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在印尼买房的快速入門指南,请查收!

 

东南亚人口最多的国家——印度尼西亚(以下简称“印尼”),除了旅游胜地巴厘岛,首都雅加达和第二大城市泗水亦是很多外籍专才工作/经商的新基地,而印尼现时亦是新创公司的热门选址。如果您打算在印尼长期居住,不妨买入一间属於自己的公寓。印尼政府设定的最低售价为约70万元人民币(泗水)至140万元人民币(雅加达)。

本文会为您介绍印尼的买房程序和费用、房地产市场状况,以及作为外国人买房需要注意的事项。


中国人可以在印尼买房吗?

中国人也可以在印尼买房,但只可拥有物业的租赁业权(Leasehold title)。为了保护本地人的利益,印尼政府对外国人买房的限制一直都很多,直到2015年才开始放宽限制,提供Hak Pakai,容许外国人持有物业。

以下为三种物业常见的印尼物业使用权(证书):

  • Hak Pakai(HP使用权(Right to use),是长期租赁的一种形式,最长可达80年。适用於在印尼工作或居住的外国人买入的物业。
  • Hak Milik(HM永久业权(Right to own),只适用於印尼人购入的物业。
  • Hak Guna Bangunan(HGB建造权(Right to build),只适用於印尼人购入的土地。以PMA公司名义投资房地产,可以获取长达80年的建造权。

视乎买房的目的,外国人可以用自己的名义以 Hak Pakai 的方式买房自住

但如果是想买房作投资收租,就要以其他方法去获取永久业权 Hak Milik。例如借用相熟的印尼人(最好是印尼配偶)的名义,但要留意当中的风险,因为买卖协议中不会出现外国买家的名字,而与印尼代理人的私下协议并没有法律效力。

另一个常见的方法是开设 PT PMA(外国投资有限公司),以印尼公司的名义购入房屋或土地物业,则可以拥有建造权 Hak Guna Bangunan。

另外,外国人在印尼买房还会面临以下的限制:

  • 设有最低房屋售价,因地区而异;
  • 每人/家庭只可拥有一个物业土地;
  • 土地面积不多於2000平方米;
  • 拥有物业期间,必须保持拥有印尼居留许可/签证(如 KITAP 或 KITAS);
  • 一旦离开印尼,就要在一年内将物业卖给另一个合资格的外国人或印尼人。

相关文章:中国人如何在印尼购房?印尼房产投资法规及交易指南


印尼房价水平

印尼主要城市包括雅加达、泗水和巴厘岛等,而巴厘岛主要是旅游胜地,故住宅物业的投资基本上是聚集在首都雅加达。而且当地的地铁刚於2019年开通,不少公寓发展项目将2022至2023年落成,提供过千个全新公寓单位。

以下为印尼主要城市的平均房价(截至2020年上半年):

城市 公寓平均价格(每平方米) 公寓最低价格政策
雅加达 34,960,000印尼盾(约1.6万元人民币) 3,000,000,000印尼盾(约136万元人民币)
泗水 21,770,000印尼盾(约1万元人民币) 1,500,000,000印尼盾(约68万元人民币)

延伸阅读:在印尼买套房,房价后面有多少个零?


如何在印尼物色物业?

印尼的房地产市场不及其他东南亚国家如新加坡完善,再加上文化、法律和语言上的障碍,因此无论是买房自住还是出租,最好有 房地产经纪 的辅助。房产经纪人了解当地物业行情,亦清楚现时针对外国人投资房地产的政策,可以帮您对在售项目作合适的调查。

印尼的经纪佣金占房价约 2.5%-5%,一般由卖家支付。部份房地产网站,如居外网(Juwai.com),除了列出在售楼盘外,亦会提供寻找经纪的服务,显示每个经纪正在负责的楼盘,包括住宅/商业/土地出售和出租。


印尼买房流程

以下为在印尼购买物业的完整步骤:

  1. 考虑以个人名义买房(拥有权为HP),还是开设印尼公司投资物业(拥有权为HGB)
    考虑不同的房屋种类:公寓/联排别墅/独立屋
  2. 聘用房地产经纪和律师
  3. 看房后,如果觉得合适就向卖家提交“购买要约”(Offer to Purchase)
  4. 将订金(10%-25%)转账到公证人(律师)的账户,签署初步的买卖协议
  5. 律师会对物业作详细调查(Pre-Due Diligence),包括卖家背景和土地的使用权、债务、土地用途等
  6. 如有需要,向印尼的银行(或国内的银行)申请按揭贷款
  7. 签署买卖契约,支付物业价格的全额和所有相关税项
  8. 到土地局作正式注册,获得物业使用权证书(HP或HGB)

印尼买房相关费用

  • 房贷

有些印尼银行会推出专为外国人设计的按揭。以 Commonwealth Bank 为例,贷款额最高可达150亿印尼盾(约681万元人民币),按揭成数(LTV)可达9成,还款期为3至10年。

该计划接受年满21岁,且至少已在印尼工作两年的外籍人士申请,还款期完结时需为未满60岁。但计划只适用於Hak Pakai形式购入的物业。

  • 税费

以下是买房涉及的税项或费用:

  1. 转让税(Transfer Tax/BPHTB):买卖双方都要支付,税率为5%,应税金额就是房屋的购入价格。卖家可享有一定的免税额,因地区而异,例如雅加达的免税额为8000万印尼盾(约3.6万元人民币)。
  2. 土地契约公证费(Land Deed):费用为财产价值的1%,由买家承担。
  3. 豪宅税(Luxury Tax):若果物业价格超过300亿印尼盾(约1362万元人民币),就要付20%的奢侈税,由买家承担。
  4. 注册费(Registration Fee):包括印花税和行政费,约为物业价格的0.2%,由买家承担。

印尼买房出租

由於外国人拥有物业的整段期间都必须拥有印尼居留许可/签证,且每个家庭只能拥有一个物业,因此外国人在印尼买房一般都是用来自住。如果您打算以公司名义买入物业并出租,就要留意公司所得税,针对物业租金收入的税率为10%

自从2015年开放外国人购入物业使用权Hak Pakai,可以预期印尼政府将会逐步放宽买房的限制,相信将来几年会有越来越多外国人购买印尼房屋的资讯,程序亦会更透明。总括而言,配合当地蓬勃的基建发展,投印尼房地产仍是相当有潜力的。

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