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非加拿大公民不能在加拿大买房了?这些群体享有豁免权!

为了提高加拿大人民的房产购买能力,加拿大总理特鲁多(Trudeau )于2023年宣布实施为期两年的非加拿大籍人士购买住宅物业限制令。  本该于2025年1月1日结束的买房禁令,却在今年2月宣布该禁令被延长至2027年,以增加当地的住宅供应,并缓解加拿大正在面临的白热化房地产市场。 因此,自2023年起,非加拿大籍人民和外国营利性企业无法在这四年内,购买加拿大非休闲住宅物业。  所有非法购房者将被罚款高达1万加元(约合5.75万港元),而涉及非法购房交易的第三方也同样会被惩罚。  哪个群体将被影响?  所有非加拿大公民将涉及在内,无法在加拿大购买住宅房屋。  但是,以下群体享有豁免权,仍可在加拿大买房:  加拿大公民和永久居民  未成立于加拿大法律或加拿大证券交易所上市的公司  由非加拿大公民控管的公司  国际学生 持有有效工作签证并在加拿大工作过的外籍工人(之前的纳税申报表和工作经验已被废除)  已定居在加拿大的外交官、领事官员和国际组织成员  具有临时居民许可证的外国人(包括难民) 实施限制令后,哪些房屋不能被购买?  限制令中的“住宅”涵盖独立屋、半独立屋、联排别墅以及三户以下的公寓楼。   然而,非加拿大公民仍可购买休闲和娱乐房产。  加拿大公民和永久居民买房的好机会  虽然外籍人士在加拿大购买房地产更具挑战性,但这为加拿大公民和永久居民制造了一个竞争力较少的房地产市场。  随着延长外籍买家的买房禁令,加拿大公民将更有能力负担当地的住宅房屋,为增加自己的房屋资产。  政府也可以确保房屋被用作民众家庭居住,不会成为投资用途的资产类别。  加拿大先前推出的房屋无限购买和贷款的政策,对外籍买家来说,无庸置疑地是个吸引力极大的投资地点。  可是,禁止外国人购买非休闲住宅物业的四年禁令,可能会让外国买家对在加拿大产缺乏信心。   无论如何,这项新政策对加拿大公民和永久居民而言,会是个投资房地产市场的绝佳机会。  

市场兴奋退却 买货寻宝好时机

上周五,城市领先指数( CCL ) 数值跌至144 ,逼近今年的低位143.02 ,周跌幅达1.4%,延续此前四周下跌趋势,累计跌幅1.97%。其实,自二月底“撤辣”之后的10周, CCL呈五升五跌,累计涨幅仅0.69%。 不少人认为“撤辣”对楼价推升的效应明显消失了!但在同一天内,一手新盘市场却出现三宗过亿元豪宅成交。 当中包括,赤柱黄麻角道的One Stanley以逾1.46亿沽出一栋洋房,实用面积3304呎,花园1121呎及737呎天台,呎价$44,200 。 另一单为薄扶林碧丽轩, 洋房实用面积4326呎,连接891呎平台, 775呎天台,及63尺花园,成交价为1.5亿,呎价$34,674 。 最后一单是半山的21 BORRETT,实用面积2169呎,以1.15亿售出,呎价$50,200。 其实,五月份至24号已经有9宗过亿元的成交,而26及27号更有九龙半山的缇外进行招标。如无意外,又会多2宗过亿成交,本月估计会有11宗成交案,比四月份的6宗上升83%。 这类超级豪宅卖家,大多数都是国内或东南亚买家,如果仍有重税辣招的话,成交量一定大打折扣。由此可见,辣招对于外地人的影响仍然持续。 至于整个一手市场,截至24号共成交1227宗,相比四月同期的1433宗下跌了15%,情况并不太严重;大家可能会指出同月发售的日出康城Park Season只成功售出27伙,占推出154间的17.5%,生意非常惨淡。 笔者发现即使撤辣后,暂时只释放了用家的购买力,而日出康城此盘自撤辣后已经进行了多次销售,成功售出750单,同区买家一下子相信已被消化。 相反元朗站上盖地YOHO Hub II 重推,即使加价也售出210个单位,而沙田珑珀山也在重推,沙田区新盘一向量少,相信又会吸引到用家的注意力。 撤辣后,对投资者的最大障碍已经清除,但仍未观其大量入市,高息环境相信也是主要原因。但相信在今年下半年至明年出现减息,笔者估计美国联储局会减息一厘至一厘半。 相反,租金在需求带动下,仍会继续上升。尤其在今年夏季的高峰期,大量高才通及学生都会加入场租的行列。到明年,利息收益跟租金收益会很接近,相信买住宅收租又会引起投资者注意。 笔者估计市场上会出现两种新投资者,第一款是以往主力投资商铺的家族及机构投资者,由于市场萎缩及在家工作的改变,无论铺位及写字楼已经出现大量空置,回报欠佳,便令此类买家要改变其投资组合。 住宅胜在租金稳定,他们可以借住宅价格低潮时,大手向发展商购入大批单位,甚至单幢物业,打做成学生宿舍,或高级老人宿舍等等!在辣招全撤的背景下,不再只买工商物业!投资组合更平衡! 另一款新买家,可能是金融市场的基金,可以购入一批住宅打包成ETF的金融产品,投资移民便合资格购买,ETF也可通过港股通售予国内投资者。笔者也不是金融专家,当中有些条例可能需要配合,但只要有市场,相信政府也乐于配合,令市场出现更多买家! 撤辣后的第一波兴奋可能会渐渐退却,但其影响却是深远的,仍然会继续影响市场,只要减息落实,市场就会有变化;大家不要对市场看得太淡,对于个别买家,相反人弃我取,别再心灰意冷,可能就是买平货的好机会!

活化出租居屋 避免资源浪费

居者有其屋(居屋)是由房屋委员会(房委会)或房屋协会(房协)以折扣价出售给符合资格的买家的物业,折扣幅度通常在30%至50%之间。 因此,每年都吸引大量认购。根据法律规定,业主若要出售或出租此类资助房屋,必须先补缴未支付的地价。 但是,这笔补地价通常高达数百万元,令业主难以负担,也导致居屋的交易量一直低于私人物业,市场上也有不少空置的居屋。为了解决这一问题,政府在2013年推出居屋第二市场,最初仅限于绿表资格,即买家必须已经拥有公屋,并在完成交易后交回公屋。 随后在2017年,计划扩展至白表市场,即买家只需符合购买居屋的资格即可购买,这大大增加了合资格买家的数量。 居屋第二市场的需求显著增加,合资格买家的数量增多,成交活跃,业主因此更容易出售空置的单位。由于绿表买家须直接交还公屋,公屋可以重新分配给轮候人士。 而白表买家的购买则减少了轮候名单中的人数,成功缩短了轮候时间,为其他有需要的人提供了上楼的机会。 居屋第二市场计划活化了买卖机制,受到市场欢迎。每年都有大量超额登记,但由于每年只有5000个白表名额限制,买卖名额若能进一步提升,效果会更佳。 除了出售外,出租也需要进一步活化。最初业主必须先补地价才能出租单位。至2018年,房协推出“未补地价资助出售居屋出租计划”,最初仅允许业主出租单位内的个别睡房,且租客必须是正在轮候公屋的人士。 2019年,房委会也加入此计划,至2021年该计划正式恒常化,并扩展至允许出租整个单位。尽管计划已经优化并放宽,涉及可出租的单位数量超过35万个,但市场上实际通过出租计划租出的单位每年仅有几百宗,效果仍不理想。 其中一个原因是宣传不足,导致不少人误以为出租未补地价的居屋是违法行为。在各大线上讨论区,这类误解也广泛存在。 另一个原因可能是手续繁复,租客必须是登记申请公屋达三年以上的家庭或六年以上的非长者单身居民,而业主则必须拥有业权满10年或以上。由于手续复杂且存在误解,业主和租客常常担心触犯法律,从而忽略了这个合法合规的市场。 大家可以想象一下,只要有10分之1的未补价居屋成功在市场放租,单位数量便可达到35,000个。相比之下,政府大力推广的“过渡性房屋”自2015年发展以来,花了八年时间才推出7000个单位,耗资28亿公款。 如果能简化居屋的出租要求并加强宣传,出租市场一旦活化,更多单位成功租出,将大大减轻劏房户的租金压力,同时也为政府节省一大笔公款。

香港地位靠变通 须适应时代变迁

最近,国内经济状况不佳,房价下跌,从事金融业的高薪人士也面临减薪。双重打击之下,甚至有人选择了自杀,实在令人惋惜。 在当前的负面氛围下,有一种说法流传:如果拜登在2025年大选中落败,而新总统尚未上任,区域经济和金融市场可能会动荡,香港也难以幸免,可能遭受封锁,资金流动受限。因此,建议尽快出售香港的物业,将资金转移到国外以确保安全。 若美国限制香港资金自由流通,相当于对中国全面发动金融战,这将引发全球经济和贸易的连锁反应,后果难以预估。美国冻结俄罗斯美元资产的举措已让中东、印度等国家对美元体系产生警觉,若再打击香港,美元体系将面临严重倒退和破坏。这样一来,美国可能得不偿失。 笔者也理解,近年来香港的楼市大跌,消费力减弱,进出口贸易不景气,各个环节都在倒退。这使人怀疑香港是否会因此失去过去作为中间人的地位和功能,从而一蹶不振。 回想60年代,父母都在工厂里工作,那时香港以制造业为主。随着中国的改革开放,香港的许多工厂北迁,制造业逐渐衰落,香港转向贸易、金融和设计领域,服务于更大的市场。 如今,中国中产阶级大量涌现,自然会提供高质量的服务吸引港人北上消费。虽然价廉物美的竞争确实对香港的餐厅和相关商户带来冲击,但整体上却为香港人带来了更高的生活享受。 香港必须适应时代的变迁,并在角色上做出相应调整。优秀的高等教育已经成为香港的一大强项;中大、港大及科大能够吸引大量国内学生前来就读,许多毕业生留在香港发展,补充了年轻人不足的问题,减轻了香港的老龄化压力。 除此之外,香港结合了先进的西方医疗和中医诊疗,这也是其独特的优势。香港的年轻人只要能够灵活应变,利用这些优势,自然能抓住中国庞大的发展机遇。有祖国庞大的市场作为后盾,笔者对香港的未来发展依然非常乐观!

雨水多常见渗漏 责任难分对与错

上周末香港突然遭遇了倾盆大雨,尤其是将军澳和西贡区。在短短一小时内,这两个地区的降雨量超过了140毫米,打破了纪录。 笔者收到住在西贡区的亲戚的求救,严重的情况下,房子里漏水得快变成了游泳池! 轻微的则是天台或窗边漏水。在大风大雨期间,漏水问题往往最严重,但即便在平时,笔者也时常接到客户或亲朋好友的咨询:遇到家中漏水,应该如何处理?如何追究赔偿? 首先,当然是找出漏水的源头。最常见的情况是窗户或冷气机周边的密封老化,导致水渗入;这种问题比较容易解决,相对来说是较幸运的。 更麻烦且常见的情况是墙内的水管漏水,尤其在浴室或厨房。这种情况需要拆除部分墙壁进行维修,可能会造成室内一片混乱,维修时间也可能很长,费用自然也会比较高昂。 如果是新楼,还可以向开发商汇报,因为一般有三年的保修期。虽然这样可以免除维修费用,但在维修期间,房屋的许多地方可能无法使用,这难免会带来许多不便。 最棘手的情况是漏水的源头不在自己家中,而可能来自屋外。这时需要确定问题的源头在哪。最简单的方法是关掉全屋的水喉30分钟,记录关前和关后的水表读数。如果读数在关掉后仍然上升,那就说明水喉漏水,而源头可能不在自己屋内。 如果漏水的源头不在屋内,那问题就可能出在邻居那里。但要准确找到源头是哪一户,这并不容易,其他业主通常没有动力帮你查找源头,甚至可能为了逃避责任而故意不合作。这会让问题变得更加复杂和棘手。 如果需要,业主可以向物业管理处寻求帮助,甚至可以打电话给1823,向渗水办投诉!渗水办是由食环署和屋宇署联合成立的机构,负责帮助调查漏水源头。他们有权向法庭申请手令,强制进入住宅进行检查。 除了漏水会影响日常生活,物业买卖过程中也经常遇到漏水问题及责任纠纷。新买家在收楼后才发现单位存在漏水现象,心中自然感到不快,但在实际操作中,要追究前业主的责任并不容易。 首先,一般市场上的买卖合约通常规定以现况交易,买家除非能证明前业主故意疏忽,导致漏水损失,否则胜算很低。 此外,如果漏水源头在邻居家,前业主也不一定承担赔偿责任。因此,在购买二手房时,最好向业主查询该单位是否有漏水记录。如果业主隐瞒漏水事实,可能涉及失实陈述,这样追究责任的机会可能会更大。 因此,在看房的过程中,要仔细留意每个地方的细节,并使用可靠的房地产代理协助,这会更加有保障。

政策影响大 投资物业必关注

关于征收资产增值税一事,上周在专栏中有提到,笔者相信财政司司长陈茂波在收到社会各界讨论意见后,会做出明智的决定。 在这段时间里,媒体上普遍看到的意见几乎一致反对,除了对楼市产生直接影响外,还对香港一贯简单税制的长期优势造成了严重打击。 这正如预期的那样,尽管陈茂波先生目前人在瑞士,但他还是迅速向媒体表示,香港在可预见的未来不会具备开征资产增值税的条件。令人意外的是,这决定的时间比我之前的预期更早、更快! 实际上,影响楼市的因素多种多样,有些是短期的,有些是长期的,而政府政策在其中始终占据着至关重要的地位。政府官员的一句话足以引发楼市的风波。 另外,上周发生了一项重要的政策改变,即暂停卖住宅用地。去年售出的房屋许可证数量仅约一万套,为20年来新住宅销售条例推出以来的最低水平。已开售但尚未售出的房屋许可证已累积超过两万套,而已获批准但尚未进入市场的楼盘也接近一万套。 在2024年,预计这三万套待售期房中将有许多套变成现房。发展商积压的资金越来越多,市场上流传着银行可能对一些负债较高的开发商实施资金限制的消息。考虑到这种资金压力,发展商又怎么可能再将资金用于土地投资呢? 事实上,在上一个楼市周期中,面对楼价大幅下跌的情况,政府曾在2002年宣布停止定期卖地,而改为实行用地预申请机制。 政府将可供出售的土地列入售卖土地表 ,发展商若对某块土地感兴趣,就可以向政府申请勾出土地进行拍卖或招标。这种用地预申请制政策确保了获得土地使用权的土地总会有买家,避免了“流标”对市场信心的进一步打击,同时变相加强了对土地供应的控制,这也是帮助楼市在2003年后回升的重要因素之一。 尽管此次政府并未具体说明住宅土地停售的时长,但一旦采用这种机制,如果发展商的资金状况没有改善,这一政策可能会一直延续下去。 过去,香港政府虽然口头上表示没有高地价政策,但在政策制定上仍不得不考虑地价收入、政府财政状况,以及香港整体经济的影响。土地政策经常因应时局而变动,呈现不断摇摆的状态。 当前政府在土地政策上的走向,需要我们关注政府的言论和实际行动。在进行物业投资时,通过密切关注政策动向,我们能更好地把握大方向,使投资更为得心应手。

优惠政策欠周全 爱你变成害你

上周,笔者向你们介绍了美国夏威夷居高不下的物价。近日,美国联储局官员又“放鹰”,意味着可能降息再次被推迟。 在途经东京转机前往夏威夷的漫长旅程中,笔者有大量时间观看电影。这次选择了长达三个半小时的《花月杀手》,讲述了美国白人如何巧妙地从美国印第安人手中夺取土地和资源。 在片中,罗伯特·德尼罗(Robert De Niro)主演的William鼓励让由莱昂纳多·迪卡普里奥(Leonardo DiCaprio)扮演的Ernest迎娶印第安女子Mollie,并通过一系列阴谋杀害Mollie的家人,以便将家族财产转移到Mollie名下,最终毒害Mollie以便Ernest继承这些财产。这部电影不仅是对个人悲剧的描绘,也是对历史上这类事件的反思和批评。 剧情背景是1920年的俄克拉何马亚洲,当时当地的白人互相勾结,谋财害命无法无天,原住民的惨况,这样的历史背景激发了我对夏威夷土著遭遇的深入了解。 夏威夷在1898年正式并入美国成为准州之一,虽然权力交接过程中并未发生大规模的流血冲突,但据说这是通过公投完成的。 然而,在夏威夷,我仍然看到不少土著居民在家外悬挂支持独立的旗帜。公投的实际运作过程值得深思。 此外,我发现有些地区被划成为“原居民保护区”。据导游说,这些区域楼价超平,因为买家必须拥有最低限度10%的原住民的血统! 只需几十万美金便有交易! 不过,此款房屋的共通点就是比较残破,因为许多买家的收入并不高,缺乏资金维修; 日积月累,自然失修令价值下跌。 这种情况,和香港的居屋情况相似,由于买家有收入限制,而且也需要补地价才能出售,令物业的价值未能有效释放。 怪不得香港有不少学者建议将居屋补地价取消,才能使市场机制有效运作! 另一个原居民优惠是入息保障,他们的入息若低于政府设下的水平,可向政府申请补足差额;结果令许多懒惰原住民只工作半年,甚至自愿失业,以免影响政府的补贴。 有些人认为种种优惠都是糖衣毒药,包藏祸心,目的是弱化原住民,难怪现在的原住民只占总人口的10%,无论对印第安人或夏威夷土著,都是不怀好意,只是手段不同! 香港现已回归祖国,这让大家免去了被外国人剥削和伤害的担忧。然而,我们也需要警惕政策可能带来的反效果,避免初衷良好的政策产生意料之外的负面影响。务必要在实施政策时保持审慎,以免“好心办坏事”。

BLUE COAST热卖 楼市见曙光

自从二月底彻底取消楼市「辣招」以来,楼市明显活跃起来。尤其是一手房市场,在三月份总成交量达到4,123宗;不过,成交集中在中小型单位上。 三月份成交量最大的楼盘是日出康城的Season Place,共售出540套单位;其次是恒基在深水埗的Belgravia Place,售出410套单位;泰峰位于坪石区,成交324套单位,排名第三。这三个楼盘都以中小型单位为主,售价在700万以下的单位普遍畅销,一旦售价超过1,000万,需求就显得相对疲软。 上周,长实在黄竹坑站推出其上盖物业BLUE COAST,首轮发售422个单位。该物业以大户型为主,起价1,000万,平均售价为1,850万。尽管推出时的平均每平方呎售价为21,968元,相较于同区其他近期楼盘的开盘价有近三成的折扣,此举在市场上造成了不小的震动。 然而,在当前楼市主要以满足刚性需求和自住为主的环境下,对于BLUE COAST能否迅速售罄,市场意见显著分歧。 BLUE COAST首轮发售取得显著成绩,成功售出413个单位,占全部可售单位的98%。此次发售使发展商套现近75亿港元,创下了2013年4月《一手住宅物业销售条例》实施以来,单月成交金额最高的新盘记录。 此盘开售当天,人潮涌动,售楼处人满为患,排队等待登记的买家长龙甚至延伸到了商场外的天桥及对面的港铁站,场面极为壮观。 最值得关注的是大手买家的表现,项目分为F、A及B组。F组主要是购买5至8套单位的买家,共有15组客人登记,其中3组各购买了8套,其余12组各购买了5套,F组总计售出84套,约占总销售量的20%。 前线同事报告,几乎所有F组买家都是普通话使用者,其中一些已持有香港身份证,而另一些则仅持有内地身份证明。A组的买家可购买最多4套单位,此组共售出219套。F组和A组的大手买家共售出303套,占所有可售单位的72%;这两组中,内地客户的比例同样非常高。 由此可见,在「撤辣」政策的影响下,不少国内客纷纷来港寻找合适的房地产投资机会。实际上,全球很多受国内人士欢迎的大城市,都对外国买家征收相关税项:英国为2%,澳大利亚在6%到10%之间,新加坡高达60%,而加拿大的一些热门城市甚至对外国人购房设限。相比之下,香港对外国人购房并没有特别的征税措施,买卖自由且没有限售政策,这样的开放环境无疑极具吸引力。 大手客的表现给我们另一个重要启示:只要价格和份量吸引人,即使平均楼价高达1,850万,也能吸引投资者的眼球,促使他们重新投入楼市投资。这为楼市的发展注入了重要的信心! 笔者认为,本地的购买力无疑受信心影响,目前尚未完全释放。但只要发展商的存货持续减少,降价促销的压力减轻,市场信心将逐渐恢复。这种情况下,楼市有望展现出一线曙光。  

楼价蝉联最难负担 数字易误导不尽信

上周,国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力(International Housing Affordability)报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首, 2024年比率为16.7倍。 计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数,本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然,在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼,难负担并不代表买楼难。 笔者举个极端例子,在2008年金融海啸前夕,美国不少银行提供超过楼价100%的按揭,入息证明也很宽松。基本上,你肯签名就可以买到楼。 楼价在此背景下,又不断上升,升值后卖楼,除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标,方程式太简单,未能反映真实情况。 大家再看一下排名第二的地区,悉尼的房价收入比为13.8倍,加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港,这些地区的税率远高于香港,个人入息税率通常从30%起,甚至高达50%,而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说,如果按税后收入来计算,悉尼的房价收入比可能会升至19.7 - 27.6,而温哥华则可能达到17.5 - 24.6。 笔者又看看新加披的比率为3.8 ,远低于香港的情况。其实,新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元,与香港的价钱不遑多让;但他们有大量的廉价组屋售予普通大众,令其整体比率大幅下降! 相反,香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同,各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。 此外,香港有超过三分之二的业主已经没有按揭,许多是退休人士,虽然他们没有收入,但楼价的高低似乎对他们影响不大。 然而,这在数字上会大大提升负担比率。因此,笔者强调不要仅凭一个简单的公式,甚至只是看到文章的标题,就轻易接受其结论,需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。

辣招全撤按揭松 信心恢复胜预期

上周,财政司司长陈茂波宣布楼市辣招全面取消,市场原本也有不少人估计可能会保留额外印花税,一方面防炒风,另一方面担心这会令8万多个单位变成随时可以推出市场,令放盘量大增为楼市添加压力。   但财政司司长表示,根据去年由三年改两年的经验,相信机会不高! 令人感到惊喜的不只是全面撤辣,而是金管局全力配合,同时放宽按揭,$3000万以下住宅物业都可以从银行按揭达到70%,压力测试也取消了,可谓锦上添花。   财政司司长在记者会上表示,一旦措施没有成效,将会继续出招,全力挽救楼市,显出政府对救市的决心!  另一个重要的政策,政府决定优先发展北部都会区,而明日大屿则会延迟,暂时不会动工填海。有评论甚至认为明日大屿最终都会消失,无论如何未来的新增土地将会减少。  此外,未来一年的土地出售计划将主要推出一些优质地块,地理位置优越,流标的可能性较低,开发商也不会承受太大的资金压力。 在新房定价方面,也不太可能出现大幅度的降价。   政府从上次未能达到预期效果的教训中吸取经验,这次可以说是采取了更为有力的措施,旨在恢复市场对房地产的信心,效果将会立竿见影!  撤辣首四天,一手新盘的尾货已经售出超过200宗,而周日开售的长沙湾新盘共有138单位,吸引了大量购房者,售楼处人潮涌动,预计能够一举清空库存。加上其他尾货,预计周日将售出超过300单位。  此外,新盘也再次吸引到了大宗购买者的关注,例如在红磡一个新盘,有一位购房者一口气购买了十个单位,而在西营盘也有购房者一次性购买了六个单位。  据了解,这些购房者多利用有限公司购买,只需支付较低的首期款,并利用长达720天的成交期。由于是现楼,还可以出租,实际支付仅相当于楼价的4%就可以持有两年,相当于购入了两年期权,期间还能够转售,风险低回报高,成功吸引了投机者的眼球。  另外,根据同事反映,在新盘的售楼处,说普通话的买家比说广东话的更多,国内买家似乎对新政策更受落,国内流行的社交媒体也有大幅报导。 过去十多年国内人的财富累积了不少,若能成功启动这群买家的购买力,香港楼市又再有一番新景象! 

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