点值得赞扬。 上周五，另一项重要消息是美国联储局主席鲍威尔在全球央行年会上发表的言论。他明确表示“是时候调整政策，提振就业市场”，这一言论强烈暗示九月可能启动降息。 市场分析指出，鲍威尔没有再使用“循序渐进”或“观望数据”等字眼来形容降息步伐，因此预计九月的降息幅度可能达到0.5个百分点。 笔者认为，九月降息的幅度本身并不是最重要的，关键在于联储局的焦点从通胀转向就业市场，这意味着未来一年的降息幅度可能会更大。 美国劳工统计局公布了截至今年三月的非农业就业数据（2023年4月-2024年3月），结果显示，过去一年实际创造的就业岗位比最初报告的少了81.8万个，平均每月少了6.8万个。 此前，每月公布的新增就业数据通常在10万到20万之间，这意味着这些数字被高估了35%至70%。此外，最新的7月非农业新增就业人数也降至11.4万人，创下2020年12月以来的新低，而6月公布的20.6万人也大幅下调至17.9万人。 美国就业市场表现不佳，从上市公司频繁裁员中可以看出，这种情况不会在短时间内得到改善。市场预计，从9月开始到2025年6月，美联储的降息幅度可能会达到2%至2.5%。 虽然，香港的最优惠利率不太可能完全跟随美国的降幅，但银行同业拆息（HIBOR）将会随大市波动。目前一个月的拆息率为4%，如果降至2%，以住宅物业按揭为H+1.3%计算，实际利率将为3.3%，相比当前封顶息率的4.125%，利率有望下调0.825%。 对于贷款者来说，这当然是个好消息，而对于银行来说，按揭业务也将重新变得有利可图。随着利率下降，按揭市场可能会再次活跃起来，各银行之间会为争夺优质客户展开激烈竞争，市场将呈现出百家争鸣的局面。
去年「减辣力不足」，今年「加甜欠预期」
上周三公布的施政报告备受期待，尤其是在当前楼市低迷的背景下，人们希望政府能为楼市注入新动力。虽然政策中提及了不少楼市相关内容，但刺激措施的力度略低于预期，或许未能满足部分人的期望。 唯一落实的政策是将新投资移民入境计划的认可投资范围从原先仅限于工商物业，扩展至5000万港元或以上的住宅物业。然而，这一门槛相当高，加上去年投资移民的成功个案仅有几十宗，因此对市场的实际影响非常有限。 此前坊间盛传的多项提议，如青年置业贷款计划、允许强积金用于置业首期、放宽高端人才资金来港置业等，均未在报告中出现。新增的措施仅是提高40岁以下年轻人购买居屋的机会，这将使购买力更多流向居屋市场，反而对上车盘不利。 对市场有长远影响的，反而是金管局同时宣布放宽住宅按揭条件，所有物业无论价值、自用或投资，私人或公司持有，按揭上限一律为七成。加上“辣招”税项的取消，这对投资者入市显然更为有利。近期市场上的新盘也出现了更多“一客多食”的现象，投资者（俗称“西饼客”）积极入市。在减息的背景下，投资者的入市趋势将有所提升，放宽按揭后将有助于扩大杠杆效应，预期回报率将更高！这一系列因素将有利于交投回升和楼市价格的企稳。 施政报告中「规管劏房」是另一个重点，淘汰劣质劏房的初衷无疑是好的，笔者也表示支持。然而，必须意识到，当劏房升级为简朴房后，供应量势必减少。笔者推测，政府的如意算盘是通过增加公屋供应来弥补这一缺口，但问题在于目前轮候公屋的队伍仍然十分漫长，这无疑会给现有的住房需求带来额外的压力。 市场上其实有不少空置的工厦和商厦，政府应考虑如何活化这些资源来填补简朴房供应的不足。这不仅可以避免社会资源的浪费，还能有效缓解公屋轮候的压力，可谓一举两得！通过合理改造这些空置建筑，既能增加住房供应，又能为城市注入新的活力。 总体来看，施政报告的措施相对温和，预计不会导致楼价快速反弹。不过，方便投资者入市的方向是正确的，有助于推动楼市逐步回归健康发展。
注册制度大落后 楼宇业权争议多
最近市场上有一个备受关注的二手住宅买卖案件。由于卖方隐藏了债务，导致买家最终损失了全部70万订金，案件复杂至极。 律师楼在卖方债务未解决的情况下为何仍将订金交给卖方？ 注册文件上出现了第三按揭——邓小姐的身份是什么？ 邓小姐所贷出的270万借款为何现在只要求收回60万？ 市场传言称，最终交易未成交的真正原因是买方无法获得按揭，导致订金被卖方没收，而非因卖方破产或债务问题未能成交。此事可能会引发警方介入，笔者在此不便对此案件做进一步评论。 假设此事只涉及个别律师楼职员失职或犯规的话，那就是个人职业操守问题，论点及解决方案就在于如何加强监管而已。 相反，若整件事的流程操作都是合法合规，但却都未能保障买家的订金或权益，问题反而更大，涉及整个制度！ 笔者回顾当今香港的土地及楼宇注册制度，发现其确实显得相当落后。虽然在土地注册处可以查到物业的拥有人，但这并不法律上保障其拥有真正无瑕的业权。 法律上也未规定所有文件必须注册。任何新文件的出现或现有文件的错漏都可能影响业主的业权。 因此，每次买卖时，律师事务所都需重新审查所有契约文件，一旦发现文件有错漏或因法规变更，可能会导致业权出现瑕疵。 最经典的案例莫过于《小巴司机案》。在这个案件中，小巴司机通过妻子的名字购买了物业，土地注册处显示的业主名字是妻子的名字。由于妻子隐瞒了丈夫并在未告知他的情况下出售了物业，法律最终判定真正的业主是小巴司机，因此妻子无权出售该物业，买卖被宣布无效。结果，新买家虽然已支付了首期并申请了按揭，但最终却一无所有！ 政府对这些情况早有察觉。早在1988年，政府就成立了工作小组，并于2004年7月7日通过了《土地业权条例》。根据新条例，只要在土地注册处成功登记的业主，将获得物业不可推翻的业权。 这一制度已经在中国内地、澳洲、德国、荷兰、新加坡以及大部分实施普通法的地区广泛运用。遗憾的是，自立法以来已超过20年，政府仍未能有效落实法例，制度上的缺陷依旧存在，交易风险也因此持续存在。 在选择地产代理和律师事务所时，大家必须更加小心谨慎。不要仅仅依据费用的高低做决定，信任和服务质量同样是重要的考量因素。
银行避险收信贷 商业住宅应有别
近日，经民联副主席林健锋议员在与地产代理界代表联同会见金管局高层时哽咽落泪，引发广泛关注，反映了香港银行在关键时刻『落雨收遮』的现象。 表面上，银行因抵押品价值下跌而要求借款人补缴差额，属于正常的风险管理，毕竟银行需要保障存户的利益，并对股东负责。然而，事实上，不同的资产类别所面临的风险并不相同。简单来说，商业物业的业主通常是投资者，其投资性质与股票买卖没有太大区别。 坊间也有不少声音认为，投资者在市场繁荣时赚得盆满钵满，不能只赢不输。因此，银行不应因他们的错误决策而让金融系统承担风险。因此，当商业物业借贷人出现欠供或严重资不抵债时，银行进行CALL LOAN（要求提早清还欠款）是合理的。 另一方面，除了商业物业贷款，银行还涉及大量住宅物业按揭业务，其性质大不相同。大多数住宅物业的业主都是自住的小业主，尤其是在辣招实施后，购房收租的比例明显降低。买家大多只是为了拥有一个安乐窝，他们并非专业投资者，即使楼价下跌甚至陷入负资产，只要有能力供款，通常不会贸然断供。 即使在1997年至2003年楼价大跌70%的情况下，住宅坏账比例依然很低，银行面临的风险也有限。因此，金管局要求，只要业主持续供款，银行就不应对贷款人CALL LOAN，这一观点在社会上也已达成共识。 然而，近期银行在新造按揭方面出现了罕见的变化。以往，银行间的竞争十分激烈，如今却呈现出互相推让的局面。对于资料不齐全或收入不稳定的申请者，银行理所当然会拒绝。但即使所有文件齐全且符合审批条件，银行也会以贷款配额用尽为借口拒绝申请。 正如前文所述，住宅按揭的风险相对较低，且楼价已下跌超过25%，风险也相应减少。坊间有一种说法认为，银行拒绝贷款是因为利率过低；如果这是事实，应该会有银行以较高的息率开展业务才对，但现实中并未出现这种情况。因此，利率高低似乎只是一个借口。 无论如何，住宅市场涉及超过100万个小业主，如果银行过度收紧住宅按揭，资金和物业的流通性将进一步受挫，楼价下行压力也会进一步削弱大家的消费能力。 一旦这种恶性循环出现，经济可能陷入长期低迷，甚至引发通缩。因此，银行有责任维持社会的稳定趋势，确保市场有适当的资金流动，保持资产的流通性，不应拒绝符合条件的住宅按揭申请。帮助市民安居乐业也是银行应尽的社会责任。
挑选代理要小心 操守经验不可缺
近日，消委会公布今年首8个月接获11宗针对地产代理的投诉，涉及未披露物业曾有人堕楼、失实平面图夸大面积、以及村屋花园不入契等问题。香港市场实行双边代理制度，地产中介需同时平衡买卖双方的利益，促成交易的过程中，角色复杂而具有挑战性。 笔者认为问题通常源于两个方面。首先是操守问题：代理可能明知物业是凶宅、平面图有误或花园地契为租借，但仍选择故意隐瞒。另一个可能性则是代理能力和经验不足，甚至连自身也未察觉到这些错误。 上述提到的例子中，代理明显存在过失，买家仍有机会追讨损失。然而，置业陷阱层出不穷，涉及的金额往往巨大。 上个月就有买家因业主隐瞒负债，代理和律师未能及时发现，导致订金损失逾70万，并可能无法追回。消委会的11宗投诉相信只是冰山一角；不少案件由于证据不足，投诉难以成立，令问题更加复杂。 消委会还提醒不要轻信“包租”、“包赚”等存疑的承诺。这类案件往往属于“口说无凭”，客人和代理各执一词，最终只能凭运气和依赖法官的判断来解决。 如今，越来越多人通过网络平台寻找房源，虽然方便快捷，但由于代理与你素未谋面，他们提供的资料可能存在不实，纯粹是为了吸引买家。为了保障自身利益，遇到这种缺乏操守的代理应立即终止交易。不要因为佣金低或房价便宜而冒险，否则可能最终得不偿失。 市场上还有另一种趋势，买家倾向选择销售成绩优异的Top Sales。这类代理往往屡获殊荣，促成交易的能力毋庸置疑。然而，他们是否能够同时保障买家和业主的利益却未必可靠，甚至可能恰恰相反。为了达成交易，他们可能隐瞒了不少关键信息，增加了买家的风险。 市场上也有买家偏好选择一些新人代理，认为他们操守纯真，不会耍手段。然而，笔者并不建议这种做法。毕竟，新人经验不足，面对复杂的交易往往应对不力，难以及时发现潜在风险，反而可能让买家陷入不必要的困境。 事实上，无论是在内地、台湾，还是香港的房地产市场，都有代理公司为买卖双方提供各种保障措施。例如，提供凶宅查询与披露服务、假业主引致的损失赔偿、失实陈述的赔偿，甚至提供冷静期，让买家和业主在交易过程中更加安心。因此，在选择代理公司时，建议买家多做调查研究，以确保选择可靠且有保障的服务。
投资缩动工慢 楼价难大跌
上周，政府发布的官方楼市指数显示，7月份住宅楼价为301.8，比上月下跌1.2%，创下8年来的新低；2024年上半年累计跌幅达3.1%。换句话说，2月份撤销楼市调控措施对住宅市场交投的提振效果已经完全消退。 相比2021年的历史高点398.1，楼价平均下跌了24.2%，这一跌幅已超过2008年金融海啸时期的跌幅。此情此景，让人不禁要问，未来跌幅会有多大？是否会重现1997年至2003年间楼价下跌70%的历史？ 毫无疑问，撤销楼市调控措施后，住宅市场一度非常活跃。仅在3月份，一手成交量便达到了4176宗。然而，由于不少发展商面临资金压力，纷纷通过低价促销来吸引买家，不仅抢走了二手市场的客源，也迫使急售的二手业主降价应对。这种情况形成了恶性循环，价格越卖越低，甚至发展商之间也展开了价格战，进一步打击了买家的信心。 不过，如果从数据来看未来几年的供应情况，情况其实并没有那么糟糕。房屋局公布的数据显示，未来3至4年的住宅潜在供应量为10.9万伙，虽然比上一季减少了3000伙，但这仍然是历史上的第二高水平，也是连续7个季度供应量保持在10万伙以上。尽管表面上看不到乐观的迹象，因为存货仍然庞大。 但如果从动态角度分析，未来这些潜在供应量究竟是会增加还是减少呢？首先，我们可以看看可动工但尚未动工的熟地数字。这个数字在本季度已经下降至13,000伙，创下了10年来的新低，原因在于可供开发的熟地越来越少。2023年，政府及相关机构仅售出了三幅住宅用地，分别位于荃湾宝丰路、坚尼地城西宁街及启德地皮。相反，流标的项目却达到了六个。此外，在北部都会区，发展商宁愿让政府收回农地，也不愿自行发展。 进入2024年后，1月至3月，政府宣布暂停出售住宅用地；而在4月至6月期间，仅有复星国际在西贡清水湾的邵氏片场重建项目和7月份的小沥源一幅小型地皮成功出售，以及粉岭北一项补地价项目完成。此外，柴湾首个私人参与居屋项目「乐建居」也以流标告终。因此，大家可以预期，未来三年这个数字将会大幅减少。 笔者大胆假设，如果每年新增的可动工熟地仅为8,000伙，那么未来三年总供应量将仅为24,000伙。在此基础上，假设未来三年售出的单位每年平均为15,000伙，三年总共售出45,000伙，那么潜在供应量将减少21,000伙，降至88,000伙，与房屋局公布的数字形成一定落差。当然，这些数字只是假设，未必完全准确，但趋势应该不会错。在当前市况下，发展商缺乏动力大力发展，因此供应会自然调节。 与1997至2003年的房地产市场相比，现今的情况有一个显著不同。当时住宅空置率从3.7%飙升至近7%，而2024年首季的住宅空置率则仅为4.1%。作为代理中介公司，尽管每月的成交量没有明显减少，但交易类型已从以买卖为主转向以租赁为主。 由此可见，整体居住需求并没有减少，问题主要出在市场信心上。美国经济数据不佳，预计9月份开始利息将会下降。一旦利息下降，投资收租将变得更有吸引力，积压的存货减少，发展商也不再需要通过大幅降价来吸引买家，置业信心便有望恢复。 笔者一向对香港的前景保持乐观，因此最近也鼓励子女抓住当前选择多、价格相对较低的机会，进行楼换楼。从两房换成三房，这是一个不错的时机！
楼价蝉联最难负担 数字易误导不尽信
上周，国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力（International Housing Affordability）报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首， 2024年比率为16.7倍。 计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数，本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然，在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼，难负担并不代表买楼难。 笔者举个极端例子，在2008年金融海啸前夕，美国不少银行提供超过楼价100%的按揭，入息证明也很宽松。基本上，你肯签名就可以买到楼。 楼价在此背景下，又不断上升，升值后卖楼，除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标，方程式太简单，未能反映真实情况。 大家再看一下排名第二的地区，悉尼的房价收入比为13.8倍，加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港，这些地区的税率远高于香港，个人入息税率通常从30%起，甚至高达50%，而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说，如果按税后收入来计算，悉尼的房价收入比可能会升至19.7 - 27.6，而温哥华则可能达到17.5 - 24.6。 笔者又看看新加披的比率为3.8 ，远低于香港的情况。其实，新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元，与香港的价钱不遑多让；但他们有大量的廉价组屋售予普通大众，令其整体比率大幅下降！ 相反，香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同，各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。 此外，香港有超过三分之二的业主已经没有按揭，许多是退休人士，虽然他们没有收入，但楼价的高低似乎对他们影响不大。 然而，这在数字上会大大提升负担比率。因此，笔者强调不要仅凭一个简单的公式，甚至只是看到文章的标题，就轻易接受其结论，需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。
为什么大家都爱到马来西亚以房养学？4个优势你必看！
根据历年统计的数据可知，前往马来西亚留学的人数在逐渐增加。根据马来西亚教育全球服务中心（EMGS）的数据，在2023年内马来西亚收到了48,199份国际学生申请。其中，中国留学生就占有26507人，是全球国际生的55%。 同时，选择投资购买房产的人也在增加。因为很多人送孩子留学和投资房产在同时进行，所以有了“以房养学”的想法。 近几年以房养学的趋势比较火热，在留学比较盛行的国家尤为显著，比如英国、加拿大、澳大利亚等等。当然每个国家都有以房养学的优势，但大多数情况下都会选择绝对性较高的国家。接下来分析下马来西亚以房养学的优势。 此外，为了吸引更多外国投资者来马买房投资，马来西亚政府推出了“第二家园计划”（MM2H）。同时，为来马投资房产的外国人提供可以自由进出大马境内的签证。 一、马来西亚以房养学的优势 1、在马来西亚实现以房养学能够为孩子提供一个舒适的学习和生活环境。购买的房产能够提供给孩子居住，同时能够把多余的房间出租出去，不仅可以节省孩子的租房费用，还能赚取一笔房租，最主要的是生活环境更加舒适一些。 2、在马来西亚吉隆坡城市实现以房养学获得的收益是比较可观的，获取的租金能够完全当做孩子的生活开支，同时还能够享受房子增值获得的稳定资产回报。建议购买学区房或者地段靠中心、交通便捷的房产。 3、据了解马来西亚吉隆坡的房产在中长期的趋势中是稳定增长的，孩子基本毕业，也能够通过售房或者中长期持有的价值获得一笔可观的收入。吉隆坡的房产价格相较于其他国家首都的房价要实惠很多，并且收益回报稳定且高。 4、马来西亚房产的产权大多数都是永久的，只有很小一部分房产的产权是99年，土地也是私有制，所以不管是投资购买公寓还是别墅，都能够获取利益。 二、关于马来西亚的房价及趋势 马来西亚吉隆坡的人口一直在不断的聚集，并且房产价格也在不断上升。根据CEIC数据，从2000年至今，马来西亚的房产价格从100上升至2024年第一季度的271.4，增长了171.4%。 吉隆坡已经成功跻身国际一线城市，当然能够被评上并不是偶然的机会，归根到底还是相关政策的助力，正是因为吉隆坡的发展变得越来越好，所以留学、房产的热度才会越来越高，以至于现在“以房养学”的城市中，吉隆坡几乎成为首选。 三、马来西亚“以房养学”投资哪里较好？ 1、吉隆坡 — 首选之城 吉隆坡的热度是马来西亚其他城市不能堪比的，该城市的房产市场和租赁市场活跃度非常高。据悉，国内有70%-80%的人在吉隆坡购买房产后通过中介出租获取了丰厚的收益。吉隆坡的租金收益比例是出名的高，并且在全球城市租赁收益排名中位居前列。该城市的整体租金回报率是6%-8%，租客大多是来自欧美国家的临时租客，时间大多为一年半左右。 2、槟城 — 其次选择 槟城是仅次吉隆坡选择的城市，论发展虽然比不上它，但是它是一个自然环境优美、经济发展繁荣以及人口密度较大的城市。槟城的人口数量已经达到200万左右，并且以贸易、旅游业、工业、农业等混合产业发展的经济城市，论前景没有城市能够比上它。槟城的房价远远低于吉隆坡的房价，想要投资房产靠近市中心或者旅游景点区是较好的选择，因为这些区域人口密度大，房产获得回报的价值高。 以上就是关于马来西亚以房养学优势的分析，如果您也有此类想法，或者想要了解马来西亚房市的情况，可以直接联系我们，或者将联系方式留在下方，我们会为您制定详细的方案，让您择优选择。
