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买房者需谨慎!加拿大买房如何进行产权查询

在加拿大买房前,买方要首先了解房屋的所有权,通常会通过地产经纪或律师从地政局查清楚产权是否有问题,这就是我们所说的“产权查询”(Title Search)。 产权查询主要包括以下内容: 点击查看加拿大更多精品房源 1、拥有人资料:有多少人共有这份产业?需注意offer上卖家姓名必须与此相符合,若为多人共有,所有共有人都必须在offer上签名,缺一不可。一般二人以上的多人共同拥有物业有两种:Tenancy in Common为有些是因资金不够充裕而合买,或因分摊风险而合买,或合资成立购屋基金而合买。另一种为夫妻联名或子女父母联名的Joint Tenancy,是不可分割的,直到一方死亡时,物业自然由另一方继承。 2、法定标示:包括地号(P.I.D。),法定描述及地址,这三项是产权查询的关键。 3、抵押设定:若屋主有房屋贷款,在产权查询时会出现贷款银行及贷款号码,律师于交易时,优先还清贷款,方将余额付给卖家。 4、通行权(Statutory Right-of-Way):最常见的有如煤气或电力公司拥有通行权进入您的土地内工作或做维修。买房子时可查清楚通行权可通行的正确位置。 5、地役权(Easement):与通行权类似,但范围较广,就是认可让人使用或经过您的部份土地,例如共享车道等,或新公路将经过、或有人必须经过房屋的土地内再进入他自己的土地等。地役权往往会降低建屋容积率,甚至影响房价。 6、契约/合同(Covenant):范围更广,包含各种契约文件,大多是已过时效的文件,但一直未申请注销,这些文件仍会一直伴随着所有权,需查清之前屋主曾与相关单位签立的所有合同。 7、假扣押/诉讼:例如建筑商未能取回其建筑贷款,建筑商会透过法院申请假扣押;又如离婚诉讼中,有一方可能会申请假扣押,当产权登记时遇到假扣押的情况,卖家必须先行解除方可过户。 8、证照:有些屋主为防屋子被盗卖,会到土地局领取权状,一旦房子要再过户,必须先交回权状方可。 所有权状况的查询是安全购屋的保证,可以保护买家的权益。在加拿大买房屋过户前,一定要透过律师审慎查询处理,买家才可放心。   关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。 (据加拿大家园)

加拿大置业房产税不容忽视 不同地区每年税率都有差别

在加拿大买房,付完房款、签字交屋之后就大功告成了吗?并非如此。屋主还得每年向政府缴纳房产税,而且这还不是一笔小数目。 由于在加拿大Property Tax(房产税)每年每户缴纳的金额都是不容忽视的一笔大开销,因此加拿大房产税的金额也是一个影响到人们买房的重要因素,房屋价值越高,  房产税缴纳的金额也就越高,也难怪有时候还会听到那些拥有房产的人们调侃说买得起房却养不起房。 关于加拿大房产税你了解多少? 税率不会每年都相同:房产税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以系数而定,是政府税收的重要来源。 每个城市的税率也不同:安大略省Mississauga今年的税率为0.926648%,反而比多伦多的房产税税率要高,但要回头研究往年的税率的话今年税率也在走低的状态。例如,2012年的0.943698%,2011年的0.962611%。 需根据政府给出的账单按时支付:房产税每年会寄出Installment (分期付款),一般由上下半年分两张寄出,每张有3个账单,按时支付。房产税多少一般在房屋Listing上有记录。 加拿大房产税的金额怎么算? 1、房屋价值×税率=房产税 根据上表我们能够知道今年(2013年)多伦多的房产税收取比例,居民住房的税率比例约为0.746%,如果我们比较去年的比例0.7711981%会发现有所下降。人们估算房产税只要把自有的房屋价值乘上这个税率系数就可以大致知道自己今年所需要缴纳的房产税是多少钱了。 2、房屋和地皮价值怎么定? 在安大略省,MPAC会来评估这些价值,MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation(市政物业评估公司,网址为:http://www.mpac.on.ca/)。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他们重估价的价值还不合您心中的价值,您还可以向法院申诉。 3、估算可采用0.6% ~ 0.9%的税率范围 很多人买房的时候不知道准确的税率比例,一般都会粗略的用0.6% ~ 0.9%这个范围来大致计算,这个比率比较科学,因为大多地区普遍房产税比率范围就在此中间,所以买房时您可以凭借此,来衡量是否您能承受这个范围的房产税。这里提供一个多伦多房产税“计算机”的链接,输入您的房产价值就能知道您要交多少房产税了。   房产税税率低是好事?不一定! 很多人一定会说:“税率走低对于房屋持有者来说不就是件天大的好事了。”这种说法幷不全面,从上文的数字数据上来看今年的税率的确比往年要低,但是光看这个税率值就暗暗自喜是不正确的。您的房屋价值在这一年内的涨幅程度可能远不止这几个小小百分比的差别。 从多伦多房地产排行榜(Toronto Real Estate Board)一月至今的房产市场报告,我们可以知道,即使今年房产交易市场并不如去年那样火爆,但是成交的平均金额依旧有所上涨,就5月这一个月来看就比往年上涨了5%之多。从大体房市我们也能初见一些端倪,其实每年房产税都在涨,政府才是最终受益者,凭借上涨的房价每年都能多出不少财政收入,因此从这个角度来说,受害的还是消费者这一方。 你缴纳的房产税最终都去哪儿了? 拿着纳税人的钱,政府也不能不管事,政府每年的财政开销很大一部分是从收取房产税而得,他们也用着我们缴纳的税费支撑起城市的公共设施。就2012年市政开销图来看,警察、交通、偿还外债、消防系统、都花费了很大部分的财政收入,当然省政府瞎管的教育系统也花费了不少银两。 相信只要房产税在合理范围内,政府又能善用这些经费,大家都能享用完善公共设施带来的福利的话,这些钱就不会交的没有意义了。 经纪江晓清专栏全集 江晓清解析加拿大房产投资 欢迎读者邮件至editorial@juwai.com提问及发表评论,或扫下方微信二维码与Jackie零距离沟通。              

居外课堂:中国人在加拿大买房时问得最多的26个问题

加拿大购房攻略温哥华和多伦多是加拿大移民人口最多的城市,尤其是温哥华,中国移民占温哥华整个城市人口比例约30%。受自然环境和教育资源等有利条件所吸引,近年来到加拿大买房的内地买家越来越多,而大陆移民固有的对房地产买卖的一些疑问也渐渐涌现出来。  初期问题:  1、在加拿大买房能移民吗? 不能移民。对于“加拿大买房能移民吗”这个问题,虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,由于申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的,而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。 2、买卖房屋是否一定要本人到加拿大? 如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。 3、中国人在加拿大买房有什么限制吗?是不是看中了任何房子或者房产都能买? 外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府«公民法»,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。 4、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?  外国人需要在加拿大本土开设银行账户。 无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。 外国人需要有足够的首付款。 外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。 外国人在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。 5、外籍人士在加拿大买房子首付需要多少钱? 不同借贷机构对首付款有不同的要求,如果外籍人士被加拿大银行认定为高风险信用对象,您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35%的首付款,并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候,借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。 6、加拿大最具房地产投资价值的城市有哪些? 要判断加拿大具体城市的房地产投资价值,需要同时考虑几个关键因素:城市规模、人口增长、经济总量、产业结构。综合考虑以上关键条件以及气候等相关因素,加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括:多伦多及其周边城市(安大略省)、大温哥华(不列颠哥伦比亚省)、卡尔加里(艾伯塔省)、萨斯卡通(萨斯喀彻温省)、里贾纳(萨斯喀彻温省)。  7、想在华人较多的城市买房,该选哪个? 大温哥华(不列颠哥伦比亚省),加拿大第三大城市;经济基础稳定;依山傍海,环境优美;冬暖夏凉,气候温和;每年吸引大量新移民;华人占当地人口比例较高,拥有较大的影响力;距离中国的飞行时间较短;2012全球宜居城市排名第三,之前曾连续10年排名第一。 选房问题: 8、加拿大是买新房还是旧房? 买新公寓固然是一个不错的选择,可目前加拿大合适的房源要么房价太高,要么户型不合适,而且大多是楼花,所以不能马上入住。就拿目前本拿比加拿大铁道镇(Metrotown)附近的高层公寓来说,虽然周边未来规划非常吸引人,但几处新建楼盘最早也要到明年冬天才能建成,且价格也远高于周围的旧房。这对于有自住需求的新家庭来说,新房显然不是最佳选择。 相反,二手房基本可以马上入住,而且随时可通过地产经纪安排看房。即使有些二手房的设施比较陈旧,如厨房及卫生间,但只要格局合理,配以简单的装修,一样能有新家的感觉。 楼花不能马上入住,是价钱比较吸引的原因,可是未必适合作为婚房。 另外,都市上班族一般都是“打卡一族”,如果两人不幸同属“打卡一族”,那么距离两人工作单位较近或者临近公共交通的二手房就是一个不错的选择。这样可以降低交通成本,节约上班时间。 9、加拿大的民用住宅一般分哪几种? 独立屋(DETATCHED,亦称SINGLEHOUSE):是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的权利,无管理费。 半独立房屋(SEMI-DETATCHED):房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连,无管理费。 连排镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。 共管公寓(CONDOMINIUM),每个单元有独立的业主,与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利,有管理费。 流程问题:               10、去加拿大买房的基本流程是怎样的? 1、加拿大买房“下offer”是什么?  在加拿大的房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(AgreementofPurchaseandSale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以CounterOffer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。 一份标准的购房Offer通常包括以下内容: 1、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。 2、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。 3、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。 4、买卖双方承担的基本责任和义务。 5、交房时间和要求对方答复的期限。 12、如何在加拿大“抢意向书(offer)”? 第一要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往往是一轮定论,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位,以免丧失良机。 第二,事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。 第三,事先验屋,最好能够取消验屋条件,但不能一概而论。 第四,准备好定金,最后是搬家。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要,并且能够给你省下钱。 13、签下offer后,能反悔吗? 如果是抢Offer,竞标者一般要提交一张5%房价的支票给卖家,买家如果反悔,这笔钱会被卖家收走,所以这时候的反悔是有明确成本的。即使买家尚未提交押金,所以风险较小,但是也不能抱着侥幸的态度,尽量把事情处理完满。 贷款问题: 14、外籍人士购房是否可以向加拿大银行贷款;能贷多少;是否和房屋的年龄,购买者的年龄有关 可以贷款,加拿大居民通常可以很轻易地贷款房价的70%,非加拿大居民可以贷到60%-65%。贷款可以分20-25年摊还,目前贷款利率比中国要低不少。贷款和房屋的年龄无关,和购买者年龄也基本无关,这也从某方面体现了加拿大银行对房价的信心。 15、外籍人士申请房屋按揭贷款与本地居民相比有什么特殊要求?申请的程序如何呢? 和本地人没有什么实质的区别,程序也差不多。要说区别,那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠,外国人投资的所有房子在出售变现时,其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时,银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。但是基于外籍人士的特殊情况,居外认为以下几点还是有必要说明一下。 第一,外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款时,需要在加拿大银行开立全功能的账户,以便按月支付月供。 第二,外籍居民在加拿大申请贷款时可以没有信用记录。 16、购买房屋贷款需要准备哪些文件?  购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,工作等个人材料以及首付材料。 房屋材料主要是说房屋购买合同,如果是买新房,需要和开发商签的厚厚的合同。  工作材料是银行审核最细的部分,如果你是某个公司的全职雇员,一般必须要有的是: 工作信,公司抬头纸,注明公司名称,地址,电话,传真,写明申请人的全名,是否全职,在本公司开始工作的时间,职务,工资。 工资存根,公司给的工资单。 有的银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单评估通知。 除了工作材料外,还需要一些个人材料例如照片等以及一些个人信息。 17、签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办? 大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(conditionclause),即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中,买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。 房产经纪问题: 18、买房需要房产经纪吗? 在国内买房,不一定要找房产经纪,只要看对眼了,直接向卖房公司交钱就是。在加拿大则不同,先不说这里大量买卖的不是新房,而是二手房;另外一方面,买房的手续,包括前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等过程非常繁复,如果没有一位负责任、经验丰富的地产经纪来保驾护航,自己恐怕是操碎了心都不见得能住上满意的房子。 19、如何选择信得过的房产经纪 首先,该经纪人必须是在当地地産局注册并接受相关法律制约的经济人;其次,加拿大房産买卖的运作和中国不同,绝大部分仿佛都是挂在地産局网站上公开发售的,也就是说所有经纪人面对的房源基本一致,因此房屋在定价时很自然的受到市场的制约,哄擡房价的行爲几乎不可能。可以这麽说,温哥华的绝大多数地産经纪们都值得信赖,他们除了本职工作尽心尽力,同时也爲新移民尽快适应移民初期生活做出了大量的贡献。 20、加拿大房产经纪的收费标准是什么? 在买卖房屋的过程中,经纪的费用是由卖方支付。经纪费用的标准计算方法是,卖价的前10万元按7%支付,余下的部分按2.5%支付。例如一幢100万的房产,经纪费用的计算方式为(100,000x7%)+(900,000x2.5%)=$29500元。所得的29500元再由买方和卖方经纪分摊,卖方经纪得到总额的54%,买方经纪分得46%,因此在这幢房产中,卖方经纪赚得15930元,买方经纪得到13570元。 税费问题: 21、在加拿大买房需要交多少税费? 2、加拿大买房需要支付押金吗? 买房押金:一般为房屋价格的5%,此项金额要在合同谈好后的24小时内交纳,并会在成交日时成为首付款的一部分。 23、加拿大首次购房税收可以减免吗? 如果你首次在加拿大买房,你可以要求最多750元的税收减免。 这项新的税收减免从2009年开始实施,税收减免额的计算方法是:将5000元乘以该年最低个人所得税税率(2009年是15%),得出的金额就是该年首次购房税收减免额。 要想获得这笔税收减免,申请人要同时满足两个条件: 该房产是你、配偶或事实婚姻伴侣购买的; 在购房当年和过去四年内,你没有住在自己、配偶或事实婚姻伴侣所属的房产内。一处房产所能申请的税收减免额不得超过750元。 保险问题: 24、房屋保险一定要买吗? 对加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,所以不得不买。大陆移民要应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使身为土豪的你已经供完了全部贷款,继续购买保险也不是一件坏事。 收益问题: 25、在加拿大买房,投资回报率有多高? 在加拿大投资地产,准确地计算投资回报率,是我们决定是否要投资房地产,以及如何选择投资类物业的最关键问题。简单地说,投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。 通常,贷款比例越大,投资回报率越高,但现金流也越低。还清贷款时,现金流情况最好,但投资回报率最低。20%首付的情况下,在多伦多市中心的公寓投资,按照现在的贷款利率,年投资回报率可以达到8-9%;北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。 26、中国投资者如何在加拿大卖房? 明确为何要卖房 订价前做好充分的市场调研 参观别人的OPENHOUSE 只与认真负责的优秀经纪合作 房屋的内、外观留给买家(准买家)的第一印象很重要 精心装饰,强化视觉效果 去除房屋异味 不怕暴露房子的问题 谈价过程中应控制好情绪 充分了解你的买家 卖出前,不要搬出 确认合同是完整的 非加拿大居民在加拿大出售房地产时,所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50%。但是,非居民需要在出售前缴纳税款的预估值,相当于收益的25%。 这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局(CRA)下发本房产出售的清关证书。付款后,当买卖合同的所有条件都移除之后,加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书,买方将无法继续交易,同时还需扣留25~50%的房款。 房贷于截止日期之前转移到卖方的律师,然后给卖家,随后再将房产证转移到买方名下。 卖方如果不是加拿大公民,则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表,应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业,必须支付非居民税,为租客支付的总租金的25%。但是,如果雇用了专业的物业经理,经理将根据法律规定代扣25%的租金,也就是说,只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前,物业经理发出NR4表格,那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。 许多国家,如美国与加拿大有税务条约,这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前,先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。   海外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,海外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

加拿大房产赠与子女,哪些方式可以少缴税? | 居外专栏

很多华人购房者慢慢都会开始考虑两个问题,如何将自己名下的房产赠与子女?如果一天自己不在了,子女如何继承自己的房产? 今天就来简单讲讲在加拿大父母将物业赠与子女比较常见的几种方式,以及这些方式的优点和缺点。 方式一:将自己名下的物业低价卖给子女 比如用一块钱的价格或当时自己购买这个物业时候的购买价格将自己的物业卖给子女。这样父母在这次物业交易中就不需要缴纳房产增值税,但是同时父母也将缴纳房产增值税的可能交给了子女。以后子女如果将这套物业作为自住房那么再卖出时不需要缴纳房产增值税。但是如果子女将这套物业作为投资房,再卖出时就需要缴纳大额的房产增值税。 如果只是一套物业可以考虑通过这个方式将物业赠予子女。如果是多套物业,通过这个方式转让给子女无疑为以后埋下了巨大的隐患。 方式二:将物业卖掉换小房子,将多余的现金赠予子女作为买房资金 优点是父母通过现金私下送给子女不用缴税,而且比较灵活。缺点是必须卖掉现在的物业,对于有些希望保留这个物业的家庭,这个方式明显不适用。 方式三:帮孩子承担买房首付,但该首付作为给子女的无息按揭,子女卖房子时需要归还这笔首付。 实际操作中,子女在卖房时父母不要回首付即可。 很多子女婚姻情况可能不稳定,如果子女和配偶离婚,这笔钱不能作为夫妻共同财产。另外通过这个方式父母可以对子女有一定的制约,不让他们随意处理房屋。 但是缺点是首付按揭的档要由律师来制定,手续操作相对繁琐。 方式四:遗嘱继承 可通过遗嘱将房产以实物直接留给子女,相对来说更简单。而且加拿大没有遗产税,也没有死亡税、继承税等。 但是通过这个方式并不代表子女就可以直接无条件继承该物业或父母名下的全部物业。 加拿大在遗产处理有关的费用主要有两项: • 死者需最后一次缴纳个人所得税(由亲属代为办理) • 遗嘱验证费 最后一次个人所得税:当事人去世当年也需要结算个人所得税,会计师会对其名下的所有资产进行核对,然后按照当事人当年的收入进行税务申报。对于积累了一定财富,但在生前没有合理转移和规划的父母来说,这最后一次个人税务结算可以说是相当可观。 举一个极端的例子,如果当事人有共价值为500万的资产,如果在最后一次报税的时候这500万都被纳入最后一年的收入来纳税的话。轮到子女继承的时候可能只能拿到全部资产的一半。 而且子女想要拿到遗产是需要先帮父母补请最后一次税务才可以拿到遗产。如果子女无力帮父母结算最后一次的税务,就需要律师出面安排拍卖一套或几套房产,补清税务后才能进行遗产转让。 遗嘱验证费:是指立有遗嘱的人一旦去世,遗嘱上指定的人拥有法律效力处理其遗产。虽然遗嘱执行人在法律上有权根据 遗嘱处理遗产,但当转移资产如投资、房产时,通常需要对遗嘱由法庭验证。而验证是要收取费用的,在安大略省5万以下遗产收取0.5%的遗产验证费,5万以上的遗产收取1.5%的遗产验证费。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除,之后才能进行所得税的申报。 方式五:通过遗嘱将房产信托,然后转移给子女 与一般的遗嘱继承远离相同,但是由专业的信托公司来处理房产和继承事宜。对于巨额资产继承可以合理避税,例如苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。但是只使用与巨额资产继承,对于一般家庭不大适合,手续也太过繁琐。 方式六:父母和子女共同房产,父母去世子女自然继承房产 很多配偶会将双方的名字都写在物业产权上,一旦一方去世,物业无需遗嘱认证,自动转给在世一方。同样有些父母也会将子女的名字加到物业产权上,一旦父母去世,物业也就自动转给子女。 因父母和子女共同有用该物业,如果想卖房或抵押房屋都必须全部人同意。同时,如果任何一方陷入债务问题或离异等都可能引发纠纷。 责编:Adam Chen 加拿大置业专家李丁专栏全集     如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在加拿大如何快速获得房屋贷款?

在加拿大,购房者如想通过贷款买房,都想尽快从银行获得贷款批准,并按时完成房屋买卖交易。任何提供房屋贷款的银行,在审批房屋贷款时,除了审核申请人身份的真实性外,主要审核两个方面的条件。一是,申请人是否有能力偿还房屋贷款;二是,申请人是否愿意按时偿还房屋贷款。第一个条件实际上就是审核借款人的支付能力和收入水平;第二个条件是审核借款人的信用能力。因此,只要申请人所提供的文件能够在这两个方面说服银行,就很快能够从银行获得所需要的贷款。是否能够很快获得房屋贷款,一个关键因素就是在申请贷款之前要准备好各种文件材料。一旦银行需要这些材料,申请人立即可以提供;这样,就可以节省很多时间。 一般地,申请房屋贷款都需要以下文件材料。 1、个人身份证明材料 首先,银行在审核房屋贷款时要确认贷款申请人的身份真实性。贷款申请人必须提供能够证明自己身份的材料。身份证明文件必须是政府颁发的具有照片的证件。这些材料一般包括护照,在加拿大的驾驶执照,在加拿大的工卡号(SIN number),枫叶卡(移民身份卡)等。 2、关于工作和收入证明 如果申请人是就职于某公司或机构,申请人必须提供在该公司或机构的工作证明,英文名称为Job Letter。关于收入证明,一般需要工资条,英文名称为Pay Stubs, 或者报税的文件,例如T4表格;加拿大国家税务局给在每年个人报税后给的Notice of Assessment,和(或)T1 Generals。这两种文件都可以说明申请人过去一年的收入。 如果申请人是自雇,那么关于收入证明的文件,就需要提供报税的文件,例如,T1 Generals, Notice of Assessment。有时候,对于自雇的申请人来说,还需要提供所经营生意的牌照,或者关于该生意的财务报表等。如果申请人是自雇型的专业人士,虽然有收入,但不能提供准确的收入证明,有些银行可以接受自报收入的申请材料;但是,申请人所自报的收入金额大小必须在申请人所从事行业收入的合理范围内。也就是说,申请人所申报的年收入不能偏离所在行业年收入平均水平较大。 如果申请人是已经退休的人士,就需要提供关于养老金的收入来源情况。同样,也需要提供加拿大国家税务局的Notice of Assessment. 这些文件要证明申请人有支付能力偿还房屋贷款。 如果申请人的收入来自于加拿大以外,申请人也必须提供在加拿大以外的收入证明和来源。一般需要在加拿大以外的金融机构所出示的证明材料。 3、关于首付资金的证明 购房者在购买房屋时,除了从银行获得贷款以外,自己还必须垫付一部分资金。这部分资金被称为首付资金。在加拿大,获得移民身份或者拥有工作许可签证的非移民身份的购房者,与具有加拿大公民身份购房者相同,最低首付资金可以达到5%。也就是说,从银行获得的贷款金额可以为房屋价格的95%。         购房首付资金的来源有多种途径,包括自己的储蓄积累,直系亲属资助,从现有房屋资产再融资,等等(关于首付资金来源的详细介绍请参见拙文《购房首付资金来源有哪些》)。对于购房者来说,无论采取哪种方式获得自己购房的首付资金,在申请购房贷款时,一般都要向银行提供关于首付资金来源的证明材料。 一般地,申请人要向申请贷款的银行提供自己所在开户银行账户过去90天的银行流水账单。英文名称为Banking Statement .  该材料可以证明申请人是否拥有足够的首付资金,也可以显示有哪些资金进入了你的账户。 如果申请人的一部分首付资金来自于家庭成员的资助,那么,申请人还必须出示家庭成员资助这部分首付资金的证明材料。一般地,提供资金资助的家庭成员必须写一份证明材料,证明为贷款申请人提供了筹集首付资金的帮助,而且这部分资金不需用偿还。该材料的英文名称为Gift Letter。 如果首付资金来源于信用贷款或者用现有房产做抵押获得的贷款,申请人还必须提供关于获得该项贷款的材料。有些申请人在加拿大已经拥有了一套房产,想继续投资于加拿大的房产行业;虽然在自己的银行储蓄账户中并没有足够的现金作为首付资金,但是,可以用现有的房产作为抵押获得一部分信用贷款,作为购买第二套房产的首付资金。如果做出这样财务计划安排,贷款申请人还必须提供获得该项信用贷款的证明材料。 4、关于所购买房屋的有关材料 在目前的贷款市场中,房屋贷款是利率最低的一种贷款产品。银行之所以愿意以这样低的利率提供房屋贷款,一个主要原因就是有现有的房屋作为抵押,一旦借款人无法偿还房屋贷款,银行就可以收回房屋并出售,获得银行的资金。所以,所抵押的房屋是银行的贷款资金免受损失的一个保证。因此,银行在批复申请人的贷款之前,必须审核申请人准备购买的房屋的情况。 如果房屋贷款的申请人已经有意向购买某个房产,也就是说,已经签订了购买房屋的合同。该合同也明确了房产买卖的最后交割日期;那么,贷款申请人必须向银行提供该购买合同。同时还必须提供有关所购买房产的具体信息。如果该房产是通过加拿大房地产局的系统挂牌上市成交,即加拿大的MLS系统;那么贷款申请人必须提供MLS中关于所购买房产的信息。 5、其他材料  如果购房贷款的申请人还有其他未还清的房屋贷款;那么,银行还需要申请人提供关于现有房屋贷款的信息。有时候,还需要提供关于现有房屋的地产税信息。如果申请人所要购买的新房产为出租房屋,那么,银行还需要提供所购买房屋预计(或已经)出租的收入证明材料;等等。 总之,银行所需要的各种证明材料,无非是要求申请人能够证明自己有能力偿还贷款,而且愿意偿还贷款。申请人所准备的材料越集全,就越能尽快获得银行的批准。同时申请人所提供的材料还必须准确和真实。这是银行审批房屋贷款的基本前提条件。 (本文仅作为一般信息介绍,不作为任何决策的依据。有关加拿大的房屋贷款具体要求,请联系您的贷款专家。)   加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

澳大利亚房产税及其他购房税种简介

澳洲历来就是华人富豪购置房产的主要意向国,数据显示有近四分之一的富豪在澳大利亚进行了私人投资。澳大利亚房产税实际上是一种组合税。 1.FIRB申请费 外国人在澳洲买房的第一步就是向FIRB(Foreign Investment Review Board澳大利亚外国投资审查委员会,简称"外管局")提出申请。 为了加强外国投资政策和确保澳洲纳税人无需再负担管理外国投资申请审查的开支,澳洲外管局自2015年12月1日起开始收取海外投资申请费。 海外投资者凡是购买100万澳元及以下物业的,必须缴纳5000澳元的海外投资申请费; 购买超过100万澳元不到200万澳元的物业,要缴纳1万澳元申请费; 购买超过200万澳元不到300万澳元的物业,需要缴纳2万澳元申请费; 购买超过300万的物业,房价每增加100万、申请费就增加1万。 这项政策是政府为了避免用本地纳税人的钱为海外投资审核买单而设立的,买的房子越贵,就收得越多! 当然这是针对外国人来说的。如果投资人有了澳洲永居(PR),买房就没有这么麻烦,符合条件的甚至还可以享受购房补助。 印花税 无论是本地人还是海外人士,所有在澳洲进行的土地转让或者物业销售,都需要缴纳足额的印花税。 澳大利亚各州计算印花税的方法各有不同,通常都在房价的4%~5%之间。 实际上澳大利亚联邦政府是不征收印花税的,只有州和领地政府征收,印花税一般建立在两大因素之上--该物业的市场价值或者该物业的售价。 过户律师费 在澳大利亚购房时,过户律师是确保房子按照法律程序顺利交割(settlement)并保障买卖双方公平交易的重要一环。视交易复杂程度,律师费也有所不同,一般市场价在600~1000澳元之间。 贷款登记费 向土地登记办公室缴纳的一次性登记贷款买房的费用。 各类银行征收的贷款费用 这些费用一般是银行在接受贷款申请时需要申请人支付的款项。这包括:一次性房贷开帐费(Home loan establishment fee)、一次性房地产交割费(Settlement fee);固定利率申请费(Rate lock fee)、安全担保费(Security guarantee fee)、房贷退出费(Home loan exit fee)、贷款人房贷保险(Lender's Mortgage Insurance)等。

澳大利亚签证好办吗?三个要避免的雷区

澳大利亚是一个经济发展比较好的国家,除此之外它的旅游业,教育质量以及生活环境都是比较很多海外人士满意的。所以每年去澳大利亚进行旅游,留学投资以及移民的人都非常多。不管你想要去澳大利亚做什么,都是需要办理相关的签证的。澳大利亚签证好办吗?在不知道的情况下,一定要注意避免下面这样的几个雷区,防止自己在办理签证时出现相关的问题。 1. 经济上面的相关条件 在办理相关签证的时候,一定要重视和资金有关的相关材料,因为大部分习惯的人员都会很重视这方面的材料,尤其是你的收入证明。在提供材料的时候,一定要证明你的收入来源是合法正规的,并且非常的充足。一旦这方面让签证官觉得不错,那么你通签的几率是非常高的。在提交这方面相关的材料时,你附加自己的房产证,汽车行驶证,大额股票交易单等资产证明会进一步提高通过率。 2. 要注意电话查询 电话查询也是签证官在审核你的资料时审核的一部分,因为他在评估你出国的目的是什么,在进行电话查询的时候,如果你的逻辑不是很清楚并且没有明确的目的的话,他们就会怀疑你提供材料的真实性所在。在进行电话调查的时候一定要保持大楼的冷静,在回答问题时要和你提交的申请材料差不多,这样才能保证你自己通过签证的概率。 3. 白本护照的状况 白本护照是你没有办理过任何相关护照的护照本。一般是这样的情况的话,你拒签的概率会高上很多。一般遇到这样的情况,你最好先去东南亚国家游玩一番之后再尝试他国签证的申请。这样就可以保证自己至少出过国,让自己的签证通过率高一些。

加拿大买卖房屋要交哪些税? | 加拿大

作为“万税之国”加拿大生活处处要缴税,当然买房这样的大事,加拿大房产税自然少不。不过不必担忧,需要缴税但是不代表被“剥削”,加拿大的税收制度是相当健全的,在收税的同时,政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”“免税”政策。 今天我们就来谈一谈与房子相关的那些税,随着“4.20房产新政”出台以来,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。 >>>加拿大置业百科:加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费 买卖房屋要交哪些税? 1、非居民投机税 2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。 新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税,主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。 不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费。 2、土地转让税 多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。 省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看: 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元; 售价在5.5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元; 售价在25万以上的部分,按1.5%征税。 假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别: 售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元; 售价超过40万的部分,按2%征税。 也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。 多伦多市土地转让税计算方法如下: 售价在5.5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元; 售价在5.5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元; 售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。 如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。 价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。 这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。因此这两年来,呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。 另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。 3、商品及服务税(Goods and Services Tax) 如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。 如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。 如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。 加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。 4、销售税 这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。 新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。 5、资产增值税 对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。 巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。 针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。 6、持有期间的房产税 房产税(Property Tax),通常也叫地税。地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。 自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。 地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,具体请参照加拿大税务总署(CRA)相关条例: 这些项目可以抵税: a、出租物业抵税多 你可以把房屋出租当成是一项生意来经营,而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税,也就是说将租金收入减掉可抵税支出后的剩余金额,才是你的应纳税收入。 在加拿大,可以用于抵税的出租支出包括如下几项: 1、利息 利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。 值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。 在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。 2、房产税 如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。 3、保养及维修费用 出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。 4、差旅费 因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。 5、水电气暖费 6、办公室费用 如果你在家进行办公,处理房产租赁事务,这部分费用也可从应纳税款中抵扣减免。 7、工资支出 如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。 8、事故或失窃损失 需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。 9、房屋保险 为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。 10、法律及其它专项服务费用 因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。 此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。 b、报税时买房可抵税 从2009年起,如果你满足以下条件,则可以享受750元(5,000×15%)的买房抵税额(Home buyer credit): 1、申请人及其配偶在当年及以前4年内名下无房产; 2、当年在加拿大境内购买了现有或在建的房屋,镇屋,公寓及移动房屋等; 3、如家里有残疾人,所购房屋能为其带来方便,则不受首次购房条件(即第一条)的限制。 c、老年人房产税补助 为了帮助64岁以上的中低收入老年人承担自住屋的房产税,安省出台了一项老年房主物业税补助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)优惠。在每年的报税季,符合条件的老年人若申请了该补助,则最多可获得500加币的额外补助。 该补助每年发放一次,如需获得此项补助,必须填写一份所得税和津贴申报单。一对夫妇只能申请到一份补贴。 补贴的金额则由收入决定。例如,收入在3.5万以下的单身老人,若物业税在500元以上,那他可以获得500元的全额补助;若收入在3.5万至49,985元之间,补助额则随之减少;若收入在49,985元以上,则不符合补助条件。 d、能源与房产税抵免 拥有或租赁一处房屋的安省居民可领取高达900元的安省能源与财产税额抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit),老年人最高则可申领1,025加元的抵免。 e、装修抵税 为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。 去年,安省曾特别推出过一个《健康家居装修税惠计划》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。该计划规定,本省居民如果为了便于老年人居住而将自家的房屋进行改装,那么改装费用的15%可以获得个人所得税抵税优惠。 通常,符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据,就可以在报税时获得抵免优惠了。 f、搬家费用也可抵税 加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。 通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。 可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。如果您的雇主帮你报销了部分搬家费用,你必须把那部分报销金额报到收入里,然后再抵扣全部搬家费用。 看完了以上的各项税费是否被加拿大房产税的繁多类目震惊到呢?买房前一定要一项一项的搞清楚,免得徒增麻烦哦~   来源:约克论坛 责任编辑:Shelly Du

中澳两国相关购房法律与流程360°比较 | 澳洲

前言 面对中国与澳洲每日层出不穷的房产资讯与新闻,投资者难免在无意识中便过多地关注了房产投资项目本身的优缺点、价格以及周边环境,从而忽略了中澳两国与房产投资相关的法律规定。 以今年2月发生在布里斯班的一个真实案例为例,在北京生活工作的王太太累积了一定的积蓄,准备在澳洲投资置业。在看过数十套房产项目之后,王太太偏爱一套拥有较大土地面积的二手房。为王太太奔波近3个月的投资中介与在卖方市场等候多时的卖家当然欣喜,积极促成此交易却疏忽了王太太海外投资身份的审查。在双方签订合同时,王太太并未聘请任何律师,也并未添加任何关于”以FIRB批准为合同生效条件“的条款。结果,FIRB(澳大利亚外国投资审查委员会)在审查了王太太的相关背景与条件之后,基于王太太海外人士的身份且未持有澳洲长期居留签证的原因拒绝了她的投资申请。因此,王太太无法进行合法投资,但因为合同已成立则仍需要继续履行合同义务或对卖家进行赔偿。 可见,在房产投资过程中聘请一位专业律师,获取法律意见是多么的重要,甚是对整个置业有着决定性的影响。购房置业过程主要由三个部分构成,投资分析、融资方案与法律解释。今天居外网请到拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师对中国与澳洲两国房产相关的法律条文、案例进行解释,希望可以起到客观、正面、真实的参考作用,让投资者们从中获益。 本文将主要对华人在中澳两国的购房法律规定进行对比、比较与分析。谨记!大到在投资置业,小到签证出行,都要对目的地国家的法律程序有一定的了解或积极寻求法律意见,以确认自己的身份是否符合法律规定的条件,自己的行为是否为该国法律所认可或批准,这应当是行动计划中的第一步! 结语 结合上述比较表格,可较全面地看到如今澳洲和中国房产市场的相关法律规定情况。与中国相比,澳洲房产法律体系与市场更加成熟与规范,税收与贷款制度也比较健全和完善,并且政府正积极监管与促进房产市场。同时,我们也可以清晰的看到,在澳洲置业与中国置业最大的不同之一便在于专业律师的介入。在中国买房一般去房产交易所办理,没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不太了解,日后很容易陷入“陷阱”或麻烦当中。在澳洲,买卖双方都必须聘请专业过户师或律师来处理法律事务,由专业人士提供建议和把关,降低风险,保护利益。 在此,林汇铭律师建议,无论是在中国还是澳洲置业,买卖房屋是种契约行为,买卖双方必须按照买卖契约执行。违约应该诉诸法律,走司法程序,由法院裁决。如果因为不执行合同,轻则违法重则犯罪,是要受到法律制裁的。因此,投资者本身需要提高法律意识,积极寻求法律意见,规避置业风险,让专业律师为您的置业家园”添砖加瓦”!   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在澳洲买房,如何办理房产过户?

Part 1  澳洲房产过户流程 如何在澳洲投资?澳洲房产过户流程 Step 1.买方与房产经纪公司签订购房协议书,并支付2000-5000澳元订金(亦为意向金),房产经纪公司会提供收据。 Step 2.在10天内,买方聘请的澳洲房产律师会为买方讲解澳洲房产购房合同,合同为全英文版,澳洲房产律师会对合同加以说明,提出专业意见,充分保护买家利益后签约,签约的同时签订律师代理协议,并付支付律师代理费(澳元),一般为700澳币左右。  Step 3. 5-7天后,买方须从银行汇出10%的首期房款至买方的代理律师账户,律师确认无误后,再存入卖方律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号”中,待卖方律师收到首期款后,凭公司收据将2000-5000澳元订金退还给买方。  Step 4.律师将买房合同交至开发商签字认可。  Step 5.澳洲房产交房时间:如果是现房,42天交房。如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。  Step 6.房屋完工后:发展商持3项法律文件:a.持牌测量师发放合格证书(p.c.c)(practicalcompletion certificate) b. 政府验收检查合格证书(c.c)(codeof compliance) c. 房屋产权证书(c.t)(certificateof title)卖方律师发出正式通知信给买方律师,通知楼已完工。(settlement)。买家律师收到通知后,买家律师办理产权证,将房款转入发展商帐户。发展商收到全部房款,购房手续完成。  Step 7.付款方式:将尾款的90%(贷款和现金根据购房者的现金流而定),加剩余的50%律师代理费交至买方律师信托银行帐号,并缴相应的物业印花税。购买完成。   Part 2 房屋过户前,要准备多少的资金? 在澳大利亚买房除了支付房价外,还有其他很多需要支付的费用。大多购房者都希望在房屋正式交割前,过户律师能给予明确的金额以做好充足的准备。那么在澳洲购房有哪些隐形成本呢?这些零碎的费用又到底是如何计算的呢? 除了房屋的交易价格,在澳洲购房所需要支付的费用主要有以下一些: 点击查看各州最新的印花税:维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州、西澳洲 相关阅读:澳大利亚购房成本大解构   Part 3  澳洲房产过户常见问题Q&A 1、在澳洲房产交易中,什么是Settlement? 就是正式过户。当天买家成为房产的主人。 2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的? 购房合同。 3、哪些情况可以造成Settle不了的? A、买家贷款没有按期审批:买家过失。 B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况:买家或卖家的过失。 C、律师或者过户师的过失:买家或卖家的过失。 D、所购房产正在出租,租客延期交房:卖家过失。 4、Settlement日可以提前么? 可以。只要买卖双方都同意,贷款等手续就绪后,就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。 5、因为买家原因无法Settle,我要赔多少钱? 一般按照合同条款走。如果不是Vendor特别让步,因为买家原因造成settlement延期,买家将按日赔偿。听说过每天$1000左右的。所以基本买家要尽一切努力保证settlement。 6、因为Vendor的原因无法Settle,Vendor会赔我钱么? 澳洲规则,保证Vendor利益。所以,合同里面一般会写,Vendor可以延期多久Settle而不负法律责任的。 7、Settlemen那天,我需要做什么? Settlemen当天,律师或者过户师会代办一切过户手续。办好之后,律师或者过户师会通知买家:一切搞定,可以到中介那里拿钥匙了。房产就是买家的啦。     本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

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