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房市出现“井喷式”增长！如何在英国买房？（附上常用购房术语）
2020年是英国房市井喷的一年，低廉的借贷成本和“印花税假期”推动房价和成交量从年中开始不断攀升，均创下历史纪录！随着脱欧的明朗化对稳定楼市起到了决定性的作用，以及防疫解封和疫苗的顺利推进（英国新冠疫苗的注射率已经领先欧洲），英国经济复苏将更加强劲，预计到2021年第四季度房价的回涨会更为明显。发掘英国房市投资机遇，请阅览：【疫情解封，利好连发！伦敦房产仍最受宠（结尾有彩蛋）】 在英国购置物业并不是一件很复杂的事情。为了方便海外买家，我们特地编制了这份《2021年英国购房指南》，其中简明扼要地说明了购买须知和流程，以协助您顺利购买到中意的房产。不过为了顺利安全地购买物业，我们始终建议您寻找专业的代理、房屋测量师以及律师提供协助。 英国房产产权种类 什么是永久产权房产？ 对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性所有权 永久产权的房主需要负责房屋的维护与整修 在法律允许的情况下，房主可以自由使用房产 什么是土地租借权房产？ 土地租借权房产就是买家以契约的方式向土地所有者租借土地权，买家只对房屋拥有所有权。大部分在英国的公寓都属于此种产权，也有部分的别墅归属此类产权，但是： 和永久产权不同的是，土地租借权，是指买家对房屋拥有所有权，但是其房屋占用范围内土地的所有权为他人或政府所有 会有一份被称为“租赁契约”的文件，概述了土地拥有者和买方的职责（一般简称为业主/出租人租户/承租人） 大部分土地使用权为99年，也会有125年和999年；土地使用权的租借年限，续签权利及相应租金会在土地契约里注明 大部分土地租借权房产都需要支付地租给土地拥有者或房东 也需要支付给公寓物业管理者和公共区域相应的物业管理费 租赁契约上必须注明物业管理费的收费标准以及对租客们提供何种服务（该费用是在购买土地租借权房产前就需了解） 最新必读：【业主佳音！英国将延长房屋租赁产权至990年】 什么是共有型永久产权？ 共有型永久产权是自2004年起正式受法律保护的新房产契约形式，建筑内的所有业主共同管理并享有该建筑及公共区域内永久产权的所有股份。 购买英国房产的法律流程 第１步：仔细做好预算，建立良好的信贷纪录 第２步：寻找最适合你的房子，仔细检查和筛选 第３步：签署预订表，支付押金 第４步：准备合同，了解贷款 第５步：首笔定金支付，交换合同 第６步：第二期付款，申请贷款 第７步：物业竣工和交接 步骤详解请见：【英国伦敦购房流程，看这篇就够了】 英国房产相关的税收 印花税（Stamp Duty Land Tax，SDLT） 在英国购买房产，成交时必须向税务局缴纳印花税，买卖交易才能获得最终认可。 从2020年7月8日至2021年6月30日的税率： 从2021年7月1日至9月30日的税率： 由2021年10月1日起的税率： 2016年4月起，英国政府便对购买第二套住房或购买投资用房的买家开征3%的额外印花税。 从2021年4月1日起，在征收上述3%印花税附加费和15%统一税率的基础上，将对非英国居民购房者额外征收2%的印花税附加费。 政策详解：【2021年4月起海外买家在英国购房需多加2%印花税】 租金收入税 海外房东每税务年度必须向税务局如实申报其英国租金收入，个人年度自估纳税申报必须每年向税务局按时上报，并根据具体收入范围缴纳个人所得税。 资本利得税 如果您是高级税率或额外税率的纳税人，您将须支付： 住宅物业的收益为28% 其他应税资产的收益为20% 如果您是一个基本税率的纳税人，您将须支付： 收益的10%（或对住宅物业支付18%） 对于超过基本税率的金额，您将支付20%的税款（或住宅物业为28%） 遗产税 遗产税是指在业主去世后需要支付的费用。超过32.5万英镑的房产将被征收40%的遗产税。 *以上信息仅供买家参考，如需详情建议咨询专业的税务师。 英国常用购房术语 合同 在卖方和买房之间关于出售和购买物业的一份具法律效应的协议。 产权转让 将房地产的权益通过买卖双方的律师，从卖方转与买方的书面文件。 地租 每年交付一次给土地所有者的费用。实际上，是以租金的形式来回馈土地拥有者愿意出租其土地给租户的行为。 地契契约 将买卖双方合法捆绑在一起的房地产法律合同，规定了双发的法律权益以及义务。 违约 买卖双方任何一方未尽地契契约中所约定的权利以及义务的行为。 押金 这笔款项是被要求在交换合同前支付，通常是房产购买总价的10%。 交换合同 这是合同成为具有法律效应的关键步骤；卖方和买房的律师同意交换合同意味着对合同以及最后的竣工日期的认可；也就是说卖方会根据合同的内容完成房屋的建造及时交付给买房。 土地登记 这是政府机构为了确保在英国和威尔士土地所有者的利益所做的一个记录和登记。 产权质押 房产在买卖过程中例如贷款等借贷行为的质押情况。 贷款 买家向银行借贷，通过合法的按揭的方式购买物业，并按约定一定时间内将借款及利息归还给银行。 土地租借权 根据法律合法提供给买家一定年限的土地居住使用权（非产权）。 永久产权 对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性所有权，永久产权的房主需要负责房屋的维护与整修，在法律允许的情况下，房主可以自由使用房产。 注册物业 已经在土地登记局注册过的物业。物业管理费在租赁期间对租赁管理者和公共区域需要支付的一笔费用。 土地租借转让许可 土地租借者通过合法途径转让其土地租借权给另一位买家的行为，通常需要获得土地所有者的同意。 期限 土地租赁的年限。 地契文件 登记在土地管理局中所有有关土地买卖租赁等文件的总称。 参考来源：莱坊 责编：Zoe Chan 有兴趣投资英国房市吗？希望以上指南对您有所帮助。 立即寻找您的理想英伦住宅，或与居外IQI联系，我们将提供专业、全面的置业咨询。
英国脱欧之后伦敦房产保值几何？
2016年“脱欧”公投后，英国房地产市场陷入低迷，经济前景的不确定性让购房者开始观望，上市交易的房产数量也处于历史低位。然而，对海外投资者而言，贬值近15%的英镑汇率，让英国房价看起来更加“诱人”。尤其是在最具投资价值的伦敦核心区房价下挫10%以上的形势下，国际投资者蠢蠢欲动。 根据英国房地产门户网站Rightmove的统计，2018年12月，伦敦房产的平均报价为60.3万英镑（1英镑约合8.7元人民币），大大高于英国全国29.75万英镑的平均报价。其中，11月和12月伦敦房产报价环比累计下跌3.2％，是自2012年以来连续两个月的最大跌幅。英国房价通常以每个房产的交易价格来统计，不计算单位面积价格。 “伦敦不同区域不同价位，行情差别很大”，长期跟踪研究英国房产的《英国房产投资指南》总编辑范慧勇说，“比如公投之后，受印花税调整等影响，市中心150万以上豪宅最大下滑幅度超过10%，但伦敦工薪阶层刚需居住区域房价仍小幅上涨。” 伦敦核心区房产被誉为“国际保险箱”，除非遭遇房地产市场崩盘，否则其保值功能非常明显。因此，即便在“脱欧”背景下如此低迷的市场，范慧勇说，有潜力的优质项目或黄金地段项目销售异常火爆。 2008年国际金融危机曾引发伦敦房地产市场崩盘。然而，在伦敦核心区的主导下，2010年至2014年间房价快速反弹。当时，大批国际资本涌入伦敦，在截至2014年6月的12个月里，伦敦房价飙升20%。 英国民众对蜂拥而入的海外投资者颇有微词。因此，自2016年4月1日起，英国对额外住房购买者（二套房及用于出租的住房）加征3％的印花土地税，但这并未打击海外投资者的热情。有数据显示，2017年，伦敦18％的新建房产被海外投资者购买，其中约61％来自新加坡、马来西亚和中国等亚洲国家。2018年10月，英国首相特雷莎·梅称，将在现有印花税基础上对海外投资者额外征收1%至3%的印花税，以确保英国房地产市场的稳定，并增加财政收入。此后政府又确认，该税率为1%，于2019年1月发布文件征询意见。该举措一经宣布，就遭到不少市场人士的反对，理由是“脱欧”后英国应更加开放，不应对外国人有歧视性政策。 “脱欧”前景仍是今年伦敦房地产市场的最大影响因素。英国央行曾在2018年11月预测，在最坏情境下，无协议“脱欧”将导致英国房价下跌30%。分析人士认为，“脱欧”导致的短期波动可以预见，但从英国经济结构的总体可承受度、各项政策的应对空间综合分析，伦敦房产的长远前景仍然乐观。 首先，市场长期处于供应不足状态，每年新建住房约为3万套，远远无法满足每年新增逾6万套的实际需求。因此，只要房价下滑到一定程度，就会有本地自住买家或国际投资者入场抄底；其次，伦敦房地产的居住属性非常强，房产的空置率仅为约0.6%；第三，国际金融危机后，英国央行对出租房按揭贷款出台了严格监管政策，要求银行确保房产月租金收入达到月供款的135%至145%，能有效避免房贷断供现象。 2019在伦敦投资买房的最佳地段 随着英国最近退出欧盟进入最激烈的阶段，英镑继续走低，为全球投资者打开了机会之门。这可能是英国投资市场的最佳时机。伦敦长期以来一直是无可争议的全球投资天堂。 在伦敦买房的好处是显而易见的。例如，学区住房——可以让孩子接受真正的英伦教育和高等教育;就长期收益而言，这也是保持人民币币值的最佳方式。伦敦房产周围的设施和绿化非常适合居住。考虑到这一点，让我们来看看最近几年在哪里可以买到一些最适合投资的房产。 金融区-金丝雀码头 哈克尼地区（London Borough of Hackney）是经济发展最快的地区之一，GDP增速甚至超过7.5%。伦敦政府预测，到2030年，东伦敦将为英国经济贡献近50亿英镑。 此外，发达的交通条件和便利的基础设施是衡量房地产价值的决定性因素。东伦敦也不例外。伦敦交通局去年年底推出了大规模的交通基础设施升级计划。 在交通方面，伦敦庞大的金丝雀码头（Canary Wharf）将获得新的生机，这要归功于交叉铁路。数据显示，自2011年开工建设以来，横贯铁路沿线的房地产投资组合已增长至50%以上。 尽管金丝雀码头在地理上属于伦敦第二区，但房价也更便宜，基础设施也不差。相反，它更现代化，更适合海外投资者投资，有更多的可选项目和更大的增长空间。 伦敦市中心（伦敦一区） 过去10年，伦敦第一区的房地产价格不仅稳步上涨，而且表现优于其他投资产品。历史数据表明，伦敦市中心的房产保值率极高。由于伦敦市中心的不断扩张和伦敦市中心可用土地的不断减少， 伦敦市中心有很好的教育资源，最好的学校都在伦敦的一个地区。根据我们之前的投资方向，学区房具有保值的意义。这是因为它不仅保护了优秀的教育资源，而且作为一种租赁，它也在稳步增值。伦敦的这部分地区可能是投资者获得高达4.5% – 5%的投资回报的最佳地区。 肖尔迪奇（Shoreditch） 该地区位于现代伦敦的哈克尼区，是伦敦最具艺术性和多样性的地区之一。它位于伦敦上东区的内城。它是伦敦的高档住宅区之一。伦敦的互联网公司也聚集在这里，被称为“英国的硅谷”。在过去的五年里，这里的房价每年至少上涨7%。价格从几十万英镑到几百万英镑不等，适合不同需求的投资者。 虽然在过去的两年中，房价的增长已经放缓，但这个地区的房价仍在以每年至少2%的速度增长。在这个领域投资是明智的选择。 随着英国脱欧进程进入最后阶段，脱欧协议将带来更重要的确定性。这包括提高企业产出、增加政府支出和投资，以及增加消费者。据预测，英国经济将在2019年从目前的疲软状态中稳步复苏，并在未来四年进一步走强。 更强的确定性将导致2021年以后英国经济的商业和消费者信心全面复苏。据预测，2021年至2023年，英国房价在三年内的涨幅都将超过3%，其中伦敦地区是最大的投资区。 从长远来看，伦敦投资性购房的需求来自全球。从4月份开始，政府还将把股票贷款从20%提高到40%。在55%的银行贷款下，伦敦购房者将能够以5%的首付购买房产。 来源：经济参考报，marylebonepropertiesint.com 责编：Zoe Chan
2021年英国房产投资指南
一、看最新英国房价 英国平均房价在第二季度上涨了1.3%至刚超过23万英镑，年增长率为5.4%，高于去年6月的2.2%涨幅。其中，威尔士和英格兰西北部的增长尤其强劲，推动了整体房价的上涨，涨幅分别为8.4%和7.3%，是这些地区16年来房价最大涨幅。 随着印花税减免延期逐渐退去以及政府对经济的支持开始撤回，房价增长将在年底开始放缓，专家预测，12月份的房价增长仍将保持在4%至5%之间的正增长。点击查看【2021年最新英国房价走势】 ｜最新伦敦房价走势 据Rightmove 7月19日数据显示，7月伦敦房价相比6月仅下降0.8%，为645,246英镑。随着夏季复工可能性的增加，伦敦房价亦逐渐升温。7月威斯敏斯特（Westminster，又译为西敏）的房价上涨5%，达1,437,811英镑，是伦敦所有地区中涨幅最高的，其次是肯辛顿（Kensington）和切尔西（Chelsea），涨幅为2.4%，房价达1,689,368英镑。点击查看【2021年最新伦敦房价走势】 ｜未来房价走势 7月数据显示，2021年上半年有14万套房屋成交，目前房地产市场存在22.5万套房屋供应缺口。租赁方面，2021年第二季度，除伦敦以外的全国租金要价再创纪录，每月平均租金首次超过1000英镑，比第一季度上涨2.6%，与去年同期相比上涨6.2%。 尽管6月底截止的印花税假期已经结束，持续高居不下的购房需求依旧推动房地产市场保持高度活跃。由于疫情期间住宅房地产价格的升值表现优于其他类型资产，Rightmove 预计积极的房地产行情仍将持续下去。点击查看【未来房价走势预测】 延伸阅读： 2%海外买家税正式开征，英国房产投资热情何以不减？ 延长印花稅假期 + 重推5%首付购房！英国财政预算案10大重点看过来 二、了解英国房市 ｜房屋类型 英国楼房种类很多元化，跟国内很不一样，在英国置业前，有必要先来认识英国房子6个大类：1、大厦公寓（Flat / Apartments）；2、独立房（House）；3、单层房屋（Bungalow）；4、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House）；5、政府福利房（Council House）；6、乡村屋（Cottage），点击查看【英国常见的6类房屋】 相关链接：伦敦称霸全球豪宅市场，你属于五大买家类型的哪一类？ ｜房屋产权 英国房产产权和中国的 70 年产权是有很大的区别的，有些住宅可以永久性持有，有些每年则需要支付地租。通常情况下，英国房产产权主要分为永久产权（Freehold）、土地租借权（Leasehold）、股份产权（Share Ownership）以及共享型永久产权（Share of Freehold）四种类型，点击查看【英国房屋产权知多少】 最新：延长房屋租赁产权至990年。英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度（leasehold），把租期延长990年，同时取消地租（ground rent）。房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租，购买产权困难，甚至无法出售房子，点击查看专业解读 相关消息：英国永久性产权和租赁性产权之大不同 ｜投资热区 都说英国房产适合投资，但不同类型客户的选择截然不同，为此，我们从富豪、高净值人群、大学城投资这三个线索为大家介绍最适合的投资选择： 1. 伦敦全球富豪分布图 来自世界各地的富豪都把英国作为第二代的养育之地，特别是在伦敦，不同国家的富二代都有自己偏好的片区。一起看看亚洲富豪、石油国土豪、战斗民族等不同富豪钟爱的地区都在哪。点击阅览【各国大佬都偏爱哪个区？】 2. 房价增长最快的十大区域 从数据可以看出，过去十年基本是伦敦在带动全英房价上涨。那么，未来五年，伦敦哪些地区还会涨？对此，Rightmove还发布了另一份重磅报告，预测了未来五年伦敦房价升值最快的十个区域，具体排名如下。点击查看完整榜单 相关链接：金丝雀码头将变伦敦一区！最新规划全曝光 3. 最适合投资的大学城 专业研究表明，牛津和剑桥这两座恢宏古老的城市虽然历史悠久，大学排名名列前茅，但是却并不具备良好的房产投资条件。与位于英国东北部、西北部和中部地区的顶尖大学城相比，牛津和剑桥的租金收益率和资本增值都更低。点击查看详细榜单 延伸：最值得关注的英国四大城市 伦敦：全球最佳城市｜伯明翰： 英国第二大&最佳生活质量城市｜ 利物浦：复苏的不只是足球，还有房市｜曼彻斯特：足球之城&最佳房产收益城市 ｜常见投资策略 都说在英国置业投资是不错的选择，那你了解常见的投资策略都有哪些吗？ 买房租赁（BTL：Buy To Let） 英国租金回报率有保障，但不代表每一套房产都能获得比较可观的租金回报。一起看看怎样才能获得比较高的租金回报？ 怎么才能稳赚不会亏？查看全文 学生公寓 脱欧后，英国房地产市场正在经历一场前所未有的变局——长租公寓和学生公寓最受投资者追捧，吸引了各大主权基金、保险公司、甚至个人投资者涌入，点击查看全文，发掘其投资价值 疫情下如何将租赁利益最大化 新冠疫情以来，相信不少房东都感受到了租赁市场的变化，持续的疫情和其他各类因素导致房东逐渐失去市场主动权，租金也随之下降。点击查看房产专家的实用贴士 相关链接：三大投资策略，助您入门英国房产市场！ 推荐阅读： 高铁2号（HS2）带动英国多地房价上涨，下一波我们买在哪？ 英国置业常见的17个问题Q&A｜居外专栏 伦敦最划算的地铁房在哪？（附全城地铁房价图） 三、英国置业投资操作指南 ｜买房流程 尽管新冠疫情导致全球房地产市场普遍低迷，2020年超级富豪在伦敦购买的房屋数量冠绝全球。其中，中国买家对伦敦市中心高档住宅市场的投资仍然大幅增加，约占了15%！赶紧了解【英国买房的七大步骤】，加入置业投资英国的行列吧！ 第１步：仔细做好预算，建立良好的信贷纪录 第２步：寻找最适合你的房子，仔细检查和筛选 第３步：签署预订表，支付押金 第４步：准备合同，了解贷款 第５步：首笔定金支付，交换合同 第６步：第二期付款，申请贷款 第７步：物业竣工和交接 点击查看全文 相关链接：常用英国购房术语 ｜买房税费 在英国置业投资的各个阶段，都有很多项不能省的税费，以下是各个阶段所需的税费概况（特别提醒，本表格内容只列举相关税费项目，具体税率最新实际数据为准）： 点击阅读全文 其中，印花税占了很大比例，而且相关税率不定期更新： 从2021年7月1日至9月30日的税率： 由2021年10月1日起的税率： 此外，需特别注意的是，从2021年4月1日起，在征收3%非首套印花税附加费的基础上，将对非英国居民购房者额外征收2%的印花税附加费。 推荐阅读：英国执行新印花税 这种投资省税大法90%的人不知道！ ｜买房贷款 中国买家在英国置业投资时也可以申请房贷，相关的办理流程、所需文件和税费要点如下（特别提醒，本表格只列举申请房贷的各项常见内容，具体数值以最新实际数据为准）： 点击查看全文 当然，在金融业相当发达的英国，除了上述普遍的申请房贷外，还有其他金融手段，供参考 5%首付+政府担保 从4月19日开始，在英国政府的支持下，各大银行和建筑协会陆续推出了95% LTV（Loan to Value）政府担保计划的贷款产品：购房者只需支付5%的首付，政府将作为中间担保人，为借款人提供15%的贷款背书。点阅全文 立即到位 - 架桥贷款 当交款日期提前，或无法筹到足够款项时，能快速审批、立即到位的架桥贷款就能解购房者的燃眉之急了。当然，使用这种贷款有一定限制，且利息和风险要比普通房贷更高，更多细节请看全文。 相关链接：英国买房可以贷款吗？ 四、值得关注的英国投资趋势（持续更新） 6月：房价上涨13.4% 创17年最大涨幅 英国权威的Nationwide房价指数显示，截至2021年6月的12个月里，英国平均房价的涨幅达到13.4%，这是自2004年底以来的最大涨幅，当前平均房价为245,432英镑，查看全文。 4月：2%海外买家税正式开征 从2021年4月1日起，英国新的2%印花税附加费将对海外投资者生效，这是在现有税率的基础上增加的。政府表示，该政策背后的想法是为了降低房价，并将重点重新挪回英国国内的房屋所有权上。那么，海外买家仍然会继续投资英国房产吗？ 3月：延长印花稅假期 + 重推5%首付购房 2021年3月3日，英国财政大臣苏纳克正式发布2021年政府预算案，涉及税收、房产、就业、商业等多项领域。主要措施包括延长住宅物业“印花税假期”至9月底——印花税起征点将降至25万英镑，买家最多也可节省2500英镑，继续适用于英格兰和北爱尔兰的所有买家。查看全文 1月：延长房屋租赁产权至990年 英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度（leasehold），把租期延长990年，同时取消地租（ground rent）。房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租，购买产权困难，甚至无法出售房子，点击查看专业解读。 之后我们会逐篇介绍英国基本概况、移民、留学、生活的详细内容，更完整、更系统的英国介绍，您还可以点击 英国居外百科 查看。 需要更全面的、个人化的英国投资置业咨询吗？立即致电或线上向我们咨询吧！
纯干货！投资日本房产的8条必备知识
在2020年全球经济增速放缓的背景下，如何做好资产全球化的配置，抵抗经济贸易环境的不确定，以及单一资产贬值带来的缩水效应，保证资产的保值升值成为了投资者绵连的严峻问题。 而在几大类投资中，日本房地产正逐渐成为中国投资者目光聚集的投资热地，为何？ 日本作为亚洲最发达的国家，它具有跟欧美国家类似的完善的产权制度，而且经济平稳，在资产上风险性很低。 不说别的，光是永久性产权、避险性强、稳定收益、还有完善的教育医疗体系、包括东京奥运会、世博会、大阪赌城等新项目不断上马这些条件，就完全有理由让我们去投资日本房产。 那么投资日本房产一定会遇到的问题有哪些呢？别着急，接着往下看。 Q1 外国人在日本可以买房吗？ 在日本投资房产是不限国籍的，直白的说，只要你有钱就可以在日本投资房产。日本全国的房地产买卖全部都由日本不动产协会监管，有宅地建物交易法作为指标。所有交易过程和日本人一样。不会因为是外国人会有区别对待的情况。 另外，日本的不动产市场相对比较成熟，对于购买房产的一方更是有可靠的保障制度，因此会是较为安全的一种投资方式。请收下这份外国人在日本买房的全能指南。 Q2 日本房产和中国一线城市相比，哪更具投资价值？ 日本房产近年来也受到很多中国投资者的关注。对于广大投资者朋友来说，国内的房子已经可以满足自住刚需，那么海外购房的目的如果不是有特别的需求，比如新移民登陆或者留学居住，通常都是用作投资。 投资又看重回报，那么日本的房产投资回报率怎么样呢？ 以大阪为例，这里的房产回报率其实要高于国内的北京、上海等一线城市，即使在世界城市中也能排名前列。 而国内除了中国香港的净租金收益率突破了2%，北上广深等城市一线城市的收益率均低于2%，这已经是内地市场房产投资的天花板，跟日本房产收益率还存在较大的差距。 Q3 投资者的家人能来日本生活吗？ 如果想通过在日购置房产来实现长期居留，购置房产后可以考虑注册公司、取得投资经营签证的方式。 2016年日本推出了经营管理签证，鼓励外国人以投资的方式在日本国内成立公司，带动日本经济。 当公司法人代表成功申请投资经营签证之后，可陆续为配偶及子女（18岁以下）申请在日本长期居住签证，都和日本人享有同等福利待遇。 那么，如何在日本获得经营管理签证？居外送上最全指南。 Q4 日本的房子面积怎么看？ 中、日房子面积算法大有不同！国内的房子面积为建筑面积，人们偏向房子的面积越大越好；而日本房产的面积指的是使用面积，不包括阳台。日本的使用面积相当于国内建筑面积的70%~80%。 另外，在日本购置的投资房更多的是倾向购置日本的单身公寓，因为更容易出租，且回报率更稳定。 Q5 房龄是越小越好吗？ 在国内，人人都偏爱投资购置一手房或较新的二手房，比较嫌弃年代久远的老房子，认为房子不牢固或者样式比较破旧；而在日本，不管多老的房子都感觉很新，所以不用太关注房龄问题，要知道日本二、三十年前的房子比我们十年前的房子保养得还好，旧房（一户建）还可以进行改造。 Q6 抗震建筑材料如何选择？ 日本对建房子时的建筑标准是十分严谨的，必须获取房屋所在城市市政府出具的房屋建筑许可才可建楼，基本以矮楼木制建筑为主。另外，日本国的多层建筑的抗震标准和新技术，当之无愧世界第一。 在日本，建筑构造分木造、轻量钢骨造、钢筋混凝土造（RC构造）、铁骨钢筋混凝土造（SRC构造）等几种类型。 如果从建筑的结构来说，确实SRC会比RC优越一些。但RC结构也和SRC同样，隔音好，又耐火耐震。由于SRC的建造工程复杂，成本很高，这会直接体现在房屋售价上，且租金也会随之提高。 如果讲究性价比，那么RC结构更好；如果讲究结构，那么SRC结构会更好。 另外，在1981年（昭和56年）后，日本定义了房子建造的基准被称为“新耐震基准”。最新的变化是提高了建筑物耐震的程度，只要是1981年后建造的建筑不管是RC还是SRC，大家请放心都符合这一标准的。 Q7 房屋只有朝南是好的吗？ 在国内购房，大家会特别注重朝南朝北等朝向问题，毕竟朝向问题会间接影响到房价的涨幅；而在日本，朝向并不是重要的，日本买家更关心房型的位置能不能看到美景。所以一般邻近知名景点的高级公寓楼相比其他公寓楼会更贵。 另外，比起朝向，日本人更讲究交通便利程度，周围生活设施情况，以及治安是否良好。 Q8 顶楼不受欢迎吗？ 很多客户担心顶楼房间下雨天漏雨，也担心太阳直晒室内温度高。 首先确实顶层由于没有遮挡物，比起别的楼层室内温度会略高，但这也意味着顶楼的采光条件比较好。每个公寓屋顶上都有排水系统且有涂层。高楼层不易被偷窥，更好地保护了隐私。另外，由于顶层没有上层，无需担心脚步声等噪音。 总的来说，在日本顶楼的房间是十分受欢迎的。 延伸阅读： 为什么2020年仍是购买日本房地产的好时机？ 疫后时代，日本购房哪里好？七个地点，高增长或高收益任您选 日本京都町屋：从古朴老房变成热门投资标的 综合整理自知乎及互联网 责编：Zoe Chan 2020-2030年，日本迎來了“十年黄金期”！投资日本房产并长期持有，可以分散风险，是资产保值增值和避险的绝佳选择。 在日本寻找您的理想住宅，或与居外联系，我们将提供全面的支持。
美国留学入境政策汇总，这些材料一定要准备！
开学季即将来临，不少学生要冒着疫情奔赴美国求学，虽然有一定风险，但学业还是要继续。 截至目前，很多美国大学表示将于2021年秋季开学后恢复线下教学，并且还表示只有线下授课，当然，也有一部分学校表示部分课程可以继续远程。因此，大部分学生面临不得不赴美留学的选择。 那么美国入境政策有什么要求呢？很多同学关注最新的入境政策，为此整理给大家。 一、美国入境政策 如就读院校定于2021年8月1日后开学，持有效F-1/M-1签证的留学生可在开学前30日内直接入境。 对于F-1/M-1签证学生的具体要求： 学术课程只有在2021年8月1日或之后开始的才有资格获得 只允许在开学前30天内进入美国 有资格获签的申请人，将自动被考虑获得NIE，无需特别申请 根据美国国务院官网数据，在过去的6月份，有33,896名中国籍学生拿到了F1签证，加上5月份的人数，内地美签恢复两个月已有近60,000名中国学生获签。7、8两月签证发放数可能还会更高。 现在在中国境内的学生不受根据总统公告施加的新冠相关旅行限制。如果符合其他的条件，就读2021年8月1日或之后学术项目的学生可被签发签证和赴美。 请记住进入美国是由入境口岸的海关和边境保护局官员决定的。旅行者在入境前要求提供近期COVID19阴性测试报告，以及遵守其他疾病控制中心关于国际旅行的指南，包括旅行前的测试和入境美国后建议的自我隔离时间。如不执行可能会被美国海关和边防局拒绝入境。 学生和交流访问学者信息系统（SEVIS）费用自付费之日起有效期为一年，延迟开学日期超过一年以上的学生和交流访问学者可能需要支付新的SEVIS费用。仅针对学生和学生家属（F和M类别）：只有在学术项目开学前的30天之内才能入境美国。该条款适用于新生和继续学习的学生。 二、隔离及检测要求 目前入境美国需提供出发前72小时内出具的核酸检测阴性报告，并在入境美国的五天内尽快再次进行核酸检测。入境后，未接种疫苗的人员需隔离7天，已接种疫苗的自我隔离3天。（美国各州政策会有不同，具体可通过CDC官网：https://www.cdc.gov/查看） 三、护照不给办理？ 这是一个错误解读。 前段时间，国家移民管理局：对非必要非紧急出境事由，暂不签发普通护照等出入境证件，当时表述是：对非必要非紧急出境事由暂不签发普通护照等出入境证件，申请人如果没有紧急必要事由，建议取消或推迟出国出境计划。对赴境外留学、就业、商务等确有需求人员的申请，经审核属实后，均及时受理签发出入境证件。 后来被媒体错误解读为不签发护照，让很多学生担心。事实上，护照签发数量确实减少了，今年全国共签发普通护照33.5万本，主要事由为出国留学、就业和商务，签发量仅为2019年同期的2%。可以理解为90%以上都是为留学生办理的护照，赴美留学基本不受影响。 四、附网友整理的美国入境提醒 登机所需材料： 三日内核算检测报告（中英文版本），报告上需要有名字，出生日期，护照号等能够证明报告人身份的信息 I20原件 护照原件，签证必须在有效期，如果签证在老护照上，需要新老护照同时携带 确认开学时间，举例上飞机日期不超过1个月。建议把官网公布的开学日期（官网直接搜索）/课表（学生系统中）/orientation安排（一般是邮件通知）打印出来 如果有交学费，把汇款底单或者转载证明打印出来。 入关所需准备材料： 护照原件。签证必须在有效期内，如果签证在老护照上，需要新老护照同时携带。 offer原件 I20原件 检验检疫记录，核算检测证明、学校表、红黄本，检疫表（如果有） 签字笔一支 以上材料尽量放在一个袋子中，准备海关查验。 报到所需材料： 护照原件 I20原件 检验检疫记录，核算检测证明、学校表、红黄本，检疫表（如果有） I94记录（到校后登陆 https://i94.cbp.chs.gov/I94/#home 打印） 封口原件成绩单（如有） 高中毕业证原件 汇款底单（如有） PS：美国入境建议带2k-3k美金现金，不得超过1w美金，尽量带一张双币信用卡的副卡，以防需要用钱。 请务必开通手机长途及漫游，重要物品（包括手机及电脑）随身携带登机。
加拿大留学指南【2021更新】
2020年全球遭受前所未有的新冠肺炎冲击，想象中，海外留学趋势理应放缓，但事实让人惊讶：根据教育顾问机构Education.com对超过2万名学生的调查结果显示，只有4%的学生考虑取消2021年的留学计划！更大的惊讶在于——在所有愿意继续留学的学生中，英国和加拿大首度超过美国，成为留学生们的首选目的地！ 下面我们就从当前加拿大最新的留学趋势、大学排名、留学要求、留学费用等方面，对如何赴加拿大留学进行完整而系统的梳理，协助大家申请顺利。此外，还会对火热的“以房养学”方式进行详细解读。 一、最新加拿大留学趋势 1. 为何美国不再是首选？ 调查数据显示，“毕业后的就业机会与工作签证”、“职涯谘询与行业连结”成为学生选择留学目的地时最为关注的两大问题（教学品质仍是第一大考量），刚在工作签证上有所调整的英国、加拿大瞬间反超美国成为最热选择。更多详情 2. 2021加拿大留学政策变动 留学的新政策变化，会直接影响大家的申请，所以大家在前往加拿大之前，一定要认真的进行申请的准备，2021加拿大留学新变化 包括： CAEL与CELPIP登陆中国，语言考试选择更多； 越来越多的大学提高了成绩要求； 留学生学费上涨，当地学生学费下降。 此外，加拿大对于留学生的工签办理有了新的规定变化，如果学生们想要在毕业后获得加拿大的工作经验，可看看该怎样获得一份新的工签。查看详情 3. 加拿大院校在全球排名新变化 留学加拿大该选哪个大学？ 最新的世界大学排名应该是最好的参考。一起看看加拿大十大名校有哪些变化，加拿大的院校的整体排名情况如何？ 我们选取了“QS世界大学排名”和“泰晤士高等教育世界大学排名（THE）”两大权威的排名数据供参考： THE排名 多伦多大学、UBC、麦吉尔连续跻身世界TOP 50，并且在各项世界大学排名中2021年均有上升，是当之无愧备受世界认可的加拿大TOP 3大学。除此之外，共有8所院校进入前200行列，Why？ 且看超全解读 QS世界大学排名 共有28所加拿大院校进入了2022 QS世界大学排名的榜单中，院校整体情况正逐步提升。Top 10中，6所排名下降，3所排名不变，多伦多大学、英属哥伦比亚大、阿尔伯塔大学、康考迪亚大学、贵湖大学、纽芬兰纪念大学排名较去年有下降。点击查看全文 延伸阅读： 想出国留学，国家怎么选？ 加拿大十大名校一览 + 申请要点 2021年QS世界大学排名的关键信息全在此！ 二、加拿大留学必读 1. 加拿大留学优势 去加拿大留学，加国政府鼓励留学生毕业后在加拿大工作并申请移民，允许学习优良学生在学习期间利用课余时间在校外打工。对于修读两年以上的技能和学术课程并获得毕业证的留学生可以获得三年的工作签证，同时在工作一年后可以申请针对留学生的经验移民。更多内容可点击 必读！留学加拿大的五大优势 查看 延伸阅读：史上最全！让家长们头疼的留学问题一次性解决！ 2. 留学要求 加拿大是很多学生首选的留学国家，想要顺利的前往加拿大留学一定要提前了解好 加拿大留学条件 和申请所需材料，以下是不同年龄段留学要求： 初中生赴加拿大留学条件 研究生赴加拿大留学条件 海外升学英语水平未达标怎么办？浅析加拿大院校双录取 3. 留学费用 留学加拿大的费用 细分包含很多，如留学前期费用、入学学费、学杂费用、生活费用等，会因为学校不同、专业不同而产生差异，日常开销和生活费用，会因为所在城市不同而产生不同，一起看看最新2021加拿大留学费用数据！ 加拿大各省学费对比及省内高校推荐 省份 省份简介 学费（人民币） 院校推荐 安大略省 加拿大大省，院校云集，经济十分发达 11万元/年 多伦多大学、女王大学、麦克马斯特大学 BC省 气候宜人、风景优美，同时拥有3所加拿大杰出大学 10万元/年 英属哥伦比亚大学、西蒙菲沙大学、维多利亚大学 魁北克省 移民政策较好的省份，拥有加拿大排名前三的大学 10万元/年 麦吉尔大学、康考迪亚大学、毕索大学 阿尔伯塔省 加拿大石油仓库，最富省份之一，拥有2所优秀大学 9万元/年 阿尔伯塔大学、卡尔加里大学 曼尼托巴省 加拿大粮仓，移民政策优厚，给予移民80%的学费返还 8万元/年 曼尼托巴大学，温尼伯大学 萨斯喀彻温省 发展迅速，石油与矿产业的主要开采地区 8万元/年 萨省大学，里贾纳立大学 新不伦瑞克省 拥有加拿大古老的大学 8万元/年 新不伦瑞克省、蒙特艾莉森大学 新斯科舍省 东部发达省份，移民政策优厚且适合不同条件人群 8万元/年 达尔豪斯大学、圣玛丽大学、圣文森特山大学 纽芬兰省 加拿大海洋业、渔业发达省份，也是海洋石油开采地之一 8万元/年 纽芬兰纪念大学 爱德华王子岛 加拿大著名旅游胜地之一，同时提供优厚的移民政策 7万元/年 爱德华王子岛大学 当然，在留学申请季，不少同学也考虑 多国联申 的申请策略。那么去不同国家留学的花费有什么样的区别？ 且看 美、澳、英、加等热门留学国家留学费用的对比。 延伸阅读： 加拿大本科留学费用详解 加拿大私立大学学费和公立大学一样吗？ 留学加拿大，我能选择申请什么奖学金？ 三、加拿大留学申请指南 1. 明确留学城市选择 最新“QS最佳留学城市排名”显示，加拿大三大城市均名列前茅，是备受全球留学生青睐的目的地，到底该如何选择？ 且看专家为您一一点评对比 蒙特利尔位列第6（北美排名最高） 多伦多位列第11 温哥华位列第16 “QS最佳留学城市排名”通过城市的大学排名、国际学生比例、城市宜居情况、城市就业前景、经济可负担性及学生的看法等6个类别对各大城市进行评估，计算出各城市适合留学的程度。 2. 了解时间规划表 对于准备留学加拿大的学生来讲，了解留学加拿大时间流程很重要，一起了解下申请加拿大留学时，材料准备、院校申请、准备签证等各个环节所需的时间及相关时间节点吧！详细 3. 如何申请留学签证 在加拿大留学需要申请留学签证，该签证可让学生在加拿大居留，并在经由批准的大学、小区学院、大学学院、职业学院、公私立中等学校或者私立的ESL/FSL语言学校攻读学术、专业或职业课程。具体的申请步骤、申请材料清单，点击查看全文。 4. 选择专业 想学金融专业、计算机专业、土木工程专业、新闻传播专业、教育专业这些热门专业，该如何选择合适的院校吗？一起看看加拿大留学申请之专业选择攻略。 5. “多国联申”提升成功率 受新冠疫情、签证政策等因素影响，不少中国学子为了提升留学成功率开始选择同时申请多个国家/地区的院校，即“多国联申”，一起看看“多国联申”攻略、提升您的申请成功率！ 延伸阅读： 常见的加拿大留学申请误区 海外修读网上课程 国际生可申加拿大毕业工签 四、“以房养学” 让加拿大留学一举多得 通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用，近年来这种“以房养学”成为海外发达国家投资中热门的投资形式。对高净值家庭来说，一来提早为孩子的留学做打算，二来对资产进行了妥善的全球配置，一举多得！ 要想实现“以房养学”有两个前提条件：当地房产收益高、海外名校多。“投资+留学”加拿大最热的三大城市温哥华、多伦多、蒙特利尔完全符合条件。一起看看当地各名校周边都有哪些合适的学区房吧。（友情提醒：点击学校周边的热门区域名称，即可看到周边房源） 多伦多名校学区房 加拿大热门大学学区房系列——多伦多大学 University of Toronto 温哥华名校学区房 加拿大热门大学学区房系列——不列颠哥伦比亚大学 University of British Columbia 蒙特利尔名校学区房 加拿大热门大学学区房系列——蒙特利尔大学 University of Montreal 点击查看更多加拿大名校学区房。 以上对留学加拿大做了大概介绍，限于篇幅，更多留学相关的内容，如到加拿大留学该了解的当地生活文化习俗、必备紧急联系号码 等生活细节，就不一一展开。 更多、更完整的关于 留学加拿大的干货内容，您可以到我们的 留学百科 上查看。 想更加全面和深入地认识加拿大吗？居外百科为您精心准备了更多干货内容，让您一键了解枫叶国的方方面面： 走进全球最佳国家No. 1——加拿大 赶紧收藏：加拿大房产投资攻略【2021最新最全版】 2021最新加拿大移民指南 加拿大生活指南（2021更新） 加拿大留学门槛低、申请灵活、性价比高！ 把联系方式留在下方，针对加国留学的专业团队，会给予您最全面的讲解和分析，帮助您尽快入学。
2022美国研究生留学申请条件及流程
想要留学美国的研究生就读，那么对于研究生申请条件也需要了解。下面就与居外网来看看怎么申请美国的研究生留学，申请的流程是怎样的？ 一、美国研究生留学申请条件 1、学历条件要求 对于想到美国硕士留学的留学生而言，申请读硕士的课程需要在中国本科毕业，有学士学位，学历证书是要进行认证的。申请美国硕士留学的专业，留学生尽量以自己的兴趣为出发点选择，对其保持有兴趣。对于英语专业的留学生而言，可以直接申请美国硕士管理类的专业学习。 2、语言条件要求 美国留学申读研究生不仅要求托福550分以上（一些热门专业可能要求托福580或600分以上），可能还需要提供其他相关英语成绩。美国硕士留学的语言条件，也是影响国内学子到美国留学读研的重要因素之一。 3、标准化考试要求 GPA — 此项在之前若干年内都被称为王道的条件在最近有明显被削弱的趋势。但是如今仅仅有一个非常高的GPA并不能保证可以被美国前10的大学录取。这钟现象可以归因于现在中国大学生活日趋丰富，申请人在实习或者学术研究方面具有前辈不能比拟的条件，从而有可能取得更加有竞争力的成就。这样一来GPA的左右自然会被稀释。 TOEFL成绩 — 这个方面对于觉大部分申请人来说应该是最重要或者最不重要的一项了（没有中间状态）。道理非常简单，美国大学对于这项标准的衡量只有合格或者不合格（同样没有中间状态）。根据美国大学的审批流程，这部分工作主要由研究生院的工作人员负责。也就是说在这个环节申请人的学术成果并不能影响工作人员对于语言能力的评定，而一旦被认定语言能力不达标，申请往往以失败告终。 GRE/GMAT/LSAT成绩 — 在这几类里面，GRE的成绩应该是最讨广大申请人喜欢的，因为除了类似新闻或者教育这种社会科学专业之外，GRE基本不会成为申请的短板。因为大多数专业仅仅对于其中的数学部分有要求，而要求也仅仅是750分以上。这对于中国绝大多数的申请人来说都不是问题。与GRE相反，GMAT等专业考试成绩往往是阻碍申请人通往美国（注意，仅仅是）的绊脚石。简单地说就是成绩高不能证明申请人优秀，但是成绩低可以证明申请人不够优秀。 4、经济条件要求 美国留学的资金要求相对会比其他国家的费用高点。美国硕士留学担保资金再60万人民币。美国硕士留学一年的费用，较一般家庭的留学生来讲是在20万左右（总）。各地区每个留学生的家庭情况不一样波动会比较大。 二、美国研究生留学申请流程 1月 - 7月：标准化考试准备（GRE/GMAT和TOEFL） 留美研究生申请的必备之一就是GRE/GMAT和托福考试成绩。拟申请学生在该阶段的首要任务就是备考，根据自己的学习情况合理安排GRE和托福考试先后次序。同时，此阶段拟申请者可以根据自身情况开始准备其他事务性工作。 8月 - 9月：选专业、选校定校、文书写作 此阶段不管是成绩出来与否首先都应该先选择并确定研究生申请的专业，专业的选择一方面要根据自己的本科专业，另一方面可根据自己的兴趣和未来职业规划。 9月 - 12月：网上申请、邮寄材料、寄送成绩 此阶段拟申请人主要工作分为三步：第一步进行网申，网上交申请费；第二步寄送语言成绩，包括雅思或托福，GRE或GMAT；第三步邮寄原件申请材料，跟进推荐老师递交推荐信情况。 次年1月 - 4月：查询申请状态，等待申请结果 此阶段要注意查询申请状态，确认申请材料是否已经齐全，若有缺失的需要补交的材料，以备及时补寄；若申请材料齐全则注意查看申请进度，等待录取结果。 次年2月 - 4月：获取录取结果，确定就读学校和专业 在这个时间段，申请人会陆陆续续收到申请学校的录取结果，提醒：拿到学校录取后一定要注意最晚给学校答复时间，经过对录取学校的比较，确定目标学校，网上交定位费。如果自己的理想学校还没有给出结果，那么为保险起见建议学生至少先交一所学校的定位费。 次年5月 - 7月：拿到学校I-20，准备签证 确定学校后就可以开始准备签证所需的材料，如护照，成绩单，I-20等，做好口语对练训练等。值得注意的是有的学校的I-20是需要先提交申请后学校出具的，所以次阶段尚未拿到I-20的学生务必要核对清楚。I-20拿到手后就可以预约签证，面签，最后拿到签证。 次年7月-8月：行前准备 拿到签证后就要抓紧准备机票，机票越早买越便宜；买好机票后就要安排好接机，随后便可根据个人情况准备行李等。 次年8月-9月：飞往美国 三、美国研究生留学材料清单 1、申请表格 绝大多数美国大学需要申请人在网上填写申请表，并在deadline之前在线提交。 2、本科、研究生成绩单 对于每一个美国大学来说，成绩单是必备的申请材料，需要在学生原学校开具官方的成绩单之后邮寄到所申请的学校。 如果是在读大四学生，那么需要开具前三年的全部成绩；如果是已经本科毕业的学生，那么需要大学四年全部的成绩；如果是在读的研究生，需要在读的研究生的成绩和本科四年的全部成绩。 成绩单必须有教务处的公章，并且由教务处密封好信封，在封口处盖章，并且必须是中英文对照版。值得注意的是，现在很多的美国学校的招生办公室，只接受由WES认证过的成绩。所以在申请之前，申请者一定要发邮件/打电话问清楚所要申请的学校是否要求学生进行成绩单的认证。 3、在读证明 在读证明是学校为尚未得到学位证书的在校学生开具的正式公函，用于证明某学生是校内某专业的在读学生。在读证明要有学校教务处的公章，并且由教务处封好信封，在封口处盖章，而且必须是中英文对照的原件。 4、毕业证、学位证 已经大学毕业的申请者需要提供毕业证和学位证。要求和在读证明相同，要有教务的公章，并且由教务处封好信封，在封口处盖章，而且必须是中英文对照的原件。 5、语言成绩 语言成绩是申请的过程中至关重要的材料，特别是对于渴望出国深造的中国学生来说。所有的美国学校明确表明只接受ETS的官方成绩。所以，申请人在申请的时候一定要“送分”。 延伸阅读：申请美国研究生时如何提升本科背景 申请美国的读研，本科背景好的学生确实会优势更多。那么为了申请成功，大家该如何去提升自己的本科背景呢？ 1、有足够的硬条件 不止是研究生的申请，在本科的申请上，大家的GPA也是很重要的，美国大学对于学生的GPA也是相当重视的。而学校背景对GPA的影响是存在的，学生的背景越好，学校对于学生的GPA要求就相对不会那么高。 在美国，排名在前30学校基本都需要有3.5+的GPA。但对于一些比较好的大学以及专业来说，GPA3.5是远远不够的。那么想要拿到一个高的GPA，必须从大一开始就保持自己的学业成绩优秀。 另外，各种考试也要有比较好的成绩，比如说语言方面，排名前30学校一般需要托福100+/雅思7+，有的专业需要的分数更高，比如传媒专业。当然大家申请的分数越高越好，所以最好是提前准备好足够的分数，这样在后续的申请里就不需要担心成绩了。 2、软背景要够强 这里说的软背景也就包括了学生的本科院校背景，当然除了这个还有其余一些项目。第一是课程要求，美国的研究生课程很多都需要学生有一定的背景，比如说要先读完一些前置课程后才能申请。如果学生并没有读完这些前置课程，那么很可能是无法申请的。所以在申请之前大家需要了解各个专业是否有这样的课程要求，即使没有这些要求，大家也可以去读这些课程，能够给自己的申请加分。 第二是专业背景，专业背景能够反映学生的专业水平，所以在申请的时候学校也会看学生的专业背景如何。一般商业和工程类的专业，招生官都更喜欢学生有相关的实践经验，这些活动包括科研、实习等等，不一样的专业需要选择的活动也不同。 如果是文科的学生，也可以参加相关的活动来增强自己的背景经验，或者是通过论文也是可以的。理工科的学生最好是参加学校的科研项目，这些项目不但能够体现自己的的实践能力，也能让自己对于该行业的实际情况更清楚，还能够使自己的申请材料更加丰富。
申请希腊黄金签证，如何选择正确的房产：9个要问的问题｜居外专栏
不管是为了投资，还是自住，希腊房产市场都提供满足不同需求的解决方案。从位于历史古城雅典的公寓到风景如画的海岛上的高端别墅，希腊提供很多种选择。 尽管希腊的房产市场已经沉寂很久了，但是我们预计未来数年会有一个飞跃。对于那些想通过房产投资申请希腊黄金签证的国际投资者来说，这是一个很好的机会。 但是，当你在希腊购买房产时，你如何确保自己走在正确的轨道上呢？你如何选择符合黄金签证要求，正确的房产呢？我会给你们列一个大纲，帮助你们了解希腊黄金签证下的房产投资。 Q1 房子装修了吗？ 如果你要在希腊买房，不管是在雅典还是在其它岛屿上，请注意你碰到的房子大部分都是旧房。一些经历过翻新，但是你还是要问问：房子的所有人做过深度翻新吗？他们对基础设施负责吗？请确保你得到清楚的回答，否则你买了以后得再花一笔钱。如果确实有必要进行翻新，买之前请找到靠谱的承包商。 Q2 你愿意花大钱吗？ 刚才的问题又导致了另一个问题。你愿意为翻新花大钱吗？如果你要翻新房子，这可不视为黄金签证25万欧投资中的一部分。这是额外成本。在选择的时候一定要考虑到这一点。 Q3 房产所有人是谁？ 很有可能你要买的房子是别人继承下来的，房子的所有人不止一个。这就是为什么说打听好所有权结构非常重要的原因。咨询你的房产代理人，获得清楚的答案，避免办理产权的时候碰到麻烦，进而影响到你的黄金签证申请。 Q4 房子是合法登记的吗？ 希腊的一些房子，尤其是在各岛屿上的一些房子，都没有登记产权。当然这不是很普遍的现象。但是买之前先弄清楚是非常关键的，否则会碰到麻烦。这就是为什么我们推荐客户找房产顾问帮忙，而不是客户自己独立面对的原因。 Q5 你知道房子的具体位置吗？ 我们都知道，买房最重要的就是位置。当房子在国外时，这一点就更为重要了。这就是为什么我们推荐客户核实房产位置，并坚持选择那些总能看到投资者需求和租户需求的地段。如果你想买房出租，获得租金收入，那么这一点就尤为重要。 Q6 是商业房产吗？ 如果你打算将房子用于商业目的，请注意与公司租户签订长期合同更有利可图。否则，租户流转会导致租金损失。租金交税也要考虑到。举个例子，尽管爱彼迎的出价看起来更高，但是运营费用也高，毛收入也要交税。 Q7 投资回报率合理吗？ 我们建议我们的客户在希腊购买房产时要做出合乎逻辑的决定，而不是情绪化的决定。他们有时会犯错误，对他们表面上看到的回报过于兴奋，没有进行彻底的评估。高回报只有在真实和可持续的情况下才是好的。这就是为什么我们对客户非常坦诚透明，杜绝任何失望和误解的原因。 Q8 你要搬过去住吗？ 大多数正在寻求新生活方式的黄金签证投资者更喜欢购置希腊各岛屿上的房产。如果你也要搬迁到一个岛屿上生活，请确保你核实了当地的基础设施和医疗服务。虽然这些受欢迎的岛屿上有机场，但较小的岛屿则需要依靠渡轮作为主要的运输方式。这在旺季还不是问题，但是冬天交通情况就要取决于天气条件了。 Q9 你请的是专业人员吗？ 买房时请教法律上的专业人士是非常重要的，尤其是当涉及到黄金签证的时候。所以，当你选择和一家机构合作时，你大可以自由地质疑他们在房地产尽职调查、销售合同和黄金签证申请方面的经验。在黄金签证方面称职的法律团队可以确保你的申请过程顺利，节约时间和金钱。 更多关于希腊黄金签证房产投资的信息 无论是作为一种纯粹的投资手段，还是作为第二个居住地，希腊黄金签证买房选项都为投资者提供了诸多便利。投资门槛低、没有居住要求、免签范围广，它是欧洲较受欢迎的居留项目之一。 希腊黄金签证申请是一个相当简单的过程。尽管如此，它仍然需要谨慎处理，因为房子本身以及官僚主义可能带来潜在的问题。这就是为什么我们如此重视熟悉黄金签证的房产交易专业人士的原因。 延伸阅读： 2020年中国人在希腊黄金签证上花掉10亿欧！ 25万欧元换签证 希腊黄金签证背后究竟能给全家带来什麽？ 投资移民知情者 投资入籍和投资居留的在线门户 联系邮箱：contact_us@yueyangju.cn
毕业留美工作必读：2021最新OPT知识汇总
持有F-1身份在美国读书的留学生需要先获得工作许可，才能在美国合法工作。那么对于留学生来说，OPT身份很可能是绝大多数留学生在美国合法工作的唯一选择。受到疫情影响，移民局审理各类申请的效率都有明显的下降，很多留学生由于没有及时了解OPT申请，错过了OPT的申请时间，从而错过了唯一可以留在美国工作的机会。 接下来，我们为大家整理了OPT（包括STEM专业）的各类知识，以及影响OPT申请的最新政策。 一、什么是OPT？ OPT全称 Optional Practical Training（直译为“选择性实践训练”），是持有F-1学生签证的国际学生在美国完成学业后的工作实习期身份许可。OPT申请后，由USCIS（美国移民局）审理并向申请人颁发工作许可证（简称“EAD卡”），允许持F-1签证的国际学生在美完成学业后实习或工作12个月，这是绝大多数在美的国际留学生在美国工作或者实习的唯一机会。如果是科学，技术，工程或者数学类（Science, Technology, Engineering, Mathematics，简称STEM）专业的学生可申请将OPT时间额外延长24个月。需要注意，对于专业是否属于符合STEM的要求，不能仅从字面理解，需要与就读学校的国际学生办公室确认。 二、如何区分CPT、Pre-Completion OPT 和 Post-Completion OPT？ 我们所说的OPT一般是指Post-Completion OPT，即毕业后全职OPT，本文中如果无特指，OPT指的是Post-Completion OPT。除了Post-Completion OPT外，还有一种Pre-Completion OPT，学生在校期间就可以使用。此外，学生在校期间还可以申请CPT，全称Curricular Practical Training。那么这三种申请有什么区别呢？ 三、OPT申请条件 申请时持有有效的F-1学生签证/身份； 在美国完成至少两个学期全日制学习（9个月以上）； 在美国高等院校拿到本科学士及以上学位； 工作岗位必须与所学专业（Major）直接相关，辅修专业（Minor）不包含在内。 请注意： ELP（English Language Program，英语语言项目）学生不能申请OPT； 申请Post-Completion OPT时无需有工作offer，但Post-Completion OPT对无业状态的时间有一定限制。 四、OPT申请流程 作为在美留学生，如果您要申请OPT，那么一般需要经历以下步骤： 1. 要求您所在学校的指定学校官员（Designated School Official，简称DSO）推荐 OPT。您的DSO将通过认可您的I-20表格、非移民学生身份资格证明（Certification of Eligibility for Nonimmigrant Student Status）并在 学生和交流访问者信息系统 （SEVIS） 中做出适当的标记来提出建议。 2. 向美国移民局正确提交 I-765表格申请（工作许可申请），递交时需要一起递交相关申请费以及支持文件。 3. 移民局收到申请后，申请人会收到I-797 Receipt Notice递件收据。 4. 递交申请后，申请人会收到移民局的通知，一般是直接收到EAD卡。在拿到EAD卡后，即可合法在美工作。 一般来说，学校的DSO或者国际学生办公室都会全程指导及协助学生完成OPT的申请。如果留学生在申请OPT时有任何疑问，应当与学校DSO联系和确认，切忌根据自己的猜测来填表或者递交申请。此外，每年都有一些留学生由于学校工作人员的失误失去申请OPT的机会或者对自己的学生身份造成不良影响。这是因为并非学校的国际学生办公室都对OPT申请或者F-1学生身份的相关规定非常清楚，留学生应当自己学习和了解F-1学生身份以及OPT申请的相关知识。 此外，即使您在规定时间内提交了OPT申请，在OPT申请获批之前（收到EAD卡之前）不能在美国进行工作。 五、毕业后OPT（Post-completion OPT）申请的时间节点： 申请时间： 必须在DSO将OPT建议输入SEVIS记录后30天内，以及 毕业前90天到毕业后60天。 生效日期：以移民局签发的EAD卡日期为准。 有效期间：非STEM专业的OPT有效期一般是毕业后12个月，STEM专业可延期至36个月。 注意，今年上半年移民局宣布对部分OPT申请暂时施行弹性处理政策，以解决由于疫情导致的OPT申请延迟问题，这项政策适用于2020年10月1日至2021年10月31日之前递交的申请。至于2021年10月之后，移民局是否会针对下一年的OPT申请颁布类似的弹性处理政策，留学生应及时留意移民局政策更新，或者直接向学校DSO进行询问。 六、OPT期间允许的失业时间 OPT期间允许一段失业时间，具体请看下图： 七、STEM OPT 1、STEM专业学生如何申请OPT延期？ 对STEM专业学生的要求： OPT获批并且目前处于OPT的有效期内。 已获得美国教育部认可的学校颁发的学士，硕士或博士学位，并在学生提交OPT延期申请时获得学生和交换访问计划（SEVP）的认证。 以前获得的STEM学位：如果申请人是F-1学生，目前正处于非STEM学位申请的12个月OPT期间，仍可能有资格使用以前获得的STEM学位申请STEM OPT延期。申请人必须同时获得当前认可和SEVP认证机构的学位，并且不能根据此前的学位获得过STEM OPT延期。而工作机会也必须与STEM学位直接相关。 例如：假设申请人目前的OPT是基于工商管理硕士学位申请的，但之前已经获得了数学学士学位，申请人可能可以根据其学士学位申请STEM OPT延期，此学士学位必须是由一所合格的大学/学院授予，并且OPT就业机会直接与申请人的数学学士学位相关。 未来将获得STEM学位：如果申请人未来获得一个合格且更高的STEM学位，Ta可能有资格获得另外的24个月STEM OPT延期。 例如：假设申请人根据工程学士学位已获得了24个月的STEM OPT延期，其此后又获得工程硕士学位，则可以根据工程硕士学位申请额外的24个月STEM OPT延期。 3. 雇主符合以下罗列的“雇主责任”。 4. 递交I-765表格：递交此表格的时间为当前有效的OPT期间失效前90天内以及指定学校官员（DSO）将OPT录入学生的SEVIS系统60天内（即收到新的I-20表格60天内）。 2、STEM OPT雇主责任 E-Verified公司 根据移民局的规定，E-Verify资格完备。 有国税局颁布的的公司税号（EIN）。 如果STEM OPT学生的情况有重大变更（material changes），必须在5个工作日内报告给学校DSO 制定工作计划（Training Plan），填写I-983表格。 提供与在类似情况下的美国工作人员职责、时间和薪酬相称的OPT机会。 符合其他移民局规定的“雇主责任”，详情请参考移民局官网：https://www.uscis.gov/working-in-the-united-states/students-and-exchange-visitors/optional-practical-training-extension-for-stem-students-stem-opt 3、如何申请STEM OPT延期？ 一般来说，申请STEM OPT延期需要提交以下文件： 递交I-765表格并支付申请费 I-20表格（收到新I-20表格60天内） 申请人的STEM学位复印件。 * 每位申请人需要递交的文件可能会不一样，具体请与学校DSO确认。 4、申请STEM OPT延期过程中，原OPT到期了怎么办？ 如果申请人按时提交STEM OPT延期申请，而其目前的OPT在审理过程中失效，申请人工作许可（EAD）会被自动延期180天。此180天的自动延期会在移民局审结STEM OPT时自动停止。 每个学校的OPT申请要求可能略有不同，申请前请先咨询本校国际学生处（International Student Services/Center），充分了解本校规定。
到加拿大留学，我要知道哪些紧急联系号码？
每一位独自在外的留学生，都必须在手机里存下几个紧急联系号码，如：中国驻加拿大大使馆和中国驻加拿大使馆教育处的联系方式，以备不时之需。 加拿大是我国学生热门留学地之一，但人在国外必定有些突发，本文整理了中国驻加拿大大使馆、当地教育部、教育机构相关联系。 在国外若遇到不测或签证出了问题，可向大使馆求助。 （一）中国驻加拿大大使馆 使馆领事部 证件咨询电话：613-455 0117（下午15:30至17:30人工接听） 传真：613-789 1414 邮箱：consulate.can@gmail.com 网址：ca.china-embassy.org 渥太华中国签证申请服务中心 咨询电话：613-563 8472 传真：613-563 8473 邮箱：ottawacenter@visaforchina.org 网址：www.visaforchina.org 若是教育相关的事宜，建议可联系： （二）中国驻加拿大使馆教育处 地址：396 Wilbrod Street Ottawa, Ontario, Canada, K1N 6M8 咨询电话：613-789-6312 传真：613-789-0262 对外交流服务联系人：戴老师（ 613-783-3562； daizhehua@cnembedu.ca） 领区内留学人员管理和服务，《留学人员回国证明》 联系人：徐老师（ 613-783-3555; studentservice@cnembedu.ca） 网址：http://canada.lxgz.org.cn/ 备注：驻加拿大使馆教育处（包括渥太华首都地区、萨斯喀彻温省、纽芬兰省、新斯科舍省、爱德华王子岛省和努那武特地区） 多伦多总领馆教育组（包括安大略省(不含渥太华市)、曼尼托巴省、西北地区） 网址：http://toronto.lxgz.org.cn/ 温哥华总领馆教育组（包括不列颠哥伦比亚省、阿尔伯塔省、育空地区） 网址：http://vancouver.lxgz.org.cn/ 蒙特利尔总领馆教育组（包括魁北克省、新不伦瑞克省） 网址：http://montreal.lxgz.org.cn/ 留学加拿大，不晓得住哪里？ 联系我们，为你推荐当地最适合以房养学的黄金地段！
