共有926个相关内容
居外看点：越南跃升房地产淘金热门目的地，现在入场来得及吗？
居外网CEO罗雪欣表示，越南房价与东南亚其他地区相比十分具有竞争力，加上不断加强的基础设施建设，给越南房地产市场带来了长期的利好。胡志明市是中国买家最关注的越南城市，个别奢华公寓的售价甚至超过了一万美元/平方米。 撰文：吴将 越南，作为东南亚地区近年来经济增速最快的国家，其房地产市场越来越受到全球投资者的关注。 根据越南外国投资局（FIA）近日公布的数据，今年前五个月外资在越南直接投资达167.4亿（约为1150亿人民币）美元，同比增长69.1%，创最近四年以来新高，其中约11亿美元流入了房地产市场，仅次于制造、加工业。 大量外来投资的涌入，使得该国的中高端房产、尤其是公寓水涨船高。 当然，在越南投资房产的风险也不容忽视，比如：外国人只能购买不带土地的公寓，并且产权只有50年（可续）；同一小区外籍户主拥有的房产不能超过30%；以及越南盾（对美元的）贬值风险。 越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时也提醒，顶端的豪宅价格远远超出了当地人的收入水平，投资潜力有限，仅仅是当地富豪身份的象征。 跻身全球GDP增速最快国家行列 据全球房地产经纪公司仲量联行（JLL）统计，2019年第一季度，越南胡志明市的公寓价格同比飙升22.7%，至2028美元（约13933元人民币）/平方米；同期首都河内的公寓均价也升至了1407美元/平方米，同比上涨6.8%。 海外房产网站居外网董事CEO罗雪欣女士（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时表示，越南房价与东南亚其他地区相比十分具有竞争力，逐渐壮大的中产阶层、持续发展的城市化，和不断加强的基础设施建设，都给越南房地产市场带来了长期的利好。 她认为，对于中国买家来说，越南房产很有吸引力，预计越南房价在相当长的时间内将会保持上升。 越南房地产市场的火爆和该国经济的增长强劲紧密相关。 世界银行数据显示，2000年~2017年越南的国内生产总值（GDP）增长了七倍，2018年的GDP增速更是达到了7.08%，创下了10年来新高，进入了全球GDP增速最快的国家行列。国际货币基金组织（IMF）预测越南今明两年的GDP将保持6.5%的增速。 尽管之前全球贸易摩擦不断加剧，但越南尚未受到波及。 据美国方面统计，今年第一季度，越南对美出口同比激增40.2%，其对美出口总额将有望超越意大利、法国、英国和印度等大型经济体。 此外，星展银行在一份研究报告中提到，越南社会的人口结构也十分具有活力，该国35岁以下年轻人占总人口的70%，人口红利无疑将为越南经济的发展提供强劲支撑。 星展银行的经济学家西雅（Elvin Seattle）表示，在强劲外国投资和劳动力增长刺激下，今后十年越南经济增速有望保持在6%到6.5%的水平。 高端公寓每平方米均价超5000美元 普华永道（PwC）在其发布的《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》报告中指出，越南胡志明市的投资与开发前景排在亚太地区城市前列，看齐日本东京和泰国曼谷。该报告认为，对于机会型投资者而言，胡志明市存在很多获利的机会。 越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时表示，自从越南政府2015年7月起开放国内房地产市场，允许外资在满足一定条件下购买当地的住宅物业之后，河内和胡志明市的中高端住宅市场便走上快速增长的道路。他表示，自己正是看到这方面的商机，于是在2016年时选择到越南开设中介公司，为中国买家提供相关服务。 据他介绍，由于海外（个人）投资者在越南无法购买拥有土地的住宅，因此公寓成了他们的首选。越南目前最火的住宅市场是胡志明市，其次是河内，以及芽庄等旅游城市，而中部地区开发程度相对落后。 仲量联行（JJL）统计显示，2019年第一季度，胡志明市的公寓均价同比飙升22.7%，达2028美元/平方米；房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）的数据也显示，2018年底该市的豪华公寓已经升至5518美元/平方米，同比上涨了17%。 据外媒报道，去年胡志明市中心一处尚未完工的豪华公寓刚推出不久便被抢购一空，其售价约为3000美元/平方米；在有着“西贡华尔街”之称的胡志明市第一郡，39层高的曼哈顿大厦的公寓，目前平均售价已经超过6000美元/平方米。而据刘铁成透露，胡志明市个别奢华公寓的售价甚至超过了一万美元/平方米。 不过尽管当地公寓价格高企，其租金平均回报率却并不低，据第一太平戴维斯的研究数据，胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。 胡志明市豪华公寓Opal Tower，属于Saigon Pearl项目，不仅获得豪华及优雅的空间，而且继承了Saigon Pearl许多的配套，包括购物中心丶沿河公园丶国际学校丶豪华的饭馆丶儿童娱乐区和泳池及健身房。每层楼具有12套房（2套一房，7套2房，2套3或4房）。售价约¥265万。 居外物业编号：44717697 查看更多房源信息 罗雪欣也对第一财经记者表示，胡志明市是中国买家最关注的越南城市，她认为：“未来10年该市的财富增长速度将是世界上最快的城市之一。当地现在主要行业有建筑业、基础材料业、旅游业和金融业等，未来还有望成为IT行业的集聚地。” 外资的流入固然刺激了越南楼市，但房价坚挺的根本原因还是内需的增加。 根据房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）之前公布的全球财富报告显示，越南“百万富翁”的增长速度仅次于中国和印度。目前，该国拥有超过3000万美元资产的超级富豪已达142人，对于富裕人士而言，投资房地产无疑是最好的资产配置方式之一。 第一太平戴维斯越南分公司（Savills Vietnam）的负责人麦克格雷戈（Niel MacGregor）表示，越来越富有的越南人，尤其是企业家们一直在寻找让他们资产保值的方法。事实上，与中国人类似，越南人也是世界上最爱买家的民族之一，其自住房拥有率超过了90%。 CBRE高级总监Duong Thuy Dung女士表示，“我们看到了一个重大变化，现在年轻夫妇更愿意在结婚后搬离父母的家，选择在封闭式社区购买公寓”。 前景虽看好，对外国人购房风险也不容易忽视 需指出的是，投资都有风险。近年来越南房价上涨的主要是受当地政策放宽和货币超发的推动。如果政策风向转变，或者全球性金融危机爆发，房价可能出现大幅回调。 第一财经记者查阅2015年7月1日生效的修订后的越南《住房法》显示，外国公民可以购买越南房产，前提是他们必须合法进入越南。同时，外国人享有50年的住房产权，并享有与越南公民一样的租赁转让或出售财产的权利。 其具体条款有七条，分别是：第一， 在越南投资住房项目的外国实体、外商投资企业、外国公司在越南的分支机构和代表处，外国投资基金、外国银行分行均有权依法购买房地产；第二，外国投资个人和机构只允许在不限制外国人购房的区域投资房产；第三，外国个人和实体最多可以购买一个街区中30%的公寓，及一个特定区域中最多250套房屋；第四，根据他们的需要，个人投资者可以再50年后延长房屋的产权；第五，外国业主可以将房产出租用于任何“非法律禁止的目的”，但必须在租赁物业前通知当地房屋管理机构；第六，外国业主需要缴纳国家财产税；第七，外国实体可以购买住宅房产安置员工，但不允许出租或用于任何其他目的。 点击查看更多越南在售房源 刘铁成也称，投资者应尽量选择名气较大、信誉较好的开发商，减少踩雷买到烂尾楼，或因开发商未按实申报而拿不到产权证的风险。 对于有兴趣投资越南房产的人士，他表示，投资房产应该看长远，不要加杠杆，不应抱着炒房、投机的心态，短期的回报率可能会有波动，但长线来说，越南楼市前景依旧看好。 此外刘铁成还表示，如果是机构投资者，也可以考虑投资工业地产，投资额相对住宅要多，但其回报率也更高。 另外，罗雪欣对第一财经记者表示，今年第一季度，中国买家通过居外网对越南房产的咨询量上涨有限，同比只上升了8.4%；而在2018年第一季度，中国买家的咨询量同比2017年第一季度上涨了164.4%。 罗雪欣称：“我们认为这跟近来越南市场上新开盘豪宅数量不足有关。河内与胡志明两市的新房供应量分别比去年下降了25%和50%。下半年或明天市场上的新盘一旦有所增加，中国买家将会再次活跃起来。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询越南房地产的投资机会。 来源：第一财经 责编：Zoe Chan
怎样在美国实现“以房养学”
“中国买家以20%的年增长率不断强化自身存在感，近五年里仅在美国住宅地产上的累积投资就达930亿美元。”中国海外美国公司的CEO李荣升在第七届投资美国高峰论坛北京站预测称，未来五年中国将成为美国房地产市场的领“投”者。 根据仲量联行研究报告显示，2016年第三季度，中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者；前三个季度中国中国在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，超过2015年全年创记录的历史最高水平。其中，美国成为中国投资者的主要投资目的地之一。 外联出国北京公司总经理顾瑞珩先生表示，2016年，中国对美投资创下新高，达到了460亿美元，相比2015年度增长200%以上。对美投资的主力军中，除了昂首阔步“走出去”的中国企业家，还有希望在美国拓展事业和生活版图的个人投资者。 在中国的投资家庭中，置业美国以房养学的概念深入人心，逸鼎投资CEO傅浩强也是以房养学的支持者和受益者。他透露，自己四年前以12.8万美金在休斯敦买的房子，现在已经涨到18万美金，每年还有15%左右的稳定租金收入。差不多等孩子留学回来，再把房子卖了，学费基本也就都回来了。但在傅浩强看来，正确的以房养学之道，并非投资豪宅，而是平均价位在35万美金以内的高性价比房产。如果是冲着房产获利目的进行投资，建议选择一线城市拥有高品质物业的高价房产。 李荣升介绍，以房养学优势很明显，它与良莠不齐的出租屋比，家长购置的房产往往给孩子提供一个非常舒适的居住环境，不用跟租介打交道，又省去了搬家的苦恼，孩子有志同道合的朋友需要解决住房问题，适当租出去可以获得稳定的收益，有些家长趁这个机会让孩子学习理财，美国房产适合长期投资，孩子在外苦读十年毕业学成回国，多数房子增长不少，转手出去还是出租都会让你觉得这个投资是值得的。 >>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费 点击查看美国房源 不过他也同时提醒广大投资者，有很多细节需要谨慎考虑的： 要做好充分的市场调查选择好地段。房子好坏直接决定出租转手的难以程度，进而决定能否保值或者增值； 汇率的波动起伏不定，美元来说近十年汇率一涨一跌差异不小，利用汇率的杠杆实现利益最大化也是非常重要的； 如果有出租的打算，最好选择配套设施比较齐全的公寓、物业，服务比较到位的，方便日后把房子租出去； 提前了解税费问题，买房可以获得土地所有权，却忽略了房产税，这是日后不小的开支，这些投资之前要考虑清楚考虑周全； 投资者在既有信息支持下做决策要非常谨慎，咨询专业人士和机构建议，充分了解所投资的市场，避免不必要的麻烦。 他认为，在经济条件允许和大环境合适的前提下，以房养老是增加投资回报的好方法，对于资金充裕的投资者来说，子女离开上学的地方，也可以不着急转手，继续收取房租，作为去美国度假的栖息之所。 （据新华网）
首购房免印花税！2021不能错过大马“新金三角”
马来西亚政府于11月6日公布2021年财政预算案 ，其中针对房地产领域提出了多项利好新措施，包括： 1. 免除印花税 首购族的豁免印花税门槛，将从30万令吉提高至50万令吉，豁免期限为2021至2025年。 延长豁免购买搁置房屋计划的印花税，从在2021年1月1日至2025年12月31日。 2. 可负担房屋 拨款12亿令吉，为低收入群兴建舒适及有品质的房屋，包括以下部分。 增加人民房屋计划拨款达5亿令吉，以兴建1万4000间人民房屋。 拨款3亿1500万令吉给国家房屋公司（SPNB），以兴建3000间人民房屋。 拨款1亿2500万令吉以兴建廉价及中价组屋，同时也充作修复废弃房屋，及遭天灾破坏的房屋经费。 拨款3亿1000万令吉，为公务员兴建房屋。 3. “先租后买”基金（Rent-to-Own） 成立“先租后买”基金，从明年起至2022年，让首购族申请以购买5000间一个大马人民房屋计划（PR1MA）。 马来西亚房地产发展商公会表示，2021年财政预算案是一份全面丶包容和有希望的预算案；相信通过豁免印花税，将造惠更多大马人，并能鼓励更多发展商挺身而出，接受搁置房屋计划。 2021抢占吉隆坡最精华地段 事实上，马来西亚的投资环境与政策利好并不只吸引本地人。近年经济持续成长，加上具低廉成本丶转运站优势，大马已成为备受瞩目的海外置业新焦点。 马来西亚近年外来投资大翻倍，不仅因其近年经济持续成长，尤其该国释出的第二家园计画（MM2H）移民门槛低，不仅让其成为全球退休丶移居首选城市之一，更带来大量的住宅需求；位在马来西亚“敦拉萨国际贸易中心（TRX）”丶“吉隆坡118”与双子星大楼的“新商业金三角”，在国际连锁酒店投资等数个利多因素加持下，预期将在未来成为东协新的投资重心。 在旅游业因疫情冲击而低落的时刻，洲际酒店集团独具慧眼，选择敦拉萨国际贸易中心作为扩展据点，打算在2023年兴建大马首个金普顿（KIMPTON）酒店和餐厅。这为“新商业金三角”带来加持作用，彰显敦拉萨国际贸易中心这项重点发展项目，在国际间的魅力和升值潜能。 另外，疫情受到大马卫生局严格控管，全民也已经适应“新常态”的生活方式，经济活动更逐步回到正轨，反而让大马各种网络服务激励增长，催生科技媒体领域高速发展。基础建设最为先进的吉隆坡，尤其是最多商业专才聚集的敦拉萨国际贸易中心，将成国内外科技企业插旗的堡垒，这将为办公室租赁服务带来一股新助力，也带来更多就业机会，进一步激励“新商业金三角”附近区域的自住和租屋需求。目前，已有多家跨国企业确定在敦拉萨国际贸易中心插旗，当中包括滙丰银行丶英国保诚人寿，以及印尼最大商用产业发展商慕丽亚（Mulia）；当地机构则有实力相当的朝圣基金局丶艾芬银行和WCT集团等。 敦拉萨国际贸易中心由两块独立土地所组成，北面占地57英亩，将发展成国际金融中心；为保持凝聚力，让占地较小的南面也能同享地铁连结丶精明隧道（Smart Tunnel）和武吉免登的人行道，发展商正兴建一条连接双边丶70公尺的南北大桥。这座大桥除了带来通车便利之外，更允许行人通行，让南北两面可以无缝连结。敦拉萨国际贸易中心捷运站，将成为捷运第一路线（MRT1）和捷运第二路线（MRT2）的中转站，可直接连接至吉隆坡最大的地下捷运交通系统，邻近的大马城也建有隆新高铁，让当地交通更便利。 “新商业金三角”处於精致地段且商办林立，加上身处交通便利圈等种种利多，未来发展潜力十足。一旦马来西亚在疫情缓和後重开边界，预期将会有更多外国买家涌往当地抢食市场。 相关文章推荐： 居外IQI调查：2022将是马来西亚房市强劲复苏之年 “性价比之王”吉隆坡房产：哪处路段最具增值潜力？ 马来西亚柔佛特区房市前景俏 一张图秒懂5大旗舰区 马来西亚最快明年征收房产空置税，对您有什么影响？ 综合整理自IQI Global丶东方日报丶经济日报 责编：Zoe Chan 及时把握印花税豁免重大利好，入主吉隆坡房产的黄金投资区——大马“金三角”！ 现在就点击了解居外网上1800套马来西亚在售房源，或在下面提交查询，居外投资置业顾问会马上联络您。
《居外说》#1 精彩回顾：马来西亚“变天”后如何投资当地房产？
近年来，随着一带一路倡议的深化，东南亚国家正在逐渐成为海外房产投资者的新宠。而在这些国家中，马来西亚应该是与中国贸易联系最紧密的一个了。 就在5月10号，马来西亚迎来了历史性的时刻。现年93岁的马哈蒂尔击败此前执政的纳吉布，也终结了巫统对马来西亚长达61年的统治，一时间掀起轩然大波。 马哈蒂尔当选后立即废除了马来西亚的消费税，也表示会对境外投资项目实行更严格的审查，这已经成为近期国际媒体最热的话题之一。短时间内，马来西亚货币与股票均有较大波动，不过随着马哈蒂尔稳健友善的外交态度逐渐被外界熟知，市场反应开始温和看好。 不过今年4月初，当时还在参选的马哈蒂尔公开表示一旦当选成功，将严查中国投资者，特别是房地产投资者。在竞选中，他对巫统最大的指控就是“向中国出卖国家利益”。如今马哈蒂尔最终当选，相信许多中国投资者在意外之余，也因这个消息对马来西亚的投资前景产生了不小的疑虑。马哈蒂尔的当选到底会对马来西亚与房地产市场产生什么样的影响？投资者又该如何行动呢？ 就在上周我们很荣幸为大家请到了两位马来西亚房地产界的精英： 在直播中，两位嘉宾从宏观与微观多角度解答了下面问题，并悉心回答了许多网友的在线提问。 Q：这次大选结果对马来西亚的未来意味着什么？有哪些值得期待的地方？ Q：中国投资者在马投资是否会面临更多限制以及更高的成本？ Q：目前马来西亚什么位置，房型或价格区间会是比较理想的投资选择？ Q：吉隆坡、新山、槟城、马六甲、沙巴等市场未来走势如何？ Q：应该怎么进行尽职调查，以确保开发商的合法性与项目质量？ Q：中资与当地开发商的项目有什么区别？ Q：外国买家如何在马申办房贷？ Q：第二家园怎么申办？有什么好处？ 如果您错过了嘉宾们对这些问题的解答，不要紧！我们特别制作了本期居外说精剪版视频，浓缩了直播中最关键的内容。 欢迎拨打居外热线 400 041 7515，居外网客服会帮助您提供更多全球房源详细信息。 延伸阅读： 居外专栏【向大马法律界骄子陈佐彬轻松创意学置业】 文字：AY 排版：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
多伦多房价的最新发展状况以及未来趋势！
导语：加拿大一直被誉为全球最适宜居住的国家之一，该国家的房产向来比较受欢迎。从整体发展的其实来看，加拿大的房产价格一直处于稳定上升的状态。对于大部分海外投资者来说，加拿大被选择最多的两个城市莫过于多伦多和温哥华。这两大城市各方面的发展不相上下，今天我们来详细聊一聊多伦多房价的最新发展状况以及未来房价的发展趋势。 2020年对于大多数国家来说都是波澜起伏的一年，疫情的原因让很多行业受到影响，上半年的房地产市场也不例外。即便海外房产投资受到了阻碍，也阻止不了房产投资者的各种跃跃欲试。多伦多房产市场备受关注，关于价格我们一起来看看。 多伦多房产市场的价格 2020年初多伦多的房产价格处于迅猛的上涨趋势，价格的增长率预估在1%-3%左右。多伦多公寓类型的房产价格一直都是不断上升的趋势，市中心的公寓价格已经成为工薪阶层无法负担的存在，正是因为房产价格比较高昂，所以该城市的人均负债率比较高。 从多伦多上半年的业绩可以得知，它的销售量并没有因为疫情而下降，反而还在大幅度的上升。2月份的销售数量和去年同时期相比直接上涨了45.6%左右，平均价格的涨幅也达到了16%以上。多伦多大部分地区的房产价格都在上升，上涨幅度达到了10%以上。 2020年多伦多整体的平均销售价格超过了90万加元，一半以上地区独立屋的中位数价格达到了95.5万加元，和去年相比上涨了12%以上，联排别墅的中位数价格达到了61.5万加元，公寓的中位数价格达到了59.5万加元。 从以上数据可以明显的感受到多伦多整个城市的房产价格都是上升趋势，比例在原有的基础上至少上涨了10%左右。多伦多的房产价格上涨幅度虽高，但不影响海外人士的投资，同时也不影响该城市房产类型的租金回报率——连续五年，它的回报率平均保持在4%-5%左右。 （以上图表是销售数据，而非房价） 多伦多房产价格增长趋势 根据专业机构的预测，多伦多房产价格的增长趋势很强劲。在市场需求的驱动下，2020年多伦多大多数地区房产的销售总量直接突破了9万间左右，和2019年的销售数量相比直接上涨了10%左右。销售量之所以如此之大，主要是因为半独立屋等低层中密度和公寓大厦高层中密度的房屋需求量增加。 根据多伦多10月份的数据可知，大多地区的独立屋10月份的中位数价格保持在1204844加元，比同时期10月份价格上涨了33.9%；联排别墅的中位数价格达到了747951加元，比同时期上涨了36.5%，公寓的中位数价格达到了622122加元，比同时期上涨了2.2%。从10月份的增长势头来看，今年多伦多的房产价格可能会一直处于较猛的上涨趋势。 多伦多房产价格的未来趋势 影响房产价格的因素有很多，去年多伦多大多数地区的房产价格上涨幅度只有2%左右，交通设施比较便捷的地段最多上涨了6%，今年在大家都认为不会快速上涨的情况下，2020年初，多伦多的房产价格以及销售量都出乎意料，所以未来房产价格的预测没有明确的数据，只有较大的影响因素。 多伦多是一个综合发展的城市，影响该城市房价的主要因素有人口、市场需求、经济发展、租金以及相关政策等等，就目前的房市来看，多伦多房产价格的主要驱动力来源于人口增长和经济发展。每年移民加拿大的人口比较多，首选置业城市是多伦多，正因为这样投资的人数在不断增加，使得房产价格由此步步高升，当然在未来的发展中，多伦多的房产价格也会因为其他因素致使房产价格下降。 以上就是关于多伦多房产最新价格的相关内容，是否选择投资还是看投资者自己的决策。近期内如果你有投资多伦多房产的想法，可以把相关信息留在下方，或者直接加我们的微信，我们有专业的服务团队，会为你详细介绍多伦多的房市情况，并且帮助你找到合适的房产。
日本房产投资终极指南（四）关西购房好区
日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此，在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，不一而足。 在本指南中，我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及，也不会涉及日本的农村。 请记住，日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而，小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此，我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少，你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是，对于2020年代以后的房地产市场，以及日本的小城市，我们不做任何推荐。 大阪/神户 你可能会注意到，在对日本的分析中，我们并不太看好日本的整体楼市。30年来GDP增长乏力，人口迅速减少，再加上地缘政治和自然灾害的风险，是我们最担心的问题。 不过，如果你已经决定投资日本房产，大阪市区可能是你在东京之外的最佳选择。这些地方的租赁需求不会像日本中小城市那样很快消失。 与全国其他地区的情况一样，如果在大阪/神户地区购买房地产，您应该专注于市中心的黄金地段。在日本的任何地方投资，限制您对日本不可避免的人口减少的风险是一个好主意。 点击查看日本在售精品房源 京都 京都虽然是京阪神地区三大城市中最小的城市，但300万人口也不是小数目，当然，京都也是拥有近2000万人口的大都市的一部分。从大阪和神户坐火车30分钟就能到。 如果你打算投资京都的房产，它可能是短期租赁业务的理想城市。京阪神地区的绝大多数工作机会都离大阪较近。 因此，你更有可能找到短期游客作为租客，而不是长期商人或退休人员。 诚然，自2018年以来，日本的爱彼迎（Airbnb）租赁业务已经变得更加难以成立。政府现在要求所有的短期度假租赁都必须获得酒店牌照。作为一个外国人，这不是一个不可能完成的过程，但肯定是一个官僚主义的过程。 抛开这些不谈（Airbnb投资是一个完全独立的话题），京都无疑是日本最独特的城市之一。你不会在其他地方找到与之相当的地方。 有些人对京都及其古色古香的日本帝国遗迹有一种特殊的感情。如果您被昔日首都的魅力所吸引，您可以考虑在这里拥有房地产。否则，关西的投资潜力大多在京都以外的大阪/神户附近。 编译自Invest Asian
居外说第一期精彩回顾：马来西亚60年来首度“变天”，房产投资前景如何？
近年来，随着一带一路倡议的深化，东南亚国家正在逐渐成为海外房产投资者的新宠。而在这些国家中，马来西亚应该是与中国贸易联系最紧密的一个了。 就在5月10号，马来西亚迎来了历史性的时刻。现年93岁的马哈蒂尔击败此前执政的纳吉布，也终结了巫统对马来西亚长达61年的统治，一时间掀起轩然大波。 马哈蒂尔当选后立即废除了马来西亚的消费税，也表示会对境外投资项目实行更严格的审查，这已经成为近期国际媒体最热的话题之一。短时间内，马来西亚货币与股票均有较大波动，不过随着马哈蒂尔稳健友善的外交态度逐渐被外界熟知，市场反应开始温和看好。 不过今年4月初，当时还在参选的马哈蒂尔公开表示一旦当选成功，将严查中国投资者，特别是房地产投资者。在竞选中，他对巫统最大的指控就是“向中国出卖国家利益”。如今马哈蒂尔最终当选，相信许多中国投资者在意外之余，也因这个消息对马来西亚的投资前景产生了不小的疑虑。马哈蒂尔的当选到底会对马来西亚与房地产市场产生什么样的影响？投资者又该如何行动呢？
越南房产成国人新宠？中国人在胡志明市买房比率大幅上升
有关“中国人在胡志明市购买房子的比率占到31%”的信息，越南世邦魏理仕（CBRE）公司强调，中国人通过CBRE交易所购买豪华住房的比例猛增。但是该数字并不能代表整个房地产市场的发展情况。 越南胡志明市宫殿住宅区（Palace Residence）开发项目：公寓丶办公楼和商业区一应俱全，拥有大量优雅的配套设施。 居外编号：45183733 详情点击图片 CBRE透露，胡志明市豪华房产市场对来自亚洲的投资商来说有很大的吸引力。胡志明市CBRE的统计数据显示，2016年购买豪华住房的中国客户比例仅占2%，2017年占4%，而今年前9月，该比例已升至31%。 想要知道胡志明市哪个区域最热门，点击这里 CBRE认为，主要原因是2015年越南房产政策开始对外开放，允许外国投资商在越南购买房产，越南投资业主同时还主动向新加坡以及中国香港、北京、上海等客户推介房产项目。 另一方面，中国投资商加大对胡志明市房产市场的关注的原因在于他们看到胡志明市与中国上海市之间有许多相同之处。在对买房客户进行分析时，CBRE认为越来越多的外国客户，甚至有的是尚未来过越南的外国客户十分关注胡志明市的房地产市场。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询越南房地产的投资机会。 来源：越通社 排版：KYRA WANG
居外投资报告：马来西亚（二）投资大马房产正当时？
经过两年多的调整，马来西亚的房地产市场从2018年三季度开始复苏，投资者信心恢复，交易量增加，房价触底反弹。2019年第二季度，全国平均房价同比上涨了0.9%，2019年上半年住宅的成交量和成交金额分别同比上涨了6.1%和9.5%。 对于长线投资者来说，在多重利好支持下，目前可以说是投资马来西亚房地产市场一个不错的时机。2019年马来西亚房地产市场复苏的主要驱动因素之一是该国政府在今年年初推出的“居者有其屋”（HOC）计划。这项由房屋及地方政府部（KPKT）和大马房地产发展商公会（REHDA）联合推出的计划旨在使得本国国民有能力置业，同时帮助 发展商消化库存。 对于置业者来说，通过计划可以在买房时获得至少10%的折扣，同时各项印花税得到减免。在2019年初刚推出的时候该政策拟在2019年1月31日起至6月30日实施，后来延期到今年年底。 鉴于该计划已经在2019年上半年见效，市场人士预计该计划的延期将在下半年可进一步推动当地房产的销售，也为发展商提供了消化滞销房产的机会。 房价指数趋势 “居者有其屋”（HOC）计划之四大优惠： 计划期间，向马来西亚房地产发展商会（REHDA）注册的发展商推出 的房屋计划，可以获得至少10% 的折扣。 购买介于 30万至100万林吉特之间的房屋，豁免支付买卖合约印花 税（Sales And Purchase Agreement Stamp Duty）。 购买 30万至250万林吉特之间的住宅，可享有贷款合约印花税全免 （Loan Contract Stamp Duty），原本的印花税率为0.5%。 购买 30万至250万林吉特之间的住宅时，首100万林吉特地契转让 印花税全免（Memorandum of transfer (MOT) Stamp Duty），而 100万1至250万林吉特的印花税则从4%减少为3%。 在推出了面向本地人的“居者有其屋”计划之后，最近马来西亚又试图通过吸引外国买家来进一步推动该国楼市的复苏。其瞄准的目标为富裕的中国大陆居民，以及拥有快速通道居留签证的中国香港居民。 据媒体报告，该国政府提出把海外买家购买住宅的价格门槛从100万林吉特（合169万元人民币）下调至60万林吉特（合101万元人民币）。这项政策从2020年1月起开始实施，为期12个月。 IQI Global的首席执行官卡西夫·安萨里（Kashif Ansari）在接受媒体采访时说：“新的价格门槛使之前被排除在外的4000套公寓被划入了可出售物业的范围，购房者的选择余地因此而扩大了。” 华裔在马来西亚人口中占五分之一，中国内地和香港的投资者已经成为当地规模最大的住宅买家群体。这一新政的推出有望进一步刺激这一群体的购房需求。 早在2002年，马来西亚政府就推出了“我的第二家园计划（MM2H）”（申请条件下文详述），旨在让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证（有效期限为10年并可以更新），以便长期居留在马来西亚。 我的第二家园计划（MM2H） 这项计划允许申请者携带配偶，父母（60岁以上）及孩子（年龄21岁 以下，未婚）。 马来西亚公民的外籍配偶和外籍人士在其工作签证期满后，可以申 请此计划以在马来西亚退休生活。 第二家园申请者可以直接投资房地产，甚至获得永久地契的地产， 无需经过FIC外国人投资审查管理委员会的批准。出售房地产免征 增值税。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售马来西亚房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚移民、留学或房产投资的机会。
大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”、“学区房”受青睐
近年来越南发展势头迅猛，日益受到海外资金追捧，按照其他成熟市场的经验，其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。 4月初的越南恰逢雨季，证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘，实地考察越南目前房地产行业的发展现状，以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。 海外资金掘金越南楼市 和中国类似，境外人士在越南可以通过合法渠道买房。 来自浙江的吴疆在越南创立了公司，立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍，越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的，它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证，外国人就可以购买公寓、办公楼，以及店面别墅等各种类型的不动产。 新住房法的推出，对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。 越南外商投资促进局（FIA）资料显示，截至2018年末，外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三，中国排在第七位。 记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客，他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。 居外物业编号：42254251 点击查看房源信息 需要注意的是，外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示，对于单一的公寓项目来说，外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%；对于别墅或者是联排别墅来说，一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外，外国人拥有房屋所有权的期限，与越南人不同。对于外国人来说，自获得房产证起，所持房屋所有权最多不能超过50年，另外可以依据政府的规定申请延长一次，即100年。 据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍，“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期；同时，如果在不到50年把房子卖给了越南人，产权又变回永久的。” 在越南买房，外国人普遍不可以办理按揭，须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里，分7~11次付款，并在没有领取房产证之前一共交付95%。 一位中资银行相关负责人对记者表示，越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如，一些韩国人可以在韩国银行按揭，是因为大量韩国人在越南工作，可能有3~5年的工作签证，因此银行可以做一笔3~5年的贷款。 在交易税费方面，据吴疆介绍，首先购买的时候需要交房屋的保固费，有点类似于国内的维修基金，是房价的2%；另外在办理房产证的时候，需要支付0.5%的印花税；另外一个牵涉到的税项是增值税，这个是房价的10%，一般直接计入楼价。 “简单来说，买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税，加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。 他进一步补充称，持有期间是没有房产税的，但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%，其中5%是VAT增值税，另外5%是个人所得税；到最后把房子卖掉的时候，要交2%的交易税，按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税，也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的，这一点最好在购买之前与开发商进行确认，一般来说，将来转让的时候，是需要向开发商交一定的费用，但是这笔费用相对来说不高。 中国买家比例持续攀升 新住房法放宽了外国人在越南的购房条件，让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在攀升。 吴疆说，“特别从去年开始，外国人中可能有40%左右来自中国。” 世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中，海外投资者占比为77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。 由于越南房地产市场没有限购政策，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称，位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，其中一位来自中国的买家一口气买了10套。 中国买家还把投资理念带到了越南：租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。 越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市，是越南的经济、金融中心，同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心，地位相当于中国的上海。它原名西贡，在1975年改成胡志明市，在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。 胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入，目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来，诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖，地段好、品质高的楼盘往往一房难求。 阮汉娜介绍说，胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元，最大的户型达170平方米左右，目前外国人的指标已经售罄。 在胡志明第二郡，记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘，预计今年的8月份左右开盘，预计售价在2600美元/平方米起。 需要提及的是，在越南同样也有学区房的概念。例如，胡志明第四郡虽然毗邻第一郡，但由于没有国际学校，第四郡的房价远低于第一郡，一个距离第一郡约3公里的新楼盘，单价为2200美元~2750美元，不到第一郡均价的一半。 点击查看居外网上的越南胡志明市在售房源 河内市是越南的首都及政治中心，也是越南第二大城市。记者了解到，河内全部住宅均价在1300美元/平左右，市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵，单价在5000美元左右。 吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间，售价约1600美元/平，户型从单房至三房不等。 吴疆表示，经过研究对比后发现，无论是看经济发展程度还是房地产市场，河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始，大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。 值得注意的是，河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。 “按照中国的经验，买房选择地铁沿线，错不了。”吴疆说，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。 不过，一位当地中资企业负责人补充称，地铁沿线买房上略有文化差异，越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘，“他们觉得地铁附近比较乱和吵。” 世邦魏理仕数据显示，通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。 的确，越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。 河内新商业中心的一次绝佳投资机会！越南最大的开发商之一HD Mon Holdings最新地产项目。河内市My Dinh区最大的开发项目，已在建造中，预计2021年初完工。 居外物业编号：45927405 点击查看房源信息 吴疆介绍说，越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%，河内地段好的总价80万人民币的两房公寓，租金在3700~4400元人民币左右，空置期约一个月，其中6、7月份是租房淡季，春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多，他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高，达10%~15%，不过一般不卖，租金也很贵，河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平，对面的大宇商务中心也要40美元/平。 炒房有风险 海外资金，特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨，但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。 吴疆认为，首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间，开发商的实力不一，楼盘品质以及管理有一定差别，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。 吴晓蓉说，此前在胡志明发生过一些买房纠纷，楼市火了以后项目太多，监管跟不上，但是很多人交了定金楼盘建不起来，甚至交了房但是一些项目不达标，没法办理房产证等。 据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，但如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。 第二，是关于房产证的风险。阮汉娜表示，目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。 据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。 不过，河内市的情况要稍微好一些，吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时，现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内，外国人是可以拿到房产证的，不过不一定所有楼盘都可以，需要甄别。”她说。 由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。 吴疆强调，这里存在较多的风险，产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等，皆有可能。 一位中资券商负责人告诉记者，一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本相对较高。 在证券时报记者采访过程中，多位业内人士均表示，到新的市场，应当了解和遵守当地的法律，按照法律法规合法合规投资。 点击查看居外网上更多越南精品房源 第三，是来自法律以及政策变动的风险，一位中资银行相关负责人介绍，越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步，当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期，2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，使整体房价下跌了30%左右。 近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。 第四，是汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元，2018年进出口额近5000亿美元。 第五，流动性也是投资需要考虑的重要风险因素，越南的二手房市场尚处于萌芽状态，记者在越南走访的几天时间里，几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。 一位中资企业负责人透露，一位中国人创办了越南版链家，但目前发展缓慢。 此外，记者在一周的调研过程中发现，在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产，主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。 一位在越南从事地产工作的业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。 来源：证券时报 责编：Zoe Chan
