市场报告｜第三季度需求增强 新加坡房价连涨六个季度
橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部刚于10月27日发表了【新加坡私人住宅市场 - 2021年第三季度房地产数据趋势和分析】报告。
橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士在这份详尽的报告中写道：
- 价格 -
今年，新加坡的私人住宅的价格一直在上涨。新加坡市区重建局（URA）的数据显示，2021年第三季度，私人住宅的整体价格指数上升了1.1%，略高于上一季度0.8%的增幅。 这标志着房价已连续第六个季度上涨。房价已同比上涨7.5%，而今年迄今为止已上涨了5.3%。
非有地住宅的平均价格
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
其他中央区（RCR）的价格增长最大
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
- 交易量 -
从新加坡市建局发布的季度统计数据来看，2021年第三季度共售出了9,083套私人住宅（不包含执行共管公寓），相比上一季度的8,449套增加了7.5%。上个季度，新住宅的销售量增长了19.7%，从第二季度的2,966套增加到了第三季度的3,550套。
考虑到价格可负担性和持续减少的新住宅供应量，有越来越多计划把组屋升级为其他房产的置业者正在把目光转向郊区的转售物业市场。转售住宅的需求依然强劲，其交易量环比增长0.5%，从2021年第二季度的5,333套上升至2021年第三季度的5,362套。这是自2009年第三季度以来最高的单季转售住宅交易量（当时这项指标达到了5,809套）。
销量连续三个季度上升
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
2021年第三季度最畅销的公寓
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
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- 租赁 -
由于已完工住宅的供应紧张，租金正在持续上涨。 从新加坡市建局提供的数据来看，上一季度租金上涨了1.8%，入住率保持在93.6%的稳定水平。
因强劲的需求和较慢的新住宅竣工速度，租金的表现十分坚挺。在过去几个月里，新加坡公民和永久居民都纷纷返回了新加坡。随着私人和公共住宅市场上的房价不断攀升，一些潜在买家一直在租用临时住所。许多住宅项目仍深陷于劳动力短缺和施工延误的困境。由于转售物业的价格上涨，有越来越多的房东选择出售他们的公寓，租赁物业的库存量也随之减少。
新加坡政府正在进一步推动全面开放边境的工作。在这样的背景下，当航空、会展、酒店和旅游行业的就业人数增加时，租赁市场将从中受益。此外，更多新加坡公民、永久居民和外籍人士正在回归，企业也加大了对外籍人士的招聘力度，租赁需求可能会有所回暖。
出租量环比回升11.9%
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
租金环比上升1.8%
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
总体入住率为93.6%
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
- 国籍 -
按照范围扩大后的疫苗接种者旅游走廊（VTL）计划，新加坡与几个国家合作推出了免隔离旅行路线。随着越来越多的外国买家、永久居民和新加坡公民重返房地产市场，这一计划可能会对其住宅物业市场产生一些积极的影响。
在参与了疫苗接种者旅游走廊（VTL）计划的国家当中，我们可能会发现美国、英国、韩国、法国和加拿大将产生较为积极的销售作用，因为这些国家的公民都属于前12大外国买家群体 （非永久居民和永久居民） 。
市区重建局在2021年10月18日发布的Realis房地产数据显示，从2019年到2021年第三季度，美国公民共购买了516套公寓，在外国买家群体排行榜上位居第五。其后为英国公民（共购买239套，排名前六）、韩国公民（共购买190套，排名前九）、法国公民（共购买101套，排名第十一）和加拿大公民（共购买98套，排名第十二）。这五类买家约贡献了12%的外籍人士总购买量。
在各类市场上，这五个国家的公民在同一时期内共达成了1,144笔交易。在这些交易中，有467笔交易（占比40.8%）涉及核心中央区（CCR）的物业；其他中央区（RCR）共售出了394套房产，占比为34.4%；中央区以外（OCR）共售出283套房产，占比为24.7%。值得一提的是，在美国、韩国和加拿大买家购买的公寓中，有40%以上的房产都位于核心中央区（CCR）。根据自由贸易协定（FTAs），美国公民享有额外买家印花税（ABSD）的豁免资格。因此，疫苗接种者旅游走廊计划可能更会为豪华物业和城市郊区市场带来更大的好处。此外，考虑到房产价格较高，一些买家可能更愿意在交易之前亲自前往新加坡参观豪宅或样板公寓。
疫苗接种者旅游走廊（VTL）计划下，来自这些国家的销售影响更大
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）有望从VTL计划中获益更多
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
VTL计划下前六名外国买家应保持一致，仍以中国为首
数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部
- 展望 -
房地产市场将以更出色的表现来结束这一年。由于明年全球经济有望复苏，市场情绪可能会有所改善。新加坡边境重新开放的扩大性举措可能会刺激就业增长，从而进一步提振经济。
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指标 |
2018 |
2019 |
2020 |
H1 2021 |
Q3 2021 |
2021年预测 |
2022年预测 |
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总体情况 |
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市建局PPI价格变化（包括执行共管公寓） |
7.9% |
2.7% |
2.2% |
4.1% |
0.8% |
6%至7% |
6%至 9% |
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销售量（单位） |
22,139 |
19,150 |
20,909 |
16,549 |
9,083 |
32,000至33,500 |
26,500 至 28,500 |
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新房销售（不包括执行共管公寓） |
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价格变化 |
10.8% |
7.6% |
0.7% |
11.0% |
-10.4% |
8%至10% |
8%至 11% |
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销售量（单位） |
8,795 |
9,912 |
9,982 |
6,459 |
3,550 |
12,000至12,500 |
9,000至10,000 |
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转售（不包括执行共管公寓） |
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价格变化 |
2.7% |
3.6% |
-3.8% |
6.0% |
2.3% |
8%至11% |
8%至11% |
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销售量（单位） |
13,009 |
8,949 |
10,729 |
9,852 |
5,362 |
19,500至20,500 |
17,000至18,000 |
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租赁（包括执行共管公寓） |
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市建局租金指数 |
0.6% |
1.4% |
-0.6% |
5.2% |
1.8% |
6%至8% |
8%至11% |
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租赁量（单位） |
89,904 |
93,960 |
92,537 |
47,545 |
26,759 |
92,000至97,000 |
95,000至100,000 |
今年前三季度，新加坡已经售出25,632套住宅（不含执行共管公寓），超过了2020年全年的销售量（20,909套）以及疫情爆发前，即2019年（19,150套）和2018年（22,139套）的水平。今年预计总销售量将达到32,000至34,000套。
一级和二级市场上的需求都有所提升。今年，不包括执行共管公寓在内的新住宅销售量预计将达到12,000至12,500套，这是近八年来的最高水平。此前的高点是在2013年出现的，当时共达成了14,948笔交易。由于人们对转售房产的需求增加且新住宅价格持续上涨，今年的转售物业交易量可能会从去年的10,729套增加一倍，升至19,500套至20,500套之间。
除非出现不可预见的情况，否则今年住宅物业的整体价格可能会提升6%至7%，高于2020年（2.2%）和2019年（2.7%）的增幅。
延伸阅读：
本报告由居外IQI与合作伙伴橙易产业（OrangeTee & Tie）共同发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun#orangetee.com）
