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马来西亚豁免产业盈利税(RPGT),投资者如何受惠?

新冠疫情在全球爆发,马来西亚固然无法幸免,首相建议推出多项激励措施,以协助推动房地产市场,以及为购房者、业主提供经济援助。这些措施包括:重新推出“拥屋计划”(HOC)和豁免产业盈利税(RPGT)。马来西亚公民在2020年6月1日至2021年12月31日之间出售房产,将可豁免产业盈利税。这项豁免只限于每人出售3个房产。 在2019年之前,在5年内脱售房产的业主都必须缴付产业盈利税,5年后脱售无需缴付产业盈利税。不过,从2019年起,所有业主脱售房地产都要被征收产业盈利税,其中第6年或之后脱售,也被征收5%的产业盈利税。 原本房主在3年内脱售需要付30%的产业盈利税,第6年或之后脱售则需要付5%的产业盈利税。不过,由于新冠疫情的关系,只要房主在2020年6月1日至2021年12月31日之间出售,政府不征收产业盈利税。 一般上房主会把产业盈利税的费用算进房屋价格,因此房价包含产业盈利税。现在房主不需要付产业盈利税,因此相信房价将会稍微降低,房主将会以较低的价格出售房屋。如果房主想卖房子,现在应该是比较好的时机。当然,购屋者也可以在这个时候向房主讨价还价。 我们对产业盈利税进行深入了解,有助于决定在更适合的时机出售房产,并省下一些钱。 产业盈利税(RPGT)是什么? 每个人出售房产的原因各有不同,比较普遍的原因包括:为了工作搬迁、找到更满意的房产,或是趁着房价增长赚取利益。无论是哪一项原因,如果从出售房产取得赚利 ,就必须缴付产业盈利税(RPGT)。 政府公布2019年财政预算案时,宣布将修改产业盈利税。在购买房产的第6年(或更久)后出售房产,马来西亚公民需缴付5%的产业盈利税(在这之前卖家无需缴付该项税务)。在3年内卖出房产的卖家,需缴付30%的产业盈利税、第4年出售需缴付20%、第5年则为15%。 不过,以下情况将被豁免缴交产业盈利税: 马来西亚公民或永久居民 a)将房产作为礼物,捐赠给丈夫或妻子、父母或儿女、祖父母或孙子/孙女。兄弟姐妹之间的房产转换权,则不包括在产业盈利税豁免条例中。 b)将享有一生一次出售私人房产豁免产业盈利税的优惠。 c)售价低于20万令吉的房产,出售时不需被征收产业盈利税。 免税推升二手房市场交易 行业数据显示,产业盈利税(RPGT)的豁免导致更多的二手市场交易和新的转售物业需求。 亚洲最大的房地产科技集团居外IQI最近的统计数据显示,二手房市场的转售活动录得65%的增长,从2019年的1458套增长至2020年的2410套。免税后,转售的交易额也从2019年的2.7亿美元,上升78%至2020年的4.8亿美元(19亿令吉)。 居外IQI集团联合创办人兼首席执行官Kashif Ansari表示,免税有助于降低成本,这让屋主在进入二手市场前能够升级自己的物业。升级买家占二手房市场的30%,更多的升级买家活动可以转化为更多的二手房销售。相比之下,升级买家只占一手市场的四分之一。 Kashif表示,“盈利税豁免也有利于投资者。虽然它未必使今天购买的投资者直接获利,但它让投资者对投资大马房市和获得收益的可能性感到放心。免税向投资者暗示,他们将保留更多的收益,而不是在出售时缴税,”他告诉《大马储备报》(The Malaysian Reserve)。 Kashif认为,RPGT豁免将看到升级买家和投资者将房屋推向市场,因为豁免给买家提供了更多的选择和谈判时的筹码。“如果卖家能节省5%的税款,买家就有更多的谈判空间。拥有普通价位住宅的马来西亚人,将因豁免而节省超过2万令吉的收益税。购买二手房时,买家可以在出价前实际检查房产,不像买新盘那样。” 他补充道,如今买家可以获得利率为2.85%至4.5%的贷款,在贷款期内可以节省数万令吉。“以收取3.5%利率的贷款来说,您在30年内支付的总利息将比您的利率是6.5%少30多万令吉。” 居外IQI的2020年第三季度马来西亚住宅调查与指数报告,发现房地产行业预计未来几年平均房价将反弹约10.6%。该增长可能会将房价增长推高至近年所创的水平之上,部分原因是受到一般经济活动类似复苏的推动。 Kashif表示,国家房产信息中心(NPIC)的数据显示,买家一直在对市场变化做出反应,因为2020年第三季度的交易数量攀升了7.4%,达到89245套。“我们相信,如果有经济实力,现在就是购买住宅房地产的好时机。疫情的复苏即将到来,一旦开始,很可能会持续而迅速。任何持有实物资产的人都可能从大幅升值中受益,”他补充说。 相关文章推荐: 首购房免印花税!2021不能错过大马“新金三角” 居外IQI看点:这个国家认为他们是RCEP的最大赢家 马来西亚最快明年征收房产空置税,对您有什么影响? 综合整理自星洲网丶大马储备报 责编:Zoe Chan 据最新消息,在2021年1月1日至2025年12月31日,购买房价不超过50万令吉的新房,首次购屋者在签署买卖合约和贷款合约,也可以豁免缴付印花税。 及时把握免税购房重大利好,立即与居外IQI联系,获取免费专业咨询和项目推荐,抓住置业马来西亚的最佳入市时机!

业主佳音!英国将延长房屋租赁产权至990年

近日,英国政府表示会彻底改革英格兰的房屋租赁权制度(leasehold),把租期延长990年,同时取消地租(ground rent)。 房屋租赁制度使英格兰几百万购买了租赁权的房主面临不断上涨的地租,购买产权困难,甚至无法出售房子。英国政府自从2017年开始就在调查现有的租赁权制度,近日决定会按照去年7月法律委员会(Law Commission)的建议采取行动。 永久产权 vs 租赁产权 在全面解读官宣改革内容之前,我们先看一下英国永久产权(freehold)和租赁(leasehold)的区别: 永久产权(freehold)是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。英国大部分别墅都属于永久产权房。简单来说,永久产权房主既是业主,也是地主。值得注意的是,地主如果选择出售租赁产权(leasehold)但保留土地的话,则可以向租赁产权业主收取地租(ground rent)。 租赁产权(leasehold)是指买家对房屋本身拥有所有权,但其房屋占用范围内的土地所有权归他人或政府所有(比如中国住房为70年产权,就属于租赁产权)。英国绝大部分公寓都属于租赁产权,一般产权年限为999年、250年,125年。简单来说,租赁产权房主只是业主,不是地主。 租赁权问题成患 据估计,英格兰和威尔士目前有大约450万户家庭只拥有住房的租赁权,租赁权问题让一些业主苦不堪言。一些开发商会在房产开发完成几年后,把房子的产权出售给投资商,投资商会大幅增加购买产权的费用。 2011年,一对夫妇在利物浦附近购买了一栋只出售租赁权的三卧室房产,花了15.3万镑。他们最初一年支付295镑的地租。他们在即将迎来第三个孩子的时候决定搬家,这时他们才知道,地租会每十年翻一番。他们想要出售房子很难,希望可以联合同一开发项目的其他屋主一起购买房屋的产权,据估计需要花费8000至1.2万镑,取决于参加的屋主人数。 另有住在Cheshire的一位儿科护士披露,她当初购买房子的时候,开发商说她可以在两年后花2000至4000镑购买产权,但是后来产权被出售给一家投资公司,费用增加至超过1.3万镑。 改革1. 990年租期、取消地租 根据英国的现行法例,房子的租赁权只能延期一次,每次只能延长50年,而且屋主还要给产权所有者支付地租。而公寓可以延期多次,每次延期90年,而且不用支付地租。通常情况下,地租不多,但是近些年开发的一些新的房产却规定,地租每十年翻一番,这让许多房主面临高额地租,也无法出售房产。 根据法律委员会的建议,现在无论是房子还是公寓,租赁期都应该延长至990年,同时取消地租;新建的退休老人公寓出售的时候也不应该收取地租。英国政府表示,今年春季议会重开的时候就会提出有关地租的立法。英国政府此前承诺,会禁止将来出售的房子只出售租赁权。 改革2. 降低延租费用 延长房产的租赁权需要支付费用。英国政府表示会修改计算延期费用的方法,将会由政府决定计算的方法,而不是由租赁权所有者和产权所有者协商。 目前延期收费的计算方法中,拥有租赁权一方需要支付较多的费用,因为租赁期延长,房产价值会增加,拥有租赁权的一方也会受益,因此需要支付一笔费用,大约相当于房产价值增加的50%。新的计算方法将取消这部分收费。 改革3. 引进“产权共有制” 英国政府将会建立一个新的名为“产权共有制委员会”(Commonhold Council)的机构,其中将包括代表房屋租赁权所有者的团体和房地产行业的代表。 产权共有制是指购买公寓的人拥有对公寓的产权,这些业主组成房产的管理公司,这样公寓的业主就可以自己决定服务费的收费,不需要有第三方产权所有者和管理公司的参与。将公寓转为共有制是法律委员会最主要的改革提议之一。 相关报导: 2021海外投资还看欧洲:伦敦房价逆天涨 法兰克福成新宠 英国房价涨幅创新高,2021走势预测又如何? 完全“脱欧”的英国,留学和移民政策发生了哪些变化?︱居外专栏 综合整理自外媒报导 责编:Zoe Chan 英国房产权政策大改革将使租赁权房屋所有者受益,每个家庭每年可以节省数千甚至上万英镑! 欢迎与居外IQI联系,获得英伦置业的专业指导和项目咨询。

父母出资给小夫妻买房,是赠与还是借款?|居外专栏

撰文:澳大利亚法律执业博士林汇铭 一方父母出资给其子女买房用做结婚是很常见的。然而,当婚姻关系破裂时,如何确定其出资的性质并进行财产分割是家庭法诉讼中常见的问题。 问题一 当父母出资给其子女买房 ,房产登记在其子女名下,这究竟是赠与还是借款?对婚姻财产分割上会产生什么实质影响? 实践案例1: 丈夫H的父母P在2010年出资1百万给小夫妻购买了一套房产,此房产登记在丈夫H的名下。 问题二 法院如何确定其父母在出资时的真实意图? 实践问题:补充的借款协议是否有效? 法院会综合考虑很多因素(不限于以下因素)来决定是借款还是赠与: 实践案例2: 男方H的父母P在2010年出资1百万为小夫妻购置房产,并未要求其子女还款。2019年夫妻关系变差,同年,男方H和其父母P补签了借款协议。2020年,夫妻关系破裂,进行离婚财产分割诉讼时出资父母P主张这是一笔债务。 法院更倾向于这是赠与, 因为: 1. 借款协议是在出资9年后订立的; 2. 在2010年至2019年期间父母并没有主张还款,其子女也没有还款行为; 3. 2019年的借款协议是在夫妻关系破裂期间订立的。 综上:法院会认为如果不是当事人婚姻关系破裂,其出资父母P不会主张这是一笔债务。9年后补充的借款协议是一种法律手段,不足以证明其出资时的真正意图,不能推翻赠与的法律推定,由此认定为赠与。这意味着在婚姻家庭法的财产分割上,夫妻双方的净财产价值不会因此减少。 问题三 对于恶意减少夫妻资产的行为,比如通过出售房屋来偿还债务,另一方婚姻当事人该如何保护自己在该房屋上的利益? 实践案例 3: 在婚姻关系中,男方H的父母P出资购买房屋 (房产证上所有权人为男方H),他们之间有借贷协议,并在房产上注册了抵押(Registered Mortgage),男方H要通过出售房屋来偿还其父母P的债务。女方W知道此事后可以通过何种途径来保护自己在该房屋上的权益? 尽管女方W在此房屋的房产证上没有写名字,但仍然可以通过以下途径来保护自己在此房屋上的权益。 途径一:如果走到了婚姻财产分割诉讼,你可以在递交的证词(Affidavit)中阐述夫妻共同的财产包括其房屋,阐明男方H通过转让财产来减少夫妻共同财产的行为, 让法院做最终裁决。 途径二:向所有权登记处(Registrar of Titles)提出一个警告(Lodge a Caveat)。房产所有人H不能出售房屋,除非移除这个警告。这个警告的有效期是3个月,在有效期间,你必须要开始诉讼程序并且告知Registrar of Titles。 需要注意的是:房产所有权人H不想等待3个月,他有权利迫使你在14天内开始诉讼程序,也可以向Supreme Court 提出移除警告的申请。如果证明了你在此房屋上并没有法律上的权益,那么产权人H可能要求你赔偿因为该警告所造成的经济损失。 澳大利亚法律执业博士林汇铭 为您解析澳洲投资法与移民法。 关于本文的更多问题,欢迎联系林律师获得澳洲(昆士兰州布里斯班)领先华人律师团队的法律建议。

双喜临门:海外“连体房”适合您吗?

用买一套房子的钱买到两套房子,听起来是不是好得难以置信?建造或购买一套连体房(Duplex,也称复式房)可能会带来相当可观的收益,但有您想像的那么多吗?就房子的宜居性和外观而言,连体房又有什么缺点? 首先,什么是“连体房”? 连体房通常是指两栋连接在一起的建筑物,通常是并排的二层楼,也有以上下层分隔开的,一般情况下由一面墙或一层地板隔开。然而在较复杂的设计中,两栋建筑可以以更精巧的方式连接起来,共享几面墙,有时也共享庭院空间。 连体房也有其它的形式,比如两栋独立的房,或者一栋在另一栋前面。它们也不是必须对称或完全相同——一栋可以更大,建筑布局可以不同,也可以将它们设计得看起来更像独立的别墅。 连体房的主要优势是什么? 您可以将第二栋住宅出售可以抵消一些建筑成本; 两个家庭可以共同购买一块地,并分摊开发成本; 您可以把第二套住宅或多出来的房间出租,以赚取外快。 建造连体房比独立屋贵吗? 是的,但是一栋连体房的价值几乎可以达到单栋住宅的两倍,而且建一套连体房比建两套独立住房要便宜得多。其优势来自于购买一次土地可以获得两套住宅。一份建筑合同将比两份合同便宜,建筑师、工程师、测量师和城市规划师的专业费用将与单栋住宅更为相似。事实上,两个住宅的工作将同时进行,这将减少劳动力成本和设置费用。 还有其它我们可能不知道的额外成本吗? 有,市议会和城市规划费用可能更高,装修、窗户、电器和管道的工作量也会增加一倍,提升安装服务成本。 哪些地点适合建连体房? 澳洲大多数地方政府对建连体房的地点都有具体的要求,通常包括最小的地块尺寸和宽度,所以仔细检查这些规定是必要的。许多市议会对位于建筑群内部(battleaxe lot)的连体房也有限制。 并排连体房的理想宽度是18 – 20米,但15米宽的场地也可以。 位于角落的地点较为理想,因为两栋建筑物都可以有自己的临街面。如果地方足够大,它们甚至可以分开建,也可以有单独的车道。 又有哪些场地不适合兴建连体房? 小型场地(150平方米以下); 以前划分过的场地; 临街面积有限的场地; 朝向差,被邻近建筑物遮挡; 在许多地区,由于排水问题,从道路上向下倾斜的场地不适合。 连体房会带来哪些额外的问题? 建设阶段的额外成本,如厨房和洗衣房等设施的双倍投入。 如果是合作建房,在选择设计和风格方面可能会出现分歧。 如果是并排连体房,自然光和通风可能会不够充足,因为防火墙将住房分隔开来,不能有开口。 主要的设计难题是什么? 朝向:在澳洲,如果后院不朝北,住房的一栋或两栋将会日晒不足; 如果市议会或现场条件要求车库建在中心位置,就会有许多困难相继而至。能否将车道分开,建立一个中央入口,是设计好连体房的关键。; 住房之间的噪音应该不成问题,因为澳洲建筑法规现在已经解决了这个问题。 建筑师有哪些聪明办法可以克服这些难题? 交错的建筑收进线(building setback)可以使光线照到向阴的一面; 庭院和建筑物中心的空隙可以提高采光; 天窗是阴面住宅的唯一其它选择。 有哪些审批手续? 第二套住房若要单独出售便需要单独审批。 一些市议会有专门的团队审批连体房,这意味着他们审批连体房的时间和审批独栋住房差不多。 在新南威尔士州的大多数议会地区,连体房都需要获得议会的批准。州政府已经制定了 “合规发展规范”,可以让某些类型土地的审批程序更加简单快捷。 编译自houzz 多代同堂、投资出租,还是升级置业,很多理由都值得您考虑购买或建造连体房。 连体房适合您吗?留下您的联系方式告诉我们,或者进一步咨询项目推荐。

泰国买房攻略【2021版】

一直以来,泰国都是最受度假人士和投资者欢迎的地方之一。特别是首都曼谷,是一个充满活力的大都市,拥有引人入胜的历史,让人难以抗拒的美食天堂和梦幻般的城市场景。曼谷不仅仅是一个度假的好去处,也是一个令人神往的居住地。 据《曼谷邮报》2020年1月的报道,蓬勃发展的旅游业让泰国成为投资者的首选,占全国国内生产总值(GDP)的12%。旅游和体育部(Tourism and Sports Ministry)的数据显示,2019年外国游客人数达到创纪录的3980万人次——相当于泰国人口的一半以上!同年游客收入增长3%,达到1.93万亿泰铢。 2020年居外客户兴趣热度排行,泰国高踞榜首,成为中国人在海外购买房地产的首选目的地。在迎来2021新年之际,泰国住房市场开始受益于新冠疫苗研发取得进展的利好消息带来的乐观情绪,叠加泰国国家经济社会发展办公室公布的第三季度经济数据高于预期,以及泰国政府近期计划推出“买房送签证”政策,都对住房市场产生了正面影响。从今年1月起到2022年年底,外国人可以通过花费至少1,000万泰铢(约215万元人民币)购买指定房产开发项目中的现房(非在建)就可以获得泰国精英签证。 那么,2021年我们应该如何投资泰国房产呢?居外IQI将从海外投资者的限制、贷款与税费、如何选房和管理投资组合4个方面进行探讨。 对海外投资者的限制 虽然外国人不允许在泰国拥有土地,但可以通过在泰国注册一家至少拥有51%泰国所有权的公司来拥有土地。另外,外国人也可以选择拥有30年可续约的土地财产。买家可以在土地部续签30年的租约,最长可达90年。这种续约不能登记,承租人也不能出售、转让或转租该物业。 由于法律限制,大多数海外买家选择购买永久产权的公寓,外国人可以拥有最多49%的单位。买家可以指定委托书(POA)来转移物业的所有权,授权将在地政署进行。 买房贷款与税费 外国人在泰国购买房产,在签订购房合同前,需要支付约10%的预订费作为定金。 下一阶段包括向开发商支付30%的首付款,以确保预订。待项目完工后,全额支付70%的余款,所有权就会转移到您的手上。不同开发商的付款方案可能有所不同。 一般来说,外国买家会在国内融资,然后在收到汇款通知后将资金转入泰国银行账户,以方便付款。然后,泰国银行会出具一份外汇交易表,作为在土地厅转移所有权的证明。 泰国央行于2019年4月1日出台了新的房产贷款准则和限制。 如果第一笔抵押贷款不到3年,或者房产价格在1000万泰铢(约215万元人民币)或以上,第二套住房买家的最高贷款额度将被限制在房产价值的80%;第三套住房及以后的购房者的贷款额度将被限制在不超过房产价值的70%。 泰国房地产税费一览表 购房期间的其他费用包括一次性的偿债基金和注册价值2%的转让费。 根据不同的因素,如所有权的时间长短,房产税为3%至8%。如果房产在“tabien baan”(一种政府发行的小册子,列出了泰国特定地址的所有登记人)中登记至少一年,或者业主持有该房产超过五年,则可免除此税。 虽然泰国没有资本利得税,但如果从购买之日起5年内出售房产,则出售房产的收入将被征税。根据所有权年限的不同,税率在售价的1%至3%之间。印花税和预扣税在出售房产期间适用。 挑选合适的物业 泰国住宅物业需求持续上升。根据泰国银行的数据,继2018年增长7.7%之后,2019年第一季度全国范围内,土地和建筑交易量同比增长3.8%。 在目前的经济状况和抵押贷款规则收紧下,最近几个季度的曼谷住宅房产价格虽然观察到一些放缓,但基本保持稳定。 除了价格外,海外买家在购买前考虑的因素还包括该地区是否有著名的地标性建筑,以及该地区公共交通系统的连接性,以及是否受益于直达旅游区和商业区。特别是曼谷市区,在2020年曼谷城市规划生效后更是炙手可热的投资地点。 如果您有意投资泰国房产,请选择基础设施先进的地点。除了曼谷之外,外国投资者还可以考虑投资的其他高需求地区包括普吉岛和芭堤雅等海滩度假区,以及泰国第二大城市清迈。居外网的过千套泰国真实房源覆盖各个热门地点,让您足不出户都可以安心搜房。马上一键检索泰国好房 投资组合管理 与任何海外投资一样,外国投资者可能对当地租赁市场的了解有限,也不知道如何将其房产出租。 在泰国,越来越多的房产投资选择聘请专业的房产管理公司,他们对市场有着敏锐的洞察力,并拥有管理此类房产的经验。这就最大限度地减少了投资者开始赚取回报所需要的知识、时间和精力,吸引了那些追求被动租金收入的投资者。 总而言之,作为海外房产投资者,在投资国外市场之前,需要正确评估市场和投资可行性。 延伸阅读: 日本泰国房地产:似冰火两重天 恰“钱”程无限 泰国购房换精英签证,实际怎么操作?|居外专栏 泰国曼谷最新的房价以及未来发展的趋势如何? 参考来源:利斯苏富比 责编:Zoe Chan 立即注册一对一咨询,了解更多曼谷时尚街区的最新项目,与居外IQI携手实现财富增长。

2021年最新泰国买房流程全解析

一直以来,泰国都是最受度假人士和投资者欢迎的地方之一。特别是首都曼谷,是一个充满活力的大都市,拥有引人入胜的历史,让人难以抗拒的美食天堂和梦幻般的城市场景。曼谷不仅仅是一个度假的好去处,也是一个令人神往的居住地。 据《曼谷邮报》2020年1月的报道,蓬勃发展的旅游业让泰国成为投资者的首选,占全国国内生产总值(GDP)的12%。旅游和体育部(Tourism and Sports Ministry)的数据显示,2019年外国游客人数达到创纪录的3980万人次——相当于泰国人口的一半以上!同年游客收入增长3%,达到1.93万亿泰铢。 2020年居外客户兴趣热度排行,泰国高踞榜首,成为中国人在海外购买房地产的首选目的地。在迎来2021新年之际,泰国住房市场开始受益于新冠疫苗研发取得进展的利好消息带来的乐观情绪,叠加泰国国家经济社会发展办公室公布的第三季度经济数据高于预期,以及泰国政府近期计划推出“买房送签证”政策,都对住房市场产生了正面影响。从今年1月起到2022年年底,外国人可以通过花费至少1,000万泰铢(约215万元人民币)购买指定房产开发项目中的现房(非在建)就可以获得泰国精英签证。 那么,2021年我们应该如何投资泰国房产呢?上回居外IQI探讨海外投资者的限制、贷款与税费、如何选房和管理物业4个方面,今天我们再来了解在“微笑之国”买房所需的主要步骤。 步骤1:房产中介 如果不了解泰国的市场和要求,在泰国找房是相对困难的;所有权的规则、语言和文化的障碍以及操作的差异都是您需要房产中介公司帮助的原因。此外,代理佣金将由卖方支付。许多原因都证明了房地产中介公司的作用很重要。所以,让居外IQI协助您选择一家最合适的吧! 步骤2:前期研究 一旦您确定好需求,研究就是您购买旅程中的重要一步。您将完善条件和其他要素,这些因素将决定您的选择。 虽然您可能已经对您想在泰国购买的房产类型有所了解,但您必须确保已经考虑到所有正确的问题: 您想要一套新房或是二手房? 公寓还是别墅? 房间数量、面积、希望看到的景色、楼层、希望包含的电器等。 您的目的是自住、投资、度假,还是养老? 您希望位置附近有什么设施——靠近高速公路、公共交通或学校? 我们充分意识到,如果不了解当地市场,可能很难定义您的标准。因此,请随时与居外IQI的房地产专家联系,我们很乐意协助并指导您实现您的购房目标。 马上一键检索泰国好房 研究期间需要考虑的重要因素:精确预算 与中国一样,在泰国有很多类型的房产,价格也不尽相同。确定精确的预算至关重要,因为这将允许您微调您的物业搜索。 请注意,在泰国,转售房地产的公布价格,总是包括其售价以及与交易有关的税费和成本。只有转让费,一般占房产价值的1%,不包括在内。此外,泰国没有针对买方的中介费,这费用由卖方承担。 房源广告 房源挂牌的价格、建筑面积和房产的供应情况都是需要仔细考虑的要素,以免失望。在泰国的用法中,住宅的面积会以卧室的数量来呈现,而不是以房间的数量;换句话说,客厅是不计算在内的。另外,广告上的单位面积一般都是近似值。在谈判的时候,最好先索要产权证,以获得准确的单位面积——产权证显然是用泰文写的。 在互联网上有很多房地产门户网站,但许多广告是过时或无效。事实上,独家授权在泰国是非常罕见的,这导致了同一物业会以不同的价格重复打广告,因为它们是在不同的时期被挂牌出售,甚至有可能已经售出! 想接收定期更新的优惠,您可以访问居外网联系我们的双语代理。 步骤3:实地看房 在选择好房产后,接下来就是实地看房。对于买家来说,这是一个机会让您想象未来的住房。居外IQI致力于为您提供您所期望的服务:我们可以为您安排交通,并确保在同一天或一周内根据您的日程尽可能安排看房,当地经纪人亦将随时为您效劳。 成功看房小提示:参观房产可以让您了解它与您的搜索条件的匹配程度。对于公寓,不要忘记考虑周围的社区和公共区域,例如电梯、设施的状况、大楼的维护等。进入物业后,请考虑检查物业的朝向、材料的质量(隔音和隔热)、设备的运作(空调丶水龙头等)以及家具的质量(如果是带家具的住宅)。 步骤4:出价议价 您已作出决定了吗?我们经验丰富的经纪人将协助您向卖家出价和议价。要知道,90%的业主都是泰国人,议价方式与中国人截然不同。在泰国,接受报价的下一步便是签署买房协议。 步骤5:买房协议 销售协议采取销售合同的形式,卖方同意将其房产出售给买方,以换取买方支付相当于房价5-10%的定金。在这个阶段,所有权的转移日期将由土地局确定。泰国没有公证处,所以我们会与当地政府一起办理整个法律程序(见下文)。 销售协议确认了您对卖方的承诺。此外,如果交易失败,除非双方有规定并接受,否则所付定金仍将委托给后者。反之,如果卖方因销售协议条款中没有规定的原因而退出,后者必须向买方提供相当于定金两倍的赔偿。 步骤6:融资汇款 对于外国买家来说,资金转移仍然是泰国房地产最普遍的融资方式。买家有义务将他们的外币资金从国外账户转移到泰国银行账户。如果您有需要,居外IQI可以协助您在泰国开设账户。 房产贷款 抵押贷款是外国人在泰国房地产最不受欢迎的融资方式。事实上,外国人在泰国获得贷款是相当困难的,因为条件非常严格,所要求的出资额可以占到贷款的50%。此外,利率也很高,一般在5-7%左右。对于外国人来说,最有利的解决方案仍然是在买方的原籍国借款,并将资金转到泰国。当然,银行会要求提供抵押担保。 支付条款 付款条件根据您购买的房产类型而不同。 如果是二手房,在您签署销售协议时,通过银行转账或泰国银行支票支付定金。余款的支付应在所有权转移当天在土地局进行,并始终以泰国银行支票支付。 作为购置期房的一部分,付款通常会在工程完成后分期支付。根据开发商的情况,付款也可以在交付钥匙的时候进行。 步骤7:交易手续 如前所述,泰国没有公证处,不像很多西方国家。居外IQI的房地产代理和行政部门都有丰富的经验,并且对房地产交易方面的法规有深入的了解。因此,我们将为您办理与国土部门的所有必要手续。在所有权转让之前,任何交易均需经过土地局的批准,而房产交易的平均时间约为1个月。 步骤8:买房合同 流程的最后一步,在销售契约上签字,标志着您正式成为业主。这一步是在泰国土地部门进行的。 出售契约和产权证将在所有权转移的当天由土地局交给您,并允许您行使您作为所有者的权利。专业的经纪人会在房产转让当天和您一起去国土部门,以便向泰国当局办理所有必要的行政手续。 延伸阅读: 泰国赠签证 日本收益厚:2021亚洲购房惊喜不绝! 泰国房产中国人可以买吗? 泰国购房换精英签证,实际怎么操作?|居外专栏 立即注册一对一咨询,先由了解泰国投资热区的最新项目开始,居外IQI助您轻松完成购房流程,与您携手实现财富增长。

英国房屋产权知多少?当地人也容易被坑︱居外专栏

房屋产权知识是每一位买家需要了解的必修课,英国房产产权和中国的 70 年产权是有很大的区别的,有些住宅可以永久性持有,有些每年则需要支付地租,即使是英国人也有搞不清的时候。近年来,年轻夫妇买房后因产权问题被坑的新闻也见诸于报端。 通常情况下,英国的房产产权主要分为永久产权(Freehold)、土地租借权(Leasehold)、股份产权(Share Ownership)以及共享型永久产权(Share of Freehold)四种类型。 永久产权 (Freehold) 顾名思义,永久产权意味着买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永远性的全部产权,包括所有地下资源。房主可以自由使用、出租、抵押或转让房产,并对房产拥有终生所有权,可以世代相传。在人口密度较大的城市,特别是地少人多的伦敦,永久产权的住房非常稀缺,土地租借产权类房产则越来越普遍。 土地租借权(Leasehold) 土地租借权意味着房屋所有人和土地所有人之间签署了一份长时间的租约。这份租约的年限可以在 1-999 年不等。在这块土地上的房屋拥有权为买家所有,而土地所有权为他人或政府所有。 在英国,房产的价值会随着租约年限减少而降低,如果土地租约到期后无法续租,房产将归土地拥有者所有。这也是买家容易掉进的陷阱之一,如果房产律师没有好好核查产权类型,很可能刚买到手的房子几年后就要拱手送人了。 然而通常来说,只要租约超过 100 年,其市场价值和永久产权是没有太大区别的。在英格兰及威尔士,大部分的公寓房都属于租赁使用权的房产。但不同的地方是承租人每年需要向地主支付地租,以及所有房屋维护及修理费用。 股份产权(Shared Ownership) 英国的共享产权房开始于 1980 年代,是政府为了满足那些买不起房又想拥有长期固定居所的人的需求,所提出的新的低成本住房自有政策。买家通常与某机构(例如房屋协会)各拥有百分比的产权。其特点在于,购房者只拥有比例的产权,仍需按月缴纳占有股份比例金额的房租。待房产出售时,也按照自己拥有的股份比例分得回报。 共享型永久产权(Shared Freehold) 这类产权通常见于小型公寓楼房,意味着建筑内的所有业主平均享有其公寓楼房产权的股份。这种模式保护所有居民的公平合理的掌控权,也确保公寓会被妥善维护。虽然,有一部分公寓楼房项目有这样的产权类型,但并不算英国主流的产权方式。   英国皇冠地产(Crown Home Buying & Letting | CHBL)是一家英国ARLA 认证的伦敦房产经纪公司,专注于代理伦敦优质新建住宅项目,拥有广泛一手房源,致力于为国际买方提供一站式置业服务,包括房屋买卖、租赁管理以及信贷咨询。其团队在英国从事地产行业十逾年,经验丰富。英国皇冠地产竭诚为客户争取最大利益,让您的海外投资更安心。  

美国房产真的是永久产权吗?

了解美国房产的读者朋友们也许已经知道,美国房屋是永久产权的。很多国人对“永久产权”的理解是可以住一辈子,并世代相传,而美国房产的“永久产权”实际包括什么呢?又是否真的像大家所理解那样可以世代相传吗?  一、中国房屋的70年产权 在中国,买了房子之后就拥有了房屋使用权,而住宅土地的使用年限一般为70年。要说明的是:70年产权的计算是从开发商拿地开始起计,不是从买房或拿到房产证那一刻开始算的。等房子产权转移到您手里的时候,使用年限早已不足70年了。 土地属于国家所有,人民享有土地使用权这是中国制度的鲜明特点。我们要搞清楚一个问题,70年产权年限指的是土地使用权年限,而我们对房屋的使用权是永久的。据最新的民法典草案规定,70年产权到期,也就是说房子土地使用期满了,产权自动进行续期,根据当时的情况免缴或者缴纳合理的续期费用。 二、美国房屋的永久产权 精明的犹太银行家早就明白:房地产业中,“增值的是地,贬值的是房”。美国的国土面积982万平方公里,除掉66万平方公里的水面,陆地面积为916万平方公里,其中大约三分之一归政府所有,其余为私人财产。换而言之,这三分之二的土地均可被购买。  在购买美国房产的同时,也买到了地表所有权、地下所有权和领空所有权,即包括地球表面到地心,和土地上方的领空。其中地表的建筑、树木、河流之类都是您家的。   地表所有权(Surface Rights) 地表权是指使用、改良和出售土地表面的权利。这意味着您有权占用、建造和以其他方式使用您的土地的表面上的一切。因为您拥有土地所有权,您可以在您的土地上盖房子,建造一条私人道路,或种菜种树之类,而您只受当地区号(zoning)的限制。 地表权利可以单独购买、出租或出售。因为地表权只是土地的一系列权利之一,可以从这些权利中分离出来的。 地下所有权(采矿权,Mineral Rights) 地下所有权赋予该地块的所有人勘探、开发、开采和销售地表以下资源的权利。如果发现您家地下可能会有石油、金矿之类资源,那您就中大奖了——全部归您所有,和国家没有半毛钱关系。 与地表权一样,地下权也可以根据州和联邦法律买卖和转让。 领空所有权(Air Rights) 领空权是指控制、占用或使用您土地上方垂直空间的权利,但它通常比地表权利更受限制。这意味着其他人也可以使用您的土地上面的空间,如果这样做是合理和必要的。例如,您不能禁止民航或电线经过您的土地上方。 与地表权一样,领空权也可以单独买卖,尤其是在人口密集的地方(高建筑楼层买卖)。  三、产权永久不代表世代拥有 购买美国房产是永久产权,但是产权的持有是有成本的,比如每年都要缴纳房产税、物业费、遗产税等等。 美国人不抗拒房产税,因为房产税取之于民用之于民,主要体现在当地的教育、治安和城建设施上。美国公立学校的资金来自政府,而政府的收入来自当地居民的房产税。如果查看美国政府公布的财务表,就会发现,政府的房产税收入,有较大比例投入在当地的公立教育上。 房价高的地方,房产税高,学校得到的资金多,教育质量相应就好,整体学区就比较优质。学区优质又继续吸引重教育、能负担高额房产税的家庭集中,使之形成一个良性的循环。业主缴纳了房产税之后,也可以享受当地更好的治安和城建设施。 此外,如果房产所有人去世,房子不会自动变成法定继承人的财产,也不是简单办个手续就能继承,这中间涉及到一个国内没有的概念:赠与税和继承税。美国税法对于赠与税的认定属于认资产不认身份,简单来说就是无论你是否为合法居留身份,是持绿卡还是公民,哪怕你从未踏入过美国领土,但只要以个人名义在美国持有不动产,就需要牵扯到赠与税和遗产税。 通俗来讲,纳税人生前免费给予他人的行为受到赠与税的约束,纳税人去世后财产分配的行为受到遗产税的约束。 所赠额在一定限度内是免税的,且有年赠与额度限制和一生赠与额度限制。每个美国公民一生中的遗产税和赠与税的抵税总额是1120万美元,父母两人加在一起就有2000多万美元的额度,普通人怎么都够用了。但如果父母都不是美国公民,每个人只有6万的税款免交额度,加在一起12万美元,也就是说,房产价值超过6万美元开始起征赠予/遗产税,这就需要好好算一算。如果房产在赠予或继承时市场价值50万美元,那么孩子需要按50万-12万=38万美元来缴纳税款。   美国房产永久产权,所有人的确是可以住一辈子;但对于后代来说,是除去继承税部分的世代拥有。 更多【居外百科】实用指南: 2021年如何在美国买房? 2021年美国房产税需要交多少? 2021年美国购房流程:轻松买房十步走! 纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、波士顿、休斯顿、奥兰多、达拉斯等华人青睐的城市,居外网均有众多一手二手房源项目(点击查看)。 美国房产咨询,本地看房接待,请直接联系居外IQI。

【视频】新冠疫情将如何影响纽约市的房价?|居外专栏

概要:纽约房价一向是这个城市经济的风向标,对全球投资人来说,也是资产保值的重要依据。未来美金将无可避免地贬值,纽约房产仍是避风港。疫情使得房价上扬趋势被抑制,现在正是入市的窗口期。    纽约是全球最令人向往的国际大都市,近年也是华人移民海外最热衷的首选地。纽约房价给人高不可攀的感觉,但实际上和国际一线大都市相比,如香港、伦敦、东京,纽约房价不算最高,甚至北京、上海的房价都超过纽约。 纽约房地产市场有自身的发展规律,基本成曲线发展,经过5、6年的上升期后,进入2、3年的调整期,如果遇上重大危机事件,对房价也会造成较大影响。 那新冠疫情会对纽约房价造成什么样的影响? 与2008年金融危机相比较 尽管当前房地产市场和2008年金融危机的状况有所不同,但对两者进行比较,有助于我们对今后纽约房地产市场的判断。 2008年爆发的次贷危机使纽约市的金融业遭受重创,随之而来的大规模失业、收入减少和人口外流导致了纽约房市严重下滑。由于经济衰退,纽约市在2009年失去了98,600个工作岗位,失业率从2007年的5%上升至2009年的10.3%。 不过房地产市场对金融危机的反应要比股票市场的反应慢得多。在金融危机发生之前,曼哈顿房价在2008年夏季达到顶峰。但在数月的金融灾难中,曼哈顿房产销售直到2011年3月才触底,当时房价总体下跌了约15%。租金水平也显著下降,但下降幅度较小,曼哈顿租金平均下降10%。 值得注意的是,那些在金融危机初期进入房市的买家显得有些仓促,一项分析中显示, 2006年至2008年之间购买并于2019年出售的房屋中约有14%的价格低于其原始购买价格。而在2010年至2012年价格低位时购买并于2019年出售的房屋中,只有4%亏本出售。 (通常,一年中约有7%的纽约市房屋低于叫价出售。) 与2001年9/11恐怖袭击相比较 ​还有一种比较,是和2001年9/11恐怖袭击时的房市进行比较。两者相似之处是,​无论疫情还是恐袭,都是突发意外事件,不是房地产市场本身出现问题。下面图表显示,从1999年以来的曼哈顿房产价格,2001年的时候房价甚至没有下跌。当时9/11造成房地产市场停止了三个月后迅速恢复。 新冠状病毒与9/11的最大区别在于9/11之后的大部分经济都很好。只有某些行业(例如旅游业)遭受了沉重打击,但是没有大范围的停工。新冠状病毒导致更多的人失业,庆幸的是纽约一些最大的行业,例如金融和技术行业,迄今避免了大规模裁员。 对于现在的潜在买家来说,何时才是最佳的进场时间? 和金融危机爆发的时候纽约房价处于高位相比,目前的纽约房价已经从2015-17年的市场峰值下跌,并且已经连续三年下降,换句话说,纽约房价已经在一个低位徘徊,但房价是否继续下降以及下降幅度多大,暂时还很难预测。因为新冠状病毒对纽约房价的影响取决于政府对病毒的控制以及对整体经济的破坏程度。 我们设想一下最佳情况是,在短时间内(比如五月底,目前预测纽约州将在5月27日解除居家令)一旦纽约市宣布复工,各类经济活动将迅速恢复,疫情期间被冻结的房市能量被激活,房源重返市场,而低贷款利率将促使买家进行购买。实际上曼哈顿房市今年一二月已经活跃起来,一二月的房价没有回升太多,但交易已经趋于活跃。 不过,比较悲观的状况是,国际货币基金组织4月14日宣布,新冠危机威胁着全球金融体系的稳定。一个月前,标准普尔全球评级公司(S&P Global Ratings)表示,全球经济正陷入衰退。 全球金融之都纽约无疑将感受到这些影响,不仅在金融领域,而且在酒店,服务和其他领域感受到更大压力。纽约市独立预算办公室估计,未来12个月纽约市将失去475,000个工作岗位,这将使该市陷入自1970年代以来最严重的衰退。 以下三个主要因素,会导致房价急剧下跌: 市场仍有大量未售出的库存, 2013年以来建造的新公寓中,有四分之一仍未售出。 失业导致大量法拍屋进入市场,进一步增加了库存; 股市的大幅下跌消灭了潜在买家的积蓄,并降低了经济信心。 首先,豪华高端公寓市场将面临最严重的损失。无论是刚建好或在建的新楼盘,开发商都面临建筑贷款的压力,加上这类公寓的库存量大大高于市场需求,因此预计豪华楼盘让利或减价的可能性较高。 未来一段时间,航空旅行会被限制,对那些世界级富豪来说,也许就没有冲动在曼哈顿购置一栋豪华度假公寓了。 买卖双方入市时机和心理预期 在新冠状病毒之前,纽约市的房屋库存已经处于历史最高水平,一套房屋停留在市场上的时间更长,并以低于要价的价格出售。曼哈顿约有81%的房屋在2019年低于要价出售。尤其新开发的高端公寓可能需要大幅度降低价格或其他优惠才能推动销售 。 对于二手房的卖家来说,如果不是急于卖房,一般不会在这个时候将房源放入市场,对于确实需要销售房产的屋主,定价的灵活性将是关键,必须要有心理准备承受较低出价。 下面这个图表显示曼哈顿公寓(Condo和Coop)从1997到2020年第一季度的平均尺价。在2017年创下新价格纪录,每平方英尺1,775美元,然后在2019年降至1,657美元。2020年第一季度,曼哈顿因新冠状病毒而遭受重创,价格进一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是,曼哈顿共有公寓(Condo)的每平方英尺平均价格在2020年第一季度为1,923美元,比图中的Condo/Coop平均价格高出许多。 计划今年购房的纽约人将处于较为有利的地位,因为贷款利率已创下历史新低,而房价在疫情袭击之前一直在低位徘徊。目前的疫情让纽约房市在今年初的反弹势头被遏制,低价位会保持在市场更长的时间。但二手房源将会稀缺,且降价幅度不大,新楼盘有更大的议价空间。 我们从两个在今年四月成交的案例,了解纽约目前楼盘的降价幅度。第一案例是来自秘鲁买家豪掷2700万现金购置上西城全新公寓Waterline Square八套单元,开发商最终的折扣是7%,平均尺价为$2450。另一个案例来自布鲁克林,纽约本土买家用2030万购买Quay Tower的顶层7400平方尺的Penthouse,最后打折11%。 不过,判断房价在什么时候触底,就像判断股市何时触底一样,几乎是不可能的,但纽约购房者可以放心,纽约房价已不像2008年金融危机时处于市场的顶峰,你也许还可以再等等,但历史经验告诉我们,纽约房市反弹的时机也会随时到来。   【安家纽约】节目制片人/主持人陈东 聚焦纽约房地产热点话题 联系邮箱:donchen0124@gmail.com 微信号:doncmrbi  

居外看点:东京房地产市场是否已经见顶?

《忠犬八公的故事》是日本版的《忠狗巴比传奇》,这只秋田犬每天在东京的涩谷站迎接自己的主人下班回家。1925年主人过世后,忠犬八公依旧每天在站外等候,直至10年后它自己也离开了人世。忠犬八公代表了日本人令人敬佩的忠诚和服从品质。 在涩谷,忠犬八公的雕像仍是深受人们喜爱的聚会场所,但曾经一度信奉集体主义的日本文化逐渐背离传统,变得更加倾向于个人主义,这有助于形成瞬息万变的住房市场。第一太平戴维斯在报告中称,由于日本年轻人相对晚婚或放弃结婚,2016年底,东京23区的平均家庭人数从2000年的2.13人降至1.93人。政府分析称,2015年,东京都市圈的单人家庭占比从2000年的41%升至47%,这有助于促进消费,并为投资者创造机会。 自2012年12月以来,东京住宅用地价格上涨的连锁反应导致房价上涨。涩谷正在发生着急剧变化,其人口在15年内增加了14%。当地相关机构表示,2013年1月至2017年1月,该地区地价上涨了35%至40%。作为历史上著名的娱乐和夜生活社区,涩谷自20世纪90年代以来成为日本科技初创公司的落脚点,并因此得名“比特谷(Bit Valley)”。来自第一太平戴维斯的克里斯·曼奇尼(Chris Mancini)表示,该地区是世界上最繁忙的交通枢纽之一,目前正在进行2.6公顷的城市再生项目,“这是20年来规模最大的改造项目”。该地区四通八达,紧邻山手线(Yamanote Loop line)轨道交通,经济实惠的住宅和高端住宅兼备,1,700套新建住宅计划在未来十年内完工。 >>>日本置业百科:日本购房流程  | 日本房贷流程  | 日本房产税费 自2012年首相安倍晋三执政以来,他通过量化宽松推行的低利率和日元贬值政策大大刺激了日本的房产销量。佳士得国际房地产子公司Japan Capital Realty首席执行官桑尼·萨伊托(Sonny Saito)表示,日元兑亚洲货币和美元较历史值降低,令日本房地产市场对于国际投资者的吸引力大增。2017年8月,日本城市地区新建共管公寓的价格比2012年上涨了36%。 “东京因为房价高而备受诟病,”他表示,“但其房价相较于伦敦和中国香港等其他全球化城市来说仍较低。”中心5区的中端公寓售价1.5万美元/平方米;但中国香港类似房产售价高达4万美元/平方米。 萨伊托表示,理论上,中国新出台的资本管制政策会限制对外国房地产的投资,但大量资金已经通过新加坡和中国香港流出中国大陆,还有其他变通方法出现。涩谷最受欢迎的地区之一是代官山(Daikanyama),“这是极具发展前景的时尚区,低密度、低层建筑林立,精品店和露天咖啡馆汇集”,曼奇尼表示。在代官山,带屋顶阳台的两室公寓在Japan Property Central的售价是220万美元。同地区的三室公寓在苏富比国际房地产的售价是158万美元。 涩谷站附近的南平台(Nanpeidai)绿树成荫,曾经坐落着幕府时代的家宅,现在是社会名流和前任政府大臣的居所。涩谷南平台的新开发项目The Parkhouse近期意外开售。带花园的五室住宅在苏富比国际房地产的售价是700万美元。 查看居外网上更多东京豪宅房源 虽然涩谷正在经历急剧变化,但该城市的中心3区仍占据房价高地。中央区(Chuo ward)银座(Ginza)购物区的地价是全国最贵的——即使不是全世界——高达35万美元/平方米。港区(Minato ward)的青山(Aoyama)国际化住宅社区拥有全球连锁超市和学校,深受侨居者欢迎。 野村研究(Nomura research)表示,日本预计将继续成为全球第三大经济体,紧随中国和美国之后。“东京是一座全球化城市,除北京之外,这里有比任何城市更多的财富500强公司,” 曼奇尼表示。 日本住宅每年贬值10%,通常于30年后采用最新抗震技术重建。但日本房产投资者仍能从总体上受益,原因在于大幅抵押贷款减税、低税率,以及每年约3%至4%的租金回报。 但有迹象表明,日本房地产市场已见顶:12月,东京都市圈的房价比上年下跌0.7%。“我们认为房地产市场将会崩溃,” 萨伊托表示。 东京人口每年增长1%,由于土地有限,房价可能会继续走强。但其他因素表明,房价可能已经见顶。估价机构Tokyo Kantei表示,2016年,新键住宅的平均售价是东京平均年租金的28.7倍,比前12个月上涨1.4%,比2012年上涨4.9%。日本不动产研究所(Japan Real Estate Institute)表示,8月,房价再次同比下跌1.08%。 国际货币基金组织(IMF)预计,该国经济在未来5年将仅增长0.5%。韩国也是一个担忧因素。如果安倍经济学无法带领日本经济复苏的话,投资者可能会像忠犬八公一样被抛弃,等待着永远不会到来的回报。 购房指南 税费(包括3%的买方中介费)是在购买价基础上额外增加6%至10% 外国人购房没有限制,但购房不代表获得居留许可,如果海外购房者希望在日本居住的话,需要获得居留许可 在购买公寓时,获得土地所有权也至关重要 买房预算 东京港区的两室公寓,售价90万美元 西麻布(Nishiazabu)社区的三室公寓,售价175万美元 市中心的顶层公寓,售价800万美元 查看居外网上更多东京在售优质房源   原文来源:金融时报 发表日期:2017年11月17日 责任编辑:Zoe Chan   本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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