8、买房出租

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居外看点:越南跃升房地产淘金热门目的地,现在入场来得及吗?

居外网CEO罗雪欣表示,越南房价与东南亚其他地区相比十分具有竞争力,加上不断加强的基础设施建设,给越南房地产市场带来了长期的利好。胡志明市是中国买家最关注的越南城市,个别奢华公寓的售价甚至超过了一万美元/平方米。 撰文:吴将 越南,作为东南亚地区近年来经济增速最快的国家,其房地产市场越来越受到全球投资者的关注。 根据越南外国投资局(FIA)近日公布的数据,今年前五个月外资在越南直接投资达167.4亿(约为1150亿人民币)美元,同比增长69.1%,创最近四年以来新高,其中约11亿美元流入了房地产市场,仅次于制造、加工业。 大量外来投资的涌入,使得该国的中高端房产、尤其是公寓水涨船高。 当然,在越南投资房产的风险也不容忽视,比如:外国人只能购买不带土地的公寓,并且产权只有50年(可续);同一小区外籍户主拥有的房产不能超过30%;以及越南盾(对美元的)贬值风险。 越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时也提醒,顶端的豪宅价格远远超出了当地人的收入水平,投资潜力有限,仅仅是当地富豪身份的象征。 跻身全球GDP增速最快国家行列 据全球房地产经纪公司仲量联行(JLL)统计,2019年第一季度,越南胡志明市的公寓价格同比飙升22.7%,至2028美元(约13933元人民币)/平方米;同期首都河内的公寓均价也升至了1407美元/平方米,同比上涨6.8%。 海外房产网站居外网董事CEO罗雪欣女士(Carrie Law)在接受第一财经记者采访时表示,越南房价与东南亚其他地区相比十分具有竞争力,逐渐壮大的中产阶层、持续发展的城市化,和不断加强的基础设施建设,都给越南房地产市场带来了长期的利好。 她认为,对于中国买家来说,越南房产很有吸引力,预计越南房价在相当长的时间内将会保持上升。 越南房地产市场的火爆和该国经济的增长强劲紧密相关。 世界银行数据显示,2000年~2017年越南的国内生产总值(GDP)增长了七倍,2018年的GDP增速更是达到了7.08%,创下了10年来新高,进入了全球GDP增速最快的国家行列。国际货币基金组织(IMF)预测越南今明两年的GDP将保持6.5%的增速。 尽管之前全球贸易摩擦不断加剧,但越南尚未受到波及。 据美国方面统计,今年第一季度,越南对美出口同比激增40.2%,其对美出口总额将有望超越意大利、法国、英国和印度等大型经济体。 此外,星展银行在一份研究报告中提到,越南社会的人口结构也十分具有活力,该国35岁以下年轻人占总人口的70%,人口红利无疑将为越南经济的发展提供强劲支撑。 星展银行的经济学家西雅(Elvin Seattle)表示,在强劲外国投资和劳动力增长刺激下,今后十年越南经济增速有望保持在6%到6.5%的水平。 高端公寓每平方米均价超5000美元 普华永道(PwC)在其发布的《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》报告中指出,越南胡志明市的投资与开发前景排在亚太地区城市前列,看齐日本东京和泰国曼谷。该报告认为,对于机会型投资者而言,胡志明市存在很多获利的机会。 越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时表示,自从越南政府2015年7月起开放国内房地产市场,允许外资在满足一定条件下购买当地的住宅物业之后,河内和胡志明市的中高端住宅市场便走上快速增长的道路。他表示,自己正是看到这方面的商机,于是在2016年时选择到越南开设中介公司,为中国买家提供相关服务。 据他介绍,由于海外(个人)投资者在越南无法购买拥有土地的住宅,因此公寓成了他们的首选。越南目前最火的住宅市场是胡志明市,其次是河内,以及芽庄等旅游城市,而中部地区开发程度相对落后。 仲量联行(JJL)统计显示,2019年第一季度,胡志明市的公寓均价同比飙升22.7%,达2028美元/平方米;房地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)的数据也显示,2018年底该市的豪华公寓已经升至5518美元/平方米,同比上涨了17%。 据外媒报道,去年胡志明市中心一处尚未完工的豪华公寓刚推出不久便被抢购一空,其售价约为3000美元/平方米;在有着“西贡华尔街”之称的胡志明市第一郡,39层高的曼哈顿大厦的公寓,目前平均售价已经超过6000美元/平方米。而据刘铁成透露,胡志明市个别奢华公寓的售价甚至超过了一万美元/平方米。 不过尽管当地公寓价格高企,其租金平均回报率却并不低,据第一太平戴维斯的研究数据,胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。 胡志明市豪华公寓Opal Tower,属于Saigon Pearl项目,不仅获得豪华及优雅的空间,而且继承了Saigon Pearl许多的配套,包括购物中心丶沿河公园丶国际学校丶豪华的饭馆丶儿童娱乐区和泳池及健身房。每层楼具有12套房(2套一房,7套2房,2套3或4房)。售价约¥265万。 居外物业编号:44717697 查看更多房源信息 罗雪欣也对第一财经记者表示,胡志明市是中国买家最关注的越南城市,她认为:“未来10年该市的财富增长速度将是世界上最快的城市之一。当地现在主要行业有建筑业、基础材料业、旅游业和金融业等,未来还有望成为IT行业的集聚地。” 外资的流入固然刺激了越南楼市,但房价坚挺的根本原因还是内需的增加。 根据房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)之前公布的全球财富报告显示,越南“百万富翁”的增长速度仅次于中国和印度。目前,该国拥有超过3000万美元资产的超级富豪已达142人,对于富裕人士而言,投资房地产无疑是最好的资产配置方式之一。 第一太平戴维斯越南分公司(Savills Vietnam)的负责人麦克格雷戈(Niel MacGregor)表示,越来越富有的越南人,尤其是企业家们一直在寻找让他们资产保值的方法。事实上,与中国人类似,越南人也是世界上最爱买家的民族之一,其自住房拥有率超过了90%。 CBRE高级总监Duong Thuy Dung女士表示,“我们看到了一个重大变化,现在年轻夫妇更愿意在结婚后搬离父母的家,选择在封闭式社区购买公寓”。 前景虽看好,对外国人购房风险也不容易忽视 需指出的是,投资都有风险。近年来越南房价上涨的主要是受当地政策放宽和货币超发的推动。如果政策风向转变,或者全球性金融危机爆发,房价可能出现大幅回调。 第一财经记者查阅2015年7月1日生效的修订后的越南《住房法》显示,外国公民可以购买越南房产,前提是他们必须合法进入越南。同时,外国人享有50年的住房产权,并享有与越南公民一样的租赁转让或出售财产的权利。 其具体条款有七条,分别是:第一, 在越南投资住房项目的外国实体、外商投资企业、外国公司在越南的分支机构和代表处,外国投资基金、外国银行分行均有权依法购买房地产;第二,外国投资个人和机构只允许在不限制外国人购房的区域投资房产;第三,外国个人和实体最多可以购买一个街区中30%的公寓,及一个特定区域中最多250套房屋;第四,根据他们的需要,个人投资者可以再50年后延长房屋的产权;第五,外国业主可以将房产出租用于任何“非法律禁止的目的”,但必须在租赁物业前通知当地房屋管理机构;第六,外国业主需要缴纳国家财产税;第七,外国实体可以购买住宅房产安置员工,但不允许出租或用于任何其他目的。 点击查看更多越南在售房源 刘铁成也称,投资者应尽量选择名气较大、信誉较好的开发商,减少踩雷买到烂尾楼,或因开发商未按实申报而拿不到产权证的风险。 对于有兴趣投资越南房产的人士,他表示,投资房产应该看长远,不要加杠杆,不应抱着炒房、投机的心态,短期的回报率可能会有波动,但长线来说,越南楼市前景依旧看好。 此外刘铁成还表示,如果是机构投资者,也可以考虑投资工业地产,投资额相对住宅要多,但其回报率也更高。 另外,罗雪欣对第一财经记者表示,今年第一季度,中国买家通过居外网对越南房产的咨询量上涨有限,同比只上升了8.4%;而在2018年第一季度,中国买家的咨询量同比2017年第一季度上涨了164.4%。 罗雪欣称:“我们认为这跟近来越南市场上新开盘豪宅数量不足有关。河内与胡志明两市的新房供应量分别比去年下降了25%和50%。下半年或明天市场上的新盘一旦有所增加,中国买家将会再次活跃起来。” 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售源,或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询越南房地产的投资机会。   来源:第一财经 责编:Zoe Chan

大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”、“学区房”受青睐

近年来越南发展势头迅猛,日益受到海外资金追捧,按照其他成熟市场的经验,其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。 4月初的越南恰逢雨季,证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘,实地考察越南目前房地产行业的发展现状,以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。 海外资金掘金越南楼市 和中国类似,境外人士在越南可以通过合法渠道买房。 来自浙江的吴疆在越南创立了公司,立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍,越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的,它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证,外国人就可以购买公寓、办公楼,以及店面别墅等各种类型的不动产。 新住房法的推出,对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者,新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。 越南外商投资促进局(FIA)资料显示,截至2018年末,外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三,中国排在第七位。 记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客,他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River,五星级等级,胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区,位于西贡河边的黄金独有位置,并提供完美的公用基础设施。仅售约¥434万。 居外物业编号:42254251 点击查看房源信息 需要注意的是,外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示,对于单一的公寓项目来说,外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%;对于别墅或者是联排别墅来说,一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外,外国人拥有房屋所有权的期限,与越南人不同。对于外国人来说,自获得房产证起,所持房屋所有权最多不能超过50年,另外可以依据政府的规定申请延长一次,即100年。 据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍,“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期;同时,如果在不到50年把房子卖给了越南人,产权又变回永久的。” 在越南买房,外国人普遍不可以办理按揭,须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里,分7~11次付款,并在没有领取房产证之前一共交付95%。 一位中资银行相关负责人对记者表示,越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如,一些韩国人可以在韩国银行按揭,是因为大量韩国人在越南工作,可能有3~5年的工作签证,因此银行可以做一笔3~5年的贷款。 在交易税费方面,据吴疆介绍,首先购买的时候需要交房屋的保固费,有点类似于国内的维修基金,是房价的2%;另外在办理房产证的时候,需要支付0.5%的印花税;另外一个牵涉到的税项是增值税,这个是房价的10%,一般直接计入楼价。 “简单来说,买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税,加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。 他进一步补充称,持有期间是没有房产税的,但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%,其中5%是VAT增值税,另外5%是个人所得税;到最后把房子卖掉的时候,要交2%的交易税,按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税,也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的,这一点最好在购买之前与开发商进行确认,一般来说,将来转让的时候,是需要向开发商交一定的费用,但是这笔费用相对来说不高。 中国买家比例持续攀升 新住房法放宽了外国人在越南的购房条件,让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中,中国买家的比例在攀升。 吴疆说,“特别从去年开始,外国人中可能有40%左右来自中国。” 世邦魏理仕(CBRE)数据显示,2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中,以自住为目的的购房行为占比逐年下降,2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中,海外投资者占比为77%,其中中国国籍投资者占比居首位,高达47%。 由于越南房地产市场没有限购政策,中国买家不仅比重攀升,出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称,位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完,其中一位来自中国的买家一口气买了10套。 中国买家还把投资理念带到了越南:租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。 越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市,是越南的经济、金融中心,同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心,地位相当于中国的上海。它原名西贡,在1975年改成胡志明市,在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。 胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入,目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来,诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖,地段好、品质高的楼盘往往一房难求。 阮汉娜介绍说,胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元,最大的户型达170平方米左右,目前外国人的指标已经售罄。 在胡志明第二郡,记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘,预计今年的8月份左右开盘,预计售价在2600美元/平方米起。 需要提及的是,在越南同样也有学区房的概念。例如,胡志明第四郡虽然毗邻第一郡,但由于没有国际学校,第四郡的房价远低于第一郡,一个距离第一郡约3公里的新楼盘,单价为2200美元~2750美元,不到第一郡均价的一半。 点击查看居外网上的越南胡志明市在售房源 河内市是越南的首都及政治中心,也是越南第二大城市。记者了解到,河内全部住宅均价在1300美元/平左右,市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵,单价在5000美元左右。 吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间,售价约1600美元/平,户型从单房至三房不等。 吴疆表示,经过研究对比后发现,无论是看经济发展程度还是房地产市场,河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始,大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。 值得注意的是,河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。 “按照中国的经验,买房选择地铁沿线,错不了。”吴疆说,越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵,河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩,发展公共交通是大势所趋,地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。 不过,一位当地中资企业负责人补充称,地铁沿线买房上略有文化差异,越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘,“他们觉得地铁附近比较乱和吵。” 世邦魏理仕数据显示,通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%,而为了增值仅占不到20%。 的确,越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计,2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%,包括6%的资本利得和4%的租金收入;河内市的回报为8%,包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。 河内新商业中心的一次绝佳投资机会!越南最大的开发商之一HD Mon Holdings最新地产项目。河内市My Dinh区最大的开发项目,已在建造中,预计2021年初完工。 居外物业编号:45927405 点击查看房源信息 吴疆介绍说,越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%,河内地段好的总价80万人民币的两房公寓,租金在3700~4400元人民币左右,空置期约一个月,其中6、7月份是租房淡季,春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多,他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高,达10%~15%,不过一般不卖,租金也很贵,河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平,对面的大宇商务中心也要40美元/平。 炒房有风险 海外资金,特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨,但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。 吴疆认为,首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间,开发商的实力不一,楼盘品质以及管理有一定差别,因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。 吴晓蓉说,此前在胡志明发生过一些买房纠纷,楼市火了以后项目太多,监管跟不上,但是很多人交了定金楼盘建不起来,甚至交了房但是一些项目不达标,没法办理房产证等。 据了解,越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为,项目如果卖得好,资金链一般不会有问题,但如果开发商步子迈得太大,挪用其他项目,一旦销售情况出现问题满盘皆输。 第二,是关于房产证的风险。阮汉娜表示,目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。 据当地房地产市场人士介绍,最近三年左右,在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人,正常情况下,购房后只需要半年左右就能领到证。 不过,河内市的情况要稍微好一些,吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时,现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内,外国人是可以拿到房产证的,不过不一定所有楼盘都可以,需要甄别。”她说。 由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了,越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。 吴疆强调,这里存在较多的风险,产权在别人手里,如果开发商偷偷拿去抵押,买家没有任何的保障;或者一房多卖;再或者升值之后不配合转让等等,皆有可能。 一位中资券商负责人告诉记者,一旦发生纠纷,在越南打官司的维权成本相对较高。 在证券时报记者采访过程中,多位业内人士均表示,到新的市场,应当了解和遵守当地的法律,按照法律法规合法合规投资。 点击查看居外网上更多越南精品房源 第三,是来自法律以及政策变动的风险,一位中资银行相关负责人介绍,越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步,当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期,2009年1月份越南政府发布了一个新政,引爆了当时的房地产泡沫,使整体房价下跌了30%左右。 近年来,海外资金大量涌入,房价涨幅明显,越南政府也开始出手调控楼市,主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导,流通环节暂时没有措施。 第四,是汇率风险。与中国一样,越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家,它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此,我们需要及时关注越南的经济基本面,包括进出口状况、外资流入状况(不要忽视侨汇的因素),以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元,2018年进出口额近5000亿美元。 第五,流动性也是投资需要考虑的重要风险因素,越南的二手房市场尚处于萌芽状态,记者在越南走访的几天时间里,几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。 一位中资企业负责人透露,一位中国人创办了越南版链家,但目前发展缓慢。 此外,记者在一周的调研过程中发现,在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产,主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。 一位在越南从事地产工作的业内人士认为,二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来,但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右,这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。 居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站,有超310万讲华语用户,平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台,并荣获著名“红鲱鱼”(Red Herring)全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源,或致电 400-041-7515 谘询越南房产的投资机会。   来源:证券时报 责编:Zoe Chan

低价格、高回报率的公寓使胡志明市吸引了外国投资者

胡志明市的高端物业价格远低于邻国主要城市,吸引了大量外国人的兴趣。 根据世邦魏理仕CBRE的数据,2015 - 2017年期间,胡志明市推出了35,000套新的高端公寓。 房地产服务商第一太平戴维斯在胡志明市的住宅销售总监Nguyen Khanh Duy表示,该市的高端公寓每平方米售价约为5,000美元,但中国香港的高端公寓价格为4倍。 根据房地产咨询公司世邦魏理仕在越南的数据,去年中国,中国台湾和香港的买家占外国买家交易的25%,高于2016年的21%。 “中国买家对越南房地产2018年第一季度的需求比2017年第一季度高出300%以上,”全球最大的中文海外房源门户网站居外网juwai.com首席执行官罗雪欣(Carrie Law)表示。 据“南华早报”援引罗女士的话说,越南在初选项列表仍低于泰国或马来西亚,但需求正在增长。 房地产投资者都在寻找低价且投资回报率高的的物业。他指出,目前在第二郡的草田和守添半岛收益率是6.5-7%。而其他亚洲国家的回报率仅为3.7-5.2%。 Duy表示,低价格,高回报率的公寓使胡志明市吸引了外国投资者。他补充说,对高端物业的需求一直在增加和超过供应,因此在未来三到五年内这种类型的物业可能会更多。 越南胡志明市高端公寓Vinhomes Golden River,五星级等级,胡志明市第一郡中心的唯一生态都市区,位于西贡河边的黄金独有位置,并提供完美的公用基础设施。仅售约¥426万。 居外物业编号:42254251 点击查看房源信息 世邦魏理仕的一份报告称,高端市场在第二季度新发布项目中站的比例最高,为54%。 英国“金融时报”援引世邦魏理仕的话说,过去三年里有35,000套豪华公寓进入市场。 世邦魏理仕表示,这是2012 - 2014年度的一次重大增长,当时只有10,000套进入市场。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多越南在售房源,致电 400-041-7515 谘询越南的投资机会。   来源:中国经营网 责编:Zoe Chan

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