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新加坡房产税的分类和计算方式
新加坡房产税是新加坡政府针对房产所有者征收的财产所有税。征收对象面向全部房产所有者（包括组屋、公寓、有地住宅、商业和工业地产等），无论是新加坡公民还是外籍人士，房产税都按统一标准计算。 小编这就给大家科普一下新加坡房产税的分类和计算方式。 买家印花税 在新加坡购买房产所需缴纳的税金称为印花税金。有2种印花税金将影响大家买房，分别是买方印花税金 ( 简称BSD ) 和额外买方印花税金 ( 简称ABSD ) 。 买方印花税金 买方印花税金(BSD) 是按买价或市价，以其的较高者为准来计算。 案例分析 如果购买的房子价格是$1000000，应支付的买家的税金是$180000之内 x 1% = $1800， $180000之上 x 1% = $3600，其后$640000 x 3% = $19200，应付的买家税金是= $1800 + $3600 + $19200 = $24600。 额外买方印花税金 只有部分买家需要支付额外买方印花税金（简称ABSD）。以下买家不需要支付ABSD：商用房产或工业房产的买家、在购买房子当时没有拥有任何私人房产的新加坡公民、购买政府组屋或执行共管公寓的新加坡公民。 如果新加坡公民在新加坡拥有1间私人房产，应额外印花税金买价/市价的的7%的印花税金，以其的较高者为准来计算。 如果新加坡公民在新加坡拥有2间以上的私人房产，应额外支付买价/市价的的10%的印花税金， 以其的较高者为准来计算。 如果新加坡永久居民新加坡没有拥有任何私人房产，应额外支付买价/市价的的5%的印花税金，以其的较高者为准来计算。 如果新加坡永久居民新加坡拥有1间私人房产，应支付的额外印花税金是买价/市价的的10%，以其的较高者为准来计算。 外国人或买家不是个人(公司) 在购买房产时，无论你有多少间房产，应支付的额外印花税金是买价/市价的的15%，以其的较高者为准来计算。 如果买家是2位或以上，额外买方印花税金将会是以应支付的较高印花税计算。 案例1： 如果一位新加坡公民要和一位外国人一起购买房产， 应支付的额外买方印花税金是15%。 案例2： 如果一位新加坡公民要和另一位在当时要购买房产时，已经拥有2间房产， 应支付的额外买方印花税金是10%。
一图看清加拿大房地产税率：温哥华房价最高 税率最低
温哥华拥有全北美平均房价最高的房产市场……还有最低的房地产税率。 全加拿大房价最高的多个房地产市场都位于不列颠哥伦比亚省。身处这样的环境中，当地人需要努力找到合适的物业并及时把它们买下来。 房地产网站Zoocasa最近调查了25个加拿大主要城市后进行的一项研究带来了一条好消息：不列颠哥伦比亚省各大城市的居民缴纳房产税的税率在全加拿大排名倒数第一。 温哥华房地产税率——估计价值的0.24683%——为全加拿大最低水平。这还不到税率第二低的城市，阿伯茨福德的一半（阿伯茨福德房地产税率为估值的0.51300%）。 根据Zoocasa和彭博社的计算结果，在北美洲所有主要城市中，温哥华的房地产税率最低。Zoocasa发现，房产税最低的四个城市都位于不列颠哥伦比亚省，其中维多利亚市的税率为0.52035%，基洛纳为0.52605%。此次调查对象不包括不列颠哥伦比亚省的其他城市。 然而，Zoocasa指出，“如果平均房价更高，则生活在一个低税率的地区并不意味着缴税额也比较低。” 现在，一栋位于加拿大不列颠哥伦比亚省萨里（Surrey）的顶级学区好房正在居外网上出售，无与伦比的建筑工艺和完美无瑕的便利设施只是它的诸多优点的一小部分。 在南萨里市豪宅整体布局排行榜中，这栋别墅位居前50。别墅位于当地Elgin Chantrell社区内备受追捧的区域，这里云集了许多豪华高档的顶级住宅，而这栋别墅又是社区里最大的一栋。 别墅临近学校：Elgin High School、Semiahmoo Secondary School。其中Semiahmoo Secondary catchment是全国常年排名第一的公立高中，并且开设广为人知的国际文凭课程。 尽享加拿大不列颠哥伦比亚省低房产税率优势，买下萨里的这座住宅和您的家人一起幸福生活！把握开发商提供的限时独家“10万美元的升级包”优惠，马上点击这里：http://www.juwai.com/41698631.htm，或致电居外热线400 041 7515垂询。 来源：Zoocasa 翻译：LPS 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
外国人可以在加拿大获得房贷吗？｜居外专栏
“如果我是居住在中国的中国公民，想在加拿大通过贷款购买房屋，那么，我能够获得房屋贷款吗？” 答案：“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧，但是，作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。” 一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件。 1、首付资金最低为35% 也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。 2、申请人的个人身份证明 申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版，必须提交正反两面的电子扫描件。 3、必须在加拿大的银行拥有银行账户 因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成，而且在购房完成后，购房者（借款人）在以后偿还房屋贷款时，必须通过加拿大的金融机构偿还贷款；所以，借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。 4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用 加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时，要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地，加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。 5、收入证明文件 借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。 6、工作证明 如果申请人的主要收入来源是工资收入，那么，申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。 7、银行账户流水清单 一般地，申请人在申请贷款时，需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构（银行）的账户过去6个月的银行流水清单。 8、申请人的信用状况记录 一般地，加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。 9、充足的偿还贷款的资金 有些银行在初步审批申请人的房贷过程中，可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。 10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求 加拿大的金融机构（银行）在审批房屋贷款时，所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款（A类房屋贷款）来说，申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%，申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说，金融机构在审批这类贷款时， 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。 11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求 最近几年来，为了控制加拿大房地产市场的风险程度，加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后，房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者：加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。（目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%）。 以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款（或者称一级房屋贷款，或者称优质房屋贷款，英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage）的基本条件。 如果申请人并不能完全提供以上文件，例如，没有工作收入证明，或者没有工作；那么，这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。 加拿大房屋贷款的等级 一般地，在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款（A Type Mortgage）。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款（Near A Type Mortgage）。三是次级贷款（B Type Mortgage）。四是私人贷款（Private mortgage, C Type Mortgage）。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中，“私人”往往等同于“个人”。在加拿大，私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。 加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款（A Type Mortgage）；而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地，在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格，特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面，要求更严格。所以，正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人，仍然可以获得其他级别的房屋贷款，仍然可以购买到自己梦想中的房屋。 这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比，这些提供各类房屋贷款的金融机构，并没有自己的实体门面店，也就是说，没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。 申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢？ 要申请这些金融机构的房屋贷款，必须通过持牌的房屋贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。 加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外，也联系个别“大银行”（例如，道明银行TD Bank，丰业银行 ScotiaBank）。也就是说，房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择；而且，这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照；他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。 对于那些身处在加拿大以外的外国人士，想在加拿大获得满意的房屋贷款，这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。 注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪。 责任编辑：Zoe Chan 加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
日本房产税到底有多高？这些减税措施您需要知道
由于日本不动产拥有永久产权、租售比高、租赁市场成熟稳定，租赁回报率高，且升值，保值空间大等诸多亮点，吸引着大量海外的投资者。 但许多朋友想要投资时，又会听到一些“日本房子看着便宜，税重～”之类的传言。 听信房产税很重的传说而对投资日本望而却步的投资者不在少数，那么日本房地产税到底有多高？ 在日本购买及拥有房产时需要缴纳的“固定资产税和都市计画税”。 不论是个人还是法人，对于房地产的所有者，日本政府都会寄出纳税通知书。 ”固都税（ことぜい）とは、固定資産税と都市計画税をまとめて略した用語です。 总体概括来说就是：固都税＝固定资产税+都市计画税。 1、固定资产税 日本的国税：土地评估价格×1.4%，房产评估价格×1.4%（即固定资产评估价格×1.4%）。 这里需要注意的是： 毎年1月1日的所有者是全年税额的纳税义务者： 发生房产交易，当所有者改变时 两种税全年税额的纳税义务者 仍然是1月1号登记的所有者 通常的房地产交易会在交接的时候 按交房日期清算买卖双方各自的负担金额 2、都市计画税 日本地方税：土地评估价格×0.3%，房产评估价格×0.3%（即固定资产评估价格×0.3） 3、物业费/年 根据实际情况收取【一户建无需缴纳】。 4、物业修缮基金 修缮金、维修费用等，该费用通常都是由物业管理公司代为收取【一户建无需缴纳】。 5、租赁管理费/年 将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用，一般是收取房屋年租金的5%。 6、个人所得税/年 净所得：租金收入-必要经费，所得税税额=净所得×税率（5%-40%）。 7、税理士费用 税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。 在日本购买不动产，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为不动产总价的千分之八，那么，如何才能少交税，而且又不违法呢？ 以下几种情况，固定资产税，都市计画税可以获得减轻措施： 1、住宅用地 小规模住宅用地 一户在200平方米以下的部分： 固定资产税：固定资产税评价额 × 6分之1 都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之1 2、一般住宅用地 住宅用地面积高于200平米，低于住宅面积的10倍的部分 固定资产税：固定资产税评价额 × 3分之1 都市计画税：固定资产税评价额 × 3分之2 3、新建住宅 2018年3月以前建造，满足以下条件，且课税住宅面积在120平米以下的居住部分，一定期间内，税额减轻到2分之一。 住宅大楼等、3层以上的耐火・準耐火建築物 → 5年内 上述以外的住宅 → 3年内 一户单位的课税住宅面积在50平米以上，280平米以下 税金减额对象仅限于居住部分，居住部分的面积超过120平米的时候，120平米以内的部分是减轻税金对象。 4、如果买新公寓，买一楼 如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。 5、买二手房，房龄越老固定资产税越少 因为建筑物的价值随着时间增长而减少，就是说建筑物是贬值的，所以每年税费会越来越少。 6、买入新房后，6年以内卖掉 新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。 7、向固定资产税减免制度靠拢 牵涉到房子的用途，在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。 8、如果重建，在12月31号前拆除旧房 固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。 9、用信用卡支付（有积分制度的卡） 有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。 納税方法： 纳税期通常是一年4次，可以选择四次分期付，或者是年初的时候一次付清。 到期未缴纳时，会发生罚款性质的延滞金。 缴纳方式每个管辖地区略有不同，于納税通知書上所记载的银行、邮局等金融机关，或者在便利店缴纳。 住在海外的外籍人士和国内居住者有同样的纳税义务。 当所有者不能亲自纳税时，需要提前寻找拥有日本国内住所的代理人。 这种代理人被称作纳税管理人，纳税管理人确定后，到房地产所在地的管辖税务所提交“納税管理人届出書”，提交此文件以后，纳税通知书就会寄到纳税管理人处。 在日本购买或者已有不动产，而本人住在海外的情况下，大多是委托日本国内的多种语言对应的房地产中介公司，这时不仅仅是固定资产税，都市计画税房地产的出租收入等相应的报税事项，可以一并委托，安心收取相应的房租即可。 居外推荐日本东京6卧3卫豪宅，位于东京市中心一处安静的住宅区，步行6分钟即可到达五反田站（JR山手线）。物业设计合理，整合了无机和天然材料。每间房间都安装了地暖，设有私人泳池和一部电梯。 居外物业编号：32761346 点击查看房源信息 日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有传言说的那么高，将不动产拿来投资出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回报率还是可以达到5%以上。 如果是投资民宿，自己经营大概16%左右的收益，委托给管理公司的话最低8%净收益（除去一切开销），并且近几年日本的房价每年有5%-7%的自然增长，因此回报还是非常可观的。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多日本在售房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询日本房地产的投资机会。 来源：趣日本 责编：Zoe Chan
东京奥运会之后，房地产价格会是上升还是下降？ | 居外专栏
大家都知道2020年的夏季奥运会将在日本的东京举行。奥运会不只是一大体育盛会，也是触动主办城市以及国家经济的重要因素。奥运会对经济的发展有两种效果。①是直接效果，②是延续效果（Legacy Effect）。 据东京都的试算，奥运会带给东京的经济波及效果额合计约20兆日元。而带给全国的经济波及效果约有32兆日元。 房地产价格和经济景气动态也是息息相关的。自从2013年9月决定在日本的东京举行奥运会之后日本首都圈的房地产（中古公寓）价格大约增长了25%左右。 那有一些投资家认为现在或者奥运会时，东京的房地产价格是否会最高，之后只有下降的趋势。首先，回答这个问题需要理解日本的房地产价格的影响因素。在日本不只是经济景气影响房地产价格，金融机构的融资态度判断的DI会直接影响到房地产的价格。 从上图可以看出，银行调控融资的姿势严的时候房地产的价格也会变低，融资的只是相对放宽时房地产的价格也会变高。 另外，从上图的金融活动指标也可以看得出，现在的银行等金融机构的融资中介活动并不是属于过热的情况。 历代举办的城市的例子也可以推测出一些趋势。以下是1984年之后的奥运会举办城市的房地产价格的趋势。可以看得出除了2000年的悉尼奥运会之外，举办年以后的一段时间举办城市的房地产价格是一直处于上升阶段。那悉尼房地产为什么没有像其他城市一样升高呢？ 其实，这里有一些与其他国家城市截然不同的地理以及历史原因。悉尼是属于沿海城市，周围都围绕着海。另外它是一个历史建筑物特别多而著名的城市。所以当初决定在悉尼举办奥运会的时候，他们将选择做Green Olympic.所以很多的房地产等建设都搁置了很久并延迟了很久。 日本政府为了达到设定的2%消费者物价指数目标，将会继续放缓政策，相信虽然可能会有短暂的经济萎缩带来的停滞，不过，奥运会过后的相当的一段时间房地产价格还会维持在高的水平。 责编：Adam Chen 日本置业专家数据大拿姜华专栏全集 如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
到越南、柬埔寨这些新兴国家投资房产有什么“坑”？
2016年、2017年，全国观众在收看中央电视台元宵晚会时，知道了一个叫做碧桂园森林城市的楼盘，因为碧桂园连续两年冠名了央视元宵晚会。那时候，新加坡旁的马来西亚楼市正当红。提到去东南亚投资房产，大多数人都会想到新加坡、泰国、马来西亚。 而提到越南、柬埔寨，大部分人或许都觉得这两个发展中国家最多只适合文艺青年去旅行。实际上，2016年到2018年期间，越南和柬埔寨的中国买房投资客数量一直在激增，很多在2012年-2016年大举进入马来西亚的中国房企，从2016年起都纷纷挥师柬埔寨首都金边。 根据海外房地产信息网居外网的询盘数据统计，2018年全年泰国、马来西亚、越南、菲律宾、柬埔寨等东南亚国家询盘量都有大幅增长。2015年—2018年间，针对越南的询盘量增幅最为显著。 Q： 去越南、柬埔寨做房地产投资的中国人很多吗？ 越南、柬埔寨近两年来成为了国人新兴的买房投资目的地，首要得益于当地政府在外国人买房立法上的推动；其次是泰国、马来西亚等东南亚国家已经火过一轮，房价推升太高，或是当地政府已经不太鼓励外国人前去投资，使得中国国内投资客另寻目标。 2010年4月5日，柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》，根据该法律，外国人有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。 该法律颁布后，首先吸引的是日本、韩国、中国台湾、新加坡的房企和投资者进入柬埔寨。直到2016年开始，中国内地的房企开始进军柬埔寨，也带去了一大批国内投资客。 这些中资开发商建造的楼盘，80%的客户都是中国人。 越南国会则是在2014年11月25日批准了《住房法》修正案，取消了对外国人购房的诸多限制，修订后的法律于2015年7月1日生效。按照新的《住房法》，拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。 这条法案生效后，越来越多的中国人前去投资越南房产。至2018年，在越南胡志明市买房的外国人中30%来自于中国，占比最高。 外国人在这两个国家买房都很便利，只要获得赴当地的签证，无论哪种签证类型，都可以前去进行房产交易。这些买房客绝大多数抱着投资的目的，大部分来自于国内北上广深一线城市。 Q： 去越南、柬埔寨一般投资在哪些城市？ 中国人买房投资的城市无外乎越南的河内市、胡志明市，以及柬埔寨的金边市、西哈努克港市。 在买房者的眼中，河内相当于国内的北京，胡志明相当于上海；金边是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潜力的城市，而西港则是政策最开放的地方，正在成为新一代“赌城”——这个曾经只是小渔村的地方，现在有50余家赌场，另有30多家赌场正在建设中。 房企、卖房中介也有意识地在宣传中把这些越南、柬埔寨的城市和上海、深圳等城市类比，并把“错过了国内房价的上涨，不要再错过在新兴国家投资”作为卖点。 但从城市基础设施配套来看，越南和柬埔寨的几大城市，还远远达不到国内一线城市的水平，即便再过十年，它们能否发展到一定程度也要打上问号。 越南目前仅有河内才刚刚开通了第一条城市轻轨线吉灵-河东项目，该项目由中国中铁六局集团有限公司总承包建设。而曾被越南寄予很大期望值的河内地铁1号线以及胡志明市地铁1号线，都由日本公司负责建设，但此后陷入造价、贿赂等多种争议，项目进度遥遥无期。 作为柬埔寨首都的金边市，其市容市貌仅相当于国内小县城，人口年轻，商业富有活力，交通状况糟糕，不分时段地堵车，治安、公共交通、垃圾废水处理等配套都没有跟上房地产开发的速度。 西港则是柬埔寨西南部港口城市，海岸繁忙，水清沙幼，也是度假天堂，城市面貌类似于90年代中国南方的小镇。近两年西港的投资热潮席卷而来，到处都有新建的工厂、楼盘、酒店，不过随着赌场的发展，各种社会问题随之而来，黑帮、毒品、飞车党也在深刻地改变这座小城。 Q： 可以获得怎样的产权？ 尽管越南在2015年允许外国人买房并获得合法产权，但却设置了两个苛刻的要求。 一是房屋产权仅为50年（越南公民可拥有永久产权，与越南公民结婚的外国人也可拥有房屋永久产权）；二是外国人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋，外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套。 此外，在二手房交易中，外国人只能向外国人购买二手房房产；外国人自己的房产，既可以卖给越南当地人，也可以卖给外国人，若卖给越南当地公民，则50年产权可转为永久产权。 在柬埔寨情况又不一样。柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人，其《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖。 也就是说，外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权，但不包括土地所有权，也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”，及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。 还有一点值得注意，中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋，大产权为永久产权，小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。 由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地，因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地，这种情况下可以买到永久产权的土地；小部分开发商则是租赁土地，租期一般为99年，因此房屋也就是99年产权。 Q： 租售比高吗？投资回报率如何？ 在海外房产中介的宣传中，目前越南、柬埔寨的高层公寓房都有很高的租售比和投资回报率。比如金边一套五六十平方米的高层公寓，租金高达700美金，且金边市的房价从2015年开始，每年都以15%的幅度上涨，目前达到约2000美元/平方米。 越南一套80平米总价18万美元的住宅，月租金约在1000美金左右，胡志明市平均租金收益率约6%，目前越南住宅分为各种类型，豪华型均价超过3500美元/平方米、高端型约为1500美元/平方米，中低端类均价约为800美元/平方米。 不过目前这两个新兴国家的房地产市场规模都很小，高端公寓供应量少，大部分的公寓租客群体也都是外国人，高租金已经远超过当地普通人的承受能力。随着这两年大批公寓的入市，未来供应量问题将得到缓解，高租金是否能维持下去目前较难判断。 从投资回报来看，根据天风证券的研究报告，越南房产投资应当分为本国居民购买视角和外国投资者购买视角，其差异之处就在于越南盾与美元之间的汇率变动。 天风证券的研究报告指出，越南的平均房价在2008年创出1650美金/平米的最高价格至今未破，最新均价约为1543美元/平米，美元视角并未创新高。 不过其对应本币价格2018年达到3523万越南盾/平方米，超过2008年的2801万越南盾/平方米，涨幅近20%，也就是越南盾视角创了新高。“从越南本国居民角度，以自住和抗通胀为购房目的，我们认为越南本币计价的胡志明房价长期趋势仍将上涨；对外国投资者角度，以出租和投资为目的，由于贷款不如本国居民方便，汇率波动也可能带来投资损失，需要考虑的因素和承担的风险不同。” 由FLC集团打造的下龙湾高尔夫豪华度假区项目位于越南北部，集Condotel式酒店式公寓、豪华别墅、高尔夫球场于一身。开发商担保项目收益达10%-12%左右，凡购买酒店式公寓的客户每年可以度假居住15天以上，开发商专业运营，度假收租两不误！ 居外物业编号：45404895 点击查看房源 而在柬埔寨，外商投资建造的楼盘，尚未形成一个本地居民购买的市场，当地也还没有形成二手房市场，因为多数普通老百姓都习惯了购买土地自建排屋，因此尽管房价在理论上上涨，最终外国投资者能否获得投资收益后退出，也是一个未知数。 新兴市场的投资门槛低、收益率高，但是风险也较大，最早进入这个市场的投资者或许已经获得回报后撤出，越晚进入则意味着风险越大。 Q： 如何付款？会受外汇资本管制影响吗？ 一般中国买房客都是持旅游签证入境，在看房满意后，先付定金。付定金的手续都很便利，部分开发商甚至接受微信、支付宝付款，定金大约为两三千美金。 剩下的部分，则分为首付和尾款，首付为总价的10%—40%不等，尾款则一般在交房前付清。由于大部分楼盘都是期房，所以尾款付清时间大多在两三年后。 在柬埔寨，外国购房者不能像本国居民那样享受到低息贷款，同时贷款手续繁琐，而越南则不允许外国购房者在越南动用杠杆手段。 不过，由于这两个国家的房价并没有太高，且国内投资者大多去投资小户型公寓，总价多在60—80万的区间内，对于杠杆的需求并不强。 打首付和尾款阶段，一般会由开发商或是开发商的销售代理公司帮助购房者来做，其中涉及到外汇管制问题，根据我国现行规定，每人每年换汇额度是5万美元，开发商会推荐额度不足的客户采取亲人共持房产、多人共同换汇的方式。 此外，销售代理公司的手上还掌握着一些融资手段，部分机构专门为国际房地产买家提供融资，一些中国大陆和香港的机构为海外物业买家提供现金支持或融资，以换取投资者在中国境内持有的资产。如果购房者遇到资金问题，部分销售代理公司或房地产开发商可以提供一定的融资渠道。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。 来源：新浪财经 责编：Zoe Chan
无惧英国脱欧影响 伦敦仍是全球富豪最爱
虽然英国脱欧波折不断，如今更是要延期到10月底才有可能上演真正的结局，但是对于全球超高净值人士来说，伦敦这座城市仍然是他们的首选。 点击查看居外网上的英国伦敦在售房源 全球知名的地产咨询公司莱坊（Knight Frank）近期发布的《2019全球财富报告》就显示，尽管英国脱欧带来了不确定性，然而伦敦重回“莱坊城市财富指数”排行榜榜首。 在财富方面，莱坊利用分析公司GlobalData Wealth Insight的数据，研究了每个城市当前的高净值（资产净值超过1000万美元）和超高净值（资产净值超过3000万美元）人群的数量后发现，伦敦不仅是拥有超高净值人群数量最多的城市，达到了4944人，并且在过去五年内增加了582人，同样成为新增人数最多的城市。 在投资上，莱坊认为，虽然北美城市在私人投资领域称霸全球，尤其是在这一类排名前10名中占据了6个，但伦敦在投资者多元化方面仍占主导地位。 而在生活方式排名上，伦敦也以拥有76家五星级酒店和高质量的教育院校数量等关键因素，居于首位。 不过值得注意的是，根据英国Nationwide房价指数，2019年一季度伦敦房价较去年同期下跌3.8%，创2009年以来最大同比跌幅。英国皇家特许调查师学会（RICS）的一项近期调查显示，英国脱欧的不确定性将是近期房地产市场活动的主要障碍。 居外推荐伦敦的4卧10卫豪宅，经典迷人的新乔治亚风格的建筑符合最好的室内设计，既现代又别致，具有迷人的感觉，位于伦敦最独特的一条道路，该道路具有专属的邮政编码。这幢漂亮的5层楼住宅用于豪华宽敞的房间，面积超过了12,400平方英尺。点击咨询房价 但莱坊中国国际投资部董事程怿认为，即便脱欧带来了一些风险，2019年的伦敦仍将继续保持其全球领先财富中心的地位。 近年来，英国退欧的“戏码”似乎总是写着未完待续。原定期限是今年3月29日，而由于英国议会就脱欧协议迟迟无法达成一致，英国方面两次提出退欧延期申请，目前欧盟同意脱欧截止期延至10月31日。 尽管政治基本面没有什么好消息，但英国股市仍然获得了不错的表现。今年以来，聚焦蓝筹股的英国富时100指数累计上涨了10.3%，该指数公投以来上涨17%。 此外，投资者对英国中小股的兴趣似乎相对更为浓厚。今年以来，覆盖范围更广的富时250指数累计上涨12.1%，跑赢同期富时100指数10.3%的涨幅。 延伸阅读：【英国脱欧对房产市场有哪些影响？海外买家依旧在收割！】 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多英国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询英国留学丶移民和房产投资的机会。 来源：新浪财经综合 责编：Zoe Chan
英国脱欧在即，如何影响英国房价和抵押贷款？
随着英国计划退出欧盟，伦敦的房地产市场基本冻结，英国其他地区也开始感到寒意。 根据数据组LonRes的数据，去年伦敦市中心高端住宅的交易达到了十年来的低点，市场已经受到印花税变化的影响。 总体而言，根据Nationwide指数，1月份英国房价同比涨幅近六年来最低，涨幅仅为0.1％; 2月份仍然低迷，增幅为0.4％。 皇家特许测量师学会表示，其成员的三个月期望在全国范围内持平或负面。Rics表示，调查，新指示和商定销售均在12月份下降。 它将缓慢的读数归结为“英国脱欧主导新闻议程的持续不确定性”。 Property Vision的采购代理人Roarie Scarisbrick表示，购买者基本上“被减少为需要购买的人的残余”，但这些人现在正在获得“一些很好的折扣”。 美国对冲基金Citadel的创始人肯·格里芬（Ken Griffin）最近以9500万英镑的价格买下了白金汉宫附近的房子，比该房产的最新要价低了约3000万英镑。 但是，尽管抵押贷款经纪人安德森•哈里斯（Anderson Harris）的主管乔纳森•哈里斯（Jonathan Harris）表示，尽管“高价值房产的活动仍然存在波动”，但“大多数人都在保持他们的粉末干燥，看看会发生什么”。 与市场上的其他一些人一样，哈里斯先生认为，如果英国与欧盟达成令人满意的协议，可能会在伦敦发生“脱欧反弹”。伦敦采购代理商卡米拉•戴尔（Camilla Dell）表示，如果英国3月29日离开的政治僵局得到解决，越来越多的购房者正在寻找他们可以购买的房屋。 她说：“今年我们开始一直忙着查询 – 比12个月前忙得多。” 但英国脱离欧盟对房地产市场的长期影响仍然与英国脱欧本身的形态一样不确定，人们的房屋所有权决定可能会受到政治观点的影响。 房地产经纪人Savills表示，买家信心将比今年房价走势承担更大的责任。 Rics表示，其调查人员对未来一年的前景比对未来三个月更为乐观，这表明对英国脱欧日本身将会发生的事情的担忧可能是他们短期的悲观情绪。 根据英国税管局的数据，抵押贷款经纪人约翰·查尔格（John Charcol）表示，他预计今年交易量将在接近1.25亿年的大致持平三年之后下降。“我可以看到他们今年下降到1.1米，”他说。 总理特里萨梅仍然在寻求与布鲁塞尔签订的修订退出协议，该协议可以得到下议院的支持，此后英国和欧盟计划就其长期关系开始谈判。 许多官员和分析人士认为，达成这样的协议可能很容易占用英国退欧过渡期的所有时间，因为到2020年12月结束。 至少还有21个月的谈判时间，这至少与迄今为止的谈判同样重要。但这种不确定性有一线希望，从好的方面看，不确定性实际上是保持利率远低于我怀疑的情况。 除了英国退欧影响外，房地产市场周期已进入第二阶段，其中英格兰中部和英格兰北部的表现优于伦敦和南部。 预计这将在2019年和未来五年内反映在投资者关注的焦点上。然而，房价的增长将受到抵押贷款的紧缩调控和上涨的可能性是有限的利率。 伦敦已经受到监管和税收变化的影响，英国脱欧将从市场上撤下更多买家。 但伦敦经济衰退的连锁效应将受到限制，因为与房屋价值相比，首都的抵押贷款债务温和。伦敦市场有很大的股权来吸收价格下跌。 在秋季，第一太平戴维斯预测2019年英国房价增长1.5％，伦敦房价下跌2％，但西北和东部以及西米德兰兹的房价在年内均上涨3％。 英格兰银行已经制定了一个极端的“硬脱欧”情景，其中涉及利率不断上升以及房价在三年内跌幅高达35％。 预测不是基于这种“极不可能”的结果，而是基于银行的中心案例，即利率逐步上升。 对于非常富有的人来说，由杰里米·科尔宾领导的工党政府可能会引起恐惧和无序的英国脱欧。但有些人认为这种前景已经消退。 然而，这仍然是由政治因素驱动的市场。 居外为您推荐的英国房产位于位于Wapping区，处于伦敦一区的核心地段，这里距离举世闻名的伦敦塔桥仅600米，圣凯瑟琳码头（St Katharine Docks）和泰晤士河仅300米，步行可至伦敦商业、法律、文化、金融，大学中心以及碎片大厦，伦敦塔桥，议会大厦等地标性建筑。 户型: 二室二卫一厅一阳台；房价约¥463万。居外物业编号：34517993 点击查看房源信息 来源：涌正投资
伦敦CBD选房购房指南
据2018年第23期“全球金融中心指数”（GFCI）报告发布，伦敦再次蝉联全球金融中心榜首。全球金融中心指数（GFCI）是领域内发布的最具权威的数据，这一指数的发布，旋即引起一股来英投资热潮。众所周知，亚太地区的投资者一直热衷于前往英国投资，看中的就是无论从商业投资环境、基础设施，还是人力资源、法律法规等方面，伦敦都无可挑剔的世界第一的商业核心地位。与此同时，目前英国的脱欧局势尚不明朗，在短期内造成的持续汇率波动，反而是海外买家最好的投资窗口。 但是投资者们往往又有所保留，迟迟不敢下手，因为对于想在英国投资置业的买家来说，最令人头疼的是他们没有长期居住在本地的生活经验，对这个城市并不是很了解，不能够及时获取一手的信息。 ｜如何判断一个项目是否值得投资？ 实地考察？视频看房？还是听朋友或者中介转述的信息？ 这些方法都有各自的优劣，但如果征求一个房产经济学家的意见，他会告诉你：分析一个项目是否值得投资，主要看这几点——房产市场的供求关系，城市建筑申请周期，以及最重要的一点，项目距离城市CBD的距离。CBD就是一座城市的门户区域，是人才、信息、资金的聚集地。门户区域的资产一定是垄断且稀缺的，但又是最具有发展潜力的。因此，CBD的房价和租金往往都是最高的。 伦敦共有五大商务中心，最大的就是City of London，也就是我们常说的伦敦金融城。伦敦金融城占地面积只有小小的一平方英里，但却是整个英国经济，甚至是世界金融业的心脏。这里容纳了世界顶尖的国际保险市场、最古老的证券交易所与黄金市场；名列世界500强的企业，75％都在金融城内设立了分公司。每天，全球41%的外汇交易量都在伦敦进行，日均交易量达2.5万亿美元，是华尔街的两倍。 这么小小的一块地方如何能聚集如此多的人力、物力、财力？ 它的历史可以上溯到古罗马时期。公元四世纪，古罗马人来到泰晤士河畔，从现在英国议会大厦附近的浅水区登陆，建起坚固的城墙，围出了从圣保罗大教堂到伦敦塔之间的一平方英里，因此在这一平方英里的基础上建起的金融城也获别名“The Square Mile”。到了中世纪，威斯敏斯特区还只是个郊区的小村落，而金融城所在地却已担负了国际商业和贸易的重任。近代以来，伦敦政治和文化中心西迁，金融城的经济中心地位却始终未变。 深厚的历史传统与经验，良好的基础设施，强力的科技支持，以及面向全球的人力资源，汇聚出金融城独特的力量，使得无论是居住于此的居民，还是被吸引前来的投资者都对这片区域产生了强烈的自豪感与归属感。 那么每天在金融城里工作生活的人口构成是什么样的呢？ 2018年官方数据显示，金融城共有51.3万人在这里工作，占伦敦10%的雇佣比例。而在劳动力组成里，63% 为男性，75%为25-49岁青壮年人口（英国整体青壮年的雇佣比例仅仅为40%）。在地域划分上，59%来自英国，18% 来自欧盟，23%来自其他海外国家。 伦敦金融城政府 同时几乎世界上所有语种的各类人才都能在这里找到，诸如精算师、国际律师、高级财务分析师这样的尖端人才，可以随时为企业或个人提供服务。 ｜金融城周边房屋销售与租赁市场 做为如此庞大的国际精英群体聚集之地，金融城周边房屋销售与租赁市场的情况如何呢？ 我们可以来看看一些数据，进行分析。相较于其他的周边地区，伦敦金融城房价的中位数一直是最高的。伦敦平均房价只有不到50万英镑，而金融城的房价在2018年已突破了80万英镑大关，且涨幅节节攀高；与此同时，伦敦金融城这个黄金地段，房屋的供应量极其稀缺，转手率很低。 此外，根据英国房产评估署的数据显示，这里的租金比伦敦平均租金高出17.5%，金融城的一居室公寓租金每月可租2297英镑，两居室公寓高达2817英镑，且供不应求，空租率极低。这里租金年收益率涨幅飞快，2018一年就实现了17%的增长，是一区内租金收益率最高的区域。 伦敦首要CBD——金融城（City of London）的新建项目并不多，主要原因之一在于，住宅项目的兴建批准在金融城黄金地段里并不占优势。尽管如此，只要是CBD里的项目就可以“闭着眼睛”投吗？也不尽然。有些新建公寓和周围建筑距离太近，过于紧凑的排列造成了空间的局促感，居住体验较为压抑，性价比也非最高。综合来看，在金融城中找一个舒适的生活区域并非易事。 点击查看居外网上的伦敦房源 投资建议 结合以上投资回报的数据，相信即使不是房屋投资专家，也能一眼看出在金融城附近的房屋极具投资价值，无论是从市场供需关系，租金收益还是房屋本身的升值空间来看，金融城的楼盘都有着极为可观的前景。 我们再来分析一下，占据伦敦工作人口高达10%的行业精英们喜欢住什么样的房子呢？ ｜金融城精英们的住房要求 01 距离金融城近，节省通勤时间 金融、法律和投资咨询等行业的工作强度一般较高，如果自己的住宅在金融城的步行范围之内，能节省通勤时间的时间，换取更多的私人生活时间，自然是最为理想的了。 02 周边生活的便利程度 如果下楼就是高档有机超市，每天能够吃到健康新鲜的蔬果，生活品质将得到极大的提升。另外，伦敦道路狭窄拥挤，而公共交通系统又十分发达，导致英国人不喜欢开车。因此选择住在离地铁站、火车站等方便市内外出行的地方，也是租住房屋时相当重要的考量因素。 03 餐饮娱乐丰富 金融城周边有London Bridge, Liverpool Street, Shoreditch，以及St. Katharine's Dock等生活社区。其中最宜居，最有生活气息的就是著名的圣凯瑟琳码头（St. Katharine's Dock）了。她一面背靠城市核心，一面绿植水域环绕，还是伦敦市中心唯一的豪华游艇停靠港湾。 04 房屋品质高 金融城内虽不乏有历史的私家老宅，但经过几十上百年的多次翻修，难以保证房屋内部良好的居住品质，因此住户都倾向选择品质更佳的新房。新房有什么好处呢？首先，无论是从户型设计，还是内饰材料等方面，新房都更为优化合理。其次，新房的维护成本低，安全性能好。再者，新房自带的物业设施完善，健身房、车库等一应俱全。所以从住客的角度来考虑，一个高品质的新房一定是优于二手房的。除此之外，住房的景观也是值得考量的重要因素。一套拥有大露台和一流景观的住宅，在市场上的估价范围要高出很多。 05 周边的配套设施 如果以上条件都能够满足，那么公寓周边配套设施可能就是起到决定因素的一点了。高端人士住房租房追求的还是一个有品质保障的生活。既住在市中心又闹中取静，能不能去泰晤士河晨跑，有没有美术馆博物馆等文化场所，是否有五星级酒店用来会客，周边的私人会所够不够高端，将来孩子上学方不方便。这每一个细节都将是决定住客选址的重要因素。 投资建议 收入程度越高，教育程度越高的人，对于生活品质的要求往往也越高。伦敦金融城附近的高档住宅是高端人才们的刚需，他们宁愿多花一些钱也要追求高品质生活。综上所述，那么占据英国工作人口10%的金融城精英们最需要的是金融城步行可达，生活设施完备，且是新建的装潢精致华丽的住宅。 高薪阶层喜欢租住的房屋，对于我们投资者来说无疑是最好的投资项目，那我们去哪里找迎合他们居住需求的项目呢？ 目前塔桥北岸，伦敦金融城旁在售的新建高端楼盘只有3个，分别是水域公馆、古德曼广场和伦敦港。这三个楼盘都是具地段、景色与商业价值于一身的优质项目。但综合衡量，伦敦港项目无论是从价位、环境还是配套设施来说都是更受金融城精英们青睐的。 伦敦港项目地处泰晤士河北岸，距离伦敦金融城很近，仅15分钟步行路程即达，极大地满足了金融城内高端人才兼顾工作与生活的需求。此外，项目距离圣凯瑟琳码头仅300米，富有生活气息，餐饮娱乐设施丰富，且闹中取静，集生活便利与私密性于一体。 在休闲娱乐方面，小区周边餐馆和休闲场所林立，如老字号海鲜店Smiths、Curzon电影院、剧院，以及英国大文豪狄更斯的后人经营的The Dickens Inn酒吧。此外，在20分钟的步程内还有许多高端的餐饮，如塔桥旁的The Ivy，碎片大厦里的“胡同”，四季酒店里的著名中餐厅“梅”和被金融时报评为最具野心的私人会所 10 Trinity Square。该会所无论是匠心独运的内部设计，还是独一无二的海外拉图红酒品鉴室，都让这里成为了伦敦富豪的聚集场所。 伦敦港项目不仅周边生活便利，在房屋和社区配套方面同样具有极高品质。小区自带顶级业主配套设施，包括私人会所、健身俱乐部、游泳池、健身房、高尔夫练习场、理疗室、电影院等，不出自家院内范围就可以享受极致便利的都市生活。英国中产阶级最爱光顾甚至皇室成员都颇为推崇的超市Waitrose，也进驻了小区，为住户提供新鲜饮食和日常所需。周边区域还有多家顶级私立中小学，如伦敦金融城男校/女校；距离全英排名前十的各大高校也仅半小时车程，因此也吸引了相对年轻的夫妇居住于此。 伦敦港项目在通勤距离、周边生活便利程度、房屋品质以及配套设施方面都远高于预期，完全符合金融城精英们的居住需求，是房产经济学家也认同的投资置业首选。如果自住的话更是可以一步到位，跻身伦敦精英名流圈。 现已交房的伦敦港一期共245套，可谓一房难求，时刻都有租客在此等候释出的房源。现一居室每月租金为2600镑，两居室每月3250镑。租客多以在周边从事金融、咨询、科技、保险行业的金领人士为主，年薪在8万-30万英镑不等。这里的销售市场也保持着最高温度，即将在今年年底交房的二期，在2018年已全部售罄，2021年9月开始交房的伦敦港三期，也只剩下最后10套大户型。 最新一期 Merino Wharf 即将在2019年5月开始预售，整栋楼16层，共185套公寓，交房时间为2022-2023年。其中曼哈顿单身公寓有21套，一居室31套，两居室110套，三居室23套。所有户型均为目前我们国内所推崇的方正户型。售价一居室81万镑起， 两居室120万镑起。 整个建筑由著名的建筑设计师Andrew Taylor亲自操刀，结合传统与现代的建筑风格，使得整个建筑完美地与周边环境相融合。建筑东西两侧花园环绕，大型双层隔音保温耐热落地窗使所有户型都拥有充足的采光。所有公寓的公共空间配有木质鱼骨地板、中央空调、德国进口家电设备。其设计精美，施工精良，使用性强，是一个名副其实的精品住宅项目。 作为一名理性的投资者，如果一个项目集地段热门、购买需求量大、租房供应量短缺、性价比高、租客质量为精英阶层等特点，那么基本上就可以断定这项目是值得的投资了。 而伦敦港项目还有更多的加分项：无论从投资数据，还是从租客的喜爱程度来说，这里都是金融城地区备受关注的王牌项目。相信看过伦敦项目投资收益的权威分析，了解了伦敦的经济地形，感受到沃平地区的生活氛围后，理性的投资者们一定都会抓住机会，将伦敦港项目作为在伦敦购房投资或居住的首选。 如果您对该项目的详情还有什么疑问或者想了解更多的信息，欢迎点击https://www.juwai.com/34517993.htm或者拨打居外热线400 041 7515了解吧！ 来源：英国皇冠地产 责编：Zoe Chan
美国热门城市旧金山湾区（San Francisco Bay Area）介绍｜居外百科
旧金山湾区，简称湾区（The Bay Area），不像其他以单一城市为中心的大都会区，旧金山湾区里有数个独特的城郊中心。虽然圣荷西（San Jose）人口超越旧金山，成为湾区里人口最多的城市，但旧金山仍旧是湾区的商业与文化中心。 地理暨人口构成 旧金山湾区是美国加利福尼亚州北部的一个大都会区，位于沙加缅度河下游出海口的旧金山湾四周，其中包括多个大小城市，最主要的城市包括旧金山半岛上的旧金山，东部的奥克兰，以及南部的圣荷西等。旧金山湾区为美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区，总人口数在700万以上，该地也是美国人均所得最高的地区之一。 气候条件 旧金山半岛三面环水，并受太平洋加利福尼亚寒流影响，旧金山是典型的凉夏型地中海式气候。因长期受海风影响，旧金山夏天的日高温通常只有20摄氏度左右，一年大约只有一个星期会因强劲陆风影响而超过摄氏30度。9月是最暖和的月份。同时因太平洋水温长年在摄氏10至15度间，夏天半夜也可能下降到10度以下。旧金山因临近海边和金门海峡，下半夜和早上多受雾的影响，但夏季降雨极少，雨季为一月到四月间，冬天虽冷，但鲜有降雪。 经济体系 旅游业是旧金山经济的骨干，也常被描述在歌曲、电影、与流行文化里，同时也使得旧金山这个城市和它的地标得以举世闻名。旧金山吸引了全美国第五多的旅客，每年吸引超过1600万旅客来访。在拥有大型旅馆、良好餐饮服务、和世界等级马斯科尼展览馆的优势下，旧金山是北美举行展览会和大会的最受欢迎地点前十名之一。 旧金山于19世纪中的加州淘金潮时逐渐发展成美国西岸的金融中心。在金融商业区的蒙哥马利街（Montgomery Street）有“西部的华尔街”之称。全美最大银行美国银行创始于旧金山，许多其他国际金融机构、跨国银行、以及创投基金都在旧金山创立或设有地区总分部。旧金山是二级全球城市的成员之一。 21世纪的旧金山朝向成为生化科技和生物医学重镇为主，成立了米慎湾科学园区，是世界数一数二的再生医学研究中心，吸引了许多专业人士和新兴商业进驻，从新活化为商业住宅区。 2018年旧金山湾区房市走势 房价中位数：1,357,500万美元 每平方米售价：11614美元 租金中位数：4506美元 2018年房价走势：上涨3% 2019年房价走势预测：下跌0.1% 在硅谷蓬勃的经济推动下，湾区很多城市的房价都已超过泡沫爆破前的高峰。谷歌、脸书和苹果涌入大量资金，旧金山、帕罗奥图和其他城市近月房价已升破之前峰值，创历史新高。 除上述地区，相对通勤时间较短、有良好学区的湾区近郊，如东湾普莱森顿和费利蒙市，房价已差不多恢复到2005、2006年最高纪录，老旧平房售价也要80万元，与沙加缅度最理想社区相同。在圣荷西高科技公司工作、希望搬到有院子的独栋屋家庭，都愿意以那个价位在佛利蒙入市；类似房屋在圣荷西要价可能高达100万元以上。尽管需求上升，但湾区房市持续受限于待售屋短缺。 更多投资热区介绍，请点击参见美国热门城市旧金山（San Francisco）热门区域介绍 | 居外百科
