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居外课堂:中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题

加拿大购房攻略温哥华和多伦多是加拿大移民人口最多的城市,尤其是温哥华,中国移民占温哥华整个城市人口比例约30%。受自然环境和教育资源等有利条件所吸引,近年来到加拿大买房的内地买家越来越多,而大陆移民固有的对房地产买卖的一些疑问也渐渐涌现出来。  初期问题:  1、在加拿大买房能移民吗? 不能移民。对于“加拿大买房能移民吗”这个问题,虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的,而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。 2、买卖房屋是否一定要本人到加拿大? 如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。 3、中国人在加拿大买房有什么限制吗?是不是看中了任何房子或者房产都能买? 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府«公民法»,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 4、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?  外国人需要在加拿大本土开设银行账户。 无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。 外国人需要有足够的首付款。 外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。 外国人在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。 5、外籍人士在加拿大买房子首付需要多少钱? 不同借贷机构对首付款有不同的要求,如果外籍人士被加拿大银行认定为高风险信用对象,您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35%的首付款,并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候,借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。 6、加拿大最具房地产投资价值的城市有哪些? 要判断加拿大具体城市的房地产投资价值,需要同时考虑几个关键因素:城市规模、人口增长、经济总量、产业结构。综合考虑以上关键条件以及气候等相关因素,加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括:多伦多及其周边城市(安大略省)、大温哥华(不列颠哥伦比亚省)、卡尔加里(艾伯塔省)、萨斯卡通(萨斯喀彻温省)、里贾纳(萨斯喀彻温省)。  7、想在华人较多的城市买房,该选哪个? 大温哥华(不列颠哥伦比亚省),加拿大第三大城市;经济基础稳定;依山傍海,环境优美;冬暖夏凉,气候温和;每年吸引大量新移民;华人占当地人口比例较高,拥有较大的影响力;距离中国的飞行时间较短;2012全球宜居城市排名第三,之前曾连续10年排名第一。 选房问题: 8、加拿大是买新房还是旧房? 买新公寓固然是一个不错的选择,可目前加拿大合适的房源要么房价太高,要么户型不合适,而且大多是楼花,所以不能马上入住。就拿目前本拿比加拿大铁道镇(Metrotown)附近的高层公寓来说,虽然周边未来规划非常吸引人,但几处新建楼盘最早也要到明年冬天才能建成,且价格也远高于周围的旧房。这对于有自住需求的新家庭来说,新房显然不是最佳选择。 相反,二手房基本可以马上入住,而且随时可通过地产经纪安排看房。即使有些二手房的设施比较陈旧,如厨房及卫生间,但只要格局合理,配以简单的装修,一样能有新家的感觉。 楼花不能马上入住,是价钱比较吸引的原因,可是未必适合作为婚房。 另外,都市上班族一般都是“打卡一族”,如果两人不幸同属“打卡一族”,那么距离两人工作单位较近或者临近公共交通的二手房就是一个不错的选择。这样可以降低交通成本,节约上班时间。 9、加拿大的民用住宅一般分哪几种? 独立屋(DETATCHED,亦称SINGLEHOUSE):是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的权利,无管理费。 半独立房屋(SEMI-DETATCHED):房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连,无管理费。 连排镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。 共管公寓(CONDOMINIUM),每个单元有独立的业主,与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利,有管理费。 流程问题:               10、去加拿大买房的基本流程是怎样的? 1、加拿大买房“下offer”是什么?  在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(AgreementofPurchaseandSale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以CounterOffer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。 一份标准的购房Offer通常包括以下内容: 1、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。 2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。 3、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。 4、买卖双方承担的基本责任和义务。 5、交房时间和要求对方答复的期限。 12、如何在加拿大“抢意向书(offer)”? 第一要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往往是一轮定论,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位,以免丧失良机。 第二,事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。 第三,事先验屋,最好能够取消验屋条件,但不能一概而论。 第四,准备好定金,最后是搬家。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要,并且能够给你省下钱。 13、签下offer后,能反悔吗? 如果是抢Offer,竞标者一般要提交一张5%房价的支票给卖家,买家如果反悔,这笔钱会被卖家收走,所以这时候的反悔是有明确成本的。即使买家尚未提交押金,所以风险较小,但是也不能抱着侥幸的态度,尽量把事情处理完满。 贷款问题: 14、外籍人士购房是否可以向加拿大银行贷款;能贷多少;是否和房屋的年龄,购买者的年龄有关 可以贷款,加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%,非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还,目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关,和购买者年龄也基本无关,这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。 15、外籍人士申请房屋按揭贷款与本地居民相比有什么特殊要求?申请的程序如何呢? 和本地人没有什么实质的区别,程序也差不多。要说区别,那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠,外国人投资的所有房子在出售变现时,其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时,银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。但是基于外籍人士的特殊情况,居外认为以下几点还是有必要说明一下。 第一,外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款时,需要在加拿大银行开立全功能的账户,以便按月支付月供。 第二,外籍居民在加拿大申请贷款时可以没有信用记录。 16、购买房屋贷款需要准备哪些文件?  购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,工作等个人材料以及首付材料。 房屋材料主要是说房屋购买合同,如果是买新房,需要和开发商签的厚厚的合同。  工作材料是银行审核最细的部分,如果你是某个公司的全职雇员,一般必须要有的是: 工作信,公司抬头纸,注明公司名称,地址,电话,传真,写明申请人的全名,是否全职,在本公司开始工作的时间,职务,工资。 工资存根,公司给的工资单。 有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单评估通知。 除了工作材料外,还需要一些个人材料例如照片等以及一些个人信息。 17、签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办? 大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(conditionclause),即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中,买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。 房产经纪问题: 18、买房需要房产经纪吗? 在国内买房,不一定要找房产经纪,只要看对眼了,直接向卖房公司交钱就是。在加拿大则不同,先不说这里大量买卖的不是新房,而是二手房;另外一方面,买房的手续,包括前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等过程非常繁复,如果没有一位负责任、经验丰富的地产经纪来保驾护航,自己恐怕是操碎了心都不见得能住上满意的房子。 19、如何选择信得过的房产经纪 首先,该经纪人必须是在当地地産局注册并接受相关法律制约的经济人;其次,加拿大房産买卖的运作和中国不同,绝大部分仿佛都是挂在地産局网站上公开发售的,也就是说所有经纪人面对的房源基本一致,因此房屋在定价时很自然的受到市场的制约,哄擡房价的行爲几乎不可能。可以这麽说,温哥华的绝大多数地産经纪们都值得信赖,他们除了本职工作尽心尽力,同时也爲新移民尽快适应移民初期生活做出了大量的贡献。 20、加拿大房产经纪的收费标准是什么? 在买卖房屋的过程中,经纪的费用是由卖方支付。经纪费用的标准计算方法是,卖价的前10万元按7%支付,余下的部分按2.5%支付。例如一幢100万的房产,经纪费用的计算方式为(100,000x7%)+(900,000x2.5%)=$29500元。所得的29500元再由买方和卖方经纪分摊,卖方经纪得到总额的54%,买方经纪分得46%,因此在这幢房产中,卖方经纪赚得15930元,买方经纪得到13570元。 税费问题: 21、在加拿大买房需要交多少税费? 2、加拿大买房需要支付押金吗? 买房押金:一般为房屋价格的5%,此项金额要在合同谈好后的24小时内交纳,并会在成交日时成为首付款的一部分。 23、加拿大首次购房税收可以减免吗? 如果你首次在加拿大买房,你可以要求最多750元的税收减免。 这项新的税收减免从2009年开始实施,税收减免额的计算方法是:将5000元乘以该年最低个人所得税税率(2009年是15%),得出的金额就是该年首次购房税收减免额。 要想获得这笔税收减免,申请人要同时满足两个条件: 该房产是你、配偶或事实婚姻伴侣购买的; 在购房当年和过去四年内,你没有住在自己、配偶或事实婚姻伴侣所属的房产内。一处房产所能申请的税收减免额不得超过750元。 保险问题: 24、房屋保险一定要买吗? 对加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,所以不得不买。大陆移民要应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使身为土豪的你已经供完了全部贷款,继续购买保险也不是一件坏事。 收益问题: 25、在加拿大买房,投资回报率有多高? 在加拿大投资地产,准确地计算投资回报率,是我们决定是否要投资房地产,以及如何选择投资类物业的最关键问题。简单地说,投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。 通常,贷款比例越大,投资回报率越高,但现金流也越低。还清贷款时,现金流情况最好,但投资回报率最低。20%首付的情况下,在多伦多市中心的公寓投资,按照现在的贷款利率,年投资回报率可以达到8-9%;北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。 26、中国投资者如何在加拿大卖房? 明确为何要卖房 订价前做好充分的市场调研 参观别人的OPENHOUSE 只与认真负责的优秀经纪合作 房屋的内、外观留给买家(准买家)的第一印象很重要 精心装饰,强化视觉效果 去除房屋异味 不怕暴露房子的问题 谈价过程中应控制好情绪 充分了解你的买家 卖出前,不要搬出 确认合同是完整的 非加拿大居民在加拿大出售房地产时,所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50%。但是,非居民需要在出售前缴纳税款的预估值,相当于收益的25%。 这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局(CRA)下发本房产出售的清关证书。付款后,当买卖合同的所有条件都移除之后,加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书,买方将无法继续交易,同时还需扣留25~50%的房款。 房贷于截止日期之前转移到卖方的律师,然后给卖家,随后再将房产证转移到买方名下。 卖方如果不是加拿大公民,则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表,应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业,必须支付非居民税,为租客支付的总租金的25%。但是,如果雇用了专业的物业经理,经理将根据法律规定代扣25%的租金,也就是说,只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前,物业经理发出NR4表格,那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。 许多国家,如美国与加拿大有税务条约,这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前,先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。   海外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,海外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

日本房产投资哪里最合适?(下)

上期居外简单介绍了日本两大热门投资区域,东京23区和东京都下。这期我们将继续介绍神奈川、琦玉和千叶三大地区,看看走这些地区中有哪些区域值得投资。 一、首都圈房价走势图 日本的首都圈,指的是以首都东京为中心的城市群。也称东京圈或东京都市圈。一般包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县,因此又称为一都三县。 二、神奈川县、埼玉县、千叶县三大区域热门投资地区 1、神奈川县 人口仅次于东京都的县。拥有横滨、川崎等大城市,前往都心的交通条件十分便利。县南侧与太平洋相接。 a、在神奈川县最热门的区域——相模大野(小田急线) 相模原市位于神奈川县的北部,由于紧邻东京的多摩地区,逐渐作为都心上班族的卫星城发展起来。人口仅次于横滨市和川崎市,在县内排第3位。由于2010年这里成为了全国第19个政令指定都市,获得了与都市政策相关的种种权限,之后的适应地区需要的都市整合和居民服务的提高措施都值得期待。 相模大野站的周围作为相模原市的中枢,十分繁华。车站大楼集聚超市、餐厅、诊所等,功能齐全,车站前有蔓延开去的商店街、终点处有伊势丹百货店,沿国道望去有各种大型家电店、家具店和品牌商城。另外,现在车站西侧正处于工事之中,预计于2012年完成。云集超市、大型专门店、运动俱乐部等大型商业设施和包括家庭用分售住宅、医疗机关、文化设施的大楼都将计划建成。 车站附近有相模大野中央公园和县立相模原公园等大型公园,相模川河畔还有可以享受钓香鱼乐趣的市营野营场。对于想在优美的环境中度过休息日的人来说极为适合。 b、在神奈川县最热门的区域——武藏小杉 另外,南侧有着很久之前就倍受欢迎的商店街,在这里购买菜品和和式点心的居民,以及商店街一角的酒馆街“中心路”中熟客们谈笑风生、觥筹交错的景象,是这座发展中的城市未曾改变过的场景。沿着与法政路相交叉的二领用水,种植有一排排樱花树,中心部的北侧是多摩川绿地等,如此水色翠色相交映的场所很多。 铁道方面可利用东急东横线、目黑线、JR南武线、横须贺线等众多线路,去都心、川崎、横滨等任何方向都很便利。 c、在神奈川县最热门的区域——川崎·鹤见 川崎车站每天的平均乘车量在县内排名第二,是一个大型枢纽车站。而吸引客流的原动力,是以西口的购物中心LAZONA川崎广场和东口的LA CITTADELLA为代表的丰富多彩的购物环境。与车站直连的LAZONA川崎广场云集了300多家专门店,而LA CITTADELLA也集聚了各种人气服装店、餐厅以及电影院、大型现场表演厅等设施。此外,这里仅百货店、超市的数量就在十家以上,商店街也十分完备,经常能看到众多购物客蜂拥于此的景象。 在稍稍远离繁华车站的地方,有以除厄运而闻名的川崎大师。门前街道有着众多土特产店和饮食店,依然保留有过去充满活力的平民商业区的氛围,也是观光客经常造访的场所。另外,若移步到相邻的鹤见站,可以看到人们在雄大的鹤见川中玩划艇的景象。位于西侧的丘陵地带,有着历史悠久的总持寺,昭和时代的大明星石原裕次郎长眠于此。2012年时,鹤见站将建起全新的车站大楼“CIAL鹤见”。随着设置有生鲜食品、时尚、餐饮楼层的地域密集型商店的诞生,人们的生活将会变得十分便利。 2、琦玉县 位于东京都北面,市区作为在东京都心工作人士的卫星城很有人气。县西部的秩父多山地,是有名的观光地。 东京外围的县市虽然也有一定的房价成长,但是租金的部分仍显示为持平发展,若以租赁为主要的投资方向,这些地区恐怕都不是十分理想。 a、在琦玉县最热门的区域——大宫 大宫车站位于琦玉县东部,是日本首都圈铁路网的一大交通枢纽。这里除JR和东武铁道的旧铁路线外,还是新干线始发和到达的大型站点。在这里可以利用的路线达到14条之多,不仅局限于市中心地区,甚至可以通往北关东和东北地区。大宫车站一天的客流量达20万人次以上,站内有“ecute大宫”、“Dila大宫”等购物商城,还有各种西餐厅、咖啡馆、面包店和日用百货店等等。在这里,你还可以享受到高品质的可口菜品和甜点。 车站周围是埼玉县人员最为密集,最为喧闹的地区。有着新年参拜人次在200万以上的冰川神社的车站东侧地区,自古以来就作为繁荣的“神社前街区”,商业发达。冰川神社的旁边是总面积为67.9公顷的公园,棒球场、田径场等运动设施完备。这里是春天欣赏樱花的胜地,可以欣赏到1200株樱花盛开的美景。而西部则是一派现代化的景象,具有大型活动会场的Sonic City和数量众多的办公大厦高楼林立,连接车站和大型商业设施的步行通道等都昼夜繁华。 现在,多数新公寓都是建在稍微远离车站的地方,但是也有重新规划西口的某个地段来开发新住宅区的计划。可以关注一下今后的趋势。 b、在琦玉县最热门的区域——越谷Lake Town周边 2008年、越谷Lake Town诞生于埼玉县东南部的越谷市。公园、住宅公寓和各种商业设施就像是围湖(调节池)而建。武藏野线上的“越谷Lake Town车站”也投入运行。在225.6公顷的广阔土地上建成了一个街市,这在当时引起了广泛的关注。 在东部一带延伸开来的“AEON(永旺) Lake Town”是日本国内最大级别的大型购物中心。从时尚因素到生活用品,覆盖各个领域的商店鳞次栉比,再加上运动、乐器、书店等专营店以及热门的餐饮店,在这里可以满足我们生活的所有需求。2011年,汇聚国内外人气品牌的品牌直销商城也在此正式开业。在快速发展变化的北口基础之上,若南口的开发速度也加快的话,这里将会有更大的发展。 新三乡位于武藏野线上越谷Lake Town的两站之外,最近这里的开发进程也十分迅速。之前是武藏野线调车场的广阔土地现在已被整备为“新三乡LaLa City”,LaLaport购物中心、宜家家具城、好事多等大型商店都已进驻此地。2012年,新三乡和邻站吉川站之间的“吉川美南站”也开始运行,这里正成为埼玉县内开发最活跃的地段。 c、在琦玉县最热门的区域——川口 川口市以前主要给人工业城市的印象。其中,在江户时代发展起来的铸造工业作为川口的主要产业,曾一度成为推动街市发展的原动力。但是,从20世纪60年代后半期开始到20世纪70年代,伴随着城市化的快速发展,噪音等问题开始浮现。很多铸造工厂开始转移至郊外,取而代之的是住宅公寓。由于这里距离城市中心乘电车只有不到30分钟的路程,十分便利,再加上居民激增,使其成为埼玉县内人口仅次于埼玉市的卫星城,人口数约为56万。 市中心川口车站的前面,高楼耸立,一派现代都市门户的景观。东口是大型商业区域密集区,其中有SOGO(崇光)百货商店以及涵盖100多个专营店在内的大型购物中心Ario川口等。另外,这里的自然环境得天独厚,从车站步行15分钟左右便是荒川河边。修在河床上的荒川运动公园一到春天,油菜花就会纷繁盛开,宛如铺了一席黄色的绒毯,美丽至极。车站的前面是大规模的川口西公园,这里有草坪广场,樱花丛生,一直作为市民的休憩场所而倍受青睐。 d、在琦玉县最热门的区域——武藏浦和 武藏浦和车站是1985年连结琦玉县南部城市和市中心的JR埼京线开通之时设置的。在这里乘坐快速电车的话,10分钟就可以到达池袋,20分钟左右就能到达新宿・涩谷。由于有着这样的便利交通条件,工作地在市中心的工薪族人口在此逐渐增多。与此同时,生活基础设施和教育环境也变得越来越完善。车站前面建立起Lamza Tower和live Tower 两栋商业·住宅复合型大厦,住宅街道的周围也建成了满目绿色的公园与林荫环绕的令人心旷神怡的步行街。保育设施方面也十分齐全,得到了双职工家庭的认可。 另外,从车站出发步行10分钟便是一家甜点制造商,LOTTE乐天的浦和工厂,空气中弥漫着浓浓的巧克力香。旁边是专业棒球——千叶罗德海洋所经营的棒球场。可以免费观战预备队选手的排练场景和东方联盟的正式比赛。 现今,武藏浦和车站周围已经被定位为埼玉市的副都心。将市区划分为九个街区的重新规划正在进行之中。其中一部分更新已经完成,现在正在推进新的商业设施、住宅和公共设施等的建设。  3、千叶县 位于首都圈的一角,三面被海环绕,是自然环境十分优美的地区。沿着漫长的海岸线,由于再开发而迅速发展的地段很多。 a、在千叶县最热门的区域——柏叶学园 自2005年筑波特快开运以来,沿线各地包括公寓建设和引进商业设施在内的城市建设活动如火如荼。其中发展最为迅猛的是柏叶学园城。现今,在车站周围办公、商业设施、旅馆、住房租赁等复合型的城市建设正在推进之中。由于这里被市里指定为“景观重点地区”,有望建成舒适的设计和自然环境并有的时尚街景。 车站西口有三井购物公园LaLaport和柏叶,在这里除了可以满足购物欲望外,还有可以体验各个季节收获乐趣的农园,以及能俯瞰整座城市的屋顶花园等,能为您提供些许的休憩。另外,从车站步行20分钟就可以到达柏叶公园,在这里你可以在广阔的草坪上看到充满活力的孩子与家长玩乐的景象。 由于附近有东京大学和千叶大学的柏学园,柏市一直致力于产官学民一体化的工作。其中的代表之一就是“智能城市”的构想。引进区域整体发电量、充电量和消耗电量的一元管理结构,彻底地灵活利用好城市尚未开发的能源等等,通过这些措施来发展城市全民参与节能活动的计划。 b、在千叶县最热门的区域——千叶 千叶县的县政府所在地·千叶市。其中心车站千叶站除了连通JR总武线、总武快速、成田线、内房线、外房线以外,还可以乘坐京成电气铁路以及千叶城市单轨列车等,是一个枢纽车站。这里集中有便捷的铁路网,对于上班和上学来说十分便利。 车站周围集中有SOGO(崇光)、三越、PARCO百货、淀桥相机等大型商业设施,极尽繁荣。餐饮店也到处皆是。另外,与千叶PARCO相邻的中央公园是居民的休闲场所。跳蚤市场和圣诞点灯等活动也十分热闹。在活动期间,“chiki·ochika”美食村也会开张,像蛋包饭、煎饼、章鱼烧等摊位都会纷纷亮相。 现今,千叶车站的西口正处于重新开发之中,其中一部分将在2012年完成。各种商业设施、旅馆、办公楼、公园、自行车停车场等都会出现。更重要的是,以2017年的开业为目标,千叶站大楼的重建计划也已浮上水面,其活跃程度可见一斑。 c、在千叶县最热门的区域——海浜幕張 幕张新都心是20世纪70年代后半期,填东京湾建造而成的。整个地区被划分为“城市中心区(商业区)”、“住宅区(居住区)”、“公园绿地区”等六部分,并按照各自的理念进行了城市开发。城市中心区以JR京叶线的海滨幕张站为中心,聚集了三井幕张品牌商城及AEON(永旺)幕张等大型商场设施、电影院、旅馆等,十分喧嚣繁华。 另外,位于车站南面的是作为居住区的“住宅区”,抬眼可见沿海的大片美丽街景。这里在开发初始之时,就是按照欧洲风格进行的设计,将电线杆地下化和导入废弃物空气输送系统等,都充分考虑到了景观的因素。这种结构受到很大的好评,1999年日本产业设计振兴会为之颁发了“优秀设计奖”。在这里,或闲逛零星分布于街区各处的时尚百货店和画廊,或漫步于幕张海边公园的沙滩,对悠闲的假日来说最为合适不过。 “文教区”聚集了从幼儿园到大学的各种教育设施。区内有三所小学,一所中学,是各个家庭阶层的上好选择。   近年来,大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道,抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品,各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上,随着2020日本东京奥运会的临近,处于对日本房产投资价值的追逐,中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产!2016年4月29日,全球领先中文海外房产平台居外网宣布与日本最大的房地产门户网站SUUMO建立合作,共同为中国买家提供更多、更丰富的日本房源。今后,国内买家不出国门,也能在居外网上看到海量的日本房源了!  延伸阅读:为什么近年在日投资房产如此火热                    中国人在日本买房前期常见的10个问题                   公寓5年上涨23.7% 日本房市崩盘后的第25年现状如何?                  日本房产投资哪里最合适?(上) 本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。 关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

一带一路机遇:马来西亚蓄势待发

马来西亚买房靠谱吗?最近,我在网上看到一篇文章,说马来西亚是一块“福地”,因为这个地方没有台风、没有海啸,也没有地震,更没有核电厂。因着她的独特地理位置,不只让马来西亚远离自然灾害,更使她成为东南亚另一个值得投资的国家。 马来西亚位处东南亚的交通及经济中心,亦是中国“一带一路”计划沿线其中一个最大的国家。马来西亚是东盟十国中的第三大经济体,仅次于印尼及泰国,领先新加坡。服务业、工业及农业分别占该国GDP的55%、36%及9%。主要行业有电子、汽车、棕榈油加工、建筑、金融、保险、房地产、批发零售业。(马来西亚首都) 马来西亚毗邻新加坡,无论语言、文化及政府均与新加坡相近,但新加坡贵为东南亚的经济“老大哥”,其市场早已成熟饱和,竞争也非常激烈,也许不适合新的投资者贸然加入。相对之下,大马市场仍存在发展空间,特别在房地产市场方面,新加坡的房价是马来西亚的70倍,而马来西亚去年的房价上涨了17%,涨幅是亚洲之冠,值得投资者留意。 年轻购买力助推高楼价 马来西亚约70%人口属于适龄工作组别(15至64岁),而当地消费开支增加,同时私人储蓄率下降,令大马成为消费力强劲的国家。而现时十多至二十多岁的大马青年,即将成为楼市的主要买家,这些年轻购买力有望成为当地房价上升的催化剂。 为了吸引外国投资者及海外资金,大马政府推出“马来西亚第二家园计划”,顾名思义就是希望投资者把她当成“第二个家”——虽然海外投资者只能投资或购买当地价值100万马币以上的资产,但借贷比率可高达50%至60%,加上没有限购规定,自由度比大部分国家大,对海外投资者来说,是非常吸引的条件。近年,多家中资大型发展商,包括碧桂园、富力及雅居乐等,纷纷向大马进发,可见当地的发展可能性。 令吉下滑 海外投资者愈买愈便宜 除了优秀的投资环境外,马来西亚的货币令吉(Malaysian Ringgit、MYR)持续下滑,对海外投资者而言,马来西亚资产可谓“愈来愈便宜”。单单以去年11月的令吉兑港元汇价比较,现时令吉已较一年前下跌5%;若以2014年11月的汇率计算,现时令吉更“便宜”了24%——换句话说,假设当地资产价格维持不变,中国香港投资者现在入市的话,比两年前可谓打了个七六折。在美国预告明年将会升息3次、美元持续走强的情况下,相信令吉跌势将会持续,继续利好海外投资者。 马来西亚最为国人熟识的城市,非首都吉隆坡莫属。事实上,吉隆坡(Kuala Lumpur)亦是投资马来西亚楼市的首选。吉隆坡是大马华人的聚居地,加上大马政府在2010年公布了“大吉隆坡计划”(Greater Kuala Lumpur),锐意要在2020年前,将吉隆坡打造成全球首20个宜居城市之一。加上连接吉隆坡及新加坡的隆新铁路预计将于2021年启用,届时来往新加坡及吉隆坡所需的时间,将由原来的4小时大大缩减至1.5小时。现时吉隆坡的楼价仅仅是新加坡的三分之一,在交通时间减少下,相信吉隆坡的黄金地段如双子塔一带将成为抢手货。 除了吉隆坡外,投资者亦可考虑较冷门的柔佛州依斯干达(Iskandar)及槟城(Penang)。依斯干达是大马与新加坡两地积极发展的经济特区,与新加坡仅一个海港之隔,分为五大旗舰区,其中A区包括著名的旅游景点乐高乐园(Legoland)、商业办公室、酒店、购物商场等,著名地产商碧桂园亦在去年底于当地插旗,建设“森林城市”计划。而一向大受旅客欢迎的度假胜地兼美食天堂槟城,其发展潜力同样不可忽视,投资者不妨多加留意这两个地点的发展潜力。   中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大房价真的高不可攀?不到40万的5个最宜居城市

多伦多和温哥华的房价太高,独立屋均价皆超过100万,很多当地人现在考虑收拾行李,选择其他城市去居住。 根据政府的最新按揭规定,加拿大家庭以平均年收入$8万元计,目前可以申请到按揭贷款是$38万元(利率3%,25年还款期),加上首付,也就是普通家庭可以负担的房价了。 于是,根据蒙特利尔银行(BMO)的劳工市场报告,以及加拿大地产协会的房价数据,可以得出平均房屋在$40万元以下的五个最宜居的城市。 第五位:哈里法克斯(Halifax) BMO就业市场排名:12 平均家庭收入:$84,560 平均按揭供款:$1,038 东海岸以外的居民,很少会考虑搬到哈里法克斯,但是这里的失业率仅5.9%,去年职位增长率1.2%。 当地平均房价为$274,142元,是加拿大房价最低的其中一个大城市。 第四位:蒙特利尔(Montreal) BMO就业市场排名:8 平均家庭收入:$75,010 平均按揭供款:$1,330 这是魁北克省最大的城市,近年来更成为加拿大就业增长的引擎,2016年加拿大净增全职职位全部来自蒙特利尔。去年蒙城的就业增长达4%,失业率仅4%。 蒙特利尔的平均房价是$351,255。 第三位:渥太华(Ottawa) BMO就业市场排名:5 平均家庭收入:$102,020 平均按揭供款:$1,492 渥太华得益于自由党政府的宽松开支政策,该市的就业增长率为3.5%。失业率也很低,为5.7%。 渥太华的平均房价是$394,001,刚好在$40万元线以下。不过当地房价近年来涨幅很小,年涨1.9%,所以也不需要抢购。 第二位:安省温莎(Windsor)   BMO就业市场排名:4 平均家庭收入:$76,260 平均按揭供款:$825 温莎市与美国的底特律隔河相望,在经济萧条期也曾落魄过,不过这些已经是过去时。温莎的就业增长率有3.8%,失业率从一年前的8.9%,跌至5.4%. 此外,在加拿大中等城市中,你找不到房价更低的地方,虽然去年房价涨了9.2%,Windsor-Essex County的平均房价也仅$217,926,与多伦多和温哥华相比,简直如同免费。 第一位:安省Brantford BMO就业市场排名:1 平均家庭收入:$73,082 平均按揭供款:$1,464 Brantford也经历过经济萧条,目前正在显著复苏。这个南安省城市位于大多伦多地区边缘,去年就业增长率达10.3%,失业率低至4.7%。 当地平均房价为$386,716,如果你有意迁入,要赶紧了。过去一年,大多地区的居民纷纷到周边寻找便宜的房屋,导致这里的房价飙升了20.9%,所以很快这里就会涨过$40万元。 另外,如果蒙特利尔银行关于大多地区房市泡沫的预测成真,那么本地区在未来几年后仍然可能出现可负担的房屋。 (据加国无忧 )

英国最宜居城市你知道多少?

据《每日电讯报》,经济学家们已公布英国生活质量最佳地区。 代表皇家邮政(Royal Mail)的经济和商务研究中心(Centre for Economics and Business Research,Cebr)研究显示,适合居住与工作的“最佳城镇”名单上,大城市郊区占主导地位。(全球最宜居城市) 名单中最宜居的因素包括学校质量、绿化空间、良好的就业前景、工作时间、保障性住房和平均通勤时间等。英格兰威勒尔半岛(Wirral)的贝宾顿(Bebington)被评为最佳居住地,诺里奇(Norwich)NR6名列第二,伯恩茅斯(Bournemouth)的布罗德斯通(Broadstone)为第三。 研究表明多数北部城市和英格兰南海岸周边地区享受着最佳工作生活平衡: 研究显示,前十名单中的诺里奇NR6使南部地区数量增加。与2017年名单中有6个南部地区相比,2015年(Cebr /皇家邮政最新研究)仅有3个。优秀学校和低失业率助于推动改变。 在苏格兰,3/4最宜居住和工作地区靠近格拉斯哥(Glasgow): 在威尔士,名单中超过1/2地区靠近加的夫(Cardiff): 在北爱尔兰名单中,靠前地区仍在阿尔玛郡(County Armagh)的贝尔法斯特(Belfast)和克雷加文(Craigavon)附近,受益于本地服务,高就业率和强大的教育体系: 皇家邮政地址管理部门(Address Management Unit)负责人Steve Rooney表示:“这份新报告以两年前的研究为基础,针对最宜居住和工作地区提供了独特见解。” Cebr评估了很多地方数据源,包括2011年人口普查和众多国家统计局(Office for National Statistics)针对这项研究发布的信息。 相关资讯:来英国投资房产,这些价格低洼地你一定要知道! (据英中网)

在澳洲买房置业不能省的税费大全

澳洲购房流程 | 澳洲房贷流程   美国 | 英国 | 加拿大  澳洲房产税  点击查看各州最新的印花税:维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州、西澳洲、 南澳洲  相关阅读:居外课堂:五大海外热门国家买房税费大PK

居外课堂:海外买房是否可以移民?

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策,这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用,那么目前都有哪些国家可以买房移民,哪些国家不可以买房移民呢?下面,居外为你一一介绍。 一、在这些国家买房能移民 从上述列表可看出,能“买房移民”的国家多集中在欧洲,且大多经济状况欠佳。一些非主流的移民国家为了提振经济敞开投资移民大门,像葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希腊、意大利等国都先后出台了鼓励外国人买房移民的政策。 2012年8月22日,塞浦路斯正式宣布,在其本土购买价值30万欧元的房产,即可直接获得绿卡!成为欧洲首个开放低门槛买房移民政策的国家,不过鉴于塞浦路斯本国经济实力较差的现状,一直未能受到国内申请者的青睐。2015年起,塞浦路斯买房移民政策先后进行了多次调整,门槛有所降低,想要查看塞浦路斯最新买房移民政策,可点击查看。 在推出买房移民政策的欧洲各国中,葡萄牙的黄金签证计划无疑是最为成功的典范!有数字为证,自2012年10月8日开始实施以来,截止2015年5月31日,共有2254名申请者通过在葡萄牙买房获得绿卡(其中1914名申请者来自中国,占80%以上),投资总额高达13.5亿欧元,成为葡萄牙经纪复苏的一大“吸金”功臣!不难发现,相较于希腊、塞浦路斯等国,葡萄牙自身经济实力较强、条件较好是最大因素!想要了解更多,可点击查看。最新葡萄牙买房移民指南 不过,最受中国申请者欢迎的买房移民目标国,则是韩国济州岛!根据该政策,购买济州岛50万美金房即可获得房屋和土地永久产权。韩国离中国近,且是发达国家,面对家门口的香饽饽,中国富豪自然争先恐后。其次,韩国积极引进先进教育,中国富豪看准济州岛的教育资源,想要以此作为子女的留学跳板。不过,需要注意的是,可以获得永久居住权的并非指所有济州岛的房产,而是指定区域内的度假公寓、度假村、家庭式公寓、别墅等,且投资者在投资基准额内不得长期租赁(6个月以上)或设定担保,并且投资状态要保持5年。想要了解跟多,可点击查看。最新韩国买房移民指南 二、在这些国家,买房与移民无关 当前最热门的移民目标国,如美国、澳洲、英国、加拿大,都是经济发达国家,一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里,买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民,可以选择相应的移民方式,下面是居外为大家总结的一些最便捷的投资移民方式。 由于进籍时间快、限制条件少,投资移民项目被视为一种快速移民渠道,中国近年来也一跃成为美、加、澳等国最大的投资移民来源国。然而,各热门移民国家都出现中国申请者扎堆现象,导致投排期大大延长、积案严重现象,为此,以上这些主要的移民国家纷纷调整政策,细化投资领域和申请人条件。仔细了解近两年这些国家投资移民政策的走势,很容易就能发现,当前各热门移民国家的投资移民政策都呈现出:投资门槛大幅提高、风险陡增的趋势。 美国:投资移民门槛从50万美元涨至80万美元(约497万人民币),如无意外将于10月1日施行。想要了解更多,可点击查看。居外投资移民系列——美国EB-5投资移民政策图解 加拿大:往年喊停80万加元投资移民,并于今年年初推出"风险投资移民",申请人投资额至少200万加元(约1008万元人民币),且必须有1000万加元(约5637万元人民币)合法净资产。想要了解更多,可点击查看。加拿大移民政策变化大汇总 澳大利亚:将在7月1日推行1500万澳元(约7113万元人民币)"超级投资者签证",进门金额比重大投资者签证翻了三倍,同时,限制500万澳元签证申请者投资房地产,需将至少50万澳元投进到风险领域及新兴企业中。   居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章    本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

吉隆坡or新山 哪个城市的房产更值得投资?| 海外

马来西亚因其优越的气候环境,相对低廉的房价,吸引了越来越多的国人前往投资。在马来西亚众多城市中,吉隆坡和新山这两个城市式最受关注的,那么,对于这两个城市,哪个城市的房产更值得投资呢?(吉隆坡房价多少钱一平?) 点击查看马来西亚更多精品房源 1、位置 吉隆坡是马来西亚首都,繁华国际大都市兼最大城市,同时也是马来西亚政治、经济、金融、商业和文化中心,马来最大工业中心。 新山是马来西亚柔佛州的首府,离新加坡近,适合马来西亚去新加坡上班的人居住。 2、房价 吉隆坡房产均价在30,000元/㎡,年升值空间在 10%—15%,租金回报率在 5%—7%; 新山房产均价在 20,000元/㎡,年升值空间在 5%—8%,租金回报率在 5%—6%。 3、未来规划 大吉隆坡计划 马来西亚政府耗资1720亿令吉打造“大吉隆坡”,预计在2020年,吉隆坡地区人口将从现有的600万人增至1000万人,政府还推出特别奖励,邀请世界上最优秀的100个企业在马来西亚设立据点,吸引国外大量人才。届时,与之增长的人口将带动房产租赁市场的发展。 依斯干达经济特区的建立 新加坡和马来西亚两国政府在新山市联合打造了唯一经济特区--伊斯干达经济特区,与新加坡仅一桥之隔。面积为3个新加坡大小,规划5大片区,并有9大经济领域作为发展支柱支持该区高速发展。继吉隆坡及槟城的房产之后,马来西亚新山房地产成为了投资的热门地点。许多马来西亚和新加坡的投资家及在新国工作的大马人,都对新山房产虎视眈眈。 马新高铁的建立 马来西亚将在2020年前建造一条从吉隆坡直通新加坡的高铁铁路,沿途将停驻在另外5个重点城镇──芙蓉丶马六甲丶麻坡丶峇株巴辖和新山市依斯干达。这项计划一旦落实,两地的路程时间将缩短至约90分钟,改变马来房产的未来潜力,成为马国建筑和旅游业发展的催化剂。 其实,马来西亚房产的整体情况,马来政府的第二家园计划,再加上一带一路战略的推动,是非常适合作为海外房产投资的,或者以自住为目的购买马来西亚房产,都是一个不错的选择。 (据有路uoolu.com)

越南房产投资热: 胡志明市能否再造浦东传奇?

第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示,受大量高端楼盘成交推动,该市房价指数在2016年快速升高,并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓,主要因为高端楼盘成交下降,但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺,第一季度此类住宅占总销售额的62%,环比升高10%。 一些敏锐的投资者对越南楼市的投资机会日益关注。 2015年,越南《住房法》修正案正式生效,取消了外国人在越南购房的诸多限制。大批专为海外买家打造的高端住宅项目应运而生,在2016年底将胡志明市的住房价格指数推至历史高位,同时吸引了不少热爱投资“砖头”(房产)的华人买家。 点击查看越南更多精品房源 近日,在一场于中国香港铜锣湾某高级酒店内举办的越南胡志明市某房产项目投资推介会上,演示地图中的河内(越南首都)被标注了“北京”字样,而南部胡志明市对标的则是上海。“胡志明市的第二区将是另一个‘浦东’。”房产经纪一边滑动着iPad展示上海浦东新区三十年前和如今的照片对比,一边对21世纪经济报导记者说道。 据该经纪介绍,中国香港买家反应热烈,此次代销的约100余套房在推介会第二天已所剩无几,其中较小户型的单位大部分在第一天已销售一空,其中不乏连买几套的“大手买家”,“一些Banker(银行家)早就开始行动了。”她说。另据居外网海外房产行业分析师Adam Yang早前的表述,该海外置业信息网站2016年收到越南房产问询较2015年上升10倍以上;潜在买家中,超过八成打算为投资而买房,而胡志明是最受关注的投资地点。 越南成为“下一个中国”的增长潜力是吸引投资客关注的最重要理由:近十年来,越南的国内生产总值(GDP)平均增速在6%上下、快速扩大的外商直接投资和制造业规模和本地中产群体的逐渐形成等因素令这种憧憬变得真实起来;而大致上6%-7%的租金收益率也属亚洲范围内的较高水平。 越南经济正快速增长 业界认为,从宏观层面看来,越南正在为房产投资客提供一波结构性的增长机会。 综合国际货币基金组织(IMF)、世界银行及海通国际研究的数据,越南近十年来平均GDP增速在6%以上;而2010年至2016年该国人均GDP每年平均增速为8.4%,在东南亚主要国家之中处于首位(其次为柬埔寨7.8%、菲律宾5.7%、印度4.2%等),于2016年已达2200美元左右水平。越南政府预测,越南富裕家庭数量将会从2016年的25万上升至2020年的53万,而中等收入的家庭将会从2016年的316万上升至2020年的483万,增幅高达52.8%。越南的通胀指数目前稳定在4%-5%左右的水平,同样创造了一个相对温和的经济环境。 不断涌入的外资为越南经济增长提供了重要动力。21世纪经济报导记者查阅越南计划与投资部的官方数据显示,2017年前7个月,越南吸引到的实际外商直接投资(Disbursed FDI)额已达90.5亿美元,同比增长5.8%;同期已注册FDI(Registered FDI)总额达219.3亿美元,同比增长52%。 在今年8月初的一次公开发言中,越南计划与投资部副部长Dang Huy Dong表示,有信心今年越南的实际外商直接投资可超过160亿美元(即超越2016年创下的158亿美元的历史最高水平),而已注册FDI可望从去年的244亿美元增加至280亿美元。“今年至今,FDI的增长非常令人瞩目,我们认为这个趋势将继续下去。希望吸引更多FDI投资出口导向的行业,以及能源和高科技领域。”他说。 从行业看,今年前7个月,进入越南的FDI对加工与制造业的投资继续占据主要地位,以110亿美元的注册投资总额占49.4%;其次为发电与配电,占23.98%,及矿业,占5.86%。以外商投资者国别划分,韩国以56.2亿美元的投资占总FDI的25.63%;其次是日本,以54.6亿美元注册总投资占24.92%;新加坡占17.3%。 此外,中国“一带一路”倡议在东南亚地区的推进也将进一步强化中越两国的贸易合作和基础设施建设水平。截至2016年,中国已连续12年成为越南的第一大贸易夥伴,是越南第一大进口来源地和第四大出口市场。根据越南至2020年的铁路发展规划,越南将重点发展城市铁路交通及连接城内与郊区的铁路运输。据新华社报导,8月9日首列发往越南河内的“中越班列”已从广州大朗站启动,该班列较海运能节省一周时间,运输成本比公路低50%,将成为联通粤港澳大湾区和东盟国家的快速运输通道。 胡志明市去年房价涨至五年高位 综合以上情况来看,随外商投资外派到越南的白领阶层及本地逐渐富裕的家庭带来的新增和改善型住房需求,成为越南地产需求增长的两支主导力量。尽管财富有所增加,当地工薪阶层依然无法承受高端住宅的售价,因此,本地家庭住房改善需求主要由每平米价格小于2000美元的中低端物业消化,而外派而来的白领阶层则主要或买或租于高端物业之中。 数据显示,2016年,河内市房地产成交价相对温和,高端公寓价格上涨到每平米3000美元至4000美元。胡志明市房地产市场火爆,诸多中级和高级房地产项目进入市场,房价猛增,该市核心地段的高端公寓价格已上涨到每平米4000美元至5000美元,一线地段每平米3000美元至3500美元,二线和未来新区每平米2500美元至3000美元。 在前述于中国香港推介的胡志明市第二区项目中,一间约80平方米的精装修两居室公寓定价约为200万港元(即约每平米3200美元)。 第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示,受大量高端楼盘成交推动,该市房价指数在2016年快速升高,并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓,主要因为高端楼盘成交下降,但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺,第一季度此类住宅占总销售额的62%,环比升高10%。 在今年第二季度的报告之中,该机构表示期内胡志明市整体住宅销售交易达到2011年以来最旺水平,共录得1.16万笔交易,其中单位价格在每平方米1200美元至2000美元的B类住宅与每平方米售价在1200美元以下的C类住宅成交升势较为显著。该机构表示,2017年三季度起到2018年,胡志明市约有4.8万个单位将推出市场,其中46%将为C类住宅。 海通国际宏观研究部董事总经理黄少明与助理副总裁薛媛元在其日前发表的调研报告中指出,从2012年到2016年,胡志明市的中低端住房成交量实现了8倍的增长,而结合对人口结构与收入结构的分析,未来需求更多会集中在此类住房。 他们同时提示,目前住房需求与供给层次的错配可能形成风险:目前市场高端地产的供给过多,而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力,大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。举例而言,胡志明市别墅的吸收率(成交量/供给量),基本上仅维持在30%左右,而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。 租赁市场方面,根据位置和类型不同,越南房地产的整体租金收益大约在6%至7%水平,远高出目前北京上海等一线城市的回报率,在亚洲范围内也算较高水平。不过需要注意的是,随着高端住宅项目不断进入市场,作为主要承租人的外商外派白领群体是否能产生相应需求,也会对海外投资者主要购买的高端住宅租金水平产生影响。 净租金回报约6.5%, 须防范政策变动和汇率风险 据越南2015年生效的《住房法》修正案,目前外籍人士在越南购房的限制包括:一、房屋产权非永久产权,年限为50年,但有一次延长50年的机会,而与越南公民结婚的外籍人士即可拥有房屋永久产权;二、外籍人士每位在一个公寓小区或一个坊级行政区划内,最多只能拥有一套房屋。虽然外籍人士所购房屋的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区内外籍人士拥有的住房总数不能超过30%, 每个坊级区划内外籍人士拥有的别墅不能超过250套。 此前,越南政府规定只允许外籍业主以居住为目的买房,而新出台的《住房法》修正案则允许外籍人士将房产出租、抵押、折算成资本投资、赠送、遗赠或置换其他房产等,但规定了买房时必须通过银行转账。因此外籍人士如需购房,必须在越南当地开设银行户口,也必须赴越南签订正式买卖合约。 另外,外籍人士只获准购买一手住宅,而不能购买二手住宅,因越南当地人不被允许出售住宅给外籍人士。在出售时,外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售,如售予越南当地人,则自动转换为永久产权。 税费方面,买入时,外籍买家需支付10%增值税、0.5%印花税以及2%的管理费基金,不过增值税与管理费基金通常已计入售价之中,因此无需额外缴纳。以前述胡志明市第二区高端楼盘为例,持有期间的物业费约为0.5%每年。出售时,需支付房屋售价2%的个人所得税(越南政府允许期房楼花买卖,卖出楼花时,按楼花售价的2%纳税,无需按整体房价缴税)。 贷款方面,原则上,除非持有越南工作签证,越南的银行暂时没有向外籍人士提供房屋按揭服务;也并未有其他国家的银行提供相关按揭。不过,从事相关地产业务的人士表示,相信不久的将来向外籍人士提供按揭贷款的政策就将开放。 付款方式上,一种常见的期房付款方式是,签订购房订金协议起每半年,向开发商支付10%的购房款直至达到房款总价50%,待房屋交付后一次性支付另45%,剩余的5%则等房契办理完成之后再支付。 出租安排上,租期通常是两年,净租金回报约6.5%上下。可寻求中介管理公司处理租赁事宜,通常每次签订新租约时,房主需要支付首年租金的12%作为中介费。承租人大部分是跨国企业外派人员。某些项目亦提供包租选择,但租金收益就相对较低。 风险方面,黄少明与薛媛元提示到,新兴市场投资需注意政策与法规风险,越南2011-2013年的楼市崩盘与政府2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外籍人士开放,整个房地产市场还处在上升期,如果未来政府再出调控政策,或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措,都有可能会造成楼价的波动。 此外,汇率风险也是需要关注的因素。越南实施浮动盯住美元的汇率制度,即货币盯住美元,同时允许汇率在一定范围内浮动,这与2015年“811”汇改前的人民币汇率制度类似。2011年以来,越南盾兑美元汇率一直保持在较为稳定的水平。但整体市场容量小,外汇储备少,越南央行的干预能力有限,在极端市况下容易产生较大波动。不过随着越南政府对外汇政策的规范和加强,以及“去美元化”的实施,进出口贸易趋于平衡,外商投资力度加大,越南盾在2008至2011年间经历的大幅贬值趋势目前已经得到遏制,但总体上对新兴市场的投资仍需特别关注汇率风险。  相关资讯:居外看点:越南房产所有权限制松绑 外国人能入境就能买房! (据21世纪经济报导)

在马来西亚买房究竟好不好?

国内的种种政策下越来越多原本想在国内买房的朋友开始把目光转向海外房产,中国2016年在海外的住宅、商业及工业房地产投资总额达330亿美元。(马来西亚买房条件)  那么海外房产又应该选哪个国家好呢? 跟其他国家比较马来西亚房产能够相对容易的让外国投资者进场,负担不大,收支平衡,几乎可用租金应付贷款。(马来西亚房价多少钱一平?) 数据显示去年吉隆坡的房价涨幅以17.18%高居亚洲榜首。从2011年到2015年马来西亚房产交易数量及交易额显示,由于房产价格上涨,马来西亚房产一直处于增值的状态中。如今国内开发商开始密集投资马来西亚投资额从2亿元、3亿元到上千亿元不等。国内房企不断涌入的同时,也让国内投资者更清晰的看到大马的投资价值,纷纷入手大马房产项目。 那么马来西亚凭是凭借特殊的魅力吸引投资者的呢? 第二家园计划吸引国人纷纷前往 马来西亚第二家园计划项目源自1996年当时主要针对外国退休老人,鼓励外国的退休老人到马来西亚旅游并长期居住生活。这就是“银发族项目”。 由于该项目实施后效果良好,2002年政府决定把“银发族项目”正式更名为“马来西亚第二家园计划项目”,申请对象不仅仅局限于退休老人,而是将目标瞄准在21岁以上的外籍人士。第二家园项目一经实施就得到了申请者的热情响应,仅2003年一年,申请量就达到了1996~2002年的总和。截止2009年底,马政府累计批准32063个符合条件的外籍个人或家庭到马来西亚安家落户。 在马来西亚买房究竟好不好? 中国一直排在马来西亚第二家园计划项目10大来源地之首,累计达到了4111家,申请者主要来自沿海省份和东北三省气候比较寒冷的地区。紧随其后的是孟加拉、英国、日本、新加坡等国家和地区。除英国之外,处于前10位的均为亚洲国家或地区。 房产的永久产权 马来西亚房产在产权上分为永久地契产权和99年地契产权。但是,无论是永久产权还是九九产权,在法律上都明确规定,作为地上附着物的房屋是永久性产权的。无论是政府还是其他单位如需在99年产权到期后动用这块地皮,都需要从房屋所有者手上按照市价购买该房屋,然后才可拆迁征用。 而中国的土地使用权是有期限的,产权计算时间是从开发商获得土地时开始计算,而不是从购房人获得房子的那一刻算起。最常见的也是产权时效最长的就是70年的住宅产权,而商品房住宅则多为40年或50年的产权,到期后需要续期。 “一带一路”战略 阿里巴巴宣布将在吉隆坡机场附近建造地区物流中心,这是大马总理与马云共同发起的数字自贸区的一部分。马中之间的紧密经济关系由此可见一斑。马来西亚作为“一带一路”战略的重要节点,通过中马两国在贸易等领域的紧密合作,经济方面必将带来质的飞跃,成为当之无愧的直接受益国。 随着经济水平的日益提高,大马将受到全球投资者的瞩目,以吸纳更多外资的注入,形成良性循环。 适合居住文化相近 马来西亚是亚洲最适合居住的国家之一,也是最受欢迎的移民国家之一,空气好,气温适宜(全年温度介于摄氏21度至32度之间)。 无地震海啸火山等地质型自然灾害。中马两国文化背景相似,有近1/3华人的马来西亚,中文相当普及,受到众多国内人士的青睐。 大马拥有友善温和的人民、较低的生活费用、完善的基础设施、迷人的自然环境、良好的投资环境和多元的文化氛围,并拥有国际高水准教育系统及资源,马来西亚第二家计划政府提供多重优惠和保障以规避风险,这也是很多人选择马来西亚的原因。 (据瑞投资网)  

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