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【视频】新冠疫情将如何影响纽约市的房价?|居外专栏

概要:纽约房价一向是这个城市经济的风向标,对全球投资人来说,也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值,纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制,现在正是入市的窗口期。    纽约是全球最令人向往的国际大都市,近年也是华人移民海外最热衷的首选地。纽约房价给人高不可攀的感觉,但实际上和国际一线大都市相比,如香港、伦敦、东京,纽约房价不算最高,甚至北京、上海的房价都超过纽约。 纽约房地产市场有自身的发展规律,基本成曲线发展,经过5、6年的上升期后,进入2、3年的调整期,如果遇上重大危机事件,对房价也会造成较大影响。 那新冠疫情会对纽约房价造成什么样的影响? 与2008年金融危机相比较 尽管当前房地产市场和2008年金融危机的状况有所不同,但对两者进行比较,有助于我们对今后纽约房地产市场的判断。 2008年爆发的次贷危机使纽约市的金融业遭受重创,随之而来的大规模失业、收入减少和人口外流导致了纽约房市严重下滑。由于经济衰退,纽约市在2009年失去了98,600个工作岗位,失业率从2007年的5%上升至2009年的10.3%。 不过房地产市场对金融危机的反应要比股票市场的反应慢得多。在金融危机发生之前,曼哈顿房价在2008年夏季达到顶峰。但在数月的金融灾难中,曼哈顿房产销售直到2011年3月才触底,当时房价总体下跌了约15%。租金水平也显著下降,但下降幅度较小,曼哈顿租金平均下降10%。 值得注意的是,那些在金融危机初期进入房市的买家显得有些仓促,一项分析中显示, 2006年至2008年之间购买并于2019年出售的房屋中约有14%的价格低于其原始购买价格。而在2010年至2012年价格低位时购买并于2019年出售的房屋中,只有4%亏本出售。 (通常,一年中约有7%的纽约市房屋低于叫价出售。) 与2001年9/11恐怖袭击相比较 ​还有一种比较,是和2001年9/11恐怖袭击时的房市进行比较。两者相似之处是,​无论疫情还是恐袭,都是突发意外事件,不是房地产市场本身出现问题。下面图表显示,从1999年以来的曼哈顿房产价格,2001年的时候房价甚至没有下跌。当时9/11造成房地产市场停止了三个月后迅速恢复。 新冠状病毒与9/11的最大区别在于9/11之后的大部分经济都很好。只有某些行业(例如旅游业)遭受了沉重打击,但是没有大范围的停工。新冠状病毒导致更多的人失业,庆幸的是纽约一些最大的行业,例如金融和技术行业,迄今避免了大规模裁员。 对于现在的潜在买家来说,何时才是最佳的进场时间? 和金融危机爆发的时候纽约房价处于高位相比,目前的纽约房价已经从2015-17年的市场峰值下跌,并且已经连续三年下降,换句话说,纽约房价已经在一个低位徘徊,但房价是否继续下降以及下降幅度多大,暂时还很难预测。因为新冠状病毒对纽约房价的影响取决于政府对病毒的控制以及对整体经济的破坏程度。 我们设想一下最佳情况是,在短时间内(比如五月底,目前预测纽约州将在5月27日解除居家令)一旦纽约市宣布复工,各类经济活动将迅速恢复,疫情期间被冻结的房市能量被激活,房源重返市场,而低贷款利率将促使买家进行购买。实际上曼哈顿房市今年一二月已经活跃起来,一二月的房价没有回升太多,但交易已经趋于活跃。 不过,比较悲观的状况是,国际货币基金组织4月14日宣布,新冠危机威胁着全球金融体系的稳定。一个月前,标准普尔全球评级公司(S&P Global Ratings)表示,全球经济正陷入衰退。 全球金融之都纽约无疑将感受到这些影响,不仅在金融领域,而且在酒店,服务和其他领域感受到更大压力。纽约市独立预算办公室估计,未来12个月纽约市将失去475,000个工作岗位,这将使该市陷入自1970年代以来最严重的衰退。 以下三个主要因素,会导致房价急剧下跌: 市场仍有大量未售出的库存, 2013年以来建造的新公寓中,有四分之一仍未售出。 失业导致大量法拍屋进入市场,进一步增加了库存; 股市的大幅下跌消灭了潜在买家的积蓄,并降低了经济信心。 首先,豪华高端公寓市场将面临最严重的损失。无论是刚建好或在建的新楼盘,开发商都面临建筑贷款的压力,加上这类公寓的库存量大大高于市场需求,因此预计豪华楼盘让利或减价的可能性较高。 未来一段时间,航空旅行会被限制,对那些世界级富豪来说,也许就没有冲动在曼哈顿购置一栋豪华度假公寓了。 买卖双方入市时机和心理预期 在新冠状病毒之前,纽约市的房屋库存已经处于历史最高水平,一套房屋停留在市场上的时间更长,并以低于要价的价格出售。曼哈顿约有81%的房屋在2019年低于要价出售。尤其新开发的高端公寓可能需要大幅度降低价格或其他优惠才能推动销售 。 对于二手房的卖家来说,如果不是急于卖房,一般不会在这个时候将房源放入市场,对于确实需要销售房产的屋主,定价的灵活性将是关键,必须要有心理准备承受较低出价。 下面这个图表显示曼哈顿公寓(Condo和Coop)从1997到2020年第一季度的平均尺价。在2017年创下新价格纪录,每平方英尺1,775美元,然后在2019年降至1,657美元。2020年第一季度,曼哈顿因新冠状病毒而遭受重创,价格进一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是,曼哈顿共有公寓(Condo)的每平方英尺平均价格在2020年第一季度为1,923美元,比图中的Condo/Coop平均价格高出许多。 计划今年购房的纽约人将处于较为有利的地位,因为贷款利率已创下历史新低,而房价在疫情袭击之前一直在低位徘徊。目前的疫情让纽约房市在今年初的反弹势头被遏制,低价位会保持在市场更长的时间。但二手房源将会稀缺,且降价幅度不大,新楼盘有更大的议价空间。 我们从两个在今年四月成交的案例,了解纽约目前楼盘的降价幅度。第一案例是来自秘鲁买家豪掷2700万现金购置上西城全新公寓Waterline Square八套单元,开发商最终的折扣是7%,平均尺价为$2450。另一个案例来自布鲁克林,纽约本土买家用2030万购买Quay Tower的顶层7400平方尺的Penthouse,最后打折11%。 不过,判断房价在什么时候触底,就像判断股市何时触底一样,几乎是不可能的,但纽约购房者可以放心,纽约房价已不像2008年金融危机时处于市场的顶峰,你也许还可以再等等,但历史经验告诉我们,纽约房市反弹的时机也会随时到来。   【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱:donchen0124@gmail.com 微信号:doncmrbi  

最新数据:新冠疫情如何影响日本房价?

对于希望在日本购买房地产的人来说,现在可能是时候入市“抄底”了——因为日本的土地价格正逐步下滑。 至少,最新的数据表明了这一点。新型冠状病毒爆发使交易停滞,城市地区的土地价格已经下降,这种模式可能在全国范围内扩展,导致明年公布的平均土地价格六年来首次下降。 据日本国土交通省上月底发布的Look地价季度报告显示,今年4月至6月,东京、大阪、名古屋等主要都市圈100个密集开发的商住区中,有38个地区的地价出现下滑,只有一个地区出现上涨。该数据标志着自2012年以来,价格下降的地区数量首次超过价格上涨的地区。 专家表示,最新的下降可能成为市场变革的重要催化剂,规模可能与2008年雷曼兄弟倒闭引发的全球金融危机时相当。 以下是最新的数据,以及在未来几个月可能对房地产价格产生的影响。 这份报告具有什么意义? 该季度调查考察了东京、大阪、名古屋等大城市主要车站附近100个密集开发的商住区的地价趋势。该数据被认为是日本各大城市房地产市场趋势的领先指标。 Look报告显示,由于持续发展和入境旅游需求的增加,今年年初之前,城市地区的房价大多稳步上升。 随后,新冠状病毒疫情爆发。 今年一季度,报告检测到的城市地价出现了2014年以来的首次下跌,反映出消费税从去年10月开始上调,以及入境旅游者锐减导致酒店和百货业不景气。不过在监测的100个城市地区中,大部分地区的地价仍在上涨。 然而,在第二季度,土地升值的城区数量从上一季度的73个锐减至仅有一个——宫城县仙台站前的商业区,那里正在进行大规模的再开发项目。 在接受调查的100个商住区中,有38个地区价值下降,而三个月前的报告中,有4个地区价值下降,六个月前为零。 其余61个地区没有变化,比上一季度增长近3倍。包括东京歌舞伎町、大阪心斋桥和难波等著名商业区在内的8个地区贬值3%至6%,出现了自2011年第四季度以来的首次如此大幅的下跌。 “由于新冠肺炎大流行,潜在的房地产买家保持了'观望'的态度,许多地区的交易停滞不前。对酒店和零售店需求量大的地区受到新冠病毒危机的重大影响,由于利润率可能降低,需求量有所萎缩,”土地部在一份声明中说。 房地产分析师山下和也(Kazuyuki Yamashita)认为,“最新的数据代表了一个戏剧性的变化,显然标志着日本房地产价格疲软的预兆。Look报告是一个领先的指标,在这些主要城市地区检测到的下降将对主要城市的郊区产生连锁反应,然后再到区域城市。” 投资者应该准备迎接多大的跌幅? 在过去的30年里,日本经历了土地价值的急剧下降,20世纪90年代泡沫经济的破灭、2008年金融危机和2011年东日本大地震都给日本带来了重大影响。 有分析人士称,新冠病毒对房地产价格的影响可能会像2008年金融危机或泡沫经济后遗症一样严重,但短期内大幅下跌的可能性很小。 不动产经济研究所8月的调查显示,7月份东京都内的公寓均价仍然很高,在6000万日元(折合约384万元人民币)以上,与30年前泡沫经济破灭时的峰值价格相当。 "房价不会轻易变便宜的原因有很多,但基本上公寓开发商如果降低他们以高成本建造的公寓价格,就会遭受损失,"山下先生说。 那么,准买家是应该现在出手,还是等价格降下来呢? 2008年金融危机后,许多日本银行被迫抑制贷款。这促使许多陷入困境的中型开发商采取清算销售的方式,导致公寓价格急剧下跌。 但由于现在很多中小型开发商纷纷倒闭,公寓的供应量一直比较少,其价格一直稳定在高位。 "现在,所谓的七大公寓开发商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、东急等稳定的企业——控制着市场70%到80%左右的份额,即使销售停滞不前,他们也不可能轻易抛售公寓,"山下说。 但有迹象表明,翻天覆地的变化即将发生。 山下说,由于酒店的利润率较高,在购买优质地段的土地(例如距离火车站步行5分钟以内的地段)时,住宅开发商通常会输给酒店。但现在酒店已经受到疫情的沉重打击,住房开发商开始以更便宜的价格收购优质土地。 “在这些高档地块上开发的更便宜的公寓将在一两年内进入市场,”他说。“尽管受到冠状病毒的影响,但日本的基本面并没有那么弱,所以不要指望价值会急剧下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想购买的房产,那么我想说,您最好现在就毫不犹豫地买下它。” 延伸阅读: 为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机? 疫后时代,日本购房哪里好?七个地点,高增长或高收益任您选 纯干货!投资日本房产的8条必备知识 第二季度,日本房屋市场初现回暖迹象|居外专栏 编译自日本时报 责编:Zoe Chan 转“危”为“机”,现在就抄底日本房产吧! 在日本寻找您的理想住宅,或在下方与居外联系,我们将提供全面的支持,共您一起发掘日本房市的抄底机遇及增值潜力。

加拿大最新移民数据:去年35%新移民落户 多伦多续领先全国

加拿大各城市在吸引新移民落户方面竞争激烈。数据显示,爱德华王子岛的夏洛特敦(Charlotttetown)丶沙省的利斋拿(Regina)和多伦多三个城市,去年吸引的新移民数量占当地总人口的比例,位列全国前三;而多伦多吸引新移民的绝对数量,仍高居各城市之首,大温地区则排第六位。此外,渥太华亦晋身新移民数量超过总人口1%的城市行列。 点击查看加拿大在售房源 据《加拿大移民通讯》(CIC News)报道,去年全国共迎来超过34.1万名新移民,约占总人口0.9%。其中近11.8万新移民选择了多伦多,占新移民总数的35%,遥遥领先其他城市。 但是,如果就人均而言,情况则有所不同。夏洛特敦去年吸引的新移民数量占其总人口的比例,达到2.42%,居全国之首。这是得益於爱德华王子岛省通过省提名移民计划(Provincial Nominee Program,简称PNP)和较新的大西洋省份移民试点项目(Atlantic Immigration Pilot,简称AIP),成功吸引大批经济类移民。 大温排第六 去年逾4万新移民 大温哥华地区去年有40,020新移民定居,占人口比例1.49%,全国排名第六位。 按人均计算排在第二位的是利斋拿,去年吸引的新移民占总人口比例接近2.4%;多伦多排在第三位,比例为1.82%。首都渥太华-加蒂诺(Ottawa-Gatineau)地区,2019年迎来了超过1万名新移民,占其人口总数的1%,成为最新一个晋身“1%”的城市。 渥太华-加蒂诺的移民水平近年来显着增长,可能是由於多种因素造成的。除接纳了更多难民外,该地区还接纳了更多的经济类移民,有更多的国际学生,通过“特快入境”系统(Express Entry)和安省PNP,过渡到永久居民。此外,由於魁省决定减少20%移民配额,令一些原本有兴趣在魁省定居的移民,可能选择在邻近的渥太华-加蒂诺地区落户。 去年蒙特利尔吸引的新移民人数,因魁省决定缩减移民配额而减少了大约1万人,导致该市新移民占总人口的比例下降到0.8%。   关於居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售加拿大房源,或致电 400-041-7515 谘询加拿大留学丶移民或房产投资的机会。   来源:星岛日报 责编:Zoe Chan

美国加州房地产还值得投资吗?

阳光明媚的加利福尼亚州不断吸引着人们、企业和游客,地理和经济都具有多样性。从山峦到海滩,加州的经济由娱乐和技术、农业(得益于全年温和的天气)、制造业、保健和金融等行业组成。大量的公司总部设在洛杉矶、旧金山、圣地亚哥、圣何塞和萨克拉门托等大都市地区,难怪加州的人口持续增长——尽管其人口密集,缺乏可负担的住房和生活成本高。 大家都知道,在加州买房真的很难,因为太贵了。其平均房价为524,400美元(折合约356万元人民币),是全美最高的。加州买不起房是很多人不得不租房的主要原因。这个州为投资者提供了一个独特的环境,因为它拥有超高的房地产价格,再加上惊人的租赁需求和租金。 加州是投资房地产的好地方吗?本文将帮助您确定是否应该考虑在加州购买投资房产。同时,找出哪些地区的房市最强劲,以及在这些高价市场中是否可以获得可观的投资回报率。 加州经济的现状 加州的经济规模是美国最大、世界第五,GDP超过3万亿美元。其劳动力由近1800万人组成,截至2018年,平均家庭收入仅超过7.5万美元。 在冠状病毒来袭之前,全国失业率从未降得这麽低。从那时起,情况就完全不同了,失业率超过了大萧条时期的失业率。加州在4月和5月的失业率最高达到16.4%。随着人们开始重返工作岗位,失业率开始慢慢回落。但截至7月,加州仍有13.3%的人口处于失业状态。 加州是最早执行原地避难令并基本关闭的州之一。即使采取了迅速而严格的行动来对抗冠状病毒,对加州的人口密度似乎毫无帮助。就在一个月前,病例数(超过12000例)创下历史新高。 好消息是,9月份加州的冠状病毒数量正在下降。然而,毫无疑问,这场大流行已经让美国的经济岌岌可危。 即使加州的房价和租金远高于全国平均水平,但加州的人口已接近4000万,并不断增长。稳定的人口增长往往会引起投资者的兴趣,他们知道在强劲的房市中应该寻找什么。 2020年的加州房地产市场 自冠状病毒爆发以来,加州的房屋价值一直在恢复,但与一年前相比,增幅微乎其微。加州大多数较大都市的房地产市场都称得上是昂贵,待售房屋极少。 以下是加州独特的房市趋势概述。 低可负担性:如果该地区的大多数居民将收入的30%以上花在住房上,那么就会被认为是无法负担的。由于生活成本高,加州是出了名难以负担的地方。高于平均水平的工资给当地的住房市场带来了追随的压力。如果没有更多可负担得起的住房选择,工资较低的工人将永远无法买房,成为终身租房者。 房屋存量低:全州的地方政策不允许城市扩张,对住房开发有严格的政策。这也是造成可负担房屋缺乏的一大原因。 高租赁需求:因为加州周边地区的房价太高了 大量的人被迫租房。低库存=高需求。 “逃离城市”潮:自从疫情发生后,人们开始从大城市搬到郊区或小城镇。有几个因素推动了这一趋势,包括远程工作的可行性,更高的性价比和对户外/开放空间的渴望。在被关在家里好几个月之后,可以说我们大多数人对喜欢居住地的价值有了新的认识。 利率很低 加州投资房地产的最佳地区 加利福尼亚是一个巨大的州,拥有数百万居民。因此,房地产市场将根据位置的不同而变化很大。自然,靠近洛杉矶和旧金山这样的大都市,价格也会更高。 根据AttomData第二季度的2020年美国房屋可负担性报告,三分之二市场的房屋升值速度超过工资增长速度。另一方面,洛杉矶、圣地亚哥和橙县的年工资增长速度高于房屋升值速度。 加州(或任何地方)投资房地产最好的地方会有这三个指标:可负担性、就业增长和人口增长。问题是,在加州是否有任何地方还能提供可负担性、就业增长、人口增长? 以下是加州为投资者提供稳健住房市场的地区。 萨克拉门托县/罗斯维尔(Sacramento County/Roseville) 萨克拉门托是加州的首府,这里的地区经济实惠,就业和人口增长强劲。阿登(Arden)和阿卡德(Arcade)都位于萨克拉门托县,罗斯维尔(Roseville)是该都市区最大的城市之一。 这些地区的房价中位数为327,073美元(折合约222万元人民币)。萨克拉门托和罗斯维尔周边的房价预计在未来三年内将增长高达33%。在萨克拉门托或其周边市场购买投资房产,很可能为投资者带来丰厚的回报。 圣贝纳迪诺县(San Bernardino County) 圣贝纳迪诺县部分地区的可负担性在过去几年中得到了改善,因为该县一直致力于通过住房计划来解决这个问题。就租金而言,这个都会区被认为是南加州租金较便宜的地区之一。对租房业主来说,好消息是租金每年增长5%,租房需求量大。房屋的价值也大涨,就在去年。 河滨县(Riverside County) 河滨的房市与圣贝纳迪诺的房市类似,但普遍要贵一些。今年8月,河滨县的平均房价为45万美元(折合约306万元人民币)。与去年此时相比,增长了近15%。 博蒙特(Beaumont) 博蒙特市位于南加州两座最高的山脉(圣戈尔戈尼奥山 San Gorgonio 和 圣雅辛托山 Mt San Jacinto)之间的河滨县。自2010年以来,该市人口增长超过38%,是该州增长第二快的城市。博蒙特的住房市场竞争激烈,很有可能是因为它比周围的河滨和圣贝纳迪诺大都会更实惠。今年8月8月,平均房屋销售额为38万美元(折合约258万元人民币),比去年增长了11%。 埃尔西诺湖(Lake Elsinore) 埃尔西诺湖位于河滨县西部,是一个占地3000英亩的淡水湖,是加州发展第四快的城市。自2010年以来,有超过15,000名新居民搬到了埃尔西诺湖,使其人口增加了近32%。平均房价比去年上涨了10%。 科林加(Coalinga) 科林加是位于弗雷斯诺县(Fresno County)的一个城市,虽然面积不大,但却是加州发展最快的城市之一。附近有三所学院和大学,房价仍然是可承受的。上个月,房屋平均售价为19.4万美元(折合约132万元人民币),比去年增长了1.6%。现在房市的竞争也不是超级激烈。 道格拉斯市(Douglas City) 道格拉斯城地区位于三一县(Trinity County)雷丁(Redding)以西仅45分钟车程,是加州淘金热时期定居的山城。8月份,房屋平均挂牌价为32.2万美元(折合约219万元人民币)。这很重要,因为这与2019年相比增长了17.4%。该县的人口比大多数县少,但随着它靠近较大的都市而增长。 洛杉矶县——圣佩德罗(San Pedro) 根据Redfin的数据,今年8月圣佩德罗的房屋成交均价为62万美元(折合约421万元人民币),同比增长2.2%。其一半以上的居民都是租房而不是自有住房。不过,Zillow预测,未来几个月,圣佩德罗地区的房价将开始下降。圣佩德罗的房价还是有点贵,平均租金为2500美元(折合约16976元人民币)。 相关文章: 美国房产抄底正当时 随手给你10个理由! 美国楼市火热程度媲美股市!中国买家仍主导市场 在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题︱居外专栏 酷暑来袭,加州找间海滨度假房避暑吧!仅需1/10的价钱|居外精选 来源:Real Wealth Network 编译:Zoe Chan 读完这篇文章,您应该至少对加州内提供回报机会的房市有一个不错的了解。在加州的部分地区,完全可以买到一些租金需求高、升值潜力大的投资房。 加州仍然是投资房地产的好地方。欢迎点击查看居外网上7.3万套加州精彩房源,或留下您的联系方式,让居外为您在后疫情时代的资产保值提供全面丶可靠的支援。

6个原因,总有一个令您无法抗拒葡萄牙房产

由于新冠状病毒大流行,欧洲经过几个月的封锁,各地的限制正在逐步解除。这让欧洲房地产行业开始回暖。 虽然中国政府出台了控制资本外流的规定,中国资本严重减少,但一旦病毒危机结束,中国和其他亚洲国家对欧洲房地产的投资均有望增长。 尤其是葡萄牙,已经成为房地产投资的重要目的地。根据普华永道(PwC)进行的一项研究——"2019年欧洲新兴趋势",其首都里斯本(Lisbon)排名最高,成为最具吸引力的投资城市。 2019年,葡萄牙一半以上的房地产交易是由外国人购买的,葡萄牙房地产中介公司一直在积极吸引中国和亚洲买家。 根据《南华早报》的文章,中国香港被认为将成为葡萄牙房地产的首要外资来源地之一,因为居民正在寻求欧洲避风港,以躲避自2019年5月以来的社会动荡。 我们概述了六个原因,为什么房地产投资者认为葡萄牙是一个绝佳的选择。 1. 诱人的房价 普华永道的研究显示,葡萄牙躲过了1996-2007年影响许多欧洲国家的房地产泡沫。因此,葡国没有受到通货膨胀物价上涨的冲击,使得房地产每平方米的价格仍然保持较低水平。 仅仅比较一下,根据德国在线统计门户网站Statista的数据,位于英国最重要城市的公寓在2019年的价格大约为每平方米21179欧元。在葡萄牙,据葡萄牙新闻报道,里斯本公寓的价格仅为每平方米2941欧元。巨大的价格差距使得葡萄牙对外国投资者来说是非常实惠的交易。 不过,房价一直在涨。国家统计局(INE)的数据显示,2018年第三季度住房平均价格上涨了1.5%。根据国家统计局的数据,里斯本、波尔图(Porto)和卡斯卡伊斯(Cascais)57%的住房是由外国人购买的。 由于里斯本的高品质生活和不断增长的经济,里斯本对外国公司和高净值房产投资者特别有吸引力。这种认为的趋势正在向国内其他大城市蔓延,这些城市也在吸引买家。 然而,新冠状病毒危机减缓了这一趋势。由于全球各国政府为共同抗疫而采取封锁和限行等措施,人们因无法出行而抑制了看房和现场预约,房地产市场面临着需求减少。 2. 有利的税收制度和保护性法规 葡萄牙政府出台了许多税收优惠政策来吸引新的投资者。这些措施包括: - 给予外国人“RHN”或非惯常居民身份。这使得RHN持有者在10年内免于缴纳所得税,在职人士则可享受20%的统一税。 - 没有财富税、遗产税和住房税。 - 租金无增值税(少数例外)。 - 对房地产资本收益的免税,特别是如果收益再被拿来投资的话; 葡萄牙还立法制定了一些保护市场和买家的规则。由于利率、汇率和通货膨胀由中央银行控制,因此,投资者的金融风险很低。另一个增加葡萄牙吸引力的因素是购买房产的快速周转时间——葡萄牙大多数房地产中介公司表示,四个星期就可以把法律文件整理好。 3. 政治稳定,经济增长 经济与和平研究所(Institute for Economics & Peace)编制的“2019年全球和平指数(GPI)”报告,将葡萄牙列为过去几年世界第三大和平国家,仅次于冰岛和新西兰。GPI对163个国家进行了排名,并首次纳入了关于气候变化与和平的研究。 与所有受2007年至2017年全球金融危机影响的国家一样,葡萄牙也未能幸免。然而,到2017年,由于旅游业和出口行业的发展,该国已经恢复了增长。根据提供经济预测的在线平台Trading Economics的数据,失业率也有所下降——2019年为6.1%,而2017年为8.8%。 根据《金融时报》支持的新闻门户网站Sifted的报道,葡萄牙也在拉拢外国人才和投资者,尤其是科技领域。根据金融时报数据服务机构fDi Markets的数据,去年,里斯本迎来了有史以来软件和IT领域最多的绿地外国投资,有10个项目,价值7,500万美元,从而标志着这方面的第六年增长。 该国令人瞩目的复苏也见证了谷歌和亚马逊等许多国际公司在葡萄牙建立欧洲基地。其他选择与葡萄牙IT供应商合作的欧洲公司包括大众汽车和梅赛德斯-奔驰、维斯塔斯(丹麦一家风力涡轮机公司)、农业信贷银行和法国巴黎银行。 4. 高租金收益率 过去十年,葡萄牙的游客数量不间断地增长,该行业是一个强大的增长引擎,支持该国从2008/2009年金融危机中恢复过来,这场危机几乎使该国陷入崩溃的边缘。根据INE的数据,2019年共有2700万游客到访葡萄牙,是大约10年前的两倍多。 随着旅游业的发展,在带动租金上涨的同时,也导致了出租房源的稀缺。对于拥有房产出租的投资者来说,这是一个好消息,因为他们将获得高额的租金收入,特别是在旅游热点地区。   5. 黄金签证方案 根据葡萄牙移民和边境服务局(SEF)的数据,自2012年启动以来,到2019年8月,该计划已经向超过2万人发放了签证(7885名投资者和13364名家庭成员)。 这使其成为欧洲同类项目中最受欢迎的黄金签证计划之一。仅通过房产投资,该计划就吸引了超过48亿欧元的资金,这是迄今为止最受欢迎的获得这一高福利计划的方式。据SEF报道,中国房产买家一直是追求葡萄牙黄金签证的领头羊。 据居外网执行主席奇米尔(Georg Chmiel)介绍,“您只需要投资约56万美元到葡萄牙房地产,就有资格获得黄金签证。2018年,中国人通过黄金签证项目向葡萄牙投资约3.02亿美元。其中10元中有9元进入了房地产。据官方数据显示,自该计划启动以来,中国公民拿下了60%的签证。中国人通过黄金签证计划向葡萄牙投资了约28亿美元。”奇米尔补充说,居外网收到的咨询数据显示,2019年第二季度中国人对葡萄牙房产的需求攀升了40.4%,是2016年以来的最高水平。 获得葡萄牙黄金签证的一些优势包括在欧洲申根区免签旅行,以及合法居住5年后有资格申请葡萄牙公民身份。但黄金签证计划已经宣布了一些变化。将于2020年底生效的新规定,从2021年起,在里斯本和波尔图等大城市购买房产的外国投资者将无法获得该计划的资格。 但在调控生效之前,现在仍有机会通过房产投资来把握热门的黄金签证计划。还需要注意的是,这些变化只适用于在颁布日期后提交的黄金签证申请,不会影响已提交的申请,无论是待审还是正在进行的申请。 6. 抗疫措施更具成效 虽然新冠状病毒大流行对全球构成了经济危机,但葡萄牙对危机的管理远远优于其他欧洲国家。这为该国赢得了世界旅行和旅游理事会(World Travel & Tourism Council)授予的“安全旅行”印章的第一个欧洲国家的荣誉。 这些协议是由WTTC自己制定的指南,目的是应对新冠疫情对旅游业的影响,增强消费者的信心,使他们觉得一旦限制解除,就可以安全地旅行。   关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司,拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成,旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据,以促进交易达成,居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络,共有6000名房产经纪人,分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台,拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售葡萄牙房源,或致电 400-041-7515 谘新加坡留学、移民或房产投资的机会。 英文原文:https://list.juwai.com/news/2020/06/6-reasons-chinese-attracted-portugal 编译:Zoe Chan

加拿大最宜居榜:哪儿最适合育儿养老和新移民

最适合生活的城市是哪儿?很多加拿大人可能都认为,自己所住的城市就是最宜居的。但是根据财经杂志MoneySense的最新报告,2017年度加拿大最宜居地排行榜,榜首是渥太华,而且是连续第二年夺冠。 这份最新榜单的评分标准包括经济强劲度、财富与收入水平、住房可负担性、税收、交通、就医、犯罪率、艺术与社区以及气候。榜单总共列入417个加拿大的城市和小镇,其中最小的镇人口仅9,000。 MoneySense在报告中强调,最宜居的城市必须同时兼具繁荣与可负担,安全又交通方便,以及拥有宜人的气候能够吸引市民外出。 报告指出,大城市总爱互相比较,比如埃德蒙顿与卡尔加里,温哥华与多伦多。多伦多总认为其他城市都不值得与其相比。而渥太华似乎从来没有被重视过。 但是,加拿大人显然都低估了渥太华。   >>>加拿大置业百科:加拿大购房流程  | 加拿大房贷流程  | 加拿大房产税费   点击查看加拿大更多精品房源 多数人只看到这是一个政治城市,却没有意识到它已是加拿大一个最重要的高科技之都。渥太华的科技行业已有雇员72,000人,以Shopify和QNX为首的大公司林立。此外,加上收入高的稳定政府工作,这个城市的经济多元化让加拿大都嫉妒。 因此,渥太华的失业率仅5%左右,收入中位数高达$91,000元。 除了工作和收入优势,这里也是安全和可负担的居住地。卑诗省和金马蹄等地的疯狂房地产市场并没有波及渥太华。还有,这里的医疗便利,文化繁荣。 当然,很多人曾经抱怨渥太华的生活单调乏味。但这可能是20年前的事了。渥太华市长Jim Watson说,“当年我刚到这里,最接近欧式的餐厅只是Swiss Chalet。现在,这里汇聚了一些全国甚至北美最好的厨师。” 该市成功开发了Lansdowne Park,成为一个集工作与玩乐的区域,新建筑已改变当地60、70年代为主的沉闷建筑风格。一项投资$50亿元的轻轨线即将于明年动工。 在渥太华周边,驾车仅20分钟就能抵达滑雪胜地或度假村。 多伦多仅排第129位 在这份榜单上,最大城市多伦多只排第129位,温哥华102位。大多伦多地区的列治文山第101位,万锦110位,Newmarket第56位,Vaughan第49位,Aurora第47位,Oakville第15位,Burlington第9位。 最适宜退休城市榜 最适宜育儿城市榜 最适宜新移民城市榜 (据加拿大家园)

重磅!日本将于11月对中国人开放旅游

据日媒报道,日本政府计划下个月取消日本民众对中国等12个国家和地区的海外旅行禁令。 日媒《读卖新闻》当地时间10月8日报道称,自11月1日起,日本政府将中国,中国台湾地区、澳大利亚、新西兰、新加坡、韩国和马来西亚等12个国家和地区的“传染病危险提醒级别”从三级降低到二级,即建议外国游客和本国民众尽量避免非必要旅行,但正常通航将逐渐恢复。 目前,日本政府已对159个国家和地区发出旅行禁令,即列入“传染病危险提醒级别”的第三级,建议本国民众暂勿前往上述国家和地区。 《读卖新闻》称,这是日本新冠疫情暴发后首次下调旅行限制。虽然中国等很多国家和地区仍然不接纳外国游客,但如果日本率先将“传染病危险提醒级别”下调到第二级,则持有海外护照的人以商务为目的奔赴日本或长期出差霓虹国将变得非常容易。 另据报道,在放宽出境旅行的同时,日本也在不断放宽入境限制。从10月1日起,除持有日本在留卡的人可以入境外,持有商务签证、三个月探亲签证以及留学签证者均可以入境,每日的入境人数被控制在1000人左右。 与此同时,据日本共同社10月8日消息,有关作为新型冠状病毒疫情对策正在对入境日本人员实施的14天隔离措施,政府开始协调以商务目的出差后回国的人员和再次入境者为对象,若满足一定条件则免除隔离。 目前设想对全球采取该做法,除了日本人之外,拥有日本长期在留资格和签证的外国人预计也将成为对象。政府打算最快本月内汇总入境限制方面的追加放宽政策。 在日本“观光立国”政策的坚决贯彻大背景之下,还有东京奥运会和大阪世博会等热点事件的重要加持,发达的旅游业还会同时带动日本国内投资、房产还有短租住宿市场的持续火热! 相关资讯: 最新数据:新冠疫情如何影响日本房价? 为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机? 疫后时代,日本购房哪里好?七个地点,高增长或高收益任您选 纯干货!投资日本房产的8条必备知识 参考来源:观察者网丶ANA 责编:Zoe Chan 在旅游业全面回暖的前夕,日本置业市场也逐步迈入了“黄金”时代,投资正当时! 在日本寻找您的理想住宅,或在下方与居外联系,我们将提供全面、专业的支持。

后疫情时代,为什么要去澳洲留学?

出国留学是一个重大的决定。除了离开您的家人和朋友,您可能也会为去哪里学习而烦恼。顶尖的大学、充满活力的城市、令人惊叹的自然风光和几大海洋是许多留学生选择澳大利亚留学的几个原因。出国留学可能略显艰辛,但在教育和个人成长方面的回报也很可观。 居外为您整理出应该考虑将澳大利亚作为留学目的地的十个理由。 1. 全球排名居前的大学 澳大利亚有43所大学,每个州或地区至少有一所大学主校区。这既是数量,也是质量的证明——澳大利亚有7所大学跻身国际知名的前100名。根据QS教育集团发布的《2021年世界大学排名》,澳大利亚国立大学、悉尼大学、墨尔本大学、新南威尔士大学、昆士兰大学跻身世界最佳大学50强。 2. 文化多样性 您知道近30%的澳大利亚人都是出生在海外吗?这使得澳洲成为一个多元文化的大熔炉。当您到澳大利亚留学时,您将和来自近200个国家的67万名留学生一起,成为澳大利亚的一员。 澳大利亚是一个友好、热情的国家,它重视个人自由,并通过透明的法律制度保护公民和访客的权利。丰富的文化为您提供了走出舒适区,体验新事物的机会,同时也让您在多元文化环境中享有归属感。生活在多元文化社会中的一些好处包括优秀的美食、国际节日庆典和学习不同语言的机会。 3. 成功防治新冠病毒 随着全球病例突破5500万,死亡人数接近140万,澳大利亚在抗击新型冠状病毒方面取得了不同程度的成功。据牛津大学支持的ourworldindata.org网站的数据显示,截至11月18日,澳大利亚每百万人的死亡人数约为35人,这一比率比全球平均170人低了近4倍。 研究人员将澳大利亚的低疫情死亡率归功于封锁措施、广泛的测试、接触追踪和边境控制的结合。澳洲抗疫的成功与欧洲和北美的病例激增形成鲜明对比;欧美两地都没有严守相同的纪律。 国际学生每年为澳大利亚经济带来约350亿澳元的价值,因此政府已希望在2021年陆续允许海外学生回国。 4. 方便办理学生签证 澳大利亚提供了一个简化的学生签证(500子类)程序,您可以在澳大利亚境内或境外在线申请。它允许您根据您的入学情况,在澳大利亚的教育机构停留5年进行全日制学习。 您需要满足几项条件才有资格申请学生签证,包括被教育机构录取和有足够的经济能力。此外,您还需要在逗留期间购买适当水平的健康保险。 5. 实习和兼职工作的机会 许多澳大利亚的学位和职业课程都提供实习和工作经验项目。因此,您可以在学习的同时获得实际的行业经验,并建立您的专业网络。 有了学生签证,您可以每周最多工作20小时,甚至在学期假期期间全职工作。这将是寻找与学习相关的工作或赚取在澳大利亚的生活费的好方法。 6. 安全地在海外生活和学习 澳大利亚普遍是一个非常安全和友善的海外生活和学习的地方,一直被评为世界上最安全的国家之一。住宿的选择有很多:您可以住在专门建造的学生村、家庭旅馆、私人出租屋、合租屋或寄宿学校的宿舍。 此外,澳大利亚的《海外学生教育服务法》(ESOS)以法律的形式对在澳大利亚留学的国际学生的权利实施最佳保护。 7. 户外探险和野生动物 当您登陆澳大利亚时,首先迎接您的会是清新的空气和蔚蓝的天空。澳大利亚人在保护环境的美丽和可持续性方面有着悠久的历史。干净、可持续发展的城市,大量的绿地,相对较低的空气污染,都会让您欣喜。 澳大利亚以其多样的地形和野生动物而闻名。内陆地区以其广阔的平原和奇异的动物而闻名于世。如果您是冲浪者或海滩爱好者,数千公里长的原始海岸会让您大饱眼福。您可以在假期里在绚丽的大堡礁潜水或浮潜,而皮划艇或丛林漫步往往可以在一天的行程中实现。此外,还有很多野生动物园,可以与考拉、袋鼠、鳄鱼等近距离接触。 8. 高生活水平 澳大利亚的城市经常被评为世界上最宜居的城市之一。事实上,在2019年《经济学人》智库的宜居性评级中,其中三座澳洲城市(墨尔本、悉尼和阿德莱德)皆位列全球最宜居城市前十名。教育、医疗、交通、基础设施和政府服务质量的评价都远高于国际平均水平。在OECD的“更好生活指数”中,相对于其他大多数国家,澳大利亚在许多衡量幸福感的指标上也表现得非常出色。 9. 有趣地学习英语 在澳大利亚生活和读书是学习英语的最佳方式,因为您将在日常生活中不断锻炼英语。掌握澳式俚语可能需要较长的时间,但您会惊讶于澳大利亚人想出的各种有趣变化。 10. 丰富的就业机会 澳大利亚的教育机构让学生做好工作准备,并了解在全球劳动力市场上取得成功所需的条件。澳大利亚的学历将使您成为澳大利亚、国内和世界各地的雇主所青睐的潜在雇员。 如果您真正享受在澳大利亚学习的时光,您可能会希望延长逗留时间。澳大利亚还提供临时毕业生签证(485子类),允许留学生毕业后在澳大利亚工作。 在澳大利亚留学,除了可以接受世界一流的教育外,还可以获得各种有益的体验。如果您正在考虑出国留学,这十点确实只是澳洲留学的开始。 现在就联系居外,展开您的澳洲梦吧!

在纽约购买新楼公寓 您必须了解的20个问题︱居外专栏

纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠,新建造工艺和现代化设计,高档家居配置和令人羡慕的豪华设施,新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜,根据Douglas Elliman最新市场报告,曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元,几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。 很多时候,您在签订购买合同时,大楼还在建造中,因此有很多不确定因素,包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后,我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。 01 价格有打折的可能性吗?  一般在市场好的时候,开发商是不会给价格打折的,即使在房源过剩和疫情过后,也很少有开发商直接宣告降价打折(唯一例外是One Manhattan Square)。作为买家,一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度,只是告诉您欢迎所有报价(Making an offer),这实际上就是暗示,大楼有打折和议价的空间,但没有统一标准,属于case by case。 相关内容:【视频】疫情效应显现 纽约爆红楼盘八折出售 02 Offering Plan是什么?  开发商被允许出售新公寓之前,必须详细说明发行计划,这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息,例如大楼将使用哪些材料作为外墙,厨房使用哪个品牌厨具,将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板,并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业,购买者可以向总检察长投诉或起诉。 这份计划书就是Offering Plan通常有数百页,在您的报价被接受之后,大楼会将大楼计划书发给您的律师,您的律师应仔细阅读,留意特殊规定和相关费用。 03 什么是Outside Date? Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限,一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间,而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户,那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后,开发商仍无法顺利过户,买家有权退出合约,并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限,它能否和买家未来计划相配合,会否耽误孩子的入学等家庭计划。 04 开发商是谁?  纽约每年有几百栋新楼盘上市,这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要,纽约有不少老牌开发商,像Extell、Related等,他们扎根纽约十几年,开发了众多优质楼盘,这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商,也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目,因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。 05 大楼有哪些额外费用吗? 新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是,新楼盘有一些特殊或额外费用,比如开发商律师费,大楼管理人员在大楼居住单元的购买,以及大楼最早的物业管理储备金等,这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判,在签新楼合约时,大楼一般会要求缴纳10%的押金,但现在一些楼盘为了促销,只要求5%的押金。 06 是否提供过户费的优惠? 一些开发商在价格上不会让步,因为价格上直接打折,最终都会在网站上公开实际售价,这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠,变相打折。最常见的便是交易税(Transfer Tax)和豪宅税(Mansion Tax)上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支,一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半,甚至这两项费用都由开发商支付。 07 会为某些物业费买单吗? 纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端,为了提高售价,开发商便会在大楼公共设施上升级,比如建造游泳池,宠物Spa等,这些都要配备额外人员管理,会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的,并是否愿意为这些增加的物业费买单。 08 到销售中心看什么? 在大楼还在建造的时候,开发商都会在大楼附近设立销售中心,里面会建造一个样板间,让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的,因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别,一般您可以问,厨房抽油烟机是否外排,是否每个单元都有餐吧,炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。 09 窗外呈现怎样的风景? 在一个楼盘中,楼层越高,风景越好,售价也越高,如果您付出高价购买一个景致好的单元,就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感,但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多,开发商还会安排潜在买家,戴上安全帽,到大楼您实际购买的楼层去实地考察,这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造,是否将阻挡您的风景,这会让您单元再出售时价值受损。 10 室内设计是我喜欢的吗?  纽约新楼盘在交付的时候都是精装修,因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计,比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计,比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格,比如开放式厨房,这对喜欢烹饪的买家来说,就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。 11 有地税减免吗? 一些新公寓享受421-a的减税优惠,对购房者而言,这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束,因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话,销售人员会第一时间告知,这时候您要了解,减税期有多长,一般有10、15、20、25年之分,但不意味着所有减税期都在一个税费水平,通常在减税到期前几年,地税开始逐渐增加,直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税,减税到什么时候结束,到期后预计的地税是多少。 12 新楼可以贷款吗? 购买新楼并非不可能获得贷款,但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重,除非建筑物已售出至少51%,并且满足自住房的某些最低要求,否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心,开发商也意识到这个问题,因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单,上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作,对开发商资质和实力有充分了解,并对在建楼盘做过调查,对未来销售前景有信心,因此他们愿意放贷。 13 什么时候可以交房入住? 新房的合约中不会有明确的交房时间,开发商一般给出大致的过户时间,但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟,因为大楼建好以后,还需要等候各类政府部门的验收,因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户,大多只提前一个月时间,这对一些买家来说,可能面临贷款时间不够,或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间,但多次更改过户时间,可能面临额外收费问题。 14 大楼有哪些商业空间? 在纽约市,混合使用的建筑将住宅公寓与办公室,酒店,商店或餐馆结合在一起,这很普遍。值得一问的是,开发商未来的商用空间计划做哪些用途?以免您被嘈杂,臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等,这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会,那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例,有时候遇到经济不景气,零售商铺关门歇业,大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。  15 邻居是谁? 在销售中心,您是很难了解大楼周边的情况,因此您一定要到大楼工地实地看看,观察周边环境是否对居住品质有影响,如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等,那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目,那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素,比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。 16 物业管理费包什么? 物业管理费有包括什么?一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用,但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的,有时候一些特殊的设施要额外收费,比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间,在纽约买单元附送停车位基本没听说,即使大楼有停车场也是外包性质,最多给予住户停车费用的折扣,储物间也大多不是免费的,需要付费租用。 17 隔音效果如何? 纽约是一个热闹嘈杂的都市,很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁,因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高,大楼大多采用高效隔音材料,有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃,因此可以询问销售人员隔音处理,如果可以实地看房,一定打开窗和关上窗,体会一下隔音效果。 18 大楼将提供哪些服务? 一些公寓大楼提供全方位服务,比如有24小时门卫,还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员,不仅可以收发包裹,如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员,他们24小时住在大楼里,随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型,比如门卫没有24小时在岗,或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。 19 我可以出租我的单元吗? 如果您是投资型买家,请事先了解大楼的出租政策,一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元,但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼,如果是租客使用大楼设施要额外收费,一些大楼不允许短租,最短租期要一年,同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约,大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。 20 可以立即出售单元吗? 大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元,因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元,为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况,开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列,买家也要了解清楚。 更多【安家纽约】陈东的精彩内容: 后疫情时代:纽约房地产趋势分析 【视频】疫情改变生活!后疫情时代美国人工作居住会发生哪些变化?   【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱:donchen0124@gmail.com 微信号:doncmrbi   居外网上现有2.6万套在售美国纽约房源,欢迎点击查看;或留下您的联系方式,免费获取美国投资置业咨询等专业服务。

伦敦外围地区的廉价房产和新交通设施吸引外国投资者

行业专家表示,位于即将开放的Crossrail铁路系统附近的伦敦外围地区正吸引着外国房地产投资者的注意力。这些投资者们寻求比内伦敦的住房便宜的替代方案,同时仍需要去往机场和主要商业区的便捷交通。更多经济适用房选择对海外买家极具吸引力,因为外国买家购房需要额外缴税,会带来预期压力,更不用说英国即将退出欧盟所带来的经济不确定性。 首相特蕾莎·梅(Theresa May)于10月份宣布,就英格兰和北爱尔兰的非居民购买房产需另缴纳1%印花税,英国政府将于1月开始政策征求意见。在今年9月份,英国政府正考虑征收1%至3%的税,以筹集资金来帮助无家可归的人。此举已比政府9月时的做法温和许多。 SevenCapital房产开发公司的总监安迪·富特(Andy Foote)说:“虽然税收的增加仍不会受到人们欢迎,但房产潜在的规模前景至少可以给全球投资者带来安慰。对于中长期投资者而言,他们的目标是获得资本增长和被动收入,同时增加初始投资,总的来说这1%的附加费用将是微不足道的。” 他还补充道,如果实施征税,海外投资者将会进一步从内伦敦被引向更经济实惠的地区。伯明翰(Birmingham)以及斯劳(Slough)和雷丁(Reading)等较小的地区可能会受到投资者的关注。由于经过完善的铁路系统将有助于缩短从该地区去往内伦敦的通勤时间,所以这些地区未来价格的上涨潜力很有前景。 根据英国国家地产登记局(UK Land Registry)的数据,内伦敦行政区的平均房价在8月份下跌1.6%至583,251英镑(约520万元人民币),而外伦敦自治市的房价则上涨1.2%至平均436,347英镑(约389万元人民币)。 位于大伦敦西部边缘地区的斯劳则拥有1.4%的增幅,达到了306,822英镑(约274万元人民币)。仲量联行(JLL)在2015年发布的研究预测,Crossrail铁路项目附近地区的房价增幅将大于其他地区。 绍索尔(Southall)是外伦敦西部城市伊灵(Ealing)的一个区,其人口一半以上是南亚裔,由于Crossrail铁路服务的升级,它将在未来20年内实现重大转型。超过6,000套新房正在建设中,包括曾用作煤气厂的占地85英亩的地块,它将在25年内由伯克利集团(Berkeley Group)重新开发为3,750套住宅。其他项目包括由雷德罗公司(Redrow)开发的含302个单元的The West Works项目,由Galliard Homes公司开发的含118个单元的Greenview Court项目,以及由Stanhope和Network Homes公司开发的含550个单元的项目。 Greenview Court项目销售代理公司蘇富比國際房地產(Sotheby’s International Realty)的中国区负责人凯瑟琳·谢(Catherine Che)表示,目前为止中国香港和大陆买家占到销售量的四分之一。她说,吸引这些买家的是实惠的价格和去往希思罗机场只需8分钟的Crossrail铁路交通,以及去往伦敦市中心只需24分钟的便捷交通——这比目前乘坐火车的方式节省了约15分钟。 Greenview Court的118套高级住宅提供工作室、一卧室、两卧室或三卧室公寓的选择,分布在11个楼层。将于2020年第四季度完工,受益于即将在2019年落成的Southall Crossrail Interchange。 居外物业编号:41204233 点击查看房源详情 斯劳位于绍索尔以西的五个Crossrail车站,从斯劳乘坐直达列车去往金丝雀码头金融区的通勤时间将缩短至46分钟,而目前则需要一个多小时,并且要换乘两次。 谢指出,不管是2015年底推出了购买二手房额外增加3%的印花税政策,还是2016年年中公投支持英国退欧,中国对英国房地产的投资需求一直保持弹性。 对于英国脱欧所带来的不确定因素、美中贸易的紧张局势,以及上海和香港股市暴跌将抑制投资者对英国房地产的兴趣等情况,她并不表示担忧。谢说:“中国买家,特别是那些追求高端房产的买家,并不是为了赚大钱而来英国投资房产的,他们主要是寻求一个安全的地方来存钱,并使他们的资产组合多元化。” 瑟拉菲娜·王(Seraphina Wong)是一位香港人,她于英国脱欧公投后在斯劳的Iron House项目中购买了一套住宅单元,用于投资以及给女儿今后使用。她表示,鉴于英国脱欧的不确定性,她对投资的价格上涨并不抱太大希望。“尽管如此,对我来说,这是一项经济实惠的投资,斯劳有一个大型商业园,因此将其出租并不成问题。而且在Crossrail铁路开始运营后,这里对于在伦敦工作的年轻职场人士也会变得很方便。”王说。   原文:南华早报 编译:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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