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怎么在日本买房？请收下这份全能指南—外国人专用！

作为亚太地区最发达的国家之一，日本是最受国际企业和房产买家欢迎的投资目的地之一。外国人认为日本是安全的，所有权的规定也很透明和有利。不要忘了，日本也是一个非常适宜居住的国家。很多人决定在这里定居，或者购买生活用的房产作为度假或出租用途。请阅读本文，了解在日本买房的最佳时机。外国人可以在日本购买房产和土地吗？这个基本问题的答案是“可以”。外国人在日本买房没有任何法律限制。事实上，同样的规则和法律程序都适用于日本人和非日本人的购买者。在日本买房不需要拥有国籍或在留资格。但是，在日本买房并不能获得日本在留签证。此外，日本是亚洲少数几个外国人可以永久拥有土地的国家之一。许多投资者认为这非常诱人，我们看到北海道新雪谷（Niseko）等地对度假房产的需求非常强烈。在购买土地时，您可以选择以永久产权或租赁方式购买。选择永久产权物业还是租赁产权物业？在日本，永久产权（Shoyuken）是指土地和土地上的建筑物的完全所有权。而购买公寓时，则是建筑物和下面一小部分土地的共同所有权。日本出台法律，规定初始租赁期为30年，包括所有房产类型。在第一个租赁期满后，您可以再延长20年的租赁期。看看这两种所有权方案，各自带来了什么好处。优点缺点永久产权物业土地和实体结构的直接所有权更昂贵土地资本增值的利润较高的房地产税更快的购买过程需缴交附加税租赁产权物业比永久产权便宜30-40% 每月需向土地所有者支付租金无土地税更难转售较高的租金收益有时更难申请房产贷款在日本买房的具体流程我们将多年的经验提炼成分为八步的日本购房最佳实践指南。第一步：寻找日本的房产中介对于投资房产这样的重大决定，外国人需要得到日本当地房地产专家的指导。他们可以在很多方面帮助您，包括：法律安全文件翻译关于价格水平、市场趋势和交易活动的专业咨询当地居民区的知识看房协助与卖方的谈判和正式程序您的第一步总是应该咨询代理，并概述您的首选位置、房产要求和预算。这将需要签署一份佣金代理/经纪人协议。日本的经纪佣金是3%。要找日本的房产中介，您可以：在网上查询： Juwai.asia，一个“帮助亚洲买家走向全球”的平台，现时提供约20个代理的资料，将是一个很好的开始。询问您认识的朋友和其他联系人。联系您的商会。第二步：查看和比较房产一旦您决定了您梦想中的房子的基本条件，就可以四处选购了。我们建议您在理想社区找到类似的房产，并了解这些房产的最新价格。日本国土交通省有一个网站可以帮助您找到房产交易的可比价格。当地的房产中介当然是非常宝贵的资源，您也可以从Juwai.asia上虚拟看房和比较房源开始。此外，尽可能参加开放日也是必要的，这有助您了解什么因素对您才是最重要。第三步：表达购房意向购买新房时，需要填写由开发商或房地产公司制作的“购入申込书（kounyuu moshikomisho）”。新建房产通常会根据收到的申请数量进行抽签，因此请考虑到您的购买申请可能被拒绝的可能性。申请费为2万-10万日元。如果是购买二手房的话，可以向卖家提交“购买意向书（kaitsuke shoumeisho）”。目的是为了表达自己购房的诚意，并作为谈判的起点。第四步：支付定金买方向卖方支付定金，即所谓的“手付金”（tetsukekin）。它通常占总购房价格的5-10%，并在交易结束时作为总购房价格的一部分计算。第五步：获得房贷的预批复当您提交了意向书后，就可以和银行协商您的贷款方案了。银行会对您的记录进行单独评估，并要求您提供一些文件，比如：。身份证明文件，如护照和当地驾照最近的健康证明年度税收收入请记住，除非您是永久居民，否则外国人很难在日本获得房产贷款。我们将在后面的文章中详细探讨。第六步：详阅《重要事项説明书》《重要事项説明书》（juuyoujikou setsumeisho）是買房前必須仔細閱讀的重要文件之一。作为由卖方代理人准备的法律披露文件，它应该包含所有买家需要的信息，以做出明智的购买决定，例如：任何现有的抵押登记的财产其他留置权或抵押权与邻居的边界纠纷破损物品管理费根据日本法律，这份通常有20-100页的综合文件必须在买方执行购买协议之前交付给买方，并进行口头解释。第七步：签订购买协议当您对《重要事项説明书》的内容感到满意时，就可以签署具有法律约束力的购买协议了。需要包括的文件和信息有：您的护照复印件印花税价值登记证印鉴您从检查报告中获得的信息，例如，关于害虫的信息第八步：最后结算交收最后的结算通常在买方的银行进行，由司法书士（shihoushoushi）处理。买方将把余款转到卖方的账户上，然后房产的所有权将转给买方。完成后，卖方将所有钥匙交给买方，所有权的转移就完成了。让专业人员来办理每一步手续，现在就联系居外吧！日本的房产购买成本经纪费经纪费包括购买价格的3%+6万日元+消费税。购置税产权登记后2至3个月一次性缴纳。它是根据政府对土地和建筑物价值的评估而征收的。登记和执照税购房者要想获得房产的合法所有权，必须要有登记许可证。税率从土地和建筑物评估价值的0.4%到2%不等，取决于转让的方式。印花税对合同和协议文件征收印花税，在产权登记时缴纳。 1000万日元 - 5000万日元 = 1万日元 5000万日元 - 1亿日元 = 3万日元 1亿日元 - 5亿日元 = 6万日元司法书士费司法书士的作用是协助客户办理财产登记手续。聘请司法书士的费用根据财产类型、评估价值以及是否需要抵押登记而有所不同。外国人在日本可以贷款买房吗？日本的一些银行能够向在日本居住的外国人提供贷款。如果您有永住权或与日本人结婚，您最有可能得到贷款人的青睐。有的银行还向在日本有长期工作经验的外国人提供贷款。如果您不是日本人，需要融资，我们建议您在本国寻找一家在日本有分支机构的银行。像瑞穗、信诚这样的日本银行，在澳大利亚、中国大陆、中国香港、新加坡、马来西亚、越南等地都设有办事处。这些银行会对您进行个人评估和检查您的：目前的工作和工作经历总体财务状况目前的工资。一般来说，银行要求您的收入至少在200-500万日元之间，但也有不同。年龄您目前有哪些抵押贷款其次，您要决定的是采用固定利率贷款还是浮动利率贷款。目前，固定利率贷款在日本很受欢迎，因为利率正处于历史低位。东京房价和租金收益率一览房地产经济研究所（Real Estate Economic Institute）发布了2020年大东京地区新建公寓市场供应和价格趋势的谨慎乐观预测。大东京地区整体（2019年1月至11月）新公寓的平均销售价格为6060万日元，同比增长2.4%。这也是价格第二次突破6000万日元大关（第一次是在1990年）。东京23区：平均售价7247万日元，同比增长1.5%；每平方米113万日元，同比下降0.7%。东京西郊：平均售价57,040,000日元，同比增长9.0%；每平方米834,000日元，同比增长11.9%。神奈川县：平均售价5298万日元，同比下降2.9%；每平方米768万日元，同比下降0.1%。埼玉县：平均售价4563万日元，同比增长6.0%；每平方米642万日元，同比增长3.7%。千叶县：平均售价4,450万日元，同比增长3.3%；每平方米609,000日元，同比增长4.1%。租金正在上涨。根据第一太平戴维斯的数据，东京23区的中端市场平均租金要价同比增长5.8%，达到每平方米4,044日元，同样，东京中央五区的平均租金要价按年上升6.2%，至每平方米4,842日元(44.9美元)。根据Global Property Guide的调查，东京中心区的总租金收益率在3.4%至5.4%之间。小型公寓的收益率往往较高，不过另一方面，需要更多的维护。在日本农村买房年轻的日本人大量迁往东京等大城市，这给外国人带来了很多在日本乡郊找到好房的机会。如果您想找一处房产作为储蓄或度假休闲，您可以在农村地区找到便宜的传统房屋，例如在冲绳或北海道。这些房子很多是老房子，可能会有些破烂，所以要准备好下些苦功或请专业人员翻新。由于日本的房子供过于求，所以乡下的房子价格会低得出奇。事实上，在2019年2月，日本的废弃房屋估计已经累计超过1000万套! 如果您在北海道的农村地区搜索，您一定可以找到4-6间卧室的房子，价格仅仅是138 - 208万元人民币！在日本寻找您的理想住宅，或与居外联系，我们将提供全面的支持。作者：Zoe Chan

不想拿美国绿卡，又想享受绿卡福利？您可以这么做︱居外专栏

2020对于美国移民来说是充满挑战的一年，在美国政府各类禁令下，各类工作签证纷纷开启了夹缝中生存模式。越来越多的外国投资者，创业人士和留学生等开始另辟蹊径，寻求其他可以留在美国工作生活的途径。美国E-2签证由于其并没有被列入禁令限制名单内，同时其投资额度低、批准率高、公司要求相对宽松等优势特质脱颖而出，成为了签证中的“香饽饽”。美国E-2签证的优势投资人没有语言，学历，专业要求维持成本低，获批要求宽松可以无限制续签，不是绿卡，但胜似绿卡此外尤为利好的一点是，投资人可以根据自身情况，适配契合的E-2签证投资类型。一般最常见的有以下3种： 1. 特许经营加盟这种是E-2签证普遍常见、也是颇受投资者亲睐的方式。一般情况下，加盟品牌已经具备了一定的知名度、市场接受度以及运营成熟程度，他们会为投资者提供各类服务模式如全托管和半托管模式。对于在美国初来乍到的投资者来说，有这些来自品牌的专业服务和指导，无疑最大程度上规避了投资风险。除了协助经营门店以外，有些加盟品牌甚至也提供各种回购模式，进一步保障了投资人的资金安全。众多知名特许经营加盟品牌，行业覆盖餐饮业、健身行业、房地产服务等，以满足不同需求。对于大多数品牌来说，投资人只需在单店收购51%的股份，便可以轻松获得E-2签证，并且长期由专业团队为您运营门店以维持签证有效性。 2. 咨询服务行业由于E-2对于投资额度以及员工数量并没有太高的要求，因此运营成本较低的咨询服务行业完全可以符合E-2的申请要求。咨询服务所涵盖的专业范围很多，从法律服务咨询、设计、中介服务、房产托管，到软件开发、培训服务等，运营成本相对于传统人力密集型行业都低很多。 3. 收购现有业务现有业务相对于新业务来说，不确定性较小。现有业务一般已经具备了稳定的员工，流程以及客源；同时投资人也可以根据过去的财务信息来了解到该业务的运营状况，因此可以比较容易确定投资成本、运营成本和未来利润预期。在层层筛选以及完成各类尽职调查后，便可进行现有业务收购；甚至在满足E-2的基础上，同时申请EB-1C，多管齐下拿下绿卡。不同于其他种类的工作签证，投资人在获得E-2签证后，只要基本维持业务的运作，就可以无限期续签E-2签证，对于加盟或收购全托管式业务的投资人来说，续签更是显得无比轻松。除此以外，E-2签证持有人可以携带子女、配偶一同来美国长期居住，配偶可以在美国自由择业，子女则可以免费享受公立学校教育资源，可谓一举多得。 E-2投资方式多，总有一款适合你！填写下方表单，即可预约E-2专业咨询。外联出国欧洲总监Justie专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

最新数据：新冠疫情如何影响日本房价？

对于希望在日本购买房地产的人来说，现在可能是时候入市“抄底”了——因为日本的土地价格正逐步下滑。至少，最新的数据表明了这一点。新型冠状病毒爆发使交易停滞，城市地区的土地价格已经下降，这种模式可能在全国范围内扩展，导致明年公布的平均土地价格六年来首次下降。据日本国土交通省上月底发布的Look地价季度报告显示，今年4月至6月，东京、大阪、名古屋等主要都市圈100个密集开发的商住区中，有38个地区的地价出现下滑，只有一个地区出现上涨。该数据标志着自2012年以来，价格下降的地区数量首次超过价格上涨的地区。专家表示，最新的下降可能成为市场变革的重要催化剂，规模可能与2008年雷曼兄弟倒闭引发的全球金融危机时相当。以下是最新的数据，以及在未来几个月可能对房地产价格产生的影响。这份报告具有什么意义？该季度调查考察了东京、大阪、名古屋等大城市主要车站附近100个密集开发的商住区的地价趋势。该数据被认为是日本各大城市房地产市场趋势的领先指标。 Look报告显示，由于持续发展和入境旅游需求的增加，今年年初之前，城市地区的房价大多稳步上升。随后，新冠状病毒疫情爆发。今年一季度，报告检测到的城市地价出现了2014年以来的首次下跌，反映出消费税从去年10月开始上调，以及入境旅游者锐减导致酒店和百货业不景气。不过在监测的100个城市地区中，大部分地区的地价仍在上涨。然而，在第二季度，土地升值的城区数量从上一季度的73个锐减至仅有一个——宫城县仙台站前的商业区，那里正在进行大规模的再开发项目。在接受调查的100个商住区中，有38个地区价值下降，而三个月前的报告中，有4个地区价值下降，六个月前为零。其余61个地区没有变化，比上一季度增长近3倍。包括东京歌舞伎町、大阪心斋桥和难波等著名商业区在内的8个地区贬值3%至6%，出现了自2011年第四季度以来的首次如此大幅的下跌。 “由于新冠肺炎大流行，潜在的房地产买家保持了'观望'的态度，许多地区的交易停滞不前。对酒店和零售店需求量大的地区受到新冠病毒危机的重大影响，由于利润率可能降低，需求量有所萎缩，”土地部在一份声明中说。房地产分析师山下和也（Kazuyuki Yamashita）认为，“最新的数据代表了一个戏剧性的变化，显然标志着日本房地产价格疲软的预兆。Look报告是一个领先的指标，在这些主要城市地区检测到的下降将对主要城市的郊区产生连锁反应，然后再到区域城市。” 投资者应该准备迎接多大的跌幅？在过去的30年里，日本经历了土地价值的急剧下降，20世纪90年代泡沫经济的破灭、2008年金融危机和2011年东日本大地震都给日本带来了重大影响。有分析人士称，新冠病毒对房地产价格的影响可能会像2008年金融危机或泡沫经济后遗症一样严重，但短期内大幅下跌的可能性很小。不动产经济研究所8月的调查显示，7月份东京都内的公寓均价仍然很高，在6000万日元（折合约384万元人民币）以上，与30年前泡沫经济破灭时的峰值价格相当。 "房价不会轻易变便宜的原因有很多，但基本上公寓开发商如果降低他们以高成本建造的公寓价格，就会遭受损失，"山下先生说。那么，准买家是应该现在出手，还是等价格降下来呢？ 2008年金融危机后，许多日本银行被迫抑制贷款。这促使许多陷入困境的中型开发商采取清算销售的方式，导致公寓价格急剧下跌。但由于现在很多中小型开发商纷纷倒闭，公寓的供应量一直比较少，其价格一直稳定在高位。 "现在，所谓的七大公寓开发商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、东急等稳定的企业——控制着市场70%到80%左右的份额，即使销售停滞不前，他们也不可能轻易抛售公寓，"山下说。但有迹象表明，翻天覆地的变化即将发生。山下说，由于酒店的利润率较高，在购买优质地段的土地（例如距离火车站步行5分钟以内的地段）时，住宅开发商通常会输给酒店。但现在酒店已经受到疫情的沉重打击，住房开发商开始以更便宜的价格收购优质土地。 “在这些高档地块上开发的更便宜的公寓将在一两年内进入市场，”他说。“尽管受到冠状病毒的影响，但日本的基本面并没有那么弱，所以不要指望价值会急剧下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想购买的房产，那么我想说，您最好现在就毫不犹豫地买下它。” 延伸阅读：为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？疫后时代，日本购房哪里好？七个地点，高增长或高收益任您选纯干货！投资日本房产的8条必备知识第二季度，日本房屋市场初现回暖迹象｜居外专栏编译自日本时报责编：Zoe Chan 转“危”为“机”，现在就抄底日本房产吧！在日本寻找您的理想住宅，或在下方与居外联系，我们将提供全面的支持，共您一起发掘日本房市的抄底机遇及增值潜力。

重磅！日本将于11月对中国人开放旅游

据日媒报道，日本政府计划下个月取消日本民众对中国等12个国家和地区的海外旅行禁令。日媒《读卖新闻》当地时间10月8日报道称，自11月1日起，日本政府将中国，中国台湾地区、澳大利亚、新西兰、新加坡、韩国和马来西亚等12个国家和地区的“传染病危险提醒级别”从三级降低到二级，即建议外国游客和本国民众尽量避免非必要旅行，但正常通航将逐渐恢复。目前，日本政府已对159个国家和地区发出旅行禁令，即列入“传染病危险提醒级别”的第三级，建议本国民众暂勿前往上述国家和地区。《读卖新闻》称，这是日本新冠疫情暴发后首次下调旅行限制。虽然中国等很多国家和地区仍然不接纳外国游客，但如果日本率先将“传染病危险提醒级别”下调到第二级，则持有海外护照的人以商务为目的奔赴日本或长期出差霓虹国将变得非常容易。另据报道，在放宽出境旅行的同时，日本也在不断放宽入境限制。从10月1日起，除持有日本在留卡的人可以入境外，持有商务签证、三个月探亲签证以及留学签证者均可以入境，每日的入境人数被控制在1000人左右。与此同时，据日本共同社10月8日消息，有关作为新型冠状病毒疫情对策正在对入境日本人员实施的14天隔离措施，政府开始协调以商务目的出差后回国的人员和再次入境者为对象，若满足一定条件则免除隔离。目前设想对全球采取该做法，除了日本人之外，拥有日本长期在留资格和签证的外国人预计也将成为对象。政府打算最快本月内汇总入境限制方面的追加放宽政策。在日本“观光立国”政策的坚决贯彻大背景之下，还有东京奥运会和大阪世博会等热点事件的重要加持，发达的旅游业还会同时带动日本国内投资、房产还有短租住宿市场的持续火热！相关资讯：最新数据：新冠疫情如何影响日本房价？为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？疫后时代，日本购房哪里好？七个地点，高增长或高收益任您选纯干货！投资日本房产的8条必备知识参考来源：观察者网丶ANA 责编：Zoe Chan 在旅游业全面回暖的前夕，日本置业市场也逐步迈入了“黄金”时代，投资正当时！在日本寻找您的理想住宅，或在下方与居外联系，我们将提供全面、专业的支持。

中国人力捧葡萄牙“黄金签证”迎来史上最佳9月！

就像项目开放以来每年9月的情况一样，刚刚过去的9月表现相对低迷。只有78名主申请人和145名家属获得葡萄牙“黄金签证”居留许可，投资达到4,350万欧。自有记录以来，9月的投资活动都要比它前后两个月低迷。所以，与之前各年度的9月相比，今年9月的相对表现还是最好，当然比不上刚刚过去的8月。今年9月是项目史上收入最高的9月，从这个角度来看，项目的未来肯定更加光明。 2020年开年至今，这个黄金签证已经筹集到了5.4亿欧，有望于年底的时候筹集到7.2亿欧。2020年将会是普普通通的一年；但是考虑到资金筹措的全球背景这是了不起的成就，与竞争对手希腊相比，这也是值得钦佩的。自2012年11月以来，9,200名主申请人在这个项目中投资超过55亿欧，绝大部分都是以50万欧买房的形式呈现。但是，近年来，“替代性”投资选项（除第3类以外的所有选项）逐渐走红；仅仅4年前，每15名申请人中只有1名选择替代性投资选项，但是今年这一比例已经达到了1/3。尽管最大的替代性投资选项是第4类（27%），增长最快的则是第7类（35万欧风险投资/投资基金），今年大约5%的投资者选择这个选项，去年这一比例只有1%。尽管中国申请人在项目中的统治地位较早些年开始下滑，但是中国人仍旧是最大的投资者来源群体。9月，19名中国申请人拿到了居留许可，是第二大群体越南人的两倍多，后者拿到了9张黄金签证。今年开年至今，1/4的投资者都是中国人，自2012年累计来看，他们占到了投资者总数的一半多一点。相关资讯：欧盟公民身份快速通道：葡萄牙35万欧元项目｜居外专栏黄金签证投资人有福了！葡萄牙“落地生”法案即将出台︱居外专栏对葡萄牙房地产感兴趣的外国投资者赶紧下手吧！来源：投资移民知情者责编：Zoe Chan 想更深入了解葡萄牙“黄金居留签证”吗？欢迎浏览【居外百科】的干货内容，或留下您的联系方式，居外的专业团队期待为您提供投资移民咨询。

美国纽约房价跌到多少钱一平？见底了没？

新年伊始，纽约房价和房租均创下有记录以来最大年率降幅，主要原因是库存过剩。该市的住房市场可能需要数年时间才能恢复到大流行前的水平，也许带来了前所未有的入市抄底好时机。根据在线房地产平台StreetEasy的数据，2021年1月纽约市的房屋售价跌幅破记录，曼哈顿和布鲁克林在1月份再次见证了创纪录的同比下跌——分别下跌了6.2%和5.4%。曼哈顿区的住房要价中值跌至135万美元（约合880万元人民币），布鲁克林区为92.5万美元（约合603.6万元人民币）。若以纽约市的平均住房面积1764平方英尺计算，曼哈顿区的住房均价就是每平方英尺4994元人民币，即每平方米5.4万元人民币；布鲁克林区的住房均价则为每平方英尺3422元人民币，即每平方米3.7万元人民币。尽管房价大幅下跌，但布鲁克林和曼哈顿的待完成销售活动（即已签订合同的房地产交易）同比分别增长了17.3%和30.8%，原因是价格不低于370万美元的豪宅合同同比增长了57%。然而，签约合同的快速增长仍未能抵消可用库存的增长，即使是豪华房产的库存也比去年增加了25%。这意味着住房平均价格仍将下降。在房租方面，今年1月纽约市同样创下以有记录以来最大同比降幅，曼哈顿区下跌15.5%，布鲁克林区和皇后区下跌了8.6%。今年1月曼哈顿的房租要价中值降至2750美元（约合1.8万元人民币），是自2010年3月以来的最低水平，当时该市的经济正在摆脱金融危机的影响。布鲁克林的房租要价中值为2395美元（约合1.6万人民币），皇后区为2000美元（约合1.3万元人民币）。 StreetEasy将租金下降归因于供应过剩，因为曼哈顿和布鲁克林可供出租的房产数量是一年前的两倍，皇后区的数量也差不多。 2020年，新冠疫情重创了纽约房地产行业，至少有30万市区居民要么因为失业，要么为了更大的生活空间而搬到郊区。去年11月该市失业率达到12%，12月小幅下降至11.4%，但仍然几乎是全美平均失业率的两倍。展望未来，即使在城市居民大规模接种疫苗后，由于永久性的就业损失和库存过剩，纽约房价仍可能需要数年时间才能恢复到大流行前的水平。更多纽约房产资讯：后疫情时代纽约房价究竟降了多少？｜居外专栏纽约楼市“高大上”光环褪色，未来还有投资潜力吗？在纽约购买新楼公寓您必须了解的20个问题︱居外专栏来源：新浪财经牢牢抓住“趁低吸纳”的机会，马上联络居外IQI，让我们的专业团队为您推荐值得投资的纽约热区和最新项目。

省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房 | 澳洲

编者按：对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说，除了购买常规房产物业外，买地造房，或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”，都是不错的投资选择。为此，居外网特邀澳大利亚持牌律师杨泱，就如何在澳大利亚买地造房和购买农场这两个话题进行讲解，首先介绍的是海外买家在澳大利亚买地造房的详情。许多在澳大利亚投资房产的海外人士对于购买带有土地拥有权的别墅非常感兴趣，因为该土地拥有权是永久性的，且通常而言，土地升值潜力更大，买地建房的投入也要比直接购买全新别墅要经济许多。同时，买家还可以根据自己的喜好和需求选择喜欢的房型。那么，海外买家如何在澳大利亚买地建房呢？一、海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据海外买家首先关注的是，作为外国人，能否在澳大利亚购买土地？答案是肯定的！在我之前的文章“外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解”第3条有明确的规定：非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅！详细的解释，可阅读该文章。二、在澳大利亚买地建房的两种常见方式目前市场上买地建房大致分为以下两种情况：购买独立空地。由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下，造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元（约300-500万元人民币）。举例说明：一块价值90万澳元的独立空地加上相关咨询、设计、申请、法律及建造费约60万澳元共计150万澳元，如果购买同等类别的全新独立别墅则可能需要200万澳元以上的费用。小区分地。在与国内小区非常类似的别墅生活区内，买家选择、购买土地，然后交由开发建造商负责统一承建（land and house package）。当然，买家也可以选择自己喜欢的户型，投入的时间和精力也相对较少。三、在澳大利亚买地建房的好处节省印花税无论是哪一种方式，在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如，买一套70万澳币的公寓房，需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下；买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房，假设土地价值45万澳元，房屋造价为45万澳元，买家只需支付45万土地价值的印花税（建造部分无需缴纳印花税），约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。初期投入较少此外，买地建房只需较少的初期投入，并且可以分期付款，对于买家而言，准备资金的时间就比较充足。购买土地只需地价的10%作为订金，即4.5万澳元（约27万人民币）。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金，办理贷款事宜。可自选户型在购买土地的同时，买家也可以选择自己喜欢的户型，与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付造价的5%作为订金，及2.25万澳元左右（约13万人民币）。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。四、在澳大利亚买地建房的时间及流程通常，在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后，开始建房。建房耗时约在6-9个月左右，具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间，买家需要偿还土地部分的贷款利息。假设，业主购买45万的空地，首付30%（包括初期订金的10%）共计13.5万澳元（约为81万人民币），剩余70%通过银行贷款，即31.5万澳元，按目前市场年利息5%计算，每月需要偿还的利息约为1300澳元。如果造房用时6个月，在完工前买家需要支付的土地贷款利息共计约为7000澳元。相比省下的印花税部分来看还是相当可观的。简单来说，买地造房的相关流程步骤示意图如下：注：在澳大利亚买地建房的第二种形式——买小区分地建房的流程基本与购买新房楼花的基本一致，唯一不同的是，买家须在小区内选定地块，确定户型、装修风格。五、居外投资建议对于海外买家，建议选择有一定规模的成熟性社区，购买已经通过当地政府批准有独立地契的分地，以及富有声誉的建造商通过审批的设计图纸，这样会为买家节省大量时间和精力，同时也尽量降低因为政府部门审批等带来的不确定性。而周边较为成熟的社区设施和小区管理，无论您是考虑自己入住还是出租，都能带来不错的回报。澳洲持牌律师杨泱专栏全集如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

泰国版养老计划——“退休签证”

鼓励更多中高端收入的外国人到东南亚消费、置业，以拉动经济增长，东南亚很多国家相继推出了一系列颇具吸引力的优惠政策。泰国政府推出了“退休签证”新政策。根据该政策，符合一定条件的外国人可以在泰国申请“退休签证”。申请“退休签证”的外国人必须年满50岁。除了要符合在泰国及原居住国都没有犯罪记录、不曾感染泰国卫生部的管制疾病、不曾被泰国当局拒绝入境等要求外，申请人必须有80万泰铢以上的银行存款，或是每月6.5万泰铢以上的收入，此外，为了保护本地人的“饭碗”，申请“退休签证”的外国人也不能在泰国工作。同邻国马来西亚所要求的资金冻结不同，泰国养老签证办下来之后银行账户内的800,000泰铢可随时取出用作他用，购房或其他。 “退休签证”政策一出台，泰国就兴起了一波西方老人和日本老人的落户高潮。曼谷、芭堤雅、清迈、华欣、普吉岛等地大受青睐，芭堤雅的房价在该政策出台的当年就上涨了约50％。泰国开泰银行研究中心主任黄斌告诉记者，泰国目前还没有由政府投资的外国人养老公寓，但并不反对外资或私人投资建设。泰国政府推出养老签证（退休签证）后，除了曼谷外，北方古都清迈、国王居住的小城华欣、喧嚣的海滨城市芭堤雅、优美的南部海港普吉都是西方老人喜选之地。受此影响，华欣、芭堤雅和普吉的房地产业传出利好消息，芭堤雅去年的楼价上涨了一半。

澳洲生活成本全球第六贵远超欧美多国

根据最新的研究，澳洲生活成本全球第6贵，比欧洲的许多国家都要高，也远远超过了美国。根据这份利用全球消费者物价指数（Consumer Price Index，CPI）数据进行研究的《全球生活成本》（Cost of Living Around the World）报告，在全球范围内，澳洲的生活花费仅次于瑞士、挪威、委内瑞拉、冰岛和丹麦。这份由movehub进行的调查考量了食杂、交通、餐厅和公共事业成本。 Movehub称，食杂成本包括肉、面包、米、蛋、水果、蔬菜和酒饮的成本。交通成本则包括单程车票、月票、出租车费、汽油价和其他与驾车有关的成本。驾车相关的成本是以大众Golf为考查对象的。餐厅成本则涵盖了在昂贵、中档和平价餐厅用餐的费用，以及购买咖啡、酒饮和水的开销。公共事业的成本则评估了电力、取暖、水和网络开销。所有国家都是以纽约的生活成本为参照标准的。比如，如果一个国家的CPI在movehub的信息图形中为70，则它的平均生活成本就比纽约的便宜30%。因此，澳洲平均生活成本只比纽约低了不到1%，比爱尔兰（第11名）、卢森堡（第12名）、芬兰（第13名）、法国（第14名）和比利时（第15名）都要高。而美国的平均生活成本却连前15名都没有进入。委内瑞拉之所以能进入前五，主要是该国动荡不安的经济形势导致当地人的工资低，物价高。生活费用最低的国家则包括印度、尼泊尔、巴基斯坦、突尼西亚、阿尔及利亚。全球生活成本最高的国家：瑞士：126.03 挪威：118.59 委内瑞拉：111.51 冰岛：102.14 丹麦：100.6 澳洲：99.32 纽西兰：93.71 新加坡：93.61 科威特：92.97 英国：92.19 浏览居外【名家专栏】栏目之澳大利亚，了解澳大利亚房产投资独家专业解读。

加拿大名校介绍

众所周知的麦克琳杂志一直致力于为加拿大各大学排名，其中最受瞩目的是声誉调查一栏。一般来说声誉排名越高的大学毕业生越受大公司的欢迎。美国加拿大的大公司很多都有一个大学名单，召人时优先录用从这些大学毕业的学生。在这里我想对加拿大比较公认的八所最著名大学作逐一介绍，希望能为留加求学的朋友们在学校和专业选择上提供一些参考。 1．University of Toronto 在1827年，John Strachan获得了成立King's College的皇家特许。这一学院便是后来多伦多大学的前身。与加拿大其他历史悠久的名校多受教会控制一样，早期的多伦多大学是由英格兰教会控制 (其他例子还有Queen's由苏格兰教会创立)，经过一百多年的发展，在加拿大多伦多大学已经是"如果我称第二，无人敢称第一"。大学的专业从航天技术到动物园学无所不包，而且样样堪称一流。荣获诺贝尔奖的教授人数也是加拿大最多的。 2007年MacLean's声誉排名第四　　最新第十版美国权威Gourman Reports本科排名第二 2．McGill University 1813年James McGill去世时捐出一万英镑和46英亩的土地用来成立皇家高等学院，这便是后来举世闻名的麦基尔大学。麦基尔是加拿大唯一一所能与多大相提并论的大学。麦基尔地处讲法语的Montreal中英语区的中心，不但拥有大量的国际学生，而且很多世界上的知名学者也慕名而来。当年大物理学家卢瑟福便是在麦基尔发现了原子的结构，使麦基尔在欧美声名大噪。同时麦基尔的医学院在加拿大首屈一指，麦基尔的学术研究水平之高可与美国长春藤盟校并美。 2007年MacLean's声誉排名第一最新第十版美国权威Gourman Reports本科排名第一 3．University of Waterloo 滑铁庐大学自从1959年成立，仅数十年时间便挤身加拿大名校行列，是加拿大发展最快的学校。滑铁庐在成立之初便把重点放在新兴的电脑行业上，并罕见地成立了数学学院(Faculty of Math)来发展她的Computer Science。飞速发展的数学学院及所属的电脑系不仅带动了其他如工学院在高科技领域的投入，而且为滑铁庐在电脑行业赢得了别人无法相比的声誉。滑铁庐最为人称道的成就是她创立的co-op program让电脑系学生在学习的同时有机会在IBM，Nortel，Bell等著名公司获得工作经验，现在已经为美加大学相竞效仿。滑铁庐的出色成就已经使她成为北美电脑工业的第一宠儿。 2007年MacLean's声誉综合类排名第三最新第十版美国权威Gourman Reports本科排名第二十二 4．McMaster University 麦马斯达大学的历史最早可追溯到1830年代。当时的参议员William McMaster捐款成立一所"基督徒学习的学校"，在1887年正式成为麦马斯达大学。麦马斯达是一所中型大学，以研究著称。学校教师中拥有博士学位的比例是全加拿大最高的。学校还拥有国际一流的实验室和各种先进的设施，是北美仅有的少数拥有自己核发应堆的大学之一。这些都保证了教师和学生有一个完善的研究环境。麦马斯达著名的研究成果不计其数，包括美国第一架航天飞机哥伦比亚号表面的抗热贴片等等。麦马斯达同时还拥有在加拿大唯一能与McGill媲美的医学院，以及一流的商学院。但是麦马斯达有一大缺憾是从未成立过法学院，这在加拿大传统名校中是绝无仅有的。由于麦马斯达一百多年来在工业界声名卓著，经常被美国同行和工业界称作加拿大的MIT。 2007年MacLean's声誉综合类排名第六最新第十版美国权威Gourman Reports本科排名第四 5．Queen's University 1841年，Thomas Liddell受苏格兰教会委托携带皇家特许来到Kington创立Queen's College，这就是皇后大学的前身。皇后大学在加拿大是极受尊重的大学，以优异的教学质量和多姿多彩的历史而闻名。其中最值得一提的历史事件当属1938年罗斯福总统在这里接受荣誉学位时发表的那篇著名的保证加拿大不受纳粹侵犯的演说。皇后大学的教学质量在加拿大无出其右者，一直受到各行各业的广泛好评。学校规模不大，拥有加拿大一流的商学院和医学院，没有工学院但有应用科学学院。理工科中的工程物理专业为加拿大第一，该专业在北美也仅次于Princeton和Cornell而排名第三。她的人文艺术，教育学，法律等都是非常有名。极高的教学质量和学术水平常让皇后大学学生自豪地把他们的母校比作加拿大的普林斯顿。 2007年MacLean's声誉排名第二最新第十版美国权威Gourman Reports本科排名第二十一 6．University of Western Ontario 西安大略大学成立于1878年，现已成为加拿大最大的大学之一。学校比较偏重人文艺术方面的学科，最出名的是商学院。她的MBA不论是在加拿大国内还是国际上都是极为抢手。西安大略大学的其他人文专业如政治社会学，心理学都非常有名。她的医学院也是加拿大一流。学校重视文科，没有单独的工学院但设有理工学院。工程方面有不少先进设备，但总体实力略逊。一般来说人们一提起西安大略大学，总是和她的商学院和MBA联系在一起。西安大略大学是国际公认的MBA巨擘。 2007年MacLean's声誉排名第七最新第十版美国权威Gourman Reports本科排名第十六 7．University of British Columbia 1908年，McGill University所属的麦基尔大学卑诗学院依据卑诗省议会通过的法律改称卑诗大学，西岸名校卑诗大学正式成立。今天的卑诗大学已经成为规模仅次于University of Toronto和McGill Univerisity的加拿大第三大的大学。大学坐落于美丽的花园城市温哥华西面的半岛上，是北美最漂亮的校园。卑诗大学很多年以来一直是广大西部地区仅有的一所能与安魁两省众多名校相抗衡的学校。学校提供的专业和课程非常广泛，很多学科如生物等在加拿大甚至世界上均属一流。所有的工程方面的专业全部集中在应用科学学院。卑诗大学优越的地理位置和一流的学术环境不但吸引了加拿大西部省份的众多学子，而且深受亚洲学生欢迎。卑诗大学是加拿大西海岸一颗闪亮的明珠。　　 2007年MacLean's声誉排名第二最新第十版美国权威Gourman Reports本科排名第三 8．University of Alberta 阿尔伯塔大学成立于1908年。得惠于阿尔伯塔省发现石油后经济起飞，阿尔伯塔大学也获得了长足的发展，挤身加拿大名校的行列。今天阿尔伯塔大学已成为一个专业齐全的大规模大学。不少科目的科研水平居加拿大大学的前列。工学院的五个系都颇具实力，其中石油勘探和炼制与University of Calgary一起在加拿大领先。阿尔伯塔大学还是加拿大仅有的几所拥有体育学院的大学之一。大学图书馆藏书量相当高，人均图书拥有量居全加第一。阿尔伯塔大学由石油工业领头，带动了其他所有学科的发展，科研水平和教育质量在加拿大的学术界和工业界都有很好的声誉，是一所全面发展的大学。 2007年MacLean's声誉排名第五最新第十版美国权威Gourman Reports本科排名第五浏览居外【名家专栏】栏目之加拿大，了解加拿大房产投资独家专业解读。