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居外投资报告：马来西亚（二）投资大马房产正当时？
经过两年多的调整，马来西亚的房地产市场从2018年三季度开始复苏，投资者信心恢复，交易量增加，房价触底反弹。2019年第二季度，全国平均房价同比上涨了0.9%，2019年上半年住宅的成交量和成交金额分别同比上涨了6.1%和9.5%。 对于长线投资者来说，在多重利好支持下，目前可以说是投资马来西亚房地产市场一个不错的时机。2019年马来西亚房地产市场复苏的主要驱动因素之一是该国政府在今年年初推出的“居者有其屋”（HOC）计划。这项由房屋及地方政府部（KPKT）和大马房地产发展商公会（REHDA）联合推出的计划旨在使得本国国民有能力置业，同时帮助 发展商消化库存。 对于置业者来说，通过计划可以在买房时获得至少10%的折扣，同时各项印花税得到减免。在2019年初刚推出的时候该政策拟在2019年1月31日起至6月30日实施，后来延期到今年年底。 鉴于该计划已经在2019年上半年见效，市场人士预计该计划的延期将在下半年可进一步推动当地房产的销售，也为发展商提供了消化滞销房产的机会。 房价指数趋势 “居者有其屋”（HOC）计划之四大优惠： 计划期间，向马来西亚房地产发展商会（REHDA）注册的发展商推出 的房屋计划，可以获得至少10% 的折扣。 购买介于 30万至100万林吉特之间的房屋，豁免支付买卖合约印花 税（Sales And Purchase Agreement Stamp Duty）。 购买 30万至250万林吉特之间的住宅，可享有贷款合约印花税全免 （Loan Contract Stamp Duty），原本的印花税率为0.5%。 购买 30万至250万林吉特之间的住宅时，首100万林吉特地契转让 印花税全免（Memorandum of transfer (MOT) Stamp Duty），而 100万1至250万林吉特的印花税则从4%减少为3%。 在推出了面向本地人的“居者有其屋”计划之后，最近马来西亚又试图通过吸引外国买家来进一步推动该国楼市的复苏。其瞄准的目标为富裕的中国大陆居民，以及拥有快速通道居留签证的中国香港居民。 据媒体报告，该国政府提出把海外买家购买住宅的价格门槛从100万林吉特（合169万元人民币）下调至60万林吉特（合101万元人民币）。这项政策从2020年1月起开始实施，为期12个月。 IQI Global的首席执行官卡西夫·安萨里（Kashif Ansari）在接受媒体采访时说：“新的价格门槛使之前被排除在外的4000套公寓被划入了可出售物业的范围，购房者的选择余地因此而扩大了。” 华裔在马来西亚人口中占五分之一，中国内地和香港的投资者已经成为当地规模最大的住宅买家群体。这一新政的推出有望进一步刺激这一群体的购房需求。 早在2002年，马来西亚政府就推出了“我的第二家园计划（MM2H）”（申请条件下文详述），旨在让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证（有效期限为10年并可以更新），以便长期居留在马来西亚。 我的第二家园计划（MM2H） 这项计划允许申请者携带配偶，父母（60岁以上）及孩子（年龄21岁 以下，未婚）。 马来西亚公民的外籍配偶和外籍人士在其工作签证期满后，可以申 请此计划以在马来西亚退休生活。 第二家园申请者可以直接投资房地产，甚至获得永久地契的地产， 无需经过FIC外国人投资审查管理委员会的批准。出售房地产免征 增值税。 关于居外IQI 居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。 居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上在售马来西亚房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚移民、留学或房产投资的机会。
如何在多伦多买房？
根据加拿大联邦政府«公民法»，非加拿大居民也有权利购置、拥有和出售房地产，其要遵守的法律与加拿大居民或公民相同。然而法律也赋予各省对非公民与非永久居民买房进行行政限制。比如大温哥华地区和安省的多伦多市先后颁发的15%海外买家税就是此类限制。但省政府没有拒绝中国人在加拿大买房的权力。 以下是加拿大房产的购买流程图解和买房税费一览： 更多关于中国买家在加拿大买房的操作流程、申请房贷等干货，欢迎点击查看“居外课堂：中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题” 在加拿大作为非居民，购买房产需要缴纳额外的税赋，也就是非居民投机税，俗称“外国买家税”，一般来说会征收房价的15%。 非居民投机税全称是Non-Resident Speculation Tax，简称NRST，是安大略省对外国房地产买家征收的15％税赋。 NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。比如一栋多伦多100万加币的房产，外国买家就需要缴纳15万的NRST税。 NRST通常通过买方的房地产律师支付。除此之外，在安省买房还需要支付安大略省级土地转让税，在多伦多市买房还要支付适用的多伦多市的土地转让税。安大略省新建或重新装修的房屋也可能受联邦商品和服务/协调销售税（GST / HST）的约束。
四大理由吸引中国人到马来西亚置业定居
为什么中国人对居住在马来西亚感兴趣？投资、教育、环境及地理位置是中国人看上这片美丽国土的4大原因。 马来西亚第二家园计划代理人协会会长林国狮接受《透视大马》访问时指出，中国人申请第二家园计划首要原因是房产投资，第二是教育，再来是环境与地理位置。 他指出，马来西亚的房地产价格普遍上比中国许多主要城市便宜，而且大马政府实施外国人只可以购买房产价格是100万令吉，雪兰莪州政府则允许外国人在州内置业必须购买200万令吉公寓，而这些价格相比比中国一线城市的房价，仍属于便宜。 “许多中国家庭为孩子未来教育，选择将孩子送来马来西亚学习，因为这里有英语、中文和马来语的学习环境，国际学校教育水平高，可以把这里当作前往升学美国、英国和澳洲的跳板。中国人喜欢马来西亚的环境，物价低，语文沟通没太大问题，空气素质较好。” “马来西亚也是很好退休天堂，医疗保险也是区域上数一数二。中国人在这里吃的、住的、交流都没问题，飞机往返4至5小时；在马来西亚非常容易找到中国餐馆，他们也喜欢这里的华文教育水准，也喜欢到岛屿旅游。” 他说，去年，估计申请第二家园计划为国家带来近53亿令吉收入，不仅是签证费用，包括申请者一家人来马的机票、置业、买车、逛街购物、医疗保险、体检、酒店、餐厅用餐、国内旅游、 教育学费及其他等。该协议按照2017年，有6159个家庭申请第二家园计划一家4口的大约花费来计算，在银行定期存款中就带来逾15亿令吉现金、购买产业带来27亿令吉、定居后买车带来3亿令吉、医药保险2500万令吉、体检500万令吉、飞机票9900万令吉、未批准前的酒店开销达2000万令吉、餐厅用餐4900万令吉、大马旅游开销2400万令吉，以及教育开销7500万令吉等，总数近53亿令吉。 马来西亚第二家园计划代理人协会副主席刘荣发补充，中国人希望孩子有好教育环境，马来西亚是保存中文教育体制最好的国家之一，有许多中国家庭父母把孩子送来念书，自己回到中国工作打拼；除了家庭外，许多申请者中是来学者和大学教授。 “中国人对马来西亚退休环境、医疗、食物、语言有信心，我协助申请的客户大多数回馈都说，马来西亚人随和。” 根据“第二家园”官方网站显示，外国申请者必须拥有足够的财务能力来维持在马来西亚期间的生活。年龄低于50岁的申请者必须证明拥有至少50万令吉的流动资产，同时证明拥有海外收入每月1万令吉；50岁和以上的申请者必须证明拥有至少35万令吉的流动资产，同时证明拥有海外收入每月1万令吉，对于退休人士，则必须出示获得政府认可退休金的证明，数额为每月1万令吉。 购买价值至少100万令吉房地产的全新申请者，在申请时将获准存入数额较低的定期存款。 点击查看居外网上过千套在售马来西亚房源 刘荣发近年来较专注处理中国人的申请，多年经验告诉他，政府对批核第二家园申请都经过一定的严谨程序，例如所有条规都必须符合，例如在海外每月收入达1万令吉条件中，因令吉汇和人民币率出现些许差异都被当局拒绝接纳，同时在无犯罪记录证明文件，也严格要求申请者必须提交。 他强调，所谓的第二家园计划并不是居留权，而是在10年间，可让申请者多次入境马来西亚的签证。 另一方面，林国狮相信，随着首相马哈迪上台后，重新提出“向东学习”政策，预料日本人来马申请第二家园计划的人数会增加。 2002年至2017年，日本人申请第二家园共有4545人，人数还按年增加；值得一提是，在2012年和2013年，因日本福岛第一核电站辐射外泄事故，申请第二家园的日本人在两年间增加一倍， 2011年有423人申请，2012年突增816人，2013年739人，到了2014年申请人数稍微下滑至428人。 他说，在日本人眼中，马来西亚亦是理想的“退休天堂”之一。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上马来西亚在售房源，或致电 400-041-7515 谘询马来西亚房产的投资机会。 来源：透视大马 责编：Zoe Chan
澳洲主要城市墨尔本热门区域介绍
不管是国内还是国外，2018的房价是持续升温的一年。或许在有些许疑惑，自己购入的房产所在区位到底升值空间如何，接下来就和居外一起去盘点墨尔本房市交易排名前五的区。 从整体趋势来看，大多数房屋买家钟爱城区和靠近城区的市郊；公寓买家更喜欢市中心的住宅。 截至2018年10月底，墨尔本中心商业区（CBD）房屋成交量最高，总共有1340栋公寓，34座别墅被卖出。 在墨尔本的经济发展区投资，依旧是一个明智选择：“市区外缘的升值空间很大，房地产公司也钟爱这些区域。” 澳大利亚十大热区中，墨尔本占了5个，以下是这些热区的介绍。 1. Albert Park——紧邻市区的绝佳滨海生活 阿尔伯特公园（Albert Park）距离市中心 3 公里，北边是South Melbourne，南边是St Kilda，西边是Port Melbourne，东边是South Yarra和Toorak。阿伯特公园如众星捧月般被围在中间，享尽地段优势。享受了市区生活便利的同时，湖泊绿地环绕，环境优美令人心旷神怡。 生活 这里除了可以欣赏美丽的湖泊和棕榈树遮阴的海滩，还有丰富的休闲活动。 在诺大的湖面，时常有橡皮艇唿啦唿啦的划过，租上一艘小船就也可以悠闲起来。孩童在父母的陪伴下在水面撒下面包屑，高贵的黑天鹅挺着胸脯缓缓游过来。 湖畔边，一条 5 公里长的林荫大道上，人们沿着路径散步、遛狗、或慢跑，所有的户外活动都成为一种享受。走两步来到草坪，可以和家人一起享用烧烤或野餐。 公园周围还具备体育设施包括高尔夫练习场、健身房以及墨尔本体育和水上中心（Melbourne Sports and Aquatic Centre）。 夜幕下，城市的夜景，繁华而热闹。欣赏着烁烁灯光，一湖之隔，是嘈杂与平静的两个世界。 教育 在阿尔伯特公园区域重点学府林立，包括着名的wesley学院和墨尔本文法学校。其他的中小学选择还有：Albert Park Primary School，Albert Park College 等等。 交通 这里的交通极其便捷，同时有9辆常规运营电车相互联通。另有皇后大道、St kilda大道、Toorak大道和王子高速 princes highway等经过，四通八达。 住宅 阿尔伯特公园以众多维多利亚时期特色的住宅而闻名。富有历史感的Victorian砖质住宅双面临街，被很好地保留下来，为整个区域增加几分文艺气氛。 同时具有现代建筑设计艺术风格的Edwardians住宅和公寓楼，增加了住宅的多样性。 阿尔伯特公园是个拥有优越地理位置的城区，融合了滨海生活的惬意与都市的便利。而区内的浪漫生活气息 – 多元化的建筑风格和名校光环使得该区更受欢迎。 2. Hawthorn——不可复制的历史沉淀绿色城区 Hawthorn （霍索恩）区是历史文化保护区，同时具有都市的便捷：作为墨尔本传统富人区之一，距离市中心仅6公里，并且绿树成荫，环境整洁优雅，是名副其实的宜居好区。 这片区域深受邻近多元文化、学生人口的影响，咖啡文化浓厚，有众多书店和实惠的就餐选择，是郊区多样化生活的一个鲜活的例证。 生活 霍索恩区地处Richmond和Camberwell之间，地理优势赐予其无法抗拒的魅力，具有Richmond的活力激情，也享有Camberwell的平和宁静。 这里，各式各样的餐厅令人眼花缭乱，不仅口味丰富，颜值也十分能打，比如Beer Deluxe Hawthorn、Shanklin Café、Auburb Hotel等等，不胜枚举； 这里公园绿地众多，拥有大面积公园和开放空间，使该区的人们可以悠闲的享受生活； 比如位于William和Henry街之间的中央花园（Central Gardens），一个典型的英式风格公园，当地居民、上班族以及学生频频光顾。 烧烤区、游乐园、座椅、绿树和草地，适合阳光明媚的日子，更适合一家老小共同出游，尽享欢声笑语。 想要健康生活，增加锻炼，那就沿雅拉河岸骑脚踏车或散步吧。 教育 墨尔本是一个非常重视教育及文化的城市，Hawthorn区尤其如此。这里名校林立，学风正统，是家喻户晓的顶级私校汇集区。 其中，精英中小学包括：Scotch College, Xavier College, Trinity Grammer School, Methodist Ladies College, Ruyton Girls School, Auburn Primary School 等。Hawthorn的服务和教育设施完善不仅当如此，全澳第一的墨尔本大学也在Hawthorn设立了分校区。特别值得一提的是2018年维洲高考状元最多的学生就是出自Scotch学校！ 交通 Hawthorn搭乘火车可在20分钟内到达市中心（ Glenferrie 火车站和Camberwell 火车站 ）。 城市电车沿Riversdale Road开出，跨镇电车经过Glenferrie Road，将该区一分为二。其中，16路, 72路电车通往墨尔本大学，70路通往 Docklands，75路电车通往Etihad体育场。 居住于Hawthorn步行即可到达当地丰富的生活设施。包括Auburn Village、Auburn购物村的零售精品店、Riversdale 街购物中心、Burke 街购物中心等等。 住宅 霍索恩区以优质生活和多样化住房选择着称。这里有别致的维多利亚式排屋，房屋结构扎实，外形复古有特色； 也有豪华联排别墅和享有优美景观的全新公寓，现代化设计，配套设施齐全。 从历史悠久的建筑和绿树成荫的街道，到眼花缭乱的餐厅咖啡厅，霍索恩区集新旧、快慢于一身，居住在这里，实在是一件幸福的事情。 3. Fitzroy North——最迷人的不朽文艺社区 菲茨罗伊（Fitzroy）位于中央商务区北边，号称最文艺社区。这里文化多元，艺术氛围浓厚，精神自由独立，备受年轻家庭、文艺爱好者和艺术家青睐。此外，这里商业文化与艺术气息并重，遍布各具情调的咖啡馆、书店和画廊。 生活 菲茨罗伊一直是文艺青年向往的社区，是艺术家灵感的归巢。 Brunswick大街的咖啡馆和精品店林立，里面的三五身影总是带着笑容。小街边的露台Bar让年轻人开怀畅饮，低头张望便看到了当地居民的悠闲生活。菲茨罗伊，无处不透露着轻松自在的感觉。 菲茨罗伊这个巧妙多元的社区还是网红拍照打卡集成地。这是源于不同文化的交流与碰撞。走几步就能看到画廊，橱窗里张扬着独特的艺术品位。 又或者是，满街的艺术涂鸦，每一处都充满张力，艺术家的灵魂和情绪都在这里得到了释放。 主街不远处就是Rose Street Artists Market集市、古典酒吧和隐蔽的咖啡店。相信我，穿梭在这里的大街小巷，慢慢解锁不起眼的店面，Fitzroy永远会带给你惊喜。 想要换一种心情，还可以选择前往Edinburgh Gardens的大片草坪放松身心或者野餐。 住宅 作为这个城市最古老的城区，菲茨罗伊拥有一些城市里最古老也是最有特色的Victorian风格联排住宅，有的是双层，有的则是单层。 除了令人惊叹的维多利亚风格和爱德华风格的住宅，这里的仓库改造型住宅，还保留着从前工业历史的痕迹。当然，主干道上也有全新公寓，更符合现代人的要求。 交通 Flemington 位于墨尔本西北面4公里处，非常繁华，它靠近Royal Parade，有通往Tullamarine Freeway和Citylink高速公路的入口。 公共交通也很是方便，电轨车道贯穿整个连绵起伏的城区，串连起一个又一个久负盛名的cafe。 菲茨罗伊代表着内城里的自由独立生活，拥有极富历史意义的住宅建筑和人流熙攘的咖啡馆和独立店。 有很多理由让人忍不住留在菲茨罗伊，无论是贪图这里美味的咖啡甜品，留恋这里的文艺氛围，还是单纯享受这一片区域的活力奔放。 4. Red Hill——理想里美如画的乡村生活 Red Hill是一个小的乡村社区，位于澳大利亚维多利亚州的Mornington半岛腹地，距离墨尔本南部大约一个小时的车程。 一年四季都美如画。 Red Hill远离城市的喧嚣，留下的是乡村生活的宁静平和。人们在这里，享受生活才是唯一目的。 闲来无事的时候，准备好点心酒水，来一场说走就走的野餐。这一刻，绿树成荫，鸟鸣花香，所有的烦恼都被抛在脑后。 Red Hill每月举行一次社区街市，时间跨度由九月至次年五月。 集市的顾客仍然可以观看像Petanque这样的古老游戏，并闻到烤栗子的香味。其他传统的澳大利亚食物，如肉馅饼和果酱甜甜圈也有出售。 靠近Mornington的Red Hill与其说是居住地，更像一个度假村。说不清的酒庄在附近，赫赫有名的温泉近在迟尺。住在这里，简直是标配版的人生赢家。 5. Warrandyte——传统的澳洲生活社区 Warrandyte 是位于距离墨尔本市中心25公里的东北面的区。当地的市政厅是City of Manningham。 Warrandyte是一个维多利亚时代的小镇，位于墨尔本东部曾经盛产黄金的丘陵地带，现在位于墨尔本郊区的东北边界。Warrandyte 的西面是Mullum Mullum Creek和Target Road，北面是亚拉河，东面是Jumping Creek 和 Anzac Road，南面是Reynolds Road。 该城镇首先在1851年发现了黄金，由此而引发了维州淘金热。今天Warrandyte 依旧保留了很多殖民时期的建筑。 节日 The Warrandyte Festival是维州目前存在的为数不多的节日活动，每年3月份举办。非常典型的澳洲节日狂欢，富有魅力。 有各种各样的娱乐活动，包括儿童游乐和现场小型音乐会等等。 节日很多摊位都是当地的特产和手工艺品，这里还有很多历史展览。 交通 Warrandyte基本的交通工具是私家车，不过这里还有公交在主干道Ringwood-Warrandyte Road 和 Heidelberg-Warrandyte Road上通行。由于这里便利的交通位置，出行到其他城区都非常方便。 地道的澳洲不在别处，就在Warrandyte，澳洲生活态度在这里体现的淋漓尽致。 到此，2018年维州里最受欢迎的房产投资区域就介绍结束啦。每个区域房产受欢迎的理由总是各有不同，房产投资者的眼光也是各有不同。
伦敦外围地区的廉价房产和新交通设施吸引外国投资者
行业专家表示，位于即将开放的Crossrail铁路系统附近的伦敦外围地区正吸引着外国房地产投资者的注意力。这些投资者们寻求比内伦敦的住房便宜的替代方案，同时仍需要去往机场和主要商业区的便捷交通。更多经济适用房选择对海外买家极具吸引力，因为外国买家购房需要额外缴税，会带来预期压力，更不用说英国即将退出欧盟所带来的经济不确定性。 首相特蕾莎·梅（Theresa May）于10月份宣布，就英格兰和北爱尔兰的非居民购买房产需另缴纳1％印花税，英国政府将于1月开始政策征求意见。在今年9月份，英国政府正考虑征收1％至3％的税，以筹集资金来帮助无家可归的人。此举已比政府9月时的做法温和许多。 SevenCapital房产开发公司的总监安迪·富特（Andy Foote）说：“虽然税收的增加仍不会受到人们欢迎，但房产潜在的规模前景至少可以给全球投资者带来安慰。对于中长期投资者而言，他们的目标是获得资本增长和被动收入，同时增加初始投资，总的来说这1％的附加费用将是微不足道的。” 他还补充道，如果实施征税，海外投资者将会进一步从内伦敦被引向更经济实惠的地区。伯明翰（Birmingham）以及斯劳（Slough）和雷丁（Reading）等较小的地区可能会受到投资者的关注。由于经过完善的铁路系统将有助于缩短从该地区去往内伦敦的通勤时间，所以这些地区未来价格的上涨潜力很有前景。 根据英国国家地产登记局（UK Land Registry）的数据，内伦敦行政区的平均房价在8月份下跌1.6％至583,251英镑（约520万元人民币），而外伦敦自治市的房价则上涨1.2％至平均436,347英镑（约389万元人民币）。 位于大伦敦西部边缘地区的斯劳则拥有1.4％的增幅，达到了306,822英镑（约274万元人民币）。仲量联行（JLL）在2015年发布的研究预测，Crossrail铁路项目附近地区的房价增幅将大于其他地区。 绍索尔（Southall）是外伦敦西部城市伊灵（Ealing）的一个区，其人口一半以上是南亚裔，由于Crossrail铁路服务的升级，它将在未来20年内实现重大转型。超过6,000套新房正在建设中，包括曾用作煤气厂的占地85英亩的地块，它将在25年内由伯克利集团（Berkeley Group）重新开发为3,750套住宅。其他项目包括由雷德罗公司（Redrow）开发的含302个单元的The West Works项目，由Galliard Homes公司开发的含118个单元的Greenview Court项目，以及由Stanhope和Network Homes公司开发的含550个单元的项目。 Greenview Court项目销售代理公司蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty）的中国区负责人凯瑟琳·谢（Catherine Che）表示，目前为止中国香港和大陆买家占到销售量的四分之一。她说，吸引这些买家的是实惠的价格和去往希思罗机场只需8分钟的Crossrail铁路交通，以及去往伦敦市中心只需24分钟的便捷交通——这比目前乘坐火车的方式节省了约15分钟。 Greenview Court的118套高级住宅提供工作室、一卧室、两卧室或三卧室公寓的选择，分布在11个楼层。将于2020年第四季度完工，受益于即将在2019年落成的Southall Crossrail Interchange。 居外物业编号：41204233 点击查看房源详情 斯劳位于绍索尔以西的五个Crossrail车站，从斯劳乘坐直达列车去往金丝雀码头金融区的通勤时间将缩短至46分钟，而目前则需要一个多小时，并且要换乘两次。 谢指出，不管是2015年底推出了购买二手房额外增加3％的印花税政策，还是2016年年中公投支持英国退欧，中国对英国房地产的投资需求一直保持弹性。 对于英国脱欧所带来的不确定因素、美中贸易的紧张局势，以及上海和香港股市暴跌将抑制投资者对英国房地产的兴趣等情况，她并不表示担忧。谢说：“中国买家，特别是那些追求高端房产的买家，并不是为了赚大钱而来英国投资房产的，他们主要是寻求一个安全的地方来存钱，并使他们的资产组合多元化。” 瑟拉菲娜·王（Seraphina Wong）是一位香港人，她于英国脱欧公投后在斯劳的Iron House项目中购买了一套住宅单元，用于投资以及给女儿今后使用。她表示，鉴于英国脱欧的不确定性，她对投资的价格上涨并不抱太大希望。“尽管如此，对我来说，这是一项经济实惠的投资，斯劳有一个大型商业园，因此将其出租并不成问题。而且在Crossrail铁路开始运营后，这里对于在伦敦工作的年轻职场人士也会变得很方便。”王说。 原文：南华早报 编译：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
居外澳洲免费留学秘籍 - 2018年如何实现以房养学 | 澳洲
对于国人来说，澳大利亚向来以宜居与教育闻名，近些年随着海外房产投资热潮的兴起，在澳洲投资房产的人也越来越多，有很多人也都希望可以实现“以房养学”。以房养学的核心概念就是通过出租与出售房产的收益，来支付留学所需的各种费用。不过近年澳洲火热的房产投资需求已经使得澳洲房价飞涨，政府不得不出台各项政策限制需求，为房价降温。在这样的大环境下，澳洲房价还能继续上涨么？“以房养学”是否依然可行呢？居外为您带来独家秘籍，为您详细解析澳洲热门留学城市以房养学的可能性： 墨尔本（走进名校 | 以房养学攻略） 布里斯班（走进名校 | 以房养学攻略） 阿德莱德（走进名校 | 以房养学攻略） 悉尼（走进名校 | 以房养学攻略） 堪培拉（走进名校 | 以房养学攻略） 珀斯（走进名校 | 以房养学攻略） 一、留学澳洲名校，中国学生的好选择 在前不久公布的泰晤士高等教育(Times Higher Education) 2017-2018年度世界大学排名中，澳大利亚共有35所高校进入世界千所大学排行。其中，六所高校跻身世界百强，分别为墨尔本大学(32)、澳洲国立大学(48)、悉尼大学(61)、昆士兰大学(65)、莫纳什大学(80)和新南威尔士大学(85)。可见在澳大利亚读世界名校，选择非常丰富。澳大利亚同时也是继美国、英国之后，世界上国际学生数量第三多的国家。而这次入选的名校也无一遗漏的聚集在我们所熟知的悉尼、墨尔本、珀斯、堪培拉、布里斯班与阿德莱德等著名澳洲城市。 备注：《泰晤士高等教育》是一份英国出版的高等教育报刊。泰晤士高等教育世界大学排名与USNEWS世界大学排名、QS世界大学排名、ARWU世界大学学术排名为公认的四大权威大学世界排名。 数据来源：https://www.timeshighereducation.com/student/best-universities/best-universities-australia 二、房租逐年增加，“以房养学”是明智之选 在众多学生眼中，澳洲留学都是一个极为不错的选择，出国留学选择澳大利亚的中国学生不在少数，我们对澳洲教育认可的同时还对那里的生活环境有着深深的向往，但是去澳洲留学不得不面临一个现实的问题，就是花费，澳洲留学费用虽然不及美国英国，但是也是比较高的。近年来，我们发现留学生的生活费，尤其是海外租房的费用，正在逐年增加。 来源：https://studyvision.com.au/wordpress/en/price-list/ 面对越来越高昂的留学租房费用，很多家长选择“以房养学”的形式，通过购置海外房产，达到降低留学成本与资产升值的双赢效果。为孩子出国深造、家庭财产优化配置做准备，“以房养学”可以称得上是明智之举。 延伸阅读：“以房养学”的3个好处 省租金 既节省留学期间的租金费用，又给孩子创造更好学习环境； 补贴费用 投资房产所产生的稳定租金收益，可补贴孩子日常开支； 长远投资回报 国外房市较为稳健，中长期持有，投资回报很可观。 三、澳洲整体房价增幅放缓 但“以房养学”仍大有可为 2017年12月澳洲整体房价增幅放缓，许多城市出现环比房价下跌。特别是悉尼，房价同比增幅只有3.1%，显著低于之前的水平。霍巴特、墨尔本与堪培拉则为房价增幅最高的三个城市。此外，布里斯班与阿德莱德房价表现较为稳定，增幅缓慢上升。之前房价跌跌不休的珀斯，则似乎有望止跌反弹。 根据居外网海外房产分析师Adam Yang表示，目前澳洲房市处于调整期，当地政府对外国投资者的附加税与贷款限制，加之澳洲房市可负担性变差，都会影响房市需求。受到悉尼房价降温的影响，2018年澳洲房市整体将继续放缓。2018年悉尼房价整体增幅可能在2-4%的范围内，在接下来几年都可以逢低进行学区房价值投资，不过在目前暂不适合以房养学。而墨尔本、阿德莱得、布里斯班与堪培拉等城市房价在接下来几年将依旧上行，只要选择得当，都可以找到适合以房养学的投资选择。在这次的居外秘籍系列里，我们将为您一一详细解析这些城市以房养学的可行性。 当然，以房养学的首要前提就是资金规划，这是一项长期的资产配置行为。“以房养学”的精髓就是通过房屋获得投资收益，并以此收益支付留学与房屋投资的成本。由于海外投资者在澳洲只能购买新房，大部分投资者需要在孩子留学之前2-3年就规划购房，以便新房可以在孩子赴澳之际交付。学生赴澳留学的时候，新房交付，可将学生不居住的其他卧室出租以获取租金回报，2年后的租金水平也预计将比现在高出不少。学生毕业之后，已经持有5年左右的这套住宅已经有了一定资本升值，这时可以选择出售或者继续持有获取更高升值。 四、居外澳洲六大名校“以房养学”攻略 居外网选择发布在《泰晤士高等教育》评选出来的世界排名前100的大学所在城市，多角度剖析了在这些城市是否适合投资学区房。希望给予有意在新一年踏足澳大利亚，并投资学区房的投资者更多选择。 悉尼大学以房养学攻略 墨尔本大学以房养学攻略 阿德莱德大学以房养学攻略 昆士兰大学以房养学攻略 澳大利亚国立大学以房养学攻略 西澳大学以房养学攻略 撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang 责编： VX
低价格、高回报率的公寓使胡志明市吸引了外国投资者
胡志明市的高端物业价格远低于邻国主要城市，吸引了大量外国人的兴趣。 根据世邦魏理仕CBRE的数据，2015 - 2017年期间，胡志明市推出了35,000套新的高端公寓。 房地产服务商第一太平戴维斯在胡志明市的住宅销售总监Nguyen Khanh Duy表示，该市的高端公寓每平方米售价约为5,000美元，但中国香港的高端公寓价格为4倍。 根据房地产咨询公司世邦魏理仕在越南的数据，去年中国，中国台湾和香港的买家占外国买家交易的25%，高于2016年的21%。 “中国买家对越南房地产2018年第一季度的需求比2017年第一季度高出300%以上，”全球最大的中文海外房源门户网站居外网juwai.com首席执行官罗雪欣（Carrie Law）表示。 据“南华早报”援引罗女士的话说，越南在初选项列表仍低于泰国或马来西亚，但需求正在增长。 房地产投资者都在寻找低价且投资回报率高的的物业。他指出，目前在第二郡的草田和守添半岛收益率是6.5-7%。而其他亚洲国家的回报率仅为3.7-5.2%。 Duy表示，低价格，高回报率的公寓使胡志明市吸引了外国投资者。他补充说，对高端物业的需求一直在增加和超过供应，因此在未来三到五年内这种类型的物业可能会更多。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River，五星级等级，胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区，位于西贡河边的黄金独有位置，并提供完美的公用基础设施。仅售约¥426万。 居外物业编号：42254251 点击查看房源信息 世邦魏理仕的一份报告称，高端市场在第二季度新发布项目中站的比例最高，为54%。 英国“金融时报”援引世邦魏理仕的话说，过去三年里有35,000套豪华公寓进入市场。 世邦魏理仕表示，这是2012 - 2014年度的一次重大增长，当时只有10,000套进入市场。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源，致电 400-041-7515 谘询越南的投资机会。 来源：中国经营网 责编：Zoe Chan
日本房产投资终极指南（四）关西购房好区
日本是一个拥有超过1.2亿人口的大国。因此，在日本有数百个不同的地方可以购买房地产。从东京、大阪等特大城市，到几十万人口的中等城市，再到农村，不一而足。 在本指南中，我们将涵盖日本四大都市圈——东京、大阪、名古屋、札幌。包括福冈或那霸在内的小城市不会涉及，也不会涉及日本的农村。 请记住，日本薄弱的人口结构将不可避免地对房地产需求造成压力。全国人口的减少需要几十年的时间才能影响到东京和大阪等全球商业中心。然而，小城市已经感受到了负面影响。 正因为如此，我们不建议在日本主要城市以外的地方购买房产。由于日本人口的急剧减少，你几乎肯定会受到低入住率和价格停滞的影响。 位于以下各城市的房地产在2020年代应该会有一定程度的升值。但是，对于2020年代以后的房地产市场，以及日本的小城市，我们不做任何推荐。 大阪/神户 你可能会注意到，在对日本的分析中，我们并不太看好日本的整体楼市。30年来GDP增长乏力，人口迅速减少，再加上地缘政治和自然灾害的风险，是我们最担心的问题。 不过，如果你已经决定投资日本房产，大阪市区可能是你在东京之外的最佳选择。这些地方的租赁需求不会像日本中小城市那样很快消失。 与全国其他地区的情况一样，如果在大阪/神户地区购买房地产，您应该专注于市中心的黄金地段。在日本的任何地方投资，限制您对日本不可避免的人口减少的风险是一个好主意。 点击查看日本在售精品房源 京都 京都虽然是京阪神地区三大城市中最小的城市，但300万人口也不是小数目，当然，京都也是拥有近2000万人口的大都市的一部分。从大阪和神户坐火车30分钟就能到。 如果你打算投资京都的房产，它可能是短期租赁业务的理想城市。京阪神地区的绝大多数工作机会都离大阪较近。 因此，你更有可能找到短期游客作为租客，而不是长期商人或退休人员。 诚然，自2018年以来，日本的爱彼迎（Airbnb）租赁业务已经变得更加难以成立。政府现在要求所有的短期度假租赁都必须获得酒店牌照。作为一个外国人，这不是一个不可能完成的过程，但肯定是一个官僚主义的过程。 抛开这些不谈（Airbnb投资是一个完全独立的话题），京都无疑是日本最独特的城市之一。你不会在其他地方找到与之相当的地方。 有些人对京都及其古色古香的日本帝国遗迹有一种特殊的感情。如果您被昔日首都的魅力所吸引，您可以考虑在这里拥有房地产。否则，关西的投资潜力大多在京都以外的大阪/神户附近。 编译自Invest Asian
自2000年以来温哥华房价比纽约涨幅快两倍！
与其他全球“泡沫”城市进行的新统计比较描绘了温哥华过去20年来世界级房价涨势的新情况。 根据Better Dwelling最近的一项对比数据发现，从2000年1月至2019年3月期间，温哥华房价比纽约房价增长还要快207%。 与洛杉矶相比，温哥华房价涨速快75%。 而对于技术行业推动的旧金山和西雅图来说，对比增长达到91%以及111.8%。 与洛杉矶相比，温哥华的价格上涨了75％。 而对于技术行业推动的旧金山和西雅图城市，温哥华也分别以91％和111.8％的快速增长率领先。 20年来，温哥华的房价飙升了316％。 这所温哥华住宅位于绿树成荫的静谧街道上，已经过精心维护和翻新，靠近 Kerrisdale 社区和East Blvd（东大道）的各种设施，可轻松前往不列颠哥伦比亚大学（UBC）和多所优质公立学校，入住这里您既可以享受宁静安详，又可以享受各种生活便利。3卧3卫2车库，房价约¥1,681万。 居外物业编号：48428675 点击查看房源信息 根据大温哥华房地产委员会统计，截至2019年5月，该地区所有住宅物业类型的基准价格为100.6万加元，比2018年5月下降8.9％——独立式住宅为142.2万加元，公寓为664,000加元，联排别墅779,000加元。 1977年至2019年大温哥华地区房价 点击放大图片（来源：大温哥华房地产委员会） 与美国主要房地产市场相比，加拿大两个最大的城市也经历了相对巨大的价格增长，但没有一个像温哥华的房价一样高；多伦多增长了240％，蒙特利尔增长了189％。 居外网现有过万套在售加拿大房源，点击查看 多伦多的价格增长速度比纽约市快133％，比洛杉矶高33.7％，比旧金山高45.3％，比西雅图快61％。 有趣的是，与纽约市相比，蒙特利尔市场也实现了快速增长——实际上增长了84％。然而，它比洛杉矶快5.43％，比旧金山快14.5％，比西雅图快26.9％。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获着名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多加拿大在售房源，或致电 400-041-7515 谘询加拿大留学丶移民和投资的机会。 来源：Daily Hive 责编：Zoe Chan 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
加拿大主要城市多伦多介绍
多伦多（Toronto），位于加拿大安大略湖的西北沿岸，是加拿大最大的城市、安大略省的省会，也是加拿大的政治、经济、文化和交通中心，世界著名的国际大都市。多伦多坐落在安大略湖西北岸的南安大略地区，东南邻纽约，东北邻渥太华，面积为7125平方千米。 由于多伦多的移民历史，使之成为全世界最多元化的城市之一，也是全国最多移民生活工作的城市。市区里有半数的居民是来自全球各国共100多个民族的移民，讲140多种不同的语言。多伦多有5个唐人街、2个意大利区，还有希腊街、印度城、韩国城、犹太人市场。除了法语和英语，粤语是其的第三大语种。2016年，多伦多市人口已达到592.8万。 多伦多是世界上最大的金融中心之一，在金融、商业服务、电信、宇航、交通运输、媒体、艺术、电影、电视制作、出版、软件、医药研究、教育、旅游和体育等产业具有领先地位。多伦多证券交易所是世界第七大交易所，总部设于市内，有多数加拿大公司在这里上市。 大约1/3的加拿大人居住在距多伦多两小时车程的郊区。加拿大大约1/6的就业机会在该市。 多伦多已连续多年被联合国人居署评为全球最宜居的城市之一。 同时，多伦多也是世界上最安全、富裕和拥有最高生活水准的城市之一。 大多伦多地区（Greater Toronto Area，缩写作GTA）是加拿大人口密度最高的都会区，是北美第五大都会区，位居墨西哥城、纽约、芝加哥和洛杉矶之后。除了多伦多市之外，大多地区还包括皮尔区丶约克区丶杜林区和荷顿区四个地区自治体（regional municipalities）。 大多伦多的华人聚居地区 加拿大统计局近日公布2016年人口族裔的人口数据，华人在加拿大共有157万7060人，其中近8成（114万7475人）属于第一代移民。而在大多伦多地区，共聚居了63万1050名华人，约占大多伦多总人口（近600万）10%。 大多伦多地区华人分布于多伦多各个地区，但以士嘉堡401高速公路以北地区、北约克东部地区、万锦市、东约克、旧多伦多的东区中国城和中区中国城一带较为集中。 华人最大的势力范围，在士嘉宝北部、北约克东部，以及Steeles以北的万锦、列治文山、史托维尔，以及旺市东部，这个圈子的华人人口能达35万。 在大多这些华人聚居小区，华人所占比例基本在70%，移民多伦多其实与北上广深区别不大，不但吃的是最正宗的中国菜，陌生人见面开口就是说中文：您好、请问、再见。 多伦多的学区房投资 众所周知，加拿大的多伦多地区，名校云集，历来是学区房投资的热门地区。 多伦多市内的大学： 多伦多大学（University of Toronto，简称U of T）：共有三座校园，分别位於市中心（圣佐治校园）丶密西沙加（位於市外）和士嘉堡（多伦多大学士嘉堡分校） 约克大学（York University）：共有二座校园，主校区为基尔校园，法语校区为格兰登校园 怀雅逊大学（Ryerson University） 安大略艺术设计大学（OCAD University） 多伦多市内的学院： 乔治布朗学院（George Brown College） 塞内嘉科技学院（Seneca College） 百年理工学院 汉博学院（Humber College） 多伦多市内的公立中小学以主要授课语言和宗教背景分为四个类别，并由数间不同机构营运： 多伦多教育局（Toronto District School Board）：负责营运市内的英语公立中小学，当中包括451间小学和102间中学 多伦多天主教教育局（Toronto Catholic District School Board）：负责营运市内的英语天主教公立中小学 维亚蒙德教育局（Conseil scolaire Viamonde）：负责营运市内的法语公立中小学 中南部天主教教育局（Conseil scolaire de district catholique Centre-Sud）：负责营运市内的法语天主教公立中小学 此外，市内还有数间私立中小学。 近年来，多伦多排名靠前的学校周边地区，房产价格一升再升，家长们仍然趋之若鹜。在多伦多地区能够被称为“学区房”的地段约有几十个，主要集中在北约克、烈治文山、万锦市的一些地方。 如果房产投资人或加拿大移民经济实力雄厚，学区房是最佳选择。一方面，购学区房可以给孩子更好的成才环境，这是所有父母都期望的。另一方面，购买学区房也不失为一种投资行为，在他们看来，只要小学、中学的排名继续靠前，那么，学区房的升值空间仍然存在，以后卖房时完全可以实现增值。也就是说，买学区房，成了教育和房产双投资。 目前，被划为学区房的地段房价逐年上升，而仅一街之遥的非学区房却涨势缓慢。学区房的租金也在持续上涨，在某些地区甚至出现了一房难求的局面。由此可见，在投资层面看，学区房的确具有较大的升值空间。加拿大各地的教育局有“学区划片”的说法，名校划区的范围并非一成不变。每年，学校都会根据生源情况以及其他一些不确定因素，对学校入读学生范围的划分做出细微调整，某些原本归属于学区房的街区很有可能被排除在外。 2018年多伦多公寓投资市场创纪录 根据地产市场投资分析公司JLL的数据，2018年，多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年，却远低于国际通行惯例，房屋空置率在5％至10％的合理区间，仍然处在极低的水平。 而就交易量而言，2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计，由于供应紧张继续推高租金，2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境，加上围绕租金增长的乐观情绪，促成了多户型住宅价格的空前上涨。 就总体而言，2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋，9,289套，总额超过了23亿加币。 目前，大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套，并且这一均价常年来基本呈现递增之势。 而根据多伦多地产局的官方数据，大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破55万加元城市介绍 城市介绍/套。可见多伦多公寓投资利润空间相当丰厚。
