3、最新房价

3、最新房价

专家解读:一图看懂加拿大住房市场的“不正常”

近日有北美经济学家指出,加拿大的住房市场已经脱离现实,而低利率乃至全球疫情都只是部分原因,并预计很快就会出现调整。 对任何人来说,尤其是购房者,加拿大的房价一直在稳步上升,这并不奇怪。在过去20年里,全国范围内的房价已经上涨了375%,在多伦多和温哥华等热门市场,房价分别上涨了450%至490%。 根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,目前房屋的平均价格为686,650加元(约348万元人民币)。在安大略省,这一数字跃升至887,290加元(约450万元人民币),在不列颠哥伦比亚省(卑诗省),这一数字为913,471加元(约464万元人民币)。 即使是较小的市场,如安大略省的蒂尔森堡(Tillsonburg)或安大略省的班克罗夫特(Bancroft),也看到房地产价格急剧上升,因为疫情将偏远的工人和家庭从城市赶到不太拥挤的社区,并加速了购房。 加拿大的住房价格增长速度远远超过世界上任何其他发达市场,并衍生了一个新的经济术语来描述这个市场:“住房通货膨胀”。 然而,令全球金融服务机构麦格理集团(Macquarie Group)北美战略与经济主管大卫-多伊尔(David Doyle)感到震惊的是,加拿大的住房价格与其他重要因素 — 如收入和人们在未来几年支付高价住房的能力,是多么的不同步。 “价格与基本面完全脱节,”多伊尔说。虽然加拿大住房狂热的大部分被归咎于低利率,廉价的借贷成本减轻了大笔抵押贷款的负担,但多伊尔有另一种解释。 他说,在加拿大,有一种心理在起作用,即住房价格只能朝一个方向发展:上升。多伊尔的研究小组最近把加拿大的实际住房价格和实际收入与美国进行比较,这一点得到了充分的说明。 上图:美国的房价已经上涨,但相对于可支配收入仍然很低; 下图:加拿大的情况正好相反,房价与可支配收入之比飙升。 正如上面的图表所显示的,加拿大和美国的收入和住房价格在70年代以来的几十年里一直保持着相当接近的速度,并一直同步直到2000年代末。 然后,在加拿大,代表房价的红线简直是一发不可收拾,抛离了收入,也偏离了美国的情况。由于各种原因,如更严格的抵押贷款资格规则,加拿大房市在很大程度上不受金融海啸的影响,没有遭受同样的修正。 多伊尔解释,2008/09年的金融危机对美国投资者的心理产生了很大的影响。“美国人不再认为住房是一种安全的资产。而在加拿大,金融风暴反而强化了这样一种想法:住房永远不会崩塌,房地产只会上升。” 多伊尔续说,加拿大和美国都是在类似的低利率环境中运作。低利率助长了加拿大的住房狂热,更高的房价意味着一个家庭负担购房的能力变得捉襟见肘。 他担心一旦利率开始攀升,在2019-2020年市场高峰期买房的人,到2023年及以后将面临以更高利率续贷的问题。 “2024年以后加拿大银行将加息,住房将受到影响。解决方案很复杂,涉及对加拿大住房市场的全面重新思考,”他说。 目前,加拿大的国内生产总值(GDP)的10%以上来自住宅房地产活动,涉及装修、所有权转让成本和房地产佣金。麦格理的研究表明,加拿大的住房投资在经济中的份额高于任何其他经合组织(OECD)国家,新西兰除外;而且它超过了加拿大的商业投资额。 这意味着加拿大作为一个国家,在他们生活的地方花费的钱多于他们制造或生产的总值,这个等式最终会影响到他们对生活的支付能力。

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持续已久的疫情并未影响加拿大的房产市场,加拿大的房产价格从2020年开始一直处于不断上升的趋势,不断刷新各地新高。更重要的是,在银行利率持续走低、人口不断增加(大力引进新移民)的情况下,专家估计未来三年加拿大房价仍将保持上升态势。对海外买家来说,无疑是入场投资的好时机。下面我们将从看最新房价、了解房市概况、掌握操作流程三大方面,介绍在加拿大买房投资的要点。 一、看最新房价行情 根据加拿大专业房产机构CREA在2021年6月发布的最新数据显示,5月份全国均价高达688,208加元,比去年同期上涨38.4%,而两大热门城市温哥华、多伦多所在的BC省、安省均价分别916,741加元、866,307加元,比去年同期上涨26.2%,37.6%。 从每月销售数据上看,5月销量环比下降了7.4%,连续两月轻微下跌,表明房市活跃程度有所缓和。值得注意的是,从4月到5月,新上市的房地产数量下降了 6.4%,当前全国库存仅为2.1个月,远低于长期平均水平(5个月)。 加拿大房价地图:不列颠哥伦比亚省 加拿大房价地图:安大略省 加拿大房价地图:阿尔伯塔省 加拿大房价地图:魁北克省 更多地区房价数据,可以參考:https://www.crea.ca/housing-market-stats/national-price-map/。 |历史新高 谁都知道加拿大房价一直在疯涨,但涨势到底多迅猛,估计没几个人真正知道。美联储数据显示,当年经济大衰退期间,美国房价暴跌,加拿大房价不但没跌,而且因政府多项居民借贷刺激政策多管齐下,房价涨幅是美国的30倍!详情请点击[猜猜加拿大房价涨幅比美国高多少?29倍!]参阅。 |走势预测 CREA预计,2021年加拿大房产销量的势头会保持当前劲头,从2月份开始就一直处于不断上涨的趋势,且销量很有可能再创新高,加拿大的平均房价会上涨16.5%左右。详情请点击[2021加拿大房价走势]参阅。 延伸阅读: [加拿大房市“疫”势增长,房价升到多少钱一平?] [加拿大多伦多房价飙涨33%,为何还说“房市走缓”?] 二、弄懂加拿大房市 看完最新的加拿大房价行情,下面带大家进入置业投资的第二步:弄清当地的房市的基本情况,特别是大家最为关注的房屋产权、投资收益率以及应该在哪些区域购买等问题。 |房屋产权 众所周知,国内一般民用住宅的产权年限为70年,而在加拿大,房产一般在市场交易的都是永久产权,土地的产权也可以为私人所有。加拿大常见的物业产权类型包括:永久产权(Freehold)、自由共管产权(Freehold Condominium),以及Native Lands(原住民保留地)等,与美国类似,每年都需要缴纳0.5-1%的房产税。点击[加拿大房产权与中国房产权有何不同],查看完整解读。 值得注意的是,房产税是加拿大各市级政府税收的重要来源,大部分房屋注重每年都需缴纳一定比例的房产税,而税率每年可能会因为各种因素的差异产生不同,但是波动范围不会太大。其他房产类型产权不同,在房产税缴纳上也有所差异。一起看看[加拿大房产年限是多久]! |投资回报率 加拿大房产投资回报率的高低需要根据不同的城市分析,毕竟在经济发展、人口数量、环境设施、通讯交通等方面存在差异。具体计算方法可以从资产回报率、现金回报率、投资回报率这三个方面进行分析,每种回报率都有对应的公式,可以套入查看房产的实际回报率是多少。点击查看详情[加拿大房产投资回报率高吗?]。 |投资热区 早在上世纪九十年代,加拿大就已成为国人移居海外、出海投资的热门选择,时至今日,当地华人人口总数已超过200万、占比过5%。根据国内“跟随人口流向去投资”的投资法则,越是华人聚集的区域,越是值得投资的热地,这一点从温哥华、多伦多高高在上的房价就可以看出!一起看看[最受华人欢迎的当地十大城市]都有哪些,点击查看。  海外华人移居加拿大,大多数选择了温哥华和多伦多,因此这两个地区是加拿大华人最密集的地方。尤其是温哥华市内的中国城,因为规模仅次于旧金山的中国城,而被誉为北美第二大中国城。 毫无疑问,想要投资加拿大房产,温哥华、多伦多肯定是首选,想要了解两大热门城市都有哪些值得投资的区域,欢迎点击: [温哥华热门买房区域介绍] [多伦多热门买房区域介绍] 三、掌握买房操作指南 了解加拿大最新的房价行情,并对当地房市有了基本概念后,接下来将进入实际操作环节。本部分内容将为大家介绍外国买家在当地买房的实际流程和相关要点,包括买房流程、必须支付的税费、是否能贷款,以及每年需要支付多少房产税(最大的持有成本)等最为关注的投资问题。相关阅读:[中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题] |买房流程 先看前提条件,如果不是加拿大居民,能不能在加拿大境内买房?这是不少中国人的疑问。 答案是可以的!而且买房卖房的程序和加拿大居民差不多。根据加拿大联邦政府《公民法》,非加拿大居民也有权利购置、拥有和出售房地产,其要遵守的法律与加拿大居民或公民基本相同,然而,法律也赋予各省对非公民与非永久居民买房进行行政限制,比如大温哥华地区和安省的多伦多市先后颁发的15%海外买家税就是此类限制,具体请点击查看[加拿大买房有什么条件?]。 无论在哪,买房的基本流程都无非选房、谈价、交易这些基本步骤。不过由于各国国情、法律环境不同,在实际操作过程中还是略有不同的。与国内相比,在加拿大买房最大的区别在于非常重视经纪人以及律师的作用,而且为了确保交易的成功,添加了一些环节,如到银行做预批(Pre-approval)、请专业机构验房等。更多细节,请点击[轻松掌握加拿大购房流程 专家支招助你步步到位]查看。 延伸阅读:[在加拿大买房,应该如何下offer?] |申请贷款 “如果我是居住在中国的中国公民,想在加拿大通过贷款购买房屋,那么,我能够获得房屋贷款吗?”答案:“完全可以。一般地,没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士,若要想在加拿大申请房屋贷款,需要满足以下基本条件:最低首付、拥有本地银行账号等。详细内容,请点击[外国人可以在加拿大获得房贷吗?]查看。 在寻求房屋贷款前,很多人都会产生这样的疑问:“我能拿到什么样的房屋贷款?”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢?”,在回答这些问题前,你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢?且看加拿大当地资深房贷经纪为你专业解读:[加拿大的房屋贷款有哪些种类]。 延伸阅读: [在加拿大申请贷款的10步具体流程] [在加拿大如何快速获得房屋贷款?] |必付税费 税费直接影响投资的收益,是投资人最为关注的问题之一。以下是在加拿大买房投资的各个阶段所必须支付的税费:  特别指出,由于加拿大房产实在是太抢手了,不止当地人在抢,更有吸引了全球投资者的关注,为此,加拿大政府决定对外国买家征收不菲的“海外买家税”,详情请参阅[加拿大要对房产开征海外买家税!中国买家或受影响]。 延伸阅读:[加拿大买卖房屋要交哪些税?] |持有成本 买房后,每年必须支付的房产税就成为最大持有成本,那么,你了解加拿大房产税是如何计算、怎样征收的吗?加拿大房产税的具体计算方式是:当前房产估值CVA(Current Value Assessment)乘以税率。这里涉及两个关键字:当前房产估值CVC和税率,详情请点击[投资必读:在加拿大买房需要每年缴纳房产税吗?]参阅。 延伸阅读:[一图看清加拿大房地产税率:温哥华房价最高 税率最低] 以上关于在加拿大买房投资的介绍,对于大部分买家来说基本足够了。不过怀揣着亲手打造梦想家园的“土豪”应该也不少,为此就下面如何在加拿大自建房屋做简单的介绍——在加拿大买地建房主要步骤可分为:购买土地、设计房屋、建造房屋。买家可以选择直接购买空地,但在此之前要前往市政厅了解该块土地的规划,能够盖什么样的房子以及允许建造多大的房子等。买家也可以选择购买旧房 ,然后将旧房推倒,在原地建造新房。一般而言,选择第二种方式的买家看中的是房子所处的环境和社区,但是相较之下,价格也要高于空地。详情请点击[加拿大现成房pk自建房 专家详解投资收益] 参阅。 想更加全面和深入地认识加拿大吗?居外百科为您精心准备了更多干货内容,让您一键了解枫叶国的方方面面: 走进全球最佳国家No. 1——加拿大 2021最新加拿大移民指南 加拿大留学指南【2021更新】 加拿大生活指南(2021更新) 如果您对加拿大房产还有其他疑问,想要更多细节,欢迎来信或拨打服务热线400 041 7515 与我们取得联系!

加拿大房价趋势如何

导语:加拿大房市是今年最受欢迎的投资地之一,在银行利率持续走低的趋势下,很多海外人士都纷纷投资。购买房产,其价格一直都是众人比较关心,加拿大的房产价格从2020年开始一直处于不断上升的趋势,预计到2022年,加拿大房产价格会一直上升。 根据加拿大房地产经纪商的最新预测可以得知,2021年加拿大的房产价格预计同比上涨5.5%左右,房产的平均价格大约为746100加元,其中独立住宅的价格上涨幅度最猛,中位数比例高达6%,房产均价大约为890100加元。公寓的中位数价格也处于上涨趋势,幅度没有独立住宅大,比例约为2.25%,公寓的平均价格大约为522700加元。 加拿大各大城市的涨幅预计 多伦多地区 该区域的房产价格预计2021年整体上涨幅度为5.75%,房产的平均价格大约为990300加元。独立住宅的房价中位数预计上涨7.5%,房产均价预计为1185800加元。公寓的房价中位数预计上涨0.5%,房产均价预计为600800加元。 温哥华地区 该区域的房产价格预计2021年整体上涨幅度为9%,房产的平均价格大约为1262600加元。独立住宅的房价中位数预计上涨10%,房产均价预计为1671700加元。公寓的房价中位数预计上涨3.5%,房产均价预计为684300加元。 蒙特利尔地区 该区域的房产价格预计2021年整体上涨幅度为6%,房产的平均价格大约为514900加元。独立住宅的房价中位数预计上涨7%,房产均价预计为656200加元。公寓的房价中位数预计上涨3.75%,房产均价预计为382600加元。 渥太华地区 该区域的房产价格预计2021年整体上涨幅度为11.5%,房产的平均价格大约为624000加元。独立住宅的房价中位数预计上涨12%,房产均价预计为656300加元。公寓的房价中位数预计上涨7.5%,房产均价预计为417900加元。 以上是加拿大的主要四大区域,它们的房产价格涨幅都比较大,尤其是独立住宅的涨幅,比往年高出好几倍。加拿大大多数地区独立住宅的价格都处于上涨趋势,公寓虽然也有上升,但幅度并不是很大,其中卡尔加里的公寓中位数价格处于下跌趋势,比列将会下跌1%。据相关消息可以值得,温哥华和多伦多的公寓已经逐渐处于恢复阶段。 多伦多公寓市场与温哥华公寓市场相比,在下半年的恢复阶段中没有温哥华好,毕竟多伦多市中心的公寓需求处于持续疲软状态,想要迅速恢复过来还是需要一点时间。公寓市场的行情,2021年-2022年最强劲的两个地区可能是温哥华和渥太华,上涨的幅度最高可能会达11.5%和9%。 加拿大未来房价的走势情况 根据以往的数据可以了解到,加拿大房产市场连续五年的发展,房产价格一直处于不断上升的趋势,预期到2023年,房产价格会持续上涨。加拿大为了稳住市场经济的发展,目前会一直让银行利率处于较低的状态,这样能够很好的刺激消费,带动经济增长的同时,房产市场也不会出现泡沫现象。在这样的走势下,加拿大的房产非常适合投资,即便短时间内看不见增值的趋势,但一定会有效保值。 加拿大未来三年的走势状况非常明显,在人口不断增加、市场需求量不断扩增的情况下,加拿大的房产价格不会有下跌的趋势,预计到2022年,加拿大房产市的价格上涨会有一定的缓解。2021年-2022年对于海外人士来说,是投资加拿大房产的较好时机。 如果你想投资购买加拿大的房产,可以把联系方式直接留在下方等我们联系您,我们拥有加拿大房产海量的房源,对想购买房产的你来说可以帮助找到最合适的投资房产,同时也会详细为你讲解加拿大房市的具体情况,以及未来发展中投资房产所带来的价值。

加拿大房产投资回报率高吗?

导语:步入2021年,加拿大房产市场的火热程度越来越高,年前很多隔岸观火的投资者如今早已起了跃跃欲试的心里,不过投资购买加拿大的房产之前,还是有很多人比较关注加拿大房市的投资回报率如何。加拿大房产投资回报率的高低需要根据不同的城市分析,毕竟在经济发展、人口数量、环境设施、通讯交通等方面存在差异。 根据Royal LePage发布的数据可以得知,加拿大在疫情期间有25%的年轻人士购买了的住房,同时也让更多的年轻人都选择在家进行办公。加拿大房产市场收疫情影响的冲击不大,反而还扩增了购买力。从2020年-2021年实现了加拿大房产价格涨速最快。 加拿大的房产价格 2020年新冠疫情肆意横流的情况下,加拿大的房产价格没跌反而在不断的刷新历史高度。2020年2月份的销量和去年相比上涨了39%,平均房价上涨了25%,金额达到678091元,这样的涨幅一定程度上远超美国。房市如此暴涨的情况下,很多投资者安耐不住心态纷纷加入投资。2021年加拿大房市的价格任在持续上涨,投资房产的人数也在持续增加。 2021年加拿大的房产价格可能会达到新的高度,转眼第二季度快到结束的时期,房市价格没有一点下降趋势的波动。根据相关的消息可以得知,加拿大多个地区的房产因为供应不足的问题,让市场竞争显得越发激烈。2021年安大略省的房价上涨9.6%,魁北克的房价上涨9%,卑斯省的房价上涨8.6%,加拿大全国的基准价格上涨8.4%,房屋转售和销量也会持续增长。 加拿大房产的投资回报率 通过加拿大房产市场飙升的价格就能够感受到租赁市场的火热程度也不低,尤其是加拿大人口密度较高的城市,在房产供不应求的情况下自然就会不断的上涨房价和房租。投资加拿大多伦多、温哥华、蒙特利尔、渥太华等这些城市的房产,租金回报率肯定可观,基本维持在4%。房产的位置距离市中心不远,交通方便且各种大型设施完善,房产的租金回报可能会高达5%。 投资加大拿的房产想知道其投资回报率是否高,应该从资产回报率、现金回报率、投资回报率这三个方面进行分析。每种回报率都有对应的公式,可以套入查看房产的实际回报率是多少。投资加拿大房产只有实际回报率高才是真的高,因为它抛开了所有的支出成本。投资房产想要回报,不要只看中眼前的蝇头小利,应该把眼光放的更加长远一些。 加拿大房产市场的前景 通过各种数据的展现可以看出,加拿大房产市场的整体表现都非常平衡且稳定,其中有20座城市的房屋平均价格和去年的相比都上升了3%左右。现在购买加拿大房屋的优势非常明显,前所未有的低利率几乎会让每一个买家或投资者心动,在加拿大低利率贷款购房,不仅还款较少,而且整体房价还非常的平稳。 疫情之后的加拿大,继续复苏的概率是非常大的,当前加拿大已经在稳定的复苏,房产市场的发展趋势变得更加维稳和上升。对于投资者来说当下的投资机会是难得的,日后的发展中,加拿大房市具有很高的升值潜力,所以它的前景很好。 对于加拿大的房产如果你还在犹豫不决,建议立马断定进行投资。决定投资购买加拿大房产,可以把联系方式留在下方或者和我们直接联系,居外专业的团队为您全面服务,根据您的需求查找合适的房源,帮您把房产投资的回报率提前提上日程。

加拿大房产的均价是多少?

导语:加拿大近期的房产价格一直处于不断飙升的状态。加拿大CREA预计,2021年加拿大房产销量的势头会保持当前劲头,并且销量很有可能再创新高,加拿大的平均房价会上涨16.5%左右。加拿大房产市场的数据从2月份开始就一直处于不断上涨的趋势,到目前6月份,房产的销量数据并没有下降的趋势。 根据2020年的数据可以得知,加拿大房屋总销量为551262套,而今年预计的夏凉会达到702000套,要比去年整整上涨27%左右。加拿大房产市场的热情高涨不止,房产价格也随着销量一样,处于稳定上升的趋势。加拿大2021年房产均价如何呢? 加拿大房产的均价 CREA预测,加拿大2021年的房产均价将高于2020年的房产均价,价格会高于665000加币的平均值。预测在2022年,加拿大的房产均价会达到679341加币。疫情的出现本以为房市销售将会很苦难,但没想到市场竞争如此激烈。2020年下半年至2021年上半年,加拿大郊区住宅需要翻新的数量得到很大幅度的增加,在房产供不应求的情况下,还出现了高额竞价的情况。 加拿大房产价格上涨并不是只出现在发展很好的大都市中,除去温哥华、多伦多、渥太华、蒙特利尔等这些城市以外,很多小乡村的房价也在不断上涨,尤其是安省的小乡村。比如英格索尔、蒂尔森堡区等这些地方的房价上涨了35%以上。大多伦多地区的涨幅和温哥华岛、魁北克地区差不多,比例高达10%-15%,蒙特利尔区域的房价上涨幅度稍微高一些,比例达到了18.8%,温哥华地区的房产价格涨幅达到了5%-10%。 整体发展而言,整个加拿大的房产价格都处于不断飙升的状态。房产市场上的供不应求,也让其压力比较大。不过现在投资加拿大的房产也不失是一个不错的选择。 2021加拿大各大城市房价涨幅预计 大多伦多地区的房产价格预计在今年上涨5.75%,房产价格会达到990300加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨,比例分别为7.5%和0.5%,房产价格会达到185800加币和600800加币。 温哥华地区的房产价格预计在今年上涨9.0%,房产价格会达到1262600加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨,比例分别为10%和3.5%,房产价格会达到1671700加币和684300加币。 蒙特利尔地区的房产价格预计在今年上涨6%,房产价格会达到514900加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨,比例分别为7%和3.75%,房产价格会达到656200加币和382600加币。 渥太华地区的房产价格预计在今年上涨11.5%,房产价格会达到62400加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨,比例分别为7.5%和12%,房产价格会达到417900加币和656300加币。 卡尔加里地区的房产价格预计在今年上涨0.75%,房产价格会达到469500加币。其中独立住宅的房产价格中位数会持续上涨,比例为1.5%,房产价格会达到514800加币。 埃德蒙顿地区的房产价格预计在今年上涨1.5%,房产价格会达到375600加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨,比例分别为1.5%和1%,房产价格会达到430700加币和215100加币。 温伯尼地区的房产价格预计在今年上涨75%,房产价格会达到348700加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨,比例分别为5%和1.25%,房产价格会达到401600加币和230100加币。 以上就是关于加拿大房产具体价格的相关内容。通过数据对比能够看出加拿大房产潜力还是不错的,如果您有投资购买的打算,可以把联系方式直接放在下方,或者直接和我们平台联系。关于加拿大房市的具体情况,我们专业的团队会全面为您服务,让您找到潜力较大的增值性房产。

【视频】公寓会跌吗?多伦多新建Condo成本浅析|居外专栏

在当下宏观环境阴晴不定,市场波动冷热不均的多伦多房地产市场中,如何做一个聪明的投资者,考验的是对市场轮动周期的把握以及专业的精进。新房供应是市场价格的平衡器也是判断市场冷热的指标之一,新房的定价不光基于市场标杆价格,也基于开发商的成本。本期Daisy黄岚尝试从多伦多新建Condo公寓成本的角度做一个粗浅的分析,希望帮助大家换个思路来观察当前环境下的多伦多公寓的投资问题。  回顾2020一整年,加拿大住房市场价格并未受到疫情的负面影响,相反在许多我们熟悉的大城市,房价持续上涨。国内外房地产市场的表现证明,人们依旧认为持有资产才是货币超发环境下的硬道理。 如果我们细看新建Condo公寓的平均尺价,在大多伦多地区平均尺价已经接近1000加元/呎,而在多伦多市中心核心区域,2000呎价的楼盘也已经不是凤毛麟角了。 在新建房成交量方面,独立屋和镇屋近年来连年走高,Condo公寓由于受到疫情的心理层面影响,2020年的新房成交量相比之前几年走高的势头有所下降。 新房在建量是重要的供应先行指标。我们可以看出,在建库存开始有下降的趋势,其中Condo在建量的下降尤为明显,显示未来新房供应量将减少。 本期【黄岚地产榜】旨在浅析新开发Condo公寓的成本,首先来了解一下新建楼盘成本的构成:土地成本、建造成本(硬成本)、和软成本。 我们先来看一下加拿大各大城市原始地价范围(不包括动迁成本),可以看出,在多伦多市区每呎两百元以上是常态,若是市中心核心地段,价格将更高,而且现在几无空地,那么加上动迁成本,土地成本再增加数倍太正常不过。 而且开发商高价买来的地块并不是都可以拿来盖满楼的,在多伦多市中心真正能审批下来的高层建筑投影的地皮面积也就占总地皮面积的25%左右。 下图是多伦多市中心湖滨高层建筑投影的地皮面积占总地皮面积示例   我们再来看另一个新建Condo公寓的关键成本类别:建造成本 建造成本主要包括人工、物料、机器、以及建筑总承包商的费用等。加拿大劳动力价格指数是建造成本的一个很好的历史以及趋势的指标。劳动力价格在不断地上涨,人工成本当然也就相应的上涨。 加拿大人工昂贵是众所周知的,特别是有技术含量的工种,小时成本还是很高的。 建造成本方面,我们可以着重看一个宏观指标:生产价格指数PPI。从历史来看,PPI永远是一条向上的线,就是说生产要素价格长期总是越来越贵,因此物料成本和机器成本也越来越贵。 以大多伦多地区为例,一栋40到60层的豪华装修的Condo公寓的平均建造成本可达到460 -550加元/平方英尺,如果楼层数超过60层,则由于建筑工艺要求更高,平均每尺建造成本将接近600加元。 我们再来看另一个新建Condo公寓的成本类别:软性成本 所谓软性成本顾名思义是由许多服务性和管理性费用所构成的,主要包括以下一些方面的开支: 综上所述,Daisy黄岚大胆估算,在多伦多市区,一个高端项目的平均开发总成本将很容易的超过900加元(而且不包括动迁成本,因为动迁项目赚不赚钱,花多少钱,都在于开发商的裁量,变量太不确定),如果地块涉及动迁,那总成本就“上不封顶”了。 当然,开发商不是慈善机构,项目是要赚钱的,每个项目都要计算年化内涵回报率IRR,IRR是项目投资开发的财务概念,在这里不做赘述。由于新建项目开发期一般三年左右,因此即便整个项目利润率为20%,其年度内涵回报率IRR也就6%-7%,所以真正以“精益开发、精益运营”为基础的开发商可以说不存在赚一票就走的暴利。 开发商推出新盘楼花都是利益驱动,何时推出?以什么价格推出?这些都是基于二手房和新房市场的轮动迭代循环,因此楼花新房市场既是二手房市场价格的稳定调节剂,也是整体楼市的先行指标。 市场似乎永远在经历以下的迭代过程,循环往复: 购房者开始在二手房市场淘金 → 二手房市场需求增长推高房价→开发商基于成本和新市场标杆价格推出新盘,顺利消化市场部分需求 → 楼花价格进一步走高,市场反应欠佳 → 开发商暂停上新盘 → 购房者开始在二手房市场淘金 当前多伦多市中心Condo公寓楼花 vs 二手房 — 聪明的投资者需要了解的新建Condo成本浅析(结论) 各国政府大撒钱,货币贬值是不争的事实。同时加拿大欢迎新移民的政策不会改变,因此人口增长所带来的房地产刚需的增长是有长期基本面保障的 在此大背景下,伴随着多伦多市中心土地供应的减少、拆迁成本的增加,和建造成本的提升,市中心Condo的开发成本也是直升不降。所以新房及二手房由于成本支撑,基本不可能出现大的回调 作为投资者,应当了解自己所处的市场轮动循环节点,在二手房和新房楼花之间猎捕机会才能在市场中游刃有余,跑赢通胀,跑赢大市 本文完成于2021年2月,文章均基于此时间点数据完成,有更多关于多伦多地产买卖投资的讨论,欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。   多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker,金牌经纪人 联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com  

加拿大多伦多房价飙涨33%,为何还说“房市走缓”?

多伦多地区地产局表明,4月份大多伦多地区的房屋销售量创下了历史新高。但随着买卖双方在感染率激增和重新采取封锁措施的情况下,市场开始从今年早些时候的激烈步伐中放缓。 根据5月5日(周三)多伦多地区地产局(TRREB)最新公布的数据,4月大多伦多地区(Greater Toronto Area)售出住房1万3,663套,比去年4月售出的2,957套增加了362%!去年4月是新冠病毒来袭的第一个完整月份。但住房销量比今年3月下降了12.7%,房市热度降低。地产局又表示,4月新上市房挂牌量同比大增237%,但与今年3月相比下降了8.4%。 同时,房屋平均售价为109万992加元(约合579.7万元人民币),比去年4月的82万226元上涨了33%,但较今年3月的109万7565加元有所下降。今年3月至4月的房价下跌,与往年此时平均房价通常上涨形成了鲜明对比。通常3、4月间房价上涨,标志着春季销售旺市开始。 虽然住房销售依然强劲,但地产局总裁帕特尔女士(Lisa Patel)称销售“明显放缓”,显示自去年以来一直过热的房市有所回落。她在报告中称:“自2020年夏天以来,我们经历了房屋销售的炽热增长,但未见人口增长迹象。我们可能已经开始耗尽现有的潜在买家。” 地产局首席市场分析师默瑟(Jason Mercer)称,今年3、4月间房价下跌速度“适度放缓”,并指出所有主要类型房屋的价格仍处于非常高的水平。他说,最近几个月,由于疫情期间的借贷成本低,刺激了住房需求的增加。他说:“尽管未来几个月房价增势可能会放缓,但房价可能会继续上升。未来一年人口将回复增长,再加上新库存持续缺乏,将支撑房价上涨。” 仅在多伦多市,4月就售出了4694套住房,新挂牌上市房7481套,平均价格为108万8020加元(约合578.2万元人民币)。除市区以外的所有郊区(905区),则售出了8969套住房,新挂牌1万3344套,平均价格为109万992加元。 延伸资讯: 投资必读:在加拿大买房需要每年缴纳房产税吗? 加拿大最适合华人移居的城市在哪里? 【视频】新年战情室:多伦多楼市总结暨牛年展望|居外专栏 编译自Investment Executive 多伦多房市行情紧俏,何不让居外IQI在购房流程上助您一把? 居外网上有近百万套在售美国真实房源,马上一键搜寻好房;或者在下方给我们发讯息,我们的专业团队会尽快为您提供投资置业咨询。

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牛年伊始,继续发布一年一度的多伦多地区楼市榜。 过去一年,各类大事件不断上演,它们对多伦多房地产的叠加影响使房产走势变得复杂化。本期Daisy黄岚基于大多伦多地区过去一年市场表现,提炼出更多的已知数据,通过系统化分析和可视化呈现,希望梳理出重点,帮助您看透市场,理清对未来的观察,最终形成自己的观点。  截止2020年末,大多伦多地区的独立屋均价达到了120万加元,同比涨幅16%;Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Oakville奥克维尔录得均价前三甲。在涨幅方面,由于基础价格低,大多伦多地区远郊的Adjala-Tosorontio、Scugog、和Georgina取得最大涨幅。 疫情导致的远程办公和社交疏离推动独立屋王者归来,也使价格相对较低的大多伦多远郊地区需求旺盛,成为导致其涨幅最大的直接原因。   镇屋(联排)方面,截止2020年末,大多伦多地区的镇屋均价达到了83万加元,同比涨幅15%;其中Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Toronto West多伦多西区录得镇屋均价前三甲。和独立屋一样,大多伦多远郊镇屋的涨幅最大,涨幅居前三的分别是Innisfill、Clarington、和New Tecumseth。     疫情推动了部分Condo需求转向了低密度住宅,镇屋是这部分需求的首选。同样因为价格相对较低的原因,大多伦多远郊地区的镇屋涨幅最大。针对于镇屋Daisy黄岚年前有一篇Townhouse的原创分析,感兴趣的话,欢迎移步阅读:【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋:黄岚独家分析多伦多镇屋市场|居外专栏 2020年疫情对于大多伦多Condo共管公寓市场来说喜忧参半,一方面市中心需求的下降导致价格基本持平,整个多伦多地区均价略微下降,另一方面,也开启了通胀大环境下相对低价的买入窗口。当然以黄岚当前的一线体验,此低价窗口期也正在收窄。数据方面,2020年Condo均价前三甲分别是包含了传统豪宅区玫瑰谷的C09区,以及是市中心C03区(含著名的Yorkville约克维尔街区),还有包含了传统顶级豪宅区跑马径的C12区。 2020年大多伦多Condo均价和涨幅在某些区域显得有些怪异,比如包含了顶级豪宅区跑马径的C12区Condo均价位居前三,同时涨幅第一,这反映出多伦多Condo市场细分明显,不可一刀切来做投资买卖分析。某些豪宅区本来Condo就不多,一旦一个新Condo楼盘上市,价格涨幅会显得很夸张。 最后,Dasiy黄岚再从另外一个维度补充一下2020年房价上涨的理由:以往每年加拿大政府的货币超发差不多7%左右,这与每年房地产市场的平均涨幅相当,而2020年由于疫情,超发了15%,房地产价格的增长可想而知。这也可以解释为什么不仅加拿大,包括中国和美国在内的一线大城市的房价目前都有不小的增长。 本期黄岚多伦多牛年地产榜就到这里,更多关于多伦多地产买卖投资的讨论,欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。   多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker,金牌经纪人 联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com  

加拿大房市“疫”势增长,房价升到多少钱一平?

尽管新冠疫情带来不少的经济影响,但加拿大的房市继续强劲上涨。2020年期间,全国11个主要城市的房价上涨了8.57%,而上一年则下降了0.29%。按季度来看,2020年第四季度房价上涨2.43%。 销售量强劲上升,建筑活动势头良好 根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,2020年12月的需求迅速回升,销量较上年同期激增47.2%,创下11年来最大的同比增长。2020年全年,房屋销量接近55.2万套,创下新纪录,同比增长12.6%,比2016年创下的上一个峰值高出2.3%。 2020年房屋开工量按年增长4.4%至217802套,同期竣工量增长6.1%至19836套。 每月房屋销售量 vs 10年每月移动平均数 住宅价格走势 MLS®房价指数(按房型分类) 截至2021年1月,房价高于和低于加拿大平均水平的地区 为了减少投机性购买,央行近年来屡屡采取行动——提高房贷首付要求,缩短摊销期等。这导致2018年和2019年的房价增速大幅放缓。但随着这些抑制措施的影响逐渐减弱,楼市在大势所趋的情况下还是出现了反弹。 租金收益率适中,介乎4%至6%之间 多伦多公寓房价约为每平方米9409加元,而蒙特利尔的公寓房价则为2905加元一平米。 低利率环境下,经济有望化负为正 2020年加拿大经济萎缩了约5.1%,因为新冠肺炎大流行,消费者支出和商业活动几乎陷入停滞。 近日,国际货币基金组织(IMF)在感染率激增导致的新抑制措施下,将加拿大2021年的增长预测从最初预测的5.2%下调至3.6%,增幅不大。但加拿大央行(BoC)仍持乐观态度,预计2021年全年增长约4%,2022年接近5%。 2021年1月,加拿大央行在2020年3月三次降息(累计降息150个基点)后,维持关键利率在0.25%不变。 延伸资讯: 多伦多房价的最新发展状况以及未来趋势! 疫苗问世、拜登執政,北美迎来投资井喷期!600万以下精选豪宅率先看 加拿大要对房产开征海外买家税!中国买家或受影响 资料来源:全球房地产指南(Global Property Guide) 有兴趣投资加拿大房产吗?欢迎把相关信息留在下方,我们有专业的服务团队,会为你详细介绍多伦多、温哥华等地的房市情况,并且帮助你找到合适的房产。

【视频】情怀中的镇屋、风口上的镇屋:黄岚独家分析多伦多镇屋市场|居外专栏

 镇屋Townhouse,顾名思议是坐落于镇上的房屋,温馨而有社区氛围。从历史上看,镇屋是贵族或富裕家庭的城市的住所,以便于社交。如今城市不断的扩张以及土地的稀缺使得镇屋价值凸显,在北美大城市如纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、多伦多,镇屋已经成为高品质的兼容城市生活和舒适环境的居住选择。 从投资或自住的角度看,一直以来镇屋Townhouse给大家的印象是一个介于独立屋和公寓Condo之间的品种。二十年以来大多伦多地区房价年复合增长率为6%,无论是独立屋、镇屋、还是Condo公寓在不同的时间段内都呈现轮动的态势,而市场品种的热度也是相对的,有的买家喜欢买涨而有的买家喜欢捡漏,本期Daisy黄岚选择涨幅可观的镇屋做个分析。  首先不管是Condo涨还是独立屋涨,从历史曲线来看,镇屋的涨幅基本都介于前两者之间。而均价方面,最新的大多伦多镇屋达到了80万加元。 当然大多伦多不同城市的镇屋成交量和均价都有较大的差别。不出意外其中多伦多中区(含市中心、中城区、和北约克)均价最高,有趣的是大量印度裔集中的布兰普顿成交量最大,而华人较喜欢的万锦和列治文山无论在均价还是成交量方面都处于中上较高的位置。 许多镇屋是有管理费的,根据小区不同,物业管理项目会有不同,但主要是公共部位维护。由于镇屋不像独立屋,公共部位交织较多,协调统一专业的维护更能确保生活品质和房屋保值增值的最大化。 许多买家认为镇屋管理费是额外的成本,其实不尽然… 首先,无管理费物业的维护也是有成本的: 独立屋维护成本低是个误区 无管理费镇屋公共部位维护协调很困难 换屋顶、换窗户、换密封条,这些都是实打实的开销 割草、除雪、刷车道其实都是成本,自己做也是花自己的时间成本,这一定得要算 管理费每个月得出,相对于自己维护不固定的金钱支出,在心理上更显得容易被注意 再来,管理费是有价值的: 业主可以放心小区得到专业的维护,维护得好的小区房价更高 业主省下时间做更有价值的事 业主自己的劳动其实也是成本,还不如让专业的来干 最后,无管理费或管理费低的镇屋其价格也会更高。所以Daisy黄岚的结论是存在即是合理的,绝大多数情况下管理费提供的服务和价值是相当的,而且一切的成本和服务都已经体现在了镇屋的总体持有成本中。所以镇屋有无管理费不应当是首选要素,在我们镇屋投资和自住的决策过程中不能捡了芝麻而丢了西瓜。  镇屋买卖决策过程中的真正关键是对个案价值的了解和对参照系的准确把握。为此Daisy黄岚选取我们华人比较偏爱的多伦多、万锦、和列治文山,给大家在这个时间点上搭建一个投资参照系。当然,细分社区不同会有很大的差异,Daisy黄岚这里只是介绍一个粗略的概念(方法论),具体需要根据您的地段社区房型喜好做深入的分析。 今年以来多伦多市镇屋成交中位价达到100万加元,下图列举了几处中间价位的镇屋和位置: 多伦多市今年以来的最高成交价镇屋位于著名的Annex社区的Yorkville约克维尔(见下图)。约克维尔可以说是多伦多当之无愧的钻石地段,多年来Condo和镇屋的最高成交价都出于此社区。 再来看万锦市,镇屋中位成交价达到89万加元,下图列举了几处中位价位的镇屋和位置: 万锦市今年以来的最高成交价镇屋位于万锦最著名的愚人村(见下图),这里环境宜人,豪宅辈出。   再来看一下多伦多北面的列治文山,这里的镇屋成交中位价达到92万加元,下图列举了几处中间价位的镇屋和位置:   列治文山今年1月至9月的最高成交价镇屋位于Westbrook社区(见下图)这里环境好,学区更好。  影响镇屋买卖决策的另一个重要因素是社区的风格和情怀。和独立屋和Condo比起来,镇屋居住是最具社交气息的,这也是人们选择镇屋的原因之一,因此小区的设计至关重要。 Daisy黄岚把镇屋小区设计分成以下几类:    现代小镇风情型:街区错落有致,房屋各有特色。 质朴婉约型:安静、小径通幽、温馨烟火气。 桃花源记型:设计精巧、专业园艺、真正的世外桃源。 简单直接型:排屋设计、真正的联排别墅。 所谓萝卜青菜各有所爱,无论您青睐哪种风格,哪块区域,或是那类户型,Daisy黄岚的专业分析和眼光都会为您的买卖决策保驾护航。 更多【黄岚地产榜】精彩内容: 上学上班 冬暖夏凉:多伦多市中心地下步道PATH及周边公寓分析 【图表】多维度分析新冠疫情与多伦多房产|居外专栏 多伦多房地产新年战情室:趋势、洼地、涨幅、展望|居外专栏   多伦多【黄岚地产榜】主创 资深Broker,金牌经纪人 联系邮箱:daisyhuang88@gmail.com  

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