投资澳洲房产，如何获取最大的投资回报？
Part 1 澳洲房产投资回报率
一、澳洲房产投资回报率之计算方式
房产投资的回报率，是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，一般有以下三种计算方式 >>>详细：
1、 收益模式计算方式
投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
2、 投资回报率计算方式
投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价
3、 投资回收时间计算方式
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）*12
来源：居外研究、Corelogic
二、决定房产投资潜力的4大因素
▶ 人口增长潜力
一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。>>>详细
▶ 区域开发潜力
房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。>>>详细
▶ 教育出口潜力
留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。>>>详细
▶ 价格增长潜力
澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元），基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。>>>详细
Part 2 如何将自己的澳洲房产出租及相关费用
一、3种出租方式
▶ 开发商承诺包租
很多国外开发商为了促进销售业绩，会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。
▶ 委托租赁公司（房产管理公司）
如果开发商不承诺包租，业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。
▶ 业主自行出租
业主可能会有朋友、亲戚想要租房，或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右，但必须人在澳洲亲自打理。
二、业主出租房屋的流程：
step.1 评估物业，业主提供物业的位置、房型，发展商，正确地址，租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。
step.2 评估通过后，与业主签订委托物业出租管理协议。
step.3 澳洲租房机构会为业主寻找租客。
step.4 与租客签订澳洲租房协议。
step.5 收取每月租金。
三、房屋出租相关费用
佣金标准
据了解，一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。主要还是根据业主的房型与最终和管理公司协商的价格而定。
房屋出租管理费用
委托房屋托管公司的佣金一般为租金的5%~10%（任何房型）。
注：在澳洲房屋出租与管理是连在一起收费的。
洲房屋出租：自寻租客，省钱；委托经纪，省事当顺利交房后，买家要考虑的下一步就是如何将物业出租，为自己带来利润，同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东，买家们要注意些什么问题呢？首先，买家需要考虑，是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。>>>详细
杨泱律师专栏全集：
part 3 如何在澳洲为租金收入纳税？
一、澳洲税法有关居民与非居民的的界定
澳洲税法界定的居民，与其公民身份、国籍等没有关系。也就是说，具有永久居民身份或公民身份的个人并不一定会被认为澳洲税法所界定的居民；不具备永久居留权或公民身份的个人也不代表因此而没有被认定为纳税义务人的可能。 澳洲税法所界定的居民符合以下条件之一：>>>详细
▶ 纳税人在澳洲境内定居
▶ 一个纳税年度中在澳洲居留183天以上
▶ 参与澳洲的老年金计划
二、如何在澳洲纳税
澳洲财务年度是从每年7月1日至次年6月30日，个人在该财务年度所得若超过个人免税额，便需申报个人所得。
在澳洲纳税，可以DIY，也可以找专业人士。DIY的申报截止日期与找别人申报的截止日期不同。申报之后会有两种结果，包括补税或退税。>>>详细
三、租金收入如何征收个人所得税
一旦成功出租房屋之后，业主就必须缴纳澳大利亚房产交易税个人所得税。税额缴纳比率请参照以下表格。>>>详细
澳大利亚税务居民
非税务居民
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